澳洲房产投资如何投资
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有时候“钱也不是万能的”，特别在海外房产投资过程中。要知道，海外投资房产，不是只要出钱就可以的，作为投资者，你不仅要了解房子的类型、特点、增值等，还有必要熟知当地的购房政策法规等，只有这样才能更好地进行投资。下面小编就和大家分享一下：如何投资澳洲海外房产?如何投资澳洲海外房产
一直以来，如何投资澳洲海外房产都是大家最为关心的话题，这里我们将和大家分享，对于海外投资者来说，投资澳洲房产前必须了解的相关注意事项有哪些?1.海外人士是否可以投资购买澳洲房地产?答：是的，可以。澳洲政府鼓励外国人投资本国的房地产。(1)民宅方面，海外人士只能购买全新的住宅项目，而对于商业地产，工业地产等没有新旧的限制;(2)海外投资者的利益由澳洲健全的法律体系保护，随着中澳关系的发展以及中国经济市场化的进一步加强，中国各项法规会更加开放，使中国公民海外房产投资更加便利。2. 投资澳洲房地产的项目种类有哪些?(1)住宅项目有：公寓，单元房，独栋别墅，联排别墅，双拼及多拼别墅，以及住宅土地;(2)商业项目有：写字间，商铺，产权仓库，产权停泊码头，以及商业土地;(3)工业项目有：工业厂房，工业仓库，以及工业土地;(4)房地产股票类：土地开发类股票，住宅开发类股票，商业及工业开发类股票;(5)房地产信托投资基金：股权型基金，债券型基金，混合型基金;投资者可以根据自己的投资喜好，资金规模自己选择适合的投资类型和项目。3. 海外人士投资及购买澳洲房地产是否有数量限制?答：没有限制。澳洲相关的规定，不限制海外人士投资及购买本地房产的数量。如果投资者需要贷款购买澳洲房地产，银行会评估投资人的收入状况来决定贷款比例和贷款金额。如果投资人的多套物业需要贷款，相应的收入要求也就会提高。除此之外，每栋楼盘每次销售的房屋数量，目前只有30%—50%能对海外销售，另外70%—50%需要保留给当地居民或永居人士购买。(每个州的要求有所不同)4. 澳洲房地产的产权是如何规定的?答：澳洲的房地产，除堪培拉首都地区是99年产权外，其它地区大部分都是永久产权，可以世代相传，留给后代是宝贵的，不可复制的土地资源类资产。相比国内70年的土地使用权，30年的房屋建筑寿命而言，更有价值，更加保值和增值。5. 如果在国内购买澳洲房地产如何将房款汇入澳洲?答：如果您在国内，一般国内中资或外资银行都具有外汇业务(如中国银行、工商银行、汇丰银行、ANZ银行等)。每人每年能汇相当于5万美元的金额汇至澳洲银行帐户。如果需要汇出更多资金，可以用不同家庭成员的身份证换汇，只要遵守中国那边银行的汇款要求即可。同时，也可以从澳洲驻中国的金融公司来换取澳元外汇。6. 投资者购买澳洲房产后物业出租后带来的租金收入是否要交相关税金?答：需要。根据澳洲当地法律，任何人在澳洲所赚取的收入都必须交付税金。但是，该收入是出租后的净收入。所以建议投资人购买澳洲房产时从澳洲银行贷款投资，这样就可以很大限度的抵扣了租金收入，同时，澳洲的会计师会把物业的各项开支用于抵税，您可以尽量大限度的获得回报。7. 外国人购买澳洲房屋可以进行贷款吗?如何贷款?答：可以。澳洲政府鼓励外国人投资本国房地产，因此银行对海外人士提出的房屋贷款申请是等同国民待遇的。您可以将在澳洲的物业去澳洲的银行进行贷款抵押，您所得到的利率与条款与澳洲当地人一样。同时澳洲多家银行在中国国内就可以办理澳洲房产贷款业务。在澳洲银行中有多种贷款方式可以选择：如等额本息、前5年只还利息等灵活产品供投资人选择。澳洲海外房产购买流程
