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房价租金比的作用是什么?房价租金比的影响因素
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[摘要]房价租金比的作用和房价租金比的影响因素的一些介绍,其实影响房价租金比的主要还是人们的选择,毕竟人们结婚生子都会牵扯到买房,租房虽然是目前的潮流但不要忽略中国对于家的元素的重要性的理解
买房还是租房是很多人比较纠结的事情,但是现在人们都比较关注的就是房价比,它在一定的程度上很好的从理论上解决了人们比价纠结的是买房还是租房,那么房价租金比的作用是什么?房价租金比的影响因素有那些呢?下面由小编给您详细的介绍一下: 、房价租金比的作用是什么?1、租金房价比,指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值,大致反映了房屋以出租方式取得的 。不过一般来说,大都习惯于使用房价租金比。(较长时间的参数还涉及到精算问问题。精算是运用统计、辩证方法同未来打交道的较为 的数学。)2、租金房价比就是衡量的指标,一般来说是每平米的房价比每月的租金的结果,如果高于300则说明泡沫很严重,反之则不严重。3、一般认为住宅租赁通常难以用于市场投机,市场均衡状态之下的租金往往真实反映了住宅市场整体的供需关系;而居民的购房行为往往具有潜在的性,使得住宅买卖交易往往具有投机性,房价可能发生背离价值而产生泡沫。第二、房价租金比的影响因素:影响房价租金比的影响因素主要包含这租金的稳定性。对者来说,宁愿以较低租金租给有实力、可靠、稳定的租客,也不要一味追求高租金。尽管很高,但租赁换手频频,者必须不断地找租客,结果往往是下降。根据经济学的标准理论,应该是这样的逻辑:如果购房者认为购房的效用会超过其将房款用于其他用途时所能得到的大效用,他就会购房,否则他就不会购房。很多人预言泡沫,房虽然具有金融和属性,但毕竟和股市不同,房子本身就是商品,是可以拿来居住的,存在大量刚需。即便是,也不会出现像股市那样的非理性,因为毕竟人们都是需要住房的嘛。以上就是关于房价租金比的作用和房价租金比的影响因素的一些介绍,其实影响房价租金比的主要还是人们的选择,毕竟人们结婚生子都会牵扯到买房,租房虽然是目前的潮流但不要忽略中国对于家的元素的重要性的理解,希望上面的介绍对您更好的认识房价租金比有所帮助。
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（原标题：高房价不一定高租金 学区房房价与租金背离）
　　在陈女士的印象中，房价和是成正比的，房价高的房子，租金也会相应高。但最近，陈女士在为孩子上学租房时，惊讶地发现，学区的房子，单价是自家住房的一倍；但租金只有自家住房的二分之一。细一了解，这种现象比比皆是，学区房的房租与房价已严重。
　　学区房
　　700万房子
　　租金6500元
　　陈女士的小孩今年9月份上了马甸桥附近的一所重点初中，因为离家远，另外希望将来孩子能上该校高中，陈女士就想在附近买套房。
　　“一来自己住着踏实、舒服；二来学区房不愁卖，将来卖掉可能还会赚点儿。”本着这个打算，陈女士今年7月份就开始在学校周边看房。
　　“我本身在东南四环四方桥附近有一套140平方米的三居室，原打算卖了，在这边换一套大两居或小三居。所以，我选择的是70至90平方米的大两居或小三居。觉得价格应该差不多。”
　　陈女士实际一看，根本不是那么回事儿，因为是学区房，该区域的均价已经达到9万元，而且还很难讲价。一套80平方米的两居室，至少700万元。而自己那套140平方米的三居室，单价只能卖到4.5万元，才能卖到630万元。
　　也就是说，加上税费和中介费，陈女士要添100万元才能买到80平方米的两居室。
　　“那我就觉得不值了，我又不是为了要入学指标，100万元，我租最好的房子，6年都够了。将来孩子上大学了，我还可以搬回自己的大房子住。”陈女士转念一想，又开始找租的房子。
　　“我开始找租的房子时已经是10月份之后了，不是租房旺季了，但房源也不少。”陈女士一周之内就看了四五套房子，对该区域的租金水平有了一个大概了解：普通两居室在5500元至6500元之间；三居室在7000元至10000元之间。但三居室除了几栋塔楼，南北朝向的房源很少。
　　最后，陈女士看上了一套80平方米的大两居。“户型很方正，南北通透，采光、通风都很好，月租金是6500元。”
