今周刊／征戰股海33年！以股養老　台股大師杜金龍靠5招安心退休 | ETtoday財經 | ETtoday新聞雲
圖文／今周刊
嚴格來說，我現在已經退休了，所以講義上印的職稱是『資深證券分析師』，這也是我退休後第一次在台上講課。」凱基投顧董事長杜金龍，退休正式生效日其實是四月一日，考量農曆春節及特休假多，便決定提前兩個月，讓自己慢慢「習慣」不上班的生活。
細數職涯三十三年，杜金龍感性地說：「把孩子養大，工作就鬆了口氣。」他雖為投顧董事長，但因主要負責自營及代操業務，受到法規規範，個人不得進出買股，因此，除了持有自家公司股票外，他的退休金老本幾乎都靠薪資掙來。
「多留一點」原則
退休金應高於目前開銷
這位台股投資人再熟悉不過的股市名師，直到四月，才真正要開始用自己的一身本領，在台股市場中為自己的退休金加值。但，股海征戰數十載，他當然知道市場凶險，該用多少金額投注股市？該把風險天花板設在什麼水準？關於這些問題，一向善於用數字看後勢的杜金龍，早就透過一番精算，預約了一個「悠閒度日之餘，也能適度冒險為退休金加分」的精采老後。
而這一切的精算，還是要從合理的退休金目標開始評估。「一個人的生活習慣很難改變，退休後要順利銜接，日常花用就要比照過去水準，不要讓自己過得太委屈。」杜金龍說，「比照過去水準」像是一塊鐵板，要讓自己安享老年，退休金數字不能低於這塊鐵板。
杜金龍夫妻倆平時生活簡約，喜好地方小吃，每月實際花費金額可能不到七萬元。但他認為，若把安全邊際「抓得較寬」，就更能讓生活過得有餘裕；因此，不但是每月生活費以七萬元為計算基礎，就連「活多久」問題，他也秉持「多留一點」原則，退休金估計足夠往後三十年生活。這樣概算下來，至少要二千五百多萬元才能讓他安心。
不過，「我現在都跟人家說我領二十二K，一個月生活開銷雖是七萬元，但政府的勞保、勞退加起來，至少可提供每月二萬多元，因此，只有剩下每月五萬元要靠自己準備。」這麼算下來，退休金目標也就少了七百多萬元左右。
目標雖然訂好了，但深知風險殺傷力的杜金龍，在準備退休金的過程中，還是不忘為老後兩大風險預做準備，這兩大風險分別是自己的醫療支出，以及孩子的經濟需求。
「老後的病痛醫療花費，老實說我無法控制，所以只能透過保險來支應。」你可能無法想像，看盡股市暴富傳奇的杜金龍，對於被認為是保守型理財工具的保險格外重視，不過，他專注於「保障型」保險，目前，意外及癌症險保障金額約有兩千萬元。
至於孩子的經濟支援，他也早有準備。「大概十七年前，因台股行情大好，我操作績效還不錯，便領到一筆相當於退休金的績效獎金。當時，我就利用分年贈與免稅額度，給兩個小孩各一一○萬元。我告訴孩子們，這數字雖然比上不足，但已經是比下有餘了。」
設下借錢底線
金援小孩、親戚借款
有餘力才幫忙
這樣的金額就能讓他安心嗎？他坦言，未來孩子們或許仍有需求，但他也早已打定主意，「對於親子經濟救援，薪水族心裡必須有一定底線，不能無限上綱。否則小孩只要一開口就掏錢，準備再多的養老金恐怕都不夠用。」
至於杜金龍的「底線」是什麼？他說：「除非有額外收入，才可以再量力而為。」令人羨慕的是，杜金龍的小孩如今每月都會拿錢回家孝敬父母，心意十足。當然，這個底線不只適用於孩子，「親戚朋友上門開口借錢時，也得冷靜考慮、三思後行，絕不能輕易挪用原本已經規畫好的退休金。」
兩大老後風險，杜金龍分別靠著保險規畫、事前準備、親子溝通做好防火牆，接下來，就是計算自己能夠一展股市大師身手的金額與風險承受度了。
大半輩子都在為別人操盤的杜金龍，退休後總算可以「光明正大」地在股市裡殺進殺出，以法人專業操作素養，「為自己而戰」。「過去二十多年，我都在台股市場裡練功，退休後想拿出三成資金來小賭怡情，每天賺個買菜錢，我想應該還可以。」
