二手房价格见跌 真的是好事一件吗？
　　楼市追踪　　二手房价格下跌，看似是对房价修复的一桩喜事，但若蔓延成为全国二手房价格的普遍下跌，或将成为商业银行的一桩“悲事”。　　5月31日，北京二手房普跌，部分区域二手房价格下跌幅度超过20%的新闻铺天盖地。这看似是对房价修复的一桩喜事，细究之下却并非如此。倘若蔓延成为全国二手房价格的普遍下跌，或将成为商业银行的一桩“悲事”——广义货币M2减少，商业银行被动缩表，并由此引发一系列金融连锁反应。　　笔者曾发表《M2拐点前提：房价普跌》一文，详尽列举了在新房和二手房交易中，因为房价上涨，如何直接导致M2大幅上涨。因此，假若房价下跌，交易中M2被动减少，这将致使商业银行资产负债表被动缩表。　　比如，假设小明于2006年购置了价值100万的房子，10年后房子涨到1000万元，并卖给小张。小张向银行贷款800万元，首付200万元，这时小明的存款账户上多出1000万元，扣除20万元首付款和银行贷款的本金80万元（利息为方便起见不计），小明赚了900万元，此时账户多出1000万元存款，小张的账户减少200万元。对于商业银行来说，这时存款总额多出800万元。　　假设二手房跌去20%，小王从小张手里购得此房，那么房屋此时的价值是800万元，假设首付款20%，小王需要付款160万元，贷款640万元，交易后，小张账户上多了800万元（这800万元刚好够还银行贷款不构成M2），实际亏损200万元，如果下跌30%，则M2在小张这里还会下降100万元；小王的M2直接减少了160万元首付款。如此一来，银行在二手房价格下跌过程中，M2会随之减少并导致被动缩表。　　与商业银行被动缩表同时出现的是家庭财富缩水。全国大约270万亿的房价，如果贬值20%，减少54万亿，人均减少财富39万元。更何况，倘若泡沫破灭，在惯性和恐惧作用下，下跌程度或不止二、三成。　　前不久，全国人大财经委副主任委员黄奇帆在复旦大学的演讲引发轰动，他表示2016年，中国100多万亿的贷款，有百分之二十七八与房地产相关；房地产在国民经济中产生的GDP是7%，至去年年底，全国新增贷款量的46%是房地产。如其所言，房地产绑架了众多金融资源。　　此前有声音称，地方政府最害怕房价下跌，不过，最怕房价下跌的还是银行。毕竟，地方政府可以通过低价出卖土地获得收益，但银行则承担了房价下跌的所有风险，比如，因抵押品贬值，致使地方融资平台违约最终将由银行买单。　　目前，我国地方融资平台中，远高于10万亿的主要抵押品是土地使用权。假使房价持续下跌，不仅会影响地方财政收入，也会使得抵押品出现风险，加上地方融资平台主要是商业银行贷款，或者是银行资金通过影子银行投放到地方融资平台，房价下跌，商业银行当然要“哭”。　　随着银行金融风险的加剧，更需警惕的则是债务危机。依据黄奇帆提供的数据，在地方税方面，13万亿、14万亿的收入中，有接近8万亿和房地产相关。如此一来，倘若房价骤降，地方债就会出现危机，银行直接和间接投放到地方融资平台的资金将出现风险。而房价下跌往往还会伴随经济下滑，财富缩水，实体企业偿还债务和银行贷款的能力也会锐减。这也势必引发裁员降薪，而依靠工资供房贷的工薪族随时可能会出现断供风险。(新京报)
正文已结束，您可以按alt+4进行评论重磅!北京二手房量价暴跌 辟谣:房产税暂时不来?
