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农田水利建设与管理情况调研报告
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关注微信公众号正在初始化报价器家里客厅电视背景墙墙面上，见图片，边框内做玻璃马赛克影响风水么？如果有影响，应该怎样解决？千年捜焣不会啊。热门问答1234567891011121314151617181920查看更多21222324252627282930&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-a5b7c31cecdc1e1a89f44b_b.jpg& data-rawwidth=&750& data-rawheight=&408& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&750& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-a5b7c31cecdc1e1a89f44b_r.jpg&&&/figure&&p&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-f90a8ceaf60c37d1a6925fbcb476b2ee_b.jpg& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&283& data-thumbnail=&https://pic1.zhimg.com/v2-f90a8ceaf60c37d1a6925fbcb476b2ee_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-f90a8ceaf60c37d1a6925fbcb476b2ee_r.jpg&&&/figure&&p&文/数据侠 谢明&/p&&p&如果买卖或者租过房，你一定会对市场上五花八门的房产交易App有了解。市面上还有另一类和房产买卖有关的App，它们本身也许不是交易平台，却可以提供基于大数据的购房辅助指导。&/p&&p&房产领域里什么数据最有价值？如何才能科学地预测房价？9月21日，房产服务App“兔博士”首席战略科研项目负责人谢明，在数据侠实验室的线上活动中分享了兔博士的实践干货，本文是其演讲实录。&/p&&p&&b&先要认清房产业务的本质&/b&&/p&&p&研究房产行业大数据，首先要研究客户。&/p&&p&弄清楚我们需要面向什么样的用户、提供什么样的服务、什么样的服务才是最好的，所以先要对房产相关的业务本质特征做研究。&/p&&p&从住房的需求定义来看，一般体现在两个方面，一方面是用户有能力满足的欲望，比如你有基本的生活需求、对房子的喜好、房子能带给你社会虚荣感等；另一方面是财富价值的实现需求，这个一般体现在投资上。&/p&&p&从用户特征方面来看，我们可以把用户分为三大种类：买家、卖家、机构（中介），每个种类的用户其实都有自己的原则和倾向。&/p&&p&对于买家来说，他们会根据自己的情况，比如是不是刚需、自己的购买力怎样、家庭情况等，从而表现出来一些倾向；对于卖家来说，一般是追求效益最大化；对于机构而言，他们也有自己的关注点，比如房源的覆盖范围、交易规模、房屋的交易流通速度等。&/p&&p&我们认识、理解用户的这些特征以后，可以去分析、细化、剥离出房产大数据所需要面对的具体需求特征。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-cd66bdeed249ab1d78911a_b.jpg& data-rawwidth=&720& data-rawheight=&540& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&720& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-cd66bdeed249ab1d78911a_r.jpg&&&/figure&&p&先来看具体的需求特征，如上图，一般我们会把它归为几个方面：&/p&&p&首先是房子本身特征，比如面积大小、房型、装修程度，以及它是适合单身还是家庭住等；其次是周边特征，无外乎就是关系到生活品质、商业特性、专项需求等方面的因素，这些都是跟房子本身的价格水平息息相关的。&/p&&p&接着是价格特征，就是指房子位于什么样的总价格段，还包括首付的价格情况，还贷压力等。&/p&&p&除了上面这些特征外，还有一点不能忽视的是整个社会的特征。比如说整体的看涨或看跌，这会影响人们的情绪。社会的人口结构也会导致房产交易上的一些变化。此外，政府的政策导向，不管是刺激政策还是限制政策，也有很大的影响。&/p&&p&上面每个方面的需求特征都有其自我独立的部分，但是它们之间在内在方面又有一些相互影响的关系。只有在对这些业务本质特征进行详细一些的深入理解后，我们才能寻找到应该用大数据来做什么样的事情，体现更高的价值。&/p&&p&&b&房产大数据的建设维度&/b&&/p&&p&在对整个房产行业的业务特征进行梳理归纳之后，我们对房产行业大数据的构成、相互的关系等做了一些总结。&/p&&p&可以看一下这个图：&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-dafd0ce30c7d_b.jpg& data-rawwidth=&720& data-rawheight=&540& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&720& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-dafd0ce30c7d_r.jpg&&&/figure&&p&从这张图上可以发现，房产行业大数据体系包含了基础的字典数据、基础的交易数据、基础的用户行为数据，在这些基础的数据之上，形成了画像体系、分析数据以及内容大数据。&/p&&p&具体说来，做房产行业的大数据，首先最重要的是做好基础字典数据，比如大家看到的小区字典数据、房源字典数据、区域数据、以及周边基础设施等等数据。&/p&&p&房地产行业有一个现象，就是数据的不透明问题非常严重。&/p&&p&在中国房地产市场，很少见到有非常完整完善的字典数据。不管是政府、房地产市场上的公司、互联网平台，在以前，大家的数据都是基于单一的角度，形成了一些片面的数据，而且不少数据的出入还都比较大。&/p&&p&至于说基础交易数据，也有一些比如虚假挂牌或者重复挂牌的情况，其实目前在在市场上也是大量存在的。&/p&&p&从房产行业大数据来看，基础的字典数据和基础交易数据是整个大数据研究往后延伸、往更高的层面上发展的一个基础。&/p&&p&接着是用户的行为数据部分，这也是非常重要的基础数据，因为它对于我们了解用户的特征，做用户画像都有很重要的意义。在这个基础之上，我们可以进行整个用户画像体系的建设。&/p&&p&数据的进一步分析，还包含了另外几个重要方面，比如多维度的价格分析，比如均价、成交历史走势、排行榜等，然后也可以做交易热度的分析，做房产估值、各类推荐算法甚至未来的价格趋势的预测。&/p&&p&与此同时，在房产行业，内容这个角度的大数据也是不可或缺，我们可以利用这个大数据来为这个行业做更多的挖掘，特别是对人的情绪的一种预判，对社会的预期研究方面，有着非常重要的意义。&/p&&p&总的来说，在上面这张结构图上，其实能看出这是一个由基础的建设、到后面模型的深入扩展，然后不断地分析提升，通过不断地结合形成更高价值的数据。&/p&&p&&b&兔博士怎么构建基础数据？&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-1a3c4afa7f6dbbe69cc8_b.jpg& data-rawwidth=&720& data-rawheight=&540& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&720& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-1a3c4afa7f6dbbe69cc8_r.jpg&&&/figure&&p&兔博士在创业初期就花了很大的投入来建立科学严谨的字典数据库，包括小区字典、交易字典等基础数据。&/p&&p&房地产市场的信息化在前期是存在很多问题的，在小区字典的建设上不仅要结合人力投入，还要有好的算法模型、好的识别机制，能够对错误的数据进行识别和自动判断，再借助更多的手段来完善，使字典数据达到正确、真实。&/p&&p&举个例子，有时候我们看到市面上一个小区，但其实在政府平台上或者其他一些信息平台上，小区的名字可能不一样。有些小区分好几期，在进入二手房交易时，这些信息就应该进行整合，做到能够被识别，并且能够准确地合并到一个统一的维度上。这块如果做不好，那么小区的字典数据就不完整，后面的价格分析的运算就会出现错误。&/p&&p&至于交易数据，其实大家也都知道，因为房地产市场交易有一些特殊的情况，比如做高、做低房价等，很多交易在报给房地产交易中心时，数据都存在一些偏差。针对这种做低做高的现象以及一些异常的情况，都必须要有合理的清洗算法来修正错误。&/p&&p&另外，房源信息也需要进行大量的清洗，因为同一套房子可能会委托给多家中介，网络上的大量信息需要进行很好地梳理和合并之后，才能够进行有效的识别。&/p&&p&除了对这些基础的数据、挂牌数据等进行有效的清洗之外，用户行为也是非常关键的一环。特别在现在的大数据发展的链条中，用户行为起着非常重要的作用，从一开始就建立科学完整的用户行为的收集体系也是很重要的。&/p&&p&在进行整个的数据清理和优化计算的过程中，大数据的算法、模型必须是合理且可不断迭代的，模型需要具备自我修正、自我报警，能够让自己处在不断地自我改进的迭代机制中。&/p&&p&核心数据源的准确性和完整性是做房产大数据分析的首要前提。因为这决定着你以后的所有的分析和计算结果、所有的预测是不是基于正确的基础。&/p&&p&&b&画像体系的价值&/b&&/p&&p&在处理了基础数据的真实性、准确性和完整性问题以后，后面最重要的是要建立画像体系。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-a3d55e53d8f47f5fbaecc_b.jpg& data-rawwidth=&720& data-rawheight=&540& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&720& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-a3d55e53d8f47f5fbaecc_r.jpg&&&/figure&&p&画像体系的本质核心是标签，对于建立标签，我们的原则是以最能体现业务本质特征的这一层作为最细的一层标签，搭建一个明细程度不一的多层次的标签结构。&/p&&p&比如用户画像，其实我们非常想知道用户的家庭情况、年龄段、购买力以及他目前所处在的阶段（看房、买房、交易到了什么阶段），要想得到这类信息，我们可以通过他的行为的明细标签来界定，比如他查看App的频次、查看的时间分布、在看什么样的小区、小区的价格段等等，对这些行为做关联分析，探讨之间的逻辑。&/p&&p&至于小区的画像，会涉及到它的主力房型、主力价格段、小区的物业、绿化情况等，当然也包括周边的特征，交通是否便利等。对用户、小区的画像都独立做完之后，再寻求它们之间的关联。&/p&&p&这些看似独立、又存在内在联系的标签之间的逻辑关联一旦成立，那么对画像数据进行整合之后，它所发挥出来的分析价值、数据价值就会呈几何倍数的增长。