业委会擅自委托审计机构查物业账目，法院说：主体不适合!
业委会擅自委托审计机构查物业账目
法院说：主体不适合!
通过这个案例让我们知道：
1、查账属于其他重大事项。
2、小区内的重大事项和其他重大事项，决定权在业主，业委会只是执行。
3、什么是小区内的重大事项和其他重大事项。
一、业委会委托审计机构审计，发现物业费四十余万元支出单据不合规
某小区第一届业委会任期期间，很多业主反映其根本不清楚自己所交的物业费、小区广告费、停车站收入等公有收益的具体使用情况，强烈要求物业公司公开账册，接受审计。日，某小区第一届业委会任期到期，第二届业委会经小区全体选举成立。
第一届业委会与物业公司签订的《物业服务合同》也到期，经业主大会依法表决后不与物业公司续签，并决定重新选聘物业公司，目前相关的招投标工作正在进行中。第二届业委会成立后便要求物业公司按程序办理账目交接手续，共同委托审计机构审计。
因物业公司不配合，业委会单方委托审计机构审计，经初步审计，发现物业管理费有四十余万元支出单据不合规，没有相关事务负责人签名。
二、物业公司认为其已经履行公示义务，审计机构违反审计规则采用询问审计法无效，得出的结论有问题
物业公司认为其只是相关费用的代管人，相关费用设立专账并每季度公示。公共收益资金的收支情况除在小区公示栏公布外，还交业委会持有一份，其已经履行了公示义务。而且业委会委托的会计师事务所违反审计规则，采用询问审计法，不负责地得出我方有40万余元不合规的支出的结论，该结论得出的依据为经业委会授权同意的三人中任何一人签名才符合费用的支出，我方不认同该依据和结论。
业委会认为，根据双方签订的合同及物业管理的相关规定，小区的物业费及小区的广告费、停车场收入等公共收益，都属于全体业主所有。物业公司对相关费用及收益只有代管权，只能依法依合同使用。
鉴于物业公司没有按规定履行公开账目，接受审计的义务，也不交付财物，已经违反了双方签订的合同及物业管理的相关规定，极大地损害了小区全体业主的合法权益，于是起诉至法院，要求物业公司立即交出2014年至2016年小区的全部收支账册，共同委托审计机构审计，按审计结果进行账目、财物的交接。
依据《物业条例》第十一条第（七）项、第十二条及第十五条的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。小区有关共有和共同管理权利的其他重大事项属于业主共同决定的事项，应通过召开业主大会的形式经专有部分占总建筑面积的过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
本案业委会以诉讼形式诉请物业服务企业移交涉案小区全部账册并共同委托审计，即属于小区共有和共同管理权利的其他重大事项，且涉案小区的《业主大会议事规则》亦明确规定业主大会决定本物业管理区域内全体业主的诉讼事宜。业委会自述就本案诉讼事宜未召开业主大会，亦无证据证明业委员会已经取得专有部分占总建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主授权或同意，故，业主委员会提起本案诉讼主体不适合，应予驳回起诉。
最后法院裁定：驳回原告某小区第二届业委会的起诉。
业主委员会只是业主大会的执行机构。根据《物业条例》的相关规定，业主大会决定本条例第十一条第（五）项“筹集和使用专项维修资金”和第（六）项“改建、重建建筑物及其附属设施”的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。所以业主大会的决定只有符合法律的形式规定，业主委员会执行起来才合法有效。
此外，根据《广东省高级人民法院关于业主委员会是否具备民事诉讼主体资格问题的批复》，业主委员会还要向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，才具备民事诉讼主体资格。（物业管理微资讯摘编自《佛山市房地产业协会》）