临近新年，各种统计数据轮番公布。备受关注的楼市更是数据不断。根据中原地产研究中心统计的数据显示，截至12月24日，在今年仅剩7天的情况下，北京新建商品房合计签约量仅26253套，预计全年在2.65万套左右，创下北京楼市自统计网签数据以来的历史最低值，且同比下调45%。
中国指数研究院的数据也显示，2017年预计北京市商品房将实现成交金额2760亿元(含自住型商品房)。相较2016年近5000亿元的总成交水平，2017年的市场缩水近一半，甚至比2015年也要下降21%。
在成交量大幅下滑的同时，北京的房价也开始走弱。根据国家统计局最新公布的数据，11月份北京新建商品住宅同比下滑0.3%；二手房价格同比下降0.9%，环比则下降0.5%，降幅位列70大中城市之首。
记者注意到，占市场成交比重最大的二手房，情况则更为惨淡。&2017年北京二手房住宅的成交量大约在13.4万套，相比2016年的27万套暴跌了51%，这一成交量也是2015年来的新低。
事实上，除了冰冷的数字外，北京的购房者已体会到楼市不断降温带来的寒冬刺骨。
特别是近期，众多预测均对明年的北京楼市抱极其悲观的态度。不少网友在知乎等社交平台猜测北京楼市崩盘的时间表。
知名经济学家青易宪容、任志强等人在内都认为，明年房价还将继续下降。
记者发现，随着北京楼市的量价暴跌，断供和崩盘的消息喧嚣尘上，而房产税的消息对楼市的打击被称为&压倒骆驼的最后一根稻草&。
有人甚至预测，房产税出台之日就是北京楼市崩盘之时。
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济南二手房10个月涨六千 房主加价惜售成交量下
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　　记者近日调查发现,济南二手房价格最近一上涨,但成交量却逐月下滑。对此,有房地产行业专家分析称,高企的房价是由消费需求不断造成的,但是由于不少房主加价惜售,加上济南的二手房购买者多是以刚需和改善性住房为主,造成了目前济南二手房市场&有价无市&的局面。
　　标价300万元,出售济南环山一套189平米的房子。10个月后,济南市民柳女士感觉亏了100万。&当时儿子留学回来在上海工作,需要在上海购房,去年8月份,在网上找了几个二手房专业网站,把售房信息挂了出去。&柳女士告诉齐鲁晚报记者,她最终以300万元的价格将房子售出,但现在同地段的二手房价格已经涨到了每平方2.2万元。
　　在济南某机关工作的马女士说,她在网上挂出的房子价格也涨了不少。去年4月份,她在济南历山上换购了一套140平方米的高层三居室。由于长期闲置,她就想卖掉或者租出去,听说之前刚有人卖过一套同样的房子,价格是230万元,于是不假思索加了28万,挂了258万的销售价格和每月5000元的租金价格,对外租售。
　　马女士称,刚开始,中介认为258万元太高,认为能卖到230万就不错了,都要求降价出售。但是从今年三四月份开始,不少中介都抢着打电话说要带人看房子,马女士觉得再卖258万元有些亏,于是提高到270万。即便如此,不少购房者仍然表现出了急切的购房,但马女士考虑到最近二手房的价格在涨,她还是决定先不卖了。
　　惜售直接带来了房源稀缺。最近一直在看房的刘先生注意到,实际上市区的代售房源非常紧缺,所有中介手里翻来覆去就是那么几套房,房源成了最稀缺的资源。很多业务员为了刷单,经常含糊其辞,骗客户去看房,实际客户已经看过这套房子,他们的目的只是增加自己的业务量。另外,有业内人士介绍,受政策调控影响,在济南市场上,几乎再也找不到曾经遍地的炒房族,这也是房源稀缺的原因之一。
　　虽然济南二手房价格一上涨,但实际成交量却逐月下滑。公开资料显示,3月份济南市二手房网签7529套,4月份网签7034套,5月二手房网签6297套,成交量放缓,房价小幅上扬。3月济南二手房价格环比上涨了0.8%,4月环比上涨0.4%,5月环比上涨0.3%。济南搜房网二手房总监张洪庆也印证了这一趋势,他说,搜房网二手房成交量3月份环比增长600%(2月份春节),4月环比下降5%,5月下降10%,6月下降20%。&这是消费需求不断造成的,按照规律,预计8月底会跌到最低值,9月份重新启动新一轮房价浮动。&
