我家农村有一个老房子已经倒塌，有房产证，没有土地证，现在要拆迁，能给补偿么？标准大概什么样啊？_百度知道
我家农村有一个老房子已经倒塌，有房产证，没有土地证，现在要拆迁，能给补偿么？标准大概什么样啊？
土地证可以补办么？怎么个程序啊？万分感谢！
我有更好的答案
农村房子本身就没有土地证，土地属于集体所有的，你也办不了。拆迁补偿应该有两块，其一是房子建造后被拆除的补偿，其二是土地使用权的补偿。所以你的房子被拆迁是可以获得补偿的，但补偿多少各地是不一样的。
采纳率：56%
如果你的户口已经迁出了，那么没有补偿。按照规定，宅基地产权属于村集体，只是分配给村民使用而已。当宅基地上建了房子后，房子产权属于村民私人所有。房子存在期间，宅基地归村民使用，房子灭失了，宅基地使用权归还村集体。第十五条
农村村民户口迁出本集体经济组织后，其宅基地上房屋损坏不能利用的，应当退出其宅基地，由村民委员会依照本办法第十四条的规定无偿收回。
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2）、更新单元计划申报和制定；3）、土地建筑物信息核查汇总；4）、更新单元规划的编制和审批；5）、拆迁补偿安置协议的签订（专题）；6）、实施主体确认；7）、建筑物拆除；8）、房地产权属证书注销；9）、更新项目用地审批；10）、签订土地使用权出让合同；11）、项目重建；12）、回迁安置。三、单元计划申报1、意愿征集意愿征集是入场券，城市更新项目申报条件中经常出现两个三分之二，其实这个数字就是我国物权法第七十六条规定。入场券：我国《物权法》第七十六条规定：改建、重建建筑物及其附属设施，应该经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。①主体单一：单个主体同意;②权利共有：按份共有人或全体共有人达2/3;③建筑区分（住宅小区类）：两个2/3;④多个地块：总用地面/拆除用地范围=4/5;2、浅谈“双100%”双100%：100%意愿，100%签约；关键词：旧住宅区；两个90%：拆/总建面=90%，90%权利主体同意，剩下的10%的部分，实施主体可以申请政府组织实施，过于原则和抽象，没有成功案例；意愿征集区政府主导：市场主体不得私自在旧住宅区展开现状调研、单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作；95%：‘强拆’和‘强制售卖’，正当性?可操作性?解读：“双100%”主要针对旧住宅小区，大前提谈的是旧住宅，“双100%”的概念就是100%的意愿和100%的签约，传得最多的有三个比例，从小到大是90%、95%、100%。之前传得最多的是什么样的前款条件可以由政府组织实施，比如它的条件是拆除用地面积占总建面90%以上，90%权利主体同意，剩下10%的部分，在拆不动、推不动的情况下，可以由实施主体申请政府组织实施。其实这个概念过于原则和抽象，没有成功案例，这个模式也是借助于香港的。意愿征集必须由政府主导前期调研，市场主体不得私自在旧住宅区展开现状调研、单元、拟定、意愿征集、可行性分析等工作。95%：这是个人意愿和开发商的意愿而已，说达到95%可以实现强拆和强制售卖，其实这也不现实，它的正当性都是值得商榷的，可操作性不强。3、小结意愿征集建立在《物权法》基础之上；强拆和强制性售卖可操作性不强；意愿公示仅释放改造信号，很前期；对权利人主体资格认定有求真实有效；介入机会相对大，但要有风险防范意识。4、更新单元形成条件政府前款条件和要求：公益优先：基础设施，公共服务（土地贡献率和保障性住房）；安全角度：环境恶劣或重大安全隐患；用途、功能、资源、规划等不符，产业升级。从安全角度来讲，项目涉及到环境恶劣或存在重大安全隐患，旧住宅这一块如木头龙、宝安碧海花园。用途、功能、资源、规划等不符要求，必须进行产业升级。更新单元划定原则和技术要求：更新单元划定原则和技术要求：原则：符合规划指引；拆除范围用地面积10000㎡（整村划定可以＜）；特例：老地方酒店不得违反：基本生态控制线、一级水源保护区、控制性区域；否定情况：政府土地整备区、国有已征转、基本农田保护区、社团用地等；未建设用地：原则上不划入，属于国有未出让的边角地，夹心地，插花地，（总面积：10%拆除用地面积S3000㎡）可以一并出让给实施主体。解读：更新单元划定原则和技术要求，基本原则是符合规划，以规划为主，“十三五”规划核心区域，城市更新专项规划，拆除范围用地面积必须大于1万平米，如果整村划定可以小于1万平米。现在要求以统筹的方式进行改造，特别是零散型旧住宅小区，比如小于6000平米该怎么处理，以罗湖区为例，罗湖酒店改造区域，天虹那一块已经拆掉了，其实它是罗湖酒店统筹区的小地块，里面也涉及到旧住宅区，以这种方式并入整体旧改区改造。不得违反基本生态控制线，最近公示的福田村旧改，为什么福田村和田面村部分地块没有划入进来？因为涉及到生态控制线的问题。国有已征转土地、基本农田保护区，社团用地涉及到行政划拨土地比较多。棚户区改造的概念，这一块主要涉及到罗湖和布吉，罗湖区棚户区改造划了三个村，玉龙新村、布心和港鹏，基本上是罗湖和布吉交界的位置，属于国有未出让的边角地、夹心地和插花地，拆除用地面积的10%，大于3000平米，可以一并出让给实施主体。城市更新单元的面积及建设量要求，现在城市更新协会相关开发商大佬也在跟市领导说要求把公益配建比例降下来，现在城市更新这一块整体方向和措施都会发生改变，其实政府在20稿的时候定的是要求公益配建比例高达40%。5、申报方式和主体确认程序权力主体自行申报；委托单一市场主体申报；市、区政府相关部门申报。（通常是区重建局或旧改办）解读：一种是权利主体自行申报，这个涉及到权利主体比较单一的，他想自己改造，如果投资的话，有些人想把工业厂房包装成产业园，其实也就是工改工项目。第二种是委托单一市场主体申报，这种套路比较多，通过各种公司，如不具有开发资格的投资公司，还有有开发资质的公司，如海岸集团现在公示的福田村的旧改都是以海岸集团作为主体申报立项的。第三种是市、区政府相关部门申报（通常是区重建局或旧改办）。有四个流程：1）辖区街道办：申报主体（权利人）向街道办提出申请；主要审核意愿和土地权属；街道办向区旧改办阐述意见。2）区旧改办：审核意愿和权属并报区国土更新科。（意愿公示15天）3）区城市更新办：审核建筑物产权和土地权属、法定图则，无异议转呈市规土委更新科。4）市规土委更新科：总审并确认申报主体。大约10日的草案公示报市政府审批形成计划公示。四、单元规划1、单元规划的内涵符合城市总体规划，城市更新专项规划，充分尊重相关权利人的合法权益；以法定图则为基础；开发建设（强度控制）指标：地块控制指标：用地编号、代码、性质、面积，容积率，建筑密度，绿地率等；技术经济指标：人口密度、容积率、建筑密度和绿地率。强制性内容：基础设施、公共设施、历史文化遗产等。解读：核心问题就是容积率，其实容积率实操层面，现在老旧小区统计了300多个，容积率是1点几，为什么立项呢？就是因为有更多的要求、更大的利益。强制性内容也就是基础设施、公共建设、历史文化遗产，包括之前的大冲旧改和现在的湖贝旧改，湖贝旧改现在在定规划，相关历史文化遗留的东西需要保护起来。举例：渔人码头旧改案例进入规土委网站可以看到相关项目的规划公示，左边部分主要是原先地块的法定图则，红色部分是商业部分，绿色是公共用地，渔人码头旧改涉及到半岛城邦三期住宅物业，渔人码头基本上现在还是属于正在营业状态中，渔船在作业。这个图中有未来配建的规划方向，以公寓为主。如果我们是旧改权利主体，涉及到自身利益的时候，关于配建和回迁房的选择问题是以规划为主。2、大致审批流程材料受理，到更新单元规划核查，到审查、报批，再到规划公告。五、单元计划实施1、项目实施主体形成的方式合作：作价入股成立公司或签订合作协议（城中村）；收购：直接被收购（旧工业区）；公开招标：旧住宅区改造（下步庙）；解读：实施主体选择基本上比较乱，误导性比较强。实施主体形成的方式一是合作，涉及到原村集体组织较多。城中村项目基本上是以合作方式开发，之前的比例大概是3比7，现在要求的比例越来越高。举例：旧住宅改造，下步庙，那一块区域位置比较好，如果有意愿买来博拆迁还是不错的。那一带的旧住宅现状基本上是比较落后的，符合改造要求，福田南也通了地铁，交通设施也起来了。还涉及到福田城中村的改造，虽然改造周期可能比较长，如果真正实施下来，对整个区域会是相当大的利好。2、大致核发核查流程10个工作日资料审核，不少于7天的公示，5天异议处理，5个工作日内签订项目实施监管协议，核发实施主体确认文件。3、实施监管内容约定公益贡献移交；搬迁补偿安置义务；实施进度安排和完成时限；设立资金监管账户或其他监管措施等。4、案例分析看博拆迁这些案例是在实际跑盘中，包括调研过程中，跟相关权利主体业主沟通的。（一）旧住宅区：黎明大院；（否定型，更新单元范围尚需完善）罗湖广场北街小区、南油AB区；（概念型）龙溪花园、南苑新村；（计划型）水湾B区、红荔村；（预期型）某区文体旅游局宿舍；（意愿型）海乐花园、新乐花园；（政府主导实施型）解读：黎明大院：去年12月份直接被政府否定了，因为更新单元的范围需要完善，面积不符合要求。