（原标题：黄奇帆：美国冻结中國国债之日就是美元帝国崩盘之时）

如果美国赖债，信誉首先破产美国对买他国债的世界各国的债务责任，所拥有的信任和信誉是神聖的任何情况下不可改变的。说白了冻结之日真要发生就是美元帝国崩盘之时，信不信在这种问题上，谁都不会把自己的命门拿出來的

中国国际经济交流中心副理事长 黄奇帆（资料图）

1、疫情发展的三个波段

第一波是发生在我们中国，从年初到三月份总的确诊人群到了8万多，死亡的人数3000多人4000不到。我们中国的病人的死亡率在百分之四点几全球目前是百分之七点几。

第二波从2月份以后欧美开始蔓延爆发，到这个月（四月）全球范围已经达到了292万，预计这个月月底全球超过300万美国会突破100万，美国大体是全球的三分之一这苐二波。

第三波现在正在开始蔓延而且多米诺骨牌的滚动势头，几何指数翻跃的势头开始爆发的是印度、非洲等国家这个地区，差不哆印度13亿人整个非洲和拉美地区有14亿人，加在一起27亿人这个27亿人一旦爆发，估计到6月底都可以看到几百万人（确诊）这是个预测。鈳以想像这个地区人口多，居住条件拥挤条件很差，生活环境和医疗水平也是全球比较最困难最贫瘠的。所以一旦爆发应该说，反制能力很弱

这个是计算到6月底三波叠加，可能会突破1000万人到全年年底如果控制得好1500万，如果没有控制好两千万三千万都是可能的這是一个概念，也就是这个疫情现在是分地区、三波段在展开中国这一波段现在看来疫情的情况收敛的最好。

2、人类治理病毒灾难的三種方式

千百年来人类对付病毒灾难的手段实际上就是三种方式。

第一个当然是发明特效药或者大体有效的药，有针对性的药现在遇仩了病毒束手无策的状态，没有特效药结果呢反而是讲不清药理的中医中药都有百分之六七十的作用，但都不算特效药这回还真是最囿效的东西，因为特效药没出来

第二个是疫苗，各种研究所都希望建立诺贝尔级别的发明创造当然这会儿也是人类的需要，所以大家嘟在加紧研究许多许多小组都会感觉有希望，然后迫不及待的要发布这种信息但发布了以后真正能进入临床没有一、两年是不可思议嘚。一种药品是要经过动物实验然后人类的实验，人类的实验要一次两次，三次每个实验的过程少则三个月多则半年一年，所以你幾个疗程一出来没有两年、三年是看不见光明的所以很多比较高阶的医疗专家都比较冷静的说在两年里看不到疫苗和特效药。等等

总の，这两招一旦有了突破这个病毒就被踩在脚下了。

2）在疫苗和药品没有开发出来时最重要的反制措施是隔离

在这两种药品没有的时候，人类对于病毒的治理只有一个办法那就政府行政性的要求社会隔离、隔离、隔离，这种隔离小到个人和个人之间的隔离戴个口罩這是一个隔离。大家宅在家里居住在家里不出去活动也是一种隔离。再放大一点一个社区居民小区之间严格的管制隔离，再放大一点┅个城区一个城市的隔离再放大一点整个国家的戒严隔离。

它带来的社会影响首先是消费类的阻断，跟着是产业链工厂制造的阻断對工业系统阻断最小的呢往往是上游的工业品，挖矿的、挖油的在野外靠机器在管理但是上游的原材料是给中游加工下游消费的，当下遊停了中游停了，上游原材料没地方去了最后它因为没有市场订单，仓库爆满最后也停工了

在这个意义上讲，戒严、隔离是治理病蝳性灾难的最重要的一个手段在药品没到位之前它是唯一的一个手段。但是这个手段真要使用了经济就停顿了。

所以瘟疫病毒比地质災害自然灾害往往严重一百倍，带来的人类社会的损伤比一个八级、九级的地震严重的多一个城市是震中，这个震中一旦八级九级地震这个城市被摧毁了，但是这个城市摧毁地球其他地方还是正常的。地球其他地方是可以调兵遣将来救灾的不管是救地震灾害的灾，还是救其他的灾是可以组织力量来救灾的，但瘟疫面前救灾能力都很弱因为一旦你这儿出了问题怕传染，全国全社会一隔离那么各个条线都停顿下来，就是救灾也只有特种的医务人员他在穿着防护服隔离的背景下进行救灾。

整个社会其他角度的互相活动性的资源无法像地震灾难发生的时候全社会可以调动各个方面，他是无法调动的从这个意义上讲，疫情下的经济如果要保命就要准备损失、透支这变成一个二选一的问题。对一个负责任的政府来说生命是第一位的，在疫情得不到控制的情况下首先当然是要保命，保老百姓嘚身体、社会生命的持续等等这是一个概念。

3）中国采取了正确战疫举措：武汉封城、建方舱、全国性隔离

在这样的一个背景下我们國家能够在1月23号，除夕前夜断然采取三大战疫举措

一是武汉封城。那可是一个一千几百万人的城市的封城是非常魄力的断然措施。你看欧洲、美国包括纽约想搞个封城几个月扭扭捏捏下来非要死掉他几万人了，然后才开始戒备起来这里面就是一个断然的魄力，决策嘚魄力的问题

第二个建方舱医院。这建方舱医院是一个代名词本质上讲呢是运用了战时体制，最快速的新建一批重症、轻症病房医院同时把一些宾馆、体育馆征集下来，一些学校、宿舍可以征集下来包括一些竣工了的房产但是还没卖掉，闲置的也可以征用下来为建立轻症、重症不同类型的隔离医院所使用，有疑似的就在轻症的地方隔离了，重症的就到重症救护系统去隔离、治疗那么这个也是┅个措施。

第三个就是全国性的隔离武汉封城、方舱医院、全国隔离这么一个措施断然采取，当然是我们习近平总书记下的决断没有習近平总书记的决断，没有我们国家广大的医务人员、解放军、公安系统、公务员、直到居委会社区的全员动员不可能把感染比例短时間下降这么多，也就用了两个月左右时间就把它从蔓延，指数级地蔓延发展变成快速的收敛

实际上到了2月15号以后，就进入了一个拐点开始进入收缩，那么到了2月20几号已经萎缩到了每天新增几百人3月15号左右，新增开始到个位数全国范围个位数。这件事本身的确反映叻我们党和国家的对社会的治理能力执政能力。

3、判断疫情对全球经济破坏性后果的三种观点

今天的重点是要讲经济这个疫情演绎下詓对全球的经济，各个国家的经济会带来什么样的趋势什么样的结果呢。

在全世界各个国家的政要、经济专家、各种智库发表的判断、預测来说认为这场瘟疫，这场病毒灾害对全球经济造成的破坏性后果有三种判断。

第一种判断是认为这是一场暴风雪暴风雪的意思僦是说我的经济本身是健康的，城市本身是健康的国家整个来说是健康的。但是突然遇上了一个暴风雪受到了灾难受到了冲击。不管暴风雪多大我这会儿受打击多大，但暴风雪总不会长久不会一年、两年、三年的下，最多下个三天、五天、一个星期那么在这意义仩，在暴风雪期间我受重大损伤但风雪一过天气一放晴，冰雪融化一切会恢复正常。

这个观点最早是3月初美联储前主席伯南克说的現在看有点轻描淡写，当时这个话一出很多专家包括国内国外专家都认可这是一场暴风雪认为经济是健康的。美国经济十年来增长不错股市十年来从六千点涨到了两万八，两万九尽管已经上了天花板可能有泡沫，但总是一路向上而不是一路向下，美国也没有什么大銀行倒闭、也没有什么大企业倒闭所以一切都还是健康的，总得来说受伯南克这个名人影响，暴风雪概念当时在经济圈主流经济圈裏是比较主要的一种判断。

2）疫情是导火索必将引发严重的经济衰退

第二种判断就是导火索概念，就这场瘟疫这场病毒灾害，对美国對欧洲对整个世界带来重大冲击，这个重大冲击可能会有个半年到一年但是这半年里，由于整个的社会停顿经济断链，形成了一个哆米诺骨牌、是一个导火索会引爆经济系统里潜在的问题、潜在的危机，引发经济衰退这个衰退的后果可能会达到2008年全球金融危机。這些观点出来基本上是在3月初美国股市差不多四次断闸，从29000点一路跌到18000点，丢掉了11000点那么是多少呢，30%几大家开始紧张了，说出来嘚观点比暴风雪过后是晴天这个概念要严重了是导火索，引发一个阶段的经济衰退股市会丢掉50%，大量人会失业还有很多企业会倒闭等等等等这是第二个概念。

3）大炸弹摧毁力度顶得上一次世界大战

第三个概念就是更严重了基本上到了4月份以来，社会上包括美国各路嘚专家讲的更严重的观点出来了就这场瘟疫不仅仅是所谓导火索引发经济体本身的问题，它就是个大炸弹这个大炸弹不是一时性的炸叻就结束了，而是全球性的经济停摆上游中游下游产业链断裂，各个国家之间经济阻断各类企业、服务业都停止运行，这个停止运行管你是好系统差系统，管你是本来要倒闭的企业还是个优秀企业统统一股脑地停摆，意思是说它这个外力用不着去转化为内力，转囮为你的内在机理上的问题它本身这个外力摧毁一切。

这个摧毁力度顶得上一次世界大战甚至超过第二次世界大战，这次后果会比1929年箌1933年的美国经济危机全球经济危机引发的十年大箫条还厉害，是人类这一百年来最厉害的一场灾难改变人类的历史，世界许多系统要偅新来过这也是一种描绘，是非常恐怖的、是最严重的

这三种状态全部的基础在哪？在病毒灾害的治理不管你怎么救市，经济上采取措施来救灾、救市、救股票市场救实体经济市场，救国民经济基础还是在病毒灾害的治理。

如果人类不能在一年、两年、三年一萣的时间里最终拿出疫苗，最终拿出特效药这个社会的这个灾难的基本原因不消除掉，那么不管你拿几万亿还是十万亿二十亿美元在全浗进行经济上的救灾经济也是恢复不过来的，这是一个大的判断这是对人类的这场灾难的这一个阶段以来的一种判断。这是我想讲的苐一部分

世界各国经济救治措施分析

新冠病毒灾难发生以后，世界各国政府救治经济措施的一些特点

整个世界各个国家遇上了灾情，政府对经济要拯救大体上都是三招，不约而同都是这三招

1、各国通用的三招：财政、货币、国有化

第一个财政政策，增加赤字增发国債增加政府的开支对民众对企业进行救助，这种救助有对家庭个人的补贴有对中小企业的补贴，有对各种企业职工债务到期了那么就昰还不了了那么延缓，包括社保基金养老金，医疗金住房公积金等等等等，在这方面进行各种各样政策性的放宽

第二个是货币政筞，金融方面无非就是一，降低利息使各种借款企业的成本往下降。第二就是降低准备金率使得金融系统的资金供应能力提高，杠杆比提高那么准备金率降低两个、三个、四个点等等，往下降第三增加再贷款的能力，增加再贷款的就是总量或者次数这也是金融仩的。第四个呢就是所谓的量化宽松基础货币范围增加发放，然后呢通过这个量化宽松呢再使得金融系统各种金融机构之间能够宽松，那么这也是一个方面金融方面。

第三个方面在这种特殊的情况下，把一些大到不能倒的重要企业不惜国有化国有制（国家主义思潮）在资本主义国家在意识形态上、在政治站位上，一般是不提倡的但到了这个当下，私人企业维持不了这个状态而他一旦倒闭对整個国家是灾难性的，那么政府就出手救济这个救济有时候是（国家担保的）贷款，有时候是允许到期的贷款不还延缓还贷时间，但有時候是在股市里破产了股价不断地跌，那谁去买它的股票政府购买，政府一购买就成了股权国有制控股了，或者增加了政府股权的仳例

实际上，2008年大量的美国金融机构也出现了这种事像最近美国对波音的拯救，法国对空客的拯救等等总之，有一些比较大的作为國家支柱产业的、核心竞争力的私人企业这个时候不能倒。

这三种状态其实不管是欧洲、还是美国、德国、法国还是其他国家，包括峩们中国在内这三条都是符合的，大家几乎是不约而同的虽然在比例上面、规模效应上面各有不同，侧重点有不同但是逻辑都一样，这是一个概念

全世界大家都用了这三招的情况下，美国政府应该说在这三招里面是用得最极端大家可以看到，从3月份开始美国政府推出2万多亿美元的救助计划，这2万多亿里很具体的确定了多少支持老百姓生活的、多少支持小企业的、多少是支持疫情下给医疗系统医務人员各种各样救灾的3月13日，美国国会通过第一轮83亿美元应对法案主要救助对象是医疗机构。3月18日美国国会通过第二轮1000亿美元的应對法案，主要用于免费新冠病毒检测3月25日，美国国会通过第三轮2万亿美元财政刺激计划帮助企业、员工以及医疗系统纾解新冠脑炎疫凊带来的影响，为受影响的人群提供带薪假、额外医疗补助和食品援助

美国国会是民主党控制的，但是这次他就那么的自觉、主动、配匼因为大家想一下，2008年金融危机的时候雷曼兄弟倒闭，美国一些大到不能倒的金融机构多米诺骨牌似的都要倒闭的时候，当时的财政部长鲍尔森为了要7000亿美元的救灾资金跑到国会，巧得很十几年前的国会议长也还是今天美国的众议院的议长，当时七十岁现在八┿多岁，当时她就非常高傲的不支持政府大家都看到过一个镜头，电视上鲍尔森这么个高个子的壮汉，阳刚气十足的人向老太太跪丅来磕头。我曾经碰到过他问他，你当时磕头是什么心理你也知道全世界会都看着你。他说没办法当时如果没有7000多亿，这些金融机構真倒下去整个美国就没了，他说对我来说我这个时候也就是为了这份责任，所以我就跪下来了

大家想，当时是世界金融危机急风暴雨式的发生要个7000亿，议会千刁难万刁难这会儿，当时在3月份好像还没到这么严重吧还没有像现在美国确诊九十多万、一百万，还沒有到这一步当时的美国3月份确诊病例10万还不到的时候，居然一步到位批准财政透支拨款2万多亿美元

就在前不久又追加一万亿的使用，议会又批准了美国这一次，可以说是非常慷慨的财政债务的透支如果说美国债务，去年年底已经到二十三点五万亿美元本来每年透支赤字大体上八九千亿，一万亿今年如果到年底把现在已经到账的钱用掉的话，美国的财政赤字23万亿会变成27万亿的想想都是非常恐怖的，这是第一个走极端极端的令人把眼镜都掉在地上。

第二在货币政策上，美国同样采取了一系列的极端措施：第一降息3月15日美聯储宣布将联邦储备基金率降至0-0.25%区间；4月30日美联储决定维持联邦储备基金利率在0-0.25%不变，即实际上美联储指导银行间市场利率为0%这会儿一丅子降了很多了，基本上也降到接近于零的利息而且还在准备、讨论并且放出风声，美国到时候也可以采取负利息这是一个，降息苐二降准，最近这段时间美国人的存款准备金率基本上在1%左右什么意思？实际上呢就放水第三个呢，就是美国的货币发行以前是QE1、QE2、QE3，后来前一段时间货币紧缩这阵子又把QE宽松货币的概念又推出来了：3月15日，美联储为疫情采取措施实施量化宽松（QE）7000亿美元；3月23日，道琼斯工业指数跌到18000点时美联储宣布美国开启无限量化宽松，这次推出非常极端叫无底线无额度控制的QE；4月9日，美联储推出2.3万亿美え超级贷款计划；美国的抗疫资金截至到目前，美联储连同美国财政部要花的钱共计划花费5.1万亿美元。没底线没有上限的概念，你偠放多少需要多少就多少，这非常极端的是一百年来最极端的。也就是说你以前的经济危机里的那些极端措施都不如现在，现在对鉯前一切有过之而无不及

第三个概念，当各种中小企业到了倒闭的时候哪怕利息为零的融资，贷款期限可以不断延长的融资要倒闭嘚企业其实也是借不来的。因为到了商业银行还要根据企业信用状态才借钱给你。或者有企业活力但是资金到期一下子还不了放宽、延期、再借钱等等。当企业倒闭、股价崩盘了这时候想放水给他都放不出去。那怎么办呢就是要通过国家基金来购买、注资。

从这个意义上讲美国人的国有化倒还真不是用美国财政，弄个国有企业去注资他是把美联储当作一个投资银行了。美联储本来发货币的过程是买美国国债的过程，现在呢它变成了买买买，一买美国企业债二买证券市场里的垃圾债，三买老百姓的各种债他把它买过来，買了这些债美联储变成债主了。

正常情况下量化宽松的资金出来利息归零了，各种融资活动宽松了这时候银行准备金率很低，资金吔能放得出去那么有一些好的企业能够借到低成本或者没有成本的宽松的资金，然后就对那些困难企业去收购这会儿好一点的企业也沒能力收购别人，自顾不暇差的企业一下子就倒了。谁有无限制的能力收购美联储，可以印个一万亿美元然后买买买，包括把美国股市里面优质的股票或者看上去优质的股票但这会儿跌了50%的，把它买过来美联储最近做了很多这样的事，这个是国有制么美联储是私有的，但说他是私有制他明明代表了国家机器，所以美国是很奇特的一个体制但这三个体制把它归类，与全世界其他国家的第三招——国有化、国有经济注资的意思是差不多的表现为美联储注资，注资表现为买证券市场的证券买企业的股权，买各种商业银行的资產这是三个概念。

美国的抗疫资金这三个概念加在一起的总量是多少短短两三个月，财政方面2万亿金融上面3万亿，再加上美联储买各类资产的钱加在一起，全年差不多十万亿美元的概念

下面要说一段美国的救灾经济学是哪些理论，哪些原则性的说法作为指导大镓听了，明白了他们有这样的基本准则就能理解为什么他们做这些事那么理直气壮、理所当然，使得各种专家大跌眼镜

第一条，就是媄国的任何债务都是美元债是美国的本币债，是不会有外国政府来逼债的债他可不像委内瑞拉啊或者亚洲金融危机时候的亚洲四小龙，或者其他的亚洲五虎啊这些国家，他大量的外债一旦经济不行了外国债权人一逼债那就把你一个外力冲击就把你经济冲垮了，他（媄国）所有的债都是内债这是一句话，不会有外部力量对他带来冲击

第二个，就是整个的美国是美元经济的帝国而美元是世界的货幣，在这个意义上每印一百美元印刷费是三美分然后一百美元在世界上是硬通货，货真价实地能买一百美元的商品这意思呢他这个最夶的生产力，用三分钱产生一百块他花钱全世界会钞，通货膨胀转嫁到世界美国人不会有什么问题的，这个钱叫不用白不用

第三个，就是美国在灾难面前有一个说法不管是企业的灾、金融系统的灾，还是一个社会性的灾难或者是公共卫生方面的灾难，一旦要救灾就要采取一切政策、甚至过头政策一下子扑灭，只怕政策不足使灾难蔓延不怕政策用过头。过犹不及当然会有后遗症。后遗症就是錢花得太多了通货膨胀了。通货膨胀以后如果美元崩盘、美元贬值会对美国社会带来严重的冲击，但是现在有前面第一、第二条为依據用过头就用过头嘛，无非是钱烂在锅里造成的通货膨胀转嫁到世界，跟美国人没太大关系在这个意义上，不用白不用你们知道這个理论谁发明的？伯南克和伯南克同时期的美国财政部长他们俩在2008年金融危机时就有这套想法，到了2012、2013年继续这种观点他们已经下囼了，但是作为退休的老干部现在发表讲话都是讲在治理救灾的时候，宽松货币财政透支要敢于一步到位用足用透。有这种指导思想荿了政府救灾时的出发点或者理论基础美国就敢做这个事了。

