小心！买商铺不算这笔账，你很可能被套牢！ 南京楼市文章
小心！买商铺不算这笔账，你很可能被套牢！
内容概要：
1. 距离项目不到50米，几乎是与地铁无缝对接，交通便捷。
2. 这就导致不少人手握大把现金，不知如何投资。
3. 公式2：主要适用于贷款投资的收益计算。
南京史上最严调控下，住宅投资大门几乎已经关闭。一方面很多人失去购房资格，想买买不了；另一方面，限售政策让还有购房资格的人，想买不敢买，怕资金断链。
这就导致不少人手握大把现金，不知如何投资。近期，我去多个楼盘调研发现，已经有一部分投资客把目光转向商业地产市场，南京也掀起了一波商铺热。
但说实话，买商铺是门学问，风险较大，一旦买错，就成了赔钱的买卖。所以，想买商铺的朋友，一定要有专业眼光，多研究多考察，这样才能打赢财富保卫战。今天，我就来和大家探讨一下买铺的思维。
1、今年南京狂卖商铺124亿元，有买房人直言：“买铺子比养儿子强多了！”
今天，我查询了瑞达斯云数据，截至今天下午，南京今年已经成交了6622套商铺，（这个数据还不包含认购），平均每个月卖出800多套，成交总金额高达124亿元。
为什么会有这么多人买商铺？通过近期踩盘和买房人交流，我得到最多的答案就是：好的商铺能带来不错的收益，而且逐年递增，最主要是稳定。
最近，我在城北的绿地缤纷广场调研时，遇到一位买了商铺的业主。这位老太太告诉我，自己之所以会投资商铺，就是想有一份稳定的养老收入。她直言：“我儿子每个月工资1万多，但他有房贷，有自己的生活支出，压力很大，不但不能补贴我们，有时候甚至还要我们帮扶一些。所以我们老两口才决定，花200多万买了一个铺子，每个月能收一万多的租金，作为一笔固定的收入来源，铺子比儿子强多了。”
2、想在南京买商铺，一定要注意两件事！
每当提及商铺，争议都非常大。有人觉得现在实体经济不景气，买商铺很容易砸手上。也有人觉得有一套铺子在手，真的挺好，可以靠收租来作为收入补充。
那么，商铺有投资的价值吗？答案肯定是有的，但南京的商铺太多，良莠不齐，买房人一定要在众多商铺中，慧眼淘金！下面我把一个商铺投资两步曲分享给大家。
一、在产品的选择上，你要注意避开一些陷阱，千万不要买以下5种商铺：
1、周边没有产业办公、居民、高校资源的商铺不要买
2、交通不方便的商铺不要买，注意识别伪地铁商铺
3、升值潜力一般的商铺不要买
4、没有好的招商运营公司管理的商铺不要买
5、期房商铺最好不要买
二、选择好产品之后，你要认真算一笔账。投资最重要的当然是看回报，如果投入与产出严重不匹配，那么注定是一个赔本的买卖。一般来说，商铺投资回报率的计算公式有两种：
公式1：主要适用于没有贷款的一次性投资
(税后月租金-每月物业管理费)×12 =年租金收入
年租金收入/购买商铺总价=年投资收益率
购买商铺总价/年租金收入=投资回收年限
公式2：主要适用于贷款投资的收益计算
(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)×12 =年租金收入
(首期房款+按揭贷款)/年租金收入=投资回报年限
年租金收入/(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率
3、只有48套！总价200万起买南京主城双地铁准现铺，年底就交付
放眼全南京，一套商铺动辄几百万，让很多人高攀不起。最近，我打探到，南京主城居然有一家楼盘，总价200万起就能买到双地铁准现铺，年底就交付。
这家楼盘就是位于城北的绿地缤纷广场，在售商铺面积90—600㎡，均价20000元/㎡，具体一房一价，总价200万起售。
（效果图）
1、开发商帮你养铺5年，年收益率高达8%以上
大家都知道一个商铺的成熟期是5年左右，绿地缤纷广场采用5年统一招商运营政策，帮买房人养铺，不仅最大程度降低了客户前期经营的风险，同时也给予客户高收益的财富保障，享受逐年递增式的投资收益。具体的收益率为：前两年每年5%，第三年6%，第四年7%，第五年8%。