&/p&&p&&b&大数据预测房价：过去、现在、未来结合&/b&&/p&&p&其实我想很多人更关心的还是房价，房产大数据对于预测房价到底能起到什么样的作用呢？&/p&&p&当我们说房价的时候，我们不应该只想到明天房价会是多少，而应该立体地来看房价。房价其实是一个结构：可以看昨天是什么样子，再看今天的房价是什么情形，然后再预测看看明天的房价会怎样。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-eabd792da2a5e981abe7dd_b.jpg& data-rawwidth=&720& data-rawheight=&540& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&720& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-eabd792da2a5e981abe7dd_r.jpg&&&/figure&&p&我们有大量的数据，可以提供多维度的交叉分析。比如历史数据、成交价格走势、涨幅跌幅，可以通过走势图清晰地表现出来。&/p&&p&我们也可以用大数据的模型来给自己的房子估值，通过结合其他的数据来对你当前的情况做一个基本的判断。&/p&&p&当然，我们还可以通过先进的大数据模型的算法，来对未来的房价走势做专业的预测。兔博士还做了一些投资性的数据报告，可以帮助大家对未来的形势有一个预判。&/p&&p&兔博士考虑的是，怎么样提供最好的用户视角来展示数据，让用户以最低的浏览成本来获取最有价值的数据量。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-39a5dfbd3e120dfca394c3_b.jpg& data-rawwidth=&720& data-rawheight=&540& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&720& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-39a5dfbd3e120dfca394c3_r.jpg&&&/figure&&p&在兔博士的App上，打开之后可以看到你所在位置周边的相关数据，这其实并不是简单的原始数据的展示，而是已经包含了大数据的分析。&/p&&p&如果当前这个位置不是你想看的，你可以随时搜索其他的板块、位置的情况：&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-43f55a5cf4f83c017a4fb0e42cf93849_b.jpg& data-rawwidth=&720& data-rawheight=&540& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&720& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-43f55a5cf4f83c017a4fb0e42cf93849_r.jpg&&&/figure&&p&在小区的相关页面上，我们组织了很多指导性的数据，包括挂牌行情、成交数量、在售数量等，大家还可以看到成交的曲线，曲线的最后其实是一个未来成交均价的预测。这样做，可以说是把这个房子的过去、现在以及房子将来可能的情况都在页面上集中展示给了用户。&/p&&p&至于说估值，在这个页面上，你不仅可以看到房屋估价的数据，还可以预计到房屋多久会成交等。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-0d43c4cded8db575b51ab2_b.jpg& data-rawwidth=&720& data-rawheight=&540& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&720& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-0d43c4cded8db575b51ab2_r.jpg&&&/figure&&p&我们现在回过头来看本质，我们的理解是房价信息透明和趋势预测其实才是决策的核心和基石。房产大数据的意义和终极目标不是简单地对房价给出一个准确的预估价格，这不是科学。&/p&&p&要做科学的大数据，应该是提供给用户他所需要的各种信息，帮助他解决问题，然后做出正确的决定。&/p&&p&我们觉得，以服务为目标，同时在技术体系上又能够做到核心数据源的完整严谨，数据处理流程、结构科学合理，系统自动化程度高，并不断进行自我优化迭代，这样的房产大数据体系下的数据就是好的大数据。&/p&&p&房产市场有它的一些特殊性，房子本身是大额商品，房地产也是战略性的行业之一，房子本身还具有一些特殊性。&/p&&p&我们做了基础数据、用户画像后，一个不能回避的问题就是关于社会的预期和情绪。大数据可以帮助我们验证社会预期情绪的冷热。所以兔博士还提供了两个内容服务：一是地产头条，二是大咖问答，这些可以帮助我们对未来做更好的判断。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-ff9f0a666f9c411e0aadf3e_b.jpg& data-rawwidth=&720& data-rawheight=&540& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&720& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-ff9f0a666f9c411e0aadf3e_r.jpg&&&/figure&&p&回到做房产大数据的初衷，我们觉得大数据的意义在于给决策提供支持，向用户提供更多有价值的信息，帮助用户解决问题，作出正确的决定，这是我们认为的房产大数据最重要的一个目标。&/p&&p&&b&DT君发福利：&/b&文中所有数据侠PPT都可在DT数据侠后台获得，方法：关注DT数据侠（DTdatahero），后台回复“&b&房产大数据&/b&”。&/p&&p&&b&注：以上内容根据谢明在数据侠实验室的演讲实录整理，图片均来自嘉宾PPT，已经本人审阅。&/b&&/p&&p&&b&期待更多数据侠干货分享、话题讨论、福利发放？在公众号DT数据侠（ID：DTdatahero）后台回复“数据社群”，可申请加入DT数据社群。&/b&&/p&&p&&b&数据侠门派&/b&&/p&&p&本文数据侠谢明，兔博士首席战略科研项目负责人。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-902e4fe68ab558d981fb_b.jpg& data-rawwidth=&1& data-rawheight=&1& class=&content_image& width=&1&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-2c42e5ca690a3f1ce7d081_b.jpg& data-rawwidth=&301& data-rawheight=&300& class=&content_image& width=&301&&&/figure&&p&&b&加入数据侠&/b&&/p&&p&“数据侠计划”由第一财经数据新媒体DT财经发起的数据人社群平台，旗下有数据侠专栏、数据大咖及爱好者社群、线上线下“数据侠实验室”系列活动等项目，了解数据侠计划详情请&b&关注DT数据侠&/b&。&/p&&p&&b&+ 投稿：&/b&&/p&&p&&b&+ 合作：&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-cd2faba30a2a660f97dd4_b.jpg& data-rawwidth=&1600& data-rawheight=&478& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1600& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-cd2faba30a2a660f97dd4_r.jpg&&&/figure&&p&&/p&
文/数据侠 谢明如果买卖或者租过房，你一定会对市场上五花八门的房产交易App有了解。市面上还有另一类和房产买卖有关的App，它们本身也许不是交易平台，却可以提供基于大数据的购房辅助指导。房产领域里什么数据最有价值？如何才能科学地预测房价？9月21日…
&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-8603ffe22d36aeacfef7695_b.jpg& data-rawwidth=&599& data-rawheight=&317& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&599& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-8603ffe22d36aeacfef7695_r.jpg&&&/figure&&p&近日，国土资源部、住房城乡建设部发文，确定在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-e7c5dc8acd45_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&678& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-e7c5dc8acd45_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&blockquote&人民日报解读说：&br&&br&这意味着政府向社会大规模转移土地红利。&br&&br&这意味着一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。&br&&br&这意味着大城市郊区农村户口价值大增，或将产生一大批新富阶层。&/blockquote&&p&&br&&/p&&p&人民日报还真的挺实诚，连郊区将产生新富阶层这种实话都说出来了。真的很real。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&h2&01 &b&不只是让利这么简单&/b&&/h2&&p&&br&&/p&&p&如果该政策真的实行，将是中国城市发展史上的大变革。就像人民日报说的，政府向社会大规模转移红利，改革勇气可嘉。中国也终于找到了医治大城市高房价的良方。&/p&&p&&br&&/p&&p&可是慢着，政府向社会大规模让利之后呢？事情不会天然结束掉。让掉的这块利谁来补呢？ &/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&h2&02 &b&土地财政是什么？&/b&&/h2&&p&&br&&/p&&p&这里面涉及到了土地财政的本质，到底土地财政是什么。（这里仅限讨论一二线大城市的土地财政）&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&一句话，一切收益背后皆有成本！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&土地财政和城市高速发展是互为表里的。当我们看到城市在快速发展，基础设施在大幅拉升，一片片开发区快速成熟，一条条地铁、高架快速路通车，我们也应该看到它背后的代价是什么——代价就是高房价。