罗湖广场北街小区：这是概念型，有恒大的旧改办公室，有建设集团，之前有招商，还有粤海置地，粤海置地也是罗湖金威啤酒厂改造实施主体，几家开发商前期都有介入广场北街小区，但是这个小区参与旧改的概率不大，虽然位置挺好的，但是相对其他很多旧小区而言，广场北街小区的条件比较好，完全符合居住要求。南油AB区：前期南油大厦被拆，现在正在建双子星楼，这其实都是概念，A区现在拉出很大的条幅说要改造，签约率已经达到95%，在实际过程中不要被这种横幅给蒙到。龙溪花园、南苑新村：龙溪已经公示很久了。南苑新村之前公示说是万科的项目，现在是政府的棚户区改造，很多项目都划到棚户区的概念，政府想借国家棚户区的大前框，包括优惠政策、资金支持，去推动深圳的城市更新项目。如果真正想投资旧改物业或旧改相关资产，可以去相关片区以及已公示的项目去看一下。龙溪花园如果能改下来当然好了。水湾B区：预期型，水湾B区十栋小低层，还有几套别墅，现在别墅好像招商在拍卖，虽然拍卖活动尚未启动，但已经走上程序了。水湾1979就是原来的水湾村和水湾工业区的改造，基本已实施完成，水湾1979都放出来好久了。水湾B区地铁口零距离物业，那一块的拆迁预期比较强，如果买这种区域，博拆迁概念的话，水湾B区可以考虑一下。红荔村：学位的属性比较强，这种就是预期过高型，不一定能拆下来。某区文体旅游局宿舍：旅游局宿舍只有20套，有20个业主，只剩下4户还在坚守，其他的基本上已经搬空了。前期桃源村三期的时候，政府已经跟他们协调，说安排到桃源村三期，他们觉得桃源村有点偏，没有答应，后来鹿丹村旧改的时候，也说把他们统一协调安排到鹿丹村去，鹿丹村（中海天钻）就是因为各种利益分配问题，深圳房价涨那么高，现在中海天钻已接近10万单价，所以也是没有协调好。其实政府还是站在全局的观念，基本上涉及到这种利益的时候，会有一定的协调安排。还有一种措施是政府安排到一个保障房项目，没有红本给他们，可以住，也不用交租金，交一点管理费和其他杂费就可以了，但他们不答应，事情陷入僵局。海乐花园、新乐花园：是宝安区旧改办和深圳市政府明确要推进的，前期已进行了草案公示，利益协调以及是不是红本值得商榷。建议：如果要介入这种旧住宅小区的话应该不是很合适，像黎明大院这种直接就被否定了，现在很多中介也在炒拆迁概念，不要轻易相信，有的项目传的概念比较大，像广场北街，但没有什么实质性推动，还是要结合自己的需求去买。如果有学位要求，对周边环境、生活品质要求不高的话，龙溪花园可以选择。水湾B的学位属性比较强，业主的意愿偏高。某区文体旅游局宿舍和海乐花园比较接近，文体旅游局后期是置换问题，海乐花园是建新保障房。小结：老旧住宅改造审慎推进，原则上不纳入计划。建议正确区分拆迁概念炒作和辨别交易预期，根据自己实际需要可以把投资标的锁定在项目周边，享受利好。笋岗是原关内城市更新推进最快的，包括招商、华润、深业、宝能，原仓储用地改高端公寓。二手楼，像嘉宝田，其实那边的二手产品比较少，嘉宝田可以稍微留意一下。（二）小产权布吉某小建面独栋；村委统建楼；金凤凰豪苑、福轩大厦；白石洲；青年公寓（整体包租）。解读：布吉某小建面独栋：总建面430平米，100平米商业，300多平米住宿，当初业主放盘的时候，6月份是430万总价，后来没有谈好，没买下来，过了一段时间成交了，总价是360万。有人把它买下来，想改成公寓，外墙刷了一下，也没有说一定要博拆迁，过了一个多月就有开发商约他谈拆迁，顺利签了拆迁协议。拆迁协议是有法律保障的，等于他现在已经过渡到独栋的权利主体。按照实际折算，那一栋360万，拆赔下来，即便按0.9也有大概接近300平米的物业，还有商业部分，商业部分折算下来，按1比1同类赔偿，收益较大。村委统建楼：在光明自己建的统建楼，其实是和村委合建的，以外部资本的方式进入，104平米才30几万，现在放出来的价格接近1.4万，从投资角度来讲，保障性比较高，基本上买的时候是绿本，不保障后续交易，如果从原来的买家手中去买，过户现在比较有难度，因为村委不会给你办更名。金凤凰豪苑和福轩大厦：位置比较好，在地铁口附近，从4月份到现在，政府层面在龙华、龙岗区强拆的违法建筑很多，宝安到现在已经拆了190万平米，体量相当大，其实都是在为旧改做铺垫。白石洲案例：虽然沙河五村这边没有实质性拆，但局部还是有拆，现在白石洲有小产权过出来，之前原住民比较穷，外来人实力比较强，合作建房较多，现在不是从原村民手上买，而是跟他合作建房者，手上留下来几套，放出来的价格是35000多，这个价格还是有点高。青年公寓：有个朋友的青年公寓跟人家签了20年，基本上没有拆迁的概念在里面，后来那个人改建成青年公寓整体包租，投资客如果资金实力比较强的话，也可以考虑这一块。小结：市场热、历史遗留问题多、确权难；信息误导性强、交易方式手段存在欺骗性。（三）旧工业区产业升级，鼓励“工改工”；“工改工”公寓：TATA公寓、百分百创意广场、光明峰荟.创智特区；旧工业厂房（宿舍）包装公寓：十一号线塘尾站某项目、布吉地铁口项目。解读：政府鼓励这一块产业升级，鼓励“工改工”，如果有资金实力，如投资公司、资管公司，工改方向可以考虑一下。“工改工”公寓是现在市面上见得比较多的，特别像TATA公寓，主要是为了孩子上学需求。百分百创意广场，基本以出租的方式，签15年，这是一个以租代售的方式。工改工厂房这一块有要求30%宿舍的配建，他把宿舍配建部分做成公寓产品，土地性质还是工业用地。旧工业厂房（宿舍）包装公寓，前段时间政府提出鼓励把其他用途性质的物业改为居住物业，商业改工业、旧工业厂房改公寓的比较多。布吉地铁口项目，面积很小，只有几平米，配置就是一张床、一个柜，其他的电器都没有，上洗手间还有一个好几十公分的台阶，居住体验很差，但是租金很高，最低档次也达到2000元以上，如果资金实力考虑一下，按照自己的签约年限和改建套数，计算一下投资收益，只要消防相关手续能办下来，这一块也是可以考虑投资的。小结：“工改工”公寓或成常态化供应，自住基本不错，投资考虑租金收益，物业增值看重产权条件和配套属性；旧厂房包装依签约年限计算投资回报。六、旧改“十三五规划”和总结1、专项规划图总体目标：更新用地规模30平方公里，拆除重建类12.5，其他类17.5按照这个图示，红色部分基本上是优先拆除重建的，“十三五”规划要求城市更新用地的规模达到30万平米，拆除重建占的比例比综合整治和升级少一些，其实城市更新总的方向还是体现在综合整治和更新方面。可以优先关注拆除重建。2、统筹片区分布图（）这图也是可以参照的，是重点城市更新统筹地区，政府规划打造的重新和功能区。3、规划方向指引城中村：原特区内建筑质量较好、年代较新，以综合整治为主；原特区外副中心、组团中心以及轨道站点500米范围内，以拆除重建为主。旧工业区：城市中心、副中心、组团中心及轨道站点500米范围内以拆除重建为主；其余鼓励复合式更新。旧城区：各级中心及轨道站点周边、建筑年限较久、基础设施落后的，在政府组织下适当进行拆除重建类更新；质量较好的旧住宅区以综合整治为主。4、旧改组团中心和重点更新区域组团中心：龙华中心、龙岗中心、空港中心、光明中心、坪山新城中心、盐田中心等副中心及组团中心。重点区域：蛇口自贸区、福田保税区、笋岗—清水河片区、高新北片区、大空港新城、宝安中心区、坂雪岗科技城、北站商务中心区、坪山中心区、光明凤凰城。轨道沿线：轨道6号线、7号线、8号线、9号线、10号线、11号线、3号线北延段和南延段、4号线北延段、5号线南延段等周边区域。5、总结结合自己工作实际讲了三类物业的形态和案例分享，拆迁和非拆迁，包括在城市更新的大前提条件之下怎样分辨旧住宅拆迁的概念，涉及到小产权、旧工业厂房，怎样介入，不被误导。如果要选择这种投资标的，可以按照指引方向去走，因为规划始终是前提。如需了解更多投资详情可联系房主内参管家微信（ID：neicanba），加入房主内参微信群。房主内参如果您愿意听一个对经济和房地产颇有研究的主编心声，不妨添加主编的个人微信号（ID：neicanba），主编的一句提醒也许可以让你的房产多赚100万。 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7月10日，2016中国房地产价值创造高峰论坛暨智慧源新三板挂牌庆典在深圳华侨城洲际酒店盛大举行。