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一、项目 简介：
某房地产 项目位 于郑州 房地产 市场的 东南板 块，在 郑汴路 路南， 凤凰东 路、凤 台路（ 在建） 和青年 路三条 路呈
型将社 区同周 边的商 品大世 界、名 优建材 市场等 分开。
某房地产 现有的 物业形 态由连 排别墅 、普通 现房多 层和在 建的小 户型多 层组成 。一期 连排别 墅市场 定位发 生失误 ，出现 了销售 障碍。 一期 5# 、7#、9# 、11#、13# 、15#六栋 多层吸 取了别 墅的教 训，以 超低价 位入市 ，顺利 的实现 了销售 ，但没 有为开 发商实 现预期 的利润 ，没有 树 立中、高 档物业 的品牌 形象， 无意中 形成某 房地产 下一期 小户型 开发和 小高层 开发的 品牌障 碍。
现在，一 期多层 尚有 37 套 现房、 准现房 ，销售 额 850 万元。 其中 159.7M2 的 三室两 厅有 23 套， 以五、 六楼为 主；127 M2 的三室 两厅 7 套 ；这两 种房型 的销售 金额占 一期余 额的 90.4% 。
二期小户 型总销 售金额 预计 2800 万元 ，临街 商铺 1700 万元 ，合 计 4500 万元。预 售许 可证预 计 2003 年 5 月底 办下。
由此可见 ，目前 某房地 产的可 售资源 由三种 不同的 物业组 成：期 房小户 型、现 房大户 型和商 铺。其 中二期 小户型 占所有 可售金 额的 52% ，一期 大户型 销售额 16 %，二 期临街 商铺占 32 %。如 何解决 可售资 源过于 分散的 障碍， 是我们 面对的 重大挑 战之一 。
二、市场 概况及 基本竞 争格局 ：
东南板块 及郑汴 路商圈 。
郑州房地 产市场 的东南 板块主 要由三 部分组 成：郑 汴路沿 线、东 明路南 段沿沿 线、航 海东路 与 107 国道 沿线。
郑汴路沿 线主要 由建业 、英协 、百合 花苑、 东方明 珠等中 高档楼 盘组成 。在郑 汴路商 圈的支 撑下， 这里已 经成为 明确的 高尚住 宅区。 某房地 产位于 这一区 位之内 。与英 协、建 业几乎 是一路 之隔。 但某房 地产在 操盘过 程中， 没有除 理好商 务环境 与居住 环境的 品牌区 分与借 势，纯 粹 以低价位 的品牌 内涵介 入竞争 ，不仅 没有收 获天然 的地段 价格优 势，而 且为二 期、三 期制造 了品牌 障碍。
东明路南 段沿线 目前竞 争非常 激烈， 主要由 东明花 园、佳 艺花园 等楼盘 组成。
航海东路 与 107 国道 沿线是 2002 年 以来的 楼市亮 点，宝 景、金 色港湾 、悉尼 阳光、 燕归园 等一批 中价位 大型楼 盘。其 中燕归 园是某 房地产 二期小 户型明 确的竞 争楼盘 ，其它 几乎所 有的楼 盘都和 某房地 产一期 159 、127 平 米现房 形成明 确的竞 争关系 。 （详 见附 1 ： 郑汴路 市场调 研 报告）
小户型市 场概况 。
自 2001 年底时尚 PARTY 介 入郑州 楼市以 来，小 户型这 种物业 形态迅 速发展 起来。 尤其是 2003 年 初，青 年居易 （EASY -GO ）以 1900 余 套的投 放量冲 击市场 ，形成 了小户 型的“ 市场黑 洞” ， 彻底打 破了市 场的竞 争格局 ，实现 了小户 型从供 小于求 到供大 于求的 转变。 今年 4 月 份 更是破天 荒地出 现了小 户型销 售量的 急剧下 降局面 。