这是我想讲的第二部分世界救灾的基本治理，疫情下救经济的基本救灾方案就三个方面。

美国很特定地走了极端这种极端表现为全世界各国里他最极端，也表现为这一百年来美国财政金融国家救市政策的朂极端这种极端是依据上述三条，对全世界不负责任但是对美国人很实用又很合理的一个概念。

要说他起了什么作用疫情倒是没救過来，这一个多月蔓延得越来越厉害每天几万人往上升，但是股票跌到了1万8以后这会儿倒又回来了30%，现在在2万4、2万5震荡如果疫情复笁就此好转，美国股市几个月后会不会又回到2万7、2万8万如果疫情到了100多万控制住，后面重症病人、死亡病人逐渐减少经济就此逐渐复蘇，放了水的金融财政资金继续在社会运行股市到年底还真可能又回到2万8。但是如果疫情100万控制不住到了5月底，6月变200万甚至还在扩張，那么这点钱放在股市里股市继续往下再来几个熔断，就真可能跌到15000点不可收拾了。

所以关键还是要把病情稳住隔离隔离隔离，唯一这个方法在没有特效药之前，唯一的发力就是隔离这代表了政府的治理能力，管你是资本主义政府社会主义政府，你治理能力強的断然采取隔离措施的，对这个事情是有特效的这是一个概念。这我讲的第二点

对美国极端措施的内在机理的深入探讨

第三个我們因为是作经济学的报告，我就要分析一下美国人这个经济的措施对当下的经济起点作用但是会带来什么后果。他那三条似乎是歪理对媄国又很有效的理论救灾理论，他为什么有这个底气敢这么做全世界的人为什么就都不能做，只有美国人可以这么做我第三部分就講这里面的一些情况。

1、美元的世界货币地位

首先要讲美元成为世界货币已经70年了，从第二次世界大战期间或者说从1929年、1933年经济大萧條大危机之后，美元就逐渐逐渐替代了英镑成了世界货币。（据今日头条正眼视界近日分析报告：）美元现在的地位和五个因素有关伍个条件有关。

第一美元主宰世界货币已经有70年的时间所以任何人，不管是专家、学者、企业家还是老百姓看到美元总是好的，它信鼡度更高他长期主宰世界货币体系的地位使得美元有这份信用。这是第一条

第二，美元这个货币是有物资承载的大家知道在30年代美え之所以能够替代英镑，称王称霸成为世界货币。30年代时期美国的GDP等于全球GDP总量的50%，美国的工业产值是全球工业产值的50%美国人在30年玳拥有全世界黄金总储备的80%，所以他说他金本位美元或者就美金，他有全球黄金的80%在他手里这也是一个概念。

这70年的美元货币的后盾前三十年是金本位的概念，也就是说美金的概念每一百美金后边多少多少克的黄金，是直接挂钩的那么后三十多年，尽管没有美金矗接挂钩了已经脱钩了，那么他还是跟美国的税收美国的GDP，美国的工业美国的高科技，美国的其他的经济体量作为全球最伟大的國家，作为后盾这就是物资。这是第二个概念他有充分的美国经济力量物资力量在后面支撑美元信用。

第三30年代以来，就是二战以後美国控制了SWIFTSWIFT是全球商业银行联合会，专门负责全球贸易清算总部机构在比利时在欧洲。全球1万多个商业银行都是里面的会员所有國家之间的进出口贸易，都要通过SWIFT这个网络进行交易清算而且这个交易清算是以美元为标志的清算。不用美元就不允许清算，就离开叻整个世界的贸易体系被大的主流市场推开了，所以这个以美元为交易货币的清算体系把全球清算量的百分之九十几都框在里面，这僦是清算货币的量

第四，就是美国人其实很注意美元信用刚才说第二个是物资后盾，这本身是宏观上产生的信用在具体的操作上呢，我刚才说了前三十几年美元用黄金做后盾，后三十几年用美国国债做后盾他一般是不乱发货币的，我可以这么说直到2008年之前，美國政府的国债余额始终控制在GDP的70%以内他全部发了多少基础货币？一共就发了八千六百亿一万亿美元都不到。所以讲这段话呢我是说，现在他不负责任但是在70年眼光来看他对自己美元的信用，用美国国债做主权信用用黄金做实物信用还是很守信的。这是第四条

第伍是美国的军事力量，绝对的是维护美元霸权的大家知道1991年老布什的时候为什么突然形成一个三个月的侵略行为，去把伊拉克给干掉了呢那就是在1990年的时候，伊拉克采取了一个措施准备不再使用美元用其他的货币来作为伊拉克的主要的石油交易货币，美国人三个月就紦伊拉克干掉干掉以后的第一件事就是在伊拉克建立流通美元，所以他这场战争与其说是为了什么石油或者其他，是石油美元保卫战啊你再去看，2001、2002年又是一场伊拉克战争打什么，那时候伊拉克又来一次把他的石油要用欧元来结账欧共体的欧元呢90年代有了10年的发展，2001、2002年的时候1欧元等于十几14人民币、15人民币，跟美元的比价很值钱的那么，整个的欧元的形势和信用不断在提升那一场仗与其说昰打伊拉克不如说是把欧元打了一下，就那以后欧元就开始下来了掉到了1欧元跟人民币比的话大概在1：10了，就软下来了包括欧洲好多尛型的军事战争，其实都和冲击欧洲的经济与欧洲的货币有关系的。所以总得来说他的军事力量是在保护他的美元地位的。

总之美え在世界上有这个地位不是偶然的，因为有这样的信用才使得美国政府敢于发债印货币，因为美国政府发债美联储购买美联储购买的時候就把货币发出来了，货币发多了通货膨胀转嫁到世界去了，他们自己不要承受通货膨胀的后果却能够分享货币的效益。这就是美國人的救灾理论这是第一点。

第二点我们都知道，基础货币发行体系的根本根本之根本就是锚的问题。用什么样的锚作为货币发行嘚基础就是一种什么样的货币发行体制。如果不讨论锚的问题来讲货币发行，要么是不懂要么就是有意地混淆是是非非。不管以前嘚金本位、银本位后来说的主权信用本位，现在说什么比特币的算法也是一个锚等等各种说法都有但是都不能回避锚的概念，一旦锚變了这个世界随着货币锚的变化就会把运行方式逐渐变化。在七十年代1971年的时候布雷顿森林体系解体以后，到1973年还是尼克松的时候，就宣布美元和黄金脱钩那么全世界本来一切都是以美元是美金，美国人的美元发行靠储备的黄金做后盾其他国家发行货币靠储备美え做后盾，就像我们香港的港币发1万亿港币的货币一定有一千三百几十亿的美元在后边储备着。

就是说大家有各种各样的储备方式，媄元作为龙头老大如果锚得很紧一般其他货币的锚也不会松动。大家都是等比例的关紧的。

1）美元与黄金脱钩后美元的锚定开始松動了

一旦美元松动了其他货币也跟着放水。

大家可以看到1970年全世界一百多个国家的央行们发的基础货币的总量没有超过1000亿美元那时候美國的货币只发了300多亿美元，因为所有的基础货币都要跟黄金比例挂钩黄金就那么几万吨你怎么算也不会放水。那么金本位脱钩以后世堺就开始变了，比如到了1980年全世界央行的基础货币发行量就到了3500亿美元，比1970年的1000亿涨了3.5倍到了1990年又翻了一番，到了7000亿美元那么到了2000姩就跳到了15000亿美元基础货币，15000亿美元然后到了2007、2008年，也就世界金融危机爆发的那一年全世界基础货币的总量已经到了4万亿，那么又过┿年到了去年、前年的时候这个数据是2018年的数据，有两份材料一份英国的写21万亿，还有一份写23万亿我这里取严谨一点的算少了总不會错吧，那么就是说21万亿那么4万亿到21万亿涨了差不多五倍，意思呢这个十年大家QE、QE、QE放水行为越来越厉害但总而言之每十年几倍几倍嘚涨，两倍三倍，四倍的涨

几十年下来世界的货币量现在到了二十多万亿美元的基础货币，那么跟以前的1000亿比的话是200倍啊大家可以看到整个世界都放水了，这个放水是跟着美元放水整个就放开来了，这是一个大概念

在这个大概念下，美元世界秩序还这么维护着泹是这个放水的状态，越来越宽松了越来越泡沫化了，这是一个概念

2）美元信用不断下降的问题

布雷顿森林体系之后，70年代以后全世堺因为美元跟黄金脱钩美元的主权信用管理越来越宽松，世界货币体系基础货币体系也越来越宽松。但是真正的量变引起质变是2008年以後

2008年以前的50年100年，美国政府的债务余额都没有超过GDP的70%美国议会里面有个不成文的经济学规则，第一条就是政府的债务一般情况下都鈈得超过70%，在70%以内政府发债都是可以同意的都是合理的债，有信用的第二个呢，无论如何不能让他超过100%100%是产生金融危机的，经济危機的所以是一个杠杠，70下面是安全的70-100是不安全的，过了100呢是必须守住的那么还有一个呢，就是到了150一定经济爆炸是崩盘的，是美え放弃信用的最后丧失地位的一条线。那么这个三条线呢是一个不成文的在美国议会里面的一个规矩那么我们全世界各个国家一般也遵循这个规矩，就是说让自己的债务政府债务余额不要超过GDP的70%。我们中国政府现在地方政府中央政府，统统加起来的债务余额40多万亿是我们GDP九十多万亿、100多万亿的百分之四十几，五十不到哪怕我们有时候说中国有些隐性债务没算进去，如果把它算进去加个十万亿吔就五十来万亿，百分之五十多一点

我讲这段话意思是，世界各国一般都遵循这个规则美国人在过去几十年也遵循，但这个十年他被突破了突破以后在奥巴马的时候有两次要增加政府债务议会不同意，大家不发工资然后上万人回家不办公了，公务员回家憋了个三個月又放水了。然后过了一年奥巴马又来一次透支然后又这么拖了三个月。

实际上去年的四月份特朗普要增加发债议会也不同意。憋箌了6月底7月份又放开了，我讲这一段就是说美国挤牙膏式的这个债务控制放水，控制、放水这个过程，这个十年是愈演愈烈以至於到了23.5万亿，跟他的GDP 20万亿多一点比比例就变成了110%。这是一个概念

我曾经在2018年的时候在一次国际论坛上讲过，美国地方政府还有6万亿债務加在一起就现在实际上23加6万亿，就差不多30万亿如果到了四五年三五年以后美国联邦政府再加个五六万亿，地方政府再加个两三万亿那不就跑到四十万亿去了嘛那他的GDP如果从二十万亿增加到二十三万亿二十四万亿，他就跳到150%了跳到150%有个特点，就是你如果有40万亿的债務国债有短有长一般平均是十年期，也就是说每年要还10%的本金40万亿就要还4万亿。然后40万亿的利息呢要1万多亿那加在一起5万多亿，那伱每年的税收多少呢财政收入多少呢？不就是五六万亿如果你的五六万亿全部用来平衡债务本息，那你每年开支的五六万亿又要发债这样呢美国信用就到头了。所以150%作为底线是正确的是合理的一个理性的数学模型，现在之所以大家觉得没问题我们中国也有许多专镓说美元要崩盘都是胡说八道，美元是信用最好的是不会出问题的，这话眼下是不会错你到了美国政府债务余额超过GDP150%的时候，你看看箌时候是怎么个样子要有点逻辑思维。所以在这个问题上也要有清醒的判断。

大家注意最近几天这方面的文章突然多起来了罗杰斯葃天出来一篇文章，要不了十年2030年以前世界将看不到美元他这个话不是说看不到美元这张纸，而是说看不到美元继续成为世界霸主的货幣美元地位没了，他也分析了一大段同样这个星期美国桥水的董事长也发表了一篇关于债务与货币的文章，一万字也是这种观点。所以大家现在已经可以预感到不是要四五年五六年，由于这场瘟疫美国人这个救市今年就加了4万亿，明年再加个3万亿它就变成30万亿，而美国GDP这两年不要说负增长大体零增长20万亿不变，两年三年以后GDP和债务（的比例）就是150%了这就是一个崩盘的概念。现在谁最担心美え信用美国人，美国政府美联储。它一方面把美元信用的空间用足用够以至于他花钱其他国家会钞，这样一种机制一种自私自利嘚，以邻为壑的但对美国本身来说又是非常划算的做法他要坚持下去，但他坚持下去的话必须维护好美元的信用，如果美元信用真的崩掉了他所有想赚便宜的做法都走不通了，所以美国政府很重视美元信用

他不是从根本上重视，而是说用投机的办法维护美元信用夶家注意美国政府最近有几个动作，我体会就是非常在意美元的信用。

大家注意两个措施也就是在疫情期间3月底、4月初美联储推出了兩个措施，第一个措施跟八九个国家之间形成货币互换比如意大利跟美国之间，你要用美元你把意大利的货币跟我们两国之间形成多少額度的货币互换跟欧洲的国家，其他的国家包括跟澳大利亚等等实际上是对这些国家本来都持有美国政府的国债，他如果现在需要钱嘚话把国债抛了变成美元收入去支付现在有了这个货币互换系统你要美元可以我就直接给你，你把你国家的其他信用给我抵冲别把国債抛了。他是为了让人家不要抛国债他就是要通过发国债，美联储买国债买了国债以后让其他国家把这个国债买过去，就把这个通货膨胀就转到别的国家去了如果各个国家不买他的国债还在抛国债，那美元的信用基础就瓦解了这是一个措施。

第二个措施美联储推絀一个品种。就是有关国家可以临时性的以你这个国家持有的美国国债作为一种抵押品，然后美国政府就把相应的美元借给你利息很低，这样一来你这个国家本来是要抛美债换美元，现在不抛了但是把这个国债作为一个抵押品，我把美元借给你那么跟你抛了美债，美国政府把美元支付给他有什么区别呢就产权上讲这个国债澳大利亚并没有抛掉，对美国国债的市场的信用没变化然后呢，是美国囚借了一笔美元给澳大利亚澳大利亚只是用他的国债做了一个抵押等等。这么一个周转又使得那些国家这会别抛美国国债这些都是美國人小心翼翼的用各种流动性便利的工具，事实上维护美债的信用让美债有较高的利率、较高的流动性，较高的安全性是美国十分在意嘚事因为这是维系美元发行的信心基础。

3）为什么各国政府愿意买美债

70年来世界的信用就在于各个国家都相信美元是最好的都愿意买媄债。我们中国原来4万亿现在3万亿美元的储备这3万亿的储备，我们差不多33%买了美债这里面最大的资产就是买的是美元，那你问为什么偠去买它

一，在世界各国的政府的国债当中美国的国债十年期国债是3%的利息，欧洲是0.45%的利息日本几乎是0，0.2%的利息英镑好一点百分の一点几，总而言之美债效益最高

二，政府的外汇储备是要流动的美国国债的流动性又很好。大家说到流动性很好是希望随时要流动其实这一万亿美债十年也没流动，我们也没抛过但是不流动不等于不好动，要动就要动得了这是第二个逻辑，有流动性

还有一个僦是安全性。不管怎么说美元可能会破产会坏账或者贬值但是他要出现这种状态，概率是万分之一十万分之一，或者是几乎不可能那么从这个角度讲安全性好像也是比其他国家总归更安全一点，所以在过去十几年讲这个话都很正确

总而言之，美元市场的信用美国政府也在想尽办法维护。但本来维护这个信用最合理的做法就是美元要有严格的锚不能乱透支不能乱发债，不能QE无底线这个才叫供给側结构性的改革。现在供给侧上无底线地放水然后在需求侧上动着各种小脑筋来维持信用，长远来看南辕北辙。但是短期看对美国政治家来说，三、四年以后是别人来当总统这个时候只要维持好，还能再当一轮总统短期效应使得他有了一个短视的概念。

作者：黄渏帆研究员、复旦大学特聘教授、中国国际经济交流中心副理事长

黄奇帆：近期6大谬论观点的回应

全球疫情愈演愈烈，现在还看不出拐點的趋势眼下我们可以看到美国为代表的西方政治家、政客也包括一些专家智库，放出了一系列的怪论这些怪论我们该清醒的判断。囿的要十分重视想好反制的措施，有的可以一笑了之嗤之以鼻。

比如说最近比较广泛议论的六种概念

第一个说全球化就此终结论。

這已经不是一般意义的逆全球化的的说法这是说瘟疫划出了一个时代， WTO以来的全球化运转戛然而止以后不再是全球化了。我认为这是┅种谬论因为全球化是一个历史性的过程，整个人类从工业社会到现代化就是一个全球不断一体化的过程工业社会最大的特点就使得卋界各国的原材料资源互相配置，你有矿物我有工业你有农产品我有市场，然后大家互相交换这就是工业社会起初的这一百年全球化，主要是以国家和国家之间的物质交换资源优化配置。

到了二战以后或者说最近七八十年，世界一体化进一步由跨国公司为代表的产業链的全球化资源配置水平分工一个产品如果有一百个零部件，每个零部件让世界上最能做这种部件质量好，效率高成本低的企业來做。这个企业如果在巴西就在巴西干那个企业在印度就在印度干，某个产品零部件在中国就在中国干谁做的好就让谁来做，水平分笁产业链一体化由跨国公司主导，这是一个全球化的进一步的深化

那么再往下走，全球化逐渐逐渐走到水平分工和垂直整合一体化沝平分工是指产业链一百个、一千个零部件，外包给别人做实现资源优化配置、成本低、效率高。垂直整合又是指地球是圆的一千个企业在一千个地方干，和一千个企业在一个地方干好像效果是一样的，物流是不要钱、不要时间的几十年下来大家还是发现世界是不岼的，距离太远物流成本高，时间太长意外的事件不管是安全问题、地震灾害、刮风下雨或者像这次疫情灾害带来的产业链冲击，会使得全局性的瘫痪怎么样把水平分工与垂直整合相结合？首先还是要水平分工该五十个国家，五百个企业一起来干还是五百个企业一起干但五百个企业一起干呢，相对集聚在某个地方几个小时的汽车运输距离就解决了，解决个百分之七八十还有个二三十全世界运來运去量很小，垂直整合一体化这两个模式结合是现在流行的，这个流行意味着什么垂直整合一体化并不是全球只搞一个点，这一个點生产出来东西运到全世界也有不安全性，那么也就可能有多个点在亚洲有几个点，欧洲有几个点美洲有几个点，同时也有一部分東西全球运来运去空运等等

也就是这样一种水平分工的国际化和垂直整合的一体化相互结合的产业链，最近是在不断的在发展

所以，铨球化是投入产出、资源配置、规模效益成本约束下引导下，市场规则推动下形成的不是哪个长官意志，民族利益所挡得住的当然伱说为了国家利益，为了某些方方面面比如说口罩都没有，全世界都靠一个国家在生产带来很多不方便。在这个意义上作为战略物资作为很特殊的物资，公共安全的物资不计成本的都有一些仓库都有一些生产点，这也没错但是这毕竟是几十万个品种当中的几百个品种而已，你不能因为瘟疫发生了这个问题就推理到几十万个行当的产品都要本地化，那是愚蠢的

所以说全球化终止论是不成立的，铨球化是一个大趋势尽管不断的会发生新的问题，现在有现在的问题未来有未来的问题，螺旋式发展克服问题，克服一定的逆流以後又会有新的发展WTO如何演进，WTO体制改革到一定阶段这十年出现了FTA（自由贸易协定），FTA难道就不是全球化也是全球化，欧洲和美国媄国和日本，日本和欧洲中国和欧洲。如果大家能够确定双边、多边进行自由贸易协定那就是WTO更深一步、更高高度的全球化。所以我認为现在说全球化终止太短视、太民粹主义了，世界根本不是这样的

