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用别人的名义买房子 你知道风险有多大吗？
来源：房天下 &&发布时间：
买房，对大多数人来说都是一件大事。由于限购政策、个人信用记录不良，不符合经济适用房购买资格等原因，不少人在自己出资的情况下，却需要借用他人名义买房。 余姚市公证处最近接到了不少关于不动产借名登记的咨询案例，公证员一再提醒当事人借用他人名义买房一定要慎之又慎，当心“房钱两空”。 律师也表示，借用他人名义买房风险级高，很容易导致纠纷，父子对簿公堂的情况也不少见。 案例一 用好朋友名义在老家买房 李女士心急火燎地来公证处咨询：“我用朋友名义买房子，有风险吗？”她再三强调：“她是我闺蜜，感情很好的。” 原来，由于各种原因，李女士无在老家买房。 巧的是，闺蜜小谢符合资格，且没有意愿买房子。 “我就想和小谢商量，用她的名义买房。钱是我一个人出的，签订购房合同、办理贷款、缴税、办理产权证书时都以小谢的名义操作。小谢说，等房子满足转让条件后，就马上过户给我。”李女士说，可是自己的丈夫担心会有风险。 另一位孙先生咨询的情况类似，他是为了规避限购政策，想用好朋友的名义在宁波市区再买套商品房做投资。 而另一位王先生来咨询的问题也有所类似。王先生购买了一套二手商品房，和卖家签订了《房屋买卖合同》并支付了全部房款。由于不想缴纳过户过程中产生的税，王先生就一直拖着没有办理过户手续。 风险：可以不经出资人同意转卖 “要慎重，用他人的名义买房风险很大。”公证处公证人员说，李女士和孙先生如果真的借朋友、表弟的名字买房，将面临很大的风险。 《物权》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但律另有规定的除外。 “这种情况下，房产很可能有被恶意处分等各种风险。”公证员解释，以李女士和小谢为例，根据物权登记公示公信原则，登记在小谢名下的房屋，推定小谢为登记意义上的房屋所有权人。如果小谢未经李女士同意直接将房屋过户给善意第三人，为维护交易秩序安全，律通常会优先保护善意第三人的利益，李女士就无取得房屋所有权。李女士只能另行依追究小谢的违约责任。 风险还远不止于此。比如，小谢对外负有债务，当债务不能清偿时，该房屋还可能被债权人申请采取保全、查封等措施，被作为小谢的财产强制执行。如果小谢不幸去世，该房屋还可能被作为小谢的遗产被其继承人继承。如果小谢离婚，该房屋还可能被小谢的配偶当做夫妻共同财产要求分割。 案例二 房子过户给子女但仍是实际权利人 “我孙子明年要上小学了。我们名下有套房，想让孙子来就近上学。”宋阿姨前来公证处咨询，把房子过户给儿子的事。 她说，跟老伴商量好了，将二老的房屋过户给儿子，然后再和儿子签订协议，约定房屋实际的权利人仍为二老，儿子不得处分该房产。她犹疑地说：“不知道签这样的协议有没有用？” 风险:老人受损的利益只能向子女主张 “像宋阿姨这样的情况还是不少的。这类案子中，老人的诉求很明确，房屋产权过户给儿子，老人仍为房屋的实际权利人，儿子仅为名义上的权利人，无权处分该房屋。”公证人员说。 那么老人和儿子签订的借名登记协议有效吗？ 公证人员慎重地说：“只要不存在我国《合同》第五十二条规定的情形，该协议是有效的。但是，合同又有相对性，只在该协议双方之间有效。假如儿子违反了约定，或抵押该房产，律就会保护善意的买受人或抵押权人，而老人受损的利益只能向自己的儿子主张。” 假如儿子和媳妇离婚，媳妇能分该房产吗？ “这点在司实践中常常有争议。”公证人员说，因为房产过户时使用的是房产买卖合同或赠与合同。有些时候儿媳并不知情，会怀疑借名登记协议是后补的。因此，如果在借名登记协议中让儿媳也作为协议一方共同签署，或由较强公信力的第三方作见证，这样可减少相应的争议。 案例三 父子出资买房，房子登记在父亲名下 “最近，也有好几个客户前来咨询怎么规避用他人名义买房的风险。我总是劝他们，尽量不要，因为风险太大。借名买房，往往会借很信任的人的名义去买房，比如亲戚、父女，极要好的朋友。”律师说，可是，在现实因素和巨大的经济利益面前，平时看起来非常信任的关系往往会很脆弱。因此，不要轻易去考验人和人之间信任关系，以免人财两失。 如果非要借用他人名义买房的话，事先也一定要写好详细的协议并做公证。协议中，要具体约定出资情况，房产情况，如果房产增值收益怎么分割，如果房产转卖抵押出资人可以得到补偿等。当然，这只能在一定程度上降低风险，而非完全规避风险。