澳洲早已是世界公认的全球最宜居的地方，自然也吸引了很多华人不断的投资或移民到澳洲。随着中澳自贸协定的落地，中国人投资澳洲房产市场的热情也在不断上涨。同时，澳洲发达教育系统，完善的福利制度，健全的法律制度也为澳洲的房产投资提供良好的支持。特别是2010年后，澳洲的房市增长骄人，对海外投资者来说有着莫大的吸引力!邦海外的小编在这里为大家介绍一下澳洲海外房产购买流程供大家参考。澳洲期房购买流程1. Reserve a property&/ 预定屋子购房者选定了满意的房子后，可支付一笔订金，一般是1000澳元，向中介或者开发商申请保留该屋子。 订金会在规定的时间内退还给购房者。2. Apply for FIRB approval&/ 向澳洲的海外投资审核委员会FIRB 提出购房申请如果购房者不是澳洲公民或澳洲永久居民，则需要向澳洲的海外投资审核委员会(FIRB)提交购房申请。如果购房者是澳大利亚公民或永久居民，则不需要这一步骤。3. Sign contract&/ 签订购房合同中介/开发商向购房者或购房者的代表律师提供购房合同。购房者在咨询了自己的代表律师并充分理解合同后签字。随后，开发商也需在购房合同上签字，并向购房者提供一份双方签署后的合同。4. Pay 10% deposit&/ 支付10% 的购房定金购房者需要在合同规定的时间内，一般为5个工作日或2周，支付购房款的10%作为定金。这笔定金一般支付到开发商的信托账户。有些开发商也允许购房者将定金存入购房者自己的账户再由其银行出具一份担保，即Bank Guarantee。5. Construction&/ 房屋施工开发商需要在合同规定的时间内完成房屋的建造施工。在此施工期间，购房者不需支付任何费用。6. Final inspection&/ 交割前验房在房屋完工后，开发商会邀请购房者或购房者的代表人前去验房。购房者要以此机会确定房屋的建造是否达到合同规定的标准。7. Settlement&/ 交割入住房屋交割的当天，购房者需将购房的全款支付给开发商，购房者的律师会持合同和房款与开发商的律师交涉完成最后的交割手续。购房者随后即入住新屋。澳洲现房购买流程1.Inspect the property, get vendor statement & sales contract&/ 实地看房且审査房东申明及卖房合约购房者可以在指定的时间内前去看房，如果对此物业满意，可以要求房东提供房东申明及卖房合约。大部分售房合约中已经包含了房东申明。2.Apply for FIRB approval&/ 向澳洲的海外投资审核委员会FIRB 提出购房申请如果购房者不是澳洲公民或澳洲永久居民，则需要向澳洲的海外投资审核委员会(FIRB)提交购房申请。如果购房者是澳大利亚公民或永久居民，则不需要这一步骤。根据澳洲目前的海外投资者购房限制，海外投资者必须拥有可以在澳洲居住至少12个月以上的有效签证，才能够购买一套用于自住的二手房。否则，海外投资者只能够购买期房。3.Sign contract&/ 签订购房合同购房者在咨询了自己的代表律师并充分理解合同后签字，并注明出价，交割时间通常为30天到90 天。房东如果同意购房者的出价及其他条件，即可在购房合同上签字。在双方签署后，合约生效。 通常在购房者出价时需支付一笔订金表示诚意，可在随后退还。4.Pay 10% deposit&/ 支付10% 的购房定金购房者需要在合同规定的时间内，一般为5个工作日或2周，支付购房款的10%作为定金。这笔定金一般会支付到房东的中介或律师的信托账户。5.Final inspection&/ 交割前验房通常会发生在交割前一天，房东会邀请购房者前去验房。购房者可以以此机会核对房屋状况是否于合同规定的相符，并通知自己的代表律师是否进行随后的交割。如果在验房时发现严重问题，购房者须立即通知自己的律师咨询并采取的相应措施。6.Settlement&/ 交割房屋交割的当天，购房者需将购房的全款支付给房东，购房者的律师会持合同和房款与房东的律师交涉完成最后的交割手续。购房者随后可入住新屋。*其他步骤Building inspection / 专业人士验房如果二手房的年代相对久远，尤其是别墅房，购房者可在出价前向房东申请派专业人士前去验房并出具验房报告。这部分费用需由购房者支付。澳洲海外房产投资风险
