“租购同权”不等于“降房价”-北京搜狐焦点
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“租购同权”不等于“降房价”
&租购同权&不等于&降房价&
自“租购同权”这一概念在广州出现,多个城市陆续跟进。近日,住建部有关负责人也表示:将通过立法,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。一时间,原本“野蛮生长”的租赁市场突然被推倒风口浪尖。
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“租购同权”会导致房价下跌？呵呵
来源：吉屋网 &&发布时间：
2017年7月份，一条消息震惊了媒体，无数媒体疯狂渲染在“租赁同权”的政策下，租房时代即将来临，然而实际上呢？租赁同权会让房价下跌吗？7月份较大的新闻，一个是住建部、发改委、国土部、财政部等9个部门联合下发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求包括广州、深圳、南京、厦门、武汉、合肥等在内的12个城市进行试点，加快推动发展住房租赁市场；另一个则是广州率先发布《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，宣布广州符合条件的租户也可享受跟房东同等的教育等权利。新闻一出，整个网络瞬间炸了锅，诸如什么“楼市变天”“房价将暴跌”“炒房者的噩梦”等等词语占据了各大网媒的头条，他们的逻辑很简单，只要租房跟买房享受同等待遇，那么久不会有人去买房了，房价自然要跌！但是有这种看法的，要么是缺乏思考能力，要么就是标题党!众所周 知，一线城市房价之所以高，是因为一线城市占据了强大的教育、医疗、经济、金融等资源，这些东西本地人可以用一个户 口来解决，而外地人就只能靠买房这种渠道！也就是说房子作为这些资源的一个连接工具，而大量的外地人为了享受这些权利而去使用来买房这个方法以此来连接到资源！自然而然房价就涨上去了。所以很多人认为，只要解决了房子跟资源挂钩的问题，房价问题就能解决，然而这种方法一定是错误的！??我们首先要理清顺序。因为一线城市拥有着更??好的经济??、金融、教育资源，所以越来越多的人来到一线城市工作、创业，人越来越多，但是资源并没有增加，就导致了资源越来越少有，所以与这些资源挂钩的房子就越来越贵。但是本质上，是资源没有增加，而争夺这些资源的人越来越多了。比如说学 区房，优质学校太少了，所以才要划分学区，所以才要去争夺学 位。&?租购同权之后，你再租的房子，就不再是仅仅的?居住权，还把教育资源、医疗资源等等打包一起出租了，所以，房租就要算上各项资源的费用，房租暴涨的日子也是指日可待，而且随着越来越多的人参与资源的抢夺，房租会越来越贵，这个时候，更多人考虑的是交房租给房东还月供，还是付首付给自己还月供的问题了。最主要的是开发商的房价物价局还可以进行限制，而房东的房租价格谁来限制？无数的条件让房东可以漫天要价，你租还是买？?&?现在9部委下发的通知，实际上并没有增加任何资源，学校没有增加，医院没有增加，工作岗位也没有增加，但是增加了需求。原本那些买不起学 区房的人将孩子送回老家读书?，但是因为这个通知，他们看到了曙光，就会有大量的人把孩子接到身边，去一线城市读书，去占有本来就少有的教育资源，就会导致教育资源更加紧张。我所学过的任何一门经济学，都告诉我，只有增加供应，才能降低价格，从来没有听说在供应不增加的时候，大量增加需求量，来降低产品价格的事。?&?所以，租购同权这件事，许多人看到房价暴跌的可能?，而明眼人，恰恰看到下一波房价的暴涨。???
