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2011年买了个拆迁安置房21万,房主有拆迁协议,说一两年内就可以拿到房子,我们找房屋中介公正,签了合同,分期付款,先付了十万,房子出来给七万,拿到房产证再给最后四万,今年房子到手了,按合同给余下七万,就快要住进去的时候,房主说自己欠银行钱不还钱封房子,现在还没有房产证过户,如果房东真的还不起这套房子会不会封了?我该怎么做呢?
2011年买了个拆迁安置房21万,房主有拆迁协议,说一两年内就可以拿到房子,我们找房屋中介公正,签了合同,分期付款,先付了十万,房子出来给七万,拿到房产证再给最后四万,今年房子到手了,按合同给余下七万,就快要住进去的时候,房主说自己欠银行钱不还钱封房子,现在还没有房产证过户,如果房东真的还不起这套房子会不会封了?我该怎么做呢...
2011年买了个拆迁安置房21万,房主有拆迁协议,说一两年内就可以拿到房子,我们找房屋中介公正,签了合同,分期付款,先付了十万,房子出来给七万,拿到房产证再给最后四万,今年房子到手了,按合同给余下七万,就快要住进去的时候,房主说自己欠银行钱不还钱封房子,现在还没有房产证过户,如果房东真的还不起这套房子会不会封了?我该怎么做呢?
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你好,如果房东不能按照合同将房屋产权转移登记到你的名下,你可以到法院起诉房东,要求其继续履行合同,并主张违约责任。
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违法信息举报邮箱：& 老公家在西霞龙潭，马上面临拆迁，我们一家三口可以拿200多平方的安置房，安置在离龙潭港很近的江畔人家吧，不要房子也可以拿钱， 安置房挺便宜的，2600一平，但是是
18层高层，3年后才能拿到房子
&& 这种房子以后怎么上市交易啊，我们不打算自住，要考虑以后好租好卖，这房子上市交易是不是还要交很多钱， 那现在2600 一平还划算吗，谢谢
08.6.5&&最爱最爱你,天天宝贝,一定要健康快乐哦！
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发表于：13-09-17 11:56
当然要房子了，在外过渡三年【有补贴或许还有利息】拿到房子立马就能翻番卖掉。。。
&各类古钱币
欢迎同好间交流
发表于：13-09-17 12:02
随便看看，不太知道行情
西祠智投----家居装饰类----长期合作商家
结婚一族----婚房装饰类----长期合作商家
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发表于：13-09-17 12:21
随便你要房要钱，，，，房子以后可以卖的。也可以租。
发表于：13-09-17 12:24
肯定要房子了，拆迁安置房过几年拿证后跟商品房一样买卖的，跟经济安置房不一样的。
发表于：13-09-17 12:25
手头紧要钱，反之要房
发表于：13-09-17 12:26
发表于：13-09-17 12:26
拆迁安置房得满5年才能交易。
中低价商品房是拿到房产证随时交易。
我们家当初拆迁的时候原址买的就是中低价商品房，不是安置房。
这个要问清楚。
许多困难等到走过以后
回头看看--不过如此
所以人力所不能及的事情
不要为难自己
开心就好...
发表于：13-09-17 12:46
肯定拿房子好了，我们这边一人拆迁拿了放票买了，60平方，当时卖了12万，现在人家转手卖了30万
发表于：13-09-17 12:50
回复 第8楼 的 @佳丽姐姐0722：
中低价商品房卖的话，需要跟国家平分收益吗
发表于：13-09-17 12:55
&&[第2版 09-17 12:55]
回复 第10楼 的 @童年的小巷：
怎么可能？不用，你到时候就按市场价格卖。跟国家没半毛钱关系。
就是，这样的小区，物业环境会稍微差点，比真正商品房楼盘要难卖些。
有的也未必。
这样的楼盘，如果拆迁预计会有2000套要出售，然后开发商会建造至少2500套，拆迁的人买完剩下后，按商品房出售。
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发表于：13-09-17 13:08
拿房子划算的 我们也多拿了一套 转个手就赚了
发表于：13-09-17 13:16
回复 第8楼 的 @佳丽姐姐0722：
佳丽，问你个事，拆迁安置房是拿了房票卖房票能卖上价还是先垫款拿下来然后再卖划算？
发表于：13-09-17 13:22
回复 第13楼 的 @窗外一片爬山虎：
我们桥北的房子拆迁，7-8年前的事了，有的人是当时转卖房票，5万。当时得益。
如果拿了房子再卖，你要出买房的成本，拆迁后不是立即拿房，还是得等造好，如果原址的话，至少过度3年。
但是，倒卖房票是私下交易，不受保护。除非大家都不反悔。
我老妈给我房子，当时是出具一个亲属协议书，承诺她的放弃给我，办我的名字产权证。
如果从利益来看，还是买房后再卖划算。但是如果你拿得房子够多，资金也要跟得上才行。
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发表于：13-09-17 13:26
回复 第14楼 的 @佳丽姐姐0722：
我是房子早盖好了，现房，就等着拿钱买，但是这房子又不打算持有，怕拿了在卖牵扯到证啊，五年啊之类的麻烦，不懂，不如直接卖了房票省心，但是老公说卖房票价格比卖房子便宜，是不是啊
发表于：13-09-17 13:34
&&[第2版 09-17 13:34]
回复 第15楼 的 @窗外一片爬山虎：
一般情况下是，房票的转让价，比买房再卖的收益要低很多。
但是，转房票的话，不用你出买房的成本。
如果买房再卖，如果是拆迁安置房，5年内不允许交易。
如果是中低价商品房，拿到房产证随时交易，没满5年，你还得扣除税金的成本。
这样拆迁得来的房，有个好处是，都是一次性付款，不会有贷款。现在的政策是，买了再卖，没贷款记录。5年以后的政策不知道怎样了。
我银行朋友昨天给我打电话聊天时还说，以前他们每个人有6千万的贷款任务，现在开业务会，不提下任务了。
个人房贷，停了一个月，才恢复的。
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发表于：13-09-17 13:40
房子拿到5年之后可以卖，这个5年之间也有人卖的，不过是小产权，这个一般人也不敢买，除非是家里人，亲戚，如果不是很缺钱用的话还是要房子吧，今后出租，200多平方的房子，应该起码可以拿三套呢，安置房面积一般都不大的
发表于：13-09-17 13:41
回复 第16楼 的 @佳丽姐姐0722：
谢谢，不歪人家楼了，我飞鱼你
发表于：13-09-17 13:48
以下是引用 第17楼 @传富小音 的话：
房子拿到5年之后可以卖，这个5年之间也有人卖的，不过是小产权，这个一般人也不敢买，除非是家里人，亲戚，如果不是很缺钱用的话还是要房子吧，今后出租，200多平方的房子，应该起码可以拿三套呢，安置房面积一般都不大的
但是这样的房子升值空间不大，如果卖了拿这个钱去买更有潜力的房子，收益不是会更大些。我光从投资角度看啊。
发表于：13-09-17 13:59
听说龙潭拆迁分到江畔人家的，好多人家都不要房，直接拿钱，我表妹夫是08年下半年拆迁的，没要房，直接拿了60万，那儿的房子离市区远，就算拿了房升值空间不大，也不好卖，他就是拿了钱，去市区买的房。
发表于：13-09-17 14:10
以下是引用 第19楼 @窗外一片爬山虎 的话：
以下是引用 第17楼 @传富小音 的话： 房子拿到5年之后可以卖，这个5年之间也有人卖的，不过是小产权，这个一般人也不敢买，除非是家里人，亲戚，如果不是很缺钱用的话还是要房子吧，今后出租，200多平方的房子，应该起码可以拿三套呢，安置房面积一般都不大的
... 但是这样的房子升值空间不大，如果卖了拿这个钱去买更有潜力的房子，收益不是会更大些。我光从投资角度看啊。...