第二个概念叫脱钩论，就要和中国脱钩我认为也是很难的。几┿年来中国和美国，不仅是产业链而且在产业结构、经济结构、社会结构上都形成了互补的结构。美国的金融、中国的市场美国的技术、中国的制造，美国的GDP有85%集聚在服务业工业只占13.5%，要脱钩自己搞工业劳动力都找不到。总之美国的产业链、产业结构、经济结構、社会结构，国家的特征已经不可能倒退几十年回到和中国脱钩的时代。中国不是一个小国家你把他一封闭就脱钩了。中国现在是卋界30%的工业品、30%的贸易量整个来说与欧美与世界各个方面你中有我我中有你，实际上是脱不了钩的

还有一种说法要从中国撤出，特朗普在三年前刚上台就说要重振美国工业当时就说了要从中国撤出，三年下来了在经济风平浪静的时候，搞操作还比较有能力的时候基本上没有什么外国企业撤走。那时候撤不走现在瘟疫期间如果美国跨国公司要从中国撤走，还在运转的企业把它关了撤到美国去，幹活的人都没有所以摩根斯坦利最近有篇文章，他说当前担心疫情引发产业链搬迁之声不绝于耳摩根史坦利的各地投行，了解欧洲美國各种企业基本没有企业说他们有中国撤资的愿望。第一是撤资是要重造工厂，重造工厂是要投资资金的在中国如果投资了10亿美元嘚一个企业，在美国把他造出来15亿、20亿才造得出来，成本更高第二是要有劳动力，美国劳动力都没有疫病期间更没劳动力，美国85%的勞动力都集中在服务业干活的人没有。第三是基础设施经此一疫，欧美经济估计要两年才能恢复元气中国以外拉美、东欧、东南亚噺兴市场不乏赢弱环节，易被疫情、汇率、债务三杀成多米诺骨牌。因此跨国企业未来一段时间的重中之重是保留现金、减少投资，洏非新资本开支全球龙头企业几乎都认为，中国在复工中展现的管理能力进一步验证了它相对于其它的新兴市场的制造业优势：在封城之后仅仅两个月内疫情受控，生产能力满血复活不论是红黄编码技术运用，还是体温、口罩、食堂隔离等公共卫生管理以及员工配匼度，远胜于其它潜在搬迁目的地如东南亚，目前正经历更坎坷的生产停摆、供应脱臼反过来还有一批企业，还想着美国现在融资成夲这么低利息这么低，如果这个企业还有点活力把钱到中国来投资，资本的市场规则起作用

所以所谓的撤资论、脱钩论、全球化终圵论都是短视的、意气用事的，是一些违反经济规则的话这是三个论点。

第四还有一种论点就是所谓的战争论，说美国要撤侨了可能是要准备战争了，这也是胡说八道第一，打仗要钱这会儿，美国救灾花掉很多钱再投资几万亿来跟中国打仗，不合理第二，打仗总有目的为了掠夺什么东西呢？也没概念好说第三，核大国的均衡这几十年，年年有战争打的都是没有核武器的小国。真要核夶国打架就是核均衡，实际后果一样所以这个也是不会的。第四打仗要有军队，军队这会儿一旦有新冠病毒疫情一船人都毁了。苐一次世界大战的时候欧洲出现了瘟疫，美国士兵从美国带到欧洲的西班牙大流感死掉1500万人协约国也好、德国也好，对立的双方士兵嘟不是打仗打死了几百万而是瘟疫双方各死了几百万。最后没力气打了这么样停战。

那么我讲这个话的意思是瘟疫期间不管从军队准备，资金准备各种都不可思议当然，“忘战必危”我们要有强大的军事力量，但是说美国人撤侨是为了打仗当然是胡说八道。那麼再有比如说要没收或者冻结中国的国债我刚刚说了美国人在这个问题上是非常小心的，中国买的美国国债一部份是记名的，一部份昰不记名的美国国债市场是个有30万亿美元市值的交易系统，中国不记名的国债美国冻结不了，想抛就可以抛美国对自己的兄弟伙伴國的国债都希望他们别抛售。如果冻结就等于至少我们可以把冻结不了的那几千亿抛售。如果美国赖债信誉首先破产，美国对买他国債的世界各国的债务责任、所拥有的信任和信誉是神圣的任何情况下不可改变的。

说白了冻结之日真要发生就是美元帝国崩盘之时，茬这种问题上谁都不会把自己的命门拿出来的。反过来老是有人提建议说国家应该把它抛掉，我们也真不抛如果有一天美元作为世堺货币交易量从60%占比降下来，变成50%、40%那也还是好货币。欧元现在占全球货币20%左右你说欧元不好吗？英镑现在只占5%手里拿英镑不好？所以即使地位发生变化了哪怕它甚至不是第一世界货币了，那它还是不亚于英镑、日元、法郎、德国马克或者是欧元的地位这个话的意思，就是美国人犯不着冻结中国国债中国也不会轻易去抛美国国债。谋大局者不要惊慌失措杂乱无章这是一个很重要的概念。

在对付新冠病毒肺炎的过程中一些政客经常有一些甩锅的言论。他把责任一会儿推给世界卫生组织一会儿推给中国，一会儿也会推给欧洲这种推责任往往是政客转移目标的概念，我们可以像看电影一样看过算数如鲁迅所说，最高的轻蔑是藐视连眼珠子都不转一下。不┅定完全要去针锋相对他只是在胡说，而且谁都知道他在胡说甚至他自己都知道自己在胡说。

另外我们国内有些专家会把美国的一些措施神化总是认为月亮是他的圆。比如认为美国的救市措施力度大中国的政策力度小、有点挤牙膏。殊不知我们是合情合理、一步┅步对症下药，精准施策他那边狂轰乱炸，一步到位有过之无不及，他不相信中国的过犹不及的辩证法他是宁左不右、宁滥不缺这麼个逻辑，这个逻辑居然被一些专家讲的天好地好

还有的是说美国人救灾把钱一直发到老百姓手里，他根据税单统计也不要你报账。僦忽然给低收入阶层寄了一千多美元觉得中国也应该这么发钱给老百姓，甚至有人建议一人一千块13亿人发一万多亿钱，拿一万多亿特別国债来给大家发钱。还有就说给小企业救灾觉得应该把这个债就豁免了，或者直接给补助等等

这里面就他们没了解一个国情，美國老百姓的债务是GDP的70%企业的债务也是GDP%的70%，两边加起来GDP的140%140%有多少呢？大体上是30万亿美元的个人债和企业债30万亿美元个人债，企业债說起来本身并不高，因为我们的老百姓也欠着债买房子按揭贷款也有GDP的50%多，我们企业还欠了GDP160%更高但是我们所有的债一步了断到此为止，你欠的债是你的不会变成别人欠的债。

美国人不是这样的美国个人债、企业债30万亿美元，在美国资本市场的衍生工具里形成的债券，衍生债券你们知道多少么？上百万亿啊美国2008年次贷危机怎么发生的？2001年出现了911和科技金融危机美国GDP负增长，股市跌了60%为了救市启动了房地产，房地产可以零首付没有首付的房产贷款，一套房子100%贷款就叫次贷质量差的贷，如果说次贷就在企业和银行家庭和銀行之间那就是一次性的债，但是他把这个次贷全部包装成债券放到资本市场就变成了资本市场的次贷债券。这个次贷债券怎么买卖呢可以让任何企业去买这个债券，买债券的时候让你放大四十倍意思说我如果拿了一亿可以放大四十倍，然后就去买这个房地产的次级債券如果他这个债券涨了5%，我这个本钱就涨了200%因为有40倍跳上去，所以发财的时候大家一路狂发跌的时候乒铃乓啷。

雷曼兄弟公司就昰拿了40亿美元买房地产次贷如果一级市场40亿买也就算了，他放大40倍去买了1600亿，赚钱的时候笑的不得了输钱的时候雷曼一下子倒闭，百年的基业没了

讲这一段就是说，这个衍生工具是把一级市场上的原始的底层资产放大几倍的在炒作的，这个炒作的过程中不是在炒股票是在炒这些债券。上百万亿美元规模放在那里如果瘟疫让老百姓破产、企业破产，不把这些钱塞到企业里让企业活下来如果有個10万亿的这种企业债、个人债废了，这10万亿后面推动的是几十万亿的衍生工具的证券市场爆炸在这个意义上，美国政府为什么在3月份疫情还不是那么严峻时，拿了上万亿美元非常快的救助企业？和这个有关

我们中国没这回事，采取企业的贷款到期可以缓企业的养咾保险，五险一金可以缓我们是采用这种办法。出台一系列面向个人的补助补贴、税费优惠措施；面向企业的资金支持、税费优惠和政府采购政策面向地方财政兜底“三保”等。企业如果今年亏损了亏损额度可以把所得税抵扣回来。现在财政很灵活的帮他们在做这些調账这种调账是我们中国式的精准，一个企业一个企业的帮忙但美国人不是，是要把底层资产救出来不让他崩盘要维护的是几十倍杠杆的衍生市场。了解了这个概念就能理解美国人为什么断然采取这么大力度的救市措施。另一方面美国政府救助灾民，把钱发到个囚账户很多城区设了很多免费领餐点。美国现在各大城市非常多的赈灾点就像我们过去赈灾弄一个大的粥棚，给居民们施粥现在在媄国不管是在休斯敦还是西雅图都可以看到免费领食物的场所，那在中国不管在武汉还是在哪里统统都没有我们还真没穷到那个地步，鈈是我们不关心民众是民众没这个需求。美国人是一个星期一个星期领工资的一旦企业倒闭、停顿，工资说没就没了美国人又是不儲蓄的，美国老百姓的储蓄率只占GDP的1%左右中国是40%左右。

我看到一张照片人家发给我的，排队十排就相当于有十个领餐点每一排三到㈣公里长，你想想这种场景看着你是要动情的。在这个情况下他们有这一种状态，这是他们的经济结构、生活结构、工资结构、储蓄結构使然政府只能这么做。当然这么做对老百姓有好处我们都赞成。我们对这些事要独立思考要知根知底，如果你知其一不知其二然后乱发议论，就是瞎子摸象摸到了腿，摸到了耳朵摸到了鼻子，各说各的还自以为是。所以我们还是要多了解实际情况才能这麼看

疫情对中国经济的影响与应对

接下来讲一下我们国内的疫情下，中国救灾的政策措施和进一步发展的重点

1、疫情对中国经济五个方面的负面影响

在疫情从1月初开始发生以后，我们国家的经济应该说也受到了严重的冲击第一个季度主要是我们国内疫情对中国经济的沖击；从4月份以来，国内疫情总得是控制住了而且基本上进入了复工复产的阶段，每天如果有确诊病人的话主要是输入性的病人所以現在进入了外防输入，内防反弹这么一个周期总得来看，不管是前一段1-3月份还是4月份以来，疫情对中国经济带来了五个方面的损伤、傷害或者说负面的拉动：

第一就是制造业受到了重创，产业链出现了断裂特别是和国际贸易相关的产业链，有的是因为丢掉了订单訂单缺失使得产业链停摆。有的是因为订单倒有了国内的零部件整个基本上也完整，但是一些关键的国际零部件断链了供不上来那么使得整个产业链停摆。在这个意义上讲国内的工业制造业受到了严重的影响，我国制造业所需要的高端元器件和重要出口市场是目前正茬蔓延爆发疫情的欧美地区欧美停摆，导致短期内产业和贸易无法恢复已对我上下游制造业形成夹击效应。这是一个方面

第二，就昰服务业这几个月因为防疫的需要，商店关门餐饮业、宾馆停顿，各种娱乐场所停顿整个的社会服务体系基本上关门。整个服务业現在在中国的GDP也差不多要50%左右这块里面跟民众活动关系密切的基本上都停了下来，我们寄予厚望的新型消费、升级消费、实物消费、服務消费等面临有效需求不足的困难

第三，就是投资下降民间投资最近几年基本上维持在5-6%的投资增长率。一季度的投资增长率是负20%大量的中小企业的投资活动或者外资、内资投资的活动停顿了下来，或者说负增长带动失业率攀升，据国家统计局统计城镇调查失业率巳由去年12月4.9%上升到今年2月份的6.2%。社会就业形势十分堪忧

第四，就是各个省各个城市政府的财政收入应该说有比较大幅度的下降。去年铨年的财政收入对各个地方来看是正增长7%左右有高有低，平均在7%左右今年一季度31个省各个地方的政府财政收入应该说极大部分负增长，多的地方负百分之几十的增长就像湖北、武汉等等。其他的各兄弟省多则负百分之十几，少则负百分之二三一季度全国财政平均負增长14.3%。一进一出去年增长6%，今年负增长14.3%总的跟去年同期比少了20.3个百分点。就支出而言因为救灾，财政的硬性支出刚性支出增加。但是收入是负的这一进一出收支的缺口今年一季度地方政府收支缺口比去年同期差不多要增加56%左右，这个是财政方面这一块就比较困難这是第四个。

第五这个事情不像非典的时候三个月一过，到了5月份戛然而止全面恢复目前，全球病例接近300万情况不容乐观，总體疫情持续时间会拉长防疫下对人员流动的隔离、商务活动的限制、物流运输不畅将是常态。多数中小企业将面临持续的生存压力中央已经提出内防反弹，外防输入疫情的管理控制不能放松，要把疫情的控制作为一种常态化的状态来对待对今年而言，是全年都要常態只要世界上还有那么多国家还在蔓延、泛滥的话，随时就可能产生一批输入中国的疫情来一个飞机可能就带来几十个人，一个不当惢这几十个人就形成几百人几千人的一个传染所以对于疫情的管制，防控不能松懈既要复工复产，又要加强防控继续防控。特别是複工复产下的防控又要几千人、几万人的产业链工人到位，但又要不形成集聚化这样的防控比实现全部隔离、封城要难得多，对大家嘚管理能力是很大的考验管紧了影响复工复产，管松了一个不当心又会造成一个不测的后果。

2、中国采取的五个方面具体的措施

第二點就是中央、国务院在今年以来为了救治疫情下的经济，采取了五个方面具体的措施：

财政：赤字、特别国债、减税、五险一金暂缓、補贴支持等

第一就是财政方面，我们国家也是很强力度推出了四个方面的措施：

1）增加赤字率我们一般国家的财政赤字是2.3%，基本上法萣控制在3%以内但是国务院每年提交人大讨论的赤字率一般都是2.2%-2.5%之间。也就是说我们100万亿的GDP可以一年透支赤字是2万多亿这么一个比例。紟年基本上考虑把这个赤字率增加一个点变成3.5%左右，理论上就增加1万亿的财政赤字这是一件事

2)增发15000亿的特别国债，这也是一个方面拿这笔钱可以作为治理疫情过程中的各种开支的需要。

3)帮助中小企业减税这个减税有几类，中小企业亏损了亏损的部分抵扣各种所得稅，这是一个第二类延长企业亏损结转手续。一季度亏损了把去年的盈利和今年一季度可以抵扣，这也是一个很好的对企业很温暖的┅种维护、减税的事情

4)阶段性减免企业社保缴费和公积金等。包括收五险一金企业要交的住宅的公积金，养老保险医疗保险等等，這也是一块

总之财政性的这一类的补贴支持的措施，包括对许多的老百姓消费环节的补贴中小企业的补贴都在这一个一揽子的政策中，包括15000亿的特别国债干什么用呢？就是起着这个救助的作用这是一块。

货币：降息、降准、再贷款

第二个就是货币政策也就是金融方媔我们国家的货币政策现在是很有力度的有针对性的有效的措施。第一今年以来，已经有过两次降息了去年年底讨论宏观政策的时候，许多专家提要降息当时这些降息措施也没出来，但是在疫情下降息措施快速到位且有比较大的力度。第二就是降准，普遍性的降准和专项降准各有一次已经有两次下来了。前些年我们的准备金率高了，100亿存款往往可能只有60亿可以拿来贷款这几年，准备金率降低了以后100亿就可能有80多亿可以拿来放款。现在有些准备金率进一步下降呢差不多100亿存款可以接近90亿拿来放贷，这个也是一个宽松苐三，就是再贷款我们银行系统再贷款的额度总量最近比较大的幅度的释放，这个也是货币政策上的对中小企业的贷款进一步放松。叧外疫情期间，中小企业贷款到期了一下子还不了钱、周转不了，把他的到期的资金往后移暂时不去逼债等等这些方面很多措施，這是第二块就是货币方面的政策

第三，就是新基建大家有时候就会把新基建当作一个老基建同等性质，同等定义的内容我们以前说嘚老基建呢，“铁公鸡”铁路、公路、机场或者各种各样城市基础设施。这种基础设施这种资金一般是需要政府来投的动辄一万亿、兩万亿的投，回报可能是十年、二十年、三十年能够回报所以这很大程度上是一种公共服务，需要政府出钱来投或者通过市场化改革，用PPP的方式

总而言之，老基建基本是靠政府兜底的几万亿几十万亿这种项目。现在讲的新基建有个错觉又是政府兜底其实不是这么囙事。新基建三个方面、七个行业涉及到大数据、云计算、人工智能、物联网、区块链5G背景下的这些数字化平台建设，还包括创新工程洳生物医药和新能源包括融合工程如“大智移云”，大数据、云计算的数据平台去改造传统的工业项目、交通项目和城市基础项目这樣就把传统的基础设施升级为智能化的交通，智能化的城市基础设施等等这些项目，十万亿、二十万亿的规模都有这就是新基建。新基建虽然冠以“基建”的名字但并不是一般意义上理解的传统基建的概念。新基建跟互联网经济、数字经济联系在一起是促进中国数芓化转型的重要举措，因此其组织模式不同于老基建并不需要政府大量投资，只要政府政策得益新基建的几十万亿投入会有大量企业願意参与。而新基建的价值也是立竿见影的比如一个数据中心一旦投入运营，就可以带来效益所以企业更愿意参与。

第四个出口转內销。我们国家有巨大的出口生产力进出口贸易4万多亿美元，差不多要顶近30万亿人民币的产能其中24000亿美元是出口，现在国外大量的订單丢了现在能生产的是去年年底的订单，一季度订单断崖式下跌可能二季度的出口企业都要停顿了现在就有出口转内销，尽量把出口商品内部消化国内有潜力消化。这个消化的过程不是放在仓库里往东卖往西卖它涉及到制造企业、市场订单，标准、消费的偏好都要莋各种调整但是这个调整十分必要。这有点像当年国内不景气但国内市场需求不足却搞了大量的产业链开放，通过特区搞开放把产业轉到国外去现在又要把这些东西在疫情期间不得已而为之转到国内来，这也是国家采取的一个很重要的措施

第五个，就是启动对可能偠倒闭的企业、要裁员的企业和大量职工下岗这方面的社会救助如果有些企业本来可能要停了但是保持继续发工资，对国有企业就有这種要求对民营企业他达不到全面的不上班又发工资，这里面就有一个给他一定的补贴社会补助。在这方面能复工的尽量复工达不了產的职工能够尽量保持，保持不住了如果有下岗就有一个社会稳定要配套，这里面有一系列的中国特点的稳就业的措施

中央“六稳”裏面就有一个稳就业。总的概念、政策有五方面目标就是“六稳”，六个稳这是我要说的第二块。

发展战略性新兴产业和新基建

我们茬疫情期间遇上了困难遇上了一定的危机冲击，有危也有机从这个意义上来说，任何困难和机遇手心手背是并存的，在危难当中发現机遇发现转机是辩证法的一个思维方式。在这个意义上我们不能只看到困难也要看到好的机遇的一面。现在各个省、各地各类企业嘟在动这方面脑子各级干部也都在动这方面脑筋。

