年近三十，金融销售和房地产销售，选择哪一个？ - 知乎159被浏览<strong class="NumberBoard-itemValue" title="4分享邀请回答57 条评论分享收藏感谢收起35 条评论分享收藏感谢收起游客 您好，欢迎进入新浪地产网！
房地产做到最后其实就是做金融
&&谁也没想到，在中国规模以上，利润率最高的，不是人们熟知的、恒大、这样的巨无霸，也不是、、以高利润为标榜的国字头，而是来自广州的房企&&&越秀地产。2012年，越秀地产的毛利率达到47%，净利率高达30%，这两个均高居香港内房股的前列。谁也没想到，突如其来的钱荒风波，让猝不及防的各大房企陷入一片混乱，之前纷沓而来想要分羹的上市公司也开始退潮撤资。笼罩在房企上面的阴霾和迷茫，从未像现在这样明显。刚迎来30周年的越秀，显然并不在意，否则怎能以前所未有的强势将广州3 .6万/平米的新地王囊括旗下？&&此时的荣耀，彼时的历史。对越秀来说，起点的意义不在于起点，而看它朝向何方。&&谈高净利润率&&可能到春天，有人会说我们保守，但我还是想做回自己，稳健前行&&南都：相比你们位居前列的净利润率，我留意到，截至2012年底，你们资本负债率仅为37%，在全行业几乎是最低的资本负债率，我不知道你是怎么看待这个的？&&陈志鸿：这是一个硬币的两面，就像双刃剑。在风险凸显的今天，可能大家觉得很好，但放在高歌猛进的三五年前，股东肯定会说我们不够进取。不过，也正是因为这种稳健，就算在冬天，整个银根最紧张的时候，银行都追着我们贷款。&&南都：是不是到了高歌猛进的时候，资本负债率也会随之增高，因时而变？&&陈志鸿：不同的人走不同的路，越秀走的就是稳健的路。可能以前还没有很清晰地归纳出来，但今年初发美元债时的那次企业评级就像一次体检，显示我们很健康，获得惠誉和穆迪的投资级评级，与中海和华润一起，成为目前仅有的三家获得两家国际性评级机构投资级评级的内房股。正是这样，所以今年才能拿到五年期3.25%，十年期4.5%的美元债券利率，远低于国内银行1年期6%的贷款利率。以这样的融资再做下去，肯定比别人更好，所以说我们会一直坚持不为诱惑。&&南都：这种稳健好像和你的性格很吻合。这是你带来的还是越秀一直秉承的？&&陈志鸿：应该是越秀一直秉承的，我只是沿着这条路继续走。可能到春天，有人会说我们保守，但我还是想做回自己，稳健前行，注重风险防范，这是我们核心能力所在。&&讲&地产 房托&&&注入房托后，IFC投资回收周期从15年大幅缩减到3年多&&南都：你在多次场合中都谈到了双平台组合，就是&地产 房托&，越秀房托大概是什么时候上市的？当时这种房托资金多吗？&&陈志鸿：2003开始筹划，香港挂牌是2005年12月。当时的香港市场中，这种房托资金非常少，本来我们是第一个上市，后来被香港的领汇抢了先，接着是的基金，我们是第三个。&&南都：为什么要建立这么一个平台？&&陈志鸿：这个事情我比较清楚，当时我就在越秀集团。城建(越秀地产的前身)和越秀集团整合时，集团正处于困难时期，城建的资产就成了集团的核心资产，怎样把这些资产发挥到最优？我们发现这笔资产里有很多是用于收租的商业地产，如城建大厦，财富广场，维多利裙楼和白马大厦。正好比较适合新加坡凯德的模式，就是把其中4个固定资产分拆二次上市，他们的做法是&控股持有&分息收益&升值&套现&，我们决定向他们学习，不过根据我们的实际情况又开创了一套&开发&升值&套现&控股持有&分红收益&的新模式。我们当时的目标是在新加坡上市，后来香港把我们抢了过来。&&南都：当时城建这块的资产具体有多少？注入房托后达到了一个怎样的效果？&&陈志鸿：评估了40亿，然后注到房托，其中仅这4个物业就回来了33亿，其经营控制权还掌握在我们手中。当然，直接卖掉也是一种方法，当时城建大厦、维多利写字楼每平米一万元都不到，就算能卖40亿，也是一锤子买卖，而在&地产 房托&的形式下，既能满足短期发展的现金流，又享有长期持有的物业升值和租金收益。&&南都：就是因为这样，后来又把广州IFC(广州国际金融中心)注入房托？&&陈志鸿：对，其实新都会大厦是第二个，广州IFC是第三个。注入后IFC从原来预计投资回收周期15年一下大幅缩减到3年多。以后也会这样，通过拿地、开发及前期运营，培育出像IFC这样优质的商业后，再注入房托进行二次证券化，从而借助资本市场，加速商业项目资金的流转速度，达到双赢。&&南都：如此说来，当年回来的33亿应该算是你们发展的起点？&&陈志鸿：可以这么说。有了那33亿，我们才有底气在2007年用了17个亿拍下广州水泥厂地块(现在的岭南湾畔)，越秀的扩张步伐也是从那时开始，而不是说哪天就突然睡醒了。要知道2007年之前，在广州市场基本看不到城建的影子。可以说，水泥厂地块是我们跟集团重组整合进入上市公司后真正在市场中拍下的第一块地。&&南都：我看现在注入房托的都是优质商业项目，是不是说越秀以后会更加注重商业地产发展？越秀现在的商住比是多少？&&陈志鸿：我们去年的销售收入中商业占32%，商住比大概3：7。到去年底，1440万平方的土地储备中有40 .9%为商业物业。但我建议你不要太在意这个数字，意义不大。我们双平台互动下卖的就是两种产品，房子和基金。只要符合这种经营策略的土地我都有意向买进来，而不是非商业不买。&&议地王热&&最看好芳村广钢、海珠广纸、琶洲珠啤等江边地块&&南都：如果说2007年拿水泥厂地块还只是起步，那么2009年后拿珠江新城、大学城、萝岗、海珠等多个地王，就已经很有底气了。&&陈志鸿：拿地王不仅是有钱有底气，更是看好市场。当时拿珠江新城地王时，有媒体说我们是为了拉高星汇云锦的房价，实际上是我们看到了市场的力量。当时说那是珠江新城最后一块住宅地，基于对市场的判断，我认为出什么价都正常。&&南都：最近3.6万拿下的海珠地王也是这样？&&陈志鸿：其实3.6万是按地面以上建筑面积计算的地价，该地块按总可建面积剔除保障性住房建筑面积计算，平均土地成本每平方米约22300元，我们觉得价格还是合理。&&南都：那岂不要卖到5万、8万？那个地段能承接吗？&&陈志鸿：讲到这里就顺便说吧，可能大家觉得越秀这么稳健的企业，怎么会去拿这个天价地王，都很惊讶是吧，这是因为我们对土地价值的认识不同。广州城市的新发展格局是一个都会区即中心六区加番禺区，二个新城即萝岗和南沙，三个卫星城即花都、从化、增城。现在海珠生态城出来了，而那个地块不仅是海珠生态城最南端的一个南向江景地块，还是新中轴线和江岸线的交汇处。根据城市开发计划，那里将成为广州空间南拓的桥头堡。在整个海珠南岸的江岸线上，可出让的住宅用地仅有几块，拥有一线江景的更是凤毛麟角。&&南都：那你觉得广州还有哪些好地块？&&陈志鸿：我看好芳村广钢、海珠广纸，还有琶洲珠啤那一块，都在江边。