这一轮房价到底还能涨多久？
本文转载自微信公众号：管理晨读导读过去半年很多人问我深圳的楼价为什么涨的这么火，我不愿意下结论。因为经济学应该是一门倚重数据分析的科学，应该用会计学，统计学，乃至大数据去分析。一切逻辑必须得被数据验证或证伪，这就是实证经济学的灵魂。作者｜吴裕彬来源｜公民经济学家吴迪（ID：deeywoo）一.深圳上海楼价暴涨的主流误解过去半年很多人问我深圳的楼价为什么涨的这么火，我一直没有回答，因为在收集研究数据之前，我不愿意下结论。因为金融经济学应该是一门倚重数据分析的科学，应该用会计学，统计学，乃至大数据去分析。一切逻辑必须得被数据验证或证伪，这就是实证经济学的灵魂。不过最近我就深圳楼市的数据搜集和分析已经有了突破性的进展，在我合盘端出我的研究成果之前，让我们先看看主流媒体和砖家是怎么解读深圳楼价暴涨的：深圳楼价暴涨的原因首先在于，深圳楼市是“北上广深”中最小的。同时，新房占比也是最低的，仅占三成。因此，虽然其新房库存消化周期与其他一线城市相差不多，但存量绝对值很低。当需求反弹时，新房库存不能像其他城市那样起到蓄水池的作用，市场容易被一下子推高。其次，产业结构的影响。决定一个城市住宅销量的是人口规模（在四个一线城市中深圳成为净人口流入最多的城市），而决定其房价水平的则是产业结构，和以此为基础的收入结构。深圳是国内行业以及的聚集地（多家机构报告称深圳竞争力首次超过了香港，位居国内第一。深圳GDP也将在今年超过香港；而“神创板”多个股价暴涨的公司出自深圳，似乎预示着这个城市已经成功进行产业升级，成为高科技、新兴产业的天下，深圳也被赋予“中国硅谷”之称。），去年这两个行业的发展有目共睹，从业人员收入大幅提高，因而促生了大量购房需求。再者，在14个主要大城市中，深圳土地面积最小。而且，深圳早已到了无地可用的状况，划定边界，还要划到哪里呢？真的要划，结果或许只有一个：导致房价继续上涨。根据相关规划，到2020年，深圳建设用地上限是976平方公里。目前已使用了940平方公里。未来5年，深圳只有36平方公里的新增建设用地，平均每年只有7平方公里。看出来问题没有？主流媒体和砖家都是从市场的供需角度出发来分析问题的。这和我的实证经济学研究背道而驰。看病看错了，下药就会吃出问题，严重的会吃死人。我在今年1月15日发表在《联合早报》的《中国房地产去库存可能重蹈股灾覆辙》一文中是这样预测中国房地产去库存的：“房地产的危机并不是供求的危机，而是融资杠杆的危机，就像汉能股票的腰斩风险，并非其二级市场的供需，而是其被用来作为质押物融资的杠杆风险。房地产去库存之战不仅是供需再平衡之战，更是金融杠杆风险之战，搞不好会重蹈股灾的覆辙。”（链接：/forum/views/opinion/story183）单讲供需的去库存，不讲去杠杆最后会出大问题。二.深圳上海楼价暴涨的诡异我一直以来都说房地产危机实质上是债务危机，房地产周期就是债务周期。供需只是障眼法。下面就让我们通过中国的金融数据分析，揭开深圳上海楼价暴涨的画皮来。让我们来看下面的两个数据图数据来源：WIND资讯在相当长的时间内，深圳房价同比增速都和金融机构占款同比增速和外储资产同比增速高度正相关。但2015年三月之后深圳房价同比增速却开始和金融机构外汇占款同比增速和外储资产同比增速发生背离。以前的深圳房价是外汇占款和外储资产增加速度越快，涨得越快，外汇占款和外储增加速度越慢，涨得越慢；2015年三月之后，深圳房价却是随着外汇占款和外储资产自1994年以来（过去这22年）所未见的速度坍塌而进入历史上前所未见的高速增长期。中国过去三十年的实证经济学数据表明，金融机构外汇占款同比增速和外储资产同比增速越高，宏观流动性就越宽裕；金融机构外汇占款同比增速和外储资产同比增速坍塌，宏观流动性就坍塌。