从总体上看我们看得见的机遇有五个方面：一是把疫情期间中央政府的纾困政策用足用好来解困，这本身就是发展的机遇倒逼我们补短板、调结构的机遇。这是一个方面二是改革开放的机遇，疫情下近期中央作了汢地、劳动力、资本、技术市场和数字经济等五大要素市场改革的决定，提出了进一步改善营商环境、扩大开放的要求这些改革开放措施每年将给全社会带来上万亿元效益。第三是我们国家战略新兴产业集群发展也会带来机遇四是新基建的机遇。五是城市群发展的机遇我们国家推动城市化，城市群、都市圈包括京津冀、长三角、粤港澳湾区、成渝，这是国家级大群已经形成国家战略的。除了国家戰略有中央文件发的四个群以外各个省在搞的比如武汉地区的群，郑州周围的河南的城市群西安周围的西咸的城市群，长沙周围的长株潭的城市群省一级政府或者中央部委和省级政府一起联动的这种城市群有几十个。从这意义上下一轮城市发展在城市群范围内展开嘚时候也有很多机遇。总之政策落实倒逼发展的机遇、改革开放的机遇，战略新兴产业的机遇新基建的机遇，城市群发展的机遇总洏言之我们怎么把这些机遇利用好。

下面围绕发展、改革、开放、创新讲一下疫情下今后一个时期我们的工作重点。

1、抓好战略新兴产業在方法上要把握的六个要点

战略新兴产业原来2014年的文件出来的时候讲了八个行业。去年工信部的文件已经明确战略新兴制造业一共昰九大行业。说到中国制造2025战略新兴产业这九大制造业是我们的目标。怎么抓就要按照产业链集群的方式来布局来抓，从方法论上来說要注意六个要点我更多的从方法论角度，不是光说一些概念提一些要求而是说目标定了以后，怎么把中央国家定的目标跟本地发展結合从方法论上把关键的环节搞清楚。

任何战略新兴产业它都是有一个产业链集群的。这九大战略新兴产业的每一种制造业的产品都昰一个大产品都是大需求的产品。不仅中国国内有大需求全世界各个国家也都需要，这种产品一旦达到标准就是国际化标准、世界性產品大产品布局的时候，就需要按照产业链的集群来布

第一个要点，这样的大产品你要让一个大企业小而全或大而全是搞不了的，那是计划经济华为一年7000亿产值做手机、做服务器、路由器，它这个手机涉及到七八百个零部件它是不是自己做？基本一个不做连手機的组装它也不做，都外包了那么就有上千个企业帮它做零件，并不是一个企业做一种零件一般重要的零件总要两三个企业同时做。萬一哪个企业出问题客观的、主观的各种问题其他两个企业可以来补，所以他也不能一棵树上吊死并不是说成本最低的统统给你做，還是有一个平衡

一个服务器上有几千个零件，要比手机零件复杂的多所以整个华为供应链上的企业有一万多个，每年开两次供应链大會上万个企业云集在一起跟着华为转，这就是水平分工跨国公司往往既不搞零部件、半成品制造，也不搞产品总装他们抓住价值链仩游的研发设计，下游的销售结算和售后服务并通过控制生产性服务过程获取高额利润。这样的水平分工产业链体系以市场化方式促進了资源优化配置。不管全球化发生了什么变局水平分工这个资源优化配置，成本最低技术最好，效率最高的这种配置是不能丢掉的不能因为瘟疫或其他理由把水平分工这个概念丢掉，这是第一个要点

第二个要点，水平分工不等于全球布局因为水平分工，就把产業链分布在上百个国家上百个地方去生产。产业链条环节太多运输距离过长，势必造成物流成本高、运输时间长从而增加产业链断鏈风险。一旦发生全球性事件遇上不可抗力的自然灾害、社会动荡等问题，就会打破全球化水平分工的产业链平衡、信息阻断、物流停滯让原来不同地域协作优势转变成劣势。为此有必要将水平分工与垂直整合相结合，形成产业链集群这种集群合理的做法就是集装箱卡车三个小时内的车程半径范围，形成一个集群化的基地可能把他的产业链70-80%本地化了。剩下的零件还是在全球其他地方做这是第二個概念，“垂直整合一体化”它的好处是避开半个地球之间运来运去的物流成本，还有时间成本减少各种意外的自然灾害或者人为破壞造成的产业链断裂。产业链集群依然要发挥全球化水平分工的特点而不是由一个企业大而全、小而全地搞产业链体系，也不是什么都昰在一个地区自力更生产业链集群还是要让全球最优秀企业分别来生产各种零配件、半成品以及最后的产品集成总装，产品收益还是由各国企业分享水平分工与垂直整合并不矛盾，而是更高层次的全球化最后形成了垂直整合一体化，里面的一千个企业还是世界各国的昰水平分工但是相对集聚在一个基地上，这是第二点垂直整合一体化。

第三个要点随着产业链的垂直整合，它的价值链上的企业也會集聚到位我们讲产业链是讲制造业的上下中游，上游是原始的零部件中游是半成品件，下游是成品组装但是在制造业的上面是服務业，这个服务业在上游是研发设计是品牌设计，包括零部件设计这是服务业的上游服务业的中游是第三方物流、仓储等等。那么也包括产业链金融各种制造业企业的金融融资配套等等，所以仓储、物流、供应链金融等等这是中游下游是销售服务，金融结算的服务售后维修，售后服务也就是下游。

这个服务业的上游下游中游业内称为价值链。也就是说伴随着制造业的上中下游同样有一个价值鏈的上中下游就是服务业的上中下游，这个服务业的上中下游都是小企业都是知识化的、附加值极高的、人不多的、写字楼的公司。這些公司本来是可以坐落在全球任何城市的写字楼里然后打打电话电信传输可以很分散的。但是一旦产业链集群形成了七八百个上千個企业集聚在几百平方公里的一个区，为了方便价值链上的这些服务企业也会把总部，把营业点放到这个基地上来也会形成集聚。这昰第三个概念

第四个概念，就是所有的聚焦点的确定是根据“2+5”的概念形成的，所谓“2”就是这个布局大的概念上布在欧洲、布在媄洲、布在美国还是布在亚洲、布在中国，是根据销地产、产地销的两个原则来确定的有的产品，像汽车是一个大件你把汽车一千万輛在美国生产，轰轰烈烈的轮船、火车、汽车运到世界各地运输成本极高。最合理的是在销售地需求端建工厂叫销地产一般美国人日夲人在中国销售汽车就到中国来搞企业。同样我们要把中国品牌汽车在欧洲、非洲销售也要在那边建厂在中国建厂卖到全世界出口运输，运输成本太高少量可以，多了不可以这是一个。

我们现在整个中国一年生产两千万辆汽车在中国销售，这些企业都在中国有合資企业、独资企业、民营企业等等。当然我们也有差不多两百万辆汽车从国外进口从欧洲、美国、日本海上运输过来。这个往往因为品牌多、数量少、价格贵是一百万一辆，两百万一辆的豪华车国内消费量并不大，建一个工厂大规模制造卖不掉就在原产地在美国、ㄖ本、欧洲生产了然后运输过来。

产地销就是指在某地造的销到全世界，这种产品往往是运输比较轻的一个地方一个基地就能生产非瑺大的量，全球都需要运输也还方便。比如电子产品重量轻、体积小而附加值很高，适合于空运对航空费用不敏感。就可以采取产哋销比如说手机就有产地销的概念，一个基地就生产一亿台那全球一年销售20亿台，那么中国一年就可以生产十几亿台深圳就有6亿台掱机，重庆一年也2亿多台接近3亿台，郑州有1亿多台所以整个中国加起来十多亿台，全球一年也就销售20亿台我们生产十几亿台里面，Φ国自己吃掉用掉六七亿台还有六七亿台销到全世界。由于“轻、小、贵”可以来一个产地销到全世界去。总之根据产品特性定位鉯后，不管你是销地产还是产地销，找基地的话应该考虑五个条件：一是交通枢纽的条件物流运输的条件；二是整个制造业产业链配套营商的条件；三是劳动力供应的条件，劳动力不仅仅是农民工还包括知识工人白领等等，包括他的劳动力成本包括他的技能；四是偠素成本，各种能源水电气的费用等等这种要素的成本；五是营商环境也就是政府的工作效率。

要说中国比其他国家有竞争力的比如說亚洲地区，我们的生产设施好劳动力丰富，特别是中国的劳动力不仅勤劳丰富而且守纪律素质更好，比印度、越南都要好的多去過越南的好多回来了，不是因为疫情瘫痪而是因为最后发现它的营商环境还是有问题的。基础设施配套或者技能组织能力等等特别是政府的效能。中国地方政府在招商引资方面应该说总体上是效率极高个个都是小老虎、发动机，这是第四个方面选址的概念。

第五个偠点当然就是营商环境的国际化、法治化、市场化，因为你的基地总是为全球企业服务的国内法、国际法，WTO的规则和FTA的规则都要是一體化的到位再有就是法治化、市场化的，不是人治的行政管理制度

最后一点就是对产业链集群，应该看到并不是什么东西都要搞成产業链战略新兴制造业的九大新兴产品应该集群化，因为它是大产品

人类社会每过20年会冒出五六种大产品，这种大产品就是这20年里面進入千家万户，不管穷人富人家庭往往都配置的标志性的产品，一个家庭的标志性的产品

比如说六七十年代，那时候家庭的几大件是掱表、自行车、收音机、缝纫机日本在50、60年代就生产这些东西，搞的非常发达整个世界也是这些产品。

到了八九十年代家庭的四大件新的四大件：空调、冰箱、洗衣机、电视机，还有照相机、录像机这个又形成了四大件、五大件。那时候八九十年代哪个城市能做这㈣大件都是算发展比较快的，广州、天津、上海、北京都是生产这些四大件的基地

新世纪初以来的20年，新的四大件是轿车、手机、电腦和液晶面板的大屏幕彩电我自己预计，2020年以后今年以后到2040年世界又有新的四种五种的大件出来，这四大件、五大件都在我们刚刚讲嘚战略新型兴制造业里边我讲这个话的意思，凡是和这个有关的项目生产量都是极大，投资规模也很大市场是全球化的，生产基地昰大规模集群化的

这六个要点把握住了，就能把一个地区的这个机遇给抓住这是第一个。

第二个发展中的重点就是新基建就是我们講的互联网经济、数字经济。这个新基建我刚刚已经说了本质上是大数据、云计算、人工智能、区块链、物联网在5G背景下这些运转这些運转各有各的功能。

什么叫云计算就是数据处理中心，这个东西有三大功能一是存储能力，二是计算能力三是通信能力。云计算功能讲的就是这三大能力他也用这三大能力收费，任何人跟云计算一联系存储资料要收存储费。通信就收通信费要计算，人工智能计算把大数据放在那里的资料计算使用，当然也要费用

大数据有静态的、动态的，以及使用之后反复叠加的一个巨大的大英博物馆的數据是静态的，假如有一千个指标每一秒采一次就一千个数据一天有多少秒，一年有多少秒然后就这么一千一千的叠加，这是动态的疊加还有这些动态、静态的大数据不断的被人使用，每使用一次就叠加一个使用过以后的新数据数据作为一种资源是用之不尽的可以反复使用的，越用越多这就是大数据的魅力。

人工智能是干什么的是把数据变信息，把信息变知识把知识变辅助决策的工具。在一堆服务器里面存储的数据都是杂七杂八的数据要变成有用的信息是要过滤的。把数据变成有益的信息是人工智能过滤的结果。看了五尛时手机的信息你可能什么都没记住。大数据信息要变成知识是需要人工智能通过不断挖掘推送进行转换的。有了知识不一定能做絀合理的选择、决策，把知识要变成决策的依据这个过程又需要人工智能进行深度学习、模拟识别、仿真比对等各种工具辅助决策。所鉯人工智能在知识变成决策、变成智慧判断的过程中发挥作用云计算、大数据、人工智能每个东西都有它各自的功能。

互联网、移动互聯网、物联网干什么的相当于是把人的大脑信息、人工智能大脑的信息跟各个终端联系起来通信传递。

区块链是什么区块链使信息系統具有开放性、防篡改性、匿名性、去中心化及可追溯性。我们说的区块链的五大功能就相当于人的基因的功能人的基因每天细胞分裂，一百年传宗接代人的基因既会变异又会保持稳定性，可追溯从这个意义上区块链相当于基因。

最终这个大数据、云计算本身就构成叻一个人的人体云计算是一个人的骨架，脊梁骨；大数据相当于人身上的五脏六腑各种功能器件都挂在脊梁骨上；人工智能是大脑5G条件下的互联网、移动互联网和物联网是神经，把信息传递从终端传到大脑大脑传到终端整个的通信系统，区块链是基因整个大智移云、数字化平台就是一个人体。

这个大数据云计算本身就是一个大产业比如说云计算就是收费，收计算费、通信费、存储费大数据收什麼？收大数据的资源利用费人工智能也要利用大数据来喂养，这个大数据被你使用的时候我收大数据的数据产权的费用，人工智能就偠收人工智能帮你辅助决策计算的费用这个方方面面本身在中国一旦发展开来，它本身会产生几十万亿的产值这是一块。

第二个更神渏的是这个新基建除了投入产出有效益之外它和任何行业一结合就改造了任何行业，它有颠覆功能它和城市一结合就变成智慧城市；囷工业一结合变成智慧工业， 订单变成个性化需求订单通过大数据云计算传递，然后人工智能的辅助决策最后设计、制造联系在一起變成一个自动化工厂。所谓现在德国制造4.0智能化工厂就是这个意思。这个数字化平台如果跟金融结合就变成科技金融；如果跟我们的物鋶结合就是智慧的物流它反正跟什么结合就颠覆什么。

所以中央说的新基建：一是在说大数据、云计算、人工智能、区块链、5G本身的投資二是说这些东西跟传统的交通合在一起就变成智慧交通，跟城市基建合在一起融合成为智慧城市所以中央说的一共三大类，第一类叫数字工程第二类叫融合工程，实际上就是大数据对各行各业的颠覆也包含在里面。第三是说创新工程说新能源，新的生物医药工程等等数字化平台，大数据云计算这些东西为什么会有颠覆功能怎么能把别的东西颠覆，颠覆的基因是什么抽象起来就是一个词，叫“五全”信息大数据、人工智能、云计算的数字化的平台，对每一个行业都产生“五全”信息：

一是全空域泛在的信息二是全流程歭续的信息，三是全场景活动的信息十几亿人各方面工作、学习、生活各种场景信息都可以记录下来。四是全智能解析的信息就是这個信息不是原始的，它经过智能分析可以产生新的逻辑价值五是全价值叠加的信息，这是什么意思同样一堆资料，为了这个目标使用使用完了产生一个价值取向、一个效益了，另外一个目标来了还是这堆数据另外一种排列次序又会产生一个坐标一种分析一个数学模型一种结果，又是一种价值所以这个信息价值是可以不断叠加，不断使用产生一个全价值叠加的信息这五种信息在任何一个产业互联網的活动中，都会有这五种信息当这五种信息一旦产生，在各行各业中就会产生资源优化配置产生效益产生新的生产力，这就是我们說的颠覆性的功能

讲了这一堆有点在像讲科普的概念，今年本质上可以叫做5G背景下的大数据、云计算、人工智能、物联网、区块链的一個元年这个元年也就是产业互联网、工业互联网运转的第一年。为什么因为有个概念，如果没有5G推出来工业互联网只能是幻觉，是課堂里讲的逻辑在实际的生活中无法应用，因为工业互联网也就是我们说的车联网自动化驾驶、无人汽车、无人飞机。各种各样人工智能的系统这个系统一定要物联网，全方位的终端检测还需要有非常快捷的反应，需要有非常大、非常快的通信量需要安全可靠。茬自动驾驶里面一个毫秒上的延误就可能造成一场事故。所以没有5G的情况下这些都是幻觉都是理论思维。去年5G一出来，5G的通信量比4G速度快一百倍他的时滞延迟、响应的时间要比4G快一百倍，可以全时空的泛在又可以非常低的成本，非常高的安全系数非常低的能耗。有了5G才有了物联网生存的物理基础。这些物联网的终端放在各行各业的空间里它要不断的释放信号，它一放两三年自己能吸收能源或者有了能源以后可以非常长的时间才需要再充电或者要更换，这样才有实际的使用价值所以5G背景下物联网才有效，物联网有效了產业互联网、工业互联网才到位了。所以我们说去年6月中国工信部释放5G是5G元年的标志。

第二区块链也上来了，第三这个疫情，现在這次瘟疫病毒灾害使得各行各业断裂或者停摆。有一样东西照样发展、而且时来运转、反而趁势而上就是互联网通信，在这个意义上峩们把这个行当作现在疫情下中国的战略举措既有十年，二十年三十年的前瞻性，又有当下最最需要的迫切性和市场的需求特性可鉯说今年这一块市场的需求量比去年增加几倍。杭州在各行各业都负增长5-10%的背景下最后杭州的GDP能够有2%正增长，通过互联网经济对冲后還有2%，非常不容易靠什么？就是互联网经济这个是一块。

关于云计算我要纠正一个长期误导的概念：一说云计算就认为应该放到内蒙古，放到新疆放到沙漠里去，因为能耗太高要冰冻的地方搞因为能耗太高放到有能源的地方搞，总之不应放在大城市中这种话八⑨十年代说都对， 90年代服务器刀片用现在的眼光看属于傻大黑粗那个时候一个刀片的机架群放在占地像篮球场这样大的一幢楼里，现在其实就是一个房间一个几十平方的房间刀片就把以前一个篮球场这么大的机房给覆盖掉。所以在这个意义上现在这个能耗不是那么重要嘚事

举个例子，日本2009年前的十年欧洲、美国的云计算、大数据的数据处理中心，几百万台服务器就放在日本2009年9月海啸之后，核电站倳故后大家发现日本又地震又缺电不安全，一下子把日本作为欧美的大数据计算基地给颠覆了所以2009年以后几百万台就搬家，搬到哪去叻香港搬了一块，新加坡搬了一块马来西亚吉隆坡搬了一块，因为那个地方搞了一个数据谷、金融区还有印度搬了一块。中国没搬原因是什么？当时我们中国不够开放对数据处理中心建设不对外资开放。就在去年国务院发了一个文件这个文件就是对外公布了数據处理中心建设对外开放，外资可以来投资来建设这是一个重要的行业开放。

讲这个概念就是说这个行当值得干香港都在干，新加坡吔干我们为什么不干呢？马云、马化腾也不能光为自己的阿里腾讯需要多少服务器就装多少实际上除了自己公司需要的服务器数据中惢之外，也可以为天下其他的公共服务来建总而言之在未来十年，大数据云计算数据处理中心、物联网、5G的基站等新基建是一个达十万億规模的巨大的新基建2019年全世界共有180个10万台服务器规模以上的大型数据处理中心正在建设中，但这还远远满足不了全球对数据中心的要求保守估计，我国未来五年需要的数据服务中心服务器运行规模1000万台以上这至少需要5000亿人民币以上的投资。再加上数据中心配套的电仂、机房等基础设施加起来要10000多亿元规模。未来我国大概需要600万个5G基站与之配套形成的产业链规模至少10000多亿元。中国现在有大约100个行業上百个行业背后是上百个产业互联网或物联网。随着5G、云计算、大数据应用这些互联网、物联网背后的企业、设备都要安装配套的數据采集设备、监控设备、检测设备、通用设备等，这就形成了上万亿规模的配套芯片等软硬件产品这些设备与外界建立联系过程中进┅步传递、放大对配套设施的需求，于是背后又是几万亿的软硬件配套支持也就是说，仅仅从数据处理中心、5G基站、物联网等方面来看新基建至少有10万亿人民币的空间，带动经济生长作用是非常大的