珠江是广州的母亲河，广州人素来喜欢临水而居。&&南都：那是不是说以后凡是江边的地，你们都可以尽全力去拿？&&陈志鸿：只要看好，不仅是我们别人也会这样，至于值不值就要自己衡量了，没有人拿着枪逼着你去拿。就像海珠地块，我们和恒大争夺100多回合，最后一次我们加了200元/平米的保障房，如果我不加，恒大就拿去了。有些账是不能孤立算的，土地是市场形成的资产，像恒大拿珠江新城3.3万的地王时，我们的财富世纪广场也只卖3万，还没它地价高呢。&&南都：那你对南沙怎么看？&&陈志鸿：我们很看好南沙，很早就在那里布局了。对于南沙我们不能用以前的固定思维去看，让它跟着浦东走，走得再好也超越不了，现在已经不具备浦东当时那种外部条件。南沙的地缘很好，就在珠江口，生态也很好，我认为它很符合现在的发展方向。至于发展时间，我觉得取决于它的定位功能。有个说法是用20年把南沙变成香港，而且反复强调是粤港澳合作的，如果顺着这个思路，是否可以把它作为一个试验田，把它变成粤港澳合作的特区，让南沙以后可以跟香港澳门互通，和世界互通。&&说房地产金融 &&整套房买不起，买它1%的基金也是收租&&南都：你说&地产做到最后就是做金融&，这是地产未来的发展方向吗？&&陈志鸿：是的。其实我们现在就在做金融，除了卖房子还在卖基金。以后房子可能就不是单纯的物理形态的，就像IFC，你虽然买不起它的写字楼，但你可以买它的基金，同样可以享受它的租金收益和升值带来的利益。顺着这个思路你会发现，房地产金融前景实际是很可观的，比如住宅也可以入房托，你想买套房子收租，整套房买不起，就买它1%的基金也是收租。&&南都：你们有把住宅放进房托的计划吗？&&陈志鸿：前提是必须改变现在的居住观念，觉得不买房租房也能接受。等住宅租赁市场和目前商用物业租赁一样成熟时，就完全有可能和商业项目一起注入房托了。不过目前香港的《房托守则》还不允许将住宅物业注入房托，除非香港监管机构修改该守则。&&南都：你的意思是高房价下大家不应该买房而应该租房？&&陈志鸿：房子现在不仅仅是居住，更多的是投资。资产肯定是掌握在少数人手中。&每个人都能买房&愿望虽好，但没有尊重市场规律。你看香港有多少人买得起房？为何香港没有限购？&&南都：现在的高房价实际上已经让绝大多数人买不起房了，如果你认为政府不应该限制，怎么解决这么多人的住房呢？&&陈志鸿：首先要通过市场来配置这些错配的存量房，让买了房的人将空置房租出去，等租赁市场完全市场化后，租金价格自然会成熟。租房需求增多，购买欲就下降，房价也会下来。房价下来后，原来买不起的又有一部分买得起。所以说商品存量房应该让租赁市场去培育。另一个体系是低收入群，中央政府名义上在负责，实际交由地方，然而又不拨钱，地方政府于是又推给市场，拍地后配建保障房。所以我认为调控的核心问题就是整个国家财政、税收体制要发生根本变化。&&南都：租金上来后，越秀房托就有可能把住宅纳进来？&&陈志鸿：按照良性循环下去，我们的双平台互动可能不限于商业物业、住宅物业，你的思路可以更放开一点，以后养老地产、老年公寓、旅游地产等等，当他们的租赁市场也发育了，这条路就会越走越宽。&&南都：但这种金融做后盾也就意味着土地价值没有上限，随之而来的楼价扶摇直上，你不担心到时会有新调控政策来限制地王吗？&&陈志鸿：如果是市场经济下的理性政府，就不应该为商品价格出手。现在的中国经济越来越市场化，我们期待新一届中央政府轻行政干预。根据李克强经济学，我认为政府对微观经济的干预应该比上一届好。&&关于&限策& &&用行政手段限价，只能越限越涨，后遗症更大&&南都：现在的市场处于一个非正常状态，限购限价限贷无处不在，如果地王频出，谁又能保证土地不会被限呢？&&陈志鸿：其实政府对微观经济的干预都有利益关系在里面，我们从利益关系来判断土地会不会被限。地价卖得高，地方政府需要，因为地方债务问题。地方债是地方经济的定时炸弹，现在只能靠高价卖地来维持平衡。所以我就觉得地王是大经济层面的必然现象。既然有钱，为何不能拿点钱来缓解地方政府的压力呢？&&南都：对地方政府来说当然是好事情，但对买房的人来说，岂不无法承受？&&陈志鸿：地王到手后开发商通常都会把它当成奢侈品来做，价格自然高不可攀，但一般老百姓为什么要买奢侈品呢？&&南都：你是可以把它做成奢侈品，但地王的效应不可忽视。就好像你3.6万的地王一出来，周边应声而涨，不到一周，整个板块和区域的一二手楼价都涨了。&&陈志鸿：那也要有人买啊，为什么有人买？还是需求在作怪。是供求关系决定它具备上涨潜力，地王只是一个激发点而已。既然是市场经济，价格肯定由供求决定。如果政府现在还继续用行政手段限价，实际上只能越限越涨，后遗症更大。&&南都：如果取消调控，市场就会正常？&&陈志鸿：整个趋势会正常，但前提是要做好我前面讲的措施，疏导需求，什么层次住什么房。当你把这些都做好，放开就正常了。有钱的就买多房，只要支付高额的交易税、营业税，这个才是市场经济的手段嘛。&&谈&房产税& &&从法理、操作和试点效果看，寄托房产税去限制价格不现实&&南都：那房产税呢？&&陈志鸿：房产税是对持有财产征税，而我们土地不是私有的，法理上不能收这个税。另外操作上也是难题。是按物业的成本价还是市场价、还是评估价征呢？若用市场价评估，那老同志退休前分到北京一环内的房子，就是按1%征税对他们的退休后工资也是天价，加上我们的诚信体系还没有建立，评估将带来巨大问题。&&南都：也就是说你觉得房产税不好实施？&&陈志鸿：现在的试点效果也显示不好，加上法理和操作难度，所以说寄托房产税去限制价格不现实，价格还是由供求关系决定。我们就应该通过交易税、印花税等，像香港那样，越买得多税收就越多。国家收到税后再拨钱保障低收入人群居住，这样市场才流动了。&&南都：其实现在还有一个问题，就是市场需求大。我们5月份调查了广州30个楼盘，发现90后购房单盘比例最高已达20%。&&陈志鸿：现在出了一个新词&毕房族&,就是说这个，这是一个大问题，本来每年城镇化人口不会少于两千万，给市场带来了很大的需求量，但&毕房族&却把本来不是现在的需求提前了，哪有拿了毕业证同时拿房产证的？&&聊&钱荒&&&钱荒不会对房地产造成影响&&南都：对于近期的&钱荒&，马光远等一些也提出&房地产很可能成为钱荒的下一个引爆点。&你如何看？&&陈志鸿：这个&钱荒&是带引号的，它不是真正的流动性不行，而是银行自己制造出来的。其实就是通过利率的双轨制在捣腾，实际上也是以前行政干预的后遗症。就这个事件而言，我认为它不会对房地产造成影响。&&南都：&影子银行&就是这样，不过你们对银行的依赖大吗？手上有多少现金流？&&陈志鸿：我们今年对国内银行的依赖很少，都在净还钱，因为我们在调负债结构，希望境外的钱能借得越多，境内的越来越少，因为境外的利息低。