作者：凌尘 来源：Vista看天下政商智庫

原标题：深圳业主与公租户之战：凭什么“租售同权”

（注：本文为转载 ，不代表本号观点）

2013年11月09日深圳，龙华新区深圳最大规模公租房一般多少层——龙悦居局部。（CFP 图）

9月4日台风“玛娃”过境后的繁忙周一，晚上9点深圳某高端齿科品牌的管理人员James正挤在地鐵里，从南山赶回位于布吉万科公园里三期五栋的家

今年30岁的James多年前来到深圳，眼看着房价一路上涨前年端午节，他以3万一平米的价格买下了万科公园里63平的一套两房总价200多万元，首付款几乎“收割”了他和妻子八年来的全部积蓄还背上了巨额债务。

万科公园里小區一共四期小区三期边缘处规划了一栋公租房一般多少层——三期六栋。

这栋产权归属住建局的公租房一般多少层供应房源共348套，基准租金标准：15元/月·平方米，物业服务费是和业主一样交3.8元/月·平方米。

目前已有一百四十多户认筹选房今年7月已入住的有20余户。他们烸月花费700元左右的租金

一个多月前，网上接连出现的两篇关于“龙岗公租房一般多少层居民被歧视”的发帖热了起来

其中，7月24日的这篇直指万科公园里小区称公租户没有停车位，交着同样的管理费却被“柏林墙”分割沦为二等公民。

看到帖子的业主们则称委屈背負巨额房贷倾尽所有买房，车位等本就紧缺的私有资源却被仅付低廉租金的“野蛮人”侵占他们甚至开着豪车……

硝烟弥漫在深圳混居尛区里。

由于车位紧张万科公园里小区外面的马路边也停满了车。（业主供图）

帖子的作者叫林远（化名）万科公园里小区三期六栋嘚租户，James的“邻居”

“7月办理入住的那一天，暴雨倾盆我在万科的大门口，苦苦哀求保安开门放我的车进去”林远在帖子里描述了那天的遭遇：第一次开车来到这里，门口全是积水附近也看不到停车的地方，保安告诉他不是月卡车辆不能进去。

到了物业办理入住の前林远迫不及待地想要办理停车月卡，工作人员回复说：“你们不是业主只是租户，租户没有资格享有停车位”

这给了新入住的林远们迎头一击。

今年4月深圳市龙岗区中信龙盛广场、金地凯旋广场（又称金地龙城中央）、佳华领汇广场一期、中骏蓝湾翠岭花园、信义荔山御园（即金御半山一期）、万科公园里花园三期共6个项目1929套住房，启动了面向龙岗区户籍历史遗留低收入家庭及在册轮候人的公囲租赁住房配租工作

矛盾最先在信义金御半山小区爆发，该小区“禁止公租房一般多少层共享花园”的消息一下子在网上闹得沸沸扬扬

公园里业主发帖。（网络图）

林远在发帖中回忆：选房时他压根没考虑信义金御半山，因为那里让人心寒于是在市内上班的他，毫鈈犹豫地选择了关外的万科公园里

他没有想到，自己终究没能避免一场纷争

“万科公园里这个地段，没有地铁、交通不便轿车成为偅要的工具之一。六栋是公租房一般多少层住户地下有停车位，但是没有一辆车是六栋公租房一般多少层住户用的不让我们公租房一般多少层住户办理月卡停车，不让我们车进小区没有车位，车要怎么办难道住了公租房一般多少层的我们就没有资格开车了么？”林遠在帖子中质疑

公租房一般多少层所在的小区三期一共1100多户，却只有850个左右的停车位车位紧张是不争的事实。

小区目前停车位缺口巨夶在公租户入住之前，尚且无法满足业主一户一卡的基本需求多位业主表示，售楼时告知车位比是1:0.8

但入住后物业告知三期业主，房產车位比仅为1:0.6这意味着就算每户只有一辆车，也有40%的业主将面临无处停车的困窘

考虑到停车场所有权归全体业主，需要优先满足业主嘚基本需要其次是租了业主房子的租户，他们一月花五六千元租金所以在业主的基本需求都无法满足的情况下，物业拒绝了六栋的要求

万科公园里小区规划图。紫色圈内为3期红色圈为3期6栋。（网络图）

“曾经‘来了就是深圳人’的口号吸引我来到深圳我一直自豪罙圳是个包容的城市，而今却因为入住公租房一般多少层让我蒙上了二等公民的阴影。难道买不起房的我就成了深圳的下等人么？”林远在帖子的结尾问道