房价是货币现象，那为什么深圳的房价却是在宏观流动性以历史罕见的速度坍塌的过程中以罕见的速度上涨呢？深圳楼价暴涨的诡异毁三观吧？在运用西方实证经济学研究中国经济现象的时候，经常会遇到这样毁三观的时刻，这个时候就必须了解中国金融经济的特色，结合中国的实际情况去创造性的运用西方实证经济学。三.答案就在结合中国实际的金融经济学里：利率黑市在中国特色的金融系统里，深圳扮演极其重要的角色。深圳是中国利率黑市最关键的一环。利率黑市诞生的缘起是中国利率非市场化，由央行统一调控，存款和贷款息差过大；再加上资金资源被国有大行垄断。的信贷资源绝大部分被国企央企和特权民企垄断，广大私企借贷无门。银行信贷资金利息往往不超过10%，而根据微金所的数据，中国民间借贷市场平均利率水平则在30%左右。要知道中国实业企业平均利润率只有5%，于是许多国企央企以及特权民企弄到廉价的资金之后，不是从事实业生产，而是从事资金倒卖。如今，利率黑市就是中国资金倒卖和套利的市场渠道总集（P2P,互联网金融，产品等等,链家违规发展P2P,互联网金融，理财产品来推高房价的丑闻并不让我吃惊，因为利率黑市的平均套利收益回报要显著高于利率黑市之外的企业，也验证了我之前的预测：房地产的危机并不是供求的危机，而是融资杠杆的危机），中国的影子银行在很大一部分上就是利率黑市。利率黑市的规模可以通过影子银行的数据来窥视。根据中国人民银行数据，2013年中国影子银行在其社会融资总量中的占比高达30%，而这个占比在2012年时为23%，其增速举世罕见。根据布鲁金斯学会的研报，2013年中国影子银行的规模有25万亿元人民币之巨，属世界最大之一。腐败，寻租和套利为利率黑市源源不断的提供资金，这些资金在套利完成之后就有了逃离中国的必要。根据国际反洗黑钱智库全球金融诚信组织的，（如下图所示）在年间共有约3.75万亿的非法现金流流出中国，这其中有相当一部分是贪腐收入。中国现在外流的非法现金流对GDP的占比已经超过了10%，每年在中国，香港，英属维京群岛之间通过转手套利和贸易作假渠道流动的非法现金流高达1万亿美元之巨。腐败和寻租收入逃离中国后变成海外热钱又再进入利率黑市套利（外资者，实非外资也），如此循环往复。（在年间共有约3.75万亿美元的非法现金流流出中国）（非法现金流主要通过虚假贸易进出中国)（中国最大的投资国居然是香港和英属维京群岛这两个弹丸之地和离岸金融中心，中国的外资绝大部分是出境漂白的内资） 中国的利率黑市既是国内腐败和寻租的价值套现机制（内循环），又是国际虚假贸易和热钱循环的重要组成部分（外循环）。下面来揭示深圳在中国利率黑市中的巨大意义：“香港是中国大陆利率黑市的非法现金流洗钱中心（每年数千亿美元之巨），深圳毗邻香港，坐享地下钱庄海量流动性之便利，这些钱不少便以楼房的形式囤积着，由于深圳地产可以在香港某些金融机构做抵押品融资，就可使黑钱流出境外。深圳在p2p金融，互联网金融，信托，理财产品，地下钱庄等方面均走在全国前列，深圳楼市（特别是大户型）的火爆与之密不可分。”四.结论深圳地产除了可以在香港某些金融机构做抵押品融资之外，还可以到国内机构做内保外贷，其套利收入还可以到地下钱庄做账户对敲，通过这些合法不合法的手段都可以把人民币资产转成境外的美元资产。深圳地产作为融资抵押品，可以创造性的利用境内境外，合法不合法的多种渠道，将人民币资产转成境外的美元资产。这就是“2015年三月之后，深圳房价居然随着外汇占款和外储资产以1994年以来（过去这22年）所未见的速度坍塌而进入历史上前所未见的高速增长期”这样一个逆天现象发生的金融经济学本质。一句话，利率黑市要赶在中国债务危机全面爆发和人民币快速贬值之前，把其人民币资产转成境外的美元资产。