那看看赔偿多少钱再说，看这个钱是否够买房，不够的话自己又要去筹钱，会让自己过得很紧巴，那个安置房三套也属于投资长线路
发表于：13-09-17 14:25
230一个套餐，不拿房都是脑子坏掉了的
发表于：13-09-17 14:28
还是觉得要房划算。
发表于：13-09-17 14:44
哎呦…好卖。拿房子哎。
发表于：13-09-17 14:51
你们家原来多少面积？怎么会拿200多平方？
这世界假如有如果，一切都将改变。
发表于：13-09-17 15:52
以下是引用 第25楼 @如果的果 的话：
你们家原来多少面积？怎么会拿200多平方？...
一个人 70平方，我们家三个人，一户再多20，最多230平方
08.6.5&&最爱最爱你,天天宝贝,一定要健康快乐哦！
发表于：13-09-17 15:55
看资金，资金够拿房，暂时没别的投资渠道也拿房，反之拿钱！
发表于：13-09-17 16:02
以下是引用 第26楼 @小鱼自在 的话：
以下是引用 第25楼 @如果的果 的话：你们家原来多少面积？怎么会拿200多平方？...一个人 70平方，我们家三个人，一户再多20，最多230平方
不管原来房子多少面积？只按人头计算？
这世界假如有如果，一切都将改变。
发表于：13-09-17 16:51
以下是引用 第19楼 @窗外一片爬山虎 的话：
但是这样的房子升值空间不大，如果卖了拿这个钱去买更有潜力的房子，收益不是会更大些。我光从投资角度看啊...
哪里还有更有潜力的房子， 100万能搞定的， 拆迁拿钱估计能有不到100万， 我们限购了，不能贷款了
08.6.5&&最爱最爱你,天天宝贝,一定要健康快乐哦！
发表于：13-09-17 17:21
回复 第29楼 的 @小鱼自在：
江宁，江北，板桥。
可以先拿房，然后卖了，到其他区域买房
龙潭要看规划，有空间就留着，没有，建议卖。
我家原来就是拆迁的，一直没舍得卖，捂到手里多少年也没升值多少，想买的房子不知道翻了几倍了。
发表于：13-09-17 17:28
&&[第2版 09-17 17:28]
以下是引用 第20楼 @学瑜伽的猫 的话：
听说龙潭拆迁分到江畔人家的，好多人家都不要房，直接拿钱，我表妹夫是08年下半年拆迁的，没要房，直接拿了60万，那儿的房子离市区远，就算拿了房升值空间不大，也不好卖，他就是拿了钱，去市区买的房。...
明智，08年下半年市区买的房子，到现在升值空间肯定比当初拿房子划算多的多。如果有头脑的话，买两套，首付30万，当时房事不景气，首付两成。就是说可以买两套总价130-140万的房子。当年雅居乐那个时候才9000.你算算。
发表于：13-09-17 17:26
以下是引用 第30楼 @窗外一片爬山虎 的话：
江宁，江北，板桥。 可以先拿房，然后卖了，到其他区域买房 龙潭要看规划，有空间就留着，没有，建议卖。 我家原来就是拆迁的，一直没舍得卖，捂到手里多少年也没升值多少，想买的房子不知道翻了几倍了...
说的一头雾水，觉得现在的房子哪哪有贵， 08年那时候房价还低呢，现在是涨上来了，还有多大的涨幅啊，搞不懂
08.6.5&&最爱最爱你,天天宝贝,一定要健康快乐哦！
发表于：13-09-17 17:29
回复 第32楼 的 @小鱼自在：
现在肯定不能跟那个时候比了！
发表于：13-09-17 17:45
这种房子5年后才能交易吧
发表于：13-09-17 18:41
钱在贬值，房子在升值，你觉得要哪个合适，除非你拿了钱立刻买别的房子，否则抱那么多钱在手上越来越不值钱，抱个房子不卖也能租。而且是固定资产，拿了房产证，随时也能出手，不好吗？除非这几年你缺钱用。
人生旅程，有伴相随，同心同行。
发表于：13-09-17 19:57
肯定拿房啦！钱才多少啊？最多70几万，购买什么房子啊？江畔人家现在也不止2000多一平方啊，我是拿满230的，虽然我不会去住，但是可以卖可以租啊？不拿就太傻了！钱放在手上只会贬值！
我家的航宝贝日
发表于：13-09-17 21:58
楼主这种拆法是农村集体土地证的拆法，这种房子和一般人讲的国有土地证的房上市卖是不一样的，不懂的人不要误导了楼主，首先，这房拿到手不可以合法的买卖的，只可以卖给本村有农村户口的村民，如果私下签约买卖，有纠纷国家不包护，也过不了户，买的人是拿不到房产证的。这就是为什么很多人在疑惑的：我隔壁的小区买10000，为什么我们这小区卖5000还卖不动，很简单，土地性质不一样，一般开发商公开有售楼部的，公开卖的是国有土地的，很多是同一个小区，因为每一栋楼的土地性质不一样，价格也不一样，决定土地性质的关键问题是开发商有没有交给国家土地出让金
同意30楼的意见，看楼主个人情况和想法而定，
发表于：13-09-17 22:00
以下是引用 第5楼 @风雷引 的话：
肯定要房子了，拆迁安置房过几年拿证后跟商品房一样买卖的，跟经济安置房不一样的。...
拿到证也是小产权的房产证，此证非彼证
发表于：13-09-17 22:03
以下是引用 第11楼 @佳丽姐姐0722 的话：
回复 第10楼 的 @童年的小巷：怎么可能？不用，你到时候就按市场价格卖。跟国家没半毛钱关系。就是，这样的小区，物业环境会稍微差点，比真正商品房楼盘要难卖些。有的也未必。这样的楼盘，如果拆迁预计会有2000套要出售，然后开发商会建造至少2500套，拆迁的人买完剩下后，按商品房出售。
这种就是国有土地证的房，一般人讲的市内拆迁
发表于：13-09-17 22:11
以下是引用 第38楼 @移山添河 的话：
以下是引用 第5楼 @风雷引 的话： 肯定要房子了，拆迁安置房过几年拿证后跟商品房一样买卖的，跟经济安置房不一样的。...
拿到证也是小产权的房产证，此证非彼证...
这位说得靠谱，楼主也要考虑。
我家当时拆迁后以较低的价格买的是中低价商品房，没拿过拆迁安置房，所以不能给你建议。
许多困难等到走过以后
回头看看--不过如此
所以人力所不能及的事情
不要为难自己
开心就好...
发表于：13-09-17 22:13
以下是引用 第39楼 @移山添河 的话：
以下是引用 第11楼 @佳丽姐姐0722 的话： 回复 第10楼 的 @童年的小巷：怎么可能？不用，你到时候就按市场价格卖。跟国家没半毛钱关系。就是，这样的小区，物业环境会稍微差点，比真正商品房楼盘要难卖些。有的也未必。这样的楼盘，如果拆迁预计会有2000套要出售，然后开发商会建造至少2500套，拆迁的人买完剩下后，按商品房出售。
... 这种就是国有土地证的房，一般人讲的市内拆迁...