我们刚发了8.5亿美元的债券，5年期的才3.25%，国内1年期贷款的基准利率都是6%，还要上浮10%。我们现在现金流很充裕，长期都有七八十亿，也不是说有钱就乱花，还是要看好项目。&&记者印象&&一直想采访陈志鸿。2011年底，85%的房企未完成年度任务，他却大手一挥：&我们过冬的衣服、暖气都有，明年业绩还要继续增长&，直白爽快的让人印象深刻。&&今天的他，说话还是那样，强劲有力，语速较快，逻辑很强，黝黑的面孔配上有点严肃的表情，好在他自诩没有高深文化，不能引经据典，随手拈来的生活小例子，让充满张力的氛围里笑声弥漫。在谈到越秀地产香港上市公司治理的倒逼功能，这几乎是一个国企治理的学术，他却游刃有余鞭辟入里。他坚持认为，越秀地产之所以近日得到关注，在于公司多年一贯的审慎与稳健，这既来源于越秀的基因，更源于资本市场带来的公司治理的改进。&&他也没有地产大炮那般一鸣惊人，但在谈到地王、限购、地方财政、城镇化、南沙开发、租房市场、购房需求....。.几乎所有的房地产热点话题时，他在出人意表的同时，又自成其说，令人思考。&&这次令听者投入，思者静默的终于成行了，时间是日，地点是广州国际金融中心。&&精彩语录&&●地方债是地方经济的定时炸弹，现在只能靠高价卖地来维持平衡，地王是大经济层面的必然现象。&&●发展商把地王当奢侈品来做，价格自然高，但一般老百姓为什么要买奢侈品呢？&&●海珠生态城将成为广州空间南拓的桥头堡。&&●&毕房族&把本来不是现在的需求提前了，哪有拿了毕业证同时拿房产证的。&&●我们不能用以前的固定思维去看南沙，让它跟着浦东走，走的再好也超越不了。
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文明上网，登录评论，所有评论仅代表网友意见，新浪地产保持中立。　　大家好，首先我要介绍一下我自己。本人2007年大学毕业，毕业后一直从事金融工作。从事金融领域涵盖了期货、股权投资及信托。目前一直在从事信托工作。谈到信托行业，不知道有多少朋友了解。目前整个信托业管理的资产规模大概在16万亿左右，其中有6-7万亿是投资房地产市场的。我是2012年底入行，当时房地产市场融资可以说是进入信托行业的尾声。2012年，像上海的房地产商找我们融资大概的成本在13%左右，当时我预计2013年上海的房价涨幅应该在15%以上，果不其然一三年上海新房涨幅在15%到20%。道理比较简单——羊毛出在羊身上。房地产商的融资成本上升，必然会带来成品房的房价上涨。大规模的房价上涨，导致的是成交量的减少，这也就是为什么说2014年上海整体房地产市场持续萎靡不振的一个原因。当然，这只是其中的一个原因。我本人的房子是在2014年11月份购买的，现在来看应该是一个小谷底。
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　　2013年开始，整个信托行业缩减对房地产市场投资。所以说对于一三年之前找信托借钱的房地产公司来讲，迎来了巨大的还本付息压力，这就是为什么说2014年整个上海房地产市场价格出现了很大回调。　　
　　请楼主继续　　
　　标记一下　　
　　说到了2014年的房价下跌，这里有一个大的经济环境我想需要强调一下。2014年房地产的下滑，让整个市场上多出了许多闲置资金，同时银行理财产品大规模发行，让银行的资金也相对出于宽裕期，这时候大家应该注意了自己需要找出口的，那么在哪里呢？这个时候大家可以翻一下2014年后半年中国股票市场的走势，对的没错，资金大规模流入股市。普通老百姓的钱流入了股市，银行理财资金的钱通过信托、证券资管、专项资管计划等等渠道进入了中国的资本市场。那么可想而知， 2014年年底及2015年中国的资本市场迎来了一场规模浩大的资金推动的盛宴。　　
　　我是在2014年六七月份左右开始看房的，如果有这个时期看房的朋友应该会发现一个有趣的现象——基本上每家房产中介都是门可罗雀，看房人员寥寥无几。我基本上从六七月份看到了十月份左右，这时候我知道应该下手了。当然，这里有一个小插曲，我这个时候买房的另一个原因是上海对集体户口人员出台了新的政策，要求在号之前将集体户口落户到社区公共户口。　　
　　2014年也是我工作调动的一年，当时考虑户口以及工作稳定性的关系，我选择一习性付款，购买的虹口地区的一个小房子。这个房子大概30平米左右，总体成交价格75万元左右，我这个房子是一个学区房和地铁房的概念。对口的小学是曲阳第三小学，虽然不是特别好的重点小学，但是在虹口来说也是不错的小学。我这个房子靠近两个地铁站一个是曲阳站，一个是赤峰路站，步行走过去的时间大概在五到8分钟，所以说是非常不错的地铁房。　　
　　@恰恰嘟
23:22:31　　请楼主继续　　-----------------------------　　平时工作忙，已有机会我会上来分享的。　　
　　@wlhsd
22:10:14　　说到了2014年的房价下跌，这里有一个大的经济环境我想需要强调一下。2014年房地产的下滑，让整个市场上多出了许多闲置资金，同时银行理财产品大规模发行，让银行的资金也相对出于宽裕期，这时候大家应该注意了自己需要找出口的，那么在哪里呢？这个时候大家可以翻一下2014年后半年中国股票市场的走势，对的没错，资金大规模流入股市。普通老百姓的钱流入了股市，银行理财资金的钱通过信托、证券资管、专项资管计划等等渠道进入了中国的资本市场。那么可想而知， 2014年年底及2015年中国的资本市场迎来了一场规模浩大的资金推动的盛宴。　　-----------------------------　　其实我认为房地产而言， 2015年是非常关键的一年。2015年上半年中国的股票市场异常火爆。因为楼主本人工作原因，平时接触的朋友大多是各大股份制银行分行级别的人员。通过对他们的了解我发现，当时在鼎盛时期，银行理财资金大概有1万亿左右的资本市场上。　　
　　关注　　
　　wlhsd 楼主先生，　　有理有据，期待继续！　　深圳踏空的刚需伤不起，如果要在深圳买房 楼主认为哪个时间段 会是节段性的底部？
　　@一芽一
11:06:19　　wlhsd 楼主先生， 　　有理有据，期待继续！ 　　深圳踏空的刚需伤不起，如果要在深圳买房 楼主认为哪个时间段 会是节段性的底部？　　-----------------------------　　大概在10月以后！　　
　　@一芽一
11:06:19　　wlhsd 楼主先生， 　　有理有据，期待继续！ 　　深圳踏空的刚需伤不起，如果要在深圳买房 楼主认为哪个时间段 会是节段性的底部？　　-----------------------------　　稍后再给你分析为什么　　
　　记号............
