许昌一楼盘没有预售许可证 房子却快卖完了
09:00:00来源：大河报
　　央广网河南分网消息　近日,许昌市民不断向大河报新闻热线反映许昌金石?星海湾二期没有办理预售许可证,却在紧锣密鼓进行销售。3月30日,记者进行了采访。
　　许昌市民王先生反映,3月17日,他到金石?星海湾选中了9号楼一套三居室房源,当天便交纳了2万元订金。随后的几天,置业顾问不断打电话给他,称在规定的期限内必须交纳30%的首付款,但要到年底才有可能办理银行按揭贷款。
　　“我自己名下并没有房产,此次购房属首套房。”王先生说,按照许昌市目前暂行的房贷政策,首套房首付比例仍为最低20%。但金石地产为何要提高首付比例?
　　王先生登录许昌市住建局官方网站查询后发现,金石?星海湾项目仅在今年3月3日分别办理了10号楼、19号楼和15号楼、16号楼的预售许可证,自己购买的9号楼尚未办理。
　　许昌市住建局城建监察支队介绍,金石?星海湾项目共分两期开发,一期仅有4栋楼取得了预售许可证,二期所有10栋楼盘均没有取得预售许可证,属违规销售。
　　在金石?星海湾售楼部,记者以购房者身份进行咨询,该售楼部一置业顾问称,公司所有人都知道二期的房子没有预售许可证,而且也都告知过来咨询的购房者,“即使没有证(预售许可证),我们也快卖完了!”该置业顾问说。
　　当被问到购房者“首付30%”是怎么回事时,该置业顾问称是“公司规定”,“必须先交30%!而且到年底才能签合同、办按揭。”
　　根据《城市商品房预售管理办法》,开发企业进行商品房预售应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》,未取得的不得进行商品房预售。
　　许昌市住建局城建监察支队表示,无预售许可的项目尚未纳入预售款监管系统,购房人所交资金极易被挪用,或因开发商资金链断裂造成企业跑路、项目烂尾等现象。为此,住建部门提醒市民应谨慎购置楼房,没有预售许可证的房子不受法律保护。记者刘广超
楼盘;星海湾;房子;置业顾问;购房者
在宁夏回族自治区银川市，同一区许多业主质疑，一旦户口落户到银川市金凤区丰登派出所，那么孩子入学有可能被划到丰登小学或中学，这与开发商前期宣传的楼盘属于阅海小学、阅海中学的划片区大相径庭。
办案民警胡维林介绍，黑电台分为3部分：电台发射机、远程遥控报警器、天线。目前，除宁某、陈某外，警方已锁定另外4名嫌疑人，他们全部是广西陆川人，而陈某是其中一人的妹夫。
交款近10年，迟迟未交房，无奈的业主们自行在满是脚手架的楼里装了门窗，有的还搬床“入住”。老杨和购房者们合计，在满是脚手架的楼里装了门窗，把水电通到一楼，准备入住。
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买了无预售许可证的房子可否要求退款？
　　一位读者反映，今年三月，他在天津北辰区购买了一套“期房”，交齐房款，拿到收据后，开发商称，合同要等一两个月后才能签，理由是房屋预售许可证还没办下来。时间已经过了三个多月，开发商的房屋预售许可证仍然没有着落，说还要再等。购房人感到受了骗，决定向开发商要回房款。
　　房款能否全款退还？
　　立鼎律师事务所的李滨律师说，购房人完全可以索回房款。因为在没有签订房屋销售合同的情况下，这种房款给受只是一般私下约定，不存在违约问题。但是购房人索要拖延时间的利息是不被支持的。