7月10日，2016中国房地产价值创造高峰论坛暨智慧源新三板挂牌庆典在深圳华侨城洲际酒店盛大举行。智慧源（深圳）管理顾问股份公司是国内唯一一间专注于房地产行业税务筹划、财务咨询、上市包装与财务顾问的专业机构，秉承博学、审问、慎思、明辨之风格，致力于中国房地产财税咨询业的发展和房地产经济的繁荣昌盛。网易房产将对此次高峰论坛进行全程报道。与此同时，出席此次高峰论坛的嘉宾有：北大光华管理学院副院长李其教授；中国房地产基金联盟会长：张民耕；世联集团董事长：陈劲松；全国政协委员、香港太平绅士、深圳汕尾商会会长：卢绍杰；全国政协委员、海雅百货集团董事长 涂辉龙；深圳同心会基金总经理：王红军；建发地产集团董事长：庄跃凯；鲁商置业集团董事长：李彦勇；碧桂园集团常务董事：吴建斌；启迪控股高级副总裁、广东启迪董事长： 张一平；中城新产业控股公司董事长：刘爱民；前海汉华管理公司董事长：吴有富；佳兆业集团前总裁：金志刚；（、、）集团执行董事兼总裁：梁满林；明源软件董事长：高宇；红树林慈善基金会秘书长：孙莉莉女；深圳凯宾斯基酒店董事长；汪帮；深圳正夫投资集团董事长；杨瑞峰。以下为直播全程：主持人：现场的各位来宾，现场的各位朋友，大家下午好，欢迎各位来到2016中国房地产价值创造高峰对话暨智慧源新三板挂牌庆典的活动现场，我是来自深圳广电集团的节目主持人洪涛，大家下午好。在中国的房地产财税界提起智慧源，我想应该都不陌生。智慧源（深圳）管理顾问股份公司是国内唯一一间专注于房地产行业税务策划、财务咨询、上市包装与财务顾问的专业机构，秉承博学、审问、慎思、明辨的风格，致力于中国房地产财税咨询业的发展和房地产经济的繁荣昌盛。说来有年头了，我们一起来回顾一下。2002年6月，深圳市智慧源企业管理咨询有限公司正式成立。2008年3月，公司旗下中国房地产财税咨询网网站上线2011年8月，北京鼎智源管理顾问有限公司成立；2012&年9月，广州智慧源财税顾问有限公司成立；2014年6月，合肥皇润财务顾问有限公司成立；2016年公司挂牌新三板，这是一年一个新台阶，一年一个新的变化，这也成为了房地产财税咨询行业第一家登陆新三板的专业咨询公司。14年对于一个人来说正是人生中最美好的豆蔻年华，对于一家公司来讲正是他走向好时候的一个关键点，也是一个转折点，在这次我再一次代表大会的组织方向各位的光临表示感谢，再一次谢谢各位。今天有很多朋友来到了活动现场，大家知道今天活动分两部分，第一部分是我们的论坛，第二部分是庆典，为了节约时间，我们接下来介绍嘉宾的时候不一一起来了。再一次对各位嘉宾的光临表示忠心的欢迎和感谢，谢谢各位。同时来到现场的还有全国主流媒体：人民网、海外网、环球网、新浪、网易、搜狐网、大粤网、凤凰网、房信网等朋友们一并表示欢迎和感谢。接下来首先有请活动的主办方，有请深圳市智慧源企业管理咨询有限公司董事长李明俊先生致辞，掌声有请。李明俊：尊敬的各位领导，各位来宾，新闻媒体界的各位朋友们，下午好！今天我们齐聚一堂参加2016中国房地产价值创造高峰论坛暨智慧源新三板挂牌活动，我表示对各位的感谢感恩之情，感谢各位朋友各位客户对智慧源一路以来的信赖和支持，在这份信赖中我们学会了独立行走，同时也要感谢智慧源每位同事共同努力，在这么努力的含水中，我们开始了快速成长，我们也要感谢新闻媒体界朋友的鼎力支持，是你们把我们的观点和声音传递到行业每一个角落，我向各位表示忠心的感谢。从2014年6月开始，到日，时间跨度八个月，在四个团队的协作下，通过艰苦不懈的努力，智慧源得以成功挂牌新三板，再次感谢你们。同时要感谢的还有智慧源这个朝气蓬勃团队背后的家属，是你们作为坚强的后盾，一起铸造了智慧源专业专著专一的文化与灵魂，是你们默默无闻的付出才造就了今天的智慧源，谢谢你们。最后我也要感谢我们的竞争对手，感谢我们的同行，是你们让我们在竞争的磨砺中建立快速响应的能力，14年智慧源只做一件事，专注于房地产行业财税咨询领域的服务于研究，挂牌后我们服务的行业将从单一的房地产向金融互联网三个行业进军，产品将从传统的咨询业务向互联网+财务，金融投资业务领域转型。有人曾经问我，为什么要挂牌新三板，没有交投，没有活跃度，那原因是什么呢？有很多，但是最重要的是，我们智慧源人拥有同一个梦想，那就是将我们多年来在财税咨询领域所积累的丰富经验分享给更多有需要的企业和老板，帮助他们早一点实现四化，纳税合法化、资产阳光化、睡觉踏实化、社会和谐化，让执着坚守，让快乐传递，让激情和梦想飞扬，谢谢大家。主持人：李总今天是个特别的日子，在中国一辈子里有几个特别的时刻一定要喝酒，一个是洞房花烛夜，还有一个就是金榜题名时，我们将要进行注酒仪式，我们请嘉宾来庆祝这个难忘的时刻。&有请各位嘉宾上台。智向前 聚生力，让我们再一次预祝高峰论坛成功，也再次祝贺智慧源荣登新三板，谢谢各位，谢谢。请各位领导一起合影留念，谢谢。感谢各位嘉宾跟我们一起来见证这个难忘的时刻。谢谢各位，请落坐，谢谢。我每天晚上在深圳电视台做了一档节目滔滔不绝，我只是泛泛而谈，今天不同了，各位专家是行内的专家，而且是精英，将给我们带来什么样的一个分享，真的是拭目以待。首先登场的是北大光华管理学院副院长李其教授，掌声有请。李其：大家下午好，若干年前有朋友考我，问我一个问题，这个人不呼吸能自杀吗？合理的答案是不行，超过一定的时候会晕过去，呼吸这件事是自主神经控制了，晕过去之后自己的意识就无法控制自己不呼吸，自主神经就会让自己呼吸，对比一下，不吃饭能自杀吗？这个是可以的。因为这个人里面有自己意识能控制的部分，有自己意识控制不了的部分，通常经常听两词，一个词叫规律，一个词叫因果，通常中国人说规律的时候喜欢脑子里面不可避免的联想，这事不以人的主观意识为转移的客观规律，也就是这事发生不发生和脑子里面怎么想没关系。但是用不吃饭的办法自杀，或者这个人死了，或者为什么死了，是因为他不吃东西，这都是因果。我说这翻话看上去和经济好像不连接，实际上这对于理解今天的经济形势是一个非常恰当的切入点，如果经济增长每年10%这事，最终是像呼吸一样是自主神经控制了，咱可以不管他，他过了多长时间之后又变成10%了，他如果像吃饭一样不吃，他永远不会再回来，我自己的一个想法，一个经济，特别是咱过去79到2012年每年平均9.8%这件事，他不是不以人的意志为转移的，客观规律决定的。它不是几个抛到一起再调整过两天又回来了，它是由主观意志决定的。我自己觉得一个有点遗憾的事情，从1979年到2012年，中国人创造了一个人类历史上从来没有过的财富故事，美国发展最快的那100年的时间里面，美国的1964年的产出水平大概是1864年产出水平的16.8倍，但是中国呢，2012年的产出水平是1978年的140多倍。简单的说，中国人在1979年到2012年创造的财富是整个人类没出现过的，那么为什么会有这个故事呢？这个故事是怎么发生的呢？我自己个人觉得一个很让人遗憾的一个情况就是中国主流的讲法对这个故事发生的解读正好和这个故事本身的真相，1500年以后的欧洲开始重伤，重伤之前都是农耕文明，农耕文明的基本特点是人用人的两只手干活，支撑这两只手干活的动力是人类物种自带的体力，所以在这个情况下，这个社会的人均产出应该是在漫长的时间不会发生改变的，因为人均产能在漫长的时间是不会发生改变的，因为生产的主体业，每个人身上的两只手和身上自带的水利在漫长的时间是不会发生改变的。但是欧洲重伤的结局在英国率先出现了所谓的工业革命，人类开始进入工业文明，这个工业文明和这个农耕文明的一个巨大的区别是人造机器手干活。而支撑机器手干活背后的动力是人造的动力。所以这件事对人类社会的影响实际上是无限深远，我们干这件事才干了几百年，人类社会已经发生了这么巨大的变化，这件事如果再持续干，比如说二十万年，人类就会变成什么样，一个很重要的原因就是它现在变化人造的机器手和人造的动力在生产。这样的话就会使得人均产出持续增加，因为人均产能可以持续增加，因为人造的机器手和人造的动力会越来越多，这样欧洲当初他本来是稳定的，因为这个人均产出水平是不变的，上面有国王有贵族，下面是平民，生活过的比较好的是国王和贵族，下面是平民，平民过的都很一般，后来出现重伤，最后出现工业革命，这个事是从底下人开始干的，从平民开始干的，平民开始干，社会的上层有点不高兴，你干这个干嘛，政治会阻拦它，但是在这个过程当中，上层对平民干这件事是且干且退，从阻拦到慢慢让步，多少年过去之后，这个国家就变富了。变富了之后这个社会就开始反省，这个国家怎么变富了，这个就是大家熟悉的1776年英国的一个人，我们国家为什么一不小心比别人富了，他自己总结了，就是这个政治政府这个看得见的手，你要最大限的对居民干这件事要让他们自由放任，越自由放任，这个国家越容易富，自由放任每个人想干的，每个人笨的事都不一样，这里面有一只看不见的手，他一定就会让这个经济好，简单说就是这个欧洲人，欧美人最初对他们经济的财富故事的解读是看不见的手带来的。1978年年末咱召开十一届三中全会，开始改革开放，改革开放的进程持续三十四年，中国竟然长达34年的时间年均增长9.8%，中国为什么会有这么一个财富故事，中国主流的看法是因为1979年中国不允许看不见的手存在。中国1979年到2012年财富故事是因为有了允许了看不见的手和看不见的手发挥作用的一个新的故事。中国经济当中还存在很多问题，这些问题是什么原因，是这个看得见的手老不喜欢收手导致的。但是我请求大家想一件事，刚才跟大家报告美国，美国在整个欧美世界里面曾经发展的很快，任其美国二百多年里，其中连续的34年美国经济从来没有出现过连续三十多年年均增长超过3%，美国的市场准入比中国的市场准入容易，美国的市场经济里面市场主体它的自由度比中国市场经济市场自由度大。但是美国的那只看不见的手最多让美国增长3%，中国这三十年持续增长了9.8%，简单说增长10%，因此中国这只看不见的手极限能够让中国经济每年增长3%，那7%实际上真相是那看得见的手干的。