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养老地产之殇：高端化或催生养老奴
来源：新浪房产
作者：徐佳
&&当年轻人变成老年人时，他最关心的是什么？在&银发潮&到来的中国，政府、学者、房企、保险公司等社会各界正在思考这个问题。有人回答：是找到一个适合自己的世界，获得有尊严的晚年，并能从中找到生活的趣味。
&&新浪乐居讯(编辑 徐佳)有数据显示，至2013年9月底，我国老年人口总数已超过2亿，至本世纪中叶，我国老年人口规模将占总人口的1/3左右。11月19日，上海市第十四届人大常委会第九次会议对《养老机构条例(草案)》进行了审议，上海将鼓励社会力量设立、运营养老机构，未来，养老机构将被纳入城乡规划，并在税收、水电煤费用等方面享受优惠。
&&老年地产已成为最诱人的一块&大蛋糕&，吸引着越来越多的房企、保险公司等各方资本的觊觎。在他们眼中，这是一个充满期待的朝阳产业，而上海是一个不容错过的市场。
&&在此推动下，一种高端养老的生活方式正在走进人们的生活。在上海，已有三家这样的养老社区，它们是位于浦东新区的亲和源、位于宝山区的星堡中环养老社区、位于青浦区的天地健康城，未来几年此类社区数量还将增加。他们正在尝试为老人构建这样一个养老模式：在这里，老人可以真正回到自己的生活，求学、娱乐、运动、就医、私人助理等，老人绝大部分需求能得到满足。
&&但是，要入住这样的养老社区并非易事。新浪乐居日前走访了两家在上海具有代表性的养老社区：天地健康城、星堡养老社区，两种养老社区收费方式、运营模式不同，但所针对的消费群体均指向了自身经济实力雄厚的老人，他们多是国企退休干部、大学教授、高层管理人员等，有些则是儿女拥有良好的经济基础，为老人的养老买单。一位在上海有两套住房的老人表示，高端养老社区费用太高，一大部分积蓄搭了进去，有种&养老奴&的感觉。
售楼处内，从宣传单页到照片墙，随处可见洋溢着满脸笑意的老人。
采用月费全包制的星堡养老社区
星堡养老社区周边多为低矮的民房、新建小区、小型厂房、在建楼盘
&&天地健康城：售价高于周边 缴费起点260万
&&养老社区的销售们试图为来访客户区分这样一个概念，养老社区与养老院。&在传统的观念中，将父母送入养老院是不孝顺的。但是在养老社区，这种观念应该转变，这里会是老年人的天堂。&
&&11月21日，新浪乐居走进位于朱家角板块的天地健康城销售中心，这是一个正在积极蓄客、等待开盘的出售型养老地产项目。从宣传单页到照片墙，随处可见洋溢着满脸笑意的老人，在阳光明媚的时候，他们钓鱼、唱歌跳舞、下棋、聚餐，四周绿树成荫、鸟语花园，仿佛置身于一个世外桃源。
&&据悉，这是天地控股与澳大利亚一家退休社区运营商的合作。售楼员试图为每位来访客户描摹这样一幅乌托邦式的生活：在大学校园般的高端退休综合社区里，一切设施均按照老人的标准设计，配备私人管家，不用为日常琐事烦忧；1000多平方米的大型超市，老人可以吃到健康无公害的绿色蔬果；根据老人兴趣爱好制定课程，学习文史、艺术、金融等专业；与三甲医院合作，私人医生全面跟踪老人的身体健康状况、配备图书馆、花园、游泳池、健身房、钢琴室、医院等。可谓是&医食住行乐&事事尽心。
&&&我们社区共15万方，将开发780套公寓，为入住的老人打造公园式的景观生活。老人可以随意选择自己喜欢的生活方式，比如在饮食上，我们提供营养套餐配送、风味小吃、有机净菜配送、送餐入户、钟点厨师等服务，当然也可以选择自己下厨。入住后将获得一张会籍卡，可退、转让、继承，这张卡还具备GPRS定位功能，比如如果老人在某个地方摔倒或发生紧急情况，小区工作人员可通过定位迅速找到并送医。一切的服务项目都会写入合同中。&售楼员介绍道。
&&不过想要住进这样的养老社区，老人还需拥有一定的身家。据售楼员介绍，开发的户型为100-170平方米的两房、三房，预计均价元/平方米，精装修，业主在买下房屋后另外需支付一笔费用方可享受到上述一系列服务。
&&据了解，目前青浦朱家角板块的在售住宅价格约为元/平方米，而天地健康城的定价明显偏高。售楼员也坦承：&确实高了元/平方米，因为我们是养老地产呀，目前在上海真正在做养老地产的只有三个。&