几个月前，澳大利亚联邦政府宣布新措施，加大了外国人进入当地房地产市场的难度，但根据澳洲国民银行(NAB)的报告，海外投资者的购房行为并没有停止，以下是邦海外小编整理的澳洲海外房产投资风险，一起了解下吧。风险一、期房投资不适合海外人士：高层公寓类的期房，适合在投资国本地有高收入的人群，他们可以通过公寓的高折旧来获得政府退税;在美国和澳洲的税务上叫做负扣税房地产投资(Negative Gearing);而海外投资人在没有登陆澳洲之前，子女没有就业之前，都还没有收入，因此无法通过公寓的折旧来抵扣公司或者个人所得税;而高折旧本身就意味着较高的税务损失。风险二、二次销售时间相对较长：不同于别墅类别，公寓房在二手交易市场中占比较低、停留时间较长(以每周的市场拍卖产品类别来区分，公寓类产品仅占拍卖物业数量的20%左右);特别是小户型公寓最滞销，如开间公寓(Studio)、一房公寓、没有车位的低于50平米的公寓等等;为什么和我们广大的购房及投资者想象的完全不一样呢?答案是：相对于经历了多个涨跌市场周期的海外成熟房地产市场而言，值得我们国人投资的物业恰恰是他们本地人可以当作“家”的产品;试问一下自己：没有生育限制的西方发达经济体家庭中，以澳洲家庭作为参照，平均4-5人的中产家庭能否住到50平米的公寓里呢?风险三、 公寓类产品套现价值和抵押价值也相对较低公寓类产品不是澳洲、新西兰、美国、加拿大等国主流自住和刚性购房需求的购买主体类别;因此，银行对其的套现价值和抵押价值也相对较低;特别是市中心高层公寓，更不是本地人的生活第一居所;以澳洲第二大城市拥有420万人口的墨尔本举例：在九横九纵CBD生活的澳洲本地人(持澳洲护照和永久居留权的人)仅有1.4万人而已，而在CBD居住的总计30万人中，绝大多数是外来人口，如留学生、访问学者、旅游者、背囊客、以及买不起车在市中心周边打散工的“穷人”;中国才刚刚开始的城镇化，墨尔本在80年代就开始了;市中心仅仅是商业中心而已，而非主流生活社区，如果连澳洲本地的绝大多数人都不去居住的市中心，我们国人投资的市中心高层公寓打算未来出售给谁呢?风险四、 银行估值和贷款风险较大：银行对楼花变成现房后，不是按合同购买价格来批放贷款，而是以成房后的市场评估来计算。如果几年后的房市的预期向下，银行对该房产的评估值可能比投资人购买时的价格还要低，造成投资人的资金筹措困难。除此之外，由于楼花或者期房成交在2-3年之后，海外银行是否对那个时期投资者提供按揭贷款，及对应的贷款比例、贷款利率等都是未知数;无形中，长期交割的期房把海外投资者的贷款审批风险推后了，且时间越长，潜在风险越大。
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澳洲投资房产移民技巧
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作为传统移民国之一的澳洲，在世界最受欢迎移民国中无疑是位居前列的。据澳洲最新人口数据统计表明，平均每5个澳洲居民当中，就有一个是华人。下面小编就来给您介绍一下澳洲投资房产移民技巧。
作为传统移民国之一的澳洲，在世界最受欢迎移民国中无疑是位居前列的。据澳洲最新人口数据统计表明，平均每5个澳洲居民当中，就有一个是华人。下面小编就来给您介绍一下澳洲投资房产移民技巧。当我们的新移民顺利拿到澳洲绿卡之后，顺其自然就会考虑家人的居住地，所以也是众多移民人士非常关注的问题。长远规划、历史人文、空气环境、人口密度、商圈覆盖等等，都是必须考量的因素。具体到每一个楼盘，就要具体分析了。首先在大方向上，就要有所掌控。一是澳洲人口的持续增长将会让房产市场需求旺盛;二是澳洲政府大力扶持基建，将会让资本市场更加活跃;三是主流城市的涨幅保持平缓上升，局部地区突飞猛进。这一系列现象保证了澳洲房产市场能够平稳推进，并且建议围绕这三大因素去定位投资城市、项目。高净值人士一直关注的投资重点，其中一个就是学区房。很多年轻的移民家庭，考虑到孩子的教育，也会想尽一切办法定居在名校区域，让孩子享受到最好的国际教育，不论是私立学校还是公立学校。如今，有通过移民获得海外身份配置者，也有眼光超前的海外资产配置者。在澳洲投资置业，目的无非是想投资升值，或规避当下CRS的监管，抑或为日后移民做铺垫。隔海观房，势必会衍生出房屋管理的问题。澳洲租房市场一向火爆，甚至人口密集地区出现一房难求的情况，这对投资者而言，是好事，但是一不小心也会得不偿失。为什么呢?因为有可能遇上这些问题：*房屋设施坏了无人理*遇上无良租客*房屋被毁，损毁严重*请律师打官司费用高*清理装修耗费人力和钱财*房屋缴费延时被政府罚款等等······在澳投资房产六个技巧1、制订计划大多数跟风投资者从寻找房产开始购房的过程，他们一开始就注定了失败的结局。