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“租购同权”会让更多人租不起房子？
“租购同权”会让更多人租不起房子？
衣食住行，是每个人的生活必须品，而近期中国，房价的高涨，让多数人无力承担，可以说中国人的幸福被房子所左右着，房子也成为一种身份的象征，成为社会财富的标志。因此，对于有关房子的政策，多数国人都在关注，一有风吹草动，立马转变思路。
而近日，7月17日印发的《广州市加快住房租赁市场工作方案》，明确提出了要"赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权"。政策一出，舆论反响热烈。一些人惊呼，此次新政将成为"楼市炸弹"，会导致学区房价格的暴跌。而另一些人则盛赞，认为新政将成为有效的"平权机器"，能够促进教育资源均等化。
其实，对于多数人叫好，是因为看到租与购同权，满足了大多数租房者的心理，但事实上，往往学区房所在的学校，都是僧多粥少的局面。若租购同权，谁又能保障该区的教育资源够分配吗？因为对当前中国的教育，人人都往所谓“好学校”里挤，而租购同权，只怕会让优秀教育资源问题变得更加的严峻。所以对大部分喊好的人来讲，要面对现实，租购同权明着以降低房价，事实上是暂时稳住房价而已。因为根据市所需，到时学区房不涨，恐怕租房价也会猛涨，而学区房完全可能通过租的方式来保值，到时恐怕要面对高额的房租，恐怕更多人会租不起。因此，面对这些，大家都不要高兴太早！
现今中央强调："房子是用来住的，不是用来炒的"，显然是想尽办法让房价回归到理性的价位，但多年来的对房价的炒作，政府的GDP通过土地买卖来完成，房价已跟多数人的财富紧密绑在了一起。可以说，在当前中国，多数人的财富往往穷的只是剩下房子了。这对一个社会来讲是非常不正常的行为。但要改变这种局面，并不是那样容易的事。现如今中国各地政府都出台相关政策来抑制房价的上涨，但多数只是抓痒痒而已，因为更多地方政府还舍不得这一块肥肉，因为卖地炒房价，是GDP能快速的成长起来。如果房价回归理性，不再是人们眼中的稀品，失去了吸引力，各地方政府的GDP将会被严重的拉后。我们从近几年中国各地方政府的GDP情况来看，凡是高房价的地方政府，GDP都是一路飚升，而靠实业支撑起来的GDP城市，政府，几乎是没有的，这也是为何房价迟迟不降的原因之一。其实，对这于这种情况的存在，是非常危险的信号，因为房子最终有一天会归为理性，在人们的眼里只是用来住的，到时这些用房价支撑起来的城市，经济必定会陷入瘫痪，无可救药。因为对国家的稳定来讲，实业才兴邦，而炒房是误国的行为！
对于租购同权，看起来是非常美好的一件事情，但这只是镜中月水中花，它一旦实施起来，便知道并非是那么一回事。而那些租房者还在幻想这一天的到来，多少是白日做梦的。除非有个前提，在租购同权的范围内，有足够的优秀教育资源！
其实，我们也看到这两年，有关各地对遏制房价上涨也是八仙过海，各施神通了，有限购令，如不得今年涨价等等；但这些政策出来之后，市场房价多数是影响一阵过后，马上又死灰复燃，这又说明了什么呢？因为更多的时候，中国人的生活和幸福已经跟房子捆绑在一起。谁也不想把到手的幸福给毁了！因此，从未来五年内的中国现状来看，要想房价下降是非常困难！
广州出台的“租购同权”不是什么“平权机器”，也不是什么教育资源均等化，相反如果不扩张优等教育资源，今后会成为社会一大乱象。可以说租购同权只是一面虚幻的镜子，让人们照一下，顿觉得进了天堂，其实已经为你打开了另一扇高租赁来为房子保值的地狱之门！
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。租购同权对房地产价格会造成什么影响？
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租购同权对房地产价格会造成什么影响？