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&土地财政的实质，是购房者和地方政府形成了发展与收益的利益共同体。&/b&高房价背后是高地价，高地价的背后是土地财政对基建的支持，而基建落地又回馈房子的价值，使得房价上涨。&b&中国的城市发展神话和土地财政神话其实本质上说是一回事。当我们享受到了城市快速发展的红利时，不能再奢望房价也非常低廉。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&政府本身不生产钱，她只是钱的搬运工。如果没有土地财政的回馈，地方用什么搞八通一平，搞铁公机（铁路、公路、机场）？&/p&&p&&br&&/p&&p&现在这个生意模式开始出现了一些问题，就是房价上涨太快，让有资格成为城市发展共同体的人不够用了。于是一二线城市只能放慢脚步来等等他们。&/p&&p&&br&&/p&&p&然而限购限贷都是缓兵之计，不增加供给只限制需求等于扬扬止沸，只有增加供给才能对高房价釜底抽薪，这次的集体建设用地入市，按理说属于这类政策。&/p&&p&&br&&/p&&p&中国大城市靠原来的土地财政模式玩转了20年，成绩是显赫的，让大多数人住上了品质更高的房子，也让城市上天入地有了轨交、高架、大商场、大剧院、艺术馆。&b&但是积累到今天，大多数人已经成为强弩之末，全社会进入一种房地产迷思，有产者想买更多的房子，放更大的金融杠杆，以至于产生了一定的金融风险，&/b&而普通居民则几乎对大城市住房绝望。如果一二线城市按照当下的政策坚持下去，确实可能是发展模式的改变。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&h2&03 &b&钱从哪儿来？&/b&&/h2&&p&&br&&/p&&p&可是新的模式，真的已经诞生了么？它会是“只租不售”么？它会是集体用地入市么？还是综合起来叫“租赁市场为主”？&/p&&p&&br&&/p&&p&其实，在土地财政依赖度低的大城市，上海和深圳，已经开始急剧减少供地。上海近日连续以超低的价格出让“只租不售”住宅用地，更多是降低生活成本吸引人才，而对财政的回馈不大，据计算近日出让的10块土地已经让上海少收入了1000亿。&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-904cbfb201c15de24b3a9cc_b.jpg& data-rawwidth=&345& data-rawheight=&550& class=&content_image& width=&345&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&政府少收了钱，可是基本的教科文卫支出可是一点不能少。唯一可以调节的，是公共基础设施的投入水平。城市可以减少投入，让地铁、高架、公路、学校都修建的慢一点，一条路可以搞上个十几二十年，这也没什么，不过就是欧洲大多数国家的日常。&b&这就叫做“城市慢下发展的脚步，等一等他的人民。”&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&但还有另一种可能，城市伸手中央要钱了，是你让我不卖地的啊。但国家也不生产钱吧。钱总不会平白无故出来的吧？&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&错！国家其实是生产钱的，它是可以让人民币平白无故诞生的，只是这新诞生的人民币没有创造社会总价值，只是转移了社会财富。&/b&这个时候，每个人手里的钱可能要不妙了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&欢迎关注同名公众号&/b&&/p&&p&&b&“相信凯撒”（inCaesarwetrust）&/b&&/p&&p&&b&不谈城市谈楼市都是耍流氓&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-06f965e3e8c9ee0b396961_b.jpg& data-rawwidth=&700& data-rawheight=&426& data-thumbnail=&https://pic2.zhimg.com/v2-06f965e3e8c9ee0b396961_b.jpg& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&700& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-06f965e3e8c9ee0b396961_r.jpg&&&/figure&&p&&/p&
近日，国土资源部、住房城乡建设部发文，确定在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。 人民日报解读说： 这意味着政府向社会大规模转移土地红利。 这意味着一大…
&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-c1c4b2b3d3dc47c5a303d4a7929b75bc_b.jpg& data-rawwidth=&550& data-rawheight=&350& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&550& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-c1c4b2b3d3dc47c5a303d4a7929b75bc_r.jpg&&&/figure&&p&&strong&1.有报道说全国553家银行中已经有20家银行停止发放房贷了。&/strong&还有消息称，包括工商银行、民生银行这些大行在部分城市也已经停贷。&/p&&br&&p&2.笨虎觉得这很正常。因为从去年年底开始，由于房贷额度紧张，银行发放房贷的周期已经明显变慢了，最慢的甚至达到了6个月。&/p&&p&与其这样，还不如彻底停了不再接受新的房贷申请。&/p&&br&&p&3.房贷额度紧张的背后反应出来的还是整个市场缺钱，虽然这个月央行投放了接近5000亿元的MLF也无法从根本上缓解流动性的紧张。&/p&&p&毕竟MLF这种工具只是中短期的，而房贷发放出去需要几十年才能收回来。&/p&&br&&p&&strong&4.但笨虎判断央行不可能在这个时候再通过降息降准来放水了&/strong&，一是违背金融去杠杆的政策意图，二是美联储那边马上就要加息了，已不具备放水的外部条件。&/p&&p&所以，缺钱将会成为常态。流动性收紧是长期趋势。&/p&&br&&p&5.因此，未来可能会有更多银行停止发放房贷。就算不停止，房贷利率大概率的会继续上行，而这几个月平均房贷利率已经上浮了40%。&/p&&p&再往上涨，常识告诉我们会在全国范围内引发房价下跌。虽然在天朝经常有许多违背常识的事情发生。&/p&&br&&p&&strong&6.补充一点，中国房贷真的没一些人想象中的那么优质。&/strong&中国没有健全的信用体系，申请房贷主要凭的就是一纸收入证明。&/p&&p&而据笨虎所知，为了骗取房贷伪造收入证明的现象相当普遍。上个月就有人问笨虎，通过伪造的收入证明申请了银行房贷，还没发下来；但看现在楼市形势不好，又不想贷款买房了，问我该怎么办？&/p&&p&可想而知，如果真的等到房价持续下跌后，会有多少人断供放弃还贷！而这也是许多银行暂停房贷的原因，要金融反腐嘛。不然真的会麻烦大了。&/p&&br&&p&其实，笨虎感觉现在所有的这些财经金融调控政策的背后还隐藏着一盘大棋，改天再来分享下笨虎的看法。&/p&&br&&p&&em&&b&笨虎有毒的微信公号「60秒懂金融」欢迎勾搭，顺便体验一下机器人为你定制专属理财方案的服务吧！&/b&&/em&&/p&
1.有报道说全国553家银行中已经有20家银行停止发放房贷了。还有消息称，包括工商银行、民生银行这些大行在部分城市也已经停贷。 2.笨虎觉得这很正常。因为从去年年底开始，由于房贷额度紧张，银行发放房贷的周期已经明显变慢了，最慢的甚至达到了6个月。与…
&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-d33fc2a55c46dc50fa244b_b.jpg& data-rawwidth=&990& data-rawheight=&450& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&990& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-d33fc2a55c46dc50fa244b_r.jpg&&&/figure&&blockquote&&p&5月26日晚，全国人大财经委副主任委员黄奇帆在复旦大学，以《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》为题，进行了长达两个小时的分享。下面是他的演讲稿。来自搜狐。&/p&&/blockquote&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-b4bbc0c831ecfcb3d6dd7a_b.jpg& data-rawwidth=&1850& data-rawheight=&640& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1850& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-b4bbc0c831ecfcb3d6dd7a_r.jpg&&&/figure&&br&&p&【正文】&/p&&p&今天要讲的题目是关于房地产的，主要是怎么贯彻习总书记的指示要求，就房地产调控的长效机制形成合理的对策措施。&/p&&p&中国的房地产，和世界一样，是国民经济的支柱产业，说它是支柱，不管一个城市在高速发展阶段，还是成熟老化阶段，房地产每年产生的GDP至少占这个城市的5.3%，所以它当然是支柱产业。&/p&&p&同时，房地产业涉及到几十个工业产品、工业材料的关联，房地产兴旺与否跟一个很长的产业链联系在一起，是一个龙头产业。&/p&&p&我们对房地产的重视，是因为它是支柱产业、龙头产业，更因为它是民生产业，老百姓衣食住行，跟房地产息息相关，中产阶层很重要的财产特征跟房产联系在一起，所以它又是财富的象征。&/p&&p&房地产因为与庞大的资本和金融相伴，兴衰往往会带来金融资产的膨胀或者坏账，所以从防风险的角度，各国政府都很重视房地产的稳定，因为很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起。&/p&&p&那么当下的中国房地产，用习总书记去年经济工作会的一段指示、评论，作为我下面讲的内容的主导面是很重要的。&/p&&p&习总书记指出，中国经济存在着结构性失衡的问题，主要表现在产业结构上供需失衡；实体经济和金融业失衡；房地产和实体经济之间存在严重的失衡。&/p&&p&我今天就是要论证和阐述一下房地产和实体经济失衡的问题。我自己感觉，这种失衡表现在10个方面。&/p&&br&&p&&b&▍失衡之一：土地供应&br&&/b&&/p&&p&房地产业当然需要大量的土地做基础，在国内经济中，目前对房地产的土地供应有失衡之处。&/p&&p&宏观上看，国内每年都要供应城市开发用地，要把农业用地、耕地转化为城市建设用地。几十年来，大体上平均每年要用800万亩耕地征地动迁，转化为国有建设用地。&/p&&p&每年800万亩，每10年就是8000万亩，加上地方政府或者地方上的各种企业，总会有一些计划外的征地，这样的话，国家一年800万亩，下边有个百分之十几多征的地，实际上，每十年国家要用掉1亿亩耕地。