　　支持　　
　　楼主，现在上海的房子，哪个点买比较好呢
　　@wlhsd
22:50:39　　@wlhsd
22:10:14　　说到了2014年的房价下跌，这里有一个大的经济环境我想需要强调一下。2014年房地产的下滑，让整个市场上多出了许多闲置资金，同时银行理财产...　　-----------------------　　求教楼主，北京呢？急盼回复，谢谢了　　因为今天新闻说第一季度经济数据不错，世行也表示乐观，是不是表示房价还将继续走高？要不要狠心下手？
　　专家说价格是货币现象。继续看楼主从专业角度看房价
　　我是用手机进行编辑的，所以会慢一下，请大家谅解。今天继续分析2015年房地产市场走势。但凡超多过股票的人都会知道2015年六月份左右，是中国资本市场的一个分水岭。股票市场暴跌以后，大量资本逃离股市。这里要讲讲中国的政府债务。2015年上半年，像往年一样楼主本人接到大量政府平台的融资项目，这其中多以江浙沪地区为主。2015年上半年政府平台的综合融资成本大概在10%左右，因为上半年股票市场非常火爆，所以出现了一个很奇怪的现象——信托发型的政府平台融资产品很难销售。因为一年只有10%的收益，但是把钱放在资本市场上只要拿好一支股票，也许一个星期就有10%的收益。我们发行的政务平台项目销售不出去。换句话讲政府平台项目在这个时期很难借到钱。但是2015年六月份以后，大量资金逃离股市，转眼间政府平台类型的信托产品迅速被认购完毕。大概到了2015年十月份左右，整个市场上的政府平台类型的产品非常稀缺。这个时候对于我们来讲会寻找大量政府平台项目来做。　　
　　@wlhsd
22:50:39 　　@wlhsd
22:10:14　　说到了2014年的房价下跌，这里有一个大的经济环境我想需要强调一下。2014年房地产的下滑，让整个市场上多出了许多闲置资金，同时银行理财产... 　　-----------------------　　@这绝对是马甲啦
22:18:24 　　求教楼主，北京呢？急盼回复，谢谢了 　　因为今天新闻说第一季度经济数据不错，世行也表示乐观，是不是表示房价还将继续走高？要不要狠心下手？　　-----------------------------　　北京政策什么时候出的？　　
　　mark　　
　　但是发现一个问题，银行也在找政府平台的项目。大概2015年十月后出现了一个资产慌的局面。这个时候我发现找到一个合适的政务平台项目是非常困难的。因为银行的大量理财资金撤离股市后面临一个巨额的资金成本，所以他必须通过各种非标渠道找到新的资金出口。这就是为什么2015年后半年出现了严重的资产慌。各大银行机构都在积极的抢夺优质的政府平台项目。对于政府平台来讲，突然大量的资金涌入必然降低他们的综合融资成本。2015年四月份的时候楼主本人拿到的政府平台项目的综合成本大概在10%左右，但是现如今拿到的政府的项目综合成本在7%到8%左右。可想而知，为什么政府平台的融资成本下降的如此迅速。　　
　　马克。期待楼主继续。
　　楼主厉害，点踏得准。　　
　　@chulchulABC
22:02:26　　楼主，现在上海的房子，哪个点买比较好呢　　-----------------------------　　新房主要性价比可以，随时可以买。二手房建议观望！　　
　　@chulchulABC
22:02:26　　楼主，现在上海的房子，哪个点买比较好呢　　-----------------------------　　10月份后会是好的下手点　　
　　@wlhsd
22:53:42　　我是用手机进行编辑的，所以会慢一下，请大家谅解。今天继续分析2015年房地产市场走势。但凡超多过股票的人都会知道2015年六月份左右，是中国资本市场的一个分水岭。股票市场暴跌以后，大量资本逃离股市。这里要讲讲中国的政府债务。2015年上半年，像往年一样楼主本人接到大量政府平台的融资项目，这其中多以江浙沪地区为主。2015年上半年政府平台的综合融资成本大概在10%左右，因为上半年股票市场非常火爆，所以出现了一个很奇怪的现象——信托发型的政府平台融资产品很难销售。因为一年只有10%的收益，但是把钱放在资本市场上只要拿好一支股票，也许一个星期就有10%的收益。我们发行的政务平台项目销售不出去。换句话讲政府平台项目在这个时期很难借到钱。但是2015年六月份以后，大量资金逃离股市，转眼间政府平台类型的信托产品迅速被认购完毕。大概到了2015年十月份左右，整个市场上的政府平台类型的产品非常稀缺。这个时候对于我们来讲会寻找大量政府平台项目来做。　　-----------------------------　　补充一下：部分资金因为是走的表内业务，不全是非标！　　
　　2015年资产慌出现以后，我一直在考虑资金的去向。当时国内可投资范围非常有限，股票市场肯定不行，因为在2015年六七月份左右刚刚出现的崩盘，增加政府融资，因为在2015年年底国家出台了限制政府债务余额有关规定。那么，作为银行也好，作为普通老百姓也好大家的投资方向只有一个房地产。在2016年一月份左右，我们已经看到深圳房价的大幅上调，深圳作为一个经济特区是有其先行指标可以参照的。没有错，大量资金涌入的房地产市场。　　
　　在资产慌的时候，资金在这个时候的压力很明显。银行的大量资金是需要承担巨额的资金成本的，这个时候个人住宅抵押贷款市场是一个非常不错的业务方向。大家可以注意到各大银行都在基准利率的基础上进行打折，个人住宅可以给的利率最低八到八五折的优惠。同时，银行的大量资金也进入了债券市场，可以看到整个债券市场目前异常火爆，成本非常低！　　
　　@case520
12:01:43　　楼主厉害，点踏得准。　　-----------------------------　　不敢当。　　
　　@case520
12:01:43 　　楼主厉害，点踏得准。 　　—————————————————　　@wlhsd
21:47:00　　不敢当。　　—————————————————　　马克一下，楼主继续　　
　　留个位置
　　写的挺专业的　　
　　说到这里，我想房价上涨的主要原因大家基本上已经清楚了。简单的逻辑就是：股票市场崩盘，实体经济不景气，大量资金寻找新的资金流入房地产市场。这就造成了这轮房价上涨的主要原因。　　
　　那么资金下一步该去哪呢？是继续留在房地产，向大部二线城市房产流入？抬高二线房价？　　
　　标记一下！　　
　　@u_16-04-19 08:21:31　　那么资金下一步该去哪呢？是继续留在房地产，向大部二线城市房产流入？抬高二线房价？　　-----------------------------　　房市、资本市场（股票、债券）、实体企业　　
　　2015年的资产慌，迫使资金流向了房地产市场、债券市场、股票市场等其它实体经济。因为经济都是有滞后性的，所以我们注意到2016年第一季度中国经济开始驻底，换言之，就跟股票大盘一样第一季度经济非常的糟糕。从第一季度末的数据可以看到，第二季度及第三季度经济有回暖现象。因为资金流入都是有滞后性的，当资本给到企业后，企业需要买生产材料，给工人发工资，支付各种费用等等。当资金流入实体后，经济才能真的转起来。　　
