“国五条”实施满月，多个重点城市住房市场遇冷，成交量大幅下滑。与此同时，作为与住房市场直接关联的土地也进入冷冻期，多地土地出让金较年初大幅下挫。　　业内人士表示，一方面土地出让金骤减，使地方财政压力陡增，加大地方政府后期推地动力；另一方面，在加大土地供应的调控政策要求下，多地5月或将迎来土地供应高峰。因此，应警惕土地市场的再次升温影响购房者预期。　　中指院最新数据显示，4月，全国300个城市共推出土地3229宗，环比增加58%，同比增加7%。但与之相对的是，土地成交方面却显下滑趋势，全国300个城市共成交土地2153宗，环比减少17%，同比减少9%。　　从土地出让金来看，以北京为例，中原地产市场研究部统计数据显示：4月全月北京土地市场成交6宗土地其中住宅地块2宗，合计土地出让金仅为67.8亿元，继续远低于今年年初。但今年来，北京前4个月土地出让金已经达到了547.7463亿元，同比涨幅高达306%。　　而杭州4月的土地出让金也仅收入52.56亿元，创2013年以来月度出让金最低值。　　中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌在接受《经济参考报》记者采访时表示，土地成交下滑一方面是受“国五条”及细则调控政策的影响，另一方面是供给不足。　　顾云昌认为，土地出让金骤减，使地方财政压力陡增，加大地方政府后期推地动力;另一方面，在加大土地供应的调控政策要求下，也会进一步加大推地力度。　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计，2013年土地交易量不会比2012年少，5至6月各地还将迎来一轮土地供应高峰。　　事实上，5月土地市场供应增加已初显。截至5月5日，5月全国31个城市共计推出土地392宗，共计面积约2005万平方米。　　广东市国土资源和房屋管理局公告显示，广州5月挂牌土地15宗。上海也预计将供应21宗土地，起始价超117亿元。北京土地整理储备中心网站也预告北京5月将有13宗地块入市。　　不过，值得注意的是，汉宇地产市场研究部分析师张颀指出，尽管今年上半年多地经营性用地供应放量明显，但相比商用地块，住宅用地供给仍存在明显不足。　　近月来，土地溢价依然居高不下。例如，4月9日，北京市鲁谷地块以高达174%溢价率拍出，其后两天，4月11日，福州泰禾房地产开发有限公司以19.3亿元中标通州台湖地块，溢价率高达112%。　　顾云昌指出，应警惕土地市场的再次升温影响购房者预期。他认为，地方政府应把握推地节奏，以免土地市场交易温度变化给市场带来错误信号。另一方面，地方政府应及时推出限价地、限价房以平抑市场价格。
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福州罗源土地涉嫌贱卖
日的一则土地出让公告让当地开发商感到蹊跷,门槛设置完全为世纪金源“量身定做”,土地成本低到楼面价只有400元左右每平方米。
出让的....
日的一则土地出让公告让当地开发商感到蹊跷,门槛设置完全为世纪金源“量身定做”,土地成本低到楼面价只有400元左右每平方米。
出让的5700亩土地位于福州市“五区八县”之一的罗源县。该县位于福州市的北面,三面环山一面临海。由于缺乏资源,该县长期依赖土地财政。直到福州市抛出将靠海的罗源湾打造成国内一级港口的规划后,罗源县迎来了发展的黄金时期。
尽管土地出让金骤减,但福州市依然为增加土地收入想着办法。
重走土地财政的老路?
全国及主要城市土地财政一览
为“世纪金源”量身定制?
日,罗源县国土资源局发布罗地出让(挂)(2011)10号公告,以挂牌方式出让滨海新城5740亩中的1-4#四幅地块的国有土地使用权,最大地块104.9亩,首次对该项目土地挂牌出让。
借力罗源湾的未来前景,滨海新城因特殊地理位置被众多开发商觊觎。滨海新城背靠的罗源湾属于福建省六大深水良港之一,可建万吨级以上深水泊位37个。2009年罗源县已经纳入福州规划,并成为“一主一区两翼”空间结构体系中的两翼之北翼。按照规划,北翼地区应依托台商投资区扩区的载体优势发展成为以能源工业为主的临港工业基地。
如今,罗源湾已经引来华能、华电、宝钢等多个央企投资建厂。由于老城区没有土地,在罗源县政府于2010年下半年就全面启动了“罗源湾滨海新城”项目。
然而让这些开发商未曾预料的是,10号公告对土地竞买人做了诸多条件的限制。文件规定,竞买1~3#块地的申请人应提供报名前二十天以上不少于每宗5亿元的银行存款证明,建筑保证金要1亿元。
当地多位不愿具名的开发商告诉记者:“在不知道挂牌时间的情况下,怎么能在20天之前准备好这么多的资金?除非是政府提前和开发商通气。而且每宗区区100亩土地根本不需要这么多的资金。”
招标文件还规定:4#地块特别要求竞买人要具有成功开发旅游综合体和大型商业经验的集团所属企业。
这再次在开发商中间引起轩然大波。本地开发商王先生表示,不说在福州,就是在罗源,每个开发商都胜任100亩土地的开发。“为什么100亩土地还要有这样的限制?”