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　　记者调查了解到,房价上涨,在济南市区一套像样的三居室房子动辄两三百万,却没有带来卖房者的暴富。高房价下,为改善住房换购的越来越多,卖房致富的几乎找不到。
　　济南市民陈先生的父母居住在泉城广场附近的一个单位宿舍,房子面积约130平米。由于这套房子父母居住多年,地理、户型结构、小区等各方面都不错,随着父母年纪渐长,越来越需要儿女照料,春节后他们将这套房子挂到网上出售,然后准备在自己居住的小区换购一套三居室。
　　最近,这套房子最终以300万元的价格成交。陈先生说,300万元到手却没有暴富的感觉,因为他在卖房的同时,也在四处筹措资金。他要购买的也是一套二手房,总价接近400万元,卖房后他不仅没赚到钱,还要多拿近100万元。他说,他的房东将房子出售后,是为了在上海给子女添置住房,在济南卖出这套近400万元的房产后,到上海购房还要再添500万元。
　　陈先生说,在济南他先后购置了四套住房,父母一套,岳父母一套,自己一套,儿子婚后一套,总房价按照市值计算接近1000万元,但是却丝毫找不到暴富的感觉,反而觉得经济上很紧张,买一次房,父母和兄弟姐妹家里就被一空。他唯一能感受到的,就是居住条件得到了明显改善。
　　链家济南环山店商圈经理王冠中告诉齐鲁晚报记者,目前济南市民二手房购买者主要还是以改善型和刚需为主,&以三居室为主,集中在90平到150平,还是自己住。&张洪庆说,搜房网二手房也多数以刚需和改善型为主,&没有发现炒房现象。&
　　据《凤凰财经》报道,进入到2016年6月份,楼市一改之前&一房难求&的火爆景象,二手房交易萎缩,价格松动,商品房销售面积涨幅回落。有学者和机构分析,这或许说明2016年上半年这一轮的楼市暴涨已经到顶。
　　对此,在近日的第十届夏季达沃斯论坛期间,华夏新供给经济学研究院院长贾康表示,不能说一线城市房价到顶了,只是迅猛上涨的局面有所。
　　6月28日,贾康在接受新华网思客专访时表示,房地产市场是明显分化的,两重天。贾康提到了楼市中的一个新现象是,界限比较模糊,原来认为冰的二线城市跑到火的地方去了。一线城市太热,不能不做更严厉的限购,二线城市的趋势是迅速靠近一线城市。现在二线城市要做观察,原来是冰可能很快转成火,不能简单地按照千篇一律去库存的要求。只有三四线城市现在还普遍认为存量比较大。
　　对于&一线城市房价到顶&的说法,贾康给出了否定回答。&不能说一线城市房价到顶了,只是迅猛上涨的局面有所。&他表示要具体问题具体分析。
　　对此,安信首席经济学家高善文分析称,尽管在全国范围之内小学人数的增长都是负值,但是在一线城市小学在校人数的增速一直维持4%甚至是5%。这表明一线城市吸纳了大量的年轻劳动力,这种人口趋势的变化推动了一线城市对住房、学区房旺盛的需求；并且从人口的趋势来看,一线年之前不见得会结束。
　　另外,在贾康看来,股市是一个整体的行情,牛市或熊市两者择其一,但楼市一定要分开看。因此,2016年的楼市不会像2015年的股市一样,不存在暴涨到暴跌的风险。
　　对于如何去库存,贾康提到,意愿中是农民工进城来购买这些库存,但实际上主体的农民工部分可能没有支付能力,所以在三四线城市要吸引农民工住有所居,成为常住居民,这个去库存的过程一定要配上政策杠杆,把存量变成共有产权房甚至公租房,这才能达到顺利地吸纳农民工在三四线城市定居而去库存的意愿。这都要具体分析,要一地一策、一城一策。
　　专家称,楼市价格疯涨对楼市中长期稳定发展来讲并不是一件好事情。市场需求在不断透支,楼市的金融风险也在此基础上不断累加,市场始终还会因此而进行调整。（据澎湃、财新）
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