任何人在上网寻找房产之前，应该先拟定一个计划，计划应包括目标、战略和战术。如果不清楚自己的最终目标，就很难制定相应的战略。制定计划过程的一部份是了解自己。我每天收到购买了矿产区房产的人们的邮件，他们因为市场的下跌而苦恼。这类地点的房产总是不稳定，大多数投资者不具备条件或财力熬过价格趋势的波谷来等待波峰的到来。投资房地产有多种方法。大多数人只知道被动投资，即购买房子再找租客，其实还有其它的选择。你所选择的投资技巧将决定你买什么和在哪里买。2、愿意付钱作质量调查并获取建议我知道的所有真正成功的投资者，那些有着20套、30套或更多房产的人，都是通过花钱来寻求赚钱。他们将房地产投资作为业务来经营，在进行购房决定前，他们花钱寻求专家的意见并寻找良好的搜索资源。大多数跟风投资者的建议是这样的：是的，我会花50万元购买一套投资房，但我不会花费50元在调查报告上，我不会花500元在确保价格合适的独立评估报告上，我肯定不会花费5,000元寻求专家意见来了解如何以明智的方法投资并建立投资房产组合。这是最差的经济管理方式。3、建立一个行家小组技巧2中提到建立一个行家小组，这包括贷款经纪人、研究专家、能够帮助投资策略的房产顾问、了解房地产投资的会计师、专业律师和房产折旧专家。你需要一个顾问团队以便获得高质量的建议。拒绝在这方面花钱是较差经济管理方式的另一个例子。4、教育和研究令人惊奇的是很多投资者并不了解房地产。他们对需要花费数十万元的东西什么都不知道，除了从媒体获得一些模糊的印象。研究是一切成功的投资策略的基础。这需要时间，如果你没有时间，你必须要舍得花钱购买很好的研究报告。如果你不愿意花时间或钱，那就别做房地产投资。我经常告诉人们，研究过程的一个关键部份是停止阅读报纸。报纸充满了错误的信息，其中大部份是关于住房的具轰动效应的负面消息。现在，主流媒体运行简单化和具备误导性，如热潮已经过去，泡沫即将破灭，没有人能买得起房产等等，而现实情况是，虽然悉尼的热潮在消退，但2016年及以后全澳各地许多地方的市场将会有上升的机会。人们应该先了解来自房产信息专业人士的信息资源，如房地产观察者，从他们那里可以获得真正的信息和意见。5、在正确的基础上查找房产地点一些地区房产资本增长非常好并非偶然。该区域成为热点，拥有优越的增长的确存在原因。投资者可能会考虑为什么悉尼已经有3年价格的上涨，而澳洲大部份地区一直处于休眠状态或倒退。悉尼房产市场的蓬勃发展过程中，创记录的低利率并没有起多大作用。四年前，纽省是澳洲最弱的经济体之一。今天，它已经成为明确的第一位。悉尼房产市场的热潮功不可没。为什么会发生这样的变化?2011年澳洲历史上最差的政府在选举中惨败。新政府开始执政重振经济。他们开始斥资兴建悉尼的基础设施，如今数百亿元的资金被投入在公路、铁路交通和医院，这产生了巨大的影响。另一个因素是，悉尼在2013年之前已有10年没有任何重大的价格上涨。从2004年到2012年，价格仅上升15%左右，但租金已经平均增加70%，使得拥有房产比租用房产更便宜。这个城市已具备购房激增与房价上涨的条件。许多因素推动了房地产市场，但其中最有影响力的是基础设施，包括现有和新建部份。拥有良好的基础设施，如交通、学校、医疗服务、工作代理机构，推动了该地区房产市场的业绩。再加上重大的新的基础设施的投入，将成为更多的动力。6、提防高层公寓房市场房地产投资者最大的风险将来自供过于求，或者正在走向房产过剩的市场。这主要是指高层公寓楼市场，开发商正在建设高层公寓楼以出售给海外投资者。这将导致某些地区空置率的上升及租金的下降(导致价格下跌)。具备这类风险的市场包括：墨尔本市中心、布里斯本市中心、珀斯市中心和黄金海岸的海滨城区。以上就是澳洲投资房产移民技巧的相关内容。说了这么多，你是不是已经开始心动了呢?有丰富的移民经验，成功率非常高，是您移民的不二选择。更多相关信息敬请关注邦海外官网。我们将竭诚为您服务。
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澳洲移民新政策
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