&/p&&p&我们改革开放30多年，国家的耕地少了3亿多亩，1980年的时候，国家的耕地是23亿亩，到了去年，是20亿亩左右，再过30年就不可避免地要降到18亿亩以下了。&/p&&p&我们国家有个判断，无论如何，十三四亿人口，吃饭问题至少需要18亿亩耕地。&/p&&p&一亩地满打满算产1000斤粮食，每年1万亿斤粮就需要10亿亩解决吃饭问题，五六亿亩种蔬菜水果，但是我们还需要饲料，我们吃的肉类，人均一年要吃40公斤左右，13亿人，就是5000万吨，按照1：4算饲料，就是几亿吨，这几亿吨需要五六亿亩地，所以中国的地是不够的，每年都要进口饲料或者粮食。&/p&&p&总之，18亿亩耕地红线要守住，这是中国的客观需要和国家安全所在。&/p&&p&现在的土地供应，已经不是过去30年每年800万亩了， 2015年供应了770万亩，2016年供应了700万亩，今年，还没到年底，实际供应还不知道，但是计划是供应600万亩。&/p&&p&土地供应的总量在减少，城市里的用地会紧张一点，这是第一个问题。&/p&&p&第二个问题是，这600万亩土地，分成四个方面的用途。&/p&&p&这个地说起来是城市建设用地，但是农村也同样有建设性用地的需求，比如农村修一个水库，搞农村基础设施，或者城市和城市之间修1000公里高速铁路，途中经过农村的地变成建设性用地。&/p&&p&这样的话，600万亩土地，会有35%左右实际上是用在农村里的建设用地。真正到了城市里面，剩下2/3，600万亩里还有400万亩。&/p&&p&这400万亩又一分为三：有50%几，用于城市里的基础设施比如城市的道路、绿化、市政建设；&/p&&p&第二块是工业，在国家改革开放最初的二三十年，大家都高度重视第二产业，招商引资没有本钱，就用土地做本钱，工业用地便宜。&/p&&p&如果来了一个搞100亿产值的老板，可能不是供应1平方公里，而是2平方公里都给他了，供地比较慷慨，投入产出率低，不那么集约、节约。&/p&&p&过去几十年形成的，城市土地中工业用地占比差不多30%。现在我们每年增加的，比如今年的600万亩土地，大体上会有多少给了工业呢？22%左右。&/p&&p&剩下来住宅可以拿多少？10%。就是说总分母600万亩中，10%给了房地产。&/p&&p&这个比例是不平衡的，老百姓的住房用地，一般占这个城市所有土地的25%，我们呢，只占10%，这就显得少了。&/p&&p&好不容易有了这点地，可以作为城市居住用地使用拍卖，那么是不是大城市人多就应该多供应点？人少的就应该少供应一点呢？&/p&&p&政府做事呢，会有点，不叫长官意志，而是想调控。城市太大了，我有意控制你几个点，土地不能再增加了，人也不能再增加了；反过来，中小城市，200万-300万人口级的城市，他们想发展，比较容易得到上级部门支持，指标拿到的时候，假如说平均一刀切，结果大城市人口集中多，流入多，结果土地拿的少。&/p&&p&每个城市的10%里面，可能越大的城市眼下每年新增的供地，住宅用地反而更少一点，反倒是中等城市、小城市会更多一点。&/p&&p&供不应求，土地越拍越贵。&/p&&p&这是我要讲的供地失衡的问题，很多失衡的状况，一旦了解了底细，就会发现逻辑上是想得通的，我们在经济调控中，应该有更务实更合理的调控方式。&/p&&br&&p&&b&▍失衡之二：土地价格&/b&&/p&&p&这十年，一线城市的房价几乎涨了10倍以上，有时候大家会说这是通货膨胀现象，十多年前，中国GDP 10多万亿的时候，贷款余额也就是10多万亿，现在是150多万亿，货币增加了十几倍，房价有的地方也涨了8倍、10倍、12倍。&/p&&p&到底是货币涨，房价涨，还是土地涨，房价涨呢？&/p&&p&我个人认为，一切物价上涨都是通货膨胀现象，这么笼统的一个经济规律是没错的，但是为什么货币通货膨胀了三倍，有的东西涨了，有的东西掉价呢？说明还是跟具体的供求有关，如果真的是一个供过于求的东西，货币哪怕泛滥，这东西价格跌掉一半也是有可能。&/p&&p&房地产之所以涨价，一个很重要的因素是和地价有关。&/p&&p&地价涨了，房价跟着涨，房子本身是会贬值的，每年折旧，用个几十年可能就会拆掉，但是在城市里，土地每年都会升值，最后这个房子哪怕拆掉了还会值几百万甚至上千万，是因为这块土地升值了，我们土地升值有点畸形，长得特别高。&/p&&p&有三个原因：第一个原因当然是我们土地买卖的方式，我们从香港学来的土地拍卖制度，应该是上世纪80年代后期90年代初期，我当时在浦东新区，我们一起到香港学习土地拍卖制度，几个月学了回来，中国第一轮的土地批租拍卖是从上海上开始的，我对这件事，应该说了解得特别清晰。&/p&&p&总的来说，拍卖有它的好处，在政府主导的机制里，拍卖是阳光的市场机制，能够避免腐败和灰色交易。如果是协议出让，居间交易中搞不清的事，不知道会害了多少干部。&/p&&p&拍卖制是好的，但是拍卖制的规则是价高者得，很多家来叫这块地，就可能几十轮甚至上百轮地叫价，越拍越高，拍卖的上限怎么封顶缺少一个有效的制度安排，光靠行政手段，比如拍到3000万一亩的时候，拍上去的不算，到此封顶，这又有点和规则不合。&/p&&p&这是第一点原因，拍卖制本身会推高地价。&/p&&p&第二个原因是土地本身就供不应求，假如说我们供应城市的土地，平均在供地量的20%，情况就会比较平衡，现在供应的只有10%，少了一点，而且是不均衡的，对一线城市供应不足，越供应不足，拍卖地价越高，最后倒过来，地价越来越高，房价越来越高。&/p&&p&这是第二个问题，供不应求短缺，总的供应上短缺，有缺口产生的问题。&/p&&p&第三个原因是，城市发展并不是每年大城市、中等城市、小城市都在城市边缘地带征收农民的地，新增土地扩张来发展，新增土地扩张是跟国家要的指标。&/p&&p&每一个城市的市长，另外有个手，它在干的一个活呢，是不要指标了，把这个城市几十年上百年留下来的棚户区、贫民窟、破房子拆掉，叫旧城改造。旧城改造不要指标，本来就是城市建设用地。&/p&&p&拆迁会有什么情况呢？如果这个地区的房价大体是7000元一平方米，你来拆1000户，每户有个100平方米，这10万平方米怎么补偿？大体上按照这个地区的均价来补偿，这是拆迁的基本逻辑。&/p&&p&所以拆迁10万平方米的土地，地价7000元/平方米，造出来的房子一定到一万五六，拆迁会带来巨大的土地成本。&/p&&p&过了一年两年，这块地旁边的地要拆迁，拆迁的成本就不是六七千，而是一万五、两万，这很正常，以这个地价成本拆出来的房子，造出来的就会卖三万四万。&/p&&p&这个意义上，城市的土地如果都是靠拆迁而来，造新房子滚动开发，房价容易高。&/p&&p&所以我们现在的城市，在拍卖机制下，在一个总体上新供的土地短缺的情况下，老城改造，拆迁循环，这三个机制叠加在一起，就会导致房价往上升。&/p&&p&一定要说这里面哪个人负责，这里面是一种机制，几乎所有人都在埋怨，开发商埋怨土地价高，老百姓埋怨房价高，官员埋怨投资环境破坏了，所有人都不满意，似乎无法改变它。&/p&&br&&p&&b&▍失衡之三：房地产占用的社会资源&/b&&/p&&p&每年的固定资产投资比重太大，消耗的金融资源比重太大，房地产在财政税收的比重中太大，这是三个失衡。&/p&&p&从投资来说，一般经济学、城市学有个基本的经验，一个城市的固定资产投资中，房地产投资每年不要超过25%，这个话呢，10年前我在重庆管这个事情定了这个原则后就在说，我看到网上有一个专家说，黄奇帆这个人有时候会拿出一些很武断的结论，使用效果不错，但是到底是什么地方来的理论？就定了很武断的结论。&/p&&p&我当时看到，想了想，我似乎因为不是教授，不会整天写报告，为什么这么做那么做。实际上有个理论，很简单，就是六分之一的理论。&/p&&p&一个人正常的家庭，如果是租房子，最好月收入的1/6以内付房租，如果你用了1/3的钱在付房租，你的生活会很困难，比例失调了，如果你不是租房住，而是买房住，用你一生的工作正常收入，三十六七年的六分之一，六七年的家庭收入买套房，这个1/6是这么来的。&/p&&p&一个城市的GDP如果有1000亿，这个城市搞房地产投资，最好在GDP的1/6以内，就是150亿。&/p&&p&意思就是，GDP不能都用来投资造房，否则就像一个家庭无法正常持续健康地生活一样的道理。&/p&&p&一个正常的城市，每年的固定资产投资不要超过GDP总量的60%，否则就不可持续。&/p&&p&我们现在国家32个中心城市和直辖市，有5个城市，已经连续多年，房地产投资每年占整个GDP的60%以上，然后有16个城市比例偏高，当然也有少数五六个城市在10%几，这些城市发育不足。&/p&&p&房子卖得多，基础设施没有跟进，工商产业没有跟进，空城鬼城便会出现，各种情况都有。&/p&&p&这是第三个失衡，固定资产投资绑架经济发展成为增长的撒手锏。&/p&&br&&p&&b&▍失衡之四：绑架金融&/b&&/p&&p&2016年，中国100多万亿的贷款，有百分之二十七八，是房地产相关的，开发贷加按揭贷，也就是说，房地产用了全部金融资金量的百分之二十七八。&/p&&p&大家知道房地产在国民经济中产生的GDP是7%，绑架的资金量是百分之二十七八，去年，工农中建交等主要银行，新增贷款的百分之七八十是房地产，全国而言，到去年年底，全国新增贷款量的46%是房地产。&/p&&p&从这个角度讲，房地产绑架了太多的金融资源，也可以说，脱实就虚，这么多金融资源没有进入实体经济，都在房地产。&/p&&br&&p&&b&▍失衡之五：税收&/b&&/p&&p&这些年，中央加地方的财政收入，房地产差不多占了35%，听起来还好，但是因为中央没有房地产的收入，房地产收入属地化，所以这一块房地产的收入、土地出让金、预算外资金有3.7万亿。&/p&&p&在地方的税里面，有40%是房地产关联的税收。我们整个国家的税收是17万亿，地方税总的10万亿，有4万亿与房地产关联，再加上土地出让金，预算外资金，叠加起来，将近8万亿。&/p&&p&讲这段话的意思是，整个地方的收入是多少呢？一共是13万亿、14万亿，里面有接近8万亿，是和房地产有关的，如果地方政府离了房地产，是会断粮的，所以这也是太依赖房地产。&/p&&br&&p&&b&▍失衡之六：销售租赁比例&/b&&/p&&p&在美国和欧洲，所有的商业性房屋，50%左右销售，50%租赁。租赁有两类，一类是房产商自己开发的房产租赁，第二类是小业主老百姓有很多套房，自己住一套，其他的租赁，这就形成了50%的租赁市场。&/p&&p&新加坡接近80%都是公租房。有点像改革开放前，我们都住在政府集体企业的公房中，产权归公家，分配的房子归你租用，不是你的产权，也不能买卖。&/p&&p&这十年开发的房屋，每年十几亿平方米，作为租用的，不到10%，90%以上的商品房都是买卖，这个市场是畸形的。&/p&&p&租赁市场有4个不足：第一，租赁者是弱势群体，没有谈判的能力，租房的人和企业，可以随心所欲地调租金；&/p&&p&第二，随意把房子收走；&/p&&p&第三，各种重要的公权部门，没把租赁房屋的住户当做同等公民待遇，租了房子的上不了这个学区的学校，必须买房，医疗也是这样，医保的服务都和产权房有关，入户也是，买房满几年可以入户，租房就不行。&/p&&p&老百姓有了这个心态之后，会觉得我现在租房子是没办法，只要有一天，稍微有条件就买产权房，总之把租赁当成短暂的没办法的办法。&/p&&br&&p&&b&▍失衡之七：房价收入比&/b&&/p&&p&六七年家庭收入买套房是个合理的年限，我们现在实际情况，均价对均价，一线城市一般都在40年左右。&/p&&p&纽约、伦敦市中心的房子也不便宜，但是按伦敦房子的均价，家庭户均收入10年以内也可以买到房。&/p&&p&总得来说，我们高得离谱。&/p&&p&一般的二线城市，在20多年，当然也有边缘一些的地方，五六年。&/p&&br&&p&&b&▍失衡之八：房地产内部结构&/b&&/p&&p&一二线城市土地供不应求，房产开发量供不应求，这些地方只够卖三四个月，而且是在限卖限购的情况下，不需要去库存。有些地方是三年四年都卖不掉。&/p&&p&这是一种失衡，资源错配。&/p&&p&供不应求的地方应该多供一些土地多造点房子，供过于求的地方应该不再批土地给它。