在未签订拆迁协议的情况下，朱宏路机电市场西区的西安民颖仓储贸易公司的12间商铺遭到强拆，可未央宫街办称，事先得到该公司法人代表的口头同意。昨日下午，该公司法人代表韦建民以&公司财物被破坏&为由向公安未央分局未央宫派出所报案，警方已受理案件，并到现场拍照取证。至于是否立案，警方称，要等初步调查后方可决定。
　　韦建民说，未央宫街办聘请的评估公司对其公司资产评估的结果是180多万元，他并不认同这个评估结果，因此聘请了另一家评估公司进行评估，评估结果为1600多万元。
　　同一个评估对象，为何两家评估公司的评估结果会相差上千万元？对此，未央宫街道办事处办公室主任陈锋说，他们的评估公司是经过正规招标引进的具有资质的第三方评估机构。如果被拆迁方对于评估结果、评估环节等有异议，可以提出质疑，评估公司会进行补漏或复核。
　　&按理说，评估标准是统一的，评估结果应该相差不大。&陈锋说，至于两家评估公司评估结果差异巨大，应该由两家评估公司沟通。对于他们的评估公司做出的资产评估结果，他称不便透露。(记者赵国强)
编辑：手瓜
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新拆迁条例拟规定被征收人自选房产评估机构
[导读]在征收补偿中，被征收房屋能够补偿多少钱，评估机构在其中起着至关重要的作用。根据新条例，评估机构是由被征收人选定的，这有利于保障被征收人的权益。
【条文摘录】被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估机构由被征收人选定。被征收人选定房地产价格评估机构的具体办法由市、县级人民政府规定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位或者个人不得干预。【专家解读】高喜善（北京首佳房地产评估有限公司董事长）：在征收补偿中，被征收房屋能够补偿多少钱，评估机构在其中起着至关重要的作用。根据新条例，评估机构是由被征收人选定的，这有利于保障被征收人的权益。如果对评估价格不满意，被征收人可以提出复核，复核不满意还可以提出鉴定，评估不满意，被征收人就不会搬，按照征求意见稿，政府也不能强拆，最后必须由法院裁决，我们应该相信法律还是公正的。而目前的现状是，一些评估公司受到的干扰也不在少数。拆迁人雇评估公司，但是他希望补的钱少，拆得快，这就可能会对评估公司造成干扰。如果避免评估公司存在违规行为？建议由建设部门出台拆迁评估合同的示范文本，做到权利和义务的匹配，如果评估公司瞎评估、乱评估，可以采取多种措施进行管理，比如吊销营业执照，评估人员也可能会被取消职业资格。（本版稿件采写 本报记者 吴鹏 杨华云）建议：商铺估值应考虑租金收益专家认为，若故意或者过失压低评估价格，评估机构应承担责任按照征求意见稿的要求，被征收的房屋价值补偿“不低于市场价”，这一规定暗含的意思是，被征收房屋的价值，可以比市场价高。但是在操作中，民宅的价值可能相对容易评估，商铺的价值又如何界定？高喜善认为，被征收人的征收行为是被动的，既然是征收，就不应该比正常买卖和市场化的拆迁补偿低，不能让被征收人的利益受损失。“我想在评估时，要充分体现被征收房屋的价值。”对于民宅来说，在实际操作中，评估公司有市场比较法，同样的民宅要比较其周边相似的物业。但高喜善强调，评估的参考值有很多，比如地段、面积、装修情况等，所以不可能出现价格完全相同的两个房屋。对于商铺，在评估时也要将其收益考虑其中，可以将周边相似物业的租金考虑其中。高喜善举例说，比如买一个商铺，一年租金5万，与其相同的周边民宅市价为80万，这样评估的时候，就要考虑这一点，比如参考剩余的土地出让年限，租金是递增还是递减，这都需要估价判断，或许评估后这一商铺的评估价为100万。北京李晓斌律师事务所主任李晓斌还认为，应该促成评估机构的独立性和评估方法的科学性，同时加强其法律责任，应制订保证其独立、公平、公正、科学的原则和机制，同时也要适当展开司法监督，让这些机构独立承担民事责任。比方说，如果评估机构故意或者过失压低评估价格，就应该承担责任。北京上海大城市参照的案例多，误差不会大，但小地方可参照的案例少，可能会出现误差。评估机构可摇号投票确定专家称，若被征收人放弃选择评估机构时，需要有更细致办法按照征求意见稿要求，“房屋征收评估办法，由国务院住房城乡建设主管部门制定”，高喜善说，但这种被征收人确定评估机构的办法，在实际操作中，必然有一些问题需要明确。高喜善举例，在一些大的工程上，比如要修铁路，沿线涉及几家零散的被拆迁户，他们既不是在同一个乡，甚至不是同一个市，如何选定评估机构？再比如在评估机构的选择上，对有资质的机构抽签、摇号都相对容易，但是如果要投票，多少比例的人到场才可以保证投票的有效？高喜善认为，不大可能每一户都分别选定自己满意的评估机构，必须要有统一的标准和规范，比较有可能通过投票、摇号或者抽签的方式，来确定评估公司。另外，评估机构由被征收人确定，如果就是不想拆，被征收房屋的所有人就是不选则评估机构，那怎么办？所以需要政府制定各种情况，被拆迁人在什么情况下是选择放弃了自己选择评估机构的权利，这就需要更加细致的办法出台。