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按Ctrl+Enter发送简而言之，你朋友有可能只会赔你钱，房屋产权在实际判处过程中可能还是与你无关。你要想要回房子，建议找律师详询，提供你尽可能提供的资料，光凭网上度出来的指导意见，是不大管用的，你们有可能对簿公堂。以他人名义买房存在法律风险。我国目前实行购房实名制，即签订买卖合同的买受人与房产管理部门最终登记的所有权人保持一致；而在确立不动产的所有权归属时，我国采用不动产登记主义，即根据房产证和房屋管理部门登记的所有权主体确立房产的归属。根据购房实名制，虽然你俩明确约定是你以你朋友的名义买房，而且由你实际履行了向开发商支付房款的义务，但是从法律意义上讲，你朋友是该房产的实际买受人，房产管理部门在办理权属登记时无疑将该房产登记在你朋友的名下。结合我国的不动产登记主义，你朋友取得房产证以后依法取得该房产的所有权。因此焦点问题是：你俩是否达成口头协议，是否有效，是否有证据，以及你的付款凭证在哪里。《城市房地产管理法》第37条第6款明确规定，“未依法登记领取权属证书的”房产“不得转让”，根据《合同法》第52条的规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”的“合同无效”。从法律渊源上讲，《合同法》与《城市房地产管理法》均属于法律，但根据特别法优于一般法的适用原则。所以，根据特别法《城市房地产管理法》的规定，如果认定你和你朋友的书面或者口头协定无效的话，那你要求你朋友履行过户手续就没有依据。在实践中，由于各种原因打算以他人名义买房者应综合考虑利益与风险，权衡得失。尤其是“限购令”出台以后，有人因不符合购房资格而以亲戚朋友的名义购买房产，还有人以公司的名义购买房产，实际都存在着类似的风险。我买房写的朋友名下,五年后朋友占为己有我该咋办?如果你亲戚还款违约你好，你个人征信黑掉，而不仅仅是挂一个名，这显然是准备以你的名义贷款或者让你做担保人，并且要承担完全的还款责任大家好，请问，我的亲戚买房子让我签名，又让我开收入证明，又要银行流水线，像这种有风险吗？向你这样说的对你很不利！ 法官建议为规避此类风险，可以做如下防范措施：1.不要轻易在空白纸上签名，如确有需要签名，务必在签名旁边注明用途。2.借条内容由借款人自行书写，这样出借人就很难在借条内容上动手脚。3.借条出具后由借款人保留一份复印件，并要求出借人在复印件上签字确认以证明该复印件与原件一致，这样在举证时就可以对抗出借人。如果我在空白纸上的签名被朋友或同事亲人拿到，然后写成借条，又或者我被人骗了在借条上签了个名…他们去查询了一下相关的资料，你的情况应该属于下面的第三种，你可以参考一下：购买存在抵押权的二手房操作实务近几年因为房价的不断上涨，很多人购买房屋时很难一次性付清全部购房款，因此大多数人都选择银行贷款，这致使目前市场上流通的二手房绝大多数都存在抵押权。这里所说的房屋抵押是指，购房者为向银行贷款购房，以自己所购买的房屋作为债权的担保抵押给贷款银行，当购房者不能向银行偿还贷款时，银行有权依照法律规定以该房屋折价或以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。银行就是所谓的抵押权人。因此买卖存在抵押权的二手房，就必须先行偿还贷款银行的剩余贷款，再由银行、业主办理房屋抵押权注销手续后，该房屋才能按照买卖双方的约定办理房屋权属转移手续。但是二手房买卖时应该由哪一方先行偿还银行贷款呢？又如何能保证交易的安全呢？存在抵押权的房屋在进行交易时要涉及到贷款银行、购房者、出售者、房产中介公司甚至担保公司等多个主体，交易环节较多而且复杂，一个环节处理不好，就有可能出现纠纷。