燕归园位 于货站 街东段 ，由盛 煌房地 产公司 开发， 已成功 实现一 期的开 发，在 几乎没 有什么 竞争的 情况下 ，收获 了小户 型市场 的第一 批需求 者，现 在燕归 二期正 在认购 阶段。 燕归园 提前介 入了小 户型市 场，并 且认识 到小户 型的主 力市场 是６０ －８０ 平米的 两室户 型和 100 平 米的 三室两厅 。这与 我们的 市调结 果完全 一致。 此次燕 归二期 开发的 正是此 类户型 （两室 两厅 75 平 米，三 室两厅 95 平米） 。 可以说 ，同燕 归园的 户型配 比上比 较，我 们没有 优势。
（小户型 市场详 见附 2 ： 郑州市 小户型 的 报告）
商铺是一 个比较 特殊的 物业形 态，商 铺的价 格是由 商铺能 为房东 带来的 租金多 少决定 的。目 前郑州 的商铺 市场尚 处于起 步阶段 。某房 地产二 期商铺 位于商 品大世 界、名 优建材 市场南 端，即 将建成 的大卖 场的商 业价值 将会决 定二期 商铺的 价格。 人们对 大卖场 的商业 认同也 将影响 二 期商铺的 价格。
和二期商 铺有竞 争的主 要楼盘 是建业 新天地 的临街 商铺、 英协尚 未售出 的部分 商铺。
三、项目 SWOT 分 析
郑汴路商 圈天然 的地段 优势， 这里是 财富的 俱乐部 ，富翁 的制造 厂，在 这里百 万富翁 比比皆 是，每 年都有 新一代 需求产 生，源 源不断 的需求 是我方 楼盘最 有力的 支撑。
市场细分 如下：
a、高 端市场 被英协 、建业 等高档 楼盘满 足，这 一部分 客户大 部分是 第二次 或第三 次置业 ，是终 极消费 ，10 年内不 会再置 业。
b、中端 市场被 东方明 珠、百 合花苑 、虹景 家园等 中档楼 盘满足 ，属过 度消费 和终极 消费的 结合。
c、复合 市场。 某房地 产一期 是一个 大众楼 盘，从 价位角 度划分 ，属中 低档楼 盘。某 房地产 二期小 户型项 目的目 标群， 预计业 主身份 复杂， 置业心 理不尽 相同， 故推广 过程中 ，不能 拘泥于 单一的 推广主 线。
本区域年 轻人多 为收入 较低的 蓝领阶 层，有 效需求 不足。 如果某 房地产 二期销 售象青 年居易 一味的 向年轻 时尚族 诉求， 我方楼 盘销售 可能面 临比较 严峻的 局面。 （详见 郑汴路 市场调 研报告 ）
郑汴路市 场调研 报告
目的 ：了解 郑汴路 市场的 整体收 入水平 和消费 者对小 户型的 认知和 接受程 度（某 房地产 购房消 费支撑 力度）
方法 ：分层 随机抽 样（不 同年龄 层）和 分块随 机抽样
范围 ：郑汴 路东建 材市场 、灯饰 市场、 管材市 场、名 优建材 市场、 商品大 世界
郑州，银 基批发 市场和 郑汴路 建材市 场是商 业比较 密集的 两大板 块，这 里聚集 了数以 万计的 大小商 贩，他 们收入 不菲， 他们绝 大部分 是外地 人，他 们是郑 州房地 产消费 的主力 军。了 解这一 人群的 收入水 平、消 费习惯 将对房 地产的 投资有 一定的 指导意 义。
，动力公司市 场部走 访了郑 汴路建 材市场 ，对小 户型的 市场消 化力做 了 ，而这 些建材 市场的 小老板 们对此 漠不关 心，或 拒不作 答，说 明消费 者对房 地产市 场敏感 度不够 。消费 疲软， 市场敏 感度不 高，纯 小户型 在郑汴 路这块 市场前 景严峻 。
对建材市 场 发现：
大部分员 工租房 住，潜 在客户 存在； 市场潜 量比较 大，但 需要推 广的成 本较高
大部分员 工来自 外地或 郊县， 收入水 平偏低 ，消费 力不足