　　对开发商而言，在未取得房屋预售许可证的情况下售房，本身就是一种行政违法行为，《城市商品房预售管理办法》第六条规定，“商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售，应当向市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。”“未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”“违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，”《商品房销售管理办法》第三十八条指出，“责令停止违法行为，没收违法所得；收取预付款的，可以并处以收取的预付款1%以下的罚款。”
　　商品房预售许可证是政府对房地产市场行为的一种审查和准许，没有这道手续，开发商要承担许多风险。比如，开发商的信誉，无证售房除了要受到行业主管部门的处罚之外，开发商还要承担商誉上的负面影响，它对本项目的销售以及开发商今后的经营行为都不利。其次，开发商还要承担政策风险，如果所开发项目取得土地使用权的形式是划拨，国家随时可能收回土地，那么对已经形成的销售损失要开发商承担。
　　对于购房者，买了没有预售许可证的房子，也要承担欺诈风险。其一，销售商可能卖的不是本楼盘的房子，房屋的规划、设计、设施也都有可能有问题。其二，会丧失一些知情权，比如该房的抵押情况，不排除该房在销售之前已经抵押出去。其三，不可抗力风险，比如在交房之前地震了，这种损失谁来承担？由于开发商属于违法销售，购房者的权利将难以保障。
　　所以，不论是开发商还是购房者，都要按照游戏规则办事。违反了游戏规则，双方都要承担责任，但是，上述情况，购房者的过失不至于不能要求开发商退回房款。在这里，提醒购房者，买房不是一般的消费，在相关的行政法规相当完备的情况下，应该充分了解之后再进入市场，不要糊里糊涂交钱。
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买合法房子 避开预售陷阱（图）
消费者在购买房屋时一定要看好其预售许可证。
本报记者马立明摄上周，准备购房的省城市民王先生在东山片区看房时，一家五证齐全的楼盘在售楼处显眼位置，张贴了购房时必须验看的《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》以及《商品房预售许可证》。然而，王先生细看时却发现，售楼处所展示的《商品房预售许可证》，并非眼下所销售的房子，而是该项目已经售完的两栋楼盘。
销售人员解释称，该项目有合法的土地手续，但楼盘的预售证是一栋一栋办好的。新售项目属于内部认购阶段，没有正式开盘，预售证正在办理当中，请他放心购买。如果等预售证办好了，楼盘正式开盘，好的户型很可能被别的客户抢光，所以建议王先生最好能交付一笔选户型费，好把看中的户型保留下来，不然会错失良机。
对于售楼处的这种解释，王先生很疑惑，据记者调查，省城部分楼盘销售时都缺乏预售证，那么房产预售证的作用在哪里？消费者查看预售证时该注意哪些问题？对此记者采访了相关管理部门、律师和房地产业界专业人士。
问题一：何为房产预售？预售证的作用在哪里？
据太原市房地局市场处的工作人员介绍，根据《城市商品房预售管理办法》第二条，商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
而正在建设中的房屋还没盖好，存在一定的风险性，国家出台预售管理办法的目的就是加强商品房预售管理，维护市场秩序和商品房交易双方的合法权益。有《商品房预售许可证》的项目和楼盘，其土地性质、开发资质、规划设计以及资金保障经过各个部门的严格把关，是开发合法、符合城市规划的房子。
问题二：商品房取得预售证需要哪些条件？
商品房取得《商品房预售许可证》的前提是得取得《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》四证基础上，同时具备形象建筑已完成三分之一；总投资已完成总造价25%；在银行开通预售款专用账户，并且与银行签订资金监管协议；有全面的规划方案和施工计划；有前期物业计划；有了这五个条件，才能取得《商品房预售许可证》。