　　分析整个宏观经济情况，我们再来说说这个房价上涨。北上广深一线城市房价涨幅应该在30%到50%之间。但是大家有没有注意到，这些城市的房屋均价在上涨之前已经名列全国前茅。经过这轮上涨，可以说价格已经高得非常离谱。楼主作为一个金融人士，薪酬还算马马虎虎，2015年整个信托行业平均人员工资70万左右。作为一个金融高收入者，对当前的房价都感觉非常的无奈，同时感到无比的压力。毕竟我之前已经说了，我目前的房子很小，我是计划在一到两年置换一套大点的房子。但是目前的价位，让我可供选择的合适房源非常少。要么我去外环附近买一套合适的房子，要么同等价位我在上海内环买一套五60平米的小房子。可以说，真的没有任何幸福感可言。　　
　　个人愚见：地方躺在黑土地上睡大觉，财源却滚滚而至，何乐而不为？宏观上强调可持续性发展，实际操作上，是可持续性收割，所谓循环“经济”应这么解释。房地产早已不是市场，完全是投机者的乐园，为啥是乐园？因为地方因为土地一直钱够花，觉够睡，舒舒服服，那发展多元经济干吗？久而久之不想干了，也不会干了，有没有实体多元也没啥意义。反而对土地和税收造成了严重依赖。地产可是最大饭碗，所以必须力保！这也是无论你释放多少流动，钱没有避险的地方，都会去了房地产，投资者趋之若鹜，降准放信贷，去产能，爆炒一线，觉得差不多了，政策冷却。二线接着（南京）.....再冷却，三线....所谓循环，奇葩，供过于求，违反经济规律的涨价去库存，但这种积累代价到质变，不是某一个人，或者一个国家所能承受的，通过股市、房产不断的消灭中产，各种政策（包括大量印钞M2），把手习惯性伸进看病、养老、最普通人钱袋里，再诱惑套上杠杆，其危险程度，远大于在经济上，管理者应谨慎谨慎，投资者也应擦亮眼睛。对于普通百姓投资真的很无奈，如今海外置业，并购回收潮泛滥，这就是有办法人的投资去向，再加上国际评级公司的降级评级，这也从侧面证实了，投资者对国内经济企稳回升不看好
　　个人愚见：地方躺在黑土地上睡大觉，财源却滚滚而至，何乐而不为？宏观上强调可持续性发展，实际操作在房产上，70年土地回收，是可持续性收割，所谓循环“经济”应这么解释。房地产早已不是市场，完全是投机者的乐园，为啥是乐园？因为地方因为土地一直钱够花，觉够睡，舒舒服服，那发展多元经济干吗？久而久之不想干了，也不会干了，有没有实体多元也没啥意义。反而对土地和税收造成了严重依赖。地产可是最大饭碗，所以必须力保！这也是无论你释放多少流动，钱没有避险的地方，都会去了房地产，投资者趋之若鹜，降准放信贷，去产能，爆炒一线，觉得差不多了，政策冷却。二线接着（南京）.....再冷却，三线....所谓循环，奇葩，供过于求，违反经济规律的涨价去库存，但这种积累代价到质变，不是某一个人，或者一个国家所能承受的，通过股市、房产不断的消灭中产，各种政策（包括大量印钞M2），把手习惯性伸进看病、养老、最普通人钱袋里，再诱惑套上杠杆，其危险程度，远大于在经济上，管理者应谨慎谨慎，投资者也应擦亮眼睛。对于普通百姓投资真的很无奈，如今海外置业，并购回收潮泛滥，这就是有办法人的投资去向，再加上国际评级公司的降级评级，这也从侧面证实了，投资者对国内经济企稳回升不看好
　　@悲情城市007
23:18:57　　个人愚见：地方躺在黑土地上睡大觉，财源却滚滚而至，何乐而不为？宏观上强调可持续性发展，实际操作在房产上，70年土地回收，是可持续性收割，所谓循环“经济”应这么解释。房地产早已不是市场，完全是投机者的乐园，为啥是乐园？因为地方因为土地一直钱够花，觉够睡，舒舒服服，那发展多元经济干吗？久而久之不想干了，也不会干了，有没有实体多元也没啥意义。反而对土地和税收造成了严重依赖。地产可是最大饭碗，所以必须力保！这也是无论你释放多少流动，钱没有避险的地方，都会去了房地产，投资者趋之若鹜，降准放信贷，去产能，爆炒一线，觉得差不多了，政策冷却。二线接着（南京）.....再冷却，三线....所谓循环，奇葩，供过于求，违反经济规律的涨价去库存，但这种积累代价到质变，不是某一个人，或者一个国家所能承受的，通过股市、房产不断的消灭中产，各种政策（包括大量印钞M2），把手习惯性伸进看病、养老、最普通人钱袋里，再诱惑套上杠杆，其危险程度，远大于在经济上，管理者应谨慎谨慎，投资者也应擦亮眼睛。对于普通百姓投资真的很无奈，如今海外置业，并购回收潮泛滥，这就是有办法人的投资去向，再加上国际评级公司的降级评级，这也从侧面证实了，投资者对国内经济企稳回升不看好　　-----------------------------　　没错！目前经济有回暖现象，但楼主本人对后续整体经济发展方向持谨慎态度！　　
　　Mark 　　
　　@悲情城市007
23:18:57　　个人愚见：地方躺在黑土地上睡大觉，财源却滚滚而至，何乐而不为？宏观上强调可持续性发展，实际操作在房产上，70年土地回收，是可持续性收割，所谓循环“经济”应这么解释。房地产早已不是市场，完全是投机者的乐园，为啥是乐园？因为地方因为土地一直钱够花，觉够睡，舒舒服服，那发展多元经济干吗？久而久之不想干了，也不会干了，有没有实体多元也没啥意义。反而对土地和税收造成了严重依赖。地产可是最大饭碗，所以必须力保！这也是无论你释放多少流动，钱没有避险的地方，都会去了房地产，投资者趋之若鹜，降准放信贷，去产能，爆炒一线，觉得差不多了，政策冷却。二线接着（南京）.....再冷却，三线....所谓循环，奇葩，供过于求，违反经济规律的涨价去库存，但这种积累代价到质变，不是某一个人，或者一个国家所能承受的，通过股市、房产不断的消灭中产，各种政策（包括大量印钞M2），把手习惯性伸进看病、养老、最普通人钱袋里，再诱惑套上杠杆，其危险程度，远大于在经济上，管理者应谨慎谨慎，投资者也应擦亮眼睛。对于普通百姓投资真的很无奈，如今海外置业，并购回收潮泛滥，这就是有办法人的投资去向，再加上国际评级公司的降级评级，这也从侧面证实了，投资者对国内经济企稳回升不看好　　-----------------------------　　这好比感冒一样，刚吃了点感冒药略为有些好转了，但是能不能持续好转还要看看后面怎么治疗。经济是一样的道理，现在货币流向导致了市场有了好转，但是能不能持续下去，现在不好说。边走边看哈。　　
　　洗耳恭听　　
　　关于中国问题分析与探讨　　一、 人口问题　　中国人口问题可能是政府、民间讨论最多的，当然也是分歧较大，同时全球各国普遍关注的，从莫言因描写计划生育等作品获得诺贝尔文学奖就可以看出，作为一个14亿人口的超级国家，的确值得分析、探讨，欧洲、北美、南美三大洲人口总和与中国相当，但资源是中国的 50倍，国土面积是中国的 7倍，其实人口本身不是问题，但由于毛