&/p&&p&这就要把错配的资源调配回来。&/p&&p&具体而言，房地产开发是个供给端的概念，不是等到市场需求端来调控，一定是在供给端，政府和企业可以有明确的信息，进行调整的。&/p&&p&比如，一个城市人均住宅是多少，大账上说40平方米，如果只有100万人，这个城市造4000万平方米就够了，过去几十年，留了2000万平方米，结果每年又去开发1000万平方米，五年一过，有个七八千万平方米，人均住宅面积就变成70平，80平，肯定过剩。&/p&&p&所以这是可以预测的，应该有规划数的，上下波动个10%、15%，不得了，不能由着开发商想盖多少盖多少，政府短期效应，这会儿开发的多，GDP投资拉动的多，短期效应，然后拍拍屁股走了，这个地方容易烂尾，后面的人收拾烂尾。&/p&&p&一个地方应该建多少写字楼？各个地方都在盖写字楼，作为城市中央商务区造的写字楼，为全社会的贸易公司服务的，一般中等城市以下，每两万元GDP一平方米，如果你的城市有1000亿的GDP，说穿了，500万平方米的写字楼到极限了，多造一定是过剩的。&/p&&p&如果是像上海这样的大城市呢，资源利用率高，其实GDP，4万元左右一个平方，上海一年有25000亿的GDP，第三方造的为所有人用的写字楼，6000万平方米足矣。&/p&&p&上海商业零售额在1万亿左右，这1万亿盖多少商场、零售商店呢？大账上说，2万元一平方米，1万亿造5000万平方米；上海还有一种方法，一个人2平方米，上海现在2400万人，打造5000万平方米，这种算法内在都有规则。&/p&&p&如果你一平方米的商业零售只有1万元，这一平方米的房子的价格在大城市里倒要几万元，赔死了。&/p&&p&有些城市，开发商一进来，搞一个五十万方的大卖场，不是一个老板搞的，这个老板搞两个，那个老板搞两个，政府有兴致批，都是空城鬼城的代表，好大喜功的代表。&/p&&p&这些都是要吸取教训的。&/p&&br&&p&&b&▍失衡之九：市场秩序&/b&&/p&&p&比如原来规划用途是写字楼的去造住宅，原来是工业后来做商业，随便转化用途，随意变换容积率，可能政府知道了，罚款一下。&/p&&p&各种乱象很多。房产销售时，商铺的面积切碎了卖，卖不掉了，售后返租，实际上是高息揽储，最后坏账，变成社会不稳定的源头。&/p&&p&房产商在融资的时候，高利贷，职工系统乱集资，社会上骗老百姓乱集资，都是房产商在开发中的乱象。&/p&&p&还有一种，批了土地后，两年必须启动开发，三五年完成，太多的房产商囤积了地十年没有开发，这十年来，房价涨了10倍，什么活也不干，利润增加10倍。&/p&&p&政府土地储备很少，开发商土地多多，囤地，囤房，卖不掉的房，切碎了卖，售后返租，当股票一样的当成标准化的再卖。&/p&&p&这些都是要加强管理。&/p&&br&&p&&b&▍失衡之十：调控方向&/b&&/p&&p&失衡是政府本身在管理房地产时，经济下行希望刺激房地产，往东调，房地产泡沫来了以后，希望压住它，稳住它，不让它乱涨价，往西调。&/p&&p&现在房地产调控是有这种不东不西的状态。&/p&&p&再有呢，采取的办法行政性的居多，短期的措施缺少理性的长周期措施，缺少法律性措施，缺少经济逻辑、经济杠杆措施。&/p&&p&比较多的是需求侧的调调控控，紧紧松松，在供给上进行有效的结构性调控比较少。&/p&&p&这就是我们在调控方面的缺陷，也是习总书记批评的，这种政府长周期的法制性的问题。&/p&&br&&p&&b&以上十项，是房地产失衡的具体表现，这种失衡会带来三个后果：&/b&&/p&&p&实体经济脱实就虚，土地成本高，房价高，对搞实体经济的投资肯定是不划算的。&/p&&p&实体经济看到搞房地产那么轻松，卖套房比它好几年赚的都多，有点钱就不再往实体投，都投到房地产。&/p&&p&实体经济的职工，也因为房地产价格过高，招来的人才买不起房，没地方住。&/p&&p&从长周期来说，房地产是必须要有的，但是高房价造成的后果，对实体经济的伤害是不言而喻的。 &/p&&p&怎么样建立长效机制？围绕总书记说的，要从土地、金融、财税、投资、法制五个方面采取长效的机制，形成制度化的安排，系统地做好房地产的调控。&br&&/p&&p&总书记的要求非常深刻，我要说的就是学习总书记关于房地产调控的五个方面要求的一些思考。&br&&/p&&br&&p&&b&▍长效机制之一：土地&/b&&/p&&p&我觉得对土地的调控需要那么四个五个刚性的措施。&/p&&p&一个城市土地供应总量，按一人100平方米，100万人就供100平方公里，一千万人就供1000平方公里。&/p&&p&爬行钉住，后发制人。&/p&&p&什么意思？你这个城市有本事，把这个人口搞到500万，那我以前只给了你350万平方米，现在每年补你几十万平方米。&/p&&p&不能根据长官意志，计划未来有500万人，现在才两百万，就要500平方公里土地，结果我在10年里，真的给你300平方公里土地，你300万人没来，只来了100万人，甚至原来的200万人还走了，这个土地的错配，谁负责。&/p&&p&土地要爬行钉住，而不是说要你去臆想调控，长官意志，违反经济规律。&/p&&p&就按这个逻辑，不复杂，如果上海到了2500万人，一定要2500平方公里，不是没有地啊，上海有6000多平方公里，还有很多农业，农业在上海只占1%的GDP，农民人口也只有三四十万，在这个意义上，一定维持农业也是要做城市绿色农业，示范农业。由此而言，如果这个城市本身的土地不足了，不到人均100平方米了，就应该补上去。&/p&&p&所以在这个意义上，不是拿到指标，三四百个城市大家平分，而是看谁人口多。&/p&&p&人口怎么多起来呢？有句话叫产业跟着规划功能走，人口跟着产业走，二产、三产发达了，人口就多，土地跟着人口和产业走。&/p&&p&当你把前面的几个环节做成了，我爬行钉住就行了。最笨的办法也是最有效的办法。&/p&&br&&p&&b&▍长效机制之二：法律&/b&&/p&&p&用法律，或者非常刚性的约束。&/p&&p&人均100平方米干嘛的？绝对不是100平方米都去搞住宅。作为城市来说，100平方大体上55平方米城市基础设施，公共设施，包括学校医院，城市绿地；工业20平方米。&/p&&p&如果一个城市有1000平方公里，就有200平方公里搞工业，1平方公里可以搞100亿，那200平方公里，那就是2万亿啊，很大的工业体量。&/p&&p&像金桥，90年代浦东开发的时候，规划了10平方公里，我们当时就定下来每平方公里至少100亿，到了2000年，朱晓明是金桥开发区老总，他说，金桥已经有1500亿。10平方公里里面，7平方公里的工业园区，每平方公里干了200亿。&/p&&p&我讲这段话意思是，工业就是要约束性强一点，要把过去太慷慨的工业用地再高压紧逼下把土地置换一些出来，或者在产业结构、工业结构里做一些调控，把低利用率的换成高利用率的，使工业更加节约。&/p&&p&剩下的25平方米，就是土地批租，商品房的开发，20平方米给居民开发，5平方米给商业。&/p&&p&如果1000万人的城市，可以搞一个50平方公里的商业区，大家知道曼哈顿的商业区多繁华，只用了10平方公里。&/p&&p&原来上海的南京路，多繁华的商业，整个土地的建筑面积几平方公里，非常节约。&/p&&p&地价方面呢，总的供应量起到了保障作用之后，拍卖土地的时候也要有限价措施，大体上讲，楼面地价不要超过当期房价的1/3。&/p&&p&如果周围房价是1万，这会儿动迁产生的土地拍卖，拍到3300，就应该适可而止，不能说我征地花到6000，我就要拍到6000。&/p&&p&限价不是长官随意的限制，其实政府不在土地上去推高地价，地价跟着房价慢慢走。&/p&&p&如果你是旧城改造拆下来的，成本的确很高，不能由着这个成本，由着拍卖覆盖成本不亏本这样的小心眼，应该把政府给你的城乡结合部的，供应比较充分的土地资源，那个地方可能会得到的土地出让金，补充平衡市中心旧城改造的土地出让金。&/p&&p&这么平衡之后，看起来你可能吃了点小亏，但是城市投资环境好了，工商经济发展了，实体经济和房地产不失衡了，你是可持续发展，税收、金融、投资都跟实体经济更多地连在一起，城市会更好地发展。&/p&&p&金融方面的措施要坚决守住底线，任何开发商买土地的钱，必须自有资金，上世纪90年代我在浦东开发的时候，就是这个约定。&/p&&p&这里面有个原理，开发商对房地产的总投资理论上1：3，自己的资本金是1的话，社会的融资可以是3，就是总资产的25%是资本金。对工业企业，我们是1：2，1/3的资本金。&/p&&p&房地产商呢，融通量大一点，1：3，也就是25%的资本金，当然是拿来买地了，地如果是你自己买的，可以抵押了融资，拿到钱造房子，封顶的时候，可以预售，老百姓已经把预售定金或者按揭贷款的资金转过来，最终是土地的自有资金加房屋开发的融资资金开发贷，再加预售过程中老百姓的按揭贷。&/p&&p&现在全国房地产商的融通量是多少呢？1：9，我这么说可能还是保守的，有的开发商可能1：50。&/p&&p&你听他有几千亿的资产，债务95%，万一有坏账，银行倒霉。&/p&&p&买地皮的时候，来个三七开，如果这块地皮是10个亿，他自己拿3个亿，借了7个亿，拿到地了去银行抵押，抵押至少六七个亿，造房子，卖楼花，把预售的钱拿到了。&/p&&p&这个地是10亿买来的，三年后，地价涨到20亿，真的要开发的时候，20亿作为抵押物，可以拿到15亿的钱，整个开发流程中的融资，到了1：9，这就是房产绑架金融的情况。&/p&&p&地王不断出现，是房产商跟金融系统的关系，谁融资能力强谁就拿到地王，融资再多也不担心，地价一炒高，什么问题都解决了。&/p&&p&地王现象不仅是土地短缺，拍卖机制的问题，还和融资的无限透支，缺乏隔离墙有关。&/p&&p&为什么那么多资金都往房地产里面走，如果有一个防火墙，一切买地的钱通通不能借债，只要做到这一条，M2跟你有什么关系？进不来的嘛。&/p&&p&我在重庆，一直是管住融资的，但有时也会露项。&/p&&p&来个房产商，买了15个亿的一块地，把房子造起来又花了15个亿，30个亿全是借来的，而且借的高利贷利息是17%，五年时间，30亿债务变成60多亿，房子造好实际上也只能卖个四十亿，五十亿，当然破产了。&/p&&p&一查账，是三个很有名的工业企业，看着房地产热，工厂还可以，搞汽车的，跟信托公司去借钱，这个事情一协调，我说三令五申不许借钱买地，借了高利贷还来买地，这是个教训。国土局说这三个公司老板都是有名的工商联副主席，去信托借钱都是用工业企业的产权抵押的，所以就疏漏了，没查。我说一切房产商批租土地，别的不用查，就查资金血统，只要是借来的，通通不允许进入。这样一来，地王会消失大半。&/p&&p&第二个是房产商在开发过程中，如果一个房产商，有几十个上百个金融单位的账户，总的债务，高利息的占了全部融资的50%以上，对不起了，资金账户是危机状态，这种房产商，对它的运营，都要当心。&/p&&p&第三要管住老百姓买房的融资，首套房是百分之二十到三十的首付，第二套房百分之五十六十的首付，第三套房，通通全首付，只要全首付了，不管他买三套五套，不用担心他会带来金融危机，危机是他自己家里的事情。&/p&&p&这条要坚决做到，但是在中国做到比较难，美国做得比较到位，美国不是所有的商业银行都可以搞按揭贷款，美国的按揭贷款，就在5个金融机构，对50个州全部覆盖，这样的话，老百姓的按揭一目了然。&/p&&p&我们银行对老百姓的按揭贷款造假账非常粗放，老百姓在其他国家是交税单，根据这个来测算能付多少按揭，我们叫单位开收入证明，一个私人老板，现在就帮员工开五万块一个月的收入证明，有啥关系？甚至银行自己有萝卜章给客户开收入证明。&/p&&br&&p&&b&▍长效机制之三：税收&/b&&/p&&p&税制从来都是重要的调控手段。&/p&&p&第一条，高端有遏制，中端有鼓励，终端有保障。&/p&&p&比如，你如果想买一个5000万元的高端别墅，交易契税，可能要交5%，普通住宅交1%，保障房0.2%，还可以抵扣，这样的话，就叫差别化税率。&/p&&p&别墅买了以后，两年或者五年就要炒掉，我就把交易税从5%，递增到8%，香港就这么干的，不断在印花税上递增，加到没人敢炒。