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装饰公司与小区开发策略要点
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你可能喜欢家装公司6年市场老油条，教你怎么跑小区！
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家装公司6年市场老油条，教你怎么跑小区！
我个人总结了三条跑小区的心得，将这三条领悟了，我不敢说，你会是同行中最好的，但是在跑小区业务员里边你会是一个厉害的。分别是；1.勤2.熟3.慢我曾跑小区，每天只吃一顿饭。所有的时间里。都在小区，所以我发现了一些不一样的东西。勤勤，当然是在小区里转起来，动起来。市场业务员不乏有很多人出来跑小区只是应付，找个静静的地方拿手机看小说，然后说小区没人。太冷清了，都没有人，没人。我觉得这是必然的。要想跑小区跑的好，首先你得动起来，主动去找人和看到人上去问的勤。这叫动的勤。小区交付前就可以去小区了，很多的业主是会在没交付之前。就会去小区看的，而且这类业主都半是很在意小区的进展的，因为他们多数是急着入住。你多去就能碰到他们。肉虽少，但好在狼不多。这一点你得想的通。这叫去的勤。小区交付时，你得跟的勤，也要跟准人，说到这，跑过小区的业务员可能会说，你特么胡说八道吧，这特么哪里知道哪个业主是准的。我特么说的是物业拿钥匙，带拿房的业主去看房子的那个物业的师傅好不好。跟准这个人，每个拿房的业主都要经过这个人，他身边随时都有今天过来拿房的业主。你一直跟着这个师傅，不怎么着急的跟着。业主多半会以为你是物业的，主动跟你说话，你也别吭声。先别说自己是装修公司的，先一问一搭的先勾搭上。（能不先开口，就不要先开口，能先不提自己是装修公司的，就先不提）大部分业务都喜欢在小区门口，见到人来了。十几个业务员一起疯围上去递传单，名片。就算每来一个业主你都上去递传单，名片了。这也不叫勤。（名片禁止递给除同行以外的人，尤其业主）只是看起来那么努力罢了，没有思维的人形机器。简单来说，就是敷衍。上去递个名片，塞个单页多简单。基本都不用跟业主说话的。前后不会超过十秒，这个客户就算跟过了。完成任务了呗，反正我能做的事做掉了，他找不找我们公司，找不找我，就没什么办法了。开始还能敷衍几天，到后来敷衍都省了，直接就找个风吹不到，车压不着的地方玩手机去了。跑几天之后，抱怨着来一句，跑个屁，还不如回去打电话。跑小区跑着跑着就不跑了。这种业务员比比皆是。小区交付后，你得串楼，串的勤。这时的业主，都隐匿在了各个房子里，他们不再出现在小区道路上穿来穿去。小区路上冷冷清清，其实房子里大有人在。他们在小区每一栋的开工的那几个工地串来串去，这类客户多半想装，但是又偏理性的那种。简单的阐述一下这类业主的心理路程我想装，但我不懂，我不想被坑，别人跟我说多么多么好，我不信，我要自己看。我不会选择第一批开工，我稍微等一段时间。等第一批的人开工了，我多去小区工地上转，多看，多考，也看看哪些公司比较不错。勤，不仅是身体勤，而且是用脑勤和眼睛看的勤。熟如果说，第一条是很多业务员，还是能做到的。那么熟的话，有的业务员认识到了，或许也多多少少正在做，但是他们更多的是本能的去这么做，却不知道为什么这么做。你也许会说，不知道有什么关系，不，你不知道，其实有关系，你如果没有意识到这一点，这意味你需要大量时间去沉淀才能有一定的行业经验，更意味着你不会有意识去的培养和加强这些。1.同行熟为什么要熟同行，凡是人想买一样的东西，自己又不清楚的情况下，他都喜欢侧面的打听一定的东西，跟同行处好关系是很重要的一件事，同行也许不会给你带去客户，但是他绝对可以毁了你的单子，同行非冤家，且行且珍惜。多跟他们聊天，业务员是一个很爱分享交流的一个群体，你融入他们的圈子后，你将得到很多有用的经验，抓到手，就能现用的东西，这绝不是任何一本市场，或者心理学书可以教你的，就算是专门写家装的书，也教不了这些东西。2.相关熟在跑小区的时候，业务员，我们都知道，业务员不仅是来自装修公司的，他还可能是方方面面的材料商。