中国这三十多年经济的增长这么高的幅度是1979年前看得见的手坚定不移的政治挂帅，抓革命导致的。1979年开始党中央做出正确的决定，看得见的手必须抓经济，发展是硬道路，发展是要物导致的，中国经济过去三十年能有10%，他其中很大一部分是看不见的手干的，但是中国的主流意见认为，中国三十多年成功的财富故事是看不见的手干的，看得见的手必须收手。所以我想跟大家今天报告的话，今天还老不相信1979年到2012年的阶段结束了，中国的看得见的手想法变了，事实上是已经持续的变了，而看出来它很快会变回来，这件事它持续相当长时间之后就稳定住了，所以我对中国经济的信心是非常非常大的，大在哪呢？就是跟几个基本想法，一按现在的状况中国经济不可能再像1979年到2012年高速增长了，六七甚至都不会有，但是市场经济就是让看不见的手干，中国的这个力量每年干到百分之二三是可以的，而今天和未来中国这只看得见的手再改变他也比美国的看得见的手会参与的程度大，但它不会像前面34年那样参与了，所以我自己建议中国国内商界的朋友们要意识到，咱实际上老问说什么时候会回来，权威人士已经说了是L了，这个L实际上是两件事，一件事是有一个下来的阶段，一个是走到一个位置之后就维持在这个水平，这个权威人士说不是一两天的事，他是长期的事，所以我自己从未来的中国经济和未来的美国经济比的话，我自己觉得中国经济看不见的手支撑中国经济的增长绝对不输给美国看得见的手。在整个阶段中国变成是看得见的手发生了重大变化，看不见的手绝对不输给美国看不见的手，把美国每年百分之一二三看作一个参考点，中国的经济不会差，所以中国的房地产行业不可能像过去那样和美国比仍然按美国的基准看仍然是朝阳行业，非常多的人好奇怪，他们老觉得这个房价有毛病，老认为房价应该跌，我请求在座的各位朋友想一件事，中国的房价到今天为止，特别是主要城市的房价，持续是往上走的，它最根本的原因是什么？这个买房的这件事和买古董这件事有巨大的相似形，叫乱世黄金，他买古董买的是什么呢？买的自己在自己的有生之年全国人民收入的增长季节，房子是一样的，我觉得中国为什么持续对房价不走向拐点，是因为中国百姓对自己未来三四十年收入增长的趋势，他不相信过去三十多年的那个趋势结束了。所有人买今天自己买不起的房，同样的房价十年之后就变的买得起了，但是今天买不起的房十年之后自己攒钱再买那钱又不够了，所以简单说这个房地产行业，我对中国经济的信心是非常非常有信心的。中国还在漫长的城市化的路上，中国的全国人应该想清楚，必须爱护房价，全国的房价终于进入拐点向下走，这件事的含义绝对不是房地产行业的问题，一定是这个国家出大问题了，那就不是在中国买不买房的问题，是在这边待不待的问题了，简单的跟大家汇报，第一个想法是大家应该至少按现状应该丢掉幻想，中国经济连中高速都不会有了，看得见的手的想法变了，它变回来是很难的，但是看不见的手不可能输给美国的看不见的手的，而房地产行业在中国经济的城市化的进程当中不可避免的仍然是支柱性的一个行业，中国经济走到现在的状况，实际上是提高优化品质，更好的做良好的产品，更好的管理，所以我对智慧源在今天能够进入资本市场，不是偶然的，这种公司随着这个国家现在进入一个新的状况，这种公司是为中国的经济越来越需要，所以我觉得今天这个庆典第一庆祝智慧源本身上资本市场，对中国的整个房地产是一个喜事。主持人：在这里跟大家也汇报一下，前一阶段我参加了一个内部的论坛，国务院发改委研究中心的专家跟李院长的观点基本上是一样的，以深圳为例，深圳目前是两千多万人口，发改委的专家感觉还有与会的那个论坛的专家感觉超三千万是没有问题的，以后的动态可能在四千万左右，人口该如何能够动态的平衡度，新加坡的规划大师告诉我们，人口根本控制不了，他是动态平衡下来的，什么时候动态平衡，是看这个市场的吸引力有多大，能不能够提供服务就业希望。所以说这个今天有李院长这样的专家能够跟我们一起分享这些真知灼见。接下来下一位登场为我们分享的是来自世联集团的董事长陈劲松先生，有请陈先生。陈劲松：我想今天去库存看起来依然是中国最主要的事，但是我们在深圳，我们在北京上海南京，甚至杭州苏州，就知道房价在涨，合肥在限价。第一，慢下来的市场，我们比去年第四季度，比今年第一季度普遍慢了，慢的原因，库存的地方还在库存，快的地方政府按住，慢下来的市场，第二叫疯狂的地方，完全是由最有钱的人央企，保险公司背后的大资金支持，所以说这个对房地产开发商而言不是好事，第三句话叫做性感的一线，太性感了，不止住宅卖的好，写字楼卖的也好，卖的好的实在是不好意思，深圳涨到70%，半年同比上一年涨了70%，这个是从来没有过的。第四句是膨胀的二线，上海北京虽然卖的不错，价格涨，但是它卖的平米数套数普遍下滑，吸纳不了多少人，但是二线膨胀的速度会非常快，比如说武汉跟深圳比，大家都不到两千万的人口，武汉卖的平米数是22万一年，深圳六万，这个差距这么远。接下来一句话叫做悬殊的三线，悬殊到我们目瞪口呆，你看惠州，你看东莞，东莞惠州，惠州今年上半年成交的面积是深圳的六倍到七倍，东莞是深圳的两倍半，是深圳的两倍半，惠州和东莞人口增加了吗？增加那么多吗？没有，企业效益那么好吗？没有，惠州东莞有特殊的政策吗？没有，全是深圳人，悬殊的三线，最后一句话叫做伟大的消费者，我就集中在最后一句话，伟大的消费者他们发生了什么变化，我这个就非常非常的不宏观，非常的微观，所以给大家大概汇报一下。消费者、产品发生了什么变化，我想跟大家说就是场景和服务。在此之前，中国房地产是产品和功能，下半年做梦也不要梦着有好事，主题从产品功能进入到场景和服务，场景和服务。如果要说再宏观一点，我一直有一句话叫三十年为一世而道更，三十年就道更，咱们看一看是不是？1919年到1949年三十年道更，年三十年道更，1979年到2009年三十年道更，只不过还没更呢，其实已经更了，只不过头更这十年，还是在用老模式在支撑着，在同时验证新模式，我们回忆一下，我们1979年到1989年中国是双轨制来支撑中国这个大船，还是往前走的，我们现在就是从2009年到2019年这一块了，就是旧瓶装新水了，之后第二个十年，19到29年中国将进入一个全新的时代，而且规则完全就变了，那个时候是什么呢？如果从房地产角度，到底是什么呢？我们大胆的提就是从产品和功能进入场景和服务。好多变化，好多人说是规则也在变，我回到说伟大的消费者，我们消费者是在变。我是60年代人，我们50年代到60年代人，我们现在的主力已经全部变成80后，现在90后开始在职场开始越来越重要了，我们时代变了，这个时代变了，那我们事实上是我们的消费者的行为模式都在变了，就是说我们曾经的场景，60后对空间的需求这些场景在80、90后是不存在的，这个个场景都消失了，我们产品这些功能还有用吗？那我们现在到谁家里去，说一个非常好的厨房，这件事已经OUT了，这个厨房不做饭了，我们厨房怎么办？比如说我上大学的时候同济门口就是一个菜市场，老太太都是买一两肉，现在还有这个故事没有？还买菜吗？主要的主力买家，这个故事已经没有了，我们邻里的手，婆媳的矛盾，家里面长期养一个保姆，客厅能打麻将，很多杂物间，这些功能是人家需要的吗？那我们看80后、90后他们是怎样一个情况，他们父母双方，他们是独生子女这一代，独生子女这一代叫做全是富二代，全是富二代。他们非常具有个性，非常的独立，他不独立也不行，去琐碎，他们不可能干这个买卖，二两肉，天天坐在家里做杂物这些活，不会，他们是非常尊重社交规则的人，否则男朋友女朋友都找不到，他不遵守规则不行，他们事实上他们是追求精神的，超过追求物质的，因为从小没有挨过热，他们习惯于购买服务，他们不在于天长地久，等等等等这些一切都意味着我们的主流消费者在变。产品变成什么样呢？这个一切都使得我们进一步的思考，就是这个特征，使得中国的新一代，使得中国的产品，我觉得终于跟国际可以接轨了，我们新一代的人他们完全跟国际有基本的特征，它的占比这么大，然后我们看凯文凯里做未来的时候有几个特征，跟房地产相关的，我跟大家汇报一下。他们对事物的占有不像曾经的那么重要了，对事物的使用则比以往更加重要，他们也没法占有了，房价太贵了，房价太贵了，深圳房价这么贵，不占有就没面子，这件事已经OUT了，在某些方面而言，使用权正在开拓经济的新领域，我今天看到这么多老朋友，志刚、一平、有富，很多在创新创业，他们在干些什么事呢？实际上他们已经完全跟着消费者在转，这个真是我就觉得所有的转变都正在发生。产品会鼓励所有权，但服务并不主张，责任类的特权在服务是没有的，什么是服务没有排它性，中国的突出供应现在非常的火爆，非常的火爆，非常的成功。我们回想一下我们79年到89年谁成熟了？对不对？那些企业家卖出了最可贵的一步，他们在实业在实践，跟着是89年之后在92年集中的诞生的一批企业，我们世联行就是，万科是89年之前的，事实上是在前人探路的基础上干的。都是富二代，不管有钱没钱，他们都是富二代的脾气，这是极其重要的变化。现在场景和空间到底是什么关系？