物业财经课堂之九：物业公司财务分析的简易方法之比较分析法（一）
物业公司财务分析的简易方法之比较分析法（一）
本文已发表于《住宅与房地产》杂志2016年第11期，转载请注明作者
财务分析是了解公司财务状况、经营状况的通用手段，不过这并非物业管理公司习惯关注的重点。随着物业管理公司上市企业的逐渐增多，财务核算规范性越来越高，财务分析的技术手段势必也会越来越受到重视。掌握正确进行财务分析的方法，能够使管理者更客观、更清晰地了解业务的发展状况、经营状况，而不仅仅是看收入和利润率的增减。在财务分析的各种方法中，比较分析法是最简便最常用的分析方法之一。
一、什么是比较分析法
&比较分析法就是把两个相互联系的指标数据进行比较，从数量上展示和说明研究对象规模的大小、水平的高低、速度的快慢，以及各种关系是否协调。有人也称之为“对比分析法”。比如说收入和成本对比，可以看出企业盈利的状况，现在和历史对比，可以分析公司业务发展的状况；局部和整体对比可以反映公司业务架构的状况等等。
二、比较分析法的形式
比较分析法根据公司进行财务分析的实际需要，有多种表现形式。表一是海南一卡通物业管理股份有限公司（代码：834858）2016年中报部分摘要数据，我们可以对此做个简单的比较分析。
绝对数比较。海南一卡通物业管理股份有限公司2016年上半年实现营业收入28,780.04万元，上年同期实现收入24,067.35万元，增加4,712.68万元；2016年上半年发生营业成本22,909.83万元，上年同期发生成本18,980.91万元，增加3,928.92万元。这两组对比数据就是绝对数比较，反映出该公司2016年上半年营业收入、营业成本和上年同期相比的增长规模，营业收入的增长金额大于营业成本的增长金额，因此毛利也应是增长的。该公司2016年上半年毛利额为5,870.20万元，上年同期为5,086.45万元，增长783.76万元。
相对数比较。有绝对数就有相对数，事实上绝对数的使用有一定的局限性，特别是不同指标之间的对比。由于不同指标的规模不同，单纯用绝对数比较难以正确反映客观状况。所以，在对企业进行财务分析时，我们更多使用的是相对数。根据不同的分析目的和不同的对比基础，相对数又有很多比较方式。
例如在表一中，根据营业收入和营业成本绝对数的比较，我们知道营业收入的增长金额（4,712.68万）大于营业成本的增长金额（3,928.92万），从而毛利也增长785.76万元。从表面上来看，这对企业是有利的趋势。但是，由于营业收入和营业成本这两个指标的基数本身就有很大差异，仅仅是绝对数比较还不能正确反映变动趋势。因此我们采用动态相对数进行比较。
所谓动态相对数，就是将同一指标在不同时期的数值进行对比，用以说明发展方向和变化的速度。如海南一卡通物业管理股份有限公司2016年上半年营业收入比上年同期增长4,712.68万，增长比例为19.58%；营业成本比上年同期增长3,928.92万，增长比例为20.70%。这里的19.58%和20.70%就分别为营业收入、营业成本的增长速度。从这两个动态相对数比较中可以看出，营业成本的增长速度略高于营业收入的增长速度，这对企业来说，是个偏负面的指标值。这是绝对数比较分析无法反映的状况。事实上毛利额的增长速度只有15.41%，远低于前两者的增长速度，已经充分说明了我们对营业收入、营业成本动态相对数分析结果的正确性。
为了更深入地剖析毛利额增长速度偏低的成因，还可以利用结构相对数进行结构分析。结构相对数就是将同一总体内部的部分数值与全部数值对比求得比重，用以说明事物的性质、结构或质量。比如说恩格尔系数、产品合格率就都是结构相对数。
由于，营业收入-营业成本=毛利额
所以，营业收入=营业成本+毛利额，毛利额也就成了营业收入的一个构成因素。毛利率，也就是一个结构相对数，它反映了毛利额占营业收入的比重。一般来说，这个数值越高对企业越有利。2016年上半年，海南一卡通物业管理股份有限公司的毛利率为20.4%，相比上年同期毛利率21.13%，下降了0.73个百分点，下降速度为3.45%。这是造成毛利额增长速度偏低的一个重要原因。而毛利率降低对该企业来说则是一个负面趋势，需引起重视。
从上述分析中，我们可以看出，相对于绝对数比较得到的结果，相对数比较能够更全面的反映数据的变化。如果我们不能够掌握财务分析的方法，就会简单认为企业的毛利额始终呈现良好的增长态势，从而忽略毛利额的增长速度降低这一可能潜在的风险。
从表一中的数据里还可以看出该企业净利润增长情况还是不错的，2016年上半年比上年同期增长706.53万，增长速度37.78%。但是这两组数据，仅反映了净利润的增长规模、增长速度，还不能反映这些净利润的质量。为此，我们还可以通过强度相对数对该指标做进一步分析。强度相对数就是将两个性质不同的但有一定联系的总量指标对比，用以说明事物的强度、密度和普遍程度等。最常见的就是用“人均”的形式来体现，比如人均GDP。该公司2016年上半年职工平均人数为4169人，2015年平均人数为4660人；可以以此为基数，用净利润数据与职工平均人数进行对比，形成人均利润指标。人均利润一方面反映平均每个职工为企业创造的利润额，这个指标越高越有利，它一定程度上体现了企业生产效率的高低。另一方面人均利润也体现了平均每个职工可享受的利润水平，它是企业可为职工提供的潜在福利极限。该公司2016年上半年、2015年上半年人均利润分别为6181元、4014元，人均利润增长了2167元，增长幅度高达54%。这意味着该企业人均利润水平、生产效率比上年同期有很大的提高，这一组数据应该是上表数据中最靓丽的。人均利润大幅度提高的原因有两个：一个是净利润的增长，另一个就是职工人数的减少，2016年上半年平均人数比上年同期减少491人，减幅10.5%。公司在减少人数的同时，人员的工作效率得到了提高，这对企业的经营发展是个有利因素。
比较分析法虽然简单，但在企业财务分析中应用很广，正确使用会有很好的效果。关键是选择合适的对比标准是十分关键的步骤，选择的合适，才能做出客观的评价，选择不合适，评价可能得出错误的结论。而对企业来说，正确解读财务数据，才能正确认识企业的经营和发展状况，更有利于控制风险，正确决策。
（未完待续）
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公司从2011年六月开始运作,物业收入全部挂在预收帐款上。
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