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商铺房产项目资产评估报告
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莱茵达置业股份有限公司拟收购嘉兴市嘉禾北京城商铺房产项目
莱茵达置业股份有限公司
拟收购嘉兴市嘉禾北京城商铺房产项目
资产评估报告
中通评报字〔20 13〕278 号
共四册 第四册
中通诚资产评估有限公司
二○一三年十一月七日
莱茵达置业股份有限公司拟收购嘉兴市嘉禾北京城商铺房产项目
关于评估说明使用范围的声明 1
企业关于进行资产评估有关事项的说明2
资产评估说明3
一、评估对象与评估范围说明3
二、资产核实情况总体说明3
三、评估技术说明4
四、评估结论及分析 17
莱茵达置业股份有限公司拟收购嘉兴市嘉禾北京城商铺房产项目
关于评估说明使用范围的声明
本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和
部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其它任
何单位和个人，不得见诸公开媒体。
莱茵达置业股份有限公司拟收购嘉兴市嘉禾北京城商铺房产项目
企业关于进行资产评估有关事项的说明
本部分是由委托方及产权持有者出具并提供，原文附后。
企业关于进行资产评估有关事项的说明
一、委托方、产权持有者概况
(一)委托方概况
名称：莱茵达置业股份有限公司( 以下简称“莱茵置业”)
住所：杭州市文三路535号莱茵达大厦
股票代码：000558
法定代表人：高继胜
注册资本：陆亿叁仟零贰拾陆万玖仟壹佰伍拾元
实收资本：陆亿叁仟零贰拾陆万玖仟壹佰伍拾元
公司类型：股份有限公司(上市)
经营范围：
许可经营项目：无
一般经营项目：房地产开发及经营；实业投资；房产租赁经营；家具、
日用杂品、建筑装饰材料、纺织原料、金属材料、化工原料（不含化学危险
品和易制毒品）的销售；物业管理；室内装饰工程的设计；仓储服务（不含
危险品）。（上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项
(二)产权持有者概况
名称：莱茵达控股集团有限公司( 以下简称“莱茵达控股”)
住所：杭州市西湖区文三路535号莱茵达大厦22楼
法定代表人：高继胜
注册资本：壹亿元
实收资本：壹亿元
公司类型：有限责任公司
经营范围：许可经营项目：停车服务（有效期至 日）。一般
经营项目：房地产开发经营；实业投资；燃料油（不含成品油），纺织原料，
建筑材料，金属材料，化工原料（不含危险品及易制毒品）的销售，物业管
理及仓储服务，计算机软件设计及系统集成工程；经营进出口业务。（上述经
营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项目。）
(三) 委托方与被评估单位的关系
莱茵达控股集团有限公司为莱茵达置业股份有限公司的母公司，为本次
经济行为的资产转让方。
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企业遇到拆迁，必然后给企业带来损失，那么损失如何计算？如何能让对方认可？又有哪些损失可以得到补偿？由海润京丰资产评估事务所为您解忧-拆迁损失补偿品牌。 北京海润京丰资产评估事务所(普通合伙)（简称海润京丰），是由财政部和北京市财政局共同授予资产评估资格的全国性专业评估公司。公司汇聚了大批行业精英，数十位法律、经济、会计、工程技术领域的高级专业人才，同时与国外著名评估机构及专业准则委员会保持着密切的合作关系。公司具备先进的评估方法和手段，完善高效的管理体系和服务团队，是一家集人才、技术、经验于一体的资深评估机构。目前公司设有知识产权部、中小企业评估部、大型企业评估部及业务审核部，我们的团队将一如既往的为广大客户提供一对一的免费咨询服务及专业的资产评估服务。 拆迁涉及企业的人、财、物，产、供、销，影响到方方面面，因此，对于经济体损失的评估也比较复杂。这不但关系到政府部门，开发商还涉及作为当事人的受损主体，因此，对于经济体拆迁对生产经营方面造成的损失，可以从三个阶段来考察，即：拆迁准备阶段、拆迁阶段和拆迁后恢复正常生产阶段。这三个阶段的损失可以一条曲线来表示，即从零开始逐渐上升（拆迁准备阶段），上升至最值（拆迁阶段），然后从最值逐渐下降至零（拆迁后生产恢复阶段）。