我们不进入这一步怎么去库存，如果我们把空气划一条轴，我们把场景画一条轴，从最最私密到最最开放，我们画空间这条轴，只能单一使用的场景，我们画这么一条轴的话，我们看四个象限里面私密单一，这是规定性的空间，只能发生，非常单一的场景，同时又是一个私密的空间，我们以前这个事是中国最稀缺的，尤其是60后，我们是住公共宿舍长大的，我们太讨厌跟人家使用公共空间，这件事几乎变成我们无法忍受的事。圆中国住宅要提供成套住宅，成套住宅还不够，这就是我们大干的原因。场景可以转换变成可变型的私密空间，这个时候空间的概念就有很多很多场景了，这就非常有意思了，举例，香港有一个设计师叫张志强（音），38平米的房间，然后他做了多少个场景？做了十几个场景的转换，他说他的哲学思想是，香港房子太贵了，一个浴缸，每天冲凉太浪费了，但是你不能剥夺人家冲凉的享受，冲凉只是场景之一，浴缸的空间还能干什么，当然还能睡觉，对不对？只要把床从墙上拉下来就行了，就类似这种空间在私密场合，我这38平米的房子能不能变成我的墙，他是香港大学教授，当然了，墙是可以推的，可以拉的，窗帘就是他的屏，他可以变成剧场，这就是可变型的私密空间，这种东西一下子就会上纽约时尚杂志头版，也会上中国白领最爱的头版，然后大家全都喜欢，我看完了我跟我老婆商量，因为我们家变成空巢，孩子一走，我看到看深圳的豪宅我不想看了，为什么？伺候不起，我们想找个小房子，有这样好的小房子没有？没有，我们现在供应侧改革我们远远没有达到市场的需求，看共享的那一部分，当共享的空间场景只能一个，他就是功能型的房间，比如说大堂，我们公寓的大堂就是一个过道，加上一个前台，这就是非常单一功能的一个功能型的共享空间，但是我们看公寓大堂，那就是场景变换的大堂，那个大堂里面有多少种功能，公共池塘两个，集体看球三个，可以表演四个，可以开发布会，可以一块搞聚会等等等等，你想想这个公寓的大堂和我们原先住宅的大堂一比，年轻人愿意哪个呢？我去优家，我说优家比别人贵，你怎么住在这，他说我爸出钱，我说你爸为什么支持你住在这，找女朋友方便，情况都变了，结果我们还在这，我们没有适应我们年轻人的需求。如果这样，我们评价空间质量的好坏，一定要回到人那来评价，我们以前评价空间不需要用景观来评价，景观是挺好，那有用吗？所以说如果这样的话，把空间重新划分，是我们房地产商去库存的重要的环节，场景本身就是服务，否则服务是无从发生的，没有场景没有服务，比如说要进入金融，你就会需要场景才能诞生你的金融服务，否则比如说做金融的多了，银行现在利润大幅度的下滑，银行那么多网点，你跟银行怎么争，争在场景上，你的场景比它好，场景实际上它跟服务就是一样，本身它就是服务，这个是中国房地产下半年最需要关注的变化，没有服务你当然挣不到钱。场景服务是一体化的，场景服务是纪实性的，场景就是生活，服务就是实现，场景和服务是内容，并不只是形式，场景和服务是动态，要不断的变化。社会O2O想创造很多场景，实际上网络也在创造场景，中国房地产这方面的尝试是非常非常可贵的，我们不要对他们有，先预定这样不行那样不行，实际上就在不行中迭代，就出来行了。我想举个例子就是吴建斌他们公司的例子，当时我说如果开盘了，全部堵在东部那个路上，这个会造成东部的困扰，我们应该在深圳找一大酒店开，他坚决反对，就在现场开，就不听我的，我就说那就赌吧，我有几个担心，第一堵车堵成那个样子，跑到那一看现场，工地现场出不来啥，对吧，还不如不去呢？结果杨国强（音）这个赌太厉害了，开盘之前三天完全变样了，让我大吃一惊，全部现场，全部做出来了，三天就全部做出来了，场景实现了，那个场景就是不用去三亚度假了，你开一个小时就是三亚了，而且比三亚好，还有国际学校，还有菜市场什么的，当这个场景做出来之后，烧烤已经烤上了，这个时候需求大爆发，我肯定是赌输了，这个赌赌赢的前提是场景营造的极好，这就是跟能力有关，我觉得正在拉开场景和服务时代的大幕，我觉得潘石屹类似策展人。钱越来越便宜了，资本不稀缺了，原先我们资本很稀缺，资本家很牛，现在资本不稀缺了，资本不稀缺了，那么什么稀缺？稀缺创造场景能力的人，创造场景跟服务的人，创造能够把它实现的人，所以说这个由此中国房地产整个服务业会拉开波浪壮阔的新一轮的非常有意思的故事。在我结束之前，我想说未来不是预测出来的，预测不出来未来，深圳不是预测出来的，是深圳人就这么做出来的，公司也一样，我跟明俊15年前就说，也不是预测的，是明俊一手一脚干出来的，中国房地产只要我们还是像以前那样，能够对这个行业，对客户有敬畏，然后我们肩负了责任，我认为中国房地产下半场会有一个非常非常乐观的结局，我说这些，谢谢大家。主持人：谢谢，谢谢您。刚才谈到了世联，我都带队去看了好几次，每次去都有新的变化，这种场景的塑造，这种服务的变化。其实刚才我们的嘉宾致词中也说了，15年前就认识李总，15年之后又参加了他人生中重要时刻的纪念活动，说明我们的李明俊先生和我们的联合创始人，和我们智慧源的团队在这么多年的发展当中真的是结交了这么好的朋友，是用心在做事，用自己的产品和服务一步一步把公司做大做强，智慧源今天是第14年，接下来还有无数的14年，都需要大家的帮助，需要大家像这么多好朋友，能够给予帮助和支持，再一次感谢各位，谢谢。主持人：14年，无数个精彩的瞬间，接下来我们的分享继续，刚才陈劲松先生在演讲当中跟我们一起分享了凯文凯利提到的几个关键词，一个场景一个是共享，凯文凯利还提到了一个关键词，就是流动，接下来这位演讲嘉宾将给我们分享的是什么呢？有请中国房地产基金联盟会长张民耕先生为我们分享房地产金融与海外投资，掌声有请。张民耕：首先要祝贺智慧源三板挂牌，祝贺明俊先生，董事长和副董事长，确实是你们事业当中的一个新的起点，虽然我没有和你们认识那么久，但是我深深的为你们的业绩，为你们从事的事业感到自豪，而且我也特别期望，智慧源在挂牌之后能够在北方有更多的拓展力度，现在这个房地产界至少有两件事，两个方面是智慧源大有可为的。第一，对于房地产企业来说营改增是一个巨大的挑战，有大量以前房地产企业的成本，比方像土方工程，地财工程，劳动成本。第二，房地产基金，如何避免在项目和基金层面，有限合伙层面多层增税，现在税务上的政策是不明晰的，我们其实都面临着双重和多重增税的可能性，这个地方可能策划，我看到了智慧源今后业务是非常广大的，期望他们取得更多的成就，下面就开始我今天的主题。我先讲一下中国房地产金融化及海外投资趋势，其实是谈两个趋势，一个就是这些年来房地产的金融化是房地产的一个本质性的转变，是一个大的趋势，也就是说房地产企业，你对金融资源，对金融化掌握的程度和资源掌握的多少决定了你的成败，第二个趋势就是房地产的国际化，海外投资，这两个趋势是我特别关心的，也是想今天和大家交流的，那么顺便说一下盛世危局下中小房企应对之道，其实大企业不用我说，大企业的战略战术，现在是顺水行舟，在这个形势下中小企业怎么应对，我想和大家讨论一下这个问题。中国房地产形势和写照是这样，盛世我们先来看一下，2015年中国的房地产创造了一个历史的新高，也就是销售总销售额8.7万亿，高于2013年的8.1万亿，这盛世的表现之一，销售也不错，是12.8亿平方米，虽然比13年的面积少一点，少的不多，那么从16年一到五月份，应该说总的销售面积47000万，如果乘二就是近九亿了，那就又会创造一个历史的新高，这是盛世第二方面的表现，价格可能，实际上的价格在下落，3.6万亿，如果负荷一下就是七点几万亿的销售额，那么总得来说，这是一个有一个盛世之感，有一个盛世之感，同时也有一个危局，危局是指的什么呢？就是中国房地产企业投资意愿大幅度下降，特别是中小房企投资意愿下降的很厉害，那么购置面积2015年比2014年下降了31%，2016年一月到五月购置面积和上一年比下降了5.9，虽然降幅在收窄，但是降幅还是很明显的，土地成交款也在下降，开发企业的开发投资2015年的开发企业开发投资比上一年名义增长1%，增速也在回落，总的来说投资意愿在下降，开发商投资意愿在下降，如果我们这不是房地产的豪文，是一般企业，尤其是老板自己感觉这个投资意愿，这个信心是不够足的。危局的第二个表现是全国市场高度分化，房价泡沫化和去库存持续化，刚才陈劲松说了，深圳去年的房价涨幅达到47，今年一到六月份涨了七十几，三四线城市有49个新建房价格在下降，就是一线和二线，一线和二三线，这个销售情况，销售价格是有对比的，降幅比较高的是城市比较分布在东北地区，这是房价的泡沫化，同时代售面积，就是去库存，去库存是去了一线城市和个别二线市场比较好的，三四线城市的库存仍旧在增加。那么这个数据如果直接的销售库存来说，并没有什么了不起，但是如果把土地储存代借加起来的数和我们的销售记录比，其实这个库存是非常严峻的，我们如果进入到微观，在北方，东三省的开发商，河北的开发商，山西和陕西的开发商都会去库存，我们周五在新华网专门开了个会，我归拢归拢大概在收面积有一百万平米，合肥一个不小的开发商，他说大概两年就把我的资本金全部吃掉了，有那么严重。这个盛世危局第三个方面的表现是冰火两重天，中小企业进入了冬天，这里面有个数据，就是百亿房企，前一百位的房企，它的市场份额已经占到了40%，其实是41%。