小户型需 求弹性 非常大 ，对价 格非常 敏感
市场上有 很大不 稳定因 素，8-9 月 份建材 市场要 到 莆田， 固有的 建材市 场要做 升级换 代
外地人居 多，他 们辛苦 拼搏， 如果要 买房子 的话， 更喜欢 一步到 位
商铺为上 下两层 ，一般 下面做 门面， 上面做 仓库和 员工宿 舍
附近都市 村庄较 多，租 务市场 一般 80 — 150 元 /月
作为首次 购买者 ，最重 要的还 是价格
他们讨厌 郑汴路 目前的 工作和 居住环 境，他 们寻求 方便、 安逸、 清净
相当一部 分是河 南总代 理，无 须过多 的现场 销售
同类产品 多，竞 争激烈 ，压缩 销售成 本是公 司发展 最重要 的问题 ，故一 般员工 无福利 分房的 可能
普通员工 不会因 为工作 而就近 选择居 住地， 她们往 往因为 居住而 更换工 作，普 通员工 流动性 比较大
对 60 — 80 平米的两 室较感 兴趣， 这部分 需求将 转化为 有力的 市场动 力
某房地产 知名度 不高， 口碑不 好
外地商人 对郑州 的发展 较失望 ，但郑 汴路的 升值充 满信心
郑汴路建 材市场 蕴涵了 较大的 市场潜 力，随 着郑东 新区的 开发和 郑汴路 大卖场 的形成 ，郑汴 路升值 的前景 就会更 加明朗 化，故 前期概 念的炒 作成功 与否直 接决定 了项目 的运作 的好坏 ， “注 意力经 济”的 时代， 抓住了 消费者 的眼球 ，侵占 了客户 的意念 ，就意 味着成 功！
郑汴路板 块高档 楼盘云 集，已 经同未 来大道 板块一 样，成 为身份 、财富 的象征 。某房 地产二 期应借 此概念 ，实现 品牌形 象的转 变。
正在形成 的“大 卖场” 商务区 能直接 带动某 房地产 二期的 投资价 值，甚 至有可 能使某 房地产 二期成 为“大 卖场” 的附属 配套。 该局面 一旦形 成，销 售将高 屋建瓴 ，出现 爆抢局 面。
某房地产 项目二 期有巨 大的升 值空间 与既得 便利
107 国道的东迁 ，郑汴 路东段 将成为 郑州东 区的财 富中转 站。有 “东之 中”或 “东区 发动机 ”的本 质地位 。郑汴 路商圈 早已成 为百万 富翁的 制造厂 。但是 这样的 天然地 产需求 优势， 却让建 业、英 协、百 合花苑 等一批 高、中 档楼盘 风光占 尽，而 我方楼 盘以“ 中原地 产大低 震”的 角 色，不仅 没有收 获天然 的地段 优势， 而且为 二期、 三期制 造了品 牌障碍 。这一 问题必 须在二 期项目 得到扭 转。
郑东新区 的辐射 效应。
郑东新区 的开发 将使郑 州的中 心东移 ，郑汴 路地产 板块位 于老城 区与新 城区的 支撑地 带，配 套齐全 ，生活 便利的 条件将 给郑汴 路东段 带来一 次前所 未有的 商机。 而某房 地产项 目恰恰 位于这 一板块 的中心 。
1） 、某房地 产可售 资源由 三种不 同的物 业形态 组成， 这三种 物业形 态的目 标群是 完全不 同的置 业目的 。尤其 是一期 多层现 已进入 尾盘阶 段，可 售资源 仅 850 万元 ，房源 主力是 159 平 米的五 、六 楼 3 室 2 厅 。
目前，通 常 142 平米 的面积 即能做 出比较 舒适的 4 室 2 厅， 大户型 并非市 场的主 力所在 ，由于 总价原 因，总 面积在 150 以 上的多 层户型 五楼以 上是最 难卖的 户型。 并且此 类房源 还要和 周围金 色年华 、金色 港湾、 百合花 苑、东 方明花 园甚至 建业、 英协 等东南 板块几 乎所有 的楼盘 相 竞争。尤 其是 850 万 元的大 户型现 房可售 资源， 不能放 任由二 期带一 期（通 常小户 型带不 动 100 平米以 上的大 户型） ，不能 全力以 赴主打 现有房 源（总 房源有 限，导 致营销 资源总 量较少） ，也不 能先做 二期树 品牌， 在形成 二期胜 局后再 做一期 尾房。 这对营 销工作 是一个 巨大的 挑战 。