每个企业拆迁评估过程中都存在诸多问题，但又各不相同。想彻底解决问题就要从案情角度出发，认真分析影响企业评估的各个症结所在，才能更大限度的提高补偿，争取满意的拆迁补偿。随着我国城镇化进程的加快，大规模的房屋拆迁和企业拆迁持续一段时间，对于被拆迁企业主来说，最关心的莫过于怎样拿到合法的补偿，怎样能够获得更高的合法利益。
多数被拆迁企业不太重视企业拆迁评估，或不重视企业拆迁评估程序甚至不重视企业拆迁评估报告，这是大错特错的，也是启动法律程序维权过程中的重要事实依据。因此，重视并做好企业拆迁评估是企业主在拆迁过程中的首要任务。
上海企业搬迁费评估
上海工厂征地拆迁评估
上海停产停业损失评估
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武汉287平商铺被拆迁索偿3000万&李女士：我怎么成了钉子户?
& & &星视网
征地补偿，两个评估结果相差一倍，协商未果，地铁施工一拖再拖。给钱嫌少，给房不要，拆迁户状告政府。先予执行，保障的是谁的利益?敬请收看今日说法我怎么成了“钉子户”?
日上午9时，随着推土机隆隆的轰鸣声，武汉市江汉区的一处商铺被推倒，而这正是一位李女士的商铺，正在现场施工的是地铁工程，李女士因为不满一纸拆迁补偿协议和政府打起了官司，官司正在进行当中，可是她的商铺却被拆了，这是怎么回事呢?
日，武汉的李女士得知消息，她家的商铺被划进了政府拆迁征地范围，李女士的商铺位于武汉市江汉区香港路繁华地段，是一栋7层楼的底商，当时租给了一家银行做营业点。这间商铺面积287平方米，层高5米，是2001年李女士用110万买来的，因为地段好，十多年来一直被这家银行租用。
李女士和丈夫都是工薪阶层，正是靠着这间商铺每年几十万的租金她才负担的起儿子在国外留学的费用。就在房子被征收半年前，李女士刚刚和银行续签了三年约，租金每年63万。可现在房子要拆，银行不再履行合同搬到旁边去了，每年63万的租金也就落空了。为什么才建成15年的房子就非得要拆迁呢?
链接：http://www.tvxing.com/cctv/a/3.html
政府之所以要征用李女士商铺所在的这栋楼是因为修建地铁六号线的需要，地铁公司说，依照规划，这栋楼拆除后将作为地铁出入口和通风口，武汉地铁六号线计划2016年年底通车。作为武汉这样一个人口上千万，又有长江和汉江隔断的大都市，地铁的重要性不言而喻。
听说要建地铁，周边的房价水涨船高，看的李女士心里不是滋味，李女士期待政府能够给她一个合理的补偿价，但她失望了。政府给她家的商铺报价是1508万元，而李女士打听到，距离自己商铺700米远的一个已经售完的商业项目，1楼2楼一起卖两年前的成交价在7.8万元，相邻马路上在售的一楼商铺价格也可以参考，而售价已高达10万元每平方米。
按照这个价格来算，李女士觉得她家商铺287平米，再加上原来的装修费和租金的损失，总价应当在3000万元以上，为什么政府给出的报价和李女士调查的市场价相差如此悬殊呢?
李女士所在的这栋楼总共有94户住宅和三家底商，区政府解释，他们请专业的评估机构挨家挨户做出评估，评估机构给李女士家的商铺做出的评估价就是1508万。区政府也介绍，这个价格并非按照市场成交价测算出来的，而是根据商铺的租金收益来核算的，李女士的商铺是商业门面，在我国商业门面的法定使用权是40年，李女士的商铺已经使用了15年，还余下25年，按照25年租金加上装修损失等就是1508万。
事情至此，双方报价悬殊的原因找到了，李女士预估的3000万是根据相近商铺的市场交易价值来算的，政府请的评估机构是根据租金收益来算的。那么政府请的评估机构为什么不按照市场交易价格来算呢?根据规定，评估机构对房产估值评估有多种方法，最常见的是根据市场成交价，需要至少三个交易样本取平均值，如果没有成交价可参考，就根据房屋的租金收益来核算。
可李女士商铺所在的这条街自从修地铁的消息传出，就没有商铺出售，周边的房产中介向记者介绍，这条街地处繁华，房租高，没人愿意卖商铺。至于李女士提到的她家附近两年前已经卖完的项目和相隔一公里的底商，政府请的评估机构认为都不具有参考价值，所以他们只能根据商铺的收益来进行估算，而李女士则对此认为很不公平。
李女士不能理解的是，即使按租金收益，她家商铺是70年的产权，而并不是40年，已经过去15年，还余下55年，评估机构为什么只给算25年租金呢?