&首先给大家定个基调，租购同权是中国的一次大进步，虽然都是为了压制地产价格而推出的，但是他远远不是限购限贷以及新发明的限售能比拟的，国外通行的二大做法，租购同权以及房地产税，如今中国终于推出了第一个，改革难，难于上青天，不过既然是进步，我们当然要支持，今天给大家说说，租购同权对房地产价格究竟会造成什么影响，很多人对他期望值很高，今天我们就详细分析一下。&学区房的由来这里面，最吸引眼球的，就是租房子一样可以享受学区房的待遇，上学难的问题也是大家最关心的，所以今天重点说这个。我们先回顾下学区房是怎么来的，由于中国改革开放后贫富差距越来越大，各个学校由于享受的资源不一样，差距也越来越大，好的学校完全是碾压差的学校，学校的好坏甚至可以决定孩子一半的未来。而中国，教育资源极度不平等，引来极大的民怨，纷纷要求政府采取日本模式，也就是老师在不同学校轮流教学，不分三六九等，平均分配教育资源。但是中国政府没有采纳，不采纳的原因主要是中国的教育总水平太差，急需堆积资源堆出几个超强大学来撑门面，985计划，211计划，都是中央定策要求人为堆积出一个超强大学出来，而中学、小学作为大学的基石，自然也要贯彻这个政策走精英路线，把有限的资源投入到几个最有前途的学校去，至于公平公正，以中央的眼光看，贫弱的中国暂时还不需要这个。中央的确是从全局考虑，但是具体到每一个家庭，当然是为自己的孩子考虑，每个人都想让自己的孩子上好的学校，而不是坏的学校，但是好学校极为有限，优质学校资源非常的少，至于按考试分数安排，来教育部的大学指标名额分配都无法做到服众，地方中学、小学就更难做到。这个时候，就近入学制度诞生了，这个制度既不是为了公平公正的教育资源分配，也不是为了制造精英学校，纯粹是为了一个表面的正义，堵住悠悠之口，在不破坏教育资源分配的现状基础上多拖几年即可。就近入学制度，催生了学区房，学区划分好了，分到优质学区的房子立刻暴涨，立刻乌鸦变凤凰。&学区房学位的价值这个学位值多少钱，以广州为例，越秀区省一级小学的学区房，卖楼的时候，如果这个房子的学位已经被占用了，那么就要便宜10%，按最小户型40平米计算，该学区房最便宜的房子也要200多万，便宜10%，那就是低了20万，说明在市场上，这个学位是价值20万的，而且仅仅是6年的使用权，就值20万，而北京的五道口小学，估测学位会价值40~50万左右。很多人疑惑，为什么钢筋混凝土的建筑成本才2000多一平米，一个房子就敢卖四五万一平，太黑了。其实房产证上体现的，并不是仅仅是建筑成本，还有居住权、教育权等一系列权利，所谓居住权，一模一样的小区，坐落在北京12345环，价值当然不可能一样，这就是所谓的居住权。在以前，我们可以租赁的，只有居住权，教育权是绑定在房产证上的，你要么就买房子获得，要么就别用，无法租赁，如今把教育权剥离出来，等同把房子拆成了二部分，是可以分开租赁的。学区房的租赁价格，因此而暴涨，是不可避免且显而易见的，以前学区房租赁，只是出租了居住权，如今可以同时出租教育权，当然要迎风上涨。同时、学区房的价格依然会比周围房价贵，因为他多了一个教育权，但是和以前的巅峰比，会下降，因为有租赁的选择权的话，买家就变少了。会降多少呢？降非常多，以上面那个越秀区的学区房而言，如今一个学位价值20万，使用期是6年，那么新政开放后，这个学位就不值20万了，假设缩水到10万/6年甚至更低，那么房屋总值也会跟着下降。为什么学位价值会下降，很简单，当前的学区房并不是每一个学位都是在被使用的，有很多人一辈子就生活在这些小区内，也不打算卖房子，学位都是闲置的。而新政开放后，他们的学位完全可以租赁出去，也完全可以签阴阳合同单独租赁学位而自己依然住在房子里。可以预见，学位的供应量会暴涨，贬值是理所应当的，好的学校依然供不应求，也可以预见，当符合学位要求的报名人数超过学校的承载能力的时候，学校依然会想办法提高门槛来刷掉多余的人，各种奇奇怪怪的附加条件会应运而生。其实最简单的办法，就是拼钱，什么学区房乱七八糟的，最后还不是要出钱才能上，最干脆的，好学校收赞助费，6年20万还是30万开价就是，达到条件就上，达不到就不上，从市场经济角度看，这么做是对全社会损耗最小的做法，看似很贵，其实最省钱，普通白领也有机会上，而不是望房兴叹。但是在中国牵涉到一个严重的社会不公平问题，一个学位20万，6年，真的不贵，不用权贵，普通中高级白领也完全负担的起，看看现在的幼儿园学费二三万一年的满大街都是就知道了，但是中国也有很多穷人一个月才三四千收入，他们一个月的收入还不够幼儿园一个月的学费，他们觉得很贵，学区房掩盖了这个贫富差距的矛盾，虽然实质上穷人还是上不去好学校，但是他们觉得很公平，只是可惜自己运气差，当年没住在那个小区里，如今房价涨了买不起了云云。&租购同权改变不了教育不公正的问题中国上不了好学校的根本原因是尖端教育资源的稀缺性，资源就那么多，不管以什么形式分配，都注定只能是少部分人入学，因为他只能容纳那么多学生，那这些入学名额分配给谁呢，自然是按权利和财富的多寡进行分配，不管表面上采取什么形式。