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业主递诉状要看业委会账目明细 法院判决支持诉请
　　小区专项维修基金使用突然提速，小区公共收益的一半要被业委会补贴给物业公司，以任先生为代表的宝山区某小区业主们非要看看业委会几年来的账目明细。近日，宝山法院判决支持该诉请。　　三次约定看账目均未果　　去年6月，宝山区某小区物业公司开始在小区内宣传调价，称物业费十年未调整，公司不堪重负，无法维持原服务标准，计划从2015年起每平方米在原来基础上上调0.45元，业委会要与物业公司签订合同，将公共收益的一半补偿给物业公司。　　小区高层底楼空间被出租用作商业，还有那么多废品费、停车费，难道还不够弥补亏损？业主们要求业委会公开这几年账目发票明细。　　得知业委会在账外另设有小金库，近1600万元的维修基金突然大幅减少等情况后，任先生等业主群情激愤，于去年11月17日、20日、24日三天，根据业委会约定的时间，在居委会干部的陪同下，一同前往业委会要求查看账目明细，但均未看到账目。　　业主与业委会对簿公堂　　12月28日，任先生个人向宝山法院递交诉状，要求被告业委会提供日至2014年底的公共收益、维修基金、小金库账目明细、每辆车的门禁卡100元押金的使用情况，以及房屋场地出租费使用清单等，甚至还包括业委会的每次会议记录。　　今年2月15日，法庭开庭审理此案，旁听席上座无虚席，被告方除两位业委会主任外，还聘请了两名律师出席。被告辩称，被告定期在小区内公布公共收益账目和专项维修基金账目，银行也会定期通知每一个业主，原告只有权力看自己的专项维修基金，无权过问基金账目。每届业委会有审计报告公示，原告的知情权已得到满足，至于原告要求查看长达10年的发票账目明细，显然缺乏必要的合理性。　　至于小金库的钱，被告称主要来源是房屋出租，部分是卖报纸、杂物等收入，没有发票和清单，但可以保证，业委会成员不存在中饱私囊的现象，也愿意接受审计。　　知情权必须完全满足　　近日，法院判决支持原告的全部诉请。　　本案主审戴法官认为，根据《物权法》和最高法院司法解释，原告是小区业主，依法享有对小区相关管理及收益等情况和资料的知情权，其起诉所主张公布的账目及资料，系要求被告提供完整的资料及所附凭证、发票、明细，这些均属于业主可查阅范围，被告应向原告公布。被告所称的已提供的审计报告及其他相关资料，已满足原告知情权，是不成立的。
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业主递诉状要看业委会账目明细 法院判决支持诉请
日 05:21 来源:解放日报
　　小区专项维修基金使用突然提速，小区公共收益的一半要被业委会补贴给物业公司，以任先生为代表的宝山区某小区业主们非要看看业委会几年来的账目明细。近日，宝山法院判决支持该诉请。　　三次约定看账目均未果　　去年6月，宝山区某小区物业公司开始在小区内宣传调价，称物业费十年未调整，公司不堪重负，无法维持原服务标准，计划从2015年起每平方米在原来基础上上调0.45元，业委会要与物业公司签订合同，将公共收益的一半补偿给物业公司。　　小区高层底楼空间被出租用作商业，还有那么多废品费、停车费，难道还不够弥补亏损？业主们要求业委会公开这几年账目发票明细。　　得知业委会在账外另设有小金库，近1600万元的维修基金突然大幅减少等情况后，任先生等业主群情激愤，于去年11月17日、20日、24日三天，根据业委会约定的时间，在居委会干部的陪同下，一同前往业委会要求查看账目明细，但均未看到账目。　　业主与业委会对簿公堂　　12月28日，任先生个人向宝山法院递交诉状，要求被告业委会提供日至2014年底的公共收益、维修基金、小金库账目明细、每辆车的门禁卡100元押金的使用情况，以及房屋场地出租费使用清单等，甚至还包括业委会的每次会议记录。　　今年2月15日，法庭开庭审理此案，旁听席上座无虚席，被告方除两位业委会主任外，还聘请了两名律师出席。被告辩称，被告定期在小区内公布公共收益账目和专项维修基金账目，银行也会定期通知每一个业主，原告只有权力看自己的专项维修基金，无权过问基金账目。