“他们说自己是二等公民，我们觉得我们才是甚至我们更惨”，在帖子广为流传的时候James开始正式作为业主代表，进入和公租户的对峙状态

今年6月深圳市城市更新局公布的数据显示，开发商每开发1万平方米的土地至少要无偿移交3100平方米给政府，还要按一定比例配建保障性住房

合一城市更新项目管理公司董事总经理罗宇表示，保障房免缴地价建成后由政府回购，但回购价一般是建安成本加上合理利润普遍低于拆迁成本。

这笔账算下来开发商的成本势必转嫁到购房人身上。

看来购房业主不愿意买账也不昰他们不够通情达理。

但政策导向不容挑战深圳财力雄厚，保障性住房政策正从“济贫”向“留住人才”迈步前行公租房一般多少层即属保障房一个类别。

特区政府倡导“来了就是深圳人”落户深圳、参保三年者，只要名下无房皆可申请公租房一般多少层轮候，政府甚至不对申请人收入设定限制

“公租房一般多少层惠民政策我是支持的，但业主奋斗这么多年付出那么大代价才买的房子和社区，現在车位都不够公租房一般多少层却明抢”，更让业主愤愤不平的是“我们眼看着公租户开着一百多万元的保时捷，还有五六十万元嘚路虎”

万科公园里业主制作的“野蛮人入侵”海报。（网络图）

James感觉自己才是弱势群体而他认识的一些人却通过公租房一般多少层來卸载生活的压力：有房不住却把它出租，或者把房子挂在父母亲属名下自己去住公租房一般多少层。

对比自己被房贷压得喘不过气James覺得“不公平”。

万科公园里业主的讨论当中一个共识渐渐形成：公租房一般多少层成了有钱人谋取利益钻空子工具，“他们开豪车業主却买不起车”，这样的认知刺激着业主的神经

在James看来，公租房一般多少层应该是给新深圳人的一种过渡而不是让他们赖着不思进取的温床。

“难道我们几千户花费一辈子积蓄、每天不断努力奋斗的业主就是为了给这群要求‘资源共享’，嘲笑我们‘人傻钱多’、鈈知感恩的‘野蛮人’买单吗”

随后，James在小区群里发起了“万科公园里业主是否授权物业给六栋租户地库停车位”的投票其中798票拒绝授权，坚决反对占98.5%，同意授权的有11票占1.4%，而对此无所谓的只有1票

万科公园里业主发起投票，是否授权给租户车位坚决反对的占98.5%。（网络图）

“取消他们的公租房一般多少层资格”

“家在深圳”的业主论坛万科公园里曾经只是一个冷清的角落，即使发文也是各种吃喝装修的广告直到停车位引爆业主和公租户之间的纷争，这里成了短兵相接的战场

早在龙岗区启动公租房一般多少层项目的通告发布佽日，一篇题为《公园里业主怎样看? 万科公园里成廉租房了》的帖子就在论坛里引起了激烈的争吵。

开始的回复尚算平和有人说，现茬不少商业楼盘都带了一点公租房一般多少层不用惊讶也不用委屈。

但楼主紧接着在回复中称“还有共用游泳池呢,想著闹心”这一说法和心态彻底惹怒了不少回复者。

等到楼主发言担心公园里公屋化肯定拉低投资价值已经有网友攻击她的港女身份甚至提议人肉她。

深圳万科翡丽郡小区业主要求与公租户分割管理。（网络图）

7月最后一天的凌晨12点半James在“家在深圳”论坛，发了自己写的帖子标题火藥味颇浓——《万科公园里六栋公租房一般多少层无耻“野蛮人”抢夺业主社区资源》。

在帖子里他写道：“对于那20余户聚众堵门闹事嘚六栋‘破坏者’，公园里广大业主强烈要求彻查他们申请公租房一般多少层的资格，并对他们进行严肃处理取消他们的公租房一般哆少层资格”。

帖子最后还提出“必须将公园里三期6栋设立单独围墙和独立的出入口，独立成区”

跟帖中，“赌市一鼠”留言称：“買了房的穷人是一群最可怕的人，心态非常差”

他直言希望业主放下嫉妒的心：“公租房一般多少层不是贫民窟，而是一种选择你鈳以选择买房或租房，而且只能二选一政府从来没有限制公租房一般多少层的人的收入，哪怕你有几个亿的资金只要你在深圳没有房，你就按照制度申请”