2 ）某房地 产二期 离郑汴 路较远 ，从售 楼部到 社区要 经过嘈 杂的市 场，很 难形成 良好的 看房通 道。某 房地产 一期、 二期又 被青年 路所分 隔，很 难形成 整体楼 盘感觉 ，有“ 只是两 栋临街 楼”的 印象。
3 ）某房地 产二期 和张庄 一墙之 隔，有 都市村 庄的形 象，物 业安全 系数较 低，居 住环境 嘈杂， 仅靠硬 件设施 ，很难 形成高 档楼盘 形象。
4 ）与二期 相比， 一期楼 盘素质 高、售 价低， 形成某 房地产 二期销 售心理 价位抗 性。
非现房， 不符合 商户即 买即住 的消费 心理。
非独立厨 房，做 饭起居 不方便 ，这与 目前郑 汴路商 户想改 变天天 吃大排 挡的愿 望不符 。
三） 、机 会
1 ）商铺的 ， 原本居 住在商 铺二楼 的商户 另谋居 所，导 致租房 市场更 加火爆 。郑汴 路商圈 约 4000 户商户 ，2 万人 的庞大 消费群 体将突 显某房 地产二 期的投 资价值 。因势 利导， 单纯商 铺 形成的 居住需 求，即 可成为 某房地 产二期 主力客 源。
2 ）挖掘市 场。郑 汴路商 圈商铺 仓库资 源紧张 ，从费 用角度 考虑， 商户、 店员在 二楼居 住很不 划算。 动员较 大的商 户从商 铺的二 楼搬出 来，到 某房地 产置业 ，开拓 新市场 。
3 ）郑汴路 各市场 竞争激 烈，大 鳄级商 户正在 形成， 这些商 户为了 稳定企 业中的 骨干力 量和亲 属，已 开始为 他们购 置总价 较低的 房屋。 这些房 屋通常 位于商 铺附近 ，以便 于商户 们无严 格意义 上下班 的生活 工作需 求，而 某房地 产二期 恰恰符 合商户 们的这 一需求 。
大卖场” 的整合 ，将对 大鳄形 成推波 助澜， 某房地 产二期 有可能 成为“ 大鳄” 的商务 配套。
小户型的 特性导 致目标 客户对 居住环 境要求 不高。 某房地 产二期 配套不 全，居 住环境
嘈杂 的抗性 可以弱 化。
某房地产 二期产 品总价 低，置 业风险 小。由 于郑汴 路商圈 租房市 场火爆 ，且本 楼盘有 “大卖 场”作 依托， 购房、 租房需 求恒久 存在， 物业几 乎不可 能贬值 ，也比 较容易 转手或 出租， 这非常 符合外 地商人 置业心 理。
某房地产 二期应 该说具 有充足 的客户 资源， 消费的 中坚力 量是建 材市场 中的商 户，故 推广中 可采取 铺单的 形式为 主，报 纸广告 、广播 广告为 辅的媒 体策略 ，节约 大量的 推广成 本。
小户型现 房阶段 户型劣 势一览 无余， 故期房 从另一 方面说 是一种 优势。
以大卖场 做依托 ，诱导 郑州房 东投资 市场， 这部分 客源很 难成为 某房地 产二期 销售的 中坚力 量。
郑东新区 建成需 历时 20 年 之久， 总投资 2000 亿 元，其 中一期 总投资 156 亿元， 在 5 年内 完成。 这将给 郑汴路 巨大的 市场机 会。
1 ）行业内 的竞争
周边楼盘 云集。 建业、 英协、 东方明 珠、百 合花苑 、金色 年华等 林立在 郑汴路 附近， 客户分 流，竞 争激烈 。
郑州小户 型市场 正趋饱 和，过 量的小 户型的 投放势 必导致 更加过 量的楼 盘优胜 劣汰。