小区交付的时候，一般这些材料商业务员来的比较勤快空调，瓷砖，地板，橱柜，衣柜。他们的客户，也都是差不多在客户定装修之前就要约在手里，一般等业主开工基本都晚了。尤其是空调和瓷砖，主动认识和结交这类业务员是非常有必要的事情，他们的客户群体和需要抓住这些客户时机跟我们高度重合。（认识和结交空调，瓷砖，地板，橱柜，衣柜这些材料商的业务员）同行熟，相关熟，我认为对一个跑小区的业务员能不能跑好小区，很关键。熟，不仅仅意味这能从他们那里得到很多的消息和经验，这是大多数人能知道，也能意识到的。我个人觉得还有一个很重要的部分当你跟他们熟悉后， 你会发现其实在一个区域，或者说在你所在的片区，跑小区的业务员就这么多。然后不管是什么小区交付前，交付中，交付后，你去小区的时候，都能遇到“熟人”。在一个都是你熟悉的人又经常去的地方，你不会感到拘谨和约束，你会放的开。你会表现的更加现色，因为你去的勤和在小区认识的人多了以后，这将会是你的主场，好比你是主人，而小区业主看你看来是客人。在业主面前你将没有所谓的紧张，更多的是一种放松，随意的感觉。有时候，怎么分辨一个业务员是不是新手，或者说是不是刚来这个地方，从这个业务员表现的拘不拘谨能看出来一点，这叫熟人。还要熟什么？这个小区多少栋，哪栋是什么户型，什么户型长什么样子，什么户型大概怎么改物业在哪里，售楼部在哪里，学区是哪里，周围将会有哪些配套建筑，小区开车去公司怎么走，小区坐车去公司怎么走，小区业主眼下最关心的什么。（房子质量？绿化？得房率？学区划定？房价？物业费？装修保证金？特定户型的业主都在考虑的布局修改？.....）这些东西，看似无用，其实其中任何一个话题，你跟业主勾搭上了，业主都可以源源不绝的说话。不知道跟业主说什么是吧？业主不愿意多跟你说是吧？说着说着没话题了是吧？是因为你不知道我列举的这些东西，当然还有更多的我没去列举，业主多难找，这取决于一个业务员是以什么样子的心去对待。业务员对业主不上心，业主也会对业务员不上心。因为他不了解你，同样你也不了解他，但是你是想有事求着他，他没事求着你，所以，谁该退一步，不言而喻。慢慢的领悟，一般来说，是差不多需要1年以上小区业务员经验才能拥有的。这也是我主看一个业务员厉不厉害，视不视之为竞争对手的地方说到这，我可以回答我之前说勤字，留下的没有详细去说的地方了。新手业务员，或者不懂得吸取经验的业务员只知道勤，却不懂得慢。什么是慢，我举一些案例比如新手业务员，喜欢扎堆蹲在小区门口，喜欢大家一起围上去递传单，名片。怕晚了一步业主就跑了。我通常的做法是，别人都围上去的时候，我不会上去的，就算别人在记号码了。我也不会上去。第一，很多业主都是一到小区门口就被疯狂的围攻。我们习以为常，但业主却被吓到了。大部分人都是在摆手，什么都不会要，我不装，不需要。谢谢。谢谢。（这种感觉就像是在被要债，业主当然会排斥）当然也有要的，通常一下提了十几个袋子，还来就不要了。（心比较好，不喜欢拒绝别人的人）我们有没有人私下想过业主的感受，再者说你给了他们真的就会看吗？基本上一百个有99%个不会看。因为主动跟他说这些的人，不缺，自己看相比别人解释给他听，当然后者优势更大。就算看了又如何，十几个人一起围上去，他真的记得你是谁么？给了号码又如何，大家都有号码了。这种的跟楼盘名单号码有什么区别？楼盘号码我们根本不缺别人多的时候围上去，没用的。你可以等他们都把自己的“任务”完成了。你可以慢慢悠悠的，离的远远的跟着业主走一段路。如果这个业主脚步不急，有点闲逛的时候，等他走一段路后（一个等业主平复一下刚被围攻的心情，第二个也避免其他业务员再次上来打断）你再跟上去。今天过来的拿房啊！啊，是，你是做什么的，我啊，我是做装修的，你们家哪一栋的啊，正好闲着没事，走，我给你验验房子去。别说那么多，也别急着说你公司多么多么好，老老实实带上响鼓锤和粉笔，认认真真验房。业主问，你就答，业主不问，你就认真敲，好好划。告诉他哪里哪里有空鼓，我给你用粉笔划好了。你到物业那边一说，就有人帮你维修了，这边物业会晚几天才能帮你修，交房的时候他们忙。