最重要的是，5年后，不仅你的铺子熟了，政府在区域内规划的利好也都兑现了，区域配套、人气统统升级。到那时，你的商铺价值也将大幅上升。
2、周边37个居民小区，多所名校、幕府山景区、产业园环绕，辐射人口达80万
绿地·缤纷广场位于中央北路与幕府东路交汇处东北侧，据了解，项目辐射人口达80万，客群主要来自于五个方面：
1、项目周边半径3公里内，现有37个居民小区，超20万常住居民；
2、项目靠近二十九中、宝善幼儿园、北京东路小学等多所学校，有接近1万人的师生客流量；
3、项目紧邻地铁3号线，每天有6-8万人的客流。预计到2021年，地铁7号线开通后，日均客流量将达到13-15万。
4、旅游商业近年来成为投资的宠儿，景区会带来难以估量的消费客源，项目坐落于南京三大名山之一幕府山山脚处，蕴藏巨大商机。
5、绿地·缤纷广场坐拥幕府山新产业区，有产业支撑。
3、两条地铁交汇，距离不到50米，真正的地铁商铺
绿地·缤纷广场周边有两条地铁线交汇，分别是地铁３号线五塘广场站（已经建成通车）、７号线五塘广场站（即将开建，预计2021年建成）。距离项目不到50米，几乎是与地铁无缝对接，交通便捷。
值得一提的是，地铁3号线五塘广场站并未规划地下商业空间，也就是说，地铁的客流消费只有绿地缤纷广场一个选择，客流自然源源不断。
4、进驻南京13年，绿地集团已成行业商业标杆，有品牌保障
绿地集团是世界500强企业，进驻南京已十三载，在商业运营上颇有成就，也收获了广大的认可。绿地在商业地产的开发和运营经验无疑将为投资人带来稳定且丰厚的资产回报。
5、准现铺销售，即买即收租，快速实现收益
绿地缤纷广场在售准现铺，产品方位、建筑品质、空间大小都以实体呈现，看得见摸得着，让投资更有把握，而且可以即买即收租，快速实现收益，盘活资产。
据了解，绿地缤纷广场2-7号楼将于今年10月1日全面开街。目前第一批商家已抢先入驻，具体有：超5000㎡如家酒店、近3000㎡宝力豪健身会所、近1000㎡省口腔医院、近1000㎡小银星培训、600㎡南京银行，还有江南小镇等多家餐饮、健身、教育、休闲、娱乐随之登陆。
（楼栋分布图）
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投资地铁商铺 到底能不能赚到钱
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具体情况具体分析，地铁商铺的确不错，大部分应该是会随着时间，价值上涨的。来自我爱铺网的回答。
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为什么现在选择投资商铺也是一个不错的选择呢？现在全国的一线城市，都限购，这样让许多人没办法去投资住宅商品房，但是商铺不一样商铺是不限购不限贷的，并且一个人流量多的商铺是受到很多人的追捧的，他的价格也会越抬越高，这样买商铺也就成为了投资的一种很好的方向！听好多朋友说过海宁金泰城这个商铺,到底怎么样啊,适合投资吗？
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投资地铁商铺到底能不能赚到钱
　　□本报记者 吴佳妮/文 黄昕/制图
　　杭州即将迈入地铁时代，许多人开始把目光瞄向各个地铁站内的商铺，寻觅商机。
　　备受关注的杭州地铁1号线沿线的凤起路站、城站站、文泽路站和临平站四大商业空间的76个地下商铺，于今年3月底开始正式招商。
　　昨天记者从地铁集团投资开发部最新获悉，商家报名非常踊跃，意向客户已有近千家，目前地铁集团已确定了四大商业空间的基准租金。