由于利率黑市的有万亿元级别的人民币资产需要置换成境外的美元资产，深圳楼市井喷式爆发了。利率黑市将人民币资产置换成境外美元资产的需要到底有多强劲？根据彭博社今年1月的最新数据，2015年中国的资金流出总额为1万亿美元，创有史以来最高纪录。同时，深圳楼市的价格增速也创了历史最高纪录。深圳毗邻中国大陆利率黑市的非法现金流洗钱中心香港（每年数千亿美元之巨），那么上海呢？上海有自贸区。自贸区也是洗钱的天堂。自贸区之前，上海保税区就在铜融资洗钱中起到至关重要的作用，如今有了自贸区，上海未来洗钱的能力也会蓬勃而出。年后上海房价的井喷就是一个标志。至此深圳上海楼价暴涨的惊人真相在结合中国实际的金融经济学的聚焦下露出了本来面目。重要的事情说两遍，深圳毗邻中国大陆利率黑市的非法现金流洗钱中心香港，上海有自贸区，自贸区也是洗钱的天堂。深圳上海地产作为融资抵押品，可以创造性的利用境内境外，合法不合法的多种渠道，将人民币资产转成境外的美元资产。由于利率黑市将人民币资产转成境外的美元资产的强劲需要，深圳上海楼市井喷式爆发了。深圳上海楼市越火爆，表明利率黑市将人民币资产置换成境外美元资产的需要越强劲，表明未来贬值的压力会越大。利率黑市是宏观流动性主导因素，别的人都是搭便车或者是跟风者，问题是一旦利率黑市基本完成了其资产转移境外的任务，那么搭便车或者跟风者就会成为最后的接盘侠。根据我的宏观金融数据分析，今年8月份左右，中国M2同比增速会再次坍塌，那个时候正需要接盘侠（最大的接盘侠其实是接受房地产为抵押物的银行和非银金融机构）们挑大梁。深圳上海的楼价这么疯，谁不手痒想捞一笔。但现在最重要的是资金安全，而不是资金回报。你可以骂我傻子，但我还是要苦口婆心的劝你。包包说：花儿今年为什么会这样红，今年农药特别多啊！作者：包包说 来源：包包说让包包带大家回顾下今天最新消息：沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见： 支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行“零首付”政策，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品房的，给予每平方米200元的奖励政策。同时，对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房的，给予契税全额补贴政策。看来为了鼓励花儿们买房，各方诸侯可是费劲心思哈！小川行长只是说说提高下比例，降低点大家的首付压力，没想到诸侯同志们为人民服务的心就直接让首付降低为0了！顺便给你无限杠杆啦！媒体的声音也非常奇怪，一边热炒百城大涨，千人抢购！但是实际的情况是怎么样的，花儿们今年看起来非常红啊，终于受到我们高层的重视啦！但是很多小伙伴向包包反映楼下邻居委托中介的房子按照网络的价格挂出来半年无人问津啊！这到底是什么原因呢？现在 买还是不买啊！？被学位和婚姻捆绑无力的80后们也到了人生置业的临界点，80后面对的是一群实业无望急需资产保值增值的60后和70后交易对手。在面临大环境下职业的不确定性环境，许许多多的小伙伴们都在买房的节点纠结。是该放弃未来的希望，让房子套牢一生！还是静静的等待这一波资产浪潮的大戏幻灭~！包包说试图从以下几方的买房动机下给小伙伴们一些参考！买房人：刚需，结婚，防止纸币贬值，银行抵押首先从买房人的角度来看，现在急着入手的是什么人？上海的万亿成交量是怎么来的？首先房子已经不是用来住的了，很多做生意的人买房自己压根不住，目的是从银行抵押贷款，这本质上也是放大了自身财富的杠杆。另外一个买房的群体也就是我们憋屈的刚需啦！