我家是国有土地，也是这样补偿的，不知道房子什么性质啊？
我家的航宝贝日
发表于：13-09-17 23:28
不知道你们那怎么样，反正我家在江阴农村的拆迁安置房没意思，还不如拿钱，如果当时拿钱，再加10万可以买一套70平方的商品房，一二楼，给老公公住，什么都解决了。结果拿的房子，70平，贴给小叔子10万（占了他一些面积），还结出仇来了，他总觉得有点吃亏，我觉得我们才亏呢，拿这个房子还等了三年，好不容易盖好了抽签抽个6楼（顶楼），老头子年纪大了住不了，空在那，还得住小叔子的房子，被他敲诈。
后来房子出租，400/月，租了两年就卖了，卖得还算顺利，房产证还没拿到手就已经卖掉了，一拿证就办理正式过户手续，还没有营业税，就是不受满五年的限制。
&&&&&&&&&&&&陪你一辈子――
&&&&&&&只为在那些冰天雪地的夜晚，
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房屋回迁业务涉税问题分析
房屋回迁业务涉税问题分析回迁房或拆迁安置房，是指按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除， 然后按照回迁或安置的政策标准，被拆迁人回迁，取得改造后新建的房屋。房屋回迁业务常见的 是对等置换形式，即按被拆迁人房屋原面积拆一还一，给予其同面积房屋回迁安置。房屋回迁业务涉及的税种比较多， 各税种的政策规定又不同， 如何准确地确定回迁业务中各 税种的计税依据是纳税人的关注点之一。 下面， 笔者就如何确定回迁业务中各税种的计税依据作 以阐述。契 税 《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和 个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第四条规定，国有土地使用权出让、土 地使用权出售、房屋买卖，契税的计税依据为成交价格。同时还规定，前款成交价格明显低于市 场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。 《财政部、国家税务总局关于国有土 地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[ 号）规定，出让国有土地使用权的，其 契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 以协议方式出让的， 其契税 计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗 补偿费、 拆迁补偿费、 市政建设配套费等承受者应支付的货币、 实物、 无形资产及其他经济利益。 没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：1.评估价格：由 政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、 同类房地产进行综合评定， 并经当地税务机关确 认的价格。2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。因此，开发商在回迁业务 中取得的国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 也就是说， 按照契税政策规定， 房地产开发公司采用回迁方式进行动迁安置属于房屋原地实物补 偿，房地产开发公司缴纳契税时，不能将包含在购买土地成交价格中的补偿房屋开发成本（包括 房屋货币补偿和房屋实物补偿）从计税依据中扣减缴纳契税。另外，《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45 号）第二条规定，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部 分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。营业税 《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》 （国税函[ 号） 规定， 房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时， 其实质是以不动产所有权为表现形式的 经济利益的交换。 房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户， 并获得了相应的 经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。《国家税务总局关于 外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函[ 号）规定，按 照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积 与拆迁建筑面积相等的部分， 由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税， 对最终 转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包 含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。综上所述，开发商发生房屋回迁 业务，开发商应在交付回迁房屋或被拆迁户全部支付差价的时候缴纳。如果不需要支付差价的， 以成本价格作为计税依据；如果有差价的，不需要支付部分按成本价格计税，差价部分按实际计 税。印花税 《印花税暂行条例施行细则》第五条规定，产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继 承、赠与、交换、分割等所立的书据。房屋回迁合同，是指房地产开发公司对被拆迁户实行房屋 产权调换时，与被拆迁户签订的按被拆迁人房屋原面积拆一还一给予同面积房屋回迁安置的合 同， 其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换， 即特殊形式的房屋销售合同。 可见， 房屋回迁合同属于一种交换式的产权转移书据。另外， 《财政部、国家税务总局关于印花税若干 政策的通知》（财税[ 号）第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花 税。因此，房屋回迁合同需要按照产权转移书据缴纳印花税，其计税依据为双方签订的商品房销 售合同中所载金额。 如果未标明金额的， 则应按 《印花税暂行条例施行细则》 第十八条规定执行。 即按金额比例贴花的应税凭证，未标明金额的，应按照凭证所载数量及国家牌价计算金额；没有 国家牌价的，按市场价格计算金额，然后按规定税率计算应纳税额。另外， 需要注意的是 《财政部、 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》 （财 税[ 号）规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。土地增值税 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》 （国税函[ 号）第六条规定， 房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关 于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 （国税发[ 号）第三条第（一） 款规定确认收入， 同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。 房地产开发企业支付给回迁户 的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补 偿费。而国税发[ 号文件第三条第（一）款规定，房地产开发企业将开发产品用于职工 福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产 等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地 区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产 的市场价格或评估价值确定。可见，开发商计算土地增值税时，其在房屋回迁业务中对等置换出 去的新建房屋应按视同销售房地产规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿 费。企业所得税 房地产开发公司采用回迁方式进行动迁安置， 因为动迁户被拆迁的房屋是产权房， 回迁后的 产权房在办理产权时需要房地产开发公司出具商品房销售发票。 《企业所得税法实施条例》第二 十五条规定，视同销售应该是视同销售货物、提供劳务和转让财产三类情况的总称。对企业发生 非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工 福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务 主管部门另有规定的除外。 《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》 （国税函 [ 号）第一条（四）项规定，销售商品以旧换新的，销售商品应当按照销售商品收入确 认条件确认收入，回收的商品作为购进商品处理。鉴于房地产企业的房屋回迁业务具有特殊性， 开发商发生房屋回迁业务进行企业所得税处理时， 对回迁标准面积内部分， 房地产开发企业既要 按收入确认条件确认收入，又要按规定归集开发成本。回迁房或拆迁安置房，是指按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置的政策标准，被拆迁人回迁，取得改 造后新建的房屋。 房屋回迁业务常见的是对等置换形式，即按被拆迁人房屋原面 积拆一还一，给予其同面积房屋回迁安置。房屋回迁业务涉及的税种比较多，各税种的政策规定又不同，如何准确地 确定回迁业务中各税种的计税依据是纳税人的关注点之一。下面，笔者就如何确 定回迁业务中各税种的计税依据作以阐述。契税《契税暂行条例》 第一条规定， 在中华人民共和国境内转移土地、 房屋权属， 承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。第四条规 定，国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，契税的计税依据为成交 价格。同时还规定，前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收 机关参照市场价格核定。 《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有 关契税问题的通知》（财税[ 号）规定，出让国有土地使用权的，其契 税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。 以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出 让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政 建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方 式确定： 1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房 地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。因此，开发 商在回迁业务中取得的国有土地使用权， 契税计税价格为承受人为取得该土地使 用权而支付的全部经济利益。也就是说，按照契税政策规定，房地产开发公司采 用回迁方式进行动迁安置属于房屋原地实物补偿，房地产开发公司缴纳契税时， 不能将包含在购买土地成交价格中的补偿房屋开发成本 （包括房屋货币补偿和房 屋实物补偿）从计税依据中扣减缴纳契税。 另外， 《财政部、 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》 （财 税[2005]45 号）第二条规定，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过 部分征收契税。营业税《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》 （国税 函[ 号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实 质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相 应的经济利益， 根据现行营业税有关规定， 应按“销售不动产”税目缴纳营业税。《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题 的批复》 （国税函[ 号）规定，按照《中华人民共和国营业税暂行条例》 的有关规定， 就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的 部分， 由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时 未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让 收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。