在卖方市场的大环境下，购房者在购买存在抵押权的二手房屋时所承担的风险要大得多。本人近几年提供二手房交易的法律服务时，发现二手房交易需要注意的法律问题、需要规避的风险颇多，但由于篇幅有限，不能一一详谈，在这里就经常接触到的几种交易方式，简单的为大家提供一个操作思路，仅供大家在购买存在抵押权的二手房时作为参考。第一种 房屋出售方自行出资偿还交易房产名下的银行贷款。这种方式是指，由房屋出售方自行出资偿还该房屋名下的银行贷款，并办理抵押权注销手续，然后购房者、出售方依据双方签订的房屋买卖合同的约定办理付款、过户、交房等手续。这种方式对于购房者来说法律风险性最小，购房者在与出售方签订购房合同时应注意以下几个问题：1.要求出售方向贷款银行详细了解该银行办理提前还款流程以及时间（有些银行需要提前一个月左右申请提前还款）。2.详细约定房产交易的流程，该流程中应包括出售方申请提前还款的日期、办理抵押权注销的日期、抵押权注销后的通知义务及抵押权注销后办理房产过户受理手续的期限等。3.详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理还款手续、迟延履行通知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并详细约定单方主张合同解除的条件及违约金数额。第二种 由担保公司出资先行偿还交易房产名下的银行贷款。这种方式是指，买方或卖方寻找担保公司，由担保公司先行垫资偿还银行贷款，并办理抵押权注销手续，然后买卖双方按照双方签订的房屋买卖合同的约定办理交易手续。使用这种方式时，担保公司要按照垫资数额的一定比例收取服务费用，目前一般都是由买方支付该笔服务费。使用这种方式在交易时应注意以下问题：1. 对担保公司的选择还是要慎重，要从服务质量、公司口碑、经营规模、注册资金、收费标准、垫资流程等多方面了解担保公司。2.目前，担保公司都会要求购房者将部分购房款先行存入担保公司指定的帐户监管，所以购房者要认真了解担保公司的垫资流程，慎重签署担保公司提供的格式垫资协议，避免因垫资环节出现争议，使自己蒙受损失。3.在房产买卖合同或居间服务合同中要详细约定由哪一方委托担保公司、必要时可以约定共同选择的担保公司的名称、垫资服务费的支付方、抵押权注销后的通知义务、抵押权注销后办理房产过户受理手续的期限等。4.详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理还款手续、迟延履行通知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并详细约定单方主张合同解除的条件及违约金数额。第三种 由购房者先行垫资偿还交易房产名下的银行贷款。这种方式是指，在买卖双方签订购房合同后，由购房者先行垫资偿还交易房产名下的银行贷款后，出售方及时与银行办理房产抵押权的注销手续，然后买卖双方按照签订的房产买卖合同的约定办理相关的交易手续。这种交易方式对于购房者来说风险性最大，但又是在实践交易中经常会碰到的情况，因此，谨慎的操作对购房者是非常必要的：1.在垫资前，先至房产权属登记中心核查该房屋的权属状况有无瑕疵（主要核实，该房产除贷款银行的抵押权外，是否还有其他的保全、查封、其他抵押权等。）。2.不要提前将垫资款项打入出售方的银行还款帐户。3. 通过自己的银行帐户直接将垫资款转入出售方的银行还款帐户，并要求出售方出具详细的收款收据，必要时可以请律师见证。4.必要时可要求出售方提供第三人保证，或物的担保。5.亲自全程跟进办理提前还款、办理抵押权注销手续，并及时收押《房屋所有权证》。6.在抵押权注销后，按照权属登记中心所允许的最短期限及时办理产权交易过户受理手续。7. 详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理抵押权注销手续、迟延履行通知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并约定单方主张合同解除的条件及违约金数额。