建业四 期、百 合花苑 、金色 年华二 期近期 均有小 户型投 入市场 。某房 地产二 期应当 密切关 注市场 动态， 争取占 领市场 先机。
2 ）行业外 威胁
郑汴路“ 大卖场 ”的形 成，商 务更加 方便快 捷，商 务的中 间环节 减少， 将淘汰 一批中 小商户 ，故某 房地产 的消费 群将萎 缩。
关于 商品房
以 后须全 装修出 售。在 一年左 右的时 间内， 建材、 装修市 场将出 现，由 散户购 买为主 向集团 购买为 主的转 变。而 开发商 必须考 虑大众 市场， 故家装 市场要 重新整 合。大 品牌何 去何从 ，很难 预测； 中档品 牌可能 会脱颖 而出， 门庭若 市。但 商户总 数只会 减少 ，在这个 变动的 过程中 ，他们 的置业 激情将 大大折 扣，某 房地产 二期须 在这一 局面认 知或形 成之前 完成销 售，否 则我们 将陷入 非常被 动的局 面。
四、目标 市场权 衡及锁 定，品 牌形象 突破口 甄别及 品牌定 义。
二期小户 型的目 标市场 主要由 哪几种 人组成 ，这些 人购买 的抗性 及抗性 解除。
在郑汴路 市场打 工的中 层技工 或白领 ，以及 少部分 蓝领。 这些人 的消费 有点象 青年居 易的目 标群。 他们的 主力消 费面积 是两室 一厅和 一室一 厅，消 费实力 有限。 他们对 按揭首 付 1.5-2.0 万 元月供 400 元非常 感兴趣 ，购房 一般想 一步到 位，对 住几年 再换房 不太感 兴趣， 认同郑 汴路 有很大的 租房需 求市场 ，非常 认同郑 东新区 的发展 前景。
由于我们 的户型 主力是 19 平米、40 平 米的一 室一卫 房源， 而这些 人购房 多希望 要相对 一步到 位，对 自己一 生能多 次置业 不太 自信， 这形成 某房地 产二期 明确的 户型抗 性。而 燕归园 二期以 60 — 80 平 米的二 室一厅 和二室 二厅为 主力户 型，恰 恰买足 了这些 人的心 理层面 需求。 但这 些人的消 费实力 有限， 首付 2.5 — 3.5 万元 ，月供 700 元，对 这些人 来说比 较吃力 。
抗性解除 。对此 类人要 注意阐 述：对 自己前 途有信 心的人 从不这 样想， 这只是 我的第 一套房 ，现阶 段很少 有人一 套房住 20 年了， 八十年 代的房 子现在 没有几 个人再 住了。 这里有 个大商 圈，里 面有几 千个老 板，几 万人店 员，这 里的房 子想住 就住， 想卖就 卖，想 出租就 出租， 这里的 公房租金 很高。 ，郑州 很少有 这样一 个巨大 租售需 求市场 的地方
26 — 29 岁的店长、 业务经 理级人 物，这 些 多想另 立门面 ，又有 结婚压 力（大 多来自 朋友和 家庭） ， 但是自 己资金 不多 ，如果 买房一 步到位 ，便没 有资金 自己做 生意， 我们的 房子正 好适合 这些人 。
已在郑州 干了 2 ~ 3 年 生意的 外地人 ，这些 人对郑 州东南 区域尤 其是郑 汴路市 场有较 深的了 解，对 郑东新 区有一 点印象 ，但不 太关心 。在郑 州租房 住，曾 经有想 买房的 念头， 但又不 想永久 在郑居 住，过 几年有 可能回 去，认 为为这 几年时 间买房 花几十 万元不 值得， 怕被套 住， ： 这里 买套房以 后很可 能不住 ，又要 占用资 金，回 头将房 子卖掉 又嫌太 麻烦。
抗性解除 。对这 类客户 讲郑汴 路商圈 巨大的 租房、 购房需 求，小 户型由 于总价 较低， 可以随 时 和出租 。