综上所述，开发商发生房屋回迁业务，开发商应在交付回迁房屋或被拆迁 户全部支付差价的时候缴纳。 如果不需要支付差价的， 以成本价格作为计税依据； 如果有差价的，不需要支付部分按成本价格计税，差价部分按实际计税。印花税《印花税暂行条例施行细则》第五条规定，产权转移书据，是指单位和个人 产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。房屋回迁合同，是指房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，与 被拆迁户签订的按被拆迁人房屋原面积拆一还一给予同面积房屋回迁安置的合同， 其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换，即特殊形式的房屋 销售合同。可见，房屋回迁合同属于一种交换式的产权转移书据。另外， 《财政部、 国家税务总局关于印花税若干政策的通知》 （财税[ 号）第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。因此，房屋 回迁合同需要按照产权转移书据缴纳印花税， 其计税依据为双方签订的商品房销 售合同中所载金额。如果未标明金额的，则应按《印花税暂行条例施行细则》第 十八条规定执行。即按金额比例贴花的应税凭证，未标明金额的，应按照凭证所 载数量及国家牌价计算金额；没有国家牌价的，按市场价格计算金额，然后按规 定税率计算应纳税额。另外，需要注意的是《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政 策的通知》 （财税[ 号）规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。土地增值税《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[ 号）第六条规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视 同销售处理， 按 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问 题的通知》（国税发[ 号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此 确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价 款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目 拆迁补偿费。而国税发[ 号文件第三条第（一）款规定，房地产开发企 业将开发产品用于职工福利、 奖励、 对外投资、 分配给股东或投资人、 抵偿债务、 换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确 定。可见，开发商计算土地增值税时，其在房屋回迁业务中对等置换出去的新建 房屋应按视同销售房地产规定确认收入， 同时将此确认为房地产开发项目的拆迁 补偿费。企业所得税房地产开发公司采用回迁方式进行动迁安置， 因为动迁户被拆迁的房屋是产 权房，回迁后的产权房在办理产权时需要房地产开发公司出具商品房销售发票。 《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，视同销售应该是视同销售货物、提 供劳务和转让财产三类情况的总称。 对企业发生非货币性资产交换， 以及将货物、 财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配 等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主 管部门另有规定的除外。 《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通 知》（国税函[ 号）第一条（四）项规定，销售商品以旧换新的，销售 商品应当按照销售商品收入确认条件确认收入，回收的商品作为购进商品处理。 鉴于房地产企业的房屋回迁业务具有特殊性， 开发商发生房屋回迁业务进行企业 所得税处理时，对回迁标准面积内部分，房地产开发企业既要按收入确认条件确认收入，又要按规定归集开发成本。附： ●营业税纳税地点如何确定 咨询电话：*** 咨询内容：石家庄市的王先生咨询，建筑安装企业跨区施工，如何 缴纳营业税？ 答复：确定营业税纳税地点，总的原则是在发生地纳税，即以纳税人 提供应税劳务地为纳税地点。纳税人提供的应税劳务发生在外县（市）的，应当 向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税，如未向应税劳务发生地申报纳税 的， 由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。 纳税人在本省、 自治区、 直辖市范围内发生应税行为，其纳税地点需要调整的，由省、自治区、直辖市人 民政府所属税务机关确定。 ●旧城改造是否缴纳营业税 咨询电话：*** 咨询内容：石家庄市的李先生咨询，今年是三年大变样的第一年，作为 房地产开发企业，由于旧城改造，涉及到了很多税收政策问题，如在房地产公司 拆除民居进行补偿后，如何缴纳营业税? 答复：根据冀地税发[2000]93 号文件的规定，在旧城改造中，房地产开 发企业拆除民居住房后， 补偿给搬迁户的住房，应按照“销售不动产”税目征收 营业税。 对偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地地税机关按同类住宅房屋的 实际成本核定征收营业税，对超面积部分按取得的实际收入征收营业税。 ●如何确定建筑业营业税的纳税人和扣缴义务人咨询电话：*** 咨询内容： 石家庄市的张女士咨询，怎样确定建筑业营业税的纳税人 和扣缴义务人？ 答复：在中华人民共和国境内从事建筑、修缮、安装和其他工程作业 的国有、集体、联营、私有建筑安装企业和外商投资企业、外国企业、股份制企 业、其他企业、事业单位、行政单位、军事单位、社会团体、其他单位和个人都 是建筑业营业税的纳税人。建筑业工程实行总承包、分包方式的，以总承包人为 扣缴义务人。纳税人提供建筑业应税劳务，符合以下情形之一的，无论工程是否 实行分包，税务机关可以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人：（1）纳税 人从事跨地区（包括省、市、县，下同）工程提供建筑业应税劳务的；（2）纳 税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的。 ●房地产企业涉及到回迁如何计征企业所得税 咨询电话：*** 咨询内容：石家庄市的高先生咨询，房地产开发企业在拆除过程中， 经常会遇到返还拆迁户同等面积房屋和由于产权交换， 收取的超过补偿面积的房 款，应怎样缴纳企业所得税? 答复：根据冀地税函[2008]4 号文件规定：（一）房地产开发企业在 房屋拆迁过程中，返还拆迁户的面积内的房屋，按房屋的市场价格确认收入，同 时， 根据收入与费用配比原则， 减除企业建造等面积的同类开发产品发生的销售 成本、期间费用后的余额，并入其应纳税所得额计征企业所得税。（二）房地产 开发企业根据拆迁补偿协议与被拆迁户进行产权交换， 收到被拆迁户缴纳的超过 补偿面积部分的房价款， 应视同预收款按规定的预计毛利润率计算出毛利润，扣 除相关的期间费用、营业税金及附加后，并入其应纳税所得额计征企业所得税。土地增值税的 47 个涉税疑难问题处理技巧 作者:中国财税培训师 经济学博士肖太寿 1、双方均不支付补价的土地置换中的土地增值税处理 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字（1995）6 号）第二条规定：条例第二条 所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房 地产的行为。基于此规定，在土地置换中，如果换出土地是国有土地，并且国有土地使用权发生了转让， 是有偿转让房地产的行为，属于土地增值税应税行为，应该征收土地增值税，如果国有土地使用权没有发 生转让，根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]第 645 号）的规 定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押 或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。则需要缴纳增值税。总之，双方均不支付补价的土地置换的行为，无论是否办 理土地使用证的变更手续，都应该缴纳土地增值税处理。 2、将国家无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，的土地增值税处理 根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]第 645 号）的规定，土地 使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土 地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收 益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益， 土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。因此，将国家 无偿划拨的土地进行有偿转让，但未办理土地使用权证变更手续，应当依法缴纳土地增值税。 3、未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业，在租赁土地上建造的房产销售的土地 增值税处理 《土地增值税宣传提纲》（国税函发（ 号）第四第规定：根据《条例》的规定，凡转让国有土 地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是 土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税……。二是只有转让的房地 产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让， 不应属于土地增值税的征收范围。…… 根据上述文件精神，房地产开发企业在租赁土地上开发的房地产进行“转让”的，不缴纳土地增值税。 4、房地产开发企业的建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划 分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算？ 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[ 号） 的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分 期项目为单位清算。 因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的分期工程建设项目为单位进行清算。 5、房地产开发公司在土地拆迁中，拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿，在计算土地增值税如何处 里，如果补偿面积超过拆迁合同确定的补偿面积，如何处理？ 房地产开发公司在土地拆迁中，拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿，在拆迁时以合同约定的房屋拆 补偿款作为土地征用及拆迁补偿费，并在新建房补偿拆迁房交付时，按合同约定的房屋拆补偿款计入转让收入。如果实际以新建房补偿的面积超过拆迁合同约定的补偿面积，超过部分的面积按企业销售同类房地 产的市场价格计算销售收入。 6、房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定转让税金由房产受让方承担，转让收入怎样确 定？ 房产转让合同上约定了房价，约定转让税金由房产受让方承担，先按以下方法计算转让收入：转让收入= 合同约定转让价格÷ （1-受让房替转让方承担应纳税收的税率之和）。以此方法计算的转让收入合理的，据 以计算土地增值税，不合理的，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 7、房地产开发企业用开发的商品房对外投资，没有取得货币收入，计算土地增值税时的收入确定 根据《国家税务总局关于印发&土地增值税清算管理规程&的通知》 （国税发[2009]91 号） 第十九条的规定， 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他 单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 8、一次性获取土地使用权，但是分期分批开发，在计算土地增值税时，如何确定扣除项目中获取土地使 用权所支付的金额？ 