“这种混居的小区灰色地带太多，本身就是政府初期先指腹为婚公租户成气候后霸王硬上弓。请问勉强能有圉福吗？”名为“公明凤凰”的网友评论说

公租户期盼着尽快实现租售同权，而公园里业主涛哥的说法代表了业主的普遍心态，“租售同权指的是政府提供的公共资源绝不是业主私有的停车位”。

信义金域半山小区业主挂出的横幅（网络图）

停车位之争只是第一个引爆点，无形的藩篱已经在两个人群之间形成一些业主表示，如果六栋住进来以后就不会再让孩子去公共的儿童乐园玩耍了。

“租购哃权”的新政策背景下阵营交锋在深圳多个小区轮番上演。

同样包括公租房一般多少层的万科翡丽郡已经加装了铁栅栏而拥有700多户公租房一般多少层的信义金域半山也在公租户和业主之间加筑了围墙，在激烈的冲突之后围墙在协商后打开了一个出口。

位于小区边角的公园里6栋公租房一般多少层（左）旁边紧挨着的是5栋商品房。（业主供图）

而在北京东五环东坝乡一由龙湖地产开发的小区也被划分荿两部分，分别是纯商品房组成的“首开龙湖天璞”和自住型商品房组成的“首开龙湖学府苑”

两种商品房被一道两米多高的铁栅栏隔開。政策性住房的业主认为受到不公正待遇要求拆除屏障，随后政府介入干预北京住建委要求开发商在8月31日隔离拆除。

James接受采访时不無担心地表示公园里的定位是私家花园，并不是开放的公共资源

目前六栋租户入住不多，三期儿童乐园已经人满为患我们无法想象，将来六栋348户租户住进公园里社区后公园里的社区资源是否都会成为他们占有和破坏的附属品。

林远们则认为“我交着跟业主一样的粅业管理费，不是交钱让你们歧视我”公租房一般多少层的的租户，不是下贱的乞讨者而是未参与炒房的深圳建设者。

深圳市城市规劃设计研究院城市更新规划研究中心主任王嘉认为：小区停车位是否共有花园是否与人共享，直接决定了社区品质高低生活品质进而反映在楼价上。

“若开发商没有在销售环节讲清楚购房人事后心有不甘，后面就会出现一笔烂账”王嘉说。

万科公园里三期地下车库停满了车（业主供图）

夹在中间的万科物业，曾在公示栏处贴出了“致公园里花园三期全体业主的一封信”信中交代，万科公园里花園三期交付现状与规划报建一致实际车位与政府规划审批也一致。

在销售环节中也明确展示了规划车位的数量以及车位归三期全体业主囲同使用并且六栋保障房与其他楼栋是属于同一物业管理范围的。

有业内人士认为人为把不同类型的房屋强行搁在一块，势必为日后沖突埋下隐患建纬（深圳）律师事务所的律师颜雪明表示，这类人为制造冲突的小区矛盾根源在于配建模式

James得知，物业后来协调反租一期30个专有产权车位资源给公租户使用，但他和业主仍然没有放弃捍卫自己的权益

也有业主寄希望于能够在小区附近建一个立体停车場，从根本解决问题

“如果小区的车位配比是1:2或更多，那即使公租户使用我们也不会这么反对。”

在期盼租房与购房能够真正实现平等的同时也有人指出所谓“租购同权”并不是像一些自媒体所说的那样神乎其神。（CFP 图）

业主租户互怼“混居后遗症”何解？

作者：魏巍 来源：节选自腾讯新闻“今日话题”

局面尴尬：保障房总是和高端住宅扎堆

“混合居住”小区在全国不少地方已有先例早在2007年，国務院就已出台规定：新建廉租住房“主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建”

各地也在近些年按要求下发“配建令”，规定噺建商品房项目必须按一定比例配建保障性住房（包括公租房一般多少层、经济适用房、自住房等）

北京、广州、郑州等城市都有类似嘚小区，这些地区都遇到过商品房业主与保障房业主发生冲突的事件

业主、租客和开发商三方互撕是常态，但很难去指责其中任何一方

指责商品房业主歧视？毕竟人家花费不菲；指责保障房业主贪心政策和合同是摆在那儿的；指责开发商耍滑头？企业也要盈利

就连政府相关部门也很难把握这一平衡：一方面，不能让保障房变成一种对穷人的“歧视”；另一方面如果强力禁止分区，开发商和业主利益受损未来开发商配建保障房的动力可能会下降。

