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执行异议之诉案件审理指南
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买方在房屋过户期间因卖方涉诉而被查封应如何提出异议
（2013年7月1日）
&[案例]乙欠甲的借款本息40万元，双方协商乙卖房抵债。乙通过中介公司以60万元将房卖给丙。丙支付全部购房款后，与乙到房产局递交了房产过户登记的材料，房产局受理了申请。但是，由于乙卖房后没有依约偿还甲借款本息，甲起诉乙归还借款本息，法院根据甲的申请在房产局办理过户手续之前对该房采取了查封措施。丙以其与乙签订购房合同后支付了购房全款，并向房产局申请办理产权转移手续为由，申请法院解除对该房的查封。
&[裁判]一审法院经审理认为，丙申请解除查封的理由成立，裁定中止对乙房产的查封。并在裁定书中交代：“如不服本裁定，案外人、当事人可以自本裁定送达之日起十五日内向该院起诉，未在指定期限内起诉的，该院将解除查封”。甲收到该裁定后，以乙与丙签订购房合同未取得其同意为由，另案起诉乙、丙，请求确认购房合同无效。甲提起的民间借贷纠纷案，一审法院判决支持甲的诉请，当事人均未提起上诉。而甲提起的购房合同纠纷一案，一审法院以甲起诉的理由不成立为由，判决驳回其诉讼请求。甲不服一审法院对购房合同纠纷案的判决，提起上诉。二审法院经审理认为，本案的纠纷是甲与乙、丙在民事诉讼中对财产保全措施裁定的争议，依法应由受理其民事诉讼案件的同一审判组织在同一诉讼程序中解决。故本案不属于另案处理的民事诉讼受案范围，一审法院受理本案并作出实体判决于法无据，应予纠正。依照《民事诉讼法意见》第186条的规定，裁定撤销一审判决；驳回甲的起诉。
&[评析]两级法院对丙的解除查封申请作出不同的裁判，个中理由在于：
&一审法院认为，该法院将乙卖给了丙的房屋仍当作乙的房屋予以查封，侵害了案外人丙的房屋所有权，但甲则认为该房屋仍登记在乙名下，所有权归乙，查封措施并未侵害丙的合法权益。甲与丙对该房屋所有权产生的争议应另案起诉处理。所以，将丙的申请定性为案外人对有关财产保全措施侵害其实体法上房屋所有权而对被查封的房屋主张实体权利时如何实体救济的问题，应依照《民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的规定作出处理。
&二审法院却认为，一审法院根据甲的申请查封仍登记在乙名下的房屋，并无不当。但丙以被查封的房屋虽登记在乙的名下，但其受让了该房并支付了全部房款，依照《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条中“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，一审法院审查丙提出的申请理由和证据后，应当认定原来根据房屋登记在乙名下的证据所采取的查封措施不当。所以，将丙的申请定性为对法院违法查封行为寻求程序上的救济，仅针对财产保全措施本身，并不涉及实体争议问题，应当依照《民事诉讼法》第二百二十五条“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”的规定作出处理。
&从两级法院不同裁判理由的上述详解中不难看出，乙将所有房屋卖给了丙，但在房屋产权转移期间因乙涉诉被法院查封，在同一情事下，丙应当如何寻求救济，是依照《民事诉讼法》第二百二十五条的规定提出利害关系人查封异议，还是依照第二百二十七条的规定提出案外人查封异议。两种救济途径只能任选其一，还是可以并用？在审判实务中，一般将丙受让房屋的合法权益因一审法院的查封措施受到侵害的情形，归属于《民事诉讼法》第二百二十五条规定的利害关系人针对法院错误的查封措施，以解除查封为目的而提出异议的情形，丙作为利害关系人当然有权依照该条规定提出异议，申请解除查封。但丙在异议书中，申请解除查封的理由是法院的查封措施本身违反了《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，而不是强调自己对被查封房屋享有所有权，同时引用《民事诉讼法》第二百二十五条作为申请的法律依据，指引法官有针对性的审查。实际上，《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条上述规定并不否认买受人所享有的债权，立法本意只是出于保护善意买受人的需要，对其符合“债权人善意、已付清全部价款并实际占有房屋”等法定条件的债权给予优先于强制执行请求权的保护，并不能据此推定该法条已确认善意买受人对执行标的房屋享有所有权。当然，作为案外人和被查封房屋的买受人，丙提出查封异议也属于《民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人根据法院的查封措施，对查封标的物本身主张所有权或为最终排除对查封标的物的执行而提出异议的情形。丙在异议书中以房产局已受理房产过户登记申请为由主张房屋所有权的，可以引用《物权法》第十七条的规定，指出房产证仅具有证据资格，其有相反证据证明乙只是该房屋名义上或登记上的所有权人，自己才是真正的或实际上的所有权人，据此，法院对该房屋的查封行为依法属侵害其房屋所有权的行为。同时援引《民事诉讼法》第二百二十七条作为申请的法律依据，明确其提出的是案外人查封异议。