　　对于这个价位，陈女士虽然觉得不便宜，但也在接受范围内，于是，很快签了合同。
　　四环边
　　630万房子
　　租金13000元
　　安顿下来之后，陈女士开始考虑，自己在东南四环四方桥的房子没人住了，总空着也不行。不如也租出去，一来房子有人住，有什么问题能及时知道；二来也补贴一部分这边的租房支出。
　　“我原来打听过，那时的租金是8000元至10000元。我想着租9000元就行，不求太高，但希望租个靠谱的人家。”
　　和一家中介联系后，中介上门拍照。中介看完房子后，说：“姐，您这房子，我能给您租到13000元。”
　　陈女士一听就惊呆了：“该不是中介为了独家代理忽悠我吧，别代理之后，把房子给群租了。”
　　因为有这个担心，陈女士很谨慎，又找了一家中介。这家中介的经纪人看房后，报的价格也差不多。
　　“这个小区是这边物业管理最好的小区，租这个小区的人都是在CBD上班的白领，素质和支付能力都很高，三居室根据面积和装修、家具不同，租金在11000元至15000元之间。您的房子保养得好，装修和家具也不错，租13000元没问题。现在是淡季，您要着急租，租12000元也没问题。”经纪人这样说。
　　后来，陈女士和同事、邻居一打听，目前小区的租金还真是这个价儿。“CBD周边租金就是高，我同事在万达广场有一套140平方米左右的三居室，租给了一个小公司，现在租金22000元呢。但房价不高，单价4.8万元左右，所以，我同事这些年一直把房子出租，没有卖。”
　　自己出租房子，当然价格越高越好，于是，陈女士把价格挂在了13500元。“能租出去最好，如果遇到靠谱的租客，13000元我也租。”陈女士这样说。
　　北三环
　　租金相同的房子
　　单价差3万元
　　自己租的房子，80平方米，能卖700万元，但租金只有6500元；自家房子140平方米，卖630万元，租金13000元。这个反差也太大了。陈女士越琢磨越觉得有些凌乱了。
　　这是为什么呢？于是，闲暇时间，陈女士对周边的房价做了一个大概了解，发现学区房租金和周边非学区房差别不大，但房价却明显高出一个段位。
　　“北三环裕中那边最明显，裕中西里一套标有可以直升三帆中学的学区房，塔楼朝西的一套64平方米小二居，单价8.7万元，总价560万元。而相隔不远的裕民路3号院，因为不是学区房，一套南北通透的62平方米小两居，单价只有5.7万元，总价360万元。”陈女士对于这个价差非常震惊。
　　卖价虽然差了200万元，租金却差不多。“一套60平方米左右的小两居，裕中西里学区房的报价在5800元至6000元之间；裕民路3号院非学区房也差不多，目前出租的房源中，有两套53平方米的小两居，一套报价5600元，一套报价5800元。”
　　据链家地产裕中西里A店的经纪人小周介绍：“裕中西里的房价2年前还在4.5万元左右，但变为三帆中学的学区房后，房价噌噌地往上涨，现在小户型的一居室，都有报近10万元的了。但租金涨幅不太明显，和周边非学区房的差别也不多，这两年涨了500元左右。”
　　“很多人买学区房，都是为了一个上学指标，很多家长为了孩子都挺舍得下本儿的，所以，别看裕中西里的学区房贵，卖得还比周边非学区房快。”小周补充道。
　　“租金没有学区房问题，所以差别不是很大。CBD区域租金高，主要和需求有关，CBD高档酒店和写字楼林立，租赁需求量大，所以，租金相对较高，特别是高档公寓，楼龄新、装修好、家具家电齐全，一居室租金都在12000元左右；二居室15000元左右；三居室18000元左右。万达广场虽然是70年产权的住宅，但大多出租给了小型公司，所以租金更高一些。”美联地产CBD商圈的经纪人小孟在给陈女士介绍行情时说。
　　对于CBD区域房价远远低于学区房。小孟解释：“CBD高端公寓的区域价格在5.5万元左右，和二环内的学区房及本区域的租金相比，价格不太高，主要是房源供应比较充足，另外，东三环和东四环一带，没有什么新盘，没有开发商炒作，市场相对平稳，所以价格涨幅也不大。”
　　专家分析
　　学区房
　　附加值高
　　房地产业内人士普遍认为，房产的价值与房产的效用有关。房产最大的效用就是居住。用货币来衡量的话，那就是其出租住房所能得到的房租或者其自住时所能节省的房租。因为利用这些房租来租房，购房者可以获得同样的居住效用。因此可以说，住房所能带来的居住效用的大小的货币化体现就是租金。房租主要由不同地区之间的经济水平或同一城市不同区域的繁荣程度决定的。这也是北京租金比其他城市高，CBD租金比其他区域高的主要原因。