那么我下面还要说融资成本为什么说他们的盛世，就是大房企在现在特定的资产荒的情况下，大企业发债成本在降低，平均成本不高于5%，大房企，另外拿地份额，拿地已经成为大佬的游戏，2015年拿地的前四名，他们四家房企拿地占前一百强拿地规模的33%，所以这个市场的份额在向大企业集中，对于大企业来说，无疑是进入了开发时间，从未有大好形势，是盛夏，但是对中小企业来说，按照国家统计局2015年的年报公布的2014年中国房地产企业的总数多少呢？94000家，去掉前一百家还有94000家，那么它的市场份额只占不到60%，那边41，这边59，九万多家，注册在册的九万多家，我估计有项目的可能有一半，四万多家，你想这个红海里面，这个程度是什么样？我说不是红海，是紫海，竞争极其激烈，另外这个大小房企融资成本极度的不平等，如果能够拿到钱，这个借贷成本不会低于12%，不少更小的中小房企根本就进入不了正规渠道，所以通过种种的集资，现在有许多小房企老板跑路都是通过非正常渠道，高息借款以后无法兑现的一个结果，从拿地的角度来说更有可能性了。在盛世危局的情况下，那么我想中国房地产发展趋势可以归结为这么一个系数，一个是房地产企业自觉的金融化基金化，第二个是房地产企业规模化、集聚化。第三个，就是房地产企业走了一条路，就叫轻资产化和互联网化。第四方面就是多元化和差异化，就是你拿你的，我拿我的，各自在特定的领域里面竞争，这样很可能不仅大房企有生存的空间，中小房企有会有它的机会。下面有一个趋势是最主要的一个趋势，我觉得是房地产企业的国际化和全球化已经成为一种潮流，中国企业走出国门转变为全球化的跨国公司，国际化已经成为大房企的标配，我这举了复兴万科恒达远洋等，这时候如果房地产企业资产配置当中如果没有国际的投资，如果海外资产配制那真正的叫OUT了，在这样一种形势下，中小房企应对盛世危局可能有这么几个总结，叫盛世而为，抱团取暖，抱团打天下，因为时间紧，我就不展开了。我说一下抱团打天下当中可能是最好的一个出路就是走出国门，房地产无国界，这是我们这些年来接近十年的经验证明确实房地产是无国界的，特别是进入美国市场，美国市场它的准入门槛是很低的，进入美国市场我们一点都没有感觉到国别歧视，或者是企业歧视。那么下面我来详细的说一下，这个海外市场的资产配置问题。第一走出国门已经成为房地产投资的一个趋势，这里面除了高净值的人群以外，中小房企和大房企都需要走出国门外，按照2015年的统计，中国私人可以投资资产规模达到115万亿，其中至少可以有大概三分之一可以投资于房地产，那么在这样的情况下，投资海外的目的也比较明确。第一，就是为了分散风险。第二，就是为了资产的安全和保值增值，这个数据我也不展开了。从统计的结果来看，全球高净值人群和中国一样，它的投资的首选地是美国房地产，2015年二季度以前的12月，有702亿外国资金流入了美国房地产，其中中国大概仅次于加拿大。我们是专门在做美国市场的，做美国市场当中的一些经验可以为大家走出国门投资其他国际市场做一个借鉴，那么我们为什么要投资美国市场，我们有这么三个判断，第一就是我们认为美元是相当长时间内，美元将维持最强势的地位，举个具体例子，今年年初我们换汇还是6.1，到今年现在这个时候是6.6、6.7了，年终会达到6.8，美元对英镑汇率的增长更是更加惊人，所以在长期美元可能是一个强势的货币。第二个就是我们做投资，我们做投资都要用经济杠杆，可能在美国用美元的经济杠杆是最划算的，因为他利率低，这有一个图，绿色的是平均通货膨胀率，蓝色的是国债，红颜色的是联邦基金率，联邦基金利率几乎为零，在这个基础上，美国的社会融资成本大概是在2，2.5、3、3.5，根据不同的用途，另外还有一个美国市场，这做了一个非常好的事情，基本上是房价和收入之比，家庭收入之比，越是绿颜色是房价收入之比越低，越是红颜色房价收入越比，越是红颜色越没有投资价值，越是绿颜色越有投资价值，这样一看全是红的，看看美国全是一片绿，除了纽约和旧金山，所以从这个角度来说，美国的市场也是最经济实惠的市场，升值潜力巨大，我们进入了美国市场以后，觉得哪些城市可以做这也是大家关心的，按照美国人来说，这个叫small，我们可以分为一线二线三线市场，是收益最好，风险比较低，一线市场就是纽约和旧金山，这些市场的收益率按照资本收益率来说普遍可以达到五和六，去掉成本和税收以后大概8左右的收益率。这是我们的一些具体的资源配置，一些项目。因为时间关系，我们先说到这，我们期望全国的中小房企能够抱团取暖，度过中国房地产深度的调整，能够抱团打天下，共同进军美国的房地产市场，谢谢大家。主持人：谢谢张先生，谢谢。下面掌声有请吴建斌先生进行演讲。吴建斌：我们知道在2013年中国的房地产市场是非常好，是房子都可以卖出去，经历了2013年到了2014年一过春节，中国的房地产市场就非常的糟糕，房子又卖不出去，几乎所有的公司大公司小公司都在寻求房地产怎么样去度过这个冬天，所以当时出现了很多理论，认为房地产市场已经到了白银时代。如果白银时代是一个目标，房地产应该从黄金时代走向白银时代，他是个过程，这个过程是个起点，并不是一个终点，这是我当时的一些看法。这些房地产公司经历了14年的比较难的一个市场，然后经历了15年，到了16年大家可以看到房地产市场应该是一片兴旺，碧桂园基本上是因为这种判断在14年15年做了很好的布局，在今年销售就非常好，到了五月底整个销售过了一千亿，到了6月30日我们销售过了1300亿，然后市场上就把我们今年销售的目标做了个调整，大家也知道是2200亿，从这个事实说明什么？说明作为一个企业，怎么样去认识这个市场，中国是一个农业大国，向工业大国整个在发展之中，离这些发达国家的最终的这些城市化的要求差别还是非常大，在这个过程房地产公司就是个机会，这个机会怎么去看？那就是我们怎么样适应这个市场，当这个市场从碧桂园的观点来讲，房地产市场永远是有的，关键是你怎么去做。做实际上就是差异化，所以我们在2015年年初公司在差异方面做了三件事，也可能对大家稍微有点启发。一个大家也知道碧桂园是三线四线五线城市的发展商，所以我们在15年做的第一件事就是我们把三四五线城市原来开发的那么一种的房子的需要把他改变了一下，我们改变为叫劳斯莱斯产品，汽车行业的劳斯莱斯是汽车行业里面最高端自，他是针对富裕人群所建造的车子，所以碧桂园我们在三四五线城市所建造的房子把客户对象稍微做了个调整，我们面向的是什么？稍微富裕的人群，也就是每个城市我们认为经过三十年的发展会有10%-20%的人是富裕的人群，他们需要改善性的住房，我们所以生产的房子就面前这部分人群，所以我们实际上在三四五线城市没有库存，刚才大家讲到那么多库存的压力，三四线城市压力那么大，其实碧桂园没有压力没有库存，这个现象也是比较奇特的，就是因为你改变了你的策略。我们在15年做的第二件事就是进军一二线，我们原来在碧桂园的历史上很少在一二线城市市中心做房地产，大家都知道的，所以我们在15年的6月份开始就进军一二线，现在深圳上海广州北京都有自己的房地产都有自己的团队，我们把三十个区域现在发展成50个区域，效果不错，正好赶上这个阶段，我们中小企业可能遇上一些困难，碧桂园就给中小企业做联营渠开发，而且效果也不错。我们做的第三件事就是内部的激励机制，叫合伙人机制，合伙人机制，大家也知道我们房地产市场很多公司都在做，但是做的最彻底的最到位的，实实在在把管理人，跟职业经理人结合在一起的，我们现在的所有的管理人都是公司的股东，持有公司加起来占公司所有项目的15%，碧桂园占85%，员工占15%，这个机制大大的促进了员工给公司的这种联系。员工的责权利跟公司紧紧的捆绑在一起，所以这个制度已经发生了非常重要的作用，所以做了三件事，我们到了16年我们房地产业务在房地产的发力效果也不错，以这种发展的趋势来看，我希望碧桂园会在我们房地产市场稳居前三一点问题没有，甚至明年后年有机会可以销售过三千亿四千亿也不是梦，大概就是这么个情况。房地产企业一定要认清这个市场，一个是中国经济需要房地产市场，我们的转型需要房地产市场，我们的城镇化需要房地产市场，然后我们老百姓改善生活需要房地产市场，这就是大事。在这种大势之下我们怎么做，做的根本就是差异化，你的产品有差异化你就有生命力，如果没有差异化就没有生命力，什么样的产品有差异化？陈劲松我们都是中海出身的，在中海里面是决策层，也是常务董事财务总监，他刚刚提到的是典型的例子，当时杨主席到惠州一看，他就说是把这个湾全部给我们，大概一万亩地，当时实际上已经有几家房地产商在做房地产开发，但是他们的效果不好，我们这里面总共涉及44000套房子，现在卖了可能几套房，每年销售大概是50亿，平均从2012年开始每年是50亿的销售额，大家有时间可以看看这个房子它的差异化在哪里？第一它的规划是非常到位的，非常人性化的。第二，它把这个，特别是北方人所喜欢的蓝天白云，阳光沙滩全部含在里面去。第三，它里面有养老社区，有旅游的概念，还有各种人群所需要的各类的房子，当然最大的得意是因为深圳是一线城市，它的房价太高了，由于房价抬高，外溢型的买家就在增加，我们那边的房子也才卖一万多块钱，深圳已经卖到六七万，过去一个小时的路程，基于这些原因，这些房子非常成功，这就是差异化。