与此同时,参加竞标的开发商也只有世纪金源一家公司。但开发商的质疑并没有得到官方的回应,不过和他们判断的一样,符合上述条件的在福建省仅金源集团一家企业。“这显然为世纪金源集团量身定做的。”当地开发商说。
11月24日,上述四宗土地果然由世纪金源集团以起始价105万元每亩独家摘牌。日,罗源县国土资源局又挂牌了5740亩中的5~10#6宗地块。其中4宗居住用地起始价每亩105万元,10#地块星级酒店用地每亩75万元。
11月22日,罗源县国土局负责人接受记者采访表示,之所以设定这样的门槛,是为了罗源湾的整体规划需要。
但由于福州市为金源集团“量身定做”土地并不是第一次,这种说法并不能得到其他开发商的认同。1年前,福州市曾为金源集团定做2800亩土地,在交易未达成之际内幕被媒体曝光,随后,该块土地出让亦被国土部叫停。
滨海新城土地的非正常挂牌出让,再次引发了当地对土地财政的思考。“过度依赖土地已制约了罗源县城市的发展,如今再次将仅有的土地全部出让出去,罗源的未来甚是可忧。”罗源县一官员私下表示。
由于罗源县特殊的地理环境,滨海新城所在的5700余亩土地是经过“围海造田”获得的。
根据福州市限购政策的规定,罗源县不在商品房限购之列。借力过去几年楼市空前繁荣,一个只有25万人口的罗源县房价有了大幅上涨。2009年之前,罗源县商品房每平方米均价2000多元,之后最高达到7000多元每平方米,一时间罗源县聚集了几十家房地产开发公司。
但这样的房价已经远远高出当地老百姓的承受能力。据当地政府官网显示,2010年全年财政收入只有7亿元,城镇居民人均可支配收入为 16737元。但罗源县全年商品房屋施工面积85.58万平方米,其中当年新开工面积49.99万平方米,销售面积仅为13.27万平方米。
据一位当地开发商计算,滨海新城按照容积率2.0计算,可开发面积高达600万平方米。“加上存量建筑面积200万平方米,以每年销售15万平方米计算,罗源县商品房可以销售50多年。”
也就是说,罗源县已经把未来50多年的土地全部卖光了。由此可见,罗源县对土地财政的渴望是何等强烈。“不仅是现在的滨海新城,当地很多土地,政府在几年前都招拍挂出去并收取了土地出让金,到现在还没有交地。”
上述当地官员还担心的是,将一个如此庞大但消费前景堪忧的项目全部交给一家企业,这个风险将是很大的。“最大的问题是,从中央到地方都在想方设法摆脱对土地财政的依赖,为什么罗源县不借助罗源湾的开发,进行产业结构调整呢?”
福州市罗源县国土资源局以挂牌方式出让的滨海新城5740亩地中的一地块施工现场。
晏耀斌/摄影
北京市土地整理储备中心网站数据显示:截至12月20日,北京住宅土地出让达到53块,总建设用地面积为425.12万平方米,而规划建筑面积为835.97万平方米,土地出让金为424.6亿元。
今年前11个月上海共成交经营性用地268幅,成交面积共计1280.68万平方米,同比增长31.15%,土地出让金共计1119.83亿元,同比增长19.73%。
据北京中原地产市场研究部统计,2011年住宅类土地出让金较去年下滑50%以上。
来自中国指数研究院的报告披露,截至11月28日, 全国25个大中城市的土地出让金同比减少1172亿元,降幅达到11%。
北京中原地产市场研究部12月6日也发布,今年前11个月,全国130个主要热点城市土地出让金收入为1.18万亿元,同比去年的1.7万亿元减少5200亿元。
统计显示,2011年前11个月,全国130个城市总出让土地地块为24200块,出让的土地面积为108500万平方米;其中住宅地块合计为7476块,出让面积为39100万平方米;130个城市的土地出让金总额为1.18万亿元,其中住宅类地块的土地出让金合计为5860亿元。降幅达30%。
剔除保障房用地,今年前11个月上海共成交经营性用地178幅,成交面积共计755.97万平方米,同比增长10.43%,土地出让金共计916.78亿元,同比增长10.88%。
卖地前已签协议?