时代人为多生，英雄母亲，那样的年代、社会制度，就必然扭曲人口自身的规律，等到邓公掌权后，又采取人为少生政策，后者纠正前者，可能被迫接受吧！近年又因老龄化、人口红利、未富先老等问题，陆续实行“单独二孩” “二孩”政策，一方面是迫于财政、未来抚养压力，另一方面代表公职、国企等人员的诉求吧！其实这10多年人口管制政策明显放松，对广大乡村、企业工作人员等约束很小，绝大部分农村家庭都会生2～5个小孩，罚点款就完了（0.5—2W），作为一个每年生产2000W左右人口，死亡1000W，净增1000W的东方大国，在面对老龄化、抚养压力、未富先老、失去人口红利等诸多现实问题的情况下，将是党中央、全体民众不得不长期面对、深思的重大社会课题！！！　　二、 环境保护　　2012年美国大使馆网站公布北京PM2.5，引发一场外交风波，让国人认识PM2.5是个什么东东，到后来因雾霾大爆发引起人民对环境污染的极度关注，更有后来环保总局升级为环保部，事实上环境污染伴随工业化一直存在，只是经济发展为主，民众生活水平较低，都为生存拼命，环境保护只是少部分人关注的事，作为一个从农业国转变成工业化社会的过程，必然带来对周边环境的影响，只是我们选择怎么的发展道路，是走西方发达国家先发展再治理，还是发展过程中不污染的良性发展道路，很显然我们前期选择了西方早期的发展模式，其中原因我们希望快速工业化，赶超西方发达国家，另一方面由于技术落后、产业低端、再加上监管不到位、地方保护主义、腐败等原因，造成中国80%河流被污染，雾霾在各城市频繁发生的恶果，如中国顶级城市上海的苏州河污染触目惊心，在经过20年治理情况下，现在水质都无法达标，江苏苏南地区为治理污染把化工企业外迁苏北，结果造成苏北更加严重污染，盐城多次爆发全城断水事件，中国作为14亿人口的超级大国，如何在工业化过程中保护赖以生存的环境，将是考验政府、企业、全体国民智慧的重大问题。　　三、 国企改革　　波音、洛克希德、诺斯罗普-格鲁曼、微软、谷歌、苹果、脸书、雅虎、英特尔、思科、惠普、戴尔、美孚、埃克森、摩根士丹利、高盛、通用、福特、克莱斯勒、可口可乐、百事可乐、麦当劳、肯德基、杜邦、辉瑞制药、梦都山等等，清一色的民营企业，正是杜绝了国营垄断企业，所以美国经济才会如此强大健康生机勃勃。　　资本主义的精髓，其实就是一句话；权力绝对不能私有化，财产绝对不能公有化。　　因为私有化的权力，将压迫的国民无理可辨，无冤可伸，无处可逃。。公有化的国企，其实就是私有化的权力，用来盘剥国民的垄断工具。国企越多越强越大，垄断的就越狠，盘剥的就越冷血。　　美国没有一家国有银行，却有华尔街。。美国没有中石油、中石化、中海油一类的国企，国民却在享受着低油价。。美国没有中粮集团一类的国企，国民却在食用着，比中国还便宜的安全卫生的粮食与食用油。。美国居然没有蚊化部，但是却有好莱坞。。美国没有飞机制造行业的国企，却有波音与洛克希德公司。　　美国没有汽车制造行业的国企，却有福特、通用、克莱斯勒等汽车公司，汽车质量一流，价格还比中国便宜得多。。。。美国无论房屋还是土地，都是兹由买卖，都是属于私人的，都是神圣不可侵犯的。。中国的土地都是国有的；北京买一套70年产权的三居室的费用，在美国能够买一套永久产权的带院子跟车库的独栋别墅。　　一个人走在错误的道路上，痛苦的只是个人。。一个国家走在错误的道路上，痛苦的将会是全体国民，你我都不例外，也休想例外。
　　@u_16-04-20 10:23:58　　关于中国问题分析与探讨　　一、 人口问题　　中国人口问题可能是政府、民间讨论最多的，当然也是分歧较大，同时全球各国普遍关注的，从莫言因描写计划生育等作品获得诺贝尔文学奖就可以看出，作为一个14亿人口的超级国家，的确值得分析、探讨，欧洲、北美、南美三大洲人口总和与中国相当，但资源是中国的 50倍，国土面积是中国的 7倍，其实人口本身不是问题，但由于毛
时代人为多生，英雄母亲，那样的年代、社会制度......　　-----------------------------　　既来之则安之
　　楼主，看到我！！！～～安徽合肥房价什么时候入手合适？求给建议～感谢！
　　楼主毕竟是14年刚买房，所以不会认为楼市会进入下降通道是吧。个人觉得长期来看，还是会涨，特别是一线城市，但一两年的短期内可不好说呢。
　　马克收藏。
　　怎么看信用产品是政府平台融资产品啊？
　　@一芽一
11:06:19　　wlhsd 楼主先生，　　有理有据，期待继续！　　深圳踏空的刚需伤不起，如果要在深圳买房 楼主认为哪个时间段 会是节段性的底部？　　-----------------------------　　@wlhsd
20:14:49　　大概在10月以后！　　-----------------------------　　感谢楼主先生的回复，楼主先生从宏观面来分析就像是俯视，可以看清大局，　　我看过一些高手是从人口结构（比如一线是人口流入城市，80后刚需群体等）、政策出利好来分析等等，说的是某个点某个面，就我自己总感觉是云里雾里 好像说得很有道理 但似乎又难以支撑论点。　　我老家是江西某个地级市下面某个县，未来像我们这种小地方的小县城房市会是一个怎样的趋势？真的会像某些高手说的：一线永远涨，三四五线跌吗？期待楼主先生回复。
　　不相信70万买不了房？我不到15万工资，就敢贷300万在北京买，矫情　　
　　@悲情城市007
23:18:57　　个人愚见：地方躺在黑土地上睡大觉，财源却滚滚而至，何乐而不为？宏观上强调可持续性发展，实际操作在房产上，70年土地回收，是可持续性收割，所谓循环“经济”应这么解释。房地产早已不是市场，完全是投机者的乐园，为啥是乐园？因为地方因为土地一直钱够花，觉够睡，舒舒服服，那发展多元经济干吗？久而久之不想干了，也不会干了，有没有实体多元也没啥意义。反而对土地和税收造成了严重依赖。地产可是最大饭碗，所以必须力保！这也是无论你释放多少流动，钱没有避险的地方，都会去了房地产，投资者趋之若鹜，降准放信贷，去产能，爆炒一线，觉得差不多了，政策冷却。二线接着（南京）.....再冷却，三线....所谓循环，奇葩，供过于求，违反经济规律的涨价去库存，但这种积累代价到质变，不是某一个人，或者一个国家所能承受的，通过股市、房产不断的消灭中产，各种政策（包括大量印钞M2），把手习惯性伸进看病、养老、最普通人钱袋里，再诱惑套上杠杆，其危险程度，远大于在经济上，管理者应谨慎谨慎，投资者也应擦亮眼睛。对于普通百姓投资真的很无奈，如今海外置业，并购回收潮泛滥，这就是有办法人的投资去向，再加上国际评级公司的降级评级，这也从侧面证实了，投资者对国内经济企稳回升不看好　　-----------------------------　　@wlhsd
06:11:36　　这好比感冒一样，刚吃了点感冒药略为有些好转了，但是能不能持续好转还要看看后面怎么治疗。经济是一样的道理，现在货币流向导致了市场有了好转，但是能不能持续下去，现在不好说。边走边看哈。　　-----------------------------　　感谢楼主回复！但真感冒了，药只是缓解难受症状，病毒依然在体内，要真正治好感冒，靠的还是自身的免疫。刚才看了凤凰网《新华社三问住房土地使用权到期》，国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定居住用地70年....。规定是规定了，如何执行却没了下文,据参与者说，是模糊处理了，只因年头还长，暂时待定。迄今26年过去了，依然如故，直到近期温州和部分地区出现土地使用权到期，乱了阵脚，直至今天新华社发出三问。可这26年都干吗了？实在不敢过多评论。个人觉得，竞争不仅仅引用在经济，在政体上也该试着完善，经济和政体的依存度毕竟太高，在如今的经济高度上，一旦有羁绊，未来经济真的难以琢磨。两大国际信用评级机构纷纷下调评级，说一个是故意，两个我就不敢说了。连楼主这样的专业人士都看不透，没预期情况下，谁还做国内投融资，又咋发展。综上，觉得宁可经济下滑片刻，重建道德，责任，信用，义务更为重要，这些做好了，上面那些问题，可能也就不存在了。如今给人感觉是一条腿走路，还摸着石头过河，就别提河里有点风，有点淤坑了，那更难想象，在大海中杨帆远征了