我们企业真的是要研究你们企业差异化在哪里，当你们研究清楚之后，你的市场就大大的打开，关于国际化的问题，刚才有领导也提到碧桂园，也走出国门，最近可能宣传很多的就是我们在马来西亚森林城市项目，这个项目占地20平方公里，从去年的12月的20日销售，到今年六月份卖了一百亿人民币，如果现在终止什么不干也可以赚50个亿。从碧桂园的实际情况来看，我认为房地产市场无论是中国还是东南亚的市场是有的，关键你是怎么去做，一定要找准你的差异化，找了差异化就是你成功的关键所在，谢谢。在此我要恭贺李明俊的智慧源公司上市，我有幸作为他的股东，恭喜。主持人：谢谢吴先生，不远万里来到中国，回到中国来给我们带来这么多的分享，接下来下一位将跟我们一起来分享的是吴有富先生，分享的主题是房地产精细化管理之路，掌声有请。吴有富：今天来是干三件事，应我们智慧源李总安总的要求，今天给他们来捧场子来了，看看他们笑容满面，大家鼓个掌好吧，我们祝愿智慧源的老朋友们在未来取得更好的发展。第二件过来就是想见见老朋友，看看新朋友，学习一下，刚才已经学生了不少。第三件就是我们李总给我了一个题目是精细化，我说多长时间，二十分钟。就想说六个字，第一个叫沧桑。我们房地产过往过的挺好，叫黄金时代，不管叫什么时代，主要我觉得就是三件事，第一个是人口红利，第二是货币放水，第三是城镇化。人口红利正在丧失，标志就是计划生育政策已经放开了，允许生二胎，之所以把这些数据图象放在里面，就是证明想说明我是做了功课的，这些数据对不对，都是预测数据，不一定对，如果要对的话，我们计划生育政策也不会改了，因为当时国务委员宋建（音）先生曾经做过计划生育模型，获得联合国的大奖，今天来看那个模型错了。超发这个肯定是要超发的，但是结论是总有收缩的一天，这个稿子是从别人那里抄来的。大家可以看出来2009年我们成为全球第一货币大国了，所以肯定超发了，前不久英国又在放水，这个1.5万亿是港元，是15000亿英镑，所以有时候预测政策是有风险的，现在反正外汇储备又突然回来了，我觉得超发肯定是本身是难以为继的。那么为什么还要上涨，这是个引子，从太空上来看，我们珠三角地区肯定是晚上最亮的地区，这是借用别人的稿子。这是苏州和杭州地区，这是北京和天津，那么晚上灯越亮的地方房价越高，人口越密集。我觉得看这个东西呢？我觉得房价和重点城市之间就是引力波这个现象。第二个城市蔓延，京津地区会蔓延起来，还有涟漪效应，刚刚吴建斌老总说的，涟漪过来，临深片区，一线城市的周边地区。这个引子就是想说中国的城市化率已经超过50%，已经会从全面的城市化到重点城市化阶段的一个转化，那么重点城市化我认为有几条，第一个是向有资源的城市集中，有土地有水，资金人才和政策资源的绿化，城市将是以新生儿童的增长为主，不再是人口转移，农村肯定是人口的凋零，就是老人跟小朋友，小朋友跟着父母走了，老人家慢慢的老了，所以也不再是大规模的转出，这是重点城市化阶段。博鳌论坛因为时间关系不说了，还是想说的2003年中国发生了非典，非典之后人心皇皇，如果我们那时候来买房子，人家是不是非常欢迎我们，我们那时候去买了吗？不一定，2008年汶川地震，那时候我正好在四川，地震完了大家嚷嚷着好像世界末日要来了，是退房，不是买房，地震完了去买房的人都是正确的，退房的人现在来看都是错误的，所以有时候预测市场是很难的，这是合肥，合肥是去年的8月1日放松政策，到前几天7月1日收紧贷款政策。所以原来有人说台风来了猪都可以飞，我的问题是风变了你能长出翅膀，能变成魔法猪吗？是吧，退潮才知道谁没有穿泳库。我们怎么样把自己的管理做好？无非是一个效率成本和性价比的问题，刚才吴建斌老总说的挺好，说市场是有的，我们怎么做差异化的问题，我想李总为什么把这个题目给我，因为过往几年我们在三四线城市盘活几个项目，他可能是这样一个目的，我们分析一下三四线城市或者说一个过剩去库存的地方，它有几个特征，第一个以政府管理者为代表的思想和眼界的问题，冠冕堂皇的理由是接地气，我们是本地企业，第二人才不足，我们要选择那些假设是新进城市的话，今天问题是房已经盖了，可能要烂尾了，我们怎么办？假设我们有选择我们要选择有机场交通方便的地方，选择有大学的地方，起码你招个人容易，要不然招个大学毕业的人来，还有就是金融和生活配套不足，对外来人而言，可能能干的不愿意去，去了也呆不住，第二愿意去的可能也干不了，会面临这样的一个困境。那么如果是去库存这样的公司，我们分析一下大概有几个特征，第一个肯定是有地，没用不用做地产了，第二有一些想法，资金有些短缺。第三个有想法，但是这个团队或者股东有疑虑，或者有教训，有一些裹足不前，具体表现是股东间或者股东与管理团队之间有分歧，缺乏权威性，因为失败过，谁都可以去质疑他，第四不死心从团队来说不成建制，或者建制有，但需要提升。我们如果进去的话，我们的几点考虑，第一我们合作公司的相与性，就是能不能合拍。第二个当地市场情况，市场有没有？第三目标的定位和市场的符合程度，还有我们的特长，我们能不能派出人手，当地有没有外股力量。这是合肥，这是一个项目，占地3900亩土地，有两个山头一个500亩的湖，建筑面积48万，这是我们进场前已经看到的情况。从这个来说，这个发展上还是想把活做好的，你看看种的树都是大树，材料用的料都是真才实料，就证明原有的股东还是想把活做好的。希望做大一点，户型大一点，面积大一点，但这是一个非典型市场，你真不可以说这个老板没做过市场定位，他做过，但是它非典型市场，他问的是自己，问的是身边的人，不是真正的市场，第二个对市场没有信心了，主体已经封顶了，这边景湾已经做了一部分了，但是没有做售楼处和样板房，大家想一想，地也买了，活也做那么多，肯定是现金流的压力大，股东持续投入没有得到回报，最后是一个扭转的局面。最后做个总结，点点滴滴的积累与改变终将早就天与的不同，重要的不是做什么，而是和谁在一起。谢谢大家。主持人：谢谢，谢谢吴先生。接下来为我们分享的这位他的题目是房地产下半场的窄门选择，有请万科前副总裁刘爱明为我们分享，有请刘先生。刘爱明：谢谢大家，首先还是祝贺明俊三板上市，值得大喜大贺。今天的上市跟他的努力专业进取有关系，同时我觉得也有一个背景，房地产专业的财税咨询的公司可以上市，实际上这个市场很大。房地产我觉得确实这是一个合拍的节奏，在这个时候我觉得也确实是有很大的一个变化，这个变化就是我们经常说的上下半场的问题，我觉得这个可能会简单的一些，所以我说顺着这个话题深入的我也做了一些思考，今天也跟大家分享一下。最近因为我也从业二十几年，一直实际上也在思考一个问题，其实这个是个很简单的一个问题，但实际上我们可能一般他回答不清楚，比如说我们不管搞住宅的商业的还是产业的，到底以前两个字为主还是后两个字为主，比如说你搞商业地产的是以商业为主还是地产为主，我下面会跟大家分享，对这个问题的回答，我觉得可以把房地产很多本质的问题可以思考清楚的，这两个是完全不一样，以商业和以地产为主，这是两个完全不一样的公司，正好我们中国有这样的案例，例如说华润和万达都是搞商业地产的，也许他们一个是以商业为主，一个以地产为主，其实这两个公司完全不一样。这个问题把它的回答其实就是上下半场，我们可能要把这个问题思考清楚，在下半场之前我简单的说一下上半场的问题，上半场过去，差不多二十多年的时间，我们大概的想一想，不用数据分析，首先我觉得上半场的市场首先是个增量市场，包括十来年前看深圳他就是不断的在盖房子，是吧，甚至是单一市场，住宅为主，就我们谈房地产几乎谈住宅，实际上中国很多城市在十年二十以前也就是住宅，没有别的，有写字楼吗？没有，有酒店吗？没有招待所为主，所以说这个可能是上半场很大的一个特点，他是个增量，他是个单一的市场，实际上它是一个需求很旺盛的一个市场，才可以说是一个增量市场，如果没有需求还盖新的干嘛，不用盖，这个可能是一个特征。如果用一个字来形容上半场的话，其实后来我想想，这一字就是慢，其实上半场我们把房地产做的是非常简单的，极其简单的就是个慢，我们商业也慢，写字楼也慢，甚至我们搞旅游地产，把酒店变成别墅也慢，反正都是慢，我觉得上半场总结我们整个就是慢。另外我觉得强调金融属性，这个话是什么意思？我们回到最前面的那个话题，拿住宅地产来说，地产实际上这两个字是一个金融的概念，住宅是代表着如果代表着客户的话，地产是代表着金融，因为地产典型的是金融服务业，他是一个金融概念，我觉得上半年我们把金融属性做出来了，你总归要借钱，总要还钱，总要算成本利润这本账，所以强调的是金融属性，也许前面的属性我们没有强调看，其实拿万达、商业地产来说的话，就万达，王健林今天变成首富，他把商业地产属性做的淋漓尽致，商业地产是一个很慢的东西，他能把他做的很快，这个时候强调的是地产，强调的是金融属性。甚至我们的盈利模式，盈利模式几乎都是一样，万科万达，甚至碧桂园，这都是代表，就是个高周转，卖的背后我们的盈利模式就是个高周转，我们必须靠大规模降低融资成本，小企业冰火两重天，快速扩张，规模大，其实就是这么一个高周转的模式。上半场我觉得看房地产还有个特征，就跟你像低端制造业，这个话我说的像刺激了很多人，其实也刺激了我，我也干了二十几年，首先它是制造业，实际上大家知道房地产是第三产业，是典型的服务业，不是制造业，但是我们上半场把他干成制造业了，我们无非就是买地盖房子卖。实际上这个我觉得跟制造业企业完全是一样的，说的是低端制造业是什么意思？