少收100多亿
福州土地财政“另类突围”
罗源本地开发商之所以认为,滨海新城土地出让是为世纪金源集团“量身定做”源于两个方面:第一,罗源湾的规划特点和世纪金源所打造的项目吻合;第二,土地在出让前,罗源县已和世纪金源就地价、房价达成了内部协议。
根据滨海新城的规划显示,滨海新城总占地面积达5740亩,总投资200多亿元,能容纳7万~8万人居家,将打造成集房产、商贸、学校、医院、酒店、旅游观光等为一体的中国乃至国际品牌的绿色新型城市。
这恰好符合世纪金源的履历。起家于福建的世纪金源,目前已经完成多个总建筑面积400万平方米及以上的旅游综合体和商业综合体。这些项目包括400万平方米的昆明世纪城 、400万平方米的长沙湘江世纪城、600万平方米的贵阳世纪城、480万平方米的合肥滨湖世纪城、北京第一大盘“金源世纪城”开发面积达430万平方米,其中包括世界第二大购物中心金源MALL等。
更有开发商私下透露,世纪金源集团为取得罗源县政府的支持,承诺预先付土地款8亿元给县政府作为政府土地收益,第一期3亿元已于2011年4月到账,目前已实际到账6亿元。“且双方约定商品房售价控制在4000元每平方米以内。”上述消息,截至发稿前,尚未得到世纪金源的证实。
对于资金和价格问题,罗源国土局负责人并没有明确回答,只是表示:政府想通过由世纪金源拿地来建房平抑房价,造福老百姓。不过,记者在政府部门走访中发现,世纪金源独家开发滨海新城并与政府达成了价格协议已是公开的秘密。
据了解,滨海新城作为罗源湾的重大项目由一名副县长牵头负责协调。
并区县增加土地供应
尽管福州财政在各种因素作用下,依然保持逆势增长,但这种增长的持续性还是一个疑问。“只说明了福州财政在特殊背景下减少了对土地财政的依赖,只是政府对土地财政的渴望因为调控而压抑。”王阿忠认为。
毕竟,财政紧张是现实的。2011年,福州被称为“城建年”,其中包括地铁、内河治理、三环等项目。按照年初的计划,政府将投资900亿元。“还有保障型住房的投入,福州和全国其他城市一样,财政都面临吃紧。”王开明表示。
而根据审计署公布的数据计算,今明两年,地方融资平台偿债额将达到4.5万亿元。业内人士估计,如果地方融资平台债务中有一半是拿土地作抵押,明年地方政府还将面临2万亿元的债务偿付。
福州市政府在今年9月出台《福州市直接管理福清、长乐、闽侯、连江等四县(市)财政体制实施方案》,于明年1月1日起执行, 该方案实施后,上述四县市财政将归福州直接管理。
接受记者采访的人士均认为,这个规定是基于建立福州大都市圈的考虑。但背后另外的指向则是,上述四县市的土地,对于福州大都市圈的投入不是福州市财政能够承受得起。
就在11月下旬,福州市市委书记杨岳、代市长杨益民专门前往省国税局,期待省国税局对福州相关产业、项目予以支持和优惠。
种种迹象表明,尽管今年福州财政逆势增长,但不代表政府对土地财政不“渴望”,这从地方推出土地的策略就可以发现。福州采取的措施则是避开住宅市场,主推商业地产,尽管价格相比过去要低很多,甚至无人问津。
明年乃至未来,福州财政何去何从?依赖“地源、房源、商源、税源、财源”模式显然行不通了。在此轮楼市调控中,福州作为限购城市,近日再次表态继续限购,这意味着福州明年的楼市形势不会逆转。“只有适应新的形势,寻找新的经济模式才能走出土地财政的怪圈。”王开明认为。
2011年杭州主城区(不包括余杭、萧山)收得土地出让金316.7081亿元,同比去年下降36%(2010年杭州主城区卖地额为493.4亿元),创三年来土地出让收入最低。
土地成交量方面,2011年杭州主城区共成交土地56宗,其中住宅用地22宗,商业用地34宗。总成交面积1470391平方米,同比2010年下降了32%,不到2009年的一半。
大连市今年的土地出让金收入为499亿元,比去年同期缩水50%。
持续发展难题
链家地产统计显示,今年前10月,全国主要城市土地流拍575宗,较去年全年增加110%,因此造成的土地出让金滞留金额高达950亿元,比去年全年增加127%。全国主要城市住宅地块成交7734宗,其中4619宗是以底价成交,比重约为60%,较去年增加17个百分点,而四大一线城市仅成交237宗,其中底价成交147宗,比例约为62%,较去年增加18%。
政策继续加大土地买卖难度,国土资源部公布《闲置土地处置办法(修订草案)》,并公开向社会征集意见。修订草案规定,未动工开发建设,土地闲置满2年,经批准后可无偿收回土地使用权。根据修订草案,闲置土地是指土地使用者依法取得国有建设用地使用权后,未经原批准用地的人民政府批准,超过约定、规定的期限未动工开发建设的国有建设用地。