&&售楼员透露，天地健康城的收费方式存在两个版本：采用高尔夫会员制的方式，购房后一次性支付100万，以后每年支付3000元年费，待老人决定售出房屋时，100万可以返还，不过需支付10%的手续费。另一种则是每年支付10-12万的服务费，目前可享受买三送二，相当于5年36万。
&&新浪乐居粗略算下来，要入住这样的养老社区，老人至少需拥有260万。值得注意的是，天地健康城用地是以商业用地出让，出让年限仅为40年。对于入住老人来说，与购买70年产权的住宅相比，还需额外增加一笔开销。售楼员表示，目前煤气已和政府谈好，按照民用价格收费，水、电还在争取中。
&&&考虑到目前&421&的家庭结构，我们还提供了一带三的模式，即一个老人可以带三个老人入住，每个老人支付约20万的押金。& 售楼员继续介绍道。
&&这一切要变为现实还需再等两年。据了解，该项目交房时间在2015年6月。
&&星堡养老社区：场地租用 采用月费全包制
&&与天地健康城的运营模式不同，位于宝山的星堡中环养老社区，是复星集团联合美国峰堡投资集团在养老地产领域的首次试水。于今年5月13日开业，坐落在宝山区一个已建成的商办小区中，场地和楼房并非自建而是租用，总面积约18000平方米，采用&月费全包制&，无入门费，服务范围包括：餐厅式餐饮、公共事业费和维护费、宽带和有线电视、客房清洁、定期从星堡到附近购物中心的班车服务、保安物业服务、24小时紧急医疗回应、内设医疗诊所服务等。为老人提供从自理到协助护理、全护理、临终关怀护理的各个阶段的服务，也被称为养老行业的持续照料退休社区。
&&新浪乐居日前从闸北区出发，乘公交车约50分钟抵达。养老社区周围多为低矮的民房、新建小区、小型厂房、在建楼盘。环顾整个小区，干净整洁的路面，绿化基本成熟，环境清幽，周围是独栋别墅办公楼、写字楼。门口的保安告诉新浪乐居，天气晴好时，很多老人喜欢出来活动。
&&大堂设计的古色古香，宣传板上贴满了近期组织老人游玩的照片，在其11月第三周的活动表中，每天从上午8点40分，至下午4点，安排了太极、瑜伽、电影、书法、经典老歌合唱组、越剧沙龙、看电影、游泳、购物班车、七宝老街古镇游等各式活动，丰富老人的业余生活。
&&星堡养老社区的销售称，每天都要接待很多批预约客户，没有提前预约，不能到楼上参观，因为太多陌生人来访，会影响到老人的生活环境。据其介绍，在这个总高13层的老年公寓内，有公共活动空间，包括餐厅、咖啡厅、适宜老人的健身房、棋牌室、书画艺术室、教室、图书馆、茶吧、电脑房和中西医结合的诊所，3至4层是护理老人，5层至13层是自理老人，可容纳250-300个老人。社区内配有世界专业护理设备，包括进口的护理床、专业SPA水疗设备、电动移位机等，还有24小时值班的护士、护工，随时应对突发情况。还引进了家庭医生的概念，聘请的都来自于上海三甲医院的专家，为老人建立全面电子健康档案。
&&&我们的费用对于一些老人来说，相对有些高。您家里的老人年纪多大，能否自理，退休工资是多少？在上海有无独立住房，房子目前市价是多少？我们可以做一个评估。另外，我们现在有一个暖冬套餐，老人可以在这里先试住1-3个月，先感受一下。&销售对新浪乐居表示。
&&据了解，星堡提供的户型有50-60平方米的一室户，130平方米的一室一厅，200多平方米的两室两厅。&不过200多平方米的户型入住的比较少，不太向客人推介。根据房型和朝向不同，每月租金元不等。&
&&销售称，在收费上，除了每月的租金，新入住的每户要根据选择的户型不同一次性支付元不等的入住费，主要是按照老人的要求对家具及电器设备进行配置，合同一般签订2年，只入住一年，入住费可以还一半，两年后的费用会根据市场情况进行调整。每个老人不住以后，都会对房间进行翻修，让每一位新入住的老人都能住在一个全新的环境中。
&&经过一楼的咖啡厅，三四位老人正聚在一起聊天，其中一对夫妇告诉新浪乐居，他们今年65岁，是大学退休老师，在开业时就住了进来，租住的是130平方米的一室一厅，每月需支付20000多元。谈到住进来的感受，夫妻俩一脸幸福的说道：&这里的服务很好，什么都不用操心，感觉像到了天堂。60多岁的年纪能走能动，正是享受生活的时候，千万别想着等到不能自理了再进来，到那时什么都不能享受。&上一页1本文导航
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