船到桥头自然直，业主会主动问你的。你哪家公司的啊我是XX公司的，我们店在XX那，知道的哇（知道就不多说，不知道就解释一下，大概在哪，解释不清楚，就说，没事，这个不急，等下我们留个电话）你们家这个房子，准备几个人住啊，我也看了我们这边设计师提前做的一些设计方案。看看对你有没有用。。......还有的问题，我帮你问问设计师，你说的哪哪哪，我还真不知道，你这样吧，我们加个微信，或者你电话多少，我问好了给你答复。我叫王俊啊，是星艺的，星星的星，艺术的艺，你就记着我们玩的是星空里的艺术。我等下回店里就问好了给你回电话。你记一下，我给你手机发个短信。你别到时候，是以为别的公司的业务员给你打骚扰电话就给我挂掉啦。回到店里，简单的问一下（或许你都知道，根本不需要问。）打电话给他喂，李哥啊，我是星艺的那个小伙子，在小区帮你验房的那个那个，还记得吧（打个哈哈，调节气氛）哦，记得，记得那个你下午说的哪哪哪，我帮你问过啦，大约是这样的这样的....（说一会儿，别一点不说，也别全说）我们关于这里这里还有点想法，自己瞎捉摸的，也不知道合不合适你们家。有没有空来我们公司啊。或者我约这设计师一起去小区都行啊，或者李哥你说个地方，我们上门都好谈。电话，一句俩句讲不清楚，能当面说那自然更好啦。你看什么时候合适啊?我这边好跟设计师预约。放心，我们不收费的，能不能找我们装，那都是后来的缘分，不找我们。也等于给过我们机会了，不会收您什么钱的。如果一个业主，不在验房的时候，就跟你说，真的不装，要是有要装的，基本这一个套路下来，没有几个约不到的。如果这个业主走路比较急，明显有事的样子，那你就算业主身边没有其他业务员了，也别上去。上去了就是死，他有需求也不会跟你说多……大致的故事情节是这样的。你上去了。您好，我这是做装修的，星艺装修公司的，你们家装不装修的啊。装肯定要装，你留张名片吧。我到时候装的时候找你们业务员给一张名片。这边方不方便留个电话？不用不用，我到时候联系你们就行了，我这不是有你名片了么。我还有事，你不用跟过来了。然后这个有需求的业主就这么跟丢了、不但如此，你的同事，也对这个客户基本失去了机会。比如你的同事看到了，又跟了一遍结果业主一问，哪个公司的啊？星艺的哦哦，我知道，你们刚才有人已经给过我名片了。到时候我再联系你们。等吧，1万个人能有一个人联系你，这就算运气不错了。换我，这种情形是这样的不好意思哈我那啥，名片用完了。你电话多少，我给发个短信。我没事的时候保（ken)证(ding）不（hui)骚扰你（说话的同时，手机掏出来抓在手里，手指准备就绪）大部分就给了（但是还有少部分人还在挣扎，给了的就当面打一下。再发个短信，）那些不给的（不给，你们这些装修公司整天打电话烦死了）那没事，您这样吧，我加个您微信，我要是烦你，你直接删了我，这总好了吧不白加，我们每天都在朋友圈分享案例什么的，不信您看看。一般就解决了啥，你问我还有的没解决的怎么办。妈蛋，怼他，跟踪他，偷窥他，暗恋他，不不不，最后一个就省了，我只是想让你看看他们家几栋几零几，你回去对一对楼盘名单，不就有了，要号码是一个情分，你还真以为不给，他就是个天了啊。你照常还是有。你说啥，这个小区没有号码流出来咋办好办，去物业，你说，我是XX栋XX单元XX,XXX，请的装修公司的，我们准备动工了，想要下他们家楼下（上）的电话号码。到时候，有什么问题好沟通你说啥，怕物业的人查你身份？怕露馅？你可放心把，交房的时候，物业的人忙的跟个鬼一样，还管你这档子事，赶紧给你号码让你gun还有一种办法这种人，怎么跟。就是慢。为什么大多数业务员慢不下来。因为他们不了解客户的心态和他们当时在关系什么这种走路很快的业主 ，一般就是过来拿房，在售楼部和物业还有市政府在来回办拿房手续。你跟他们说装修的时候，他们自己房子还没有拿到手，一心惦记着 还有什么手续要办，什么流程要走，才能把这个房子的钥匙拿到手。什么装修保证金啊，什么购置税啊，什么物业费啊。房子还没拿到呢，等我先拿到房了再说吧。他要装修，但是他没有时间也没有心思跟你一点一点聊下去面对这样的业主，这就需要考究一个业务员的功力了。