&由上可见，法院的查封房屋措施侵害了被查封房屋受让人财产权益的，该受让人有权选择依照《民事诉讼法》第二百二十五条的规定以利害关系人的身份提出查封异议或依照《民事诉讼法》第二百二十七条的规定以案外人的身份提出查封异议，两种异议发生类似于实体法上请求权竞合的异议权竞合情形，房屋受让人只能选择其一提出。但两种异议的理由和依据不同，为便于法官审查，房屋受让人应根据所选择的异议类型提出相应的理由和法律依据。如该受让人未作选择的，法官应向其释明。本案中，乙虽请求解除查封，但异议的理由和法律依据不明确，法官又未释明让其作出选择，再者，两级法院法官对事实和法律的理解和认识不同，作出相反裁判也就难免了。
&（真实案例来源于：）
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。业主可通过执行异议（之诉）排除法院对所购商品房的执行？
郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
本公众号作者：张春光律师-上海专业房产律师
微信：chinazhang2014
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
开发商的债权人依据生效的判决向法院申请强制执行，法院一般会执行开发商的房产，即拍卖尚登记在开发商名下的房产偿债，这会严重侵害购房者的合法权利，因此上述司法解释赋予了购房者通过执行异议（之诉）的方式排除法院执行，保障自身合法权益的权利。
业主如果满足上述三个要件，就可以通过执行异议或者执行异议之诉来排除法院的执行，以最终获得房屋的所有权。关于上述三个要件，简单分析如下：
1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
开发商与业主的预售合同一般都签订的比较规范，而且一般都会有备案，很难伪造，合同一般也都是有效的，这个要件的审查一般比较简单。
2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋
这个要件是体现立法精神的核心要件：保护弱势群体——消费者。购房者相对于开发商是弱势群体，是消费者，应当得到法律的倾斜性保护。居住权对于一个人来说是举足轻重的，如果购房者所购房屋是用于居住且名下无其他用于居住的房屋，则购房者能否获得系争房屋的所有权直接关系到购房者居住权能否实现。这在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中也有所体现【该批复第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”】。此外，根据该《批复》，在一定条件下，商品房的买受人的权利优先于建设工程价款优先受偿权，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权【该《批复》第一条规定：“……建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”】，因此（在一定条件下，商品房的买受人的权利优先于开发商的其他债权人的债权）。也就是说，对于购房者权利的保护是一脉相承的。
关于举证责任：（1）只要购房者所购房屋是住宅即可推定为其购房是用于居住，有相反证据足以推翻的除外；（2）关于购房者是否有其他用于居住的房屋，一般可以通过在当地房产管理部门（如上海的不动产登记局）查询的方式确定。申请执行人能够举证证明异议人（购房者）有其他用于居住的房屋的除外。
3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十
这个要件和上述两个要件共同起到如下作用：（1）防止开发商（被执行人）和所谓的购房者恶意串通，伪造虚假的交易，阻碍执行；（2）保护申请执行人的合法权利。
附陶某某、苏某、陶某与中材供应链管理有限公司等案外人执行异议纠纷案
案情简介：依据本院于2013年3月12日作出的（2013）一中民初字第919号民事调解书，成都宝投公司对中材供应链公司负有债务。因成都宝投公司未履行生效民事调解书所确定的义务，中材供应链公司向本院提出执行申请。
2013年7月29日，陶某某、苏某、陶某与成都宝投公司签订编号为YJ1773号的《商品房买卖合同》，该合同约定：陶某某、苏某、陶某购买成都宝投公司开发的预售证号为成房预售郫县字第ｘｘｘ号项下的ｘｘｘ号房屋，房屋面积为85.84平方米，总价款为58.8万元。
同日，成都宝投公司出具财务专用收据一份，其主要内容为：编号为NOYJ；收款日期为2013年7月29日；项目名称为ｘｘｘ；业主姓名为陶某某、苏某、陶某；房号为ｘｘｘ；面积为85.84平方米；款项性质为总房款；金额为58.8万元。
2013年8月16日，成都宝投公司出具财务专用收据一份，其主要内容为：编号为ｘｘｘ；收款日期为2013年8月16日；项目名称为ｘｘｘ；业主姓名为陶某某、苏某、陶某；房号为ｘｘｘ；面积为85.84平方米；费用名称为房屋专项维修基金等；合计金额为19616.62元。
2014年10月25日，成都华居物业管理有限公司ｘｘｘ物业服务中心出具居住证明一份，其主要内容为：兹有成都市郫县犀浦镇学园路ｘｘｘ住户陶某某（身份证号：&&&）2013年8月16日入住ｘｘｘ。