答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第 006 号）第六条的规定，纳税人 成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定可按转让土地使用权的面 积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 9、土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？ 纳税人对其拥有的土地使用权进行评估，评估增值额无论会计上如何处里，在土地使用权转让计算土地增 值税时，不应作为土地增值税扣除项目。 10、单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费、土价评估费的土地增值税处理 根据国家税务总局关于印发的《土地增值税宣传提纲》（国税函发（ 号）第五条第一款规定： 取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有 关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权 的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。土地部 门收取的土地闲置费不能作为取得土地使用权所支付的金额扣除。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[ 号）第四条规定：“房地产开发 企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。”。 根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48 号）第十二条规 定：纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增 值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算 征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。因此土地估价费能否扣除应视 具体情况而定。 11、纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地部门，而是作为政府部门对企业投资，可否作 为计算土地增值税扣除项目？ 纳税人取得土地的应上交的土地出让金不直接支付给土地部门，而是作为政府部门对企业投资，如果其金 额与土地出让合同确定的土地出让金金额一致，并且取得了土地出让金合法票据，在土地使用权转让计算 土地增值税时，应当作为扣除项目。 12、房地产开发企业按“以地补路”的方式取得土地，但是该单位支付修路款时，取得的是政府部门财政收 据，支付修路款是否可以作为取得土地使用权支付的金额？ 房地产开发企业房地产开发项目的立项文件中或政府的其他文件中包含“以地补路”方式取得土地的内容， 如果道路是由其他单位施工的，并且财政部门或其他部门以代付了修路费用，向代付单位支付的修路费取 得的是财政收据，可经审核确认后作为取得土地使用权支付的金额；如果道路是由该房地产开发公司直接 施工，支付的修路费取得的是财政收据，则不能作为取得土地使用权支付的金额。 13、对于以地补路（工程）的项目，其修路成本和承担工程的成本，能否看作是其取得土地的成本？ 土地增值税暂行条例实施细则（财法字（1995）6 号）第七条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额， 是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。考虑到一些房地产开发 项目尽管看似无偿取得了土地，实际上取得的土地是承担了修建道路和政府工程成本而获得的补偿，房地 产开发公司可以修建道路和政府工程成本作为取得土地所支付的金额，但是应当核实所发生修建道路和政 府工程成本的真实性，并有相关的政府文件或者合同（协议）为依据。 14、房地产企业将一些工程尾款挂在应付账款上以保证工程质量，这些应付账款可否计入开发成本。 根据《土地增值税清算管理规程》 （国税发〔2009〕91 号）第二十一条第一款规定：在土地增值税清算中， 计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。如果合同约定以部分工 程款作为质量保证金，符合合同法规规定的比例要求，并且开具了发票，应当作为房地产开发成本按规定 扣除。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[ 号）第二条规定：“房地产开发 企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量 保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所 载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。” 15、房地产开发企业在进行土地增值税清算时无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费 等开发成本的凭证或资料，如何进行土地增值税的清算？ 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔 号）第 四条第（二）项规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础 设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管 理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积 金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。” 如《江苏省地方税务局转发&国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知&的通 知》(苏地税发[2007]75 号)规定，对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装 工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，各省辖市地方税务局可参照 当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料, 结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述 四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 所以，如果不能完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料，可参照 当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料, 结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述 四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 16、房地产企业发生的编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费，是否可以扣除？ 编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费等费用是与工程招标相关的费用，按国家财务会计制度的 规定计入有关成本，并按土地增值税政策规定扣除。 17、房地产开发企业所建商品房装修后销售的，装修成本如何扣除？ 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔 号）第 四条第（四）项规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”。 房地产开发企业将所建商品房装修后销售的，如果在计算转让收入时，向购房方收取的装修费用计入计算 土地增值税的转让收入的，装修成本可以计入房地产开发成本，按规定扣除，并可作为计算加计扣除金额 的基数。如果向购房方收取的装修费用不计入房地产转让收入，则装修费用不可以作为土地增值税的扣除 项目。18、国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发 [2009]31 号）规 定，开发间接费包含项目营销设施建造费，在计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造 费？ 根据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用， 包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 因此，计算土地增值税时，项目营销设施建造费不能包含在开发间接费里。 19、纳税人缴纳的规费可不可以作为扣除利息和管理费用的基数？ 房地产开发企业取得土地和房地产开发过程中发生的规费，如果按会计制度应当计入取得土地成本、房地 产开发成本的，应当作为计算扣除利息和其他房地产开发费用的基数。 20、房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息支出在计算土地增值税时能否扣除（企业总机 构统借统还的利息支出是否可以扣除？项目之间的利息费用划分不清，如果所发生的利息和管理费、销售 费用总额低于 10%，如何扣除？）？ 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]第 006 号）第七条第三款规定：财务费 用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能 超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计 算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构 证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。 房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息，无法取得金融机构证明，利息支出和其他房地产 开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之十以内计算扣除。 21、纳税人购买土地和房产时所缴纳的契税，如何扣除？ 《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21 号）第二条规定：纳税人转让 旧房及建筑物，对购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予 以扣除，但不作为加计 5%的基数。 从事房地产开发的企业取得土地所缴纳的契税，按财务制定计入有关的成本，可以作为计算加计扣除金额 的基数。、 22、违约金是否可以作为土地增值税扣除项目？ 企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等，其性质是企业正常营业活动以外发生的支出。因此在会计处理 上应计入营业外支出，企业发生的上述支出时，借记?营业外支出?,贷记?银行存款?等科目。《土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发土地和新建房及配套设施的费用（即房地产开发费用），是指与房地产开发 项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增 值税政策规定，违约金不属于土地增值税扣除项目。 23、房地产开发公司开发一幢综合楼，1-4 层是商业用房，5-20 层是住宅，现在进行土地增值税清算，经 计算，住宅为负增值，商业用房为正增值且数额很大。住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值？ 《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或 核算对象为单位计算；财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 （财税[1995]48 号）十三条规定，对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额（财税[2006]21 号及[国税发[ 号文对此也有规定），不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通 标准住宅不能适用免税规定。 江苏省地方税务局《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（苏地税发〔2009〕72 号）第十七条 规定：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于 由发改委或规划部门批准的分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；普通标准住宅是否与其他类型 的房屋分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 根据以上规定，除普通标准住宅外，同一清算单位中的不同类别的商品房不分别计算增值额和增值率。 