所以，学区房制度没有解决教育资源不公平的问题，把学区房的学位权剥离出来允许出租，也不可能解决教育资源不公平的问题，很多人按照现在的价格去进行计算，觉得我的确是买不起，但是我租的起啊，租的起，哇我小孩可以上最顶尖学校了。这怎么可能呢，注定只有少量人才能上的尖端学校，你原来买学区房买不起，眼馋但是上不了学的人，租购同权下，你依然上不起，允许租赁的确门槛下降了，但是学校一定会额外增加其他门槛来刷掉多余的孩子，无论以什么门槛，不管是奥数啊，父母学历啊，钢琴证书是等等，最后归根结底，都和钱的多寡有关系，只能说，比起以前买不起学区房完全没希望相比，如今多了一丝希望，也仅仅只有一丝而已。根据市场经济学，试点推行之初，学区房的学位供应会暴涨，大部分房子的学位都不会闲置，就算不租房子，也可以单独租赁学位。对应的结果，是学区房价格的下降，和学区房租赁价格的上升。随后，由于突然扩大的候选学生数量击破了入学的均衡线，为了保证学校教育的稳定，学校会被迫采用各种各样的门槛来刷掉多余的学生，这些门槛设定的越多，学位带来的教育权就越贬值，每增设一个门槛条件，学位的教育权就贬值一次，学区房的价格也对应贬值一次，学区房的租赁价格也要贬值一次。&租购同权的政治意义相比能不能降低房价，能不能降低尖端学校的入学门槛，这些其实都不重要。宣布租购同权最大的意义，在于他剥离了房产上附加的其他价值，让房产恢复他基本的居住属性。无论是限售令还是这次的租购同权，都符合领袖的核心思想：“房子是拿来住的，不是拿来炒的”。其实要想打击房地产的炒作，很简单，开征房地产税或者征收空置税即可，但是这会引发地产价格崩盘，领袖的确不希望看到大家炒作房地产，但是同样不希望房地产崩盘，领袖希望的是一个稳定的地产价格带来的一个稳定的中国经济。在这样的政治前提条件下，限售令出台了，租购同权出台了，这些政治发明都是为了同时满足领袖的二个条件而诞生的，由此可见，“房子是拿来住的，不是拿来炒的”这句话，不是一句流于形式的口号，也和以前政府的口号式降价不一样，是真真切切执行的，并且可以预计后面还会继续执行。根据这个中央指令，我们可以预计，从政治面上，中央希望房地产维持一个稳定的现状，不允许爆炒，所以要采用限购限贷限售剥离学位权等一系列手段不断的压制多头力量，但是出于中国的现状，他也不允许下跌。政府真想搞崩房价手段一大堆，不管是房地产税，还是给地产断贷，还是大面积供应土地，都可以让房价一夜崩盘，但是很明显，这个世界上最不希望中国地产崩盘的，就是政府。所以未来一线城市的房价只能有一个走势，那就是横盘。&租购同权的影响总结上文已经分析完了，下面进行一系列的总结。1、首先，租购同权会导致学区房价格的下跌，租赁价格的上涨，其次租购同权会引发学校设定其他门槛，门槛的增设会削弱学区房学位的价值，会引发学区房和租赁价格的双降，降低的幅度和门槛的多寡成正比。2、租购同权不会对这些一线城市的外地流入人口带来什么影响，租购同权针对的是有户籍无房产人士，只对本地的穷人有一定好处，如果你没有本地户籍，那和你没一毛钱关系。3、新政允许商住房改装后当出租房出租，按民用水电价进行收费，上次打击炒房速冻房地产市场的时候严重伤害了商住房，这一次得到利好支撑，价格会有相应的上浮。4、当前的租购同权新政，和国外的相比，力度并不大，主要是户籍制度让他大打折扣。除了附加价值较大的学区房受的略大影响之外，大部分的房地产影响并不大。目前一线城市租金回报率已经降到了1.5%，几乎没有人在乎房产的租赁价值,泡沫极大，按照股市的术语就是，按照60倍的PE估值去买蓝筹股，大家买房子就是为了炒的。仅仅这一个租购同权，期望值不能太大，他无法击破当前房地产的炒作氛围，只能说略微降温而已，算一个进步，但是不是决定性的。5、发展租赁住房的路子是对的，租购同权的方向也是对的，但如果根植于土地财政和拉动GDP的房地产利益动机无法改变，各级政府仍有或主动或被动推升房价的动力。这些利益冲动，足以将政策善意消解掉。6、我个人的态度，租购同权是压制房地产的一根稻草，和限售令差不多吧，或者略强一点，但是并不足以压垮房地产，政府也不允许他压垮，大家不要期望太高，只能说方向是对的。未来一线城市的房价走势，依然是横盘为主。
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