　　从报名情况看，30—80平方米的商铺最受欢迎，凤起路站商业空间最受关注，报名商家也最多，有300多家。凤起路站招商报名将于5月6日率先截止，目前地铁集团正在对报名情况进行整理，将会在5月中上旬，电话通知符合要求的商家。另外三个商业空间仍将持续招商，截止时间未定。
　　地铁站商铺主要有哪些商业业态组成？商铺基准租金是根据什么制定的？要租到地铁商铺需要符合什么要求？商铺能否转租？……针对广大报名商家最关心的问题，记者昨天咨询了杭州地铁集团。
　　六问地铁商铺
　　一问：地铁1号线各个站点目前共推出了多少商铺？
　　答：地铁1号线站体商业由四大商业空间商铺、公共区零星商铺和公共区自助设备空间三部分组成。
　　四大商业空间分别是凤起路站、城站站、文泽路站、临平站四个站点，共76个商铺。
　　其他站点公共区的零星商铺43个，公共区自助设备空间(银行ATM机98个、自助售货机等86个)，分布在地铁1号线各个站点公共区域，一些类似于金沙湖站这样的小站，只有一个公共区商铺，而像客运中心站、定安路站之类人流量较大的站点，有3、4个公共区商铺。
　　二问：为什么选择这四个站点打造商业空间？
　　答：一方面，这4个站点地下有足够的空间进行商业开发。如凤起路站建造时就预留有3600平方米的商业空间。另一方面，这4个站点周边都有成熟的商业氛围或巨大的商业潜力。
　　凤起路站紧挨着武林商圈，又毗邻杭州女装一条街武林路，处于杭州最核心的商业地带，人流量和商业氛围没有问题。
　　城站站靠着城站火车站，文泽路站周边聚集了很多高校，这两个站点的人流量相当大。
　　临平站本身处于临平较为繁华的地区，又作为临平与杭州主城区的一个连接口，人流量也不会少。
　　另外，湘湖站、彭埠站和九和路站等站点也有大型商业空间，地铁集团表示，等到那一带商业氛围比较成熟了，也会进行招商。
　　三问：地铁商铺主要由哪些业态组成？
　　答：公共区的零星商铺，将以打包的方式引进便利店、面包房等连锁商家为主。
　　此次招商主打的还是四大商业空间的76个商铺，招商业态涵盖了连锁餐饮、品牌服饰、品牌鞋类、便利服务、户外运动用品、生活家居用品、创意产品等等。
　　四大商业空间因为所处位置不同，周围人群不同，业态侧重点也不一样，但是每个商业空间，肯定会有连锁餐饮及便利服务这两种最方便老百姓的业态形式。
　　四问：地铁商铺租金标准如何制定？
　　答：由于地铁商铺暂时没有产权，另外也考虑到小业主管理不方便，不利于地铁商业环境的健康发展，因此杭州地铁商铺参照的是香港模式，只租不售。
　　地铁商铺的租金根据同路段路面临街商铺的租金水平来制定。目前四大商业空间的基准租金已经确定：凤起路站22元/天/平方；城站站13元/天/平方；文泽路站5元/天/平方；临平站4元/天/平方。未来商铺的实际租金将以基准租金为平衡线，上下浮动。
　　目前延安路、凤起路一带，商铺租金为20—30元/天/平方米。照这个标准，曾预计凤起路站的租金在24—36元/天/平方米。
　　这么看来，目前公布的基准租金略低于原先的估计。不过，地铁集团表示，基准租金只是“指导价”，并不是固定的，会根据业态、客流量、承租面积、商铺形状等作相应调整。
　　由于地铁集团前期一直在与大品牌商家沟通洽谈，该基准租金也是与大品牌商家透露的期望租金相印证的。
　　五问：租地铁商铺需要什么条件？
　　答：地铁1号线商铺主要通过网上招商。有意向的商家可登录杭州市地铁集团官网(www.hzmetro.com)，进入到《杭州地铁一号线商业资源招商意向登记公告》网页，附件填写意向登记表发送至"&即可。杭州市地铁集团将根据招商进度发布各部分商业资源的具体招商细节，商家也可以电话预约后，进行面谈。
　　意向商家必须为具有合法经营资格的组织，或具有完全民事行为能力的自然人，直接经营产品。招商对象以具有一定实力的连锁品牌商家为主。