据介绍，市场上部分没取得预售许可证的商品房预售行为是违规行为。消费者有义务向太原市房地局监察大队举报，举报电话是。
消费者需要知道的是，建在集体土地上的小产权房不在城市商品房管理之列，其开发、销售是违法违规的。
问题三：房产开发商在四证齐全的情况下，多长时间能办好预售证？
根据《城市商品房预售管理办法》，经房地产主管部门审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10个工作日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。
不过，因为一些开发商向管理部门提供的审核资料，常会出现隐瞒情况、材料不真实、不合规定的情况，耽误了办理预售证的时间。
问题四：许多购房者发现市场上有些无预售证的楼盘也在大张旗鼓地搞宣传，那么这和预售有什么区别？
根据相关规定，城市商品房在未取得预售证之前，可以进行项目展示和宣传，通过广告宣传楼盘或项目的定位、理念、建筑风格、规划格局、品牌，不能有销售行为，比如交纳定金，签订购房合同等。
问题五：消费者在查看预售证时，应该如何查看？
山西成诚律师事务所的张秋峰律师介绍说，开发商办理商品房预售许可证有多种情况：如果所开发的楼盘是按整个小区的进度来申报办理的，那么预售许可证只有一个，其所表明的销售范围也就是整个楼盘；如果开发项目是按一期、二期……来分期开发，预售许可证可以分期办理，按每期包括的楼（栋）号办理预售许可证，可以是一栋楼或者数栋楼办理一个《商品房预售许可证》。
购房者查看太原市的《商品房预售许可证》时，可以登录“太原市房地产信息网”的“房产信息公告”栏进行查询或者到太原市房地产管理局进行查询，查验时需要特别注意几点：
1、查看开发商提供的预售许可证原件，并按预售证件的编号到相关部门查验。重点查验“预售许可证”上的项目名称、项目坐落的位置、房屋的种类、预售楼号等和购房者所购买的楼盘、坐落位置、种类、楼号等是否一致，以及欲购买的商品房是否在预售房屋栋号及层数之内。
2、开发商在使用预售许可证时须附上项目平面图，并注明预售房屋各栋位置，购房者在查看时，需要注意查看图中注明的预售房屋各栋位置、建筑结构等与开发商作出的承诺是否一致。
3、在必要情况下，购房者可以查验许可证上载明的预售款专用账号和《商品房买卖合同》付款方式中的监控账号是否一致；预售房屋占用土地的使用权证号、用途、是否抵押等情况。
4、购房者应该注意：开方商如果是分期开发楼盘或按楼号办理的预售证，开发商不能销售超出预售许可证规定范围的楼盘或者房子，否则属于非法销售。
5、购房者需要格外关注的是《商品房预售许可证》的有效期限是否过期，过期的预售许可证不能作为预售凭证。
总之，当购房者欲购商品房的情况与开发商的《商品房预售许可证》载明的信息不一致时，购房者应当提高警惕，不可轻信开发商的承诺。 本报记者 戎紫冰
（ 责任编辑：
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原标题：廉租房骗局
　　位于岳阳市岳阳楼区的绿茵苑。本报记者 洪克非摄
　　一念之差换来10年痛苦。
　　家住湖南省岳阳市望岳路绿茵苑小区的汤志军回想当初购房的决定，心中只有怒火。
　　2004年，为了与在洞庭氮肥厂工作的儿子住得近点儿，他留意上了正在销售的绿茵苑小区的房屋。
　　“买房子时看了预售许可证、建设工程规划许可证、施工许可证。”汤志军说，但8年后诉讼时才发现，自家的房子竟然成了廉租房。
　　与汤志军有同样遭遇的还有小区内的200多户居民。
　　在多年的抗争与调查中，绿茵苑的居民发现，这个假改革之名、以解决特困无房居民为旗号的项目，却是一个损公肥私、侵害百姓利益的骗子工程。