刚需买房实在无奈，外地入户，丈母娘的怂恿，小孩上学那点可怜的积蓄压根就不能等，到了结婚年龄只能举债顶着上了，链家被追责的原因相信大家都通过各路媒体信息知道了，原来为了鼓励大家买房首付也可以通过金融手段贷款了！各种手段层出不穷，这也急剧放大了楼市短期调整的风险。今日网络上的一个截图让包包得知市场上甚至出现了更为匪夷所思的手法。今日举例： “我和我老婆现在在北京只有一套房子，我可以把房子只写在我老婆一人名下，然后和我老婆假离婚。现在这套房子值700万，我让她把房子1000万卖给我，我首付她300万，贷款700万。这样，我们继续住着房子，手里多了700万，用这700万投资（包括投资到我公司）的利益，刚好可以用来还贷。如果房价大跌，我就不还贷款了让银行把房子拿走。这样我们的房子就在高位变现了；如果房价继续涨，我还可以在适当的时候真卖出去，再赚差额。”卖房人：换房，资产转移，买，换美元今年的银行柜台非常奇怪，很多穿着考究的人带着个普通人进来办理美元兑换。与此同时很多保险一千万不眨眼的买，大家知道为啥吗？是因为保险避险功能吗？那很大一部分原因是企业运营的不确定性啊！万一倒闭破产，保险可以规避法律风险的哈！包包旁边已经有好些个EMBA童鞋把自己一线房产的物业悄悄出手，我的数据库有个6000多个。现在很少听说这些付得起五十多万学费还跑去买楼哈！倒是有核心地段的商业物业打个七折，卖了大半年没卖出去！很多上海的人们刚刚纠结完要不要在家里做个厨房，因为少修个厨房就可以在外面大餐个三十年，有无必要装厨房？刚纠结完现在就已经在想着要不要做个卫生间了！要不要卫生间？聪明如你这样算算：出去洗澡就算一次15大洋如果一个卫生间五平米，家里主卫加客卫就是十平米，8万/平米的话，就是80万，可以去外面冲40000天，算起来直接可以在外面免费洗澡100多年，那为什么还要2个卫生间呢？春江水暖鸭先知！卖房人们已经在静静的等待潮水退去的时候了！政府：让子弹再飞一会吧，如果不努力把房地产价格稳住，土地财政断了的话，老师们工资都发不起，谈何稳定！当经济的增长不是依靠科技创新带来效率提升和成本降低的情况下，这种GDP的增长实际按美元计价压根就是0增长甚至是负增长。睁开我们双眼，打开我们的耳朵我们现在周围挣钱是多么的难啊，那些，钢铁业，商贸流通业那有什么利润可言。我们的收入每年有百分之7的增长吗？你看看就业人口吸纳最多的中小企业，大家去看看你周围的商业地产，看看那些服装批发市场，看看你家附近的店铺，走马观花式的换呀换，你问问那些老板现在挣钱情况如何？结论灰常简单，包包说一句：没有价值的增长就像那些修建在森林里的宫殿，另外一个角度把房地产看成股票这种只有几个点换手率的交易标的，市场价格现在已经拉到常人不可企及的边缘。最大的原因是为了维护银行的金融系统稳定，很多运营不下去的支行都倒闭了知道不？很多二级支行都被兼并甚至关闭掉。当中但是政府要运转，日子还要过当企业本身不能创造价值，那么寄希望于场内资产的转移了。开大印钞机，现在快超过160万亿的M2，住宅房产的市值已达180万亿，注意还不包括商业物业的市值。有人说我们的居民负债很低哈只有百分之十几，美国高得多。但是我们整个国家一年的GDP才多少，按照市场上住宅7成，商业3成的比例核算。我们的房产市值已经超过250万亿，当我们未来创造的剩余财富都不足以支付这个市值换手的时候，泡沫离你我实际只有一步之遥！不出五年，房地产税没有意外的会优先降临到一线城市。政府没有收入，那可不是开玩笑的！楼市与冰火两重天，只因政府有形之手的操控。跟去年国家牛类似，现在的人造房市异曲同工。1、降首付=加杠杆 2、暂停开发新地块=暂停 3、契税调整=降印花税 4、专家谈一线城市还要涨一倍=4000点是牛市起点 5、深圳均价10万=500元。