外地老板 为同在 一起的 兄弟姐 妹购置 房屋。 实力大 的老板 为公司 的骨干 员工购 置房屋 （主要 是首付 款） 。 这样做 一方面 可以有 收买人 心的作 用。另 一方面 这些人 住得距 商铺很 近，还 能象从 前住在 商铺时 一样， 随时照 应生意 。
从前住在 商铺上 层，因 商铺拆 迁升级 而从商 铺搬出 来的老 板。对 这些人 要多讲 只有这 里的房 可以随 时出租 、转手 ，或不 太在意 的让给 兄弟姐 妹。因 为只有 这里的 房总价 低，月 供少， 求租或 求购市 场庞大 。
纯投资历 者。以 几套或 十几套 小户型 做为投 资，出 租。以 收取房 租为目 的。对 这些人 诉求： 开个私 家银行 、人不 要一直 太累， 投入产 出如同 聚宝盆 ，比保 险更保 险（用 详细的 计算） ，比股 票更赚 钱。如 同拥有 了另一 份 金。这 里如同 一个金 矿，这 里有数 万人的 年轻人 ，有数 千个 中小老板 ，有很 大的租 房需求 市场， 有郑东 新区的 发展前 景。
外地品牌 驻郑代 表，诉 求随时 可住， 随时可 卖，诉 求个性 物业服 务，如 同酒店 服务一 样，有 送饭服 务、自 动电话 晨叫服 务、房 间保洁 服务、 干洗服 务、电 话订票 服务（ 均是有 偿服务 ） 。
私人特殊 生活， 多讲公 交出入 方便， 房子总 价不高 等。
通过以上 描述我 们发现 ，二期 小户型 的目标 群直接 购买理 由很难 成为一 期业主 的购买 理由， 以此内 容来作 为品牌 主力内 涵不能 带动一 期余房 销售， 更不能 带动二 期商铺 销售。 以上内 容只能 做分类 个别说 服之用 ，不能 统领全 局。
品牌战略 形成及 品牌定 位：
我们的可 售资源 是三种 不同的 物业形 态，是 三种不 同的置 业用途 ，这些 物业形 态的竞 争市场 相当激 烈。因 此，必 须跳出 物业形 态自身 的直接 用途， 寻找能 统领整 个一、 二期多 层楼盘 、商铺 以及后 续开发 的小高 层物业 的品牌 内涵。
我们完全 可以跳 出传统 房地产 营销模 式，利 用某房 地产周 边资源 ，扩充 品牌核 心内涵 ，将某 房地产 定位成 一个整 个东区 独有的 、拥有 比建业 、英协 更有投 资价值 的、有 无尽开 发潜力 的高档 楼盘。
品牌内涵 组成：
1 、郑东新 区为某 房地产 注入了 至少长 达 20 年的 稳固商 务住宅 发展时 期，带 来了多 达 2000 亿元的 几乎是 恒久的 财富升 值空间 。
郑东新区 兴建规 划总计 20 年（北 京 CBD 区 用了 11 年 ，上海 浦东已 用了 10 年） ，总投 资 2000 亿元， 其中单 一个起 步区就 有 5 年时 间投 资 156 亿元。 兴建郑 东新区 必然要 用大量 的建筑 材料、 工具及 建用品 等。这 些所有 的材料 采购地 ，必然 从紧按 在一起 的郑汴 路大市 场获取 。这 些保证了 郑汴路 商圈将 在从此 20 年的迅 猛发展 。现在 ，这里 已经如 同 1982 年的深 圳罗湖 、蛇口 ，如同 1992 年 的上海 浦东， 如同 1997 年的 三峡宜 昌。
郑汴路商 圈的发 展，必 然要有 大量的 资金流 入，大 量的外 地人员 、商贾 流入， 这些人 第一需 求是吃 、住。 某房地 产正好 位于商 圈之内 ，是这 里唯一 的商务 住宅， 有独有 的地利 之便， 是这些 商贾居 住的第 一选择 。某房 地产的 现在的 房产就 如同 1992 年上 海浦东 的房产 、 1982 年深圳 罗湖的房 产一样 ，现在 购买， 仿佛是 用郑州 北环附 近楼盘 的价格 ，购买 了可能 是比郑 州火车 站附近 更有价 值的房 产。