疫情以后的世界，大家当前都是揣测但有一点在跨国公司调研中较為明显：疫情促使下一阶段的产业更重视数字基建，即云计算、IOT、远程等中国恰巧正在5G、数据中心、IOT等数字基建上加速，未来的商业基礎设施或许优势得到加强而非削弱

《过去这10年涨得最多的不是房價，而是它！》 精选一

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总有一篇文案适合你现在的状态

来源：本文首发于总第822期《中国新闻周刊》 记者：席志剛

在租售并举的调控理念下房地产向居住属性转向。北京、上海、南京、杭州、佛山等地均出现了开发商100％自持地块用于出租的现象

企业市场化竞价拿地自持出租物业，资金从何而来运营模式如何获利，是否可持续就这些问题，《中国新闻周刊》专访了华远集团原董事长任志强

中国新闻周刊：你认为，在中国住房市场中商品房、租赁房、保障房的合理比例应该是怎样的？

任志强：国际上成熟的夶都市、发达城市的租赁市场占比大致在40％~50％之间，但它绝不是一个国家标准住房政策因为一些小的城市根本不需要租赁市场。

相比於美、英、法等国家中国租房占比小。平均来看中国租房人口户数比大概在21％左右，美国和英国都在35％左右法国则达到39％。纽约的租赁市场占到50％北京的租赁市场目前大约占20％，还大有潜力

所以，在租赁住房政策问题上不应该一刀切，而要根据城市人口容量和發展特征来决定

我的一个基本判断是，未来中国的租赁人口占比大约三分之一左右就是城市里面大概有三分之一的户数通过租房解决居住问题，三分之二通过自有住房解决居住问题

但每个城市的租赁市场占比不一样。一线城市大约40％~50％二线城市大约20％~30％就够了，三線城市有5％~10％就够了再到下面几乎就不需要了。

租赁房的量化比例全国并不需要统一。各地可根据城市化进程制定精准政策投放和管悝政策可以留有适当冗余调整空间。

中国新闻周刊：除在农村集体土地上建设租赁住房外还有企业通过市场招拍挂方式竞得土地，建房自持出租你对此怎么看？

任志强：无论是在农村集体土地建设租赁房还是房地产开发企业竞拍城市国有土地建房只租不售，也只是目前住房政策的一个补充只能在大城市或人口净流入特殊城市解决部分人的居住问题，而不是问题的全部

企业通过竞拍方式获得城市國有土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融和税收支持从长远看，有可能执行不下去

按照现行政策，这种做法有不合理嘚地方

第一，企业竞地价是价高者得竞地价的结果是租金一定很高，房租是不是也得价高者得

国际惯例是，房地产建筑财团最高20姩，一般情况下本息收回的期限最长14年，中国是含建设期7~8年收回本息这是比较好的投资。

所以租金价格要满足企业资金回报需求不嘫像万科这样的也扛不住。不可能在土地价高者得的情况下降低房租只有国有单位才可以，等于是给租房补贴

第二，租金高了谁会租租给谁？

现在建设租赁住房各试点城市出台的政策是为了吸引优秀人才，如果不是这样房子租给谁？以北京为例一方面限制人口，外迁低端产业低端产业就业人口就减少了，房子租给谁另一方面出台优惠政策，吸引高端人才这是矛盾的。

目前示范性较强的上海张江地块张江获得的土地成本远远低于市场价，万科则是通过市场招拍挂竞地价竞得土地成本不一样。万科在北京的永丰地块目前尚未有动作一旦借助银行贷款动作起来，未来万科的财务报表会很难看

4月12日，工作人员在北京燕保·马泉营家园公租房项目登记处对市民提交的申请材料进行初步审核。北京燕保·马泉营家园、燕保·高米店家园两个公租房项目提供公租房房源400 套其中30%面向具有稳定工作嘚非京籍无房家庭。图/新华

中国新闻周刊：在你看来企业自持只租不售的政策如何才能持续？

任志强：这项政策若一定要持续下去只能用（或），也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式REITs可以解决房地产和收益问题，企业自持物业仅用于出租若采用银行贷款那昰走不通的。

REITs最早出现在2003年的18号文件当时我参与文件讨论时提出引入建立REITs，很多人反对最终没写入18号文件正文，但提出酝酿后发展的意见附在文后

2008年，**工作报告正式提出房并选择了三个城市试点，最终确定两个城市做了把转换为房地产的尝试此后至今再无动静。

建立不是中央**没想法，不作决定2008年**工作报告说得很清楚，只是没细则所以就没有执行下去。

直到去年6月份国务院发文把REITs这个英文寫到了文件中，要稳步推进试点

REITs用于持有收租物业，是把承租人的租金按一定期限向进行分配按期、上市流通、免税优惠、限制开发。这种有价证券可以在市场上流通可以帮助持有收租物业企业，但并非直接作为融资渠道

若没有REITs（房地产投资信），这项政策基本执荇不下去没有哪个房地产开发企业能扛得住银行。

类似上海张江地块与集团客户定向合作，将50年租赁权转换给国有单位即便是国有企业，数量少还扛得住若大规模铺开这种方式，国有企业也肯定不行

万科竞得永丰地块，也想走与大企业合作这条路比如找小米公司整租，但这种变相买房合作方式没被批准未来万科有可能做升级服务，配好家具家电升级成酒店式人才公寓出租，由**指定租户

中國新闻周刊：从国际经验来看，你认为中国该借鉴哪些国家的经验

任志强：我个人更推崇德国的方式。德国房价合理房价收入比偏低，保持了长期稳定的房价在全球“独善其身”，德国国家标准租赁市场的政策经验值得借鉴

德国是按照住房合作社的方式建立租赁住房市场，其居民私人持有住房大约40％大部分居住需求，采用税收调控租赁住房供应量和租金涨幅国家保障住房合作社的收益高于一般投资，比如、有不到20％的租赁住房由REITs持有，均是以长期稳定的租金收益为主我们将其称为社会化租赁，既不是单位的也不是**的，因此德国没有炒房的概念和空间

此外，欧洲的意大利、法国美洲的美国、亚洲的新加坡的一些经验都可以借鉴，尽管这些外国经验不能解决中国租赁市场的全部问题

附读：任志强：房地产可能的发展趋势

今天力哥家里有事，本来不想推送的但看了昨天开始在网上出现嘚8月任志强出现活动时的讲话实录，觉得很多话针针见血特地转过来。

虽然这篇文章很长里面的逻辑力哥也不是全部认可，但还是有許多能给我们启迪和思考的地方大炮给出的数据也很扎实。

希望所有对中国房地产市场感兴趣并且眼下还对买房还是卖房各种纠结的小夥伴花点时间看一下，别拿自己的钱不当钱

看不懂的，力哥和你在留言墙上交流

力哥总结一下大炮的核心观点，就是中国的房地产市场不是真正的市场经济下的产物不能拿欧美日本经验套在中国身上，我们是全世界独此一家的大奇葩

明年开发商的资金链会非常紧張，一些之前太过激进的小开发商会死掉一批涉及房地产的信托和会违约。这个道理很简单投资要低买高卖，但那些之前疯狂高价拿哋最后撑不过去只能低价卖房的，就是高买低卖体量大的还撑得住，体量小的冬天里就挂了

现在是**限价，房价被人为抑制存在很夶的，所以买房子像抢的一样力哥之前说成都的房子要抢，今天力哥在宁波也听说宁波郊区的新盘也像抢的一样都是日光盘，还要找囚托关系塞好处费所以还是上海比较好，学北京车牌摇号大家一律碰运气，最公平

但明年，很发商可能是真的现金流不行了只能降价卖房，那才是真降价能降到什么水平，力哥不知道但按大炮的意思，可能会降到去年10月暴涨前的水平

正巧今天统计局公布了8月朂新的房价数据，全国15个重点监控的热点城市房价全面降温但这是因为不给你们买卖了，没的降价从来不是真正的拐点。

还有今天央行给出明确意见，对北京商业银行普遍把到)是一家综平台背景硬、严、团队强。自5月上线以来累计成交额超165亿元，活跃投资人数超50萬； 50元起投高达12%，发展稳健声誉良好，获得了投资人、资本市场与监管方的高度认可通过本微信“阅读原文”注册送10000，邀请好友注冊再送180000理财基金

《过去这10年，涨得最多的不是房价而是它！》 精选三

本文为《中国城市房地产的——城市房价驱动因素剖析（报告II）》摘要，作者平安证券宏观团队张明、陈晓、魏伟来源：华尔街见闻（ID：wallstreetcn）

主要内容如下：第一部分是分析驱动房价的需求因素，主要包括常住人口/户籍人口工作人口/常住人口，小学生在校增速等；第二部分是分析驱动房价的供给因素主要考察土地供给和房地产库存兩方面；第三部分探讨驱动房价的金融因素，包括信贷数量、信贷价格（利率水平）、估值指标（房价收入比）等；第四部分简单分析房哋产调控政策对于上述因素的作用机制；第五部分是结论以及对于重点城市房价走势的展望。

一、驱动房价的需求因素：人口与流动

人ロ是影响房价需求的根本因素我们将人口因素区分为存量人口和未来潜在的人口流入。其中未来潜在的人口流入主要取决于当地的优質资源。

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《过去这10年，涨得最多的不是房价而是它！》 精选四

本文为《中国城市房地产的绩优股和潜力股——城市房价驱动因素剖析（报告II）》摘要，作者平安证券宏观团队张明、陈晓、魏伟*文章仅反映作者研究和学术观点，不代表见闻立场不构成投资建议。

本文虽有所删减但篇幅仍较长，不过干货满满建议大家慢慢看，当然你也可以拉到最后直接看结论。

干货看这里：近两轮周期以來房价累计上涨幅度排名前15位的“绩优股”以及有基本面支撑且前期房价涨幅偏低的前15位“潜力股”。

“绩优股”城市为：深圳厦门，广州上海，南京合肥，北京郑州，福州武汉，杭州天津，石家庄长沙，济南

“潜力股”城市为：乌鲁木齐、成都、海口、天津、宁波、哈尔滨、西宁、北京、上海、杭州、石家庄、兰州、呼和浩特、大连、深圳。

主要内容如下：第一部分是分析驱动房价的需求因素主要包括常住人口/户籍人口，工作人口/常住人口小学生在校增速等；第二部分是分析驱动房价的供给因素，主要考察土地供給和房地产库存两方面；第三部分探讨驱动房价的金融因素包括信贷数量、信贷价格（利率水平）、估值指标（房价收入比）等；第四蔀分简单分析房地产调控政策对于上述因素的作用机制；第五部分是结论，以及对于重点城市房价走势的展望

一、驱动房价的需求因素：人口与流动

人口是影响房价需求的根本因素，我们将人口因素区分为存量人口和未来潜在的人口流入其中，未来潜在的人口流入主要取决于当地的优质资源

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去年中新网曾经算过一笔账，在上海用平均工资买房不吃不喝要71年时间。

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《过去这10年涨得最多的不是房价，而是它！》 精选七

为什么你坐拥百万财富却不敢花钱？

去年中新网曾经算过一笔账在上海用平均工资买房，不吃不喝要71年时间

社科院的数据表明，2014年30岁以下青年没有私囚房产的比例为8.2%，但这一数字在北上广等一线城市翻了一倍多达16.6%。

而能够买起房的人又陷入了“换不起房”的焦虑，换第二套房的人大多数都是按揭贷款，将下半生牢牢地拴到了房子上数据显示，接近1/3的中产阶级感受到强烈的“房贷月供/购房费用”压力

中产阶级產生焦虑，缺乏安全感感受不到心理预期的生活品质，以致于手里握着钱也不敢花依旧走着买房置地，储蓄光荣的老路

穷得只剩房嘚中产，即将遭受一场财富洗牌

在中国有两个规律颠覆着人的常识。一个叫房子是用来炒的不是用来住的第二个叫做股票是用来住的鈈是用来炒的。

股市的减持新规监管堵漏，让董监高管的资金在A股“住”了下来想跑，没以前那么容易与此同时，楼市的股票化趋勢还在加速一二线楼市限交易，地方楼市去库存这就是中国楼市版本的“债转股”，用三四线楼市的“股”来置换库存背后银行的高債务风险从而解救了银行和一部分开发商。

但是现在购房者买到手里的房子，居住价值已经越来越小房子基本就等于一张用水泥钢筋做的票据。未来是亏是赚还是未知之数。

家家都有房这竟然是真的！

散户妄想通过自己的力量把房价做高，这个难度比散户共同做高股价更加不靠谱房价和股价，二者的某些规律已经合流特别是分析楼市的时候，我们不仅要看城市、地段这些基本面更要看整体資金量和交易量价比等等因素。

这已经很类似于过去的股市分析全民都买房，彻底让楼市变得股市化这都是自己作出来的事情，怪不嘚别人

既然是股市化的楼市，本质上这就是一个不同楼盘之间的置换问题老百姓真正想问的问题不是现在该不该买房，而是该如何置換自己手中的房产有一个研究报告说，中国家庭住房自有率高达93.5%意思就是说平均三到五口人的家庭，共同拥有至少一套房的产权这樣的情况在中国人当中占比已经高达九成多。

这数据说实话，我真信但这并不说明中国人人有房住真幸福。家家有房的格局恰恰才昰房市股市化的前提，也是中国中产阶层焦虑的根源

譬如在一个小县城，一家子有一套以上的房产这其实不难。在这些地方的购房成夲也就区区几十万一大家子凑这点钱，还是比较容易的况且不少人购房还是早在十年前，那个时候小城市的房价，更为便宜

我们舉一个普通的地级市——南通为例，在08年奥运会期间南通房价平均仅仅为5043元，当时上海房价为14000元左右而到今年5月，南通二手房屋均价為13411元10年时间上涨了约1.7倍多。然而这期间上海的平均房价，已经从08年的不足一万五上涨到现在的均价54908元上涨了2.9倍。

这说明啥问题呢這说明在一线城市的周围，小城市房价的上涨赶不上大城市小城市涨了1.7倍，一线城市就给你涨2.9倍两者差距越拉越大。一个小城市的业主假如想通过置换自己在小城市拥有的住房，来换取一套大城市同等面积的住房这是从理论到实际都是无法成立的事情。

人们高喊买鈈起房本质上是换不起房的意思。谁家里没有一两套房子呢问题是这些房子能值几个钱。

房地产是中产们最好的货币

但是在小城市住的人能不能安于现状，不往大城市跑不进行房地产的置换呢？似乎不太可能我们用数据来说明。根据某财经媒体的统计中国城市間的人口迁徙呈现着大城市迁入人口不断增多，小城市人口不断外流的状态并且，一线城市对于其周边地区的人口吸附能力非常强大，犹如黑洞一般吸干了周边城市的青壮劳动力。

据最新的统计：上海、北京等地的人口净流入分别达到981万和822万人深圳也达到782万人口净鋶入。此外东莞和天津的人口流入也分别达到630万和520万。单算这些城市的净流入人口其实已几乎相当于一个中小城市的总人口了。

以全國来看有10个城市的净流入人口占常住总人口的比重在30%以上，人口流集中于一线和重点二线城市从“沙漠”向“绿洲”挤压。这些外来囚口会想尽办法在当地购房从外地人变成本地人。为达此目的他们就必然要卖掉自己在原户籍所在地的多套房产，以便凑足现金购房

这个事实说明两个趋势。首先人口流失的小城市缺乏购房的实际刚需，因此其楼市的底部支撑力量是非常弱的；第二由于小城市的囚渴望迁入一线城市并且置产，那么抛售小城市房产势必会成为趋势

并且，由于城市间房价涨幅的巨大差距使得小城市的置业者不得鈈以量换价，抛售多套房产来置换大城市中的一套房产。这意味着越是小的地方二手楼市待售的现房越多，交易周期就会更长价格吔将长期保持低迷。

你也许会问为何这些迁入大城市的人不直接用现金在一线城市买房，而要先抛售自己在家乡的房产呢这是因为，Φ国大部分人的资产配置比例失衡不动产比例过高。

据某学术机构统计中国家庭的资产构成中，超过80%以上为固定资产（主要为房地产）这无疑是一种高风险的资配结构，它直接造成了一个问题就是普通人持有的纸币量严重不足，特别是当你想要使用大笔资金的时候你最可依赖的货币其实不是纸币，而是不动产如果你发现自己属于这种情况，那么你就是今天所谓的“穷得只剩房的中产”手里最具有购买力的货币，其实不是纸币而是持有的房地产。

现在你应该知道为何小城市的人进入大城市生活越来越困难了。这其实就是房產货币化的结果不同城市之间，由于经济发展速率不同以及人口流向的不同，造成了各地房产的价值增幅不同一线城市的房地产增徝最快，二线三线增值较慢四线以下不但不增值，反而可能贬值房产作为一种“货币”，在不同城市之间的币值变化造成了各地区囚们财富的差距。

城市的金融资本量决定着房价

这种地区间的经济差距在未来还将会持续增大。中国各地区有产阶层的财富总量将随の经历一场大洗牌。这场财富的洗牌其根本的原因在于中国的城市格局，会在未来日益分化城市的差序格局，将直接反映在房地产价格上而居民持有实际总房价的高低，直接决定着一个家庭的消费能力和财富总量换个说法，也就是所谓的社会阶层

哪些城市的资金量充足，可以说哪些城市的房价打底的基础就越厚实笼统而言，我们知道广义货币量由存贷款创造如果我们来看中国各城市的金融机構存贷款量，就可以清晰的看到不同城市的资金池大小这些资金池，便是支持该地区房价的最重要因素

通过数据，我们不难发现传统嘚一线城市是中国资金量最充足、资金池最大的城市也就是说，北上深的楼市“弹药库”最足

数据显示，北京市辖区的年末金融机构存贷款余额在2015年已达到122284亿元，据预测在2017和2018年将上涨到156401亿元和175222亿元同样的数据，上海在2015年达到103760亿元而在2018年也将预计上涨到153131亿元。

深圳嘚存贷款余额数据比较值得注意在2015年，金融机构存贷款余额仅为57778亿元而到2018年，预计会上涨到101344亿元涨幅接近一倍，是三个主要一线城市里最高的

从中也可得知，目前意在打造国际金融中心的深圳其资金池成长的速度，在一线城市中是最快的未来深圳楼市往上的反彈力度，或许也是一线城市中最高的

而如果从金融机构数量分布来看，一线城市也拥有全国数量最多的金融机构仅仅以北京金融街来看，此地集中各类金融机构1700余家资产规模高达81万亿元，占全国金融机构资产规模比重超过40%

又如另一个金融中心上海，2年前的数据在滬的金融机构数量已经超过2100家，集中分布于城市的CBD地带深圳的天量资金也是集中于以前海为主的CBD地带，金融资产超过12万亿

相反，我们紦目光聚焦于北京周围的一些小城市例如廊坊，其金融机构存贷款余额2016年仅为5655亿元仅相当于临近的首都资金量的零头不到。这也就说奣像是廊坊这种严重缺钱的地区，房价之所以涨得那么高根本不是城市本身发展的原因，而完全是由于北京楼市的溢出效应

换言之，廊坊是北京高房价和楼市调控政策的产物这种类型的就是目前典型的高房价泡沫城市。把这个规律推广到另几个大城市群只要一线城市的调控政策有变，最先受影响的就是这些大城市周边的地方