　　此次商铺招商，采取谈判的模式，对意向商家进行筛选。投资开发部相关负责人告诉记者，为保证地铁商业的健康可持续发展，地铁商铺的租金不会绝对以价格为导向，而是结合具体铺位的竞争情况、业态、品牌知名度、商家经营能力等综合考虑。
　　在同一业态的情况下，首选肯定是大品牌商家，如果没有品牌商家进驻，也会考虑个人商业。在业态、品牌知名度、经营能力差不多的情况下，谁出价高，谁就能租到商铺。
　　六问：确定租户后，租期是多久，能否转租？
　　答：确定租户后，会签订承租合同，品牌商家签约承租年限为1—3年，个人一般1年一签。
　　地铁商铺一旦承租，不允许转租，这在承租合同里面就有约定。
　　“在承租合同里，我们会约定承租人、将要经营的品牌、产品品类、具体的主打产品。不可以随意进行变更。”地铁集团相关负责人说，“我们也会约定在承租合同签订后，在限定时间内必须要开门营业。我们也将随时进行实地抽查。”
　　■纵深
　　投资商铺能否成功
　　取决于多个要素
　　地铁商铺对于我们来说，还是个新鲜事物，投资地铁商铺能不能赚钱？什么样的业态最适合地铁商铺？很多人心里也没谱。
　　现在，四大商业空间的基准租金已正式出炉，在这样租金水准下，商家能接受吗？除了餐饮和便利店，其他业态能够生存吗？
　　租金较高
　　小服饰店难以承受
　　从目前来看，凤起路站无疑是商业气息最浓厚的站点，它的基准租金相对来说也是最高的。
　　按目前规划的最小商铺面积计算，商铺面积大概在25平方米左右，一天的租金就需要550元，一年的租金为20万元左右。也就是说刨去商品成本、人工费、水电费等开支，一年得净赚20万，才能保本。
　　“这对我们来说比较困难！像我们这种个体服装店，利润比较薄。”在龙翔二楼服饰城开店的李老板告诉记者：“我这边一年的租金是8万，虽然面积比较小，但是卖卖衣服够了，而且人流量绝对能够保证的，来逛的人也就是奔着买衣服的目的来的，就算这样，一年总的营业额也就20多万。要是仅仅租金一年就要20万，这压力就太大了！”
　　地铁旺铺
　　还需要经过市场培育
　　记者从房产中介了解到，目前凤起路延安路口沿街商铺一般在20多元/天/平方，但是武林路女装街的沿街店铺比较贵。
　　“30个平方米的店面，没有30万元一年是拿不下来的。”该中介人员说，“不过听说有好多店是亏的，没那么好的利润。女装街牌子响，很多商家都在这里打品牌和形象的。”
　　地铁商铺开出来后，是否会有人气？能不能赚到钱？许多报名商家心里也没底。
　　“坐地铁都是快进快出的，会有人专门去地铁站里逛街买东西吗？可能餐饮、便利店比较适合吧！”西湖大道茶叶店老板黄先生说，“而且杭州主城区挺小的，很多人还是会选择坐公交车、骑电动车出门。这个地铁商铺市场肯定还需要一段时间的市场培育期。”
　　不过，相比大型商场，地铁的基准租金要便宜好多，但是也有些大品牌商家比较困惑，地铁站这样一个消费环境，是否符合品牌定位。
　　投资能否成功
　　取决于很多要素
　　有关认为，地铁商铺投资能否成功，取决于很多要素，比如地段、交通、位置、管理模式等。
　　首先是地段。地段决定商铺价值，各地铁站点由于地段不同，客流量存在差异。即使处于差不多位置，但因为几个转角的关系，也有可能存在不少的升值差异。投资时应瞄准目标顾客，寻求合适站点进行商铺投资。
　　经营方式也决定了商铺是否能持久发展。商铺市场运作方式一定要与消费需求相吻合，地铁商铺大都把对象定位在18-40岁的人群，在业态选择上还要兼顾消费者逗留时间长短问题，避免同质化竞争，是地铁商业经营中要注意的问题。
　　地铁附近商圈的氛围也非常重要，只有周围商场店铺多了，来逛的人多了，才能带动地铁商铺的兴旺发展。
　　另外，有的人认为商铺离市中心越近就越值得投资，其实也并不完全是这样。目前临平站、文泽站的基准租金较低，投资压力较小，未来的发展空间也大，性价比也可能会更高。
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