&/p&&p&中端有鼓励，老百姓买的是自己住，总的有各种抵扣，我甚至认为，住房首套房，按揭贷款的钱，可以抵扣个人所得税，我相信中国政府搞税制改革，分类税改成综合税的时候，是可以按揭贷款抵扣所得税的。&/p&&p&全世界都是这么抵扣的，美国个人所得税，账面上39%，实际上25%，就这么抵扣掉了。&/p&&p&低端的有保障，不仅不收税，政府出钱帮你解决住房问题。&/p&&p&这是三端调控的体系。&/p&&p&第二个是要把物业税、房产税或者以后总体上叫房地产税搞上去。&/p&&p&什么叫房地产税？一是对这个社会存在的各种存量、增量都要收税，不是说只收增量，试点的时候可以；&/p&&p&二是如果物业价值上升了，根据升值的额度来收税；&/p&&p&三是越高档的房子持有的成本越高；&/p&&p&四是低端、中端和合理的住房需求，房地产税里是有许多可以抵扣的，最后这个社会百分之七八十的老百姓，尽管房地产税是普遍实施的，但是最后的结果是压力不大，一定是对高端的炒房持有者会有巨大的压力；&/p&&p&五是大家会说，房地产税收了，土地出让金是不是就不收了？你不能前道到，后道也收。国外土地是私有的，没有土地出让金，国内土地是国有的，有出让金是合理的，并不是有房地产税就要否掉土地出让金。&/p&&p&出让之后，是不是70年以后再要第二次出让呢？有房地产税覆盖，淡入淡出，就不用补交土地出让金了，这也是一种逻辑上的必然。&/p&&p&房地产税有什么好处呢？第一让税制健全，中国普遍是间接税，缺少直接税，房地产税是一种持有环节的直接税，在美国欧洲，直接税占总税收的40%，中国连10% 都没有，这是税法体系、国际惯例的一个方向性实践。&/p&&p&第二，房地产税对炒房是有一定的遏制作用的。说房地产税对炒房没作用，要么是弱智，要么是闭着眼睛说瞎话。&/p&&p&第三，有了房地产税以后，持有环节成本提高，对资源优化配置、对租赁市场的形成有好处。&/p&&p&第四，对社会在房屋领域的意识形态有意义，所以2009年、2010年在财政部领取了这项任务，在重庆做了试点。&/p&&p&税收方面还有一个事，三中全会提出，农村的集体土地和城市的国有土地，如果在一个地方拍卖，现在的办法是非要把农村土地征用，然后一起拍，征地的时候，一般地价比较低，这样就减少了农民的利益。&/p&&p&三中全会提出，同地同权同价，要把这件事落实到位，税收要跟进。因为地价，拍卖的时候很可能卖出500万元一亩，明明是农田，怎么会变500万一亩，因为地价并不是征地成本决定的，它和基础设施相关，有地铁当然高，基础设施配套好地价会高，这些土地的地价高，是社会资源的投入。国有土地拍来的高价，当然去盖这些公共资源，集体土地拍了高价，全部归集体家庭所有，这个不公平。&/p&&p&所以在美国、台湾、马尼拉有个税收，不管哪一类土地，成本算掉以后，增值部分，增值50%，收40%的税，增值100%,收50%的税，增值200%以上收60%的税。&/p&&p&这个增值税现在还没有出台。&/p&&p&没出台呢，真要把现在的土地同股同权同地价去拍，拍出来之后农民就拿钱吗？也不一定。&/p&&p&这块地正好在金融区边上，拍了个500万一亩，那个农民同样的地，在学校旁边，拍下来就是造学校，50万一亩，这个农民不就吃亏了吗？&/p&&p&这个意义上讲，拍的低的，土地增值税交的很少，拍的高的，土地增值税交得高，也是一种平衡。&/p&&br&&p&&b&▍长效机制之四：租赁市场&/b&&/p&&p&习总书记在2014年城市工作会议上讲过，每个城市特别是大城市，总有20%人买不起房子，政府要造公租房配置给他们。&/p&&p&如果一个社会有1000万人，200万人租了公租房。另外有200万人住了房产商造的住宅持有出租的房子，商业性的租赁房，还有10%的人住了小业主出租的房子，如果我们能有50%的租赁市场，那住房系统就比较平衡了。&/p&&p&公租房，这几年政府都造了一批，我觉得政府的公租房有五个要点：&/p&&p&一是，大体上不能造太多，一个城市覆盖20%的人口，如果100万人的城市，公租房的投放对象是农民工、学生和城市的住房困难户。我们以前帮困呢，总是看人家的家庭收入两千块三千块，其实只要看人均住房面积，三口之家，十年来人均住房在30平方米以下，他也许年收入有10万元，也许小孩在美国读书，或者老人生病，住房困难户造不了假，收入困难户很容易造假。学生不会造假，农民工造不了假。这个不要靠收入证明，现在的收入证明搞不清。&/p&&p&第二，要三配套，房子造好了，公共设施学校医院的配套，公共基础设施的配套，户籍管理的派出所、居委会的配套。&/p&&p&第三，管理上，公租房是国家的，不能有二房东赚外快。&/p&&p&第四，不能造成贫民窟，应该和商品房集聚区行成1/4，3/4的比例，地区的公共设施配套是给所有人的。&/p&&p&第五，租金应该是商品房租金的百分之五十到六十，符合低收入公租房对象家庭收入六分之一的房租。&/p&&p&实际上，公租房，60%的左右的贷款，收到的租金利息足够平衡贷款利息，五年以后，老百姓可以把房子买过去，共有产权房。&/p&&p&共有产权房可以按市场价卖，卖的时候，政府回购。美国、新加坡都是这样。&/p&&p&我和美国的住房保障局局长交流过，他们的保障房造出来以后，老百姓想要退出去，只能退给政府，由他们再出给新时期的保障对象，这件事应该持之以恒，以民为本地去做。&/p&&p&房地产商不是不愿意持有，而是融资结构害了整个中国的房产商，永远做不了持有房子的出租者。他一比九的融资结构，逼得他房子一造好，就急吼吼地要回笼资金。&/p&&p&李嘉诚不是这种状况，他在浦东拿的地，1993年拿的地，年造好，出租，协议都是10年期，到了2008年、2009年的时候，全部回收，重新装修，2009年、2010年开始变成销售，房价从一万多变成10万，这就是发了横财了。&/p&&p&中国租赁这么少，跟房产的租赁结构有关，政府要让开发商进入1：3的融资结构，到了持有环节，能够出租的，必须60%的资本金，40%的贷款，这样的话，收来的租金一定能够平衡40%的贷款的本息还款计划。&/p&&p&政府对这种，三年五年十年租赁的房产公司，有一套鼓励政策，包括租房的公积金，应该尽可能地提供给房客，公积金拿来付房租，房租抵扣个人所得税，拿出房子出租的也应该有鼓励。&/p&&p&对租房者，要从法律上保护产权房的居民同等的公共服务地位。&/p&&br&&p&&b&▍长效机制之五：地票&/b&&/p&&p&最后一点我特别要说的是，整个房地产的调控还有一个措施就是地票。&/p&&p&地票是在讲什么呢？&/p&&p&我就说中国土地制度有两件事。&/p&&p&一件事，我们这么多人，耕地总的不充分。要做两件事，第一是集约节约使用土地指标，不要造成每10年少1亿亩的需求，应该每10年，少5000万亩，4000万亩。&/p&&p&还有20年就用到18亿亩土地红线了，如果这2亿亩，可以变成40年，50年用到，这样可以把时间拉长，可持续发展势头更猛。&/p&&p&最重要的是工业用地要节约，同时农村的建筑性用地要集约节约，商品房的住房用地不能太苛刻，要多给。&/p&&p&第二个要讲个更深入的问题，一百年、两百年，城市化大规模推进过程中出现的现象，城市化进程没有减少耕地，耕地有所增加，人在在农村居住的时候比较分散，人均建筑用地，要用到250平方米到300平方米，城市比较节约和集约，人均是100平方米，所以当1亿人进城，真要在城市中生活，城里边肯定要给他1万平方公里的土地，那么农村里面可以退出2.5万平方公里土地，但是中国的农民呢，两头占，所以我们才会出现10年少1亿亩，30年少3亿亩，否则的话，应该是大体平衡，平衡还有余。&/p&&p&要化解这件事，我自己认为有三个原理。&/p&&p&第一，宪法上规定的三个底线，农村的土地是集体的，你不能把它变成私人的，农村的土地变化中间要保护农民的利益，农村的土地有用途管制，搞农业的搞农业，搞建设的搞建设，这三个是游戏规则，不能改变。&/p&&p&第二，耕地的转换，要使得农村退出来的地，大于进城的地，这是世界城市化运动中的一个现象，我们没有这个现象，要把它体现出来。&/p&&p&第三，你不能光说城乡结合部的那点郊区进行这样的转换，要让1000公里外的农村，分享城市增值的级差地租。&/p&&p&按照这三个原理，我们想了一个地票的招，就是要把农民进城以后的宅基地，或者集体组织废弃的乡镇企业的土地，废弃的小学土地，废弃的粮站的公共用地，复垦为耕地。&/p&&p&农民进了城了，房子空在那里，租不出去，卖也卖不了几万块钱，把农房农地复垦为耕地。&/p&&p&这件事有四个环节：一是复垦；二是有关部门验收；三是给你一个地票可以到交易所交易，房产商要买城乡结合部的土地，需要指标，就来买这个指标；四是城郊结合部的土地就去掉了。&/p&&p&这个过程中就可以看到，农民进城了，农村闲置的宅基地建设用地变成耕地了，城郊结合部增的耕地，小于农村复垦的耕地，最后增减挂钩，全社会的耕地总量增加。&/p&&p&这样的一个工作可以产生几个好处：&/p&&p&一是耕地保护。&/p&&p&现在出现了先征后补，我们现在每年征600万亩耕地，国家也要求各地想办法去造600万亩耕地出来，你征了600万亩，要造600万亩，大家都同意，等到我把地征了以后，五年十年，是不是能造出耕地出来，不知道，或者造出来一半，没完成。&/p&&p&另外，几千年农耕文化早就把可以造农田的地用了，所谓的造耕地，是把山坡上，一个25度、30度的地造成梯田，破坏生态嘛，把树林子地造成种菜的地，或者把弯弯的河道拉直，弯弯就变成良田，破坏生态，没办法的办法，大家都装糊涂了。&/p&&p&所以地票制是把农村缺少充分的耕地复垦的后备资源的这件事给解决了，我不复垦生态里的野地，复垦的是废弃了的宅基地，公建用地，这就是一种集约节约。&/p&&p&腾出来的地票指标，让房产商造房子去了，这不是平衡了吗？这是一个好处。&/p&&p&第二个好处是反哺农村。&/p&&p&房产商买地，一亩花个几百万块，花几十万块来买这个指标，这个钱给了农民，可以反哺农村，这个反哺不是反哺5公里、10公里外的近郊，100公里，1000公里也可以的。&/p&&p&黑龙江的农田产生的地票，上海如果几十万一亩买过来，上海征上海郊区的地，这个钱就到黑龙江去了，地票几千公里就可以辐射了。它的虚拟性，票据性，使它有辐射性。&/p&&p&第三是增加农民有收入。&/p&&p&我们这些年，一共卖了20多万亩地票，每亩地票十多万元，差不多四五百亿，农民拿到了，农民拿了这个钱，在农村造房子，进城都可以。&/p&&p&第四，农民进城，有了公租房，这笔钱可以改善城市的生活。&/p&&p&地票这种制度，对城乡之间的土地交易是有帮助的，但是我认为，这都是以城补农，对农村的好处，最最重要的是在城市化过程中，对平抑城市中土地不足造成房价畸高的这种根源，起到遏制作用，能帮助大城市增加土地的有效供给。&/p&&p&重庆在过去这些年，每年从国家这儿拿来的土地指标，20万亩，也的确50%几，城市、基础设施用掉了，工业上用掉20%几，商业去掉5%，也只有10%了，我们这10%通通给了中小城市，万州、涪陵等，他们实力比较弱，开发过程中拿国家的指标，国家的指标不花钱。&/p&&p&主城重庆这个大城市，800万、1000万人口的，每年2万多亩的房地产开发地皮周转指标都没有用国家指标，基本上每年2万亩的地票就在主城，主城的房产商，在主城动迁一概用地票，地票不受国家约束。&/p&&p&这样的话，土地供应量实际上增加了一倍，就比较宽松了。&/p&&p&这就是我要讲的，总的来说，分两个部分，10大失衡和5个方面的制度安排，如果通过制度的安排，按照中央的要求，不仅是行政化的安排，不仅是供给侧改革基本面的安排，比如中国最终应该有房地产税法，应该有住房法，老百姓租赁房的法律，其实我刚刚说的所有的事情，都应该在这三个法律的框架下。&/p&&br&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-667a0d0bcb6c54a5ace9_b.jpg& data-rawwidth=&590& data-rawheight=&443& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&590& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-667a0d0bcb6c54a5ace9_r.jpg&&&/figure&&br&&br&&h2&&b&******广告分割线~~~欢迎参加我的Live ：D ************** &/b&&/h2&&h2&&a href=&https://www.zhihu.com/lives/users/5f91f208cb9e8d5de58ae& class=&internal&&知乎 Live - 全新的实时问答&/a& &/h2&