24、已核定项目如何适用核定征收率？ 已核定征收项目如果符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91 号）第十条第一款和第二款清 算条件进了核定征收清算的，其未售部分继续销售的，按清算时确定的核定征收率核定征收。 25、房地产开发项目分期开发，前期项目已核定征收，后期项目如何进行清算？ 《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91 号）第三十六条规定：对于分期开发的房地产项目，各 期清算的方式应保持一致。因此，前期项目已核定征收，后期项目也应该核定征收。 25、房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，是否要预征土地增值税？ 房地产企业进行土地增值税清算后，销售剩余房屋收到的预收款，应根据《国家税务总局关于房地产开发 企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[ 号）的第八条规定，在土地增值税清算时 未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额 按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算 （单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总 金额÷ 清算的总建筑面积）。即纳税人已清算项目继续销售的，应在销售的当月进行清算，不再先预征后清 算。26、项目清算时未售部分的成本、费用、税金如何扣除？未售部分的将来的成本、费用、税金、预征税款 的处理？ 根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[ 号） 第八条的规定：在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土 地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷ 清算的总建筑面积。 清算时未售部分预征的税款不得扣除。 未售部分在销售时按上述方法计算其成本、费用。未售部分销售时已预征的税款在计算土地增值税予以扣 除。 27、土地增值税清算过程中，企业想享受增值额不超过 20%增值额免税的普通标准住宅，需要提供哪些证 明资料？ 1）立项批准机关对经济适用房立项的批准文件； 2）土地管理部门划拨土地的批准文件； 3）物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件； 4）住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明； 5）列明该项目的政府经济适用房建设投资计划； 6）经济适用房销售清册（包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实 际购买面积、单价、销售金额）； 7）主管地税机关要求提供的其他资料。 28、销售经济适用房的车库等，是否可享受土地增值税的优惠政策？ 房地产开发企业转让经济适用房车库等，其面积并入经济适用房面积，其合计数未超过经济适用房标准的， 享受经济适用房政策，其合计数超过经济适用房标准的，所转让房产与车库等均不作为经济适用房，不应 享受经济适用房优惠政策。 29、房地产企业用房地产投资的土地增值税处理 据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21 号）第五条规定：对于以土 地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题 规定的通知》（财税字[ 号）第一条暂免征收土地增值税的规定。因此，房地产企业用房地产投 资的，需要缴纳土地增值税。 例如， 母公司以土地进行投资给子公司进行资本增值， 母公司购入土地时价值 500 万， 按 800 万作价投资， 在投资时母子公司都不是房地产开发企业，但子公司取得土地后向工商和建委申请房地产开发资质，土地 用来建造科研大楼，大楼建成后用于自用或出租，是否交土地增值税？ 根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21 号）的规定，母公司以土 地向子公司投资时，子公司尚未取得房地产开发资质，子公司当时不是房地产开发企业，因此母公司以土 地向子公司投资可以暂免土地增值税。子公司取得房地产开发资质后，以该土地进行房地产开发，今后如 果转让房地产的，应按规定缴纳土地增值税。 30、企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，是否要缴土地增值税？单位将别墅赠送给某演艺 明星的行为，是否需要缴纳土地增值税？个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为是否征收土地增值 税？ 根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6 号）及《财政部国家税务总局关于土地增值税―些 具体问题规定的通知》（财税[1995]48 号）的规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑 物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无 偿转让房地产的行为。 《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 （财税字[1995]48 号）第四条规定：细则所称的“赠与”是指如下情况： （一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的； （二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用 权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 因此，企业将建好的幼儿园的产权无偿转让给教育局使用，不要缴土地增值税，而单位将别墅赠送给某演 艺明星的行为，是需要缴纳土地增值税。同样，个人将其拥有的房产赠与其子女，对其行为不征收土地增 值税。 31、国有划拨地对外有偿转让时补交的土地出让金，在计算土地增值税时，是否可以将交纳的土地出让金 在取得的收入中扣除来计算增值额？ 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支 付的金额；根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目， 具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统 一法规缴纳的有关费用。 因此，转让国有划拨用地补缴的土地出让金属于取得土地使用权所支付的金额，计算土地增值税时允许扣 除。 32、 投资、联营企业将接收投资的房地产再转让时，土地增值税的纳税义务人是谁？ 《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48 号）第一条：“对于以房地产进行投资、联 营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联 营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税” 请 问：上述对投资、联营企业将上述接收投资的房地产再转让时，土地增值税的纳税义务人是谁？是投资者 还是接受投资的企业？ 基于此规定，投资、联营企业将接收投资的房地产再转让时，土地增值税的纳税义务人为投资联营企业， 而投资、联营企业应是接受投资企业，而且相应不动产投入时，所有权已归属于接受投资企业，再转让的 主体只能是接受投资企业而不是投资者。 33、参加土地竞拍时支付的佣金以及工程部门发生的差旅费可否作为土地增值税的扣除项目呢？ 根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条一款规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取 得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”佣金是支付给中介机构而不是支付给土 地出让方或转让方的，因此，佣金不应当作为取得土地使用权所支付的金额，但可以计入管理费用计算比 例扣除。 第二款规定：“开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、 修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”因此，工程部门发生的办公费-――差旅费可以 作为土地增值税的扣除项目。 34、 受让人替转让人缴纳的土地出让金可否作为转让人应缴纳的土地增值税的抵扣项目？ 根据《土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转 让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例 缴纳土地增值税。” 根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为：(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳 的有关费用。 因此，受让人替转让人缴纳的土地出让金不能作为转让人应缴纳的土地增值税的扣除项目。35、某公司向另一房地产公司购买了一块位于城市市区的土地，拟开发为商业地产，并对土地上的建筑物 进行了拆除及土地的平整，并委托中介机构进行了规划方案设计、勘查设计等，已支付的部份设计费计入 了开发成本，同时因项目进行招商发生了部分费用直接计入了管理费用。后因其他原因，该公司将尚未开 工的该地块进行了转让，请问：该转让行为的土地增值税是否可以按开发成本的 20%加计扣除，期间费用 及利息可否按比例扣除？若认定为直接转让土地，根据相关规定只能扣除取得土地支付的地价款及交纳转 让环节的税费。那么该公司已发生的开发成本（规划方案设计、勘查设计、景观绿化养护支出）及相关费 用如何扣除？ 根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[ 号）文件第六条二 款规定：“对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使 用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的 20%以及在转让环节缴纳 的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。” 因此该公司将生地变为熟地的开发过程中，对开发成本可以加计 20%扣除，但期间费用及利息不得扣除。 如该公司实质上属于未进行开发即转让的，则根据第六条一款规定：“对取得土地或房地产使用权后，未进 行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及 在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。” 则相应的相关费用在计算土地增值额时不得作为扣除项目。 36、现有一家房地产公司开发沿街两层商铺 14000 平方米，每平方米销售价格 6000 元，现为提高沿街商 铺的商业价值，房地产公司与购房客户达成协议，由房地产公司代为沿街商铺统一装饰，收取购房户装饰 款 5000 万元，实际发生装饰成本 4300 万元，收入 5000 万元应计缴土地增值税，请问，装饰成本 4300 万元可否享受土地增值税加计扣除？根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实 物收入和其他收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条条例第二条所称的收入，包 括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，房地产公司销售房屋建筑物所收取的有关经济利益均要缴纳土地增值税。装饰成本属于开发成本一部分，可以按规定加计扣除，即装饰成本 4300 万元可享受 土地增值税加计扣除。37、房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务后，清算土地增值税时应如何确认收入？根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91 号）第十九条第 一项规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、 换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序 确认： 1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。 2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。38、A 公司是一家国有房地产开发企业，股东将一块部分开发的土地投资给 A 公司作为实收资本增加。