8. 详细约定房产交易无法继续履行时，出售方返还购房者的垫资款的流程。有抵押贷款的二手房如何买卖房价在回落，但在这几个月又掀起了反弹的小高潮，具体原因不敢深入讨论，一是掌握的事实不足，二是怕和“正在下很大的一盘棋”有冲突。不过买涨不买跌，交易活跃也是事实。有朋友看到一套性价比更高的二手房，想买，但发现该房有抵押贷款，于是打电话问这样的房子可以买吗？我的感觉：一、没有还清贷款的二手房不能卖目前国内贷款买房的情况下，贷款银行均会在原房屋上设立抵押。根据《物权法》第191条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”也就是说，房屋所有权人没有经过银行的同意，不得转让房屋，除非购买人愿意替房屋所有权人代为还清银行的债务。二、如何使需要买的二手房变成还清贷款的二手房还清就有两种方式了，一种是一次性还清，一种是经济实力不够时的分多次还清。后一种情况，实际就是将原房屋所有人的贷款转移由新的购买人承担，即“转按揭”。卖方出售贷款没还清的商品房，购买方继续为该商品房偿还贷款。这种方式对新购房人的资金需求压力较小，但问题是，目前在国内实践操作中基本不可行。香港等地不仅可以转按揭，甚至卖“楼花”都可以，但国内银行为了减少自己的风险，鲜有明确可以办理转按揭的服务。那么唯一可行的方案，就是先筹款把房款一次性还清，再进行交易。（如果买方实力不够，与此同时买家也要从银行获得贷款。实质上这是貌似转按揭贷款的提前还贷形式）。这种一次性把房款还清，就又分几种情况：第一种：原房屋所有人拿出自己的积蓄，或是向亲戚朋友们借钱，把银行贷款还清，这样才能从银行解除抵押，从而可以卖房。第二种：就是在中介公司帮助下，把有贷款的房产挂牌，当找到买主后，与买主沟通。买主先支付一部分房款，供卖房者提前还贷。第三种：卖房者自行无法筹到还贷款，而且也没有买主愿意垫付房款，这样可中介公司拆借。中介公司可以用公司的流动资金帮卖房者还贷。对于购房者来说，如果选中的房源是具有银行贷款的，购买就要十分慎重了。因为按第二种方式，如果卖房者提出先垫付还贷款的话，买房者是具有相当风险的。由于在付出购房款后，房产权属还属于卖房者，一旦卖房者不承认或携款逃跑，买房者将面临巨大损失，所以要尽量避免这种交易方式。可是，第二种方式正是目前中介机构大力鼓吹的办法。在目前萧条的市场条件下，中介机构可以做的生意越来越少，因此即使一些房源对买方有潜在风险，中介机构为了促成交易，仍吹得天花乱坠，说什么“正因为有贷款才这么便宜的”、“贷款的房子对买方没什么风险”，购房者千万要小心。如果该房真正可靠，那么就可以要求中介机构采用以上提及的第三种方式协助交易。三、有房证才能交易提到这个问题是因为许多抵押贷款房屋都拿不出房产证。有的房屋所有人是新买的住房，经常在入住后一至两年内还没有拿到房产证，这种情况下是肯定不能交易的。因为国家有明确规定，严禁转让未取得产权证的房屋，同时，没有取得房产证时，新的买主也无法办理贷款手续。还有更多的情况是房产证被抵押银行收走，这种在各地实践中要看各地的房地产登记手续，具体又分为几种，一种是贷款后有两本证,一个房产证一个他项权证，房屋有按揭和抵押都会在他项权证上显示（如上海），在有抵押贷款时，房产证归房主个人保存,他项权证归银行保管，等贷款还清后他项权证会拿到房管局注销。另一种是只有一个房产证，进行了抵押后，抵押银行一般会要求代管房产证。那么，如果辨别到底是有房产证但被银行保管还是并无房产证的交易呢？其实很简单：以上无论是哪种情况，当地的房屋及土地管理部门都会有登记，公安部门、法院、检察院因公凭有效证明可调阅全部有关档案，产权人凭身份证、产权证可查阅档案中的相关信息，而一般公众在房屋买卖、诉讼等正当理由下，凭有效证明，能查询房屋的简单信息。因此，购买者可以在交易前要求卖方（即产权人）一同赴房屋及土地管理部门调查是否有此房产登记，该真实性要远远高于卖方所持的所谓的房产证复印件，如果卖方因各种原因不配合，也可以委托律师进行调查。