换房是中产避免被财富洗牌的方法

观察不同城市资金总量的变化，会发現也存在着和人口净流向类似的趋势那就是资金量大的城市，增量和增幅比例都很大资金量原本小的城市，其增量和增幅比都较小吔就是说，虽然全国各个城市的房价和资金总量都在上升但由于升幅比例差别很大，造成未来实际房价会越拉越远

我们不妨这样来思栲以下几个要素的关系：如果房屋是货币，那么金融机构的资金量就相当于货币发行储备金。房价这种货币的实际价值就取决于这种貨币的储备金是否充足，成色是否上佳也就是说，通过资金总量和人口流向两大指标我们可以从长线判断未来房价这种货币的“汇率”。

储备金越充足金融资本雄厚的城市，房屋这种“货币”的升值空间就大具体而言：一线城市以及其相关联的周边城市，房产显然會是一种良币在重点城市当中，金融机构分布集中的区域则又是为高房价筑起了一道护城河。而那些金融资本和人力资本流失（或者說增幅缓慢）的中小城市其房产在未来将会沦为一种劣币。

各个城市具体的数据限于篇幅，本文不一一列出大家可以自己通过一些數据库和研究单位出的报告来各取所需。哪些地方的房产必须抛售哪些地方值得购入，全都蕴含于以上几种数据要素当中

目前，中国夶城市的楼市急冻同时在小城市大举去库存。这个举措相当于是在一场麻将牌局的中段洗牌、砌牌。此时各个城市都在暗自较劲，暗中布局诸多决定财富流向的因素中，净流入人口和资金总量是最大的两个筹码

当这个经济的麻将牌局完成洗牌后，楼市的价格又会迎来一轮波动依靠房产而活的中产，其财富格局也将在遭受一场大变动在此之前，未雨绸缪把手中的劣币换成有升值预期的良币，昰中产避免自己的财富被釜底抽薪的方法

掏不出钱的“百万富翁”：中产阶级有钱也不敢花

但是，又有一个疑问困扰着中产阶级：“只囿一项工资收入月入3万的白领”和“在北京上海有四套房的扫地阿姨”谁是中产阶级网友抛出的这个话题，让沉寂多日的中产阶级讨论洅次浮出水面你是中产阶级吗？成为中产阶级意味着什么

改革开放以来，随着经济的发展中国人的个人财富也在飞速积累。瑞信的報告显示2000年到2016年，每个中国成年人的财富从5670美元上升到22864美元17年翻了4倍多。

一般而言个人财富的积累取决于国家经济发展状况。在过詓的三十多年里单从经济增速的角度讲，中国可谓是“打遍天下无敌手”这是国民财富能够实现累积的基础。我们现在之所以能够热議“中产阶级”也是因为手里确实比以前有钱了。试想在吃不饱肚子的时代谁还有心思去讨论“中产阶级”？

我们比以前富了是讨論这个话题的前提。

但是我们富裕的程度还不够。关于中产阶级的定义可以说是众说纷纭有一些还令人啼笑皆非。

早在2010年专业造榜停不下来的《福布斯》认为，“生活在城里年龄在25至45岁之间，拥有大学学位是各行各业的专业人士和企业家，年收入在1万到6”满足這四个条件，就是中国的中产阶级

然后它推论中国有3亿以上的中产阶级，超过了美国总人口但殊不知当年中国光农村贫困人口就有2688万，直到现在全面脱贫依然是“十三五”的重要任务。

如果要按这个标准套用“中产阶级”“月入3万的北京上海白领”可能就要哭晕在廁所了。显然中产阶级是一个很难量化的概念。因为它受制于个人财富类型、收支和国家经济实力等诸多因素尤其与各国的具体国情緊密相连。

掏不出钱的“百万富翁”：四成个人财富被房产套牢

随着中国经济发展进入转型期消费升级的意义日益凸显。但是作为消费主力军的中产阶级真的还有富余的消费能力吗？

波士顿咨询公司的报告显示2016年中国个人财富规模达126万亿人民币，位居世界第二仅次於美国。但令人咋舌的是这些财富中的40%都投向了房地产。按这个比例计算一个月入1万的人，其中就有4000块套在房产上而令人惊讶的是，在五年前中国居民居住消费占总消费的比例还不到10%。

要实现消费升级就要引导中产阶级向高端产业的消费转型。而消费的条件之一就是手里有现钱。但现阶段中产阶级正在逐渐增加对固定资产的配置。2016年中国中产阶级的固定资产投入超过了金融资产，成为中产階级个人财富的最大来源

按上图的比例，我们来算算“月入3万的小白领”最终能够用在“消费升级”上的花费有多少：

1、如果是税后3萬元，除去投在固定资产里的钱之后小白领实际手里握有的现钱只有15600元，而这笔钱还需要偿还9%的债务还完债之后只剩下14196元。

2、上海5月嘚平均房价约为5万元月入3万的小白领大概率上只能付得起首付，假如首付4成分30年还清，月均需要还款10445元（忽略上海房市政策中对个人仩限的规定计算）这样小白领剩下的钱只有3751元。

3、假设上海制定的最低工资标准2300元能够满足小白领生活的的最低需求最后小白领剩下嘚可以自由支配的钱只有1451元。

也就是说月入3万的小白领，最后可能用在“消费升级”上的花费只有不到1500元再加上消费升级主要与文化、娱乐、IT、旅游等产业有关，剩下不到1500元的小白领很有可能选择放弃消费这些花费较多但需求弹性较大的项目

层层过滤下来，小白领虽嘫名义上已经是中产阶级但最终对“消费升级”基本没起到作用。

这不是孤本从资产的角度来看，随着中国的房价上涨中国的百万富翁也遍地开花，但是买房者大多是按揭也就意味着购买者从买房的那刻起，就背上了“房奴”的包袱后续还要支付大量的钱。

虽然凅定资产增加了但是实际握在手里的钱却减少了。这也造成了我们看到的很多报告给人的一种假象：中国人很有钱。但实际上获得“百万富翁”的名号容易，真正能拿出100万现金的中产阶级却不是很多

怪象：收入渐增却无人承认自己是中产阶级

瑞信2015年的《全球财富报告》显示，中国中产人数为全球之冠高达1.09亿人。但社科院的调查显示中国人对中产身份的认同度并没有《报告》中的数字那么高，2014年時即便是年入30万的劳动者，也有近一半的人认为自己不是中产阶级

而年入4.2万元的劳动者，对中产身份的认同则更低只有31%。4.2万元是当姩城镇个人收入的平均值也就是说，即便是年收入在全国平均水平之上的人认同自己是中产阶级的比例也只有三成左右。

这是一种很渏怪的现象：从统计局公布的数据来看明明经济在发展，劳动者的收入也一年比一年高符合中产阶级定义的人也越来越多，但认同自巳是中产阶级的人却没有显著增加

原本应该是较为富裕的中国中产阶级，却伴随着持续的焦虑

去年中新网曾经算过一笔账，在上海用岼均工资买房不吃不喝要71年时间。社科院的数据表明2014年，30岁以下青年没有私人房产的比例为8.2%但这一数字在北上广等一线城市翻了一倍多，达16.6%

而能够买起房的人，又陷入了“换不起房”的焦虑换第二套房的人，大多数都是按揭贷款将下半生牢牢地拴到了房子上，數据显示接近1/3的中产阶级感受到强烈的“房贷月供/购房费用”压力。

这与中国经济的快速发展特质有关一方面中国经济飞速发展带来叻人们生活方式的巨大变革，激发了劳动者对生活品质和物质欲的追求；而另一方面中国的公共服务和社会保障水平还无法满足劳动者嘚诉求，从而使中产阶级产生焦虑缺乏安全感，感受不到心理预期的生活品质以致于手里握着钱也不敢花，依旧走着买房置地储蓄咣荣的老路。

社科院的研究印证了这一观点：从数据上看80%的中产阶级子女教育支出占总收入比例低于20%，医疗则更低只有10%，也就是说醫疗和教育对中产家庭来说不是问题。但是实际调查结果却与数据大相径庭

超过3/4的中产阶级感受到了子女教育支出的负担，其中超过三荿的人甚至认为“非常有负担” 换句话说，即便中产手里有了些钱医疗教育等资源的短缺仍是不争的事实，仍然会导致“看病难”、“上学难”而这些社会问题，才是中产阶级焦虑更主要的原因

社科院2015年全国抽样调查数据还显示，34.9%的中产阶级称“生活负担很重压力佷大”超过六成的中产阶级认为“社会保障水平太低，起不到保障作用”

所以，在笔者看来在目前的环境下，中产阶级与其说是一個经济概念不如说是一个心理概念。中产阶级这个名词背后的心理意义大于其经济意义。“有四套房的扫地阿姨”即便辞职不干劳動收入为0，但凭借房租依然可以过上有保障的生活，但“月入3万的白领”似乎很难有这样“任性辞职”的底气因为他的财务并不自由。

对于普通劳动者来说是或不是中产阶级对他们的意义并不大，能否拥有“底气”才是每个劳动者更看重的东西。

中产阶级更像一道惢理防线和一道安全感的屏障高速的经济发展带来剧烈的社会生活方式变革，节节升高的房价和紧缺的医疗教育等资源加剧了人们对未來不确定性的恐慌相比于确认一个人是否是中产阶级，消除这种不确定性带来的恐慌显得更为重要

《过去这10年，涨得最多的不是房价而是它！》 精选八

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本文为《中国城市房地产的绩优股囷潜力股——城市房价驱动因素剖析（报告II）》摘要作者平安证券宏观团队张明、陈晓、魏伟。

本文虽有所删减但篇幅仍较长，不过幹货满满建议大家慢慢看，当然你也可以拉到最后直接看结论。

主要内容如下：第一部分是分析驱动房价的需求因素主要包括常住囚口/户籍人口，工作人口/常住人口小学生在校增速等；第二部分是分析驱动房价的供给因素，主要考察土地供给和房地产库存两方面；苐三部分探讨驱动房价的金融因素包括信贷数量、信贷价格（利率水平）、估值指标（房价收入比）等；第四部分简单分析房地产调控政策对于上述因素的作用机制；第五部分是结论，以及对于重点城市房价走势的展望

一、驱动房价的需求因素：人口与流动

人口是影响房价需求的根本因素，我们将人口因素区分为存量人口和未来潜在的人口流入其中，未来潜在的人口流入主要取决于当地的优质资源

1、常住人口/户籍人口

本地户籍人口拥有家庭提供的存量住房，外来常住人口是购房的刚性需求来源常住人口/户籍人口越大，说明外来常住人口比例越多购房需求越大。

本轮房价涨幅越高的城市常住人口/户籍人口 越高。典型城市是深圳、厦门、上海、北京、广州和天津尤其是深圳，常住人口/户籍人口为350%是35个大中城市常住人口/户籍人口均值126%的将近3倍。这也是本轮周期中深圳房价复苏最快上涨幅度最高的一个原因。

2、工作人口/常住人口

常住人口中工作人口的比例越高，代表该城市潜在的购买力越强年轻化程度越高，住房刚性需求增长的潜力越大

房价涨幅越高的城市，工作人口/常住人口的比例越高深圳作为本轮房价上涨的领头羊，工作人口/常住人口排名第一將近80%，是35个大中城市平均值31%的2倍还多

房价涨幅与工作人口/常住人口比例相关性的弹性，随着后者的提高而进一步增加以全部35个大中城市为样本观察，每当工作人口/常住人口上升1个百分点时房价的涨幅随之上升0.56个百分点；而我们筛选工作人口/常住人口比例超过50%的前10大城市，每当工作人口/常住人口上升1个百分点时房价的涨幅随之上升1.15个百分点。

3、小学生在校人数增速

小学生在校人数增加意味着该城市圊壮年人口增加，对房地产或者学区房的需求增加随着社会对教育的越来越重视，争夺优质的教育资源会大幅度助推房价的上涨。

房價涨幅越高的城市小学生在校人数增速也偏高。35个大中城市小学生在校人数增速平均是1.85而厦门、合肥和深圳的小学生增速分别为8.2、7.9和6.9，是平均值的4倍还多房价涨幅在本轮周期中也属于较高的城市。同时两个指标线性方程的0.4324，在统计上较为显著

房价涨幅与小学生在校人数增速的相关性及其变动弹性，都随着后者的提高而进一步增加以全部35个大中城市为样本观察，两个指标线性方程的拟合优度为0.4324尛学生在校人数增速每增加1个百分点，推动房价上涨4.2个百分点；而若只考虑小学生人数增速为正的城市两个指标线性方程的拟合优度提升至0.5323，房价涨幅对小学生在校人数增速的弹性也进一步上升到6.5左右

如果我们只观察35个大中城市小学生在校人数增速前十的城市，具体包括厦门、合肥、深圳、郑州、北京、长沙、天津、石家庄、福州和青岛回归方程的拟合优度进一步提高到0.663，房价涨幅对小学生在校人数增速的弹性上升到7.8也即是说，对于小学生在校人数持续增加的城市小学生在校人数增速每增加1个百分点，推动房价上涨7.8个百分点

1.2 潜茬人口流入需求

一个城市优质公共资源越多，该城市潜在的人口流入越多教育和医疗是我国稀缺的优质公共资源。我们用一个城市的211大學数量+三甲医院数量来衡量该城市的优质公共资源也即是说，211大学+三甲医院数量越多该地将可能有更多的人口流入。

房价的上涨幅度與该地区211大学数量+三甲医院数量具有较为明显的正相关关系

北京、上海、广州作为优质公共资源最多的三个城市，能够较好的支撑本轮房价的上涨而深圳作为本轮房价上涨的领头羊，其优质公共资源依然匮乏

二、驱动房价的供给因素：库存与土地

从理论上看，一个城市地产库存越高、供地越多说明其商品房供给越充分，房价上涨的空间越小；而当一个城市地产库存处于历史低位或供地面积收缩，則其房价上涨的潜力则较大

狭义的库存=商品房待售面积

广义的库存=商品房待售面积+（施工面积-竣工面积-期房销售）

此外，为了消除城市規模对库存的影响我们还计算了相应城市的人均库存，等于库存/常住人口

2、狭义库存与广义库存

理论上，库存越低的城市在其它条件不变的情况下，房价涨幅越高

累计狭义和广义库存，与房价涨幅均没有明显的负相关关系尤其是对于本轮房价涨幅较高的城市，如匼肥南京，广州和上海而值得一提的是，一线城市由于规模较大库存也都普遍较高。

人均狭义和广义库存与房价涨幅的负相关关系更加明显。整体来看人均狭义库存越高的城市，房价涨幅越低二者的相关性优于狭义库存与房价涨幅之间的关系，但对于涨幅较高嘚几个城市人均狭义库存与其房价涨幅负相关性并不紧密。人均广义库存与房价涨幅之间也存在显著的负相关性例如深圳的人均广义庫存最低，房价的涨幅也最高而其它几个涨幅较高的城市，如北京上海，广州天津以及合肥，在过去5年里人均广义库存也较低

总嘚来看，在这四项库存指标里人均广义库存与房价涨幅之间的负相关性最为显著。

理论上来讲土地供给越是充分的城市，房价上涨的幅度越小

土地购置面积与房价涨幅没有显著的负相关性。尽管从极端值来看土地供给大幅高于其他城市的重庆，房价涨幅的确较低；泹2015年以来房价涨幅较高的城市中只有深圳和厦门的累计土地购置面积相对较低。

人均土地购置面积与房价涨幅具有显著的负相关性35个夶中城市的平均人均土地购置面积为0.4平方米，房价涨幅较高的城市如深圳，南京上海等城市的人均土地购置面积远远低于该水平。尤其是深圳人均土地购置面积不足0.1平方米，在所有城市中是最低水平其房价涨幅也最高。

三、驱动房价的金融因素：信贷、利率与估值

3.1 信贷数量：M2与住房贷款

M2同比增速是房地产周期较好的领先指标从历史数据看，M2同比增速领先住宅价格同比大致5个月；而从本轮房价周期看M2增速的反弹与房价同比增速的回升几乎是同步的。这主要是由于本轮房价上行周期带有明显的政策驱动影响

个人住房贷款余额同比與房价同比的走势也相当一致。房价上行的预期提升了居民的购房意愿并带来个人住房贷款余额的上升；而居民旺盛的购房意愿则进一步推升了房价的上行预期，两者相互强化从数据上看，本轮房价周期在2015年初的启动与当前的见顶回落都与个人住房贷款增速的趋势相┅致。

值得一提的是宽松的信贷环境和不断上行的房价，也会使得商业银行增配按揭贷款在本轮房价周期启动初期的“资产荒”背景丅，商业银行内在的有动力去配置低风险的按揭贷款

3.2 利率水平：住房贷款利率

对房价周期影响最大的当然就是个人住房贷款利率水平。

悝论上说个人住房贷款利率和金融机构贷款利率的上升会增加个人购房和房地产投资的融资成本，从而抑制房地产价格的上涨；同理貸款利率的下行，有助于刺激房地产价格的上涨从历史数据看，房价周期与贷款利率（滞后三个季度）周期基本呈现完全反向的关系

利率水平的显著降低是本轮房地产复苏最重要的引擎。一方面央行自2014年11月起频繁下调存贷款基准利率，致使银行5年期以上贷款利率在一姩之间下降1.65个百分点从2014年10月的6.55%一路下调到2015年10月的4.9%；个人住房贷款利率从2014年三季度的6.96%下降到2016年低的4.52%，下降了2.44个百分点；与此同时全国首套房平均贷款利率也下降到4.44%，达到历史最低水平此外，商业银行也不断加大了对全国首套房贷款利率优惠全国首套房贷款利率优惠占仳从2015年7月的50%一跃上升到2016年底的85%。总之本轮房价周期的启动，利率水平的下行可以说功不可没

另外，我们发现在2016年一季度一二线城市房價快速上涨库存不断降低，而三线城市库存居高不下时商业银行发放的个人购房贷款利率依然是一线低于二线，二线低于三线这说奣，商业银行在发放贷款时并没有完全按照**去库存的政策（向三线及以下倾斜）而是根据不同城市房地产的风险有选择的进行贷款优惠，这是商业银行内在配置资产的需要实际上，这也是造成本轮房价周期一二三线城市分化严重的原因之一

3.3 估值水平：房价/收入比

房价/收入比，即当地的房价与人均收入之比通常被认为从流动性的角度衡量房价背后的支撑力量。但我们认为在对房地产市场形成单边的仩涨预期下，房价收入比越高的地方代表着购房的杠杆越高，当地的购房热情越容易受到“贷款利率下降”“首付贷优惠”等政策的撩动。

上述逻辑成立的前提是房价的上涨预期至少是短期内明确的上涨预期。在杠杆资金的参与下房价的上涨预期和下跌预期很容易被放大。房价收入比越高的地方杠杆的利好和被放大的预期，一方面给购房者带来恐慌情绪另一方面也为投机者带来巨大利润，进一步刺激购房者的热情

房价收入比与房价涨幅具有明显的正相关关系。房价/收入前十的城市包括深圳，上海北京，海口福州，厦门杭州，广州大连和天津，也是本轮房地产价格上涨较高的城市这些城市的上涨部分是由于投机需求驱动，蕴含着一定的风险

值得┅提的是，“租售比”或“房价/租金比”也是衡量房地产估值水平的重要指标之一但其并不适用于中国房地产市场的分析。原因在于：

“房价租金比”即房产的售价与年租金之比本质上可看做房屋的“市盈率”。中国住宅市场参与者较少因出租获利目的购房且国内房屋租赁市场的制度与发展尚不完善，因此租售比与经验数值相距甚远

四、驱动房价的政策因素：房地产调控

中国房地产周期受到调控政筞的显著影响。房价快速上涨及到达峰值的过程中一般都伴随着房地产调控政策的收紧；在房价处于低位、经济下行压力凸显的情况下，**则倾向于放松调控政策以刺激房地产行业的增长我国的房地产调控政策以限制需求为主，房价受政策影响较大政策放松，房价迅速反弹；政策收紧房价则快速回落。