　　可疑的协议
　　汤志军等人购买绿茵苑房屋的机会，始于岳阳市房产局和岳阳市梦莎房地产开发有限公司（以下简称“梦莎公司”）的一项合作计划。
　　日，时任岳阳市房产局副局长的罗林桂与梦莎公司负责人何楚南签订了一份《关于商品房开发结合廉租房建设协议书》：依据湖南省、岳阳市政府有关“结合商品房的开发建设廉租房”的精神，梦莎公司用望岳中路一宗面积1.336万平方米的土地与岳阳市房产局合作建设廉租房，暂定名长虹新村。
　　合作的条件是，岳阳市房产局为梦莎公司办理商品房开发的前期报建及后期产权登记手续，其办理手续所减免的各项税费，按比例6∶4分成：岳阳市房产局占6，梦莎公司4，由梦莎公司以建设廉租房形式返还补偿给甲方（岳阳市房产局）。
　　分成如何计算？该协议中明确约定，双方根据日当日办理商品房建设前期报建和后期产权登记所需要缴纳各种税费标准，结合开发建设房屋面积，核定办理商品房建设配套总费用，将应缴纳税费总额减去实际缴纳税费总额，推算出减免税费总额。
　　岳阳市房产局从应缴纳税费中核减核免的各项经费，梦莎公司为其兴建45平方米～55平方米/户的廉租房。
　　双方同意，梦莎公司前期投入的土地、挡土墙构筑物以及后期水、电立户等，不再另作增加廉租房建设费用的依据，廉租房建设费包括其他一切费用均只按600元/平方米包干计算。工程质量由双方监控，并由质监部门全程监督。
　　记者注意到，在这份协议中，除了对廉租房的户型面积有大致约定外，对于建设商品房和廉租房的各自面积这一关键问题没有提及。
　　不久，合作计划提上市政府议事日程。
　　日，岳阳市政府下发的《关于我市廉租房建设有关问题的会议纪要》显示，日上午，受刘力群副市长的委托，市政府助理巡视员邹伟主持召开了有国土、规划、财政、建设、房产等部门参加的廉租房专题会议。
　　会议指出，力争5年内逐步解决该市3000余户城镇常住人口最低收入居民的住房问题。在目前建设资金比较困难的情况下，会议同意廉租房办公室与梦莎公司在“公平、公正、公开和互利”的原则下，合作开发望岳中路建设第一批廉租房小区（约100套）、5000平方米，争取在年内竣工。
　　两个月后，岳阳市发改委发文，对兴建长虹小区的立项予以批复――同意梦莎公司在望岳中路与七里山路交界处北侧兴建廉租住房项目，总建筑面积为55462平方米，占地53.5亩。主要建设内容为商品住宅37119平方米，共320套；廉租房10000平方米共200套；其他综合用房8343平方米。项目总投资3800万元。项目分两期实施，建设周期为3年，一期是2002年至2004年，建筑面积34600平方米，投资2800万元，建设内容为廉租房5000平方米共100套，商品住房23600平方米200套，综合用房6000平方米。
　　南华大学文法学院副院长罗万里教授告诉记者，一般商品房建设无需在发改委审批，只要报备即可。但带有国家福利性质的经济适用房、廉租房等则必定要审批，纳入地方政府固定资产投资管理。
　　2002年12月，岳阳市发改委下发了固定资产投资项目年度计划审批通知书，批复梦莎公司长虹廉租房住房小区一期的基建计划，其建设内容31000平方米，廉租住宅25000平方米，当年投资规模1862万元；并要求建设、规划、国土、房产等部门依此办理相关手续，严格按照上述所批建设规模及投资组织实施。
　　然而，在日后的建设中，岳阳市发改委的文件和审批通知要求，都被抛到了一边。
　　官司揭开真相
　　有了岳阳市发改委的立项和批复，长虹小区的建设迅速推进，梦莎公司先后在小区内建成了A1、A2、A3、A4、B1、B2、C1、C2、C3、C4等10栋、每栋6层的房子。2004年下半年，售楼的消息已经四处传开。