　　一个区域的房价是否合理，国际上通常用房产的租金与售价的比值来衡量，即租售比。然而，目前北京的租金回报率很低，房租和房价出现很大的背离，特别是学区房，租售比已经不能体现其是否合理了。
　　但为何在如此低的租金回报率情况下，大家还踊跃购房呢？这其实说明大家之所以购房，在很大程度上并不是为了追求现时的租金回报，而是为了追求预期中未来房价上涨带来的资产升值。
　　另外，住房除能够满足居住效应之外，还有其他效用，例如，买房不仅仅能带来居住的满足，还可以通过购买“学区房”来为自己的子女谋得更好的教育资源。目前，北京基础教育资源的数量和质量上的差异都已经体现在学校周边的房价上了。这些因素所带来的“效用”是房租所不能覆盖的。（李海霞）
本文来源：北京晚报
责任编辑：齐栋梁_NF2865
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【房價和租金物價的背離會如何消除】：沒事在海邊散步時，順便反思下我的物價房價的邏輯，會不會有問題，一旦錯了對長線投資決策影響很大。今天想到一個參照，那就是香港，大陸會不會價格香港化（有點繞，僅提供一個思考方向）：
-----先明確一點：那就是大陸現在好比是墨汁剛倒入清水，還是混合階段早期，屬於瞬態，香港則屬於混合基本充分了，相對穩定，算穩態。瞬態只是過程，都不持久，最終還是要向穩態過度。這裏最典型的就是房價和租金背離，房價和物價的背離，都屬於瞬態，最終要向穩態過度，都要消除背離。這裏一個問題是：會不會香港就是大陸的一個穩態？
-----那就是最終房價不動或繼續漲，房租迅速跟上，一二線房價動輒十萬，房租也都一兩萬一個月，普通工人也是上萬月薪，白領都是三四萬。這樣其他也會向香港靠齊，服務業價格大漲。但因為糧食鋼鐵等都進口，所以價格不會大漲。所以大陸把香港作為穩態的結果：就是房價也漲，房租大漲，服務業價格大漲，糧食不漲，鋼鐵不漲。這樣房價和房租不背離了，進入穩態，房價和大部分物價也不背離了。
------這裡有個問題，那就是香港雖然GDP規模不小，但總體消費能力和人口較少，可以不種糧，不生產鋼鐵，依賴進口即可。大陸則必須種糧生產鋼鐵，一旦不生產，立刻把全球大宗價格拉起來了。這裏濃縮成香港的大陸，如果也生產糧食鋼鐵，會是什麼結果？同樣價格相比現在也是大漲，因為人工，物流，化肥，農藥價格都很高。
-----從這個對比可以看出，瞬態的大陸要想趨近穩態，必須解決房價房租背離，房價物價背離問題，如果向香港靠齊，那是房租大漲，物價大漲，工資大漲，糧食也大漲，還是通脹或滯漲局面，不會出現香港那種只是漲房價漲房租，不漲糧食鋼鐵的情形。當然了，即使如此，大陸也只是香港的」形」，而不是香港的」實」了。如果穩態的大陸不是香港這個方向，那就是房價大跌，房價來追房租和物價消除背離了。哪個方向概率更大？ 房價和租金物價的背離會如何消除？
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业内人士：房租和房价背离鸿沟将收窄 将转向共振
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热点城市住房租金下跌了。数据显示，2017年4月份，上海房屋租赁价格指数环比下跌1.09%。这是自2016年12月以来，上海房租连续5个月下跌，也结束了自2008年10月以来连续90个月上涨。截至今年4月，上海房租同比跌幅已扩大至4.77%。同时，自2016年8月，深圳房租整体已连续9个月下跌。参考中原指数，京沪穗深及南京等重点城市2016年底以来租金集体下跌。一般而言，租金波动规律可循。二手房销售回升，或春节后“招工季”、6~7月大学毕业季来临，都会推动房租上升。楼市趋冷，卖房业主观望，房屋“由售转租”，供应增加，或租赁需求旺季结束，房租都会下行。比如，2013年北京实施二手房交易20%个税政策，楼市转入低迷，中原租金指数从2013年9月份的151.6降至2014年1月份的149.3。2015年初至2016年10月，热点城市二手房市场都很火爆，房屋“由租转售”，期间北上广深租金指数分别上涨24%、31%、9%和17%。2016年底以来，热点城市房租集体下跌，这是2008年以来的第一次。值得注意的是，作为衡量不动产长期投资价值的关键指标，热点城市住房租金回报率近期也快速下跌。本轮房价大涨前，一线城市租金回报率一直在2%~3%微幅波动。年，北上广深租金回报率平均为2.59%、2.35%、3.15%和2.83%。但近期，这些城市租金回报率快速下跌至1.5%左右，创历史新低。