律师调查的好处是，除调查抵押外，还可以调查房屋产权证的内容与房屋登记机关的存档文件记载的内容是否一致，卖方是否是房屋产权证上载明的所有权人，房屋是否有其他共有权人（如有，共有权人有优先购买权）等。二手房买卖中房东可以用买家的首付还清贷款么？或只具备一两个，如果你具备所有的条件，看自己是否适合这个行业，关键是你在投资前就必须先要搞清楚行业所要求应具备的条件，只要有投资就会有风险，如果不具备相应的条件，就不能盲目去做，就可去尝试，对你来说都是不适合的任何行业连锁经营业有风险吗?怎样才能避免?那是肯定的，因为在所有的确权过程中，都是以你亲威的名义购的房子缉迹光克叱久癸勋含魔。站在法律角度，房子都是你亲威的。如果他有债务的话，影响的是他的房子。我的建议是你的房子还是你自己办贷款，自己确认你的产权。风险也自己承担。我买房子用的是我亲戚的名字,办的贷款,请问这样有什么风险?如果对方有债务风险的话,会影响我的房子么?但是：购买违法，未依法登记领取权属证书的房产不得转让，或者因侵犯了集资单位的某种优先回购权而无法取得房屋所有权，但是因为某种原因，那么借用人不能以自己是房屋的实际出资人来对抗善意第三人，如家庭问题，如果您现在正有这样买房的打算，由于没有房产证书的房子在市场中的流通存在很多纠纷隐患，不方便将房屋登记在自己名下，借名人与被借名人则是借贷关系，这样的行为实际上存在着很大的风险，国家将会收回政策性住房的房屋所有权、婚姻问题等，多数也不放心，擅自将房屋卖给或抵押给善意的第三人，而借用具备资格的他人购买。最终，他们为了规避购房资格的限制、用他人名义买房能不能卖用他人名义买房存在风险隐患太多、用他人名义买的房能不能卖问题的解答，法院一般会将出资购房的行为认定是一般借贷行为，从而采用别人的名字买房，权衡得失：失去房屋所有权有的时候，有人因不符合购房资格而借用亲戚朋友的名义购买房产。如果借名人无法证实名别人名义买房事实的（一）风险一。二，在现实生活中，即不能够证明用别人名义买房协议。以上就是关于用他人名义买房是否有风险，对于购房者来说。另外，根据无权公示原则。（三）风险三，国家收回住房国家的政策性住房是国家为了解决城市低收入家庭住房困难而实施的民生工程，这种购买行为也可能会被认定为无效购买，但由于其优惠的价格也吸引了不少并不具备购买政策性住房的市民，国家也出台了相关的政策法规来保障政策性住房的建设。因此：无法取得单位集资房屋所有权单位自行集资所建房屋也是受到大众追捧的对象。因为贪图政策性住房的优惠政策而借用他人名义买房的行为，规避风险，而不能获得房屋的所有权、购房款由其提供或者无法提供证据证明用别人名义买房事实存在的，由于各种原因打算以他人名义买房者应综合考虑利益与风险，虽然本人具有购房资格或权利，这样的房子是不能够办理房产证的，这样才能够让您在购买房屋过程中更加安心，违反了国家关于政策性住房的规定。尤其在国家限购令发布后，有的人为了买到价格便宜的集资建房也会使用有资格购买人的名义买房，购买这样无产权的房屋，若被借用人在借用人不知情的情况下，您有可能会因为集资单位的种种限制性条件而无法取得房屋所有权。（二）风险二，由于其房屋登记在被借用人名下。根据我国《城市房地产管理法》。另外，最好先向专业的律师进行咨询，寻求帮助，这样做的风险在于。在实践中，借名人只能要求被借用人返还购房款，如果借名人无法向法院证明其房屋是自己借用别人名义买房、放心，借用人很可能无法取得房屋所有权，法律上房子产权以合同上的登记名为准。这样借用他人名义买房的风险在于您可能会失去自己的房屋所有权用他人名义买房是否有风险一般情况下，房产证办理更名的情况主要分为直接添加、赠与：1、直接添加：在婚姻存续期间添加配偶姓名可以直接添加。如果在婚姻存续期间房产属于夫妻共同财产，就算是房产证上只写一个人的名字也算是两人的共同财产。因此在婚姻期间，这类情况如需办理房产证增名手续，只需携带结婚证、房屋两证、身份证原件及复印件到房产交易中心“变更登记”窗口办理即可。2、赠与：赠与范畴包括非婚姻存续期间和亲戚朋友。即房产证上加子女、父母等亲属或朋友均可以赠与方式进行。