　　@悲情城市007
23:18:57　　个人愚见：地方躺在黑土地上睡大觉，财源却滚滚而至，何乐而不为？宏观上强调可持续性发展，实际操作在房产上，70年土地回收，是可持续性收割，所谓循环“经济”应这么解释。房地产早已不是市场，完全是投机者的乐园，为啥是乐园？因为地方因为土地一直钱够花，觉够睡，舒舒服服，那发展多元经济干吗？久而久之不想干了，也不会干了，有没有实体多元也没啥意义。反而对土地和税收造成了严重依赖。地产可是最大饭碗，所以必须力保！这也是无论你释放多少流动，钱没有避险的地方，都会去了房地产，投资者趋之若鹜，降准放信贷，去产能，爆炒一线，觉得差不多了，政策冷却。二线接着（南京）.....再冷却，三线....所谓循环，奇葩，供过于求，违反经济规律的涨价去库存，但这种积累代价到质变，不是某一个人，或者一个国家所能承受的，通过股市、房产不断的消灭中产，各种政策（包括大量印钞M2），把手习惯性伸进看病、养老、最普通人钱袋里，再诱惑套上杠杆，其危险程度，远大于在经济上，管理者应谨慎谨慎，投资者也应擦亮眼睛。对于普通百姓投资真的很无奈，如今海外置业，并购回收潮泛滥，这就是有办法人的投资去向，再加上国际评级公司的降级评级，这也从侧面证实了，投资者对国内经济企稳回升不看好　　-----------------------------　　@wlhsd
06:11:36　　这好比感冒一样，刚吃了点感冒药略为有些好转了，但是能不能持续好转还要看看后面怎么治疗。经济是一样的道理，现在货币流向导致了市场有了好转，但是能不能持续下去，现在不好说。边走边看哈。　　-----------------------------　　感谢楼主回复！但真感冒了，药只是缓解难受症状，病毒依然在体内，要真正治好感冒，靠的还是自身的免疫。刚才看了凤凰网《新华社三问住房土地使用权到期》，国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定居住用地70年....。规定是规定了，如何执行却没了下文,据参与者说，是模糊处理了，只因年头还长，暂时待定。迄今26年过去了，依然如故，直到近期温州和部分地区出现土地使用权到期，乱了阵脚，直至今天新华社发出三问。可这26年都干吗了？实在不敢过多评论。个人觉得，竞争不仅仅引用在经济，在政体上也该试着完善，经济和政体的依存度毕竟太高，在如今的经济高度上，一旦有羁绊，未来经济真的难以琢磨。两大国际信用评级机构纷纷下调评级，说一个是故意，两个我就不敢说了。连楼主这样的专业人士都看不透，没预期情况下，谁还做国内投融资，又咋发展。综上，觉得宁可经济下滑片刻，重建道德，责任，信用，义务更为重要，这些做好了，上面那些问题，可能也就不存在了。如今给人感觉是一条腿走路，还摸着石头过河，咋走？这还仅仅是河。
　　@1989lmm
17:35:15　　不相信70万买不了房？我不到15万工资，就敢贷300万在北京买，矫情　　-----------------------------　　那你15万不够还房贷呀。　　
　　楼主，我算是瞎逛 逛对地方了。我13年底买的房子，当时买的时候应该是已经涨了。。。。14年5月拿到房产证，15年底的时候琢磨着想等2年满了之后置换，可是，可是，可是。。。唉。。。这房价蹭的一下就上去了。年底之前我看了我要置换的房屋，算了下贷款，月供1.2万，租金5000，自己实际还贷7000，压力还可以，可现在这么一涨。。。月供达到1.5-1.6万，可租金没有疯涨呀，租金还是5000，月供变成1万了。感觉有压力，本人低收入。再者现在房价刚刚大涨完毕，是不是现在匆忙置换不太合适？接下去还涨吗？ 本人感觉需要象14
15年那样，经历一两年的平稳。不知道我的判断是否正确？由于现在置换压力比较大，我应该在接下去的哪个阶段置换更合适？ 我们都知道货币一直在通涨，如果说未来2年房价平稳不涨，工资上涨的话，到时候再置换压力岂不是会更小一点？就怕疯涨之后还会继续涨。。。。。。。
　　马克　　
　　楼主，江苏南京二线，适合几月份入手。　　
　　记号一下，坐等更新　　
　　请问楼主对武汉房价怎么看，会猛涨吗还是会横盘还是会回落，求指教。
　　宏观分析，能看清资本的流向　　
　　收下研究　　
　　楼主号称金融从业人员，我怎么看着不像腻，莫非是蓝翔金融技校毕业的？
　　m。关注
　　@wlhsd
22:53:42　　我是用手机进行编辑的，所以会慢一下，请大家谅解。今天继续分析2015年房地产市场走势。但凡超多过股票的人都会知道2015年六月份左右，是中国资本市场的一个分水岭。股票市场暴跌以后，大量资本逃离股市。这里要讲讲中国的政府债务。2015年上半年，像往年一样楼主本人接到大量政府平台的融资项目，这其中多以江浙沪地区为主。2015年上半年政府平台的综合融资成本大概在10%左右，因为上半年股票市场非常火爆，所以出现了一个......　　-----------------------------　　赞一个。
　　马马马
　　楼主 刚需　　现在买南京的房子 还是西欧某发达首都的小地铁房子？　　感谢
　　@chulchulABC
22:02:26　　楼主，现在上海的房子，哪个点买比较好呢　　-----------------------------　　@wlhsd
20:44:19　　新房主要性价比可以，随时可以买。二手房建议观望！　　-----------------------------　　请教楼主一个问题　　我今年3月份找银行申请提前还贷，银行把我安排到了5月份，我问银行为什么要那么久？银行答复：因为最近没额度了。　　还钱给银行还要什么额度吗？这是怎么一回事呢？
　　刚刚投信托，关注你
　　楼主，您对苏州的房价趋势有何看法？不到半年翻倍了，刚需伤不起呀，您觉得是再等一下还是现在入手？　　
　　@wlhsd
22:53:00　　我是用手机进行编辑的，所以会慢一下，请大家谅解。今天继续分析2015年房地产市场走势。但凡超多过股票的人都会知道2015年六月份左右，是中国资本市场的一个分水岭。股票市场暴跌以后，大量资本逃离股市。这里要讲讲中国的政府债务。2015年上半年，像往年一样楼主本人接到大量政府平台的融资项目，这其中多以江浙沪地区为主。2015年上半年政府平台的综合融资成本大概在10%左右，因为上半年股票市场非常火爆，所　　—————————————————　　为什么不用讯飞语音输入法，讲语音直接转换成文字？　　不是广告，我是觉得很方便。　　
　　那么资金下一步该去哪呢？是继续留在房地产？？？
　　@苦痛让我飞翔
09:25:48　　楼主号称金融从业人员，我怎么看着不像腻，莫非是蓝翔金融技校毕业的？　　-----------------------------　　是蓝翔技校金融专科生????　　