　　对长虹小区（后改名绿茵苑）心动的人中，大部分是隔壁洞庭氮肥厂的职工家属。由于小区位于市郊，900～1100元/平方米的价格虽然不低，但冬季有暖气、夏季有热水的许诺，还是颇有诱惑力。
　　和很多同事一样，汤志军为此拿出了多年的积蓄。
　　2004年11月，他一次性全额付款123900元，购买了绿茵苑小区A3栋一套133平方米户型的房子。
　　搬入新房没有多久，头痛的事接踵而至。他发现，小区的水、电并无市政保障，都是来自洞庭氮肥厂，供应很不稳定。随着时间推移，原来洞庭氮肥厂与梦莎公司的合作不顺，暖气的价格面临重新商定。
　　“住进去两年多，房间自来水管都破裂了。”汤志军说，很多居民只好自己花上几千元钱，在楼房的外墙上重新安装水管，这在岳阳传为笑谈。
　　最让小区居民不安的是迟迟不见房产证和国土证。
　　多次寻找开发商和房产局未果后，许多居民将开发商梦莎公司告上法庭，要求法院判令梦莎公司赔偿延期办证违约金、维修基金及办证费、利息损失。
　　2012年8月，岳阳市岳阳楼区人民法院判定，“被告梦莎公司与有关政府职能部门达成廉租房建设的协议后，又以商品房对外出售，是违规行为，其行为也是错误的。”
　　判决书中暧昧地指出：考虑双方签订了商品房买卖合同，已经市政职能部门多次座谈研究并默认，并达成了协议。为了社会和谐，应当按商品房买卖合同的约定处理本次纠纷为好。因此，业主要求被告办理国土证和房产证，法院予以支持。被告梦莎公司应当承担延期办证的主要责任。有关职能部门也有一定责任。
　　长沙律师刘志江就此表示，法院的判决实际上指出了相关部门的违法违规，把廉租房卖成了商品房，性质上已经相当恶劣。法院以合同违约判定，有折中与和谐之意。
　　讽刺的是，被告方梦莎公司在开庭期间却高调指出，未能按时为业主办理房产权证书并不是该公司责任，而是市政府相关职能部门责任，公司不应该承担已付购房款1%违约金的责任。
　　记者曾多次拨打梦莎公司负责人何楚南的电话，但一直无人接听，发去短信也没回音。但在湖南电视台都市频道的一段视频中，何楚南却以“历史背景不同，三言两语说不清楚”，回复了电视台记者的多项质疑。
　　“借鸡下蛋”何以能瞒天过海
　　法院的判决让业主傻了眼，花了10多万元买的“商品房”原来是廉租房，一些业主开始不断走访各个部门，从头了解事情真相，查询到违法事实的背后，似乎存在更多的“猫儿腻”，并开始向媒体举报。
　　他们反映的事实中，小区建设的土地性质成为焦点。
　　一份梦莎公司与购房者周康恒的商品房买卖合同中标明，出卖人梦莎公司以商业用地的方式取得位于望岳中路、编号为号地块的土地使用权。该土地批准文件为岳市国用2002第42号，土地面积为8333.33平方米，规划用途为住宅，使用年限为2002年～2052年。
　　合同中还附有其建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证等证件编号。
　　业主徐明光等人认为，这块土地的性质是国有划拨用地，并得到了法院认定，而开发商称其为商业用地，并以此建房销售，理应构成诈骗。
　　9月22日下午，岳阳市规划局副局长张世愚对此提出了不同意见。他说，这块土地的性质应该是协议出让的土地，由于时隔已久，他建议记者第二天上午来档案室查询。
　　然而，第二天上午记者在该局档案室中查阅到，一份编号为岳市国用2004字第00059号的国土使用证复印件上，梦莎公司开发绿茵苑小区的土地为8253平方米，土地性质为划拨，用途为福利性住宅用地。
　　见此状况，张世愚表示，他印象中该小区有两块土地，一块是商用地，另一块是划拨土地。按照这一思路，该局工作人员从档案室中找到了另一份存档的国土证复印件。这份封面标注为“”的证书上，这块面积为8333.33平方米的土地，使用者为梦莎公司，用途则是商业用地。