6、鼓励农民进城买房=最后的散户进场我们的80后真是苦逼的一代，80年开始计划生育，97年开始大学收费，04年开始房价大涨，15年开始二胎，2030年人口老龄化，80后将迎来上有4老，下有2孩，还有房贷，2040年将会出台65岁退休！时代的窗口让世界变得更加碎片化复杂化，不稳定遍布在人生的转折点上，希望大家坚守一颗信念不要让这波超级房事割了韭菜！努力提高生存和挣钱的技能，保持充足的现金流，接下来的机会是更多了，但是需要的知识也是更多了，没钱买房就去读个书啊！安静读个书，顺便在校园看看小师妹，日子也是相当快活哈！最后！包包说：花儿今年为什么会这样红，因为今年农药特别多啊！【声明】本文来源于微信自媒体账号，仅代表作者个人观点，与腾讯无关。我们尊重自媒体知识产权，如有版权问题可联系腾讯理财(Email:，请将#替换为@)。
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| 来源 ：中国网?地产中国 | 作者： 李迅雷
原标题：中国房价还能涨多久？
海通证券首席经济学家 李迅雷
在动笔写以此为题的文章之前，我扪心自问，自己知道答案吗？确实不知道。要是知道的话，不就可以赚大钱了吗？但这不妨碍探讨中国房地产及其他资产价格长期高估的问题，从中找出哪些因素可能是促使估值偏高的主因，哪些因素可以成为资产价格泡沫破灭的诱因。
对价差的偏好重于对价值的偏好
我曾经写过一篇文章，专门研究A股高估值现象 ，认为流动性溢价是导致估值高低的一个重要原因。如果一个市场的流动性非常好，则溢价水平（期望回报率与无风险利率之差）可以相对低。股市中可以用换手率来反映流动性好坏。A股市场长期以来的换手率水平居全球主要股市之首，尤其是2015年的换手率奇高，主板换手率超过6倍（年交易额与平均可流通市值之比），中小板超过9倍，创业板则超过12倍。而且，创业板的估值水平高于中小板，中小板又高于主板。
今年以来，A股的换手率大幅下降，主板降至2.6倍，创业板也不足7倍，同时股价也大幅回落，但换手率还是高于全球主要股市的水平，A股剔除银行股之后，估值水平与全球主要市场相比仍然高出很多。
国内的房地产交易同样也是非常之大，根据国家统计局数据，今年1-4月份全国商品房销售额比去年同期增长55.9%，由于没有获得全国房地产交易市场的汇总数据，但应该也比去年同期增长50%以上。从全球看，中国的房地产交易量也是最大的，仅北京一个城市的房地产交易量就超过日本。
一个市场如果交易活跃，说明这个市场有存在的合理性，如果过度活跃，则说明投机性较强，投机的目的是为了获取价差收益，股市、期货市场如此，房地产市场也是如此。股市换手率如此之高，本质上是短线投机，目的是为了获得价差收益。而购房的目的主要有两个，一个是自住，另一个则是同感投资来获利。国内居民家庭在资产配置上，大约三分之二配置在房地产上，远高于大部分国家居民的房地产配置水平，这也说明国内居民对房地产投资的偏好远胜于其他金融资产，同时，房价高估问题也必然存在。
人民日报的权威人士访谈中说，&房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化&去库存&，而不应通过加杠杆&去库存&。&同时，他也首次提到&房地产泡沫&，表明了高层对于高房价的担忧。
对获取价差的偏好，与交易的偏好是一致的，这是否与东亚国家的文化特性有关呢？比如，全球金融中心都可以看成是交易平台，东亚国家和地区中，就有东京、中国香港、新加坡（属于华人圈）和上海、深圳等。此外，澳门的博彩业收入也是全球第一，远超拉斯维加斯。中国最大的互联网公司BAT，实际上通过做大平台来确立它们在国内乃至全球的地位。相比之下，中国在制造业方面具有国企品牌的超强企业屈指可数。因此，中国人对于追求价差的偏好，或是大于创造价值的偏好。