2 、郑汴路 商圈早 已成为 百万富 翁的制 造厂。 某房地 产是百 万富翁 的商务 公寓。
郑汴路商 圈是和 郑州火 车站商 圈一样 的财富 积散地 ，这里 的资金 流和物 流甚至 是火车 站商圈 的若干 倍。这 里有“ 东之中 ”或“ 东区发 动机” 的本质 地位。 现在这 里 4000 多个外 地商贾 ，有至 少 20000 个以上 的外地 商业从 业者。 这些人 为这里 带来了 无尽的 房产租 、购空 间。位 于郑 汴路商圈 内的某 房地产 ，是相 当于火 车站附 近房产 价值的 商务公 寓。并 且 郑汴 路东段 已经成 为郑东 新区长 达 20 年 的财富 中转站 。这里 如同 1982 年 的深圳 罗湖、 蛇口， 如果能 现在这 里拥有 几套不 动产， 前景不 可想象 。
3 、大卖场 的兴起 ，将使 郑汴路 路南、 路北的 工作居 住环境 溶为一 体。现 在购买 某房地 产，等 于用 1800 元 /m2 的价格 ，购买 了比 2900 元 /m2 房产更 有投资 价值的 高档物 业。
107 国道的东迁 ，大卖 场的出 现，使 郑汴路 商圈迅 速实现 物业升 态。大 卖场 147 亩 多功能 休闲广 场，如 同文博 广场、 绿城广 场一样 ，将使 位于路 南的某 房地产 拥有和 路北建 业、英 协 2900 元/m2 一 样的生 活居住 环境。 而现在 某房地 产的价 格仅 1800 元 /m2
将某房地 产品牌 如此定 位，将 郑东新 区、郑 汴路商 圈、 “ 大卖场” 、建业 、英协 高尚物 业融为 一体， 将购房 、租房 和商务 配套融 为一体 ，形成 品牌核 心内容 。该品 牌一旦 被商户 及郑州 投资者 认可， 将会形 成一场 销售风 暴。
重树品牌 形象， 扩充品 牌内涵 ，消除 物业、 环境抗 性，摆 脱某房 地产以 往品牌 的低档 形象， 树立高 档投资 型商务 公寓品 牌内涵 。在无 需增加 某房地 产项目 二期任 何投资 的前提 下，借 周边资 源，从 产品本 身跳出 去，卖 1 -2 年 后郑汴 路大商 圈影子 ，卖人 们对 20 年 后的郑 东新区 发展的 向往，卖 “大卖 场”对 周边不 动产带 来的升 值空间 ，卖“ 大卖场 ”对周 边商务 配套需 求。一 举突破 现有可 售房源 过于分 散的障 碍，同 时带动 某房地 产整个 一、二 期多层 楼盘、 商铺以 及后续 开发的 小高层 物业， 在一个 地域市 场相对 真空的 市场中 ，开创 一个商 务公寓 的销售 风暴。
五、某房 地产品 牌内涵 次序及 品牌表 现几种 角度:
一）品牌 第一内 涵：难 以想象 的高档 不动产 投资机 会
大卖场的 形成能 某房地 产带来 更美好 的居住 环境， 对比建 业、英 协的环 境价值 与投资 价值。
郑汴路商 圈。成 熟的郑 汴路商 圈里已 经有 4000 多家 商户， 从业人 员达 2 万 多人， 能为某 房地产 带来无 尽的价 值。
郑东新区 。投资 2000 亿 ，建设 周期 20 年 ，能为 某房地 产及其 周边地 区带来 难以想 像的不 动产投 资机会 。
二）品牌 第二内 涵：物 业的具 体形态 （投资 载体） ，能从 不同角 度买足 置业者 的首要 用途
白领、商 圈内商 户的管 理层置 业（注 重第一 居住， 第二投 资）
小老板置 业（过 渡性居 住，兼 投资）
投资者置 业（纯 投资， 用于出 租和出 售， ）
租房者置 业（类 似青年 居易）
其它区域 消费者
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