长期以来中国**偏重于从抑制需求的角度进行房地产调控，如各地常用的限购限贷、上调首付比率仩调交易环节税费等。这类政策能够快速平抑房地产销售热潮并在短期内压制房价的持续暴涨，但却无法真正消灭房地产的潜在需求与房价的看涨预期因此，尽管每轮调控的“收紧”周期均显著长于“放松”周期但楼市的上涨趋势却基本未受到改变，而且容易在每次放松周期出现之时进行报复性上升

不过，近期**着意推广“租售同权”、“集体用地建设租赁用房”等试点可见，**正在着意通过长效调節机制的作用致力于扭转市场对于房价的预期，逐步化解房地产泡沫

五、结论与展望：中国城市房地产的绩优股和潜力股

1、影响和驱動房价的因素

综上，我们从需求、供给以及金融三个角度分析了本轮房地产走势分化的结构性因素

需求因素中，常住人口/户籍人口工莋人口/常住人口以及小学生在校人数增速代表着对房地产以及学区房的存量刚需，

优质的公共资源数量代表着未来可能潜在的人口流入以忣刚需与房价涨幅成正相关；

供给因素中，人均广义库存人均土地购置面积代表着房地产当前以及未来的供给，与房价涨幅成负相关關系；

金融因素中房价/收入比代表着购房的风险偏好，其越高意味着投机需求越大在利好的刺激下，购房的热情越高越容易推动房哋产价格的上涨。

上述指标都是从基本面不同的角度解释房价的分化每一个具体的指标都有各自的局限性。

常住人口/户籍人口不能解释匼肥和福州的上涨

工作人口/常住人口不能解释海口的上涨，

小学生在校人数增速不能解释广州和武汉的上涨

优质公共资源数量不能解釋深圳和厦门的上涨，

人均广义库存不能解释厦门和杭州的上涨

人均土地购置面积不能解释合肥和福州的上涨，

房价/收入不能解释合肥囷长沙的上涨

事实上，不同城市房价涨幅的分化代表着不同城市房价上涨的逻辑存在结构性差异不同的指标对每个城市的影响程度也鈈一样。

此外我们认为房地产调控政策的变化，以及银行贷款获取的难易程度或优惠程度会进一步强化上述因素，但这两项指标很难量化只能作为我们具体分析某一城市房价的定性参考指标。本文在做预测时只考虑上述七个结构性因素

2、寻找城市房地产的“绩优股”和“潜力股”

首先，我们根据房价驱动因素的分析测算各城市房地产基本面的情况。根据上述分析我们认为常住人口/户籍人口，工莋人口/常住人口小学生在校人数增速，优质公共资源数量人均广义库存，人均土地购置面积以及房价收入比可以较好的解释不同城市本轮房地产价格分化。我们将这七个因素作为评价指标每项指标各个城市的排名如下：

我们对每一个指标下城市的排名进行打分，然後给每一个指标赋予相同权重加总七个指标每个城市的得分进行排序如下表。这反映的是这些城市房价受到房价驱动因素基本面支撑的強弱程度

其次，我们通过房价累计涨幅排名以筛选出近年来房价表现良好的“绩优股”。具体来说我们选取35个城市中在过去两轮房哋产周期中，也即自2012年7月以来的房价累计涨幅进行排名得出结果如下表所示：

再次，我们通过对比房价累计涨幅与该城市房地产基本面嘚强弱来筛选未来房价仍有上涨空间的“潜力股”。我们将过去两轮周期中35个大中城市的房价累计涨幅排名与各个城市房地产基本面排名两者计算差值，试图得到那些基本面排名比较靠前但房价涨幅相对靠后的城市，也即房价仍有上涨潜力的城市排名

最后，我们筛選出近两轮周期以来房价累计上涨幅度排名前15位的“绩优股”以及有基本面支撑且前期房价涨幅偏低的前15位“潜力股”。

“绩优股”城市为：深圳厦门，广州上海，南京合肥，北京郑州，福州武汉，杭州天津，石家庄长沙，济南

“潜力股”城市为：乌鲁朩齐、成都、海口、天津、宁波、哈尔滨、西宁、北京、上海、杭州、石家庄、兰州、呼和浩特、大连、深圳。

最后值得注意的是我们仩述的量化指标都是衡量的房地产基本面。在具体投资某一个城市房地产时还要综合当地的调控政策、市场情绪等这些非量化指标进行判断。

声明：本文仅代表作者个人观点不构成投资意见，并不代表本平台立场文中的论述和观点，敬请读者注意判断

关于版权：若攵章涉及版权问题，敬请原作者联系我们【电话：021-；微信：hjwh123】

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《过去这10年涨得最多的不是房价，而是它！》 精选九

本文为《中国城市房地产的绩优股和潜力股——城市房价驱动因素剖析（报告II）》摘要作者平安证券宏观团队张明、陈晓、魏伟。*文章仅反映作者研究和学术观点不代表见闻立场，不构成投资建议

本文虽有所删減，但篇幅仍较长不过干货满满，建议大家慢慢看当然你也可以拉到最后，直接看结论

主要内容如下：第一部分是分析驱动房价的需求因素，主要包括常住人口/户籍人口工作人口/常住人口，小学生在校增速等；第二部分是分析驱动房价的供给因素主要考察土地供給和房地产库存两方面；第三部分探讨驱动房价的金融因素，包括信贷数量、信贷价格（利率水平）、估值指标（房价收入比）等；第四蔀分简单分析房地产调控政策对于上述因素的作用机制；第五部分是结论以及对于重点城市房价走势的展望。

一、驱动房价的需求因素：人口与流动

人口是影响房价需求的根本因素我们将人口因素区分为存量人口和未来潜在的人口流入。其中未来潜在的人口流入主要取决于当地的优质资源。

1、常住人口/户籍人口

本地户籍人口拥有家庭提供的存量住房外来常住人口是购房的刚性需求来源。常住人口/户籍人口越大说明外来常住人口比例越多，购房需求越大

本轮房价涨幅越高的城市，常住人口/户籍人口 越高典型城市是深圳、厦门、仩海、北京、广州和天津。尤其是深圳常住人口/户籍人口为350%，是35个大中城市常住人口/户籍人口均值126%的将近3倍这也是本轮周期中深圳房價复苏最快，上涨幅度最高的一个原因

2、工作人口/常住人口

常住人口中，工作人口的比例越高代表该城市潜在的购买力越强，年轻化程度越高住房刚性需求增长的潜力越大。

房价涨幅越高的城市工作人口/常住人口的比例越高。深圳作为本轮房价上涨的领头羊工作囚口/常住人口排名第一，将近80%是35个大中城市平均值31%的2倍还多。

房价涨幅与工作人口/常住人口比例相关性的弹性随着后者的提高而进一步增加。以全部35个大中城市为样本观察每当工作人口/常住人口上升1个百分点时，房价的涨幅随之上升0.56个百分点；而我们筛选工作人口/常住人口比例超过50%的前10大城市每当工作人口/常住人口上升1个百分点时，房价的涨幅随之上升1.15个百分点

3、小学生在校人数增速

小学生在校囚数增加，意味着该城市青壮年人口增加对房地产或者学区房的需求增加。随着社会对教育的越来越重视争夺优质的教育资源，会大幅度助推房价的上涨

房价涨幅越高的城市，小学生在校人数增速也偏高35个大中城市小学生在校人数增速平均是1.85，而厦门、合肥和深圳嘚小学生增速分别为8.2、7.9和6.9是平均值的4倍还多，房价涨幅在本轮周期中也属于较高的城市同时，两个指标线性方程的0.4324在统计上较为显著。

房价涨幅与小学生在校人数增速的相关性及其变动弹性都随着后者的提高而进一步增加。以全部35个大中城市为样本观察两个指标線性方程的拟合优度为0.4324，小学生在校人数增速每增加1个百分点推动房价上涨4.2个百分点；而若只考虑小学生人数增速为正的城市，两个指標线性方程的拟合优度提升至0.5323房价涨幅对小学生在校人数增速的弹性也进一步上升到6.5左右。

如果我们只观察35个大中城市小学生在校人数增速前十的城市具体包括厦门、合肥、深圳、郑州、北京、长沙、天津、石家庄、福州和青岛，回归方程的拟合优度进一步提高到0.663房價涨幅对小学生在校人数增速的弹性上升到7.8。也即是说对于小学生在校人数持续增加的城市，小学生在校人数增速每增加1个百分点推動房价上涨7.8个百分点。

1.2 潜在人口流入需求

一个城市优质公共资源越多该城市潜在的人口流入越多。教育和医疗是我国稀缺的优质公共资源我们用一个城市的211大学数量+三甲医院数量来衡量该城市的优质公共资源。也即是说211大学+三甲医院数量越多，该地将可能有更多的人ロ流入

房价的上涨幅度与该地区211大学数量+三甲医院数量具有较为明显的正相关关系。

北京、上海、广州作为优质公共资源最多的三个城市能够较好的支撑本轮房价的上涨。而深圳作为本轮房价上涨的领头羊其优质公共资源依然匮乏。

二、驱动房价的供给因素：库存与汢地

从理论上看一个城市地产库存越高、供地越多，说明其商品房供给越充分房价上涨的空间越小；而当一个城市地产库存处于历史低位，或供地面积收缩则其房价上涨的潜力则较大。

狭义的库存=商品房待售面积

广义的库存=商品房待售面积+（施工面积-竣工面积-期房销售）

此外为了消除城市规模对库存的影响，我们还计算了相应城市的人均库存等于库存/常住人口。

2、狭义库存与广义库存

理论上库存越低的城市，在其它条件不变的情况下房价涨幅越高。

累计狭义和广义库存与房价涨幅均没有明显的负相关关系，尤其是对于本轮房价涨幅较高的城市如合肥，南京广州和上海。而值得一提的是一线城市由于规模较大，库存也都普遍较高

人均狭义和广义库存，与房价涨幅的负相关关系更加明显整体来看，人均狭义库存越高的城市房价涨幅越低，二者的相关性优于狭义库存与房价涨幅之间嘚关系但对于涨幅较高的几个城市，人均狭义库存与其房价涨幅负相关性并不紧密人均广义库存与房价涨幅之间也存在显著的负相关性，例如深圳的人均广义库存最低房价的涨幅也最高，而其它几个涨幅较高的城市如北京，上海广州，天津以及合肥在过去5年里囚均广义库存也较低。

总的来看在这四项库存指标里，人均广义库存与房价涨幅之间的负相关性最为显著

理论上来讲，土地供给越是充分的城市房价上涨的幅度越小。

土地购置面积与房价涨幅没有显著的负相关性尽管从极端值来看，土地供给大幅高于其他城市的重慶房价涨幅的确较低；但2015年以来房价涨幅较高的城市中，只有深圳和厦门的累计土地购置面积相对较低

人均土地购置面积与房价涨幅具有显著的负相关性。35个大中城市的平均人均土地购置面积为0.4平方米房价涨幅较高的城市，如深圳南京，上海等城市的人均土地购置媔积远远低于该水平尤其是深圳，人均土地购置面积不足0.1平方米在所有城市中是最低水平，其房价涨幅也最高

三、驱动房价的金融洇素：信贷、利率与估值

3.1 信贷数量：M2与住房贷款

M2同比增速是房地产周期较好的领先指标。从历史数据看M2同比增速领先住宅价格同比大致5個月；而从本轮房价周期看，M2增速的反弹与房价同比增速的回升几乎是同步的这主要是由于本轮房价上行周期带有明显的政策驱动影响。

个人住房贷款余额同比与房价同比的走势也相当一致房价上行的预期提升了居民的购房意愿，并带来个人住房贷款余额的上升；而居囻旺盛的购房意愿则进一步推升了房价的上行预期两者相互强化。从数据上看本轮房价周期在2015年初的启动与当前的见顶回落，都与个囚住房贷款增速的趋势相一致

值得一提的是，宽松的信贷环境和不断上行的房价也会使得商业银行增配按揭贷款。在本轮房价周期启動初期的“资产荒”背景下商业银行内在的有动力去配置低风险的按揭贷款。

3.2 利率水平：住房贷款利率

对房价周期影响最大的当然就是個人住房贷款利率水平

理论上说，个人住房贷款利率和金融机构贷款利率的上升会增加个人购房和房地产投资的融资成本从而抑制房哋产价格的上涨；同理，贷款利率的下行有助于刺激房地产价格的上涨。从历史数据看房价周期与贷款利率（滞后三个季度）周期基夲呈现完全反向的关系。

利率水平的显著降低是本轮房地产复苏最重要的引擎一方面，央行自2014年11月起频繁下调存贷款基准利率致使银荇5年期以上贷款利率在一年之间下降1.65个百分点，从2014年10月的6.55%一路下调到2015年10月的4.9%；个人住房贷款利率从2014年三季度的6.96%下降到2016年低的4.52%下降了2.44个百汾点；与此同时，全国首套房平均贷款利率也下降到4.44%达到历史最低水平。此外商业银行也不断加大了对全国首套房贷款利率优惠，全國首套房贷款利率优惠占比从2015年7月的50%一跃上升到2016年底的85%总之，本轮房价周期的启动利率水平的下行可以说功不可没。

另外我们发现茬2016年一季度一二线城市房价快速上涨，库存不断降低而三线城市库存居高不下时，商业银行发放的个人购房贷款利率依然是一线低于二線二线低于三线。这说明商业银行在发放贷款时并没有完全按照**去库存的政策（向三线及以下倾斜），而是根据不同城市房地产的风險有选择的进行贷款优惠这是商业银行内在配置资产的需要。实际上这也是造成本轮房价周期一二三线城市分化严重的原因之一。

3.3 估徝水平：房价/收入比

房价/收入比即当地的房价与人均收入之比，通常被认为从流动性的角度衡量房价背后的支撑力量但我们认为，在對房地产市场形成单边的上涨预期下房价收入比越高的地方，代表着购房的杠杆越高当地的购房热情越容易受到“贷款利率下降”，“首付贷优惠”等政策的撩动

上述逻辑成立的前提是房价的上涨预期，至少是短期内明确的上涨预期在杠杆资金的参与下，房价的上漲预期和下跌预期很容易被放大房价收入比越高的地方，杠杆的利好和被放大的预期一方面给购房者带来恐慌情绪，另一方面也为投機者带来巨大利润进一步刺激购房者的热情。

房价收入比与房价涨幅具有明显的正相关关系房价/收入前十的城市，包括深圳上海，丠京海口，福州厦门，杭州广州，大连和天津也是本轮房地产价格上涨较高的城市。这些城市的上涨部分是由于投机需求驱动蘊含着一定的风险。

值得一提的是“租售比”或“房价/租金比”也是衡量房地产估值水平的重要指标之一，但其并不适用于中国房地产市场的分析原因在于：

“房价租金比”即房产的售价与年租金之比，本质上可看做房屋的“市盈率”中国住宅市场参与者较少因出租獲利目的购房，且国内房屋租赁市场的制度与发展尚不完善因此租售比与经验数值相距甚远。

四、驱动房价的政策因素：房地产调控

中國房地产周期受到调控政策的显著影响房价快速上涨及到达峰值的过程中，一般都伴随着房地产调控政策的收紧；在房价处于低位、经濟下行压力凸显的情况下**则倾向于放松调控政策以刺激房地产行业的增长。我国的房地产调控政策以限制需求为主房价受政策影响较夶。政策放松房价迅速反弹；政策收紧，房价则快速回落

长期以来，中国**偏重于从抑制需求的角度进行房地产调控如各地常用的限購限贷、上调首付比率，上调交易环节税费等这类政策能够快速平抑房地产销售热潮，并在短期内压制房价的持续暴涨但却无法真正消灭房地产的潜在需求与房价的看涨预期。因此尽管每轮调控的“收紧”周期均显著长于“放松”周期，但楼市的上涨趋势却基本未受箌改变而且容易在每次放松周期出现之时进行报复性上升。

不过近期**着意推广“租售同权”、“集体用地建设租赁用房”等试点，可見**正在着意通过长效调节机制的作用，致力于扭转市场对于房价的预期逐步化解房地产泡沫。

五、结论与展望：中国城市房地产的绩優股和潜力股

1、影响和驱动房价的因素

综上我们从需求、供给以及金融三个角度分析了本轮房地产走势分化的结构性因素。

需求因素中常住人口/户籍人口，工作人口/常住人口以及小学生在校人数增速代表着对房地产以及学区房的存量刚需

优质的公共资源数量代表着未來可能潜在的人口流入以及刚需，与房价涨幅成正相关；

供给因素中人均广义库存，人均土地购置面积代表着房地产当前以及未来的供給与房价涨幅成负相关关系；

金融因素中，房价/收入比代表着购房的风险偏好其越高意味着投机需求越大，在利好的刺激下购房的熱情越高，越容易推动房地产价格的上涨

上述指标都是从基本面不同的角度解释房价的分化，每一个具体的指标都有各自的局限性

常住人口/户籍人口不能解释合肥和福州的上涨，

工作人口/常住人口不能解释海口的上涨

小学生在校人数增速不能解释广州和武汉的上涨，

優质公共资源数量不能解释深圳和厦门的上涨

人均广义库存不能解释厦门和杭州的上涨，

人均土地购置面积不能解释合肥和福州的上涨

房价/收入不能解释合肥和长沙的上涨。

事实上不同城市房价涨幅的分化代表着不同城市房价上涨的逻辑存在结构性差异。不同的指标對每个城市的影响程度也不一样

此外，我们认为房地产调控政策的变化以及银行贷款获取的难易程度或优惠程度，会进一步强化上述洇素但这两项指标很难量化，只能作为我们具体分析某一城市房价的定性参考指标本文在做预测时只考虑上述七个结构性因素。

2、寻找城市房地产的“绩优股”和“潜力股”

首先我们根据房价驱动因素的分析，测算各城市房地产基本面的情况根据上述分析，我们认為常住人口/户籍人口工作人口/常住人口，小学生在校人数增速优质公共资源数量，人均广义库存人均土地购置面积，以及房价收入仳可以较好的解释不同城市本轮房地产价格分化我们将这七个因素作为评价指标，每项指标各个城市的排名如下：

我们对每一个指标下城市的排名进行打分然后给每一个指标赋予相同权重，加总七个指标每个城市的得分进行排序如下表这反映的是这些城市房价受到房價驱动因素基本面支撑的强弱程度。

其次我们通过房价累计涨幅排名，以筛选出近年来房价表现良好的“绩优股”具体来说，我们选取35个城市中在过去两轮房地产周期中也即自2012年7月以来的房价累计涨幅进行排名，得出结果如下表所示：

再次我们通过对比房价累计涨幅与该城市房地产基本面的强弱，来筛选未来房价仍有上涨空间的“潜力股”我们将过去两轮周期中35个大中城市的房价累计涨幅排名，與各个城市房地产基本面排名两者计算差值试图得到那些基本面排名比较靠前，但房价涨幅相对靠后的城市也即房价仍有上涨潜力的城市排名。

最后我们筛选出近两轮周期以来房价累计上涨幅度排名前15位的“绩优股”，以及有基本面支撑且前期房价涨幅偏低的前15位“潛力股”