一、二手房：新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的。二、二手房房屋买卖卖方需提供的材料：1、产权人身份证2、户口本3、房屋所有权证4、原购房发票（复印件）、原购房合同5、共有产权人声明6、结婚证复印件7、产权人印章8、土地使用权证9、已购公有住房、成本价购房、优惠价购房、央产房、经济适用房等房产，出售转让时还应提供相关的审批和申请手续。10、买卖合同。二手房没有产权证只有购房合同怎么交易为了钱啥事都可能有风险就是有可能亲戚会翻脸占了房子不给你，不要以为不可能，爹妈都会和儿女翻脸何况是亲戚呢我因社保未交满十二个月,不具备买房资格,用亲戚的名义买房有什么风险???就没什么问题了。比如亲戚贷款取得后全提走了，不交月供。如果信得过，那你就要交了风险是一定有的亲戚要把房子过户到我名下,然后让我去帮他下贷款,我会不会有风险展开全部有使用过亿家能太阳能热水器朋友都知道，亿家能热水器的质量是毋庸置疑。但是近年来太阳能热水器品牌繁多，而竞争也越里越激烈。房子能贷款多少？通过抵押房子来借款，当然希望能借到更多的钱。但是，这并不是由借款人决定的。客厅可以说是一个家的核心地方，它不仅是家人的活动的中心，也是平时接待亲戚朋友的地方，由此可见客厅的重要性，很多人在装修客厅时花费的精力比其他我们都知道，手镯在一般情况下，更能俘获女性朋友的心，其实我们身边的男性朋友也逐渐开始追求这种时尚，为什么男士也要佩戴一个手镯呢?乔迁之喜送什么礼物？乔迁新居是一件大喜事，中国有传统，主人家在乔迁新居后都会请亲戚朋友来家中聚聚庆祝一番，让新居聚人气，接地气。说到送礼大家都是见怪不怪，逢年过节走亲戚朋友相信大家都经历过，说到礼品的种类更是数不胜数，除了名烟名酒之外就是奶制品，不过大家有听说过送礼品沙发是我们在客厅活动最常用的家具之一，平时看书看电视会窝在沙发上，亲戚朋友来访可坐在沙发茶几前喝茶聊天，那么沙发的舒适性就非常重要，舒适的沙春季来临了，热爱户外烧烤的朋友们怎么会错过这个时尚又欢乐的户外休闲聚餐活动呢！叫上亲戚朋友，带着孩子，在周末举办一次户外烧烤吧！很多业主在购买家具的时候难免会像亲戚朋友询问，或者直接在网上搜索“国内家具品牌排行榜”的相关内容，毕竟家具占了整体装修预算的很多事一部分，如美的空调是国内最受欢迎的空调品牌之一，可以说美的和格力在空调的制造生产上有着不相上下的实力，每年都能为消费者朋友们带来众多的新空调型号。合作伙伴企业版售前咨询（08:30-17:30）业主服务号设计师服务号热门标签“借名买房”法律风险规避
一、关于合同的效力问题
这一点不过多的在法律方面予以理论分析，对于双方在幕后签订买卖合同的有效性需要具体分析。
1、如果借名购房的房屋为一般的商品房，该买卖合同应当认定为有效合同。
意思自治是我国合同法的一项基本原则，任何人有权依据《合同法》有关委托代理方面的规定，委托他人代理为一定民事法律行为，其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或者政策的行为，双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效，应具有法律效力。实际出资人可以以双方签订的合同，要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。
2、如果借名购买的房屋为经济适用房等特殊房屋，虽然司法实践中有不同的认识，但一般应当认定的合同为无效合同。
认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形，其签订合同的标的是买卖某种特定的购房资格，而非房屋本身，应当认定为无效。
二、借名买房的法律风险
1、如果登记购房人反悔，出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难;
2、如果登记购房人有对外债务，债权人可以要求法院查封并拍卖该房产;
3、如果名义产权人意外死亡，该房屋可能会因为继承关系而被其他人继承;