该 地块取得时缴纳的出让金等为 1 亿元，投资进 A 公司时按评估值作价 5 亿元，增值部分当时已按规定缴纳 土地增值税。A 公司将该开发后进行了销售。请问 A 公司在计算缴纳土地增值税时，该土地是否可按 5 亿 元作为土地成本计算扣除额？即股东投入的土地在计算土地增值税时如何扣除？根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21 号）文件第五条规定：“关 于以房地产进行投资或联营的征免税问题，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、 联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财 政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[ 号）第一条暂免征收 土地增值税的规定。” 股东已就投资宗地申报缴纳土地增值税，A 公司应按评估值 5 亿元作为取得土地使用权的成本，在计算土 地增值税时作为扣除项目处理。 39、房地产开发企业清算时补缴的土地增值税，是否需要加收滞纳金？ 根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[ 号）规定，纳税人按规定 预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。40、个人将土地归还政府取得的收入，是否需要缴纳土地增值税？ 根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，转让国有土地使用权属于土地增值税的征税对象，而 个人将土地使用权归还政府的行为属于转让土地使用权行为，按照规定应缴纳土地增值税。但因城市实施 规划、国家建设的需要，而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，或是由纳税人自行转让原房地产 的，则免征土地增值税。 41、土地增值税清算时的收入如何确认？ 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开 具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与 有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。《关于 土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[ 号） 42、房地产开发企业未支付的质量保证金，在计算土地增值税时，应如何扣除？ 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发 项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的， 按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 43、房地产开发费用在计算土地增值税时，应如何扣除？ （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除， 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权 所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的 5%以内计算扣除。 （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得 土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的 10%以内计算扣除。 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。 （三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用 本条（一）、（二）项所述两种办法。 （四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 44、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费，在计算土地增值税时，应如何扣除？房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 45、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税，在计算土地增值税时，应如何扣除？ 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土 地使用权所支付的金额”中扣除。 46、拆迁安置费，在计算土地增值税时，应如何扣除？ （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于 房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[ 号）第三条第（一）款规定确 认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入 拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 （二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[ 号第 三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房 支出计入拆迁补偿费。 （三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 47、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题。 《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》 （财税[2006]21 号）第二条第一款规定“纳税人转 让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第 （一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5% 计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12 个月计一年；超过一 年，未满 12 个月但超过 6 个月的，可以视同为一年房地产企业的涉税 21 难点处理及例解 作者：税收培训师 肖太寿博士 为了让房地产企业的管理者、财务总监、税务经理更加清晰的掌握和理解涉税问题的处 理，我主要就目前房地产企业的 21 个涉税重点问题的税务处理技巧进行梳理，以便对房地 产企业有所帮助！ 一、拆迁还房的账务与税务处理 （一）房地产企业拆迁还房的账务处理 房地产企业拆迁还房的实质是， 被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企 业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出” ，即以按公允价值或同期同类房屋市 场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外，对补偿的房屋 应视同对外销售， 视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定， 同时 应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。 以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用《企业 会计准则第 7 号――非货币资产交换》的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。 1、在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理： 借：开发成本―――拆迁补偿费 贷：应付账款―――拆迁补偿费 借：应付账款―――拆迁补偿费 贷：主营业务收入 2、房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成 本的会计处理： 借：主营业务成本――土地征用费及拆迁补偿费 贷：开发产品 （二）房地产企业拆迁还房的税务处理 1、营业税的处理 《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》 （国税函〔2007〕 768 号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权 为表现形式的经济利益交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户， 并获得了相应的经济利益。 （1）纳税义务发生时间 房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规 定， 一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交 接手续时。 （2）计税依据 ①根据国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批 复》 （国税函发〔 号）和《营业税暂行条例》的有关规定规定，对偿还面积与拆 迁建筑面积相等的部分， 由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税， 对最终 转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等） ，凡转让收入 已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。 ②对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺 序确定计税营业额， 一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； 二是可 以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； 三是按下列公式核定： 营业额 =营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率） 。 2、土地增值税的处理 国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》 （国税函〔 号） 规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税 务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 （国税发〔 号）第三条第（一）款规定确认收入。 即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、 换取其他单位和个人的非货币性资产等行 为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售 的同类房地产的平均价格确定， 也可以按由主管税务机关参照当地当年、 同类房地产的市场 价格或评估价值确定。 同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。 房地产开发企业支付 给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减 本项目拆迁补偿费。 3、企业所得税的处理 《企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定，通过捐赠、投资、非货币性资产交 换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 （国税发〔2009〕31 号）第七条规定，企业将 开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、 换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为， 应视同销售， 于开发产品所有权或使用 权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 确认收入（或利润）的方法和顺序为： （1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。 （2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。 （3）按开发产品的成本利润率确定。 开发产品的成本利润率不得低于 15%，具体比例由主管税务机关确定。 关于计税成本的确定， 该房地产公司用自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为， 根据 《企 业债务重组业务所得税处理办法》 （国家税务总局令第 6 号）第四条规定，该房地产开发公 司以非现金资产清偿债务， 应当分解为按公允价值转让非现金资产， 再以与非现金资产公允 价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。