　　岳阳市规划局人员拿出图纸进一步指出，以小区中的马路为界，左侧是商业用地，右侧是划拨土地，建在两块土地上的房屋，其性质自然不同。至于商业用地上的房屋为何不能取得国土证，应该到国土局了解。
　　岳阳市国土局地籍管理科的彭刚副科长在与该科室负责人电话联系后表示，规划局所述的绿茵苑存在两块性质不同的土地一事，让他们有些意外，具体情况要到档案室了解。可近几日因网络故障，档案室无法查阅，建议记者留下电话号码以便沟通。
　　至此，这一关键证据的调查，暂时没了下文。
　　小区住户徐明光向记者透露，2007年岳阳市国土局发现绿茵阁小区违规使用土地，遂向当地检察院控告岳阳市房产局和开发商梦莎公司。
　　为佐证他说法的真实性，徐明光还向记者出示了一份复印于岳阳市国土资源局关于“梦莎房地产土地登记发证资料”文件，其中一栏“冻结、查封情况”中显示“日岳阳市中院查封、冻结、扣押”。“这充分说明市国土局发现了市房产局和开发商之间的违法行为。”但徐明光说，“不知道后来是如何解冻的？”
　　记者向岳阳市国土局相关科室问询上述事情时，相关工作人员称不知情，“一方面时间过得太久了，当时的领导要么退休了，要么出事被抓了，局里科室成员与基层科员岗位每5年一轮换，更不清楚这个事情了。”
　　没人被追责
　　岳阳市房产局局长助理方正秋在接受采访时却证实了这一说法。他回忆，当时检察院来调查过，后来经“集体研究”，对此不予立案。但检察院还是提出了“收支两条线”的问题，说在操作中，程序上不规范。
　　方表示，当年房产局和梦莎公司签订协议，也是依据当年湖南省政府文件，“摸着石头过河”，结合商品房的开发来建廉租房，衍生了一个这样的合同。岳阳市采取为开发商办理商品房开发的前期报建和后期产权登记手续，用办理手续减免的各种税费来建设廉租房返还给房产局。协议中的“分成”一事，房产局是采取实物形式收的，即以收到的24套廉租房作交换。
　　方正秋说，房产证的办理延误有开发商的问题，经过努力，总共204户目前办了168套。后来业主上访，经过他们积极做工作，又办下来一些。现在大概还有20套（没办下来），原因可能是开发商将其抵押了，估计明年4月到期，可以协调办理。
　　当记者质疑，这种廉租房建设改革的结果是“挂一个羊头，卖了九条狗的肉”――原定的计划是建300套商品房、200套廉租房，而现在的实际情况是1栋廉租房、9栋商品房。他表示，这个改革探索的过程是失败的，政府后来意识到了这样行不通，就再也没有让开发商主导建设廉租房。
　　对于业主质疑该小区在土地没到位就开始建设、违法发放预售许可证的问题，方正秋称，此事属于该局另外部门管理，他无法回答。
　　他表示，业主的上访和调查已经引起了市委领导的重视，并批示由规划局调查，房产局协助。
　　9月24日，岳阳市国土局彭刚致电记者，网络恢复后，他们查阅了资料，发现绿茵苑小区内的两块土地都是国有划拨用地，用于建设福利性房屋，而非商品房。“我看到你们手上的那个（商业用地）国土证就怀疑是假的，因为它上面没有编号。”
　　同行的长沙律师刘志江分析认为，绿茵苑的土地性质全部属于划拨用地，意味着当年《协议》中房产局与开发商是合伙关系，其实质是行贿、受贿关系，房产局应该构成单位受贿罪，应追究其主要负责人和直接责任人的刑事责任。同时，在廉租房福利土地上建商品房出售，分成协议里所说的节省的税费，实质是把国家本应收缴的土地出让金和税收在分成协议的掩盖下进行私分，其目的是侵吞国有资产，在损害国家利益的同时也损害了业主的利益。
　　“以最低程度计算，即使政府同意改变土地性质，每户业主至少要交500元/平方米的土地出让金，仅此一项就是千万元以上。”他说，商品房销售合同中注明的土地性质为出让地，其实为福利性质的划拨地，开发商的欺诈行为损害了买主的权益，不仅要补交出让金，还应依法重罚。而岳阳市将此事的调查交给同样负有责任的规划部门，让人匪夷所思。