根据中原二手房租金指数，4月份北上广深房屋租金回报率分别为1.43%、1.56%、1.80%和1.53%，回报率水平不到10年期国债收益率（3.6%~3.7%）的一半。同时，热点城市租金回报率与国际大城市的差距明显扩大。全球房地产信息和情报提供商Corelogic发布的数据显示，欧美日主要城市租金回报率多数在4.5% ~6%，伦敦、香港、新加坡城最低，分别也为3.31%、2.69%、2.59%。不动产定价原理显示，房价等于房屋寿命期间产生租金的贴现值总和。从经济基本面（人口、收入、产业）看，房价和房租相互推动，这是楼市的一般逻辑。2009年以来，热点城市房租和房价都在上涨，但房价涨幅是租金涨幅的3~4倍。若以租金回报计算，房产投资要60~70年才能收回投资，这是非常不划算的。2016年以来，房价大涨，房价和房租“背离”趋势加剧。笔者认为，近期房租下跌，除连续调控、限售冻结需求至楼市降温外，楼市基本面及人口社会的变化值得关注。首先，租赁供应出现“数量级”增长的趋势。货币环境整体偏宽松以助推经济转型，这是中长期内的既定方略。借助宽松的货币环境，实体经济转型溢出的资金“加杠杆”进入楼市，这是各国经济转型过程中的一般规律。2014年底以来的新一轮楼市大涨，“资产配置荒”背景下的“加杠杆”购房是主要驱动力。事实上，早在2012年，城镇常住人口户均住房拥有量已达到1.1套，2016年上升至1.3~1.4套。因此，资产配置需求主导下的楼市销售放量，必然增加租赁市场供应。2015年，上海商品住房租赁挂牌15万套，2016年升至20万套，今年4月底达到30万套。同时，近年来盘活存量的租赁供给颇受政策鼓励，如长租公寓、闲置低效工业、商办改租赁等。目前，我国品牌公寓企业有1000家，管理房间数超过100万套。除魔方、YOU+和自如等品牌外，万科、招商、碧桂园等龙头房企均积极获取“限售类”、“只租不售”类土地或旧改项目，从而进入公寓市场。按上述企业披露的计划匡算，未来热点城市出租类公寓至少在1000万套。同时，基于工业和商办空间低地价、低成本，各路风险投资纷纷进入。在京沪深，工业厂房、商办空间改公寓等“类住宅”发展非常迅速，并成为楼市投资的新出口。2016年，京沪“类住宅”成交翻倍增长，北京“类住宅”销售超过商品住房，这些都形成未来租赁市场供应。目前，热点城市工业商办用地占存量用地的40%以上，而住宅用地占比不足20%，未来向租赁盘活潜力很大。此外，轨道交通大规模布局，高租金将很多人逼到外围，大城市租赁市场边界扩展。当然，高房价背景下“先租后买”式消费增加，新市民“落脚”、结婚推迟、单身贵族崛起等，都助推租赁需求增加。但笔者认为，与房价反映地价、资金面和投资情绪不同，租赁反映的是实体经济的基本面，如收入、物价、市场供需等。近年来的经济基本面并不支持租金继续上涨。首先，2015开始，流动人口开始减少，北京、上海常住人口净减少，而人口老龄化也在加速。一线城市高房价、高成本倒逼返乡置业和创业，内地城市对毕业生的吸引力在上升。其次，城镇居民可支配收入、农民工务工收入增速已经从2012年的10%以上，下降至目前的5%~8%。2016年开始，城镇居民收入增速首次低于GDP增长，租房支付能力下降，倒逼“合租”、“群租”成为普遍现象，也人为增加了租赁房源供给。再次，京沪等大城市控制人口的政策越来越严，清理低端产业一波又一波，而承受不了高成本的制造业也迅速外迁。因此，作为租赁人口供给大军的中低收入人群、中高龄农民工在退出，租赁需求也在迅速减少。
本世纪以来，房价和租金整体背离。很大程度上，房价上涨由货币投放、投资情绪、地价和规划等非实体层面因素所决定，中高收入群体是主要购买力。尽管城镇化、房价上涨等也拉高租金，但租金主要还是由收入、人口、物价等实体基本面决定。因此，二者出现近20年的背离，这也是为何租售比、房价收入比居高不下，租金回报率计算的房产投资不划算的主要原因。房价已快速上涨了20年，人口流入、土地紧缺、城镇化等推动房价的故事也讲了20年。但是，资产泡沫实实在在，资产价格终究要回归均值，回归实体基本面决定，租金就是牵引房价回归的那根线。“房子是用来住的”，这已为住房制度改革的基调，一系列政策相继布局。因此，去年底以来房租回落不是短期的，房租回落、租金回报率不断降低并低于无风险收益率，将直接冲击房产投资预期。房租和房价“背离”鸿沟将收窄，未来将转向“共振”。（作者为深圳市房地产研究中心研究员 李宇嘉）
本文来源：每日经济新闻
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