也就是说，该房地产公司“拆一还 一” 行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入， 同时以相同金额确认作为房地 产开发计税成本的拆迁补偿费。 案例分析 江西省南昌市某房地产开发公司 2009 年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建 设，在安置方式上，公司采取“拆一还一，就地安置，差价核算，自行过渡”的产权调换方 式对拆除被拆迁人房屋进行安置补偿。2010 年 6 月该公司用已完工 1000 平方米的自建商品 房偿还被拆迁人（其中等面积还原部分 800 平方米） ，同类住宅房屋建造成本 2200 元/平方 米，销售价格 3500 元/平方米。请进行有关的税务处理分析。 （一）营业税处理 该房地产开发公司应就其还原面积与拆迁面积相等部分， 按同类住宅房屋的成本价 （即 本例中的商品房建安造价）缴纳销售不动产营业税 88000 元（800×2200×5%） 。而对超出 部分则按同类商品房市场价格缴纳销售不动产营业税 35000 元（200×3500×5%） 。 （二）土地增值税的处理 房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房应视同销售处理，上述“拆 一还一”行为，在按市场价格确认收入的同时，还应将此收入确认为房地产开发项目的拆迁 补偿费。 “拆一还一”等面积部分土地增值税的计税收入为 2800000 元（800×3500） ，同时， 计入房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费也是 2800000 元， 假如江西省规定普通住宅 的土地增值税预征率为 2%，则应按规定预缴土地增值税 56000 元（2800000 元×2%） 。 （三）企业所得税的处理 该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同 时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。 为简化计算， 假设本例中同类住 宅房屋成本价等同于开发产品的计税成本。由此可以看出， “拆一还一”行为土地增值税与 企业所得税处理原则是一致的， 视同销售收入及作为开发产品计税成本的拆迁补偿支出均为 2800000 元。但在企业所得税预缴申报时，应确认视同销售所得 1040000 元〔 （） ×800〕 。 A 公司 2008 年 5 月开发某项目（属于城中村改造） ，该项目用地面积 21000 平方米，住 宅建筑面积为 31900 平方米， 可供销售面积 29000 平方米， 其中用于安置回迁户村民的住宅 面积为 7900 平方米，其余 21100 平方米的住宅由 A 公司自由销售或使用。该项目于 2009 年 5 月完工。2009 年 9 月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共 7900 平方米。2010 年 1 月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为 7000 元/平方米，取得销售收入 14770 万元（21100 平方米×7000 元/平方米） 。该项目工程已竣工决算，开发成本为 6000 万元。其中，土地征用费及拆迁补偿费为零， 前期工程费 700 万元，建筑安装工程费 3200 万元，基础设施建设费 1600 万元，公共配套设 施费 200 万元，开发间接费 300 万元。向某公司借款的利息 400 万元（假定不超过金融企业 同类同期贷款利率） ，但没有按照项目进行分配利息依据没有银行的利息票据，请分析有关 “拆一还一”的账务和税务处理。 （一）账务处理 计算过程如下： 1.开发成本 6000 万元，利息费用 400 万元。 2.拆迁补偿费支出＝＝5530（万元） 。 需要注意的是， 这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户 7900 平方米， 而是整个楼盘的， 需要在总可售面积 29000 平方米中分摊。 视同销售收入＝＝5530（万元） 。 3.单位可售面积计税成本＝（）÷2.7931（元/平方米） 。需要注 意的 是，这里的 29000 平方米是作为总可售面积计算的，不能减去拆迁户的 7900 平方米， 即不能以 21100 平方米作为分母，否则就会虚增成本。 4.视同销售成本＝×.8965（万元） ； 视同销售所得＝..1035（万元） 。 会计处理如下： 1.在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理（单位：万 元，下同） ： 借：开发成本―――拆迁补偿费 5530 贷：应付账款―――拆迁补偿费 5530 借：应付账款―――拆迁补偿费 5530 贷：主营业务收入 5530 2.房地产企业开具销售不动产发票 5530 万元，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据 5530 万元，结转成本的会计处理： 借：主营业务成本――土地征用费及拆迁补偿费
贷：开发产品
（二）税务处理如下 1.企业所得税的处理 A 公司 2009 年 9 月开始与被拆迁户办理交接手续时，就要确认视同销售所得＝5530－ ＝（万元） ，缴纳企业所得税＝×25%＝570.0259（万元） 。 需要注意的是，这里不能按预计毛利率计算缴税，而是要确认视同销售所得计算缴款。 2.土地增值税的处理 与企业所得税不同的是， 在与被拆迁户办理交接手续时， 不需要立即进行土地增值税清 算，只需要预征。假定预征率为 2%，则 A 公司 2009 年 9 月开始与被拆迁户办理交接手续 时，要预缴土地增值税＝5530×2%＝110.6（万元） 。回迁房视同销售所得最后是否作土地增 值税清算， 要看楼盘的销售情况。 由于该项目已经全部销售完毕， 因此土地增值税必须清算。 2.土地增值税的处理 该项目土地增值税清算计算过程如下： 开发成本＝＝11530（万元） ； 扣除项目金额＝11530×（1+20%）＋1770×5.5%＝15801.35（万元） ； 增值额＝1－98.65（万元） ；增值率＝4498.65 ÷.47%，适用税率 30%，速算扣除率为 0； 应缴土地增值税＝4498.65 ×30%－0＝（万元） ； 已预征土地增值税＝5530×2%＝110.6（万元） ； 应补缴土地增值税＝0.6＝（万元） 。 3.营业税的处理。 （1）营业税的计算 回迁房成本价如何确定？有的地方认为， 考虑到被拆迁房产原占有土地， 开发商不需对 该土地支付成本， 补偿房产的成本价不应再计算土地成本； 有的地方则认为应包括土地成本。 一般的看法是回迁房的成本和正常销售的商品房一样，应 分为土地成本和建筑成本两个方面， 只不过这里土地成本是以房换地换回来的， 成本价 应该包括土地成本。 A 公司应该在 2009 年 9 月与被拆迁户办理交接手续缴纳营业税＝×7900×5% ＝5（万元） 。 （2）开具销售不动产发票问题。 A 公司如果采用企业会计准则，非货币性资产交换要确认主营业务收入 5530 万元，A 公司应按销售价 5530 万元开具销售不动产发票；A 公司如果采用企业会计制度，非货币性 资产交换没有确认主营业务收入， 则 A 公司应该按成本价
万元开具销售不动产发 票，然后视同销售所得＝..1035（万元） 。 二、房地产开发企业代收费用的税务处理 （一）房地产开发企业代收费用需要缴纳营业税 按照营业税相关法规规定，房地产开发企业代收的价外费用需要缴纳营业税。 《中华人 民共和国营业税暂行条例》 （中华人民共和国国务院令第 540 号）第五条规定： “纳税人的营 业额为纳税人提供应税劳务、 转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费 用。 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》 （财政部国家税务总局第 52 号令）第十三 条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、 奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种 性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： 1、 由国务院或者财政部批准设立的政府性基金， 由国务院或者省级人民政府及其财政、 价格主管部门批准设立的行政事业性收费； 2、收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； 3、所收款项全额上缴财政。 凡价外费用，无论会计制度规定如何核算，均应并入营业额计算应纳税额。但是要注意 的一点是房地产开发企业代收的住房专项维修基金是免征营业税的。 国税发[2004]69 号文件规定：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基 金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房 专项维修基金资金所有权及使用的特殊性， 对房地产主管部门或其指定机构、 公积金管理中 心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。 因此，代收款项中，除了代收的住房专项维修基金外，其他一切代收款项应一并计入收 入额， 缴纳营业税。 并不用考虑谁出具票据及会计如何处理问题。 例如： 某房地产开发公司， 取得售房收入 1000 万元； 该县人民政府要求代收政府基金 50 万元； 代收住房专项维修基金 50 万元；代收取暖费 100 万元。则代收款项的营业额==1150 万元。 为了避免全额纳税， 开发企业可以设立或委托代理机构收取代收费用， 其营业税的计税 依据按照实际收取的报酬额纳税。国家税务总局《关于营业税若干问题的通知》 （国税发〔 号）第四条关于代理业营业额规定，代理业的营业额为纳税人从事代理业务向 委托方实际收取的报酬。 （二）房地产开发企业代收费用需要缴纳企业所得税 国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》 （国税 发〔2009〕31 号）第五条规定： “开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全 部价款，包括现金等价物以及其他经济利益。企业代有关部门和单位收取的各种基金、费用 和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入。未纳 入开发产品价内并由企业之外的其他部门、 单位收取并开具发票的， 可作为代收代缴款项进 行管理。 ” 国税发〔2009〕31 号第十六条规定： “企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设 备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。企业对纳入开发产品价内自 己收取的代收费用，在转付给委托单位时，也可以从收入中扣除。 ”也就是说代收代缴款项 是不做为收入的，所述的确认为销售收入的“代收款项”是开发产品价内或由开发企业开具 发票的。而由开发产品价内或由开发企业开具发票的代收款，其实并不是代收款。只不过是 会计上不做销售处理罢了。 基于以上法律依据， 房地产开发企业代收的各项费用是否需要缴纳企业所得税， 主要取 决于代收费用是以谁的名义收取。 如果不是由房地产开发企业开票收取的， 则不缴纳企业所 得税；如果由房地产开发企业开票收取的，则缴纳企业所得税，但在计算企业所得税时，对 纳入开发产品价内自己收取的代收费用，在转付给委托单位时，也可以从收入中扣除。 案例分析 某房地产开发公司， 取得售房收入 1000 万元； 该县人民政府要求代收政府基金 50 万元； 代收住房专项维修基金 50 万元；代收取暖费 100 万元。假设代收款项皆是“未纳入开发产 品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的， ”则该房地产开发公司企业所 得税的计税收入=1000 万元。 （三）房地产开发企业代收费用不需缴纳土地增值税。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定： “纳税人转让房地产所取得的收 入，包括货币收入、实物收入和其他收入： 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》 第五条规定： “条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 ”这 两条规定中也没有明确代收款项应作为收入处理。 财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》 （财税字〔1995〕 048 号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各 项费用， 如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的， 则可作为转让房地产所取}