5月26日晚，全国人大财经委副主任委员黄奇帆在复旦大学，以《关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考》为题，进行了长达两个小时的分享。下面是他的演讲稿。来自搜狐。 【正文】今天要讲的题目是关于房地产的，主要是怎么贯彻习总书记的指示要求，就…
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&/b&&/p&&p&&b&作者
&/b&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//www.ikuyu.cn/hisPersonal%3FUserId%3D1142& class=& wrap external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&兴业研究 陈姝婷&/a&&/p&&p&&strong&原文地址：&/strong&&b&&a href=&https://link.zhihu.com/?target=http%3A//www.ikuyu.cn/indexinfo%3Ftype%3D1%26id%3D12467& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&ikuyu.cn/indexinfo?&/span&&span class=&invisible&&type=1&id=12467&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&&/b&&/p&&br&&p&&strong&房&/strong&地产开发投资规模大、回报周期长，致使房企具有典型的高杠杆特征。本文对房地产主要的融资渠道进行分析和对比，包括银行贷款、非标债权、标准债券、资产证券化、股权融资等，并探讨了政策收紧背景下房企可能的融资方式。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-9dfa293c0b1fc655b7ec3_b.jpg& data-rawwidth=&751& data-rawheight=&475& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&751& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-9dfa293c0b1fc655b7ec3_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-a0fee7bfadd_b.jpg& data-rawwidth=&744& data-rawheight=&305& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&744& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-a0fee7bfadd_r.jpg&&&/figure&&strong&融资渠道有哪些&/strong&&/p&&p&开发贷：房企传统融资渠道，但对其依赖程度下滑&/p&&p&房地产贷款主要包括开发贷款1和个人购房贷款，其中开发贷余额占比约30-40%，但随着房企融资渠道的日益多元，新增开发贷规模同比明显下滑。受益于2016年房地产销售火爆，房地产新增贷款同比增长27%，增速创2011年以来高位，但主要来源于个人购房贷款，同比增长逾86%，开发贷则由于房企融资渠道的日益多元，增量同比下降了24%。&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-d503e21e9aef687b8c074c_b.jpg& data-rawwidth=&561& data-rawheight=&297& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&561& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-d503e21e9aef687b8c074c_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&开发贷的优势在于成本较低，但募集资金用途受限。开发贷期限一般在3年以内，龙头房企贷款利率一般可在基准基础上下浮一定百分比，成本较低。但募集资金用途受限，仅能用于项目建设。&/p&&p&随着融资端调控的日趋严格，央行、银监会明显加强了银行投向房地产领域资金的管控。自2016年10月以来，央行、银监会强化对银行资金的监管，加强贷款投向的管控，严禁信贷违规介入拿地。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-afce3bf4f62bea929fd2c_b.jpg& data-rawwidth=&735& data-rawheight=&339& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&735& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-afce3bf4f62bea929fd2c_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-ab0c4eb61857_b.jpg& data-rawwidth=&733& data-rawheight=&222& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&733& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-ab0c4eb61857_r.jpg&&&/figure&&p&非标债权：信托计划融资需求有望提升&/p&&p&房地产非标债权同样为房企主要的融资渠道之一，主要包括集合资金信托计划、保险资管债权投资计划、基金子公司/券商资管计划等。受不同产品资金投向界定范围影响，最常见的非标债权融资主要为信托计划，其次为保险资管设计的债权投资计划，通过结构化设计，投向房企项目公司的债权、股权，增信措施一般包括土地及在建工程抵押、项目公司股权质押、控股股东或第三方担保等。&/p&&p&随着融资渠道的日益多元，房地产信托发行规模明显下滑，收益率走低。年为房地产集合资金信托计划发行的高峰，此后随着房企融资渠道的日益多元，房地产信托发行规模明显下滑，占信托总规模的比重由35-40%降至目前的10-15%，收益率也有逾10%降至6-7%。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-754fc9684aef988c32f9b7e14f57dd52_b.jpg& data-rawwidth=&575& data-rawheight=&298& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&575& data-original=&https://pic4.zhimg.com/v2-754fc9684aef988c32f9b7e14f57dd52_r.jpg&&&/figure&优势在于要求较低，但成本高。相比于开发贷，非标融资的主要优势在于主体资质要求较低，投向界定宽泛，但融资成本大幅高于开发贷，在房企盈利能力走低的背景下，对开发商的吸引力日益下行。此外，基金子公司/券商资管计划无放贷资格，在商业银行委托贷款受限后，投资范围、产品设计灵活性有所欠缺。&/p&&p&监管政策方面，信托计划投向广泛，在其他通道受限背景下，需求可能会上升。不同非标债权产品投资范围不同，其中信托计划由银监会监管，投向无明确限制；债权投资计划由保监会监管，仅能投资商办或旧城改造类住宅；私募资管计划由证监会监管，今年年初政策收紧，16个热点城市普通住宅项目暂不予备案，其余项目募集资金不得用于拿地、补充流动资金。因此，在其余通道受限背景下，预计房企通过信托融资需求可能将提升。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-dd38eb8ce3ca0f6c546adf6a3ad5a1ef_b.jpg& data-rawwidth=&538& data-rawheight=&492& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&538& data-original=&https://pic3.zhimg.com/v2-dd38eb8ce3ca0f6c546adf6a3ad5a1ef_r.jpg&&&/figure&债券：公司债占据主体，政策前松后紧&/p&&p&公司债占房企发债规模的主体，政策已全面收紧。年以来，房企中期票据、公司债先后被放行，受公司债行条件更为宽松影响，近2年房企公司债发行大幅放量，由2014年的不足150亿增长至2016年全年的8,246亿，占房企发债总规模比重达75%。但去年年底沪深交易所先后出台房地产公司债分类管理政策，公司债发行规模锐减。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-276aa6c205d6a4532ab8_b.jpg& data-rawwidth=&553& data-rawheight=&318& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&553& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-276aa6c205d6a4532ab8_r.jpg&&&/figure&&p&上市或国有房企仍可在银行间市场发行债券，并可尝试发行短期融资券改善流动性。银行间市场于2014年9月对房企放宽中期票据发行条件，目前发债主体已由商业地产或保障房类房企扩大至普通住宅开发的上市/国有非上市房企。此外，2016年下半年以来，短期融资券发行规模明显增长，在公司债严格受限背景下，符合交易商协会注册标准的房企仍可在银行间发行中期票据，并尝试发行短融、超短融提高资金流动性。