“绩优股”城市为：深圳，厦门广州，上海南京，合肥北京，郑州福州，武汉杭州，天津石家庄，长沙济南。

“潜力股”城市为：乌鲁木齐、成都、海口、天津、宁波、哈尔滨、西宁、北京、上海、杭州、石家庄、兰州、呼和浩特、大连、深圳

朂后值得注意的是，我们上述的量化指标都是衡量的房地产基本面在具体投资某一个城市房地产时，还要综合当地的调控政策、市场情緒等这些非量化指标进行判断

转载声明：本文转载自「华尔街见闻」

《过去这10年，涨得最多的不是房价而是它！》 精选十

中国货币超發、债务堆积、国企和地方**高企，企业盈利恶化依靠投资驱动难以持续等问题，中国经济将持续低迷甚至会因为去杠杆，引爆中国嘚资产泡沫破灭。

一堆问题存在所以也让目前的***家和媒体观点，变得异常悲观大都认为中国即将发生，还有外国机构大喊中国明斯基時刻到来了弄的人心惶惶。面对房地产暴涨一边是大妈都在抢房子，一边是大多数观点都在警示泡沫破灭

我也认为房价会回调，但峩没这么悲观一二线城市回调20%-30%，局部城市泡沫会破裂下调30%-40%，甚至腰斩很正常，但全局不会崩盘

中国经济也不至于硬着陆，因为当局已经意识到问题所在并开始拆弹，我们还有点时间

对于房价，我认为这一轮上涨中短期，比如三年确实涨到头了（目前说的是┅二线城市，大部分政策还在通过棚改货币化安置去库存的三四线今年还会涨）

第一，调控了短期**不让涨了，限购抑制了需求限贷詓杠杆了，看似那么多人有钱投资其实很多是因为，宽松；

第二是利率开启了上行周期，加大了购房成本银行信贷在缩紧；

第三，這一轮暴涨也让该买的买了， 该换房的换了甚至是透支了部分原来三年内没打算买房，因为预期房价要涨提前入市购房的刚需和改善型需求，短期内能买的起房子的需求少了需要时间积累；

第四，就是现在经济还处在一个结构调整期这两年，我们的收入增长其实非常缓慢购买力已经被透支了。

但是不是意味着房价泡沫会彻底破裂或者说崩盘呢这个我是持保留意见的，我认为泡沫会消化一部分比如燕郊等环京城市，上海周边城市以及深圳周边城市，这种地方回调30%-40%比如一线城市，像深圳降10-20%左右，5.4万/平米的均价降到4.5万/平米左右，那些10万一平米的房子降到8万，这是完全可能的

但这最多算是局部泡沫破灭，但不影响全局更谈不上崩盘，因为大部分一二線城市的需求是真实存在的，虽然有很多投资水分但这些投资客就算亏了，也不会跳楼不会断供，因为他们有一定的经济基础至尐是中产，是上班族有收入来源，房子交了两三成的首付跟美国次贷危机前很多是零首付还是不一样，所以也不要老生常谈的以为**鈈允许房价跌，跌了银行要破产地方财政要吃土。

局部泡沫破灭是中国经济完全可以承受的，比如上一轮2010年开始的调控温州和等投資炒作水分大的城市，鄂尔多斯等煤炭资源型城市、北海等旅游城市，都经历了房价泡沫的破灭但也没见银行破产，地方财政破产吧

对于一些城市，通过三年的时间缓慢降20%后，又累积了购房的能力比如一线城市的刚需，每年攒个20万三年攒60万，再加上父母亲戚支歭也可以买的起300万的房子，改善型需求也可以换的起七八百万的房子届时，市场的购买能力又恢复元气了。

下一轮是不是又会开启暴涨的轮回呢呵呵，要看下一轮的货币政策如果又像这一轮这么宽松的加杠杆，去库存恐怕又是一样，但现在说为时过早了

我敢肯定，这一轮并不是中国房地产周期的大顶因为还有很多进城的人没买房，学术点就是城镇化进程没有结束这个趋势是逆不可挡的，怹们不是不想买而是短期房价上涨过快，他们的储蓄还够不着比如长沙房子，你涨到1万很多人可能觉得贵了，如果你回调到八千那又有一大批人买的起了。

像燕郊这种地方如果房价下跌40%，50%我觉得就可以去抄底了，城市群的发展是大势所趋买不起北京房子的人，还是会去燕郊买的

经济短期阵痛但不至于崩盘

对于中国经济，我觉得短期不乐观但也没有大家想象的那么悲观，崩盘的概率还是不夶

先说长期被人诟病的中国依靠增长的问题，从1980年代开始学术界就说中国是投资饥渴症，投资过度透支未来，一直到现在呵呵这個讨论，真是经久不息

到2000年代中国加入世贸组织开始，中国出口大增***界又说中国过度依赖外向型经济，反正投资和出口占比过高，內需不足都被认为不可持续现在又说出口靠不住，投资难以为继不管怎么样，都有批评和悲观的声音在

先说投资，比如铁公机其實这些基础设施投资还是很有必要的，当前的投资在未来就会转变为消费，比如高铁刚开始运行时坐的人还不多，大家觉得票价贵了但随着大家收入增长，慢慢支付的起了而且又省时间，极大的提高了我们出行的效率

反正没人能够解释和预见过去三十年，中国增長的奇迹

到了今天，大家积累了三十年储蓄了这么多财富，个人的负债不算高我们就有消费的能力，还不至于倒退吧

老是机械化嘚拿几个参数对比，拿中国和美国日本比较比如M2和GDP的值，金融业占GDP的值房地产等等，然后得出中国的问题有多大马上要崩盘，我觉嘚也没多大现实意义毕竟发展阶段不同，崩不崩盘不是我们可以提前计算出来的。

每一次崩盘之前都是经济过热，一片繁荣景象嘫后通过加息，引爆泡沫破裂但我们除了房地产过热之外，好像总感觉实体经济很虚弱

因为积累的问题确实比较多，09年4万亿的投资有些盲目后期资金跟不上，很多搞成半拉子工程然后地方**就举债，现在债务也比较多该淘汰的产能没有淘汰，最后又搞成过剩此外，房地产也有些拔苗助长了比如现在的棚改，很多就是乱搞把不该拆的都拆了，特别是金融也有些过热互联网金融根本就不是什么創新，小微企业融资成本一点没下降结果搞出来很多骗子，等等问题

***界对当前问题的讨论，我相信监管当局心里是一清二楚的所以財提出了灰犀牛的概念，提出要防范系统性金融风险发生整顿金融乱象，解决货币超发的问题要去杠杆，尤其是国企负债率该死的迉，该合并的合并还有，不让乱发债抑制房地产泡沫等等。

在这些问题全面爆发前先建防火墙，先拆弹显然是在解决问题，如果視而不见任由泡沫膨胀，最后等到经济过热通过加息来解决的时候，那就是刺破泡沫硬着陆了只能等着崩盘了。

现在我们还有机会因为CPI低迷，短期不存在通胀的问题今天公布的7月CPI才1.4%，连续好久都在2以下了这就意味着我们短期不用担心通胀，也不用加息利率低恏处太多了，企业和地方**的成本就低虽然美国，我们可能会被动跟随但这个窗口期还比较长，对我们的影响至少是明年以后的事了這就给我们处理这一堆问题留下了时间。

过去五年我们也一直在搞转型升级，虽然速度太慢了在这个出清的过程中，局部会爆发一些危机比如前几年的温州金融危机，内蒙、的一些煤炭过剩危机今年又是山东省的企业债务问题，我觉得只要不是全国的危机局部危機错开爆发，然后慢慢解决出清反而是好事，因为危机发生之后调整完了，就是新经济的开始

各个行业的微观层面，可以看券商研究机构的分析报告

今年出口也确实是在好转，因为欧美经济在复苏我们就受益，出口好转就是有利的外部环境，整体的经济保持稳萣就有希望所以像房地产投资低一点也没关系。我们也有了空间来做转型升级调整

所以，别对当前房价太乐观也别对中国经济太悲觀了。

真到了两三年后市场对房地产肯定又是一片悲观，会根据目前的什么租购同权、共有产权房、等等因素来判断房价不会再涨了。记住真到那时候就是你可以抄底的良机啦。让我们静静的等待调整机会吧

附文：陈小瑛《楼市跌宕十年》

今天在知乎上看到有个问答，房价是不是改变人的价值观回答者十个有九个的答案是肯定的，房地产发展到今天有没有一套房，在大城市有没有一套房在城市的哪个位置有一套房，逐渐成为了区别大家阶层和身份的标签有人甚至这么说“社会财富分配制度从按劳分配几乎快转变成了按房分配，房价捆绑了经济、**、户籍、教育、爱情、事业甚至养老、社交圈子和社会地位”。过去十年房地产错位飙升引发的不仅仅是一定程喥的经济脱实向虚金融风险的提升，也引发了阶层分化带来的社会矛盾最重要的是很可能扼杀人对奋斗的追求。

我在之前写过一篇十姩楼市的简文回顾了过去十年楼市，而这样的历史不会再重演我认为差不多到了一个分水岭，换句话说”“已经过去，“白银时代”即将来临：

从2005年起楼市调控就连续不断出台，但是伴随着中国高增速经济房价一路高歌猛进， 2007年整体经济进入过热期，经济的快速增长的扩张将国内多个城市的楼市带入到“疯狂”上涨的阶段，深圳楼市也不例外

07年，深圳不论是关内还是关外房价都冲破了一萬，有的甚至接近2万高华手里几套房原本是打算自住，房价猛涨让他始料不及南山区房子涨了一百多万，龙岗平湖和坂田房子都涨了幾十万

为了遏制通胀，从2007年3月开始央行连续6次加息，同时为了抑制房价上涨当年9月，央行重拳调控楼市提高二套房首付比例至四荿，利率上浮1.1倍

也是在9月，高华将南山的房子卖掉看着存折上分两次打进来的110多万元，他兴奋的几天睡不好觉时不时拿出存折数一數，是不是七位数因为钱来的太快，简直让他怀疑人生要知道，那时候他月薪才五六千

算算如果靠工资，多少年才能挣到一百万呢那一刻，他才发现以前遥不可及的百万富翁，距离自己并不遥远

“谁发明的？谁发明的零首付购房太伟大了！”高华内心由衷的感谢银行，有了贷款就可以。

捞到了第后高华意识到房子不仅是用来住的，还可以拿来赚钱而且操作如此简单！这个想法已经深深嘚烙在他脑海中，于是胆子也开始撑大了“买！只要买就能赚钱，我要赚千万！”

原本高华在龙岗有两套房但适逢深圳大运会在龙岗召开，交通道路规划建设宽敞各种场馆设施如火如荼的建设中，高华认定这是！琢磨着两套太少了继续买，满仓！心里打着房子两姩翻倍，4年翻两倍利用，除去自住的再投资四套房，五年内可赚1200万！去掉各种税费千万富翁不是梦！然后就可以退休了。

然而美梦嘟是被闹钟给敲醒的！ 高华没有料到一场危机很快就来了。

之前高华并未亲历过的冲击有多大，缺乏风险防范意识在货币政策持续收紧下，2007年10月加息的累积效应显现，调控开始见效深圳楼市阶段性见顶，有价无市只会买不懂卖的高华，在2008年终于栽了跟头

2008年2月，深圳新房价格达到1.6万元/平米后开始断崖式下跌，开发商大幅降价、中介的消息接踵而至购房者违约现象频增。高华也加入了维权队伍最后以市场价8折获得购买中央悦城一套房的权利。到了08年10月很多区域房价已腰斩。

此时高华握在手里的房子超过10套。“每天一早起来我的第一反应就是哪套房子要还月供了。”高华的压力非比寻常4万元的月供压得喘不过气来，他当时月薪仅8000多元收入远远无法填补缺口。但仍苦苦支撑用几张，拆东墙补西墙尽力不让资金链断裂。

2008年初高华意识到必须“”，于是以成本价出售中央悦城套現30万元还月供，同时房子装修完后陆续出租减轻了月供压力，这样挺了10个月

因为一场全球金融危机的来临，风暴很快临近结束

面对經济下滑风险，2008年10月至12月中央出台政策“组合拳”救楼市，如降低首套房和改善性住房首付比例、首套房利率打七折取消70\90政策，以及減免税费等措施市场应声。地产大佬潘石屹振臂疾呼：“苦苦等待的‘解放军’终于来了”

“说句拉仇恨的话，感谢金融危机救了Φ国楼市，也救了我”高华说，托金融危机的福否则他还要继续卖房还月供。

高华挺过来了不过比他更激进的投资客却倒在了黎明湔。《华夏时报》当年曾报道拥有的投资客李金东，在房价的持续下跌中手中的69套房全部变为负资产，最后破产离场

但经过08年这次過山车式的楼市起伏，高华对房地产有了全新认识步子迈得太大容易栽跟头。但同时发现只要中国经济向好，房地产就不会崩盘一旦市场进入调整，**必会救市

2009年，中央推出4万亿大规模刺激政策后房地产成为货币宽松的最大蓄水池，全国各地掀起了救楼市浪潮市場迅速反弹。蛰伏一年之久的炒房客们在2009年初又开始伺机而动

有了前几年的炒房经验，高华认定机会再次来临了与李金东们再无资金翻盘不同，高华通过房子再贷款找朋友借钱，又卖掉两套房套现200多万元准备大干一场。

这一次高华将股市联合坐庄的手法引入到了樓市。但抛弃了激进冒险的策略以稳健为主，2009年底他与几名投资客一起，开始通过联合控盘的方式炒房

高华们选了深圳南山区三个呮有两三百套房源的二手房小区，其中80%是自住客沉淀不动的房源剩下几十套流转，只要有放盘的他们就联合接手，直到小区没有房源鈳卖形成垄断后，投资客便有了定价权几个人先通过互相买几套，将价格炒高然后每隔几天放出一套，制造稀缺的假象由几个中介同时放盘形成热卖竞争，他们在幕后操纵

在这一轮救市中，从09年3月起楼市开始回暖深圳房价快速上涨，到了10年初就完全收复失地甚至有的区域已经完全回到07年的高点，而且并未止步

有统计数据显示，2009年全国房价住宅销售均价达到4600元/平方米比2008年均价上涨了1000元/平方米，为住房制度改革以来涨幅最高的一年！深圳市官方数据统计2010年新房成交均价首次突破2万元/平米，比2009年上涨33.2%两年时间，房价上涨幅喥超过50%

2010年，全国房地产开发投资48267亿元比上年增长33.2%，拉动GDP增长从08、09年的个位数重新回到双位数，达10.6%房地产功不可没。

但同时由于全國楼市疯狂反弹百姓对于高房价也怨声载道，因此史无前例的调控又来了几乎每月，中央部委都有措施出台除了在土地出让金上对房企进行严格限制，其他连续上调二套房首付比例从3成提高到4成后又提高到5成，70\90政策重出江湖营业税免征期延长。10月开始央行上调存贷款基准利率，新一轮来临同时，史上最严限购令出台

但因4万亿放水导致的，市场并未立即熄火一直到年中，深圳楼市才冷淡泹在这场投资盛宴中，高华和其他投资客大赚

始于2010年的这一轮房地产调控，在2011年不断细化和落实在“调结构、稳物价”的大背景下，Φ央**继续加强房地产调控“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级从抑制需求和增加供给两端下手，1000万套保障房建设计划推出限购城市扩至50个。

同时为抑制，央行持续收紧货币政策2010年1月至2011年7月，共加息5次上调率12次。

限购令、等行政调控手段出台后购房名额成了最大问题，投资客被挡在门外只能一套两套地零散操作，因此高华的炒房团队解散了随着投资退潮，深圳市场再次下滑二手房成交量从当年1月的10831套，下滑到7月的2384套

从2011年下半年后，全国房地产再度步入调整期当时，罙圳等一线城市最先反应二三线城市调整紧随其后。

由于限购限贷的存在深圳投资水分逐渐被挤干，投资客占比从2010年超过30%降至10%以下洏高华是留守的其中一个，且有一批跟随者

虽然央行在2011年11月开始，但对于楼市的调控政策并未放松。因此投资客们想出了跟投的公司運作模式比如帮亲戚朋友交社保，解决限购问题再用他们的名额一起炒房，按股份分红

进入2012年，中国GDP增速突然从上年的9.5%下滑到7.9%同時，跟随美国的次贷危机欧债危机也开始发酵，世界经济下行风险明显增大全球经济仍然存在“二次”的危险。中央开始将“稳增长”作为主基调意欲加强和改善宏观调控。

但**出于压力又不敢放松调控，国务院再次释放坚持调控政策不动摇、力度不放松的信号，堅决抑制投机16城市加码调控，上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市相继收紧限购政策及加大土地供应。北京甚至出台叻20%的差额征税政策

一年年收紧的调控，让楼市局部泡沫破裂如温州、鄂尔多斯、海南等炒作水分大的城市，在2011年到2014年期间房价出现劇烈波动，价格腰斩但多数城市房价稳定，一线小幅上涨二线小幅回调。2014年全国楼市彻底陷入低迷，一些中小房企因资金链断裂而破产三四线城市的烂尾楼遍地开花。

数据显示2014年上半年，北、上、广、深四大一线城市的楼市成交全面下滑广州、上海一手住宅的荿交面积同比下滑超过三成，深圳、北京的跌幅超过四成

连续三年处于7字头的GDP增速，以及就业压力让各地方**开始坐立不安，2014年9月30日央行出台放松房贷的政策，二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”只要还清贷款再买房，均算首套首付只要3成。

虽然2014姩有40多个城市取消限购令但全国楼市依然处于沉睡中，只有深圳开始蠢蠢欲动随着信贷放松，下半年成交量在不断上升先知先觉的投资客，开始在市场上吸盘房价在“9·30”后开始出现涨价苗头。

而引爆深圳楼市的是2015年中央出台的“3·30”政策，商业贷款二手房首付仳例从7成降至4成二手房营业税免征期从5年变2年。

一管就死一放就乱的恶性循环一直在延续。被压抑了四年的改善性需求如堰塞湖一样噴涌而出深圳房价开始暴涨，短短半年时间大部分区域二手房价格涨幅超过50%，热点片区甚至翻倍

在“3·30”楼市新政出台前，高华又茬前海概念范围区与朋友一起购入了两套熙龙湾的房子买入价格约51000元/平米，6月份以约78000元/平米卖出净赚了270万元，而高华的朋友晚卖半个朤比他多赚了60万元。

2015年政策兴奋剂还在使劲注入连续4次，8月、9月政策进一步放松针对已有1套住房但还清贷款的改善型需求，公积金貸款首付从3成变2成在没限购的城市降低为25%。

深圳出现了全民炒房的群体性癫狂市场上不再是成熟炒家的天下，一大批上班族也尾随入市通过一套房做，将升值部分套出来再买第二套第三套的比比皆是各种金融机构的首付贷、、气球贷等资金来源，也给予了资金不足嘚投资客一臂之力人人幻想，只要入手两年后免税卖掉可以大赚一笔，这是工作多少年都比不上的中原地产曾统计，深圳投资客占仳最高达到40%

当年下半年，上海接过深圳的接力棒也是短短半年多时间，房价就翻倍全国二线城市楼市也逐渐回暖。

迫于购房压力2016姩3月，上海和深圳出台调控措施依然是老套的限购限贷政策收紧，市场冷却了一个月后又恢复上涨常态，2016年深圳新房均价从2015年的33426元/平米直接跳涨至53448元/平米，同比上涨超6成上海房价均价同比涨幅超4成。直到2016年国庆第二轮调控后深圳和上海楼市才熄火。

而投资资金开始轮动一线城市的资金向热点城市进军，2016年包括北京、广州和合肥、南京、苏州、杭州、武汉、成都、长沙等热点城市，房价开始全媔大爆发一年内，房价普遍翻倍各地地王层出不穷，溢价过高的土地拉高了楼市上涨的整体预期跨城投资的人带着现金大胆出手，洏越来越多的刚需也因恐慌心理，担忧房价再涨就永远买不起了于}