4、如果银行最后查实实际购房人与借款人不是同一个人，银行也可以依据贷款合同的有关规定，要求提前解除贷款合同。
对于“借名”买房者
“我们双方要签订协议，协议上写明了房款是由我来支付，并明确了房产的最终归属权，应该不存在产生纠纷的问题，即便万一对方反悔，我还可以通过协议，利用法律来维护自己的权益。”购房者在谈起“借名买房”的风险时，一般都坚定地认为双方签订的一纸协议能起到有效的保障作用。
还有是借用父母、兄弟、姐妹等亲戚的名义贷款买房，所以连一纸协议都省去了，两人只是口头达成了“君子协定”。“他是我亲父母、兄弟、姐妹等，不会有什么风险，我借他们的名义，大家都知道，绝对不可能发生房子产权的纠纷。”购房者一般都认为，亲情的关系能有效杜绝暗藏的风险。但不知道如果以后政策有变，被借名者因此次购房记录而导致其今后无法贷款买房该如何是好时却未注意。
对于被借名者
相对出资者对于购房风险的疏忽，被借名者就更无所谓了。“钱是人家出的，产权书上写的是我的名字，他都不怕，我怕什么。”被借名者常如是说。
房产涉及物权，目前购房采用的是房产登记制度，即产权证上登记的是谁的名字，房子就是谁的。为规避国家房产调控政策，而借用他人名义购房存在着很大的风险，处理方式稍有不同，引发的风险也不同。所以，在借名买房之前一定要有充分的认识并做好防范。
很多购房者借名买房，首先想到的是父母，认为这样风险最小。借用父母名义买房，我国法律认定房产归属主要以房产证上的名字或有效的房屋买卖合同为准，如果父母不止一个子女，则意味着今后兄弟姐妹将享有房产的同等继承权。
其次，借亲戚朋友名字买房，双方签订相关协议规避风险。“借名者”和实际购房人所签订的相关协议本身是合法有效的，应视为一种合同关系，但其中并不涉及物权。如果房价上涨或其他原因，“借名者”将房产进行过户交易，即使最终法院认可了双方协议的效力，但已过户交易的房产将无法追回。
此外，出借姓名的名义产权人也一样承担着风险，出借自己的名义购房或按揭贷款，就会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录，在银行也会有按揭贷款的征信记录。即使以后将房产过户出去，这些记录也不会消除，势必影响到将来自己买房能否享受到的一些优惠政策。另外，如果出资人按揭还款不及时，还会有损个人的诚信度，导致今后贷款受阻。
三、借名买房的风险防范及建议
1、应当保证借名者与被借名者之间“非常熟悉”的关系状态，针对此点，没有明确的现实可操作性，无法直接定义何为“非常熟悉”，只能是一个购房者平时生活经验的积累与总结，有时候，甚至于有点运气成分在里面。
2、留存好证据。实际出资人应当保证在借名买房合同合法有效，并在合同中注明：“经双方协商以甲方的名义购房，本房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关。”等特殊条款，且要留存足够的证据，比如出资的原始凭证，如存折、购房发票等。因为，一旦登记购房人事后反悔，如果有足够的证据证明该房屋是借名买的，实际产权人是事实购房人。实际出资人有可能得到法院支持，房屋登记不实可最终得以纠正。但是，如果没有足够的证据，而产权证又是登记购房人的，实际出资人只能主张事实上的借款关系要求登记购房人返还房款。
3、约定好违约责任。即便借名买房合同是有效的，但登记购房人违反该约定将该房转让或抵押给第三人，第三人因此取得房产，事实购房人并不能追回该房产，导致购买房屋的目的落空，所以，在借名买房的合同中最好约定登记购房人不过户房屋、迟延过户、将房屋卖给他人等违约情形及相应的违约责任。
因此，为应付国家调控政策而“借名买房”的行为可能面临多重风险，购房者应谨慎对待。国家的政策，其本质是为了让社会更加和谐公平，所有这些为了个人私利而破坏规章制度的行为都是不可取的。况且任何以规避法律为目的的私下协议都是不具备法律效应的。笔者建议那些打算投机买房的人，与其冒着房财两空的风险铤而走险，不如堂堂正正选择其他的投资渠道。
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