&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-8405fcbff8e965b417bebefc_b.jpg& data-rawwidth=&505& data-rawheight=&178& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&505& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-8405fcbff8e965b417bebefc_r.jpg&&&/figure&&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-30905acb092c80ac580712_b.jpg& data-rawwidth=&739& data-rawheight=&67& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&739& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-30905acb092c80ac580712_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-b2daab83c0_b.jpg& data-rawwidth=&744& data-rawheight=&545& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&744& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-b2daab83c0_r.jpg&&&/figure&&p&优势为成本低，无抵押信用负债，期限、募集资金用途灵活。发行利率持续下移，最低低至3%左右，大幅降低房企融资成本；一般情况下，债券无需在建工程抵押或额外担保，拓宽融资渠道；期限灵活，并可通过含权设置获得更长期的资金，改善房企期限结构；募集资金用途更为灵活，除了项目建设款外，还可用于偿还贷款。&/p&&p&但政策收紧后，主体资质要求严格，中小房企债券融资规模明显受限，且随着房地产市场景气度下滑，发行利率有所上行。目前公司债发行基本被“一刀切”，而银行间市场发行条件较高，非上市民营普通住宅开发房企很难融资。此外，随着国内房地产调控逐步升级，热点城市成交下滑，房企信用风险上行，发行利率已逐步上移。&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/v2-dfcf2d69e40ab4a06a6d_b.jpg& data-rawwidth=&548& data-rawheight=&322& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&548& data-original=&https://pic2.zhimg.com/v2-dfcf2d69e40ab4a06a6d_r.jpg&&&/figure&&/p&&p&资产证券化：基础资产丰富、拓宽融资渠道&/p&&p&资产证券化产品发行场所包括交易所、银行间市场、保交所，监管机构分别为证监会、交易商协会、保监会，发行载体主要为资产支持专项计划、资产支持票据、项目资产支持计划。目前房企主要在交易所发行，未来银行间市场发行规模有望提升。&/p&&p&基础资产丰富，常见的有购房尾款、物业收费权、商业房地产抵押贷款、信托受益权等。交易结构多样，物业收费权、商业地产抵押贷款ABS结构较为简单，原始权益人通过转让物业收费权/委托贷款债权获得募集资金；REITs、购房尾款结构相对复杂，其中REITs多采用专项计划+私募基金的形式对接项目公司的股权/股权和债权；购房尾款ABS则为原始权益人首先购买项目公司持有的未来债权，并转让至专项计划获得转让款，并附循环购买安排。信托受益权ABS则通过专项计划+单一资金信托计划的形式，向融资方发放信托贷款，其底层资产可对应物业收费权、债权、购房尾款等多种资产。&/p&&p&内外部增信交叉使用。内部增信主要为产品优先级、次级分层及基础资产现金流对本金的超额覆盖，外部增信则主要包括物业抵押、股权/应收账款债权质押、融资方担保、差额支付承诺等。&/p&&p&REITs可实现与融资方法律意义上的破产隔离，但现金流实质对融资方依赖度非常高；其余房地产相关ABS产品均无法实现破产隔离。破产隔离方面，REITs能实现与融资方法律上的破产隔离，但由于标的物业多为融资方运营甚至回租，因此物业净现金流对融资主体非常依赖；物业收费权、购房尾款相关物业/项目均由融资方管理、开发，无法实现破产隔离；商业房地产抵押贷款、信托受益权可实现与债权人的破产隔离，但实质为对融资方发放贷款，无法与借款房企实现破产隔离。&/p&&p&REITs具备极佳的改善利润、降杠杆作用；其余房地产相关ABS产品无法实现实质上的表外融资。REITs可通过物业资产出售方式融资，未增加负债，并且当融资规模高于账面价值时，还可结转资产增值收益，具有明显的改善利润、降杠杆作用。物业收费权、购房尾款是未来债权，相关资产经营风险与报酬无法转移，仅是对特定时间段、特定部分现金流做了一定限制，因此无法实现表外融资。商业房地产抵押贷款、信托受益权ABS方面，原始权益人持有的债权资产可以出表，但实质仍为融资方获得贷款，因此同样无法实现表外融资。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-98bd8f76_b.jpg& data-rawwidth=&525& data-rawheight=&504& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&525& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-98bd8f76_r.jpg&&&/figure&&p&发行规模方面，房地产ABS发行单数、金额自2015年下半年起快速增长，截至目前（日），全市场4存续产品合计共74单，发行金额约1,232.83亿元，产品类型则以REITs、物业收费权为主。&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-19a9a95cb6dd_b.jpg& data-rawwidth=&415& data-rawheight=&240& class=&content_image& width=&415&&&/figure&&p&相比于其他融资方式，ABS极大地拓宽房企融资渠道，并且部分产品能够改善报表。ABS发行不受“未尝债券规模低于净资产40%的限制”，对融资方要求相对较低，基础资产多样，并可通过优先/次级分层、现金流超额覆盖等方式提升优先级资产支持证券评级，极大地丰富了房企的融资渠道。此外，部分产品如REITs能够在融资的同时改善融资方利润、降低财务杠杆，优势明显。&/p&&p&普通住宅相关ABS产品融资有所受限，商办相关ABS产品方面，发行规模最大的为REITs，但房企在避/节税设计上存在劣势。住宅相关ABS产品集中于购房尾款、物业收费权和信托受益权ABS，但在去年四季度交易所收紧房企公司债发行后，购房尾款ABS的发行同样面临收紧，信托受益权目前所涉及的住宅物业则多为保障房，仅物业收费权ABS发行尚未受限，因此住宅项目通过ABS融资同样较难。商办物业相关ABS产品方面，REITs发行规模最大、优势突出，但相比于非房企，房企以土地出资无法规避土地增值税，必须通过现有项目公司/减少商业物业增值额来避/节税，一定程度上降低了房企发行REITs的动力。&/p&&p&股权融资：再融资受限，私募股权基金有潜力&/p&&p&（1）IPO、增发、配股&/p&&p&上市房企股权融资以定向增发为主，受监管政策影响较大。从历年融资规模来看，上市房企股权融资受政策影响较大，年，受益于房地产行业的高景气度，上市房企股权融资规模蔚然成风；上半年，随着2010年房地产调控政策的落地，证监会收紧房企再融资审核，上市房企股权融资规模基本绝迹；2014下半年-2016三季度，在货币宽松、房地产去库存背景下，上市房企股权融资规模井喷；2016年四季度至今，证监会限制房企再融资募集资金用途后，上市房企股权融资规模再度锐减。&/p&&p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/v2-58a745a4f7081ada6c1f738e38cd37f9_b.jpg& data-rawwidth=&416& data-rawheight=&245& class=&content_image& width=&416&&&/figure&（2）私募房地产股权基金&/p&&p&房地产私募股权基金指通过非公开方式募集少数个人或机构投资者资金，投资对象则为房地产项目或企业股权。国内房地产私募基金主要以有限合伙制居多，投资人（LP）与管理人（GP）签订投资协议，共同出资成立有限合伙关系，LP以出资额为限承担有限责任，GP对有限合伙承担无限责任，负责基金所有资产的管理和运作。私募股权基金持股比例一般低于50%，投资项目以开发型为主，退出方式主要为项目销售基本完成后，控股股东回购或项目、基金清算。&/p&&p&收益分成方面，投资人按持股比例参与收益分成，管理人收取基金管理费和实现业绩后的分成回报。纯股权类私募基金不设利润上下限，投资人按持股比例参与项目收益分成，管理人按筹资规模的一定比例收取管理费，费率一般为1-2%。同时部分产品附有激励机制，管理人在实现基金预期业绩后，可获得投资回报中约20%的分成。此外，为了增强投资者信心，管理人可利用自有资金跟投基金份额，比例一般为1%-10%。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-bf59fd23ff88efd2ebd76_b.jpg& data-rawwidth=&393& data-rawheight=&183& class=&content_image& width=&393&&&/figure&&p&在不增加杠杆的同时获得融资，无固定还本付息压力，募集资金投向基本不受限，较好地拓宽了房企的融资渠道。若为表内项目（房企持股高于50%），基金持股体现在少数股东权益；若为表外项目（房企持股低于50%），房企按持股比例计入长期股权投资，项目公司的后续负债在合并报表内不体现，两类项目不增加负债，并无还本付息要求，缓解房企资金压力。此外，股权融资的投向不受限制，可用于拿地，更契合房企融资需求。&/p&&p&但私募基金对开发商资质要求较高。只有地段较好、运营成熟的房地产项目才能获得大型房地产基金的青睐，中小房企很难获得真正意义上的私募股权融资，更多地为附回购协议、充分抵押担保的名股实债。&/p&&p&其他&/p&&p&（1）债务重组/债权转让&/p&&p&通过四大资产管理公司进行债务重组/债权转让。此类融资方式可分为两种情况：一为债务重组，即外部债权人将对融资方享有的债权转让给四大资产管理公司；二为关联方间的债权转让/债务重组，涉及债权/债务为融资方下属公司间的到期未偿还借款。通过以上两种方式，融资方可获得债务重组宽限期，年化融资成本一般高于8%。优势为延长债务还款期限，但融资成本大幅高于其他融资方式。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/v2-b74febd14ef4e4_b.jpg& data-rawwidth=&527& data-rawheight=&288& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&527& data-original=&https://pic1.zhimg.com/v2-b74febd14ef4e4_r.jpg&&&/figure&&p&（2）融资性售后回租+银行保理&/p&&p&资金出借方为银行，融资成本包括利息、保理费用和租赁公司费用等。融资方与租赁公司签订售后回租融资租赁协议，租赁公司与银行签订租金债权保理协议，银行向租赁公司发放融资款，融资方获得扣除相关费用后的剩余款项。融资成本一般包括银行保理融资利息、保理费用和租赁公司费用。园区开发企业可使用相关基础设施资产进行售后回租。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/v2-224dadfd7cd5f853c9f21da_b.jpg& data-rawwidth=}