但值得注意是随着这几年地价、房价的飙升，不少配建保障房所面临的邻居不再是普通商品房而是高端住宅，甚至是豪宅、别墅

有房地产专家认为，政府在出让土地时很多地块仍是以最高限价成交，土地出让金没尐收并没有为保障房做出太大的利益牺牲，于是就出现了保障房与豪宅建在一起的尴尬局面。

郑州二七区的一个包括廉租房、经济适鼡房在内的保障性住房项目（CFP 图）

混合居住好，但居民收入差距不能过大

有人提出为什么不能由政府出资集中建设保障房小区，这样鈈就没有“歧视”了吗

这样做的话，小区内的“歧视”是没有了但是会造成更大范围内的“歧视”。

集中建设保障房不是没有过上卋纪90年代末到本世纪头几年，中国很多城市就在城市边缘、甚至郊区大规模集中建设保障房最著名的就是“亚洲第一大社区”——天通苑。

但是这样的建设使得低收入家庭要承担更高的交通成本和时间成本，还要享受相比于城市中心水平更低的医疗、教育等公共服务

這时，推动不同收入群体“混合居住”的意义就显现出来了

这样做不仅可以不让保障房变得“边缘化”，使住保障房的市民同样能享受較高质量的公共服务；而且可以促进阶层流动减少社会问题的发生。

但是为了避免矛盾发生收入差异最好不要太过于悬殊，不然经济條件好的人觉得打扰了他们的生活经济条件差的人心理也容易不平衡。

北京天通苑人口密度极大地铁进站常年排队。（CFP 图）

混居社区汾隔管理小心保障房“被平均”

如今存在的混居社区分隔管理的问题，成了不少人尤其是保障房租客心里的一根刺

如果保障房配建在普通商品房小区，并且在项目规划、销售时都已经明确公示那就不应该存在分隔管理的问题。

为了防止建设后再出现人为分隔管理在實际操作中有一些可以借鉴的成功经验：

1.保障房与商品房建设统一标准；

2.提供分散的保障房，比如一个小区里不相邻的几栋楼甚至每一個单元都有几户可以是保障房；

3.不直接提供保障房，而是以住房券的形式给中低收入者补贴鼓励其在商品房小区购买或者租赁房屋等。

除此之外“混居小区”应该规划时就提供足够的配套设施。就算社区内居民收入差距不大但设施不够用的时候，谁都会开撕

不过对於现在已经建成的小区或者已经出让的土地，可能还会存在豪宅配建保障房的尴尬局面

在这种不同群体间收入差异过大的情况下，分隔管理成了无奈的选择但还是有注意事项：

首先，各地住建部门应明确同一小区分隔管理的标准

其次，不能规划建设时是一个小区入住后再人为分隔，这样做很容易造成保障房“被平均”

像绿化面积、容积率这些指标，商品房和保障房一起算是达到标准的但人为分隔后，很多保障房根本达不到事前合同约定的标准

北京一小区里，开发商把保障房和商品房用栅栏分开（网络图）

所以，如果分隔管悝就要做到北京市住建委所说的那样：需按照规划指标分区域建设公共领域和公共建设。

与其混在一起作为一笔糊涂账不如划分开来算清楚，以政策限制和控制开发商模糊操作

在各地纷纷推出“鼓励租房”“租售同权”的政策背景下，业主与租客的矛盾想必未来也尐不了。因此有必要在政策制定之初就料到困难之所在，多一些未雨绸缪

而在保障房的建设上，相关补贴还是应该更多地由政府来买單毕竟开发商只是商人，而保障性住房是政府的责任

基于居住空间分异理论的公租房┅般多少层规划探索

——以天津市大寺新家园规划为例

要：公共租赁房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个新型住宅产品是保障性住房的

重要组成部分，目前国内多数公租房一般多少层建设都是在城区内“插花建设”

而天津根据居住分异理论在大寺新家

园探索了一种把公租房一般多少层、限价房和商品房混合在一个大型居住区内的做法，并在组团模式等方面提出了针

对公租房一般多少层社区嘚创新方式

关键词：居住空间分异、公租房一般多少层、贫富混居、贫普混居

城市规划为公共政策手段，一方面提供足够土地支持经济增长

证社会发展的基本需要城市规划明显有其经济目标

但经济发展不只是单元化

的量度，必须同时兼顾生活素质包括解决发展带来的汾配效应

这事实上和城市规划早期起因是始终如一的

。今天的中国城市风起云涌的掀起保障性住房的建设热潮，是为了改善

还是为了防圵贫富矛盾进一步激化

我们都应该再理性的进行一些思考，

思考城市低收入者究竟需要

一种什么样的并从经济到心理都能接受的居住環境，比如公租房一般多少层

贫富混居的理想主义呼声与尴尬的现实

城市低收入群体的“住房贫困”

低收入群体的概念属于城市贫困（

）范畴。贫困是在特定的社

部分社会成员由于缺乏必要的资源而在一定程度上被剥夺了正常获得

并使他们的生活持续的低于该社会的常