（所以我说慢的下来的业务员才是我的主要竞争对手，其他的，不放眼里）该小区的业主他的具体的一个拿房手续你知道么物业在哪。售楼部在哪，拿房手续是什么样子的，需要交哪些费用，在哪里缴费。大约又是要缴多少。你如果知道这些。你就能以以下的这种方式跟业主沟通你好，我是装修公司的，您今天过来拿房啊。嗯，是啊。过来拿房子的。你有什么事吗事啊。没啥事。我天天在小区，这一块流程我熟，我可以免费的带着你怎么走流程拿房。图跟你交个朋友，做生意的嘛，多个-朋友多条路这不就跟上去搭上话了嘛。这个业主你一路都跟着，随意，放松的闲聊就好了、完事的时候李哥，你电话多少啊，我给你发个短信，留个联系方式给你，你的联系方式我个也留一下，你这边小区里边，拿房装修的，有什么不懂的，可以电话咨询我。对了，李哥，你们家装修什么打算啊。、.....（拿房，没你想的那么久的，通不过20分钟搞定了）为什么憋到现在才问，因为这时候，业主已经忙完了。他想做的事，或者着急做的事，已经完成了，一路上也跟你熟了，这时候他就会跟你说真话了我们家到底装不装，装又是什么打算的、这是业主在小区路上的方式业主还有种情况会被你在小区里碰到，就是在小区的房子里。这一下很多业务员又蒙蔽了。业主在房子里边又不知道怎么上去搭话茬了。我想我能分享的，还是一个慢字，大大方方的走进去，左看看右看看，你也是业主，你也会问是干嘛的（蒙逼的是他，不应该是我们）不知道怎么搭话茬是吧不知道怎么开口是吧不知道说什么是吧那就等业主跟你搭话呗，那就等他先开口呗，那就是等他问你呗没事，我那什么是装修公司的，我进来看看户型，您先忙.....（过一会儿）我帮您验验房子有没有空鼓哈....（再过一小会儿，瞄一眼业主自己看房子，说事情弄的差不多不忙的时候）来，我跟你说哈...这里（像老师上课指着黑板一样）还有这里还有这有空鼓你等下找个物业的人说下就好了，他们会帮你维修的。空鼓正常的，没事，就是用水泥做分层的时候有气泡 。不是很多就没关系的嘶~你们家这房子准备几个人住啊.我懂一点设计，我帮你参谋参谋（我们设计师在附近，我让他过来帮你参谋参谋）....套路，全TM是套路！ &都是心机但是我跟的客户，不管装不装的都说谢谢我谢谢啊，小伙子 &麻烦你了啊男业主还主动递烟这是我跑小区的一些心得小总结:业主不准递名片，递了名片就等于给了业主一个拒绝给你他的联系方式的理由。也变相的培养了自己的惰性多认识同行，也相关行业的人。有大用体勤，眼勤，还有最重要的脑勤。慢，凡事慢下来。急不得，也急不来另注:别领袋子，别带传单，别穿工作服，别挂工作牌。（戴工作帽可以吗？可以，来，LZ抽死你）这些东西除了让你被保安赶，进不去小区，对在小区跑业务没什么好处。带一些小工具，一个装满粉笔的烟盒，一个响鼓锤，一把卷尺（比楼上那些东西顶用多了）当然了，带卷尺是我个人的习惯，我喜欢跟业主现场讲方案，当时我就是设计师，设计师就是我。讲完，收工。我就是不专业的，你到我店里来，我给你介绍专业的设计师，我今天说的，就是他跟我说的，不然我一个跑业务的哪知道这些（屁，我自己也做过一年设计师好么但是为了业务量，我忍了，做一个完美的绿叶，做孔明的徐庶）顺道分享一下，为什么有的业务员进不去小区，我进得去给保安大哥递跟烟嘛，别带那些（工作服，传单之列的嘛）我曾经跟保安聊天。他们说，你们真是傻啊。你带着那些东西，又是交房的时候，我就算装样子，我也不能让你进去啊。业主一看，就投诉，一投诉，我们就挨批，我们做保安的容易嘛。所以啊，那些东西千万别带，你就可以随便说个找售楼部看房子的，做设计的，找物业有事的理由就可以进去了，保安也睁一只闭一只眼了，大家都好过去。他那点死工资，管你，会加一毛钱工资啊。说白了，还是我们自己没帮别人想过。以上就是我跑小区的心得了传播正能量，拒绝冷漠！再次感谢所有粉丝！这一刻，请为我们点赞或转发到朋友圈！
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宝宝1岁7个月LV.12
南充某物业 公司 出售小区装修&独家经营权&，业主不知情。