每届业委会有审计报告公示，原告的知情权已得到满足，至于原告要求查看长达10年的发票账目明细，显然缺乏必要的合理性。　　至于小金库的钱，被告称主要来源是房屋出租，部分是卖报纸、杂物等收入，没有发票和清单，但可以保证，业委会成员不存在中饱私囊的现象，也愿意接受审计。　　知情权必须完全满足　　近日，法院判决支持原告的全部诉请。　　本案主审戴法官认为，根据《物权法》和最高法院司法解释，原告是小区业主，依法享有对小区相关管理及收益等情况和资料的知情权，其起诉所主张公布的账目及资料，系要求被告提供完整的资料及所附凭证、发票、明细，这些均属于业主可查阅范围，被告应向原告公布。被告所称的已提供的审计报告及其他相关资料，已满足原告知情权，是不成立的。我因为一个合伙案件和其他合伙人打官司，在法院审理期间，我曾经向法院提出调查一笔银行过付款的账目，但法院没有调取，我现在向检察院申诉，你们能给我调查一下吗？
民事行政检察处处长杨宝刚：根据相关规定，当事人在原审中因客观原因不能自行收集的证据，书面申请人民法院收集，人民法院应当调查收集证据而未调查收集的，可以申请检察院调查取证。
我因为一个合伙案件和其他合伙人打官司，在法院审理期间，我曾经向法院提出调查一笔银行过付款的账目，但法院没有调取，我现在向检察院申诉，你们能给我调查一下吗？答：马爱国检察长：这个问题请具体负责的民事行政检察处处长杨宝刚同志回答。民事行政检察处处长杨宝刚：根据相关规定，当事人在原审中因客观原因不能自行收集的证据，书面申请人民法院收集，人民法院应当调查收集证据而未调查收集的，可以申请检察院调查取证。这里有两个关键点：一是你自己能否自行收集到。如果你自己或者律师去银行可以收集到过付款的证据，就应当自己举证，如果不行就可以向司法机关提出申请。二是是否书面向人民法院提出调取证据申请，如果没有书面申请，按照规定我们也不会调查该证据。
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　　小区专项维修基金使用突然提速，小区公共收益的一半要被业委会补贴给物业公司，以任先生为代表的宝山区某小区业主们非要看看业委会几年来的账目明细。近日，宝山法院判决支持该诉请。　　三次约定看账目均未果　　去年6月，宝山区某小区物业公司开始在小区内宣传调价，称物业费十年未调整，公司不堪重负，无法维持原服务标准，计划从2015年起每平方米在原来基础上上调0.45元，业委会要与物业公司签订合同，将公共收益的一半补偿给物业公司。　　小区高层底楼空间被出租用作商业，还有那么多废品费、停车费，难道还不够弥补亏损?业主们要求业委会公开这几年账目发票明细。　　得知业委会在账外另设有小金库，近1600万元的维修基金突然大幅减少等情况后，任先生等业主群情激愤，于去年11月17日、20日、24日三天，根据业委会约定的时间，在居委会干部的陪同下，一同前往业委会要求查看账目明细，但均未看到账目。　　业主与业委会对簿公堂　　12月28日，任先生个人向宝山法院递交诉状，要求被告业委会提供日至2014年底的公共收益、维修基金、小金库账目明细、每辆车的门禁卡100元押金的使用情况，以及房屋场地出租费使用清单等，甚至还包括业委会的每次会议记录。　　今年2月15日，法庭开庭审理此案，旁听席上座无虚席，被告方除两位业委会主任外，还聘请了两名律师出席。被告辩称，被告定期在小区内公布公共收益账目和专项维修基金账目，银行也会定期通知每一个业主，原告只有权力看自己的专项维修基金，无权过问基金账目。每届业委会有审计报告公示，原告的知情权已得到满足，至于原告要求查看长达10年的发票账目明细，显然缺乏必要的合理性。　　至于小金库的钱，被告称主要来源是房屋出租，部分是卖报纸、杂物等收入，没有发票和清单，但可以保证，业委会成员不存在中饱私囊的现象，也愿意接受审计。　　知情权必须完全满足
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