政府方面解释，李女士家的土地证写的是70年住宅用地，根本不是70年商业用地，按照我国法律，商业地产产权只能是40年，这应该是当年管理不规范留下的漏洞，现在按商铺进行评估，只能按40年计算。要是按照70年，就只能依照住宅价格，出来的结果更低。
对于政府找的评估机构，李女士认为明显偏向政府，为了给自己讨一个公道，她自己找了一家评估机构重新做了一份评估报告，按照这个评估报告的话价格绝对超过3000万，李女士认为这个估值是合理的。但这个结果，政府却并不认可。
政府的法律顾问告诉记者，选择拆迁补偿评估机构是严肃的法律过程，像李女士这样单方面选择的结果显然没有可信度，当初政府是让这栋楼全部97户业主投票从12家机构里选出的一家，最后由这家机构作出的评估，结果才是公平公正的。
政府解释成，当时投票时，通知李女士早上8点到，结果来晚了11点才到，所以没投票，然而根据法律规定，只要有半数以上的业主进行了现场投票，选出的评估机构就是合法的，评估机构所做的评估报告才能作为政府补偿的依据。
对此，李女士却说当初她没有收到投票的书面或者电话通知，因为政府当时是将通告贴到商铺外墙上的，而她很少去商铺，根本就不知道。等听其他业主说起，她连忙赶到了现场，可投票已经结束了，自己应当享有的权利被剥夺了，现在让她去接受别人投票选出来的评估机构，她怎能甘心?她坚持认为自己找的评估机构做的估值更可信!
李女士也表示，政府征收她家商铺修地铁，她是完全支持的，可政府也不能因此而损害她的个人利益，而政府方面却认为，他们是完全按照国家法律来办的。在双方价格无法谈拢的情况下，李女士提出了一个新方案，一种是货币补偿，一种就是置换新房子。因为香港路上没房源，政府在一处新建的保障房项目给她找了两处底商，估值1200万，另外加300万现金补差价，可政府给找的项目等李女士到现场一看，心就凉了。
小区的居民也抱怨，搬过来3年了，小区400多户，因为没有商业配套，生活很不方便。李女士对这个置换方案很不满意，之后区政府又给李女士找了几处铺面，她不是嫌弃地段不好，就是觉得刚开始挖地基不确定因素太大，都没有接受。
这样一来二去几个月的时间过去了，经过工作，这栋楼的其他96户业主先后搬走了，到了2014年元月份，这栋楼只剩下李女士一家没和政府达成协议，这栋楼也拆的只剩李女士家的残垣断壁，矗立在马路边。
由于始终无法达成协议，江汉区政府对李女士下达房屋征收补偿决定书，李女士不服便向武汉市政府申请行政复议，请求撤销江汉区政府的《房屋征收补偿决定》。被驳回后，去年10月8日，吴某、李某向武汉市中院提起行政诉讼，请求撤销武汉市政府的行政复议决定和江汉区政府作出的《房屋征收补偿决定》。
案件审理期间，江汉区政府以原告被征收房屋未能及时拆迁，致原定于2016年底完工的地铁6号线工程的实施受到严重影响，且该房屋存在严重安全隐患，影响市民出行安全等为由，向武汉市中院申请先予执行《房屋征收补偿决定》。同时，江汉区政府也按照法律的规定作出了书面承诺，并提供了在中国银行武汉江汉支行营业部征收专户账户账号，上面有余额为2.28亿元的款项作担保。
法院审理认为，地铁6号线三眼桥北站位于香港路与三眼桥北路交叉路口，涉讼房屋的征收工作已启动两年多，但由于被征收人要价过高，致征收工作无法完成，该地铁站点的建设严重滞后，周边老百姓的出行受到极大困扰，而且还影响到三眼桥北路东端约50米的范围内无法施工。经过讨论，法院同意了政府申请的先行执行。
目前，该案正在审理中。
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