　　岳阳市委宣传部门负责人称，当年主管的副市长刘力群已退休多年，难以找到。
　　一直在研究湖南省内保障房建设的南华大学教授罗万里认为，去年暴露的益麻经适房违规现象与此次岳阳廉租房事件一样，都跟我国现有的土地制度有关。
　　罗万里认为，土地的所有权主体、经营权主体、管理权主体都是政府。我国的土地市场化程度很低且监管不够，使土地成为实现某些政策的工具。一些地方政府宁愿投资宏大的工程项目，也不愿意将钱花到民生项目上，多采取政府出土地、吸纳社会资本合作的方式建经适房、廉租房。政府作为公共部门和私人资本有这样的博弈之后，如果一味迁就私人资本，就会以牺牲法律和政策作代价，也容易给一些人侵占国有资产的机会。
(责编：尹晶晶、孙红丽)
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2016年年底，小方打车去九州时，开车的师傅向我吐槽自己买了九州的某小区，房子都要住旧了，小区里上百户人没有一个拿到房产证的，无奈之下，小区的业主们齐心协力联合起来找到当时的开发商，各种讲道理，历时近半年，最终才将房产证办理了下来。
买了房子，不是住进去就代表这个房子就是你的，凡事讲究个证据，只有房产证和房产证上自己的名字才能证明你买的房子是实实在在在你的手里的。房产证关系着生活的很多方面，落户口、孩子上学划片等等都需要房产证。
但是在现实生活中，房产证好像并不是那么容易拿到手，有的人在房子里住了好多年，孩子都到上学的年纪了，房产证还是没有影子。
最近有很多网友在小方微信后台咨询房产证的问题，有的人咨询自己住了几年的房子为什么还没有房产证，有的担忧买了房拿不到房产证，从大家的留言来看，大家都很关注房产证的问题，但是却一直没有一个确切的解答，今天小方就给大家详细介绍一下你在买房的时候遇到的证件问题。
房子是如何开发的？
房子开发的第一步就是要获取土地，不论是公开挂牌出让还是政府划拨，只有拿到了土地才有资格开始开发项目。这一阶段需要《土地出让合同》《国有土地使用证》这两个证件。
拿到土地就能盖房子了吗？
拿到以上两个证件后，相关部门就要进行审核：规划局审核是否符合城市规划，并下发《建设用地规划许可证》；发改委下发《固定资产投资许可证》。
然后，开发商就可以申请开工了！
工程完工就能买房了吗？
不是的，工程完工后，还需要各个部门进行验收，首先是规划、消防、环保、电梯、燃气；其次是勘察施工、设计监理部门检查验收，最后建设局下发《工程竣工验收合格证》。
在以上的各个项目都合格以后，国土资源部会下发《预售许可证》和《销售许可证》。有《预售许可证》的项目才可以公开售卖，在交房后才能正常拿到房产证。
对于买房的老百姓来说，在买房前一定要知晓自己所心仪的楼盘是否有《预售许可证》，由于《预售许可证》是开发商所需证件的最后一项，所以只要有《预售许可证》就达到了我们所说的“五证齐全”。
怎么查询楼盘有没有《预售许可证》
说了这么多，那么如何知道某个项目是否拥有《预售许可证》呢？大家可以打开兰州市房管局的网站，在网站右下角有个商品房，点击进去后可以在搜索栏里去搜索自己想要查询的项目，如果能搜索出来，代表该项目是有《预售许可证》的。需要注意的是，有些项目占地面积大，分多期或多栋开发，是相对应有多个《预售许可证》的。
买了五证齐全的房子，按照流程来说，应当在收房后一年半到两年之间就可以拿到房产证的，如果逾期，业主可以向开发商或者房管局咨询，必要的时候可以采取法律手段来维护自己的权益。
房产证在买房安家之路上起着十分重要的作用，既是你买房的佐证，也是未来一些事情的重要证明，小方希望大家在买房时能够多加谨慎，能够安心地安家。
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