　　@wlhsd 21楼
22:53:00 　　我是用手机进行编辑的，所以会慢一下，请大家谅解。今天继续分析2015年房地产市场走势。但凡超多过股票的人都会知道2015年六月份左右，是中国资本市场的一个分水岭。股票市场暴跌以后，大量资本逃离股市。这里要讲讲中国的政府债务。2015年上半年，像往年一样楼主本人接到大量政府平台的融资项目，这其中多以江浙沪地区为主。2015年上半年政府平台的综合融资成本大概在10%左右，因为上半年股票市场非常火爆，所 　　—————————————————　　@SWASWA
10:35:22 　　为什么不用讯飞语音输入法，讲语音直接转换成文字？ 　　不是广告，我是觉得很方便。　　-----------------------------　　有苹果版的吗？　　
　　@gghmmw
10:24:54　　刚刚投信托，关注你　　-----------------------------　　现在行业在转型，珍重！　　
　　@chulchulABC
22:02:26 　　楼主，现在上海的房子，哪个点买比较好呢 　　----------------------------- 　　@wlhsd
20:44:19 　　新房主要性价比可以，随时可以买。二手房建议观望！ 　　-----------------------------　　@爱花的猫1
10:20:13 　　请教楼主一个问题 　　我今年3月份找银行申请提前还贷，银行把我安排到了5月份，我问银行为什么要那么久？银行答复：因为最近没额度了。 　　还钱给银行还要什么额度吗？这是怎么一回事呢？　　-----------------------------　　它手里一把银子都花不出去，你还找他还，心里不平衡哈　　
　　说的不错，顶哈。
　　楼主对于二线城市，比如武汉的房价怎么看啊？
　　请问楼主，现在理财可以怎么做呢？比如有二百万现金。现在很多受益去年底可以6%的，今年都降了，有点儿迷惑，谢谢　　
　　@yy6-04-21 10:57:22　　楼主对于二线城市，比如武汉的房价怎么看啊？　　-----------------------------　　短期内，不同板块涨跌不一，投资价值高的区域房价有好的涨幅。其它有些区域不一定涨　　
　　@木土笑一笑
10:14:54　　楼主 刚需 　　现在买南京的房子 还是西欧某发达首都的小地铁房子？ 　　感谢　　-----------------------------　　西欧的房子？要出国吗？　　
　　@灬儍oO猪头
21:25:40　　楼主，我算是瞎逛 逛对地方了。我13年底买的房子，当时买的时候应该是已经涨了。。。。14年5月拿到房产证，15年底的时候琢磨着想等2年满了之后置换，可是，可是，可是。。。唉。。。这房价蹭的一下就上去了。年底之前我看了我要置换的房屋，算了下贷款，月供1.2万，租金5000，自己实际还贷7000，压力还可以，可现在这么一涨。。。月供达到1.5-1.6万，可租金没有疯涨呀，租金还是5000，月供变成1万了。感觉有压力，本人低收入。再者现在房价刚刚大涨完毕，是不是现在匆忙置换不太合适？接下去还涨吗？ 本人感觉需要象14 15年那样，经历一两年的平稳。不知道我的判断是否正确？由于现在置换压力比较大，我应该在接下去的哪个阶段置换更合适？ 我们都知道货币一直在通涨，如果说未来2年房价平稳不涨，工资上涨的话，到时候再置换压力岂不是会更小一点？就怕疯涨之后还会继续涨。。。。。。。　　-----------------------------　　继续关注吧，我这几天会给出现状的分析！　　
　　顶，楼主讲的不错
　　不错的帖子　　
　　@悲情城市007
23:18:57 　　个人愚见：地方躺在黑土地上睡大觉，财源却滚滚而至，何乐而不为？宏观上强调可持续性发展，实际操作在房产上，70年土地回收，是可持续性收割，所谓循环“经济”应这么解释。房地产早已不是市场，完全是投机者的乐园，为啥是乐园？因为地方因为土地一直钱够花，觉够睡，舒舒服服，那发展多元经济干吗？久而久之不想干了，也不会干了，有没有实体多元也没啥意义。反而对土地和税收造成了严重依赖。地产可是最大饭碗，所以必须力保！这也是无论你释放多少流动，钱没有避险的地方，都会去了房地产，投资者趋之若鹜，降准放信贷，去产能，爆炒一线，觉得差不多了，政策冷却。二线接着（南京）.....再冷却，三线....所谓循环，奇葩，供过于求，违反经济规律的涨价去库存，但这种积累代价到质变，不是某一个人，或者一个国家所能承受的，通过股市、房产不断的消灭中产，各种政策（包括大量印钞M2），把手习惯性伸进看病、养老、最普通人钱袋里，再诱惑套上杠杆，其危险程度，远大于在经济上，管理者应谨慎谨慎，投资者也应擦亮眼睛。对于普通百姓投资真的很无奈，如今海外置业，并购回收潮泛滥，这就是有办法人的投资去向，再加上国际评级公司的降级评级，这也从侧面证实了，投资者对国内经济企稳回升不看好 　　----------------------------- 　　@wlhsd
06:11:36 　　这好比感冒一样，刚吃了点感冒药略为有些好转了，但是能不能持续好转还要看看后面怎么治疗。经济是一样的道理，现在货币流向导致了市场有了好转，但是能不能持续下去，现在不好说。边走边看哈。 　　-----------------------------　　@悲情城市007
20:58:22 　　感谢楼主回复！但真感冒了，药只是缓解难受症状，病毒依然在体内，要真正治好感冒，靠的还是自身的免疫。刚才看了凤凰网《新华社三问住房土地使用权到期》，国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定居住用地70年....。规定是规定了，如何执行却没了下文,据参与者说，是模糊处理了，只因年头还长，暂时待定。迄今26年过去了，依然如故，直到近期温州和部分地区出现土地使用权到期，乱了阵脚，直至今天新华社发出三问。可这26年都干吗了？实在不敢过多评论。个人觉得，竞争不仅仅引用在经济，在政体上也该试着完善，经济和政体的依存度毕竟太高，在如今的经济高度上，一旦有羁绊，未来经济真的难以琢磨。两大国际信用评级机构纷纷下调评级，说一个是故意，两个我就不敢说了。连楼主这样的专业人士都看不透，没预期情况下，谁还做国内投融资，又咋发展。综上，觉得宁可经济下滑片刻，重建道德，责任，信用，义务更为重要，这些做好了，上面那些问题，可能也就不存在了。如今给人感觉是一条腿走路，还摸着石头过河，咋走？这还仅仅是河。　　-----------------------------　　政府效率问题需要更高层解决，我们不谈哈。我看到最近新闻说对于到期房产，不足70年的，自动延期至70年。当然商业地产不能按照住宅标准延期哈，各自参照现行标准执行　　
　　楼主我就问你一个问题，你是怎么得出个结论一年七十多万收入在上海只能买60平米房子的？别和我说你要单价十万一平米的房子，我就告诉你距离世纪公园没多远的张江高科也仅仅是六万而已，把大家的质疑打消下，不止我一个人觉得有问题。。。　　这是金融业人士吗？呵呵我倒是觉得像是早已绝迹的空军，别急，我也曾经是空军，可是我在2010年早就看清了空军的言论更多的是发泄情绪，所以我直接投降了。
　　年入七十多万应该可以负担千万左右的房产，金融业人士做做贷款包装不难吧？剔除公积金后大约也就是一个月还商贷三万多，我是按照85折利率给你算的。。。
　　顶楼主
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