张一君根据公开资料整理
提前约定的价格届时是否如约履行不得而知,不过,超低的楼面价格让当地开发商感到压力。
据当地开发商透露,“滨海新城”“三通一平”及市政工程、基础设施建设投资将达二三十亿元以上,罗源县没有资金来完成。所以,该项目在未公开挂牌之前,罗源县未经过公开招投标,委托金源集团进行项目的填方及路基建设的施工。“罗源县以每亩地价返还50万元给世纪金源作为前期基础建设等费用。”
也就是说,世纪金源获得的土地价格每亩只有55万元。世纪金源和罗源县相关方面对此没有做出任何回应。“按照2.0的容积率计算,世纪金源获得楼面价格仅有400元左右。”福州一不愿具名的开发商告诉记者。
实际上,毗邻罗源湾土地价格均保持在200万元每亩,楼面价格已经达到2000元每平方米。可以作为对比的是,因为世纪金源,罗源县将这5700亩土地中的三块土地以高价收回。据了解,这三块土地曾于2010年出让,每亩价格高达188万元,罗源县政府却以200余万元回购,又以105万元每亩地的价格卖给世纪金源。
罗源县国土局负责人承认有这事,不过他表示:“目的是为了罗源湾滨海新城的整体规划。”这也是当地开发商判定罗源湾滨海新城为世纪金源“量身定做”的一个依据,“政府那是完全不惜一切代价。”
以至于当地开发商提出:“如果说罗源县低价出让土地是为了降房价保民生,金源集团称房价控制在4000元/平方米内,那我们承诺3500元甚至更低的价格。400元的楼面价,再加上2000元左右的建筑等其他成本,利润还是很可观的。”
生于福州连江县、长于福州罗源县的黄如论,作为世纪金源的董事长,以开发超级大盘而闻名,被业界冠以“中国大盘之王”。
然而就是这样的策略,世纪金源在去年以3000元、低于市场一半的楼面价引发众怒折戟福州,如今,世纪金源再次在福州下辖县罗源县陷入开发商的群起攻击之中。
福州经济如何转型关系到福州经济发展的未来。“作为省会城市,福州经济总量以及活力赶不上厦门等城市的发展,以土地生存的福州转型实在必然。”福建产业经济发展促进会会长杨益生告诉记者。
作为海边城市,福州下辖五区八县,素有“八山一水一分田”的说法,由此可见土地在福州的稀缺程度。“土地存量不多,即使依赖土地财政,但可以看到的是福州未来的土地收入是呈下降趋势。”王阿忠分析说。
杨益生认为,未来福州“大都会”或将改变这一局面。借助海西经济区,福州市从2009年就开始启动,其主要精髓就是“一主一区两翼”的空间结构体系。“将区县纳入福州整体统筹发展。”
王阿忠表示,福州的明确规划和定位,为招商引资和城市发展提供了框架。“在设置门槛和标准下,各个区县完全就可以有的放矢。”
为此,福州市还相继出台了《福州市人民政府关于加快工业发展的若干意见》、《福州市人民政府关于培育高成长性企业的意见》等扶持政策。
截至目前,福州已完成央企对接项目投资77.3亿元,引进了宝钢、中化、国电等多家央企;外资项目32项,总投资43.44亿美元;民企对接项目达112项,总投资2247亿元。
福州最落后的罗源县也开始找到了方向。坐落在三面环山一面临海的罗源县,同样依赖土地财政,2008年GDP 98亿元。在福州总体规划出台后,罗源县开始大力发展港口经济,为此引进了华能、宝钢等大型企业,预计2011年GDP将突破200亿元。“不能捧着金饭碗讨饭。” 罗源县开发区管委会副主任郑卿曾感慨。
福州“一主一区两翼”规划
一主主要包括福州中心城区、长乐市区―滨海新城和连江。根据规划,一主则细分为“一区三轴八新城”。其中,一个中心区(三环以内区域),主要承担市级行政、文化、商贸服务等中心职能;即传统城市服务轴、城市东扩发展轴、城市南进发展轴三条轴线;即东部新城、科学城、大学新区、汽车城、马尾、新店、荆溪、亭江―琅岐8个新城,在8个新城分别培育新城中心。中心城区划分为优化整合区(中心区)、重点拓展区(东部新城、上街大学新区、南屿―南通科学城、青口汽车城)、改造提升区(马尾新城、新店新城)、适度开发区(荆溪、亭江―琅岐)4个政策分区。
“一区”即平潭综合实验区,带动“两副”即福清市区、罗源县城2个副中心城市。两翼则是南翼发展区和北翼发展区。“南翼”即福清和平潭,北翼地区应依托台商投资区扩区的载体优势发展成为以能源工业为主的临港工业基地。
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