一边是刚收到新房的业主，正在考虑找哪家装修公司来装房；而另一边的谈判桌上，小区物业公司已悄然将业主装修选择权单方面出卖。
去年10月份，在南充市高坪区的滨江阳光小区，当时的物业管理公司擅自与一家装修公司签订合同，将小区装修的独家经营权卖与对方，后因物业公司违约，被告上法庭。4月22日，南充市顺庆区人民法院作出判决，认定双方签订的独家经营权合同违法且无效，判物业公司返还装修公司首付款。昨日，华西城市读本 记者 了解到，目前该物业公司并未执行法院判决，意将提起上诉。物业公司。
单方出卖小区&独家经营权&
日，做装修的陈老板想在某新建小区做生意，于是通过朋友找到小区的物业管理公司，表示希望买下小区装修的独家经营权。物业公司同意后，并与其签订合同，双方约定：物业公司承诺并保障陈老板独家在小区内制作安装无框窗、隐形防护网，出售水泥、河沙、红砖、腻子粉等，并可在小区内设立装饰装修宣传广告。
为保障陈老板业务项目的落实，物业公司要在小区内为其提供货物、样品的堆放点，同时保障工作车辆进出小区时免费通行。
对此，记者走访了该小区多家住户，大家都声称&从来没有听说过独家经营权这回事&，很多正在装修的住户，也都是找各自心仪的装修公司在装。该小区业主委员会成员之一的李先生表示，物业公司这边也从未与我们有过沟通。装修公司
交了费用 发现自己并非&独家&
为取得装修的独家经营权，陈老板按照合同规定，在签订合同后三日内向物业公司付款7万元，在小区全部交房之日三个月后，再付款8万元。物业公司须保证陈老板所经营的装修公司在小区内的独家经营权，如果出现有其他装修公司在小区内经营上述业务，物业公司须全额退还陈老板所交纳的费用并进行赔偿。
陈老板回忆，当时双方约定，独家经营权期限截至期为在该小区经营业务达到300户业主以上，不再享有独家经营权，但仍可以在小区内继续经营，并不必再支付任何费用。
&进驻小区后不到两天，还没来得及接一单业务，我就发现情况不对。&陈先生介绍到，在其进场之后，陆续有不同装修公司进来为业主装修，感觉&上当受骗&的陈老板，将当时小区的物业公司告上了法庭。法院审理
物业公司须返还装修公司7万元
经南充市顺庆区法院审理认为，小区业主们对于装修有自主选择权，合同中约定陈老板在小区装修方面享有独家经营权，违反了法律规定，故属无效合同，据此，判物业公司返还陈老板支付的7万元费用。
目前，物业公司并未依照判决执行返还，当记者联系物业公司的负责人李志（化名）时，其电话一直无人接听。随后，一位声称是他朋友的女士，主动回了记者电话。&主要是陈老板对协议书中&独家经营权&理解有误。我们当时的意思是，如果小区的业主自己找到其他的装修公司对自己的房屋进行装修装饰，这些我们是管不到的，我们不可能作出强制要求，不让其他装修公司进入小区。所以，接下来我们还会考虑上诉。&据了解，在被装修公司指控后，该物业公司已搬离了滨江阳光小区。（实习编辑卢雪花）
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我买的新房，新小区，刚装修好。楼下和我家都没住人，物业公司公布三天不放水，结果就在这三天内也没物业的
我买的新房，新小区，刚装修好。楼下和我家都没住人，物业公司公布三天不放水，结果就在这三天内也没物业的放水通知，我家半夜跑水淹了楼下，楼下要我赔偿现金五万。我想问我是全责吗？物业有没有责任？
提问者：zfyp1513146***时间： 13:05:19地点：4个回答
物业保证不防水，却违反承诺的，可以追究。或者物业没有通知的，承担一定的责任，但是你要承担大部分的责任。
建议协商处理，协商不成可起诉解决
把通知收好，有责任
物业是有一定责任的。
答：你好，根据物业服务合同，没有约定，协商解决。物业应当负责赔偿与对方认真沟通一次，...
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答：不可以。生效的法律文书只针对当事人。
如需详细解答，欢迎直接来电咨询或者面谈。...
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