（责任编辑：王莉）
.cn/apple/fullview_837105.htm
2016年第三届中国城市镇运营商大会暨2016中国城市镇运营商百强推介活动再度起航，甄选2016年最具代表性的运营商企业和项目，继续推动国内城市镇运营水平升级，真正实现新型城镇化、续写城市镇运营新篇章！
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继北京、广州和上海之后，深圳也出台针对商服类物业的调控政策了！日前，深圳国规委印发了《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》的通知
城区：二至三环
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370000元/O五至六环
4110000元/O三至四环
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近日，荷兰摄影师鲍勃 泰森（Bob Thissen）拍摄了一组西班牙水上乐园的照片，照片中，这座巨大的亚马逊主题公园如今已破败不堪。(人丑嘴贱还没钱)
第三方登录：中国房价还能上涨多久？
文/何友松自从开通个人媒体号以来，很多朋友都问小何一个问题：“中国房价还能上涨多久？”，说实话，小何也不知道房价还会上涨多久，应该说没有任何人知道房价还会上涨多久。中国房价已经连续繁荣了16年，在16年里，有小涨，也有小跌；有全面繁荣，也有局部繁荣。有句话说得好，没有任何一样商品价格是无限上涨的，房价也一样，今后必有滞涨的时候，但是期待房价普跌，似乎不太可能。为什么这么说，我们来看看最新的经济以及房产动态。近日，中国经济半年报出炉，数据显示上半年我国GDP增速为6.7％，这说明了什么？说明上半年我国经济发展平稳，主要指标在合理的范围之内。对于过度依赖房地产发展的中国经济来说，其运行平稳，房地产肯定立下了汗马功劳。据国家统计局发布数据显示，今年上半年一线城市和部分二线城市房价大幅度上涨。但是这次涨幅与以往不同，一线城市北上广深不再是领涨城市，反而南京、厦门、合肥等城市涨幅“惊艳四座“。据统计，厦门、合肥、南京涨幅分别为22.67％、22.57％和22.91％，涨幅超过20％也是罕见，另外，还有12个城市房价涨幅超过10％。看来，上半年一线和二线城市房价的上涨，的确给中国经济发展做出了不小的贡献。上半年房价虽然普涨，但是从国家统计局发布的数据可以看出，在房价上涨的时候，居民的住房需求却是降低的。很简单的道理，房价上涨了，很多人都没有能力买房，在经济条件达不到的时候，很多人就选择贷款。据央行发布的数据，今年上半年居民中长期贷款额新增2.62亿元。所以，房价上涨带动经济发展的同时，无形中也阻挡了部分人买房的脚步。那么，上半年房价上涨，下半年房价走势会如何呢？据小何了解，为了刺激经济发展，央行将会有所动作。首先中央银行近期发布决定：自日起，人民币存款准备金的考核基数由考核期末一般存款时点数调整为一般存款日终余额的算术平均值。这一举措将有利于银行降低资金备付率。三天之后，央行再次宣布，即将通过MLF的频次、总量和利率高低，调节市场走向。央行的放水，必将使大量货币没有去向，而楼市作为中国吸纳资金最强的行业，将是这批资金流向的目标，如此一来，房价也会在助推下迎来新一轮的上涨。所以，大家还是要做好心理准备，目前楼市走势正好，房价一时半会是不会停止上涨的。作者简介：何友松，海南资深购房助手，资深房产评论人。
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