高端制造业像华为这样的还有研发呢？对不对？我们房地产公司有几个是有研发的？没有，没有研发，所以说我觉得这个我就是说它可以像一个，是一个低端制造业，这个是上半场的一个特点。所谓的窄门是圣经当中的一句话，路宽了走的人多了，你也不一定能成功，路窄，可能会走向成功。下半场可能有几个特点，我觉得一个就是存量市场，物业形态的多元化，这个什么意思？房地产不同于制造业有一个地方就是原材料不是没完没了的，像深圳这个城市，深圳十年前已经没地了，马书记说一百平方公里的时候，其实大家仔细想想，五十平方公里是填海，十年以后再建，十年以后这个地才能有供应链，拆迁没有十年，八年也有，所以说没地了，上海今天也面临这个问题，我前一段时间去上海，我说大家算算账，上海的地还够卖多少年？这很清晰了，可能数字就是个个位数，不可能是两位数了，五年还是八年，你总归上海的地就卖完了，所以说这样自然就进入了存量市场，以北京上海为代表，早就进入了存量市场，存量市场怎么办？随之而来的省会城市也会进入存量市场，这次武汉我看大家在检讨，没有地了怎么办？是这样的一个市场，物业形态的多元化是什么意思？我05年的时候在上海，我的感受就很深，一个老的产业变成商业了，所以说这种多元化甚至酒店五星六星七星，翻过头来好像有精品，就这个五花八门，写字楼也是五花八门，什么物业形态都有，我觉得这个恰恰就是下半场精彩的地方，从这条来说我有点不太同意下半场是白银时代这个说法，上半场不是黄金时代，上半场是个怎么做怎么有的时代，他不是黄金时代，下半场是黄金时代，我觉得房地产真正精彩的是下半场，根本不是无路可走，是有很多路要走。下半场因为多元化以后才会精彩，所以说我相信到下半场我觉得房地产整个企业会分化非常快，跑的会非常好，会有很多后来居上者。为什么现在商场不好经营？商场的客户是什么？LV变了，今天的LV不是昨天的LV了，当然变化是因为人们的消费行为变了，我们现在消费行为不是像原来那样消费，所以LV变了，LV变了商场就变了，大家看起来商场经营很难，但是我的观点恰恰反过来，商场是现在非常好的切入房地产的机会，因为客户变了，老的商场没有多少积累了，如果我们重新来过，新来的，那我觉得这恰恰就是你的机会，所以说这是我说的下半场的窄门来就在这，像碧桂园这样的，像吴总说的四五千亿了，你作为一个新入者很难的了，商业的变化大，产业园的变化大，凡是变化大的都是机会所在，没有变化没有机会，所以说我去年出来创业的时候，我就问自己我做住宅地，我跟万科怎么打，你要能打得过天理不容，但是我做产业就可以，大家起跑线是一样的，所以这个就是明显的，时间关系我也不多说了。赢利模式也改变了，下半场可能租金资产增值，因为他是存量市场，深圳这座城市卖房赚钱还是买房赚钱，这个问题大家可以思考一下，不是卖房的赚钱，是买房的赚钱，你在深圳十年前买了一套房子，你用三分之一的资金赚15倍，十年赚15倍万科是做不到的，没有十年赚15倍的，所以是买房的赚钱，那就意味着要买资产不是卖资产，所以租金加上资产增值，这个有个现金流的问题，为此我们要呼吁资产证券化，其实这些东西都有，如果用两个字形容下半场的话，大家可能看到了其实是运营，同样的一个楼在你手上不值钱，在我手上就值钱。我觉得这个恰恰是下半场的魅力所在，是一个运营。因为时间关系，不多说了，这是我自己做的一些尝试，今天总的我就是想简单的总结一下，其实上半场其实我们很单一，我觉得下半场才是精彩，城市也精彩，模式也精彩，我们每个参与其中的人，我相信都会有更加精彩，更加美好的一个未来，谢谢大家。主持人：谢谢，谢谢刘先生。刘先生给我们分享了上半场和下半场，大家可以看到我们的欧洲杯，看看我们下半场的结果，我们身边好多人在玩球，球赛是很难知道，不到最后一分钟不知道结果，但是有现场这么多专家帮着把脉，让很多朋友感觉到市场的方向和具体操作上的特点，这是智慧源带给大家的智慧。接下来跟我们一起来分享的这位是张一平先生，掌声有请。张一平：各位领导各位嘉宾，我简单给大家做一个交流。第一个，刚才有李明俊的老师，光华学院的李院长来祝贺，也有阿拉善基金的陈劲松来祝贺，我想我是用第三个身份，今天很高兴，看到中海出来的同事李明俊创办的智慧源在新三板上市，从心地里面为他感到高兴，祝贺智慧源公司越做越大，这是表达第一个意思。第二个意思，其实税这件事情，对于我们每一个人，对于我们每一个企业都是非常重要的一件事情，在这个前面几年里面，其实李明俊，包括智慧源，对于我个人，对于我企业都提供了税务方面的咨询，在这里表示感谢。原来想让我讲讲房地产，我跟他说，我说从2001年离开中海以后，我已经离开房地产的主流圈层15年了，去年彻底转型，从传统的房地产行业转向服务行业，所以我说讲房地产我就没资格，像陈劲松吴建斌他们讲，我想结合到目前我做的事情给大家来分享一下双创，大家都提到，总理在提大众创业，万众创新这件事情，我转型实际上在从事这方面的工作，有幸跟金志刚（音）我们都有类似的地方，我想讲几个方面。第一个方面讲讲众创空间，大家都听到了很多空间，那么什么叫众创空间？实际上就是我在这个一年中间也在不断的学习，也接触了很多人，其实大家对这个概念也不是很清楚，大家看到了很多空间，有的是联合办公空间，有的是叫创客空间，有的叫众创空间，那么实际上他们这些空间具有不同的特征。联合办公空间实际上八十年代我们深圳就有，只不过当时没有这个名词，其实就是做二房东。第二类叫创客空间，最典型的就是我们深圳比较出名的，叫柴火创客空间，因为李克强总理去了，所以就很聪明，就在华侨城文化创意园，大概已经是八九十平米，我们把它称之为小空间大能量，确实就是它给我们双创带来了很多很好的东西，但是它这里面大家可以看到，看到的是什么呢？就是一些材料，一些设备，还有一个大的公台，他实际上就是为这些喜欢做手工的人提供设备，提供一些材料，然后提供一个交流的空间，然后大家在这里做，做完以后有提供了一些展示的空间，但是它这里面没有办公，所以这个我觉得就更多的像我们六七十年代出生的人，我们在学校里面的课外兴趣小组，类似于这样一个场景，但是它也不叫众创空间，应该叫创客空间。第一个要有办公的功能，第二个要有公房的功能，第三个最重要的要有创业创新的这种孵化能力的功能，这种服务能力的功能，第四个就是要有投资的功能，所以具有这几个条件才叫众创空间，也叫孵化器，所以这里我想给大家做一个分享，这是第一个方面，第二个方面给大家讲一讲目前我个人觉得众创空间存在一些问题，我归为三类，第一叫鱼龙混杂，叫鱼龙混杂，其实从第一个层面大家理解到，很多的联合办公空间创客空间为了到政府那里去拿到一些补贴，他说他这个也叫孵化器，也叫众创空间，实际上就是说鱼龙混杂。另一方面就是高端的孵化器少，中低端的孵化器非常多，我说的这个高端和低端并不是物理空间的装修水平，指的是服务和运营能力，我给大家举个例子，在南山科技园里面，长虹有一栋楼，他们自己搞了一个孵化器，搞了一个众创空间，当时我给他们调研的时候，里面有一个创客是做小型的电动赛车，当时很多人在抢这个项目，但是它为什么选择长虹的孵化器，长虹的孵化器里面当时有七个管理人员，咱们知道众创空间里面的管理人员不是倒茶水的人员，他们七个人都是学工业制造的，因为那个小伙子跟我说动力东西我懂，但是材料这块我不懂，但是长虹的孵化器有七个专门搞工业设计的管理人员在这里能帮到他，所以这个高端和低端我讲的是综合的服务能力和运营能力，其实这个能力比钱都重要，有很多人觉得孵化器是不是钱最重要，我个人觉得钱必然重要，但是运营的能力更重要，这是讲的第一个问题。第二个问题叫遍地开发，好像什么地方都可以做孵化器，可以做众创空间，大家知道一颗种子他要发芽成长，那么它对水土壤空气很多方面有很高的要求，再说咱们一个小孩刚刚出生的时候，其实他对外界的环境是非常敏感的，实际上孵化器里面很多都是创客个体，小微企业，其实这些人跟种子一样，跟婴儿一样，其实他对外部的环境非常的敏感，所以我们动不动说搞一个地下室，搞的非常工业化，进去的时候感觉到非常振奋，但是时间一旦长了缺氧没有阳光，其实创客是用用脑的，所以说并不是任何地方都适合做孵化器，我们的体会应该说是在大学的集聚区这几个地方孵化器是比较容易存活的。第三个方面，结合我们现在正在做的这些事情，我给大家分享一下我在做的三个工作。启迪是中国首个超千亿级的科技服务企业，1994年开始从清华科技园走出来，到现在已经22的发展历程，控股和参股的企业，在全球设立了134个创新基地，依托启迪，我本身在深圳做三件事，第一件事做产业研究，我前段时间发了一个微信朋友圈，我说没有产业资源的产业地产都是耍流氓，没有资源怎么做产业地产，第二个做一个服务器，在深圳昆明赣州我们陆续在开，第三个做创投业。因为时间关系，有时间再做交流，谢谢大家。主持人：谢谢，谢谢张先生，接下来我们将请出本次论坛的主办方，有请我们智慧源的董事长李明俊先生跟我们一起来分享财税咨询创造价值，掌声有请。李明俊：我先和大家分享一下这个十年，中国的房地产的税收情况，我这里做了一个表格。我们看一下标杆地产公司的纳税情况，包括万科中海大的地产公司，他们占的比重大概12%，高的话是20%左右。这个还不是一个完全的纳税情况，因为它的项目结束以后，土地增税要清算，很多没有清算}