2015年5月25日，成都市房产信息档案馆分别出具编号为1077801、1077804的个人及家庭房屋登记记录，其主要内容为：陶某某、苏某在成都市六城区（含高新区）国有土地上房屋的查询结果为无查询记录信息。
另查明：2013年8月23日，本院在四川省成都市郫县房屋管理局查封的被执行人成都宝投公司开发的，预售证号为成房预售郫县字第ｘｘｘ号项下的房产原址名称为ｘｘｘ，商品房开发项目名称为ｘｘｘ。
裁判原文节选【案号：北京市第一中级人民法院（2015）一中执异字第400号】本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被执行人成都宝投公司系ｘｘｘ号房屋的开发企业，陶某某、苏某、陶某与成都宝投公司在法院查封之前已经签订了《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款购买ｘｘｘ号房屋用于自住，且无其他证据证明案外人陶某某、苏某、陶某名下有其他用于居住的房屋。故陶某某、苏某、陶某所提异议请求符合相关法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：
一、案外人陶某某、苏某、陶某提出的异议成立。
二、中止对四川省成都市郫县犀浦镇学园路ｘｘｘ号房屋的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
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“对部分条款未能协商一致”成了房屋买卖中的免责金牌
公证委托卖房的合同效力
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房产纠纷中主张违约金，注意实际损失这个“马蜂窝”
房屋交易不能完成，已付房款难以追回，中介承担什么责任？
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房屋买卖的预约合同（居间合同、认购书）的责任承担方式及责任范围
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二手房买卖中做低房价失败，谁来补缴税费？
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房屋买卖中做低房价，是谁埋在谁脚下的定时炸弹？
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未经评估拍卖国有房屋，所达成的成交协议无效？
房屋产权人一房二卖，第一买房人如何主张自己的权利？
卖房不卖车位导致不能过户，卖房人违约？
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银行贷款未如期放入卖房人账户，买房人违约？
买卖法院已查封的房屋的合同是否有效？
房屋买卖中损害赔偿的边界
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购买未满三年的动迁房的房屋买卖合同是否有效？
房屋买卖适用“家事代理”？
符合哪些条件家庭成员之间的房屋买卖会被认定为赠与？
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部分房屋共有人代其他共有人签字出售房屋的合同无效？
如何认定签订房屋买卖合同的目的是套取银行贷款？
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《房地产居间协议》被认定为《房地产买卖合同》的标志性要件是什么？
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买房人为规避限购而假结婚，卖房人是否有义务配合买房人变更合同主体
房屋买卖中一方拒绝按约办理委托公证构成根本违约？
非农户口者买农村宅基地房屋的合同无效？应当返还房屋？
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房子漏雨，买房人可否解除合同？
非沪籍者所签公房使用权转让协议无效？
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限购者购房，责任如何承担？
买房人与开发商签订《商品房预售合同》后《商品房预售许可证》被撤销，《商品房预售合同》是否有效？
房屋买卖中：做低房价被举报后谁应补缴税款？有租约的房屋如何交付？
买房人贷款申请未获银行批准，卖房人再次协助办理贷款申请是放弃了追究买房人的违约责任？
为“规避”限购而转让名下已有房产的《房屋买卖合同》是否有效？
房屋买卖中先履行抗辩权行使的限制
开发商与限购的买房人签订《购买订单》，不能履行的责任如何承担？
在房屋买卖中，当无权处分遇上期待权
买房人网签时限购，卖房人拒绝网签构成违约？
卖房人假报“房龄”要承担什么责任？
连锁买卖背景下，房屋买卖合同未明确约定履行期限，如何认定？
调整违约金，谁来举证实际损失？法院可自由裁量？
房屋在过户前被法院查封，卖房人不承担违约责任？
买房人未按居间协议的约定补足定金，是否构成根本违约？
网签后过户前房屋被查封，买房人如何主张自己的权利？
房地产买卖双方都不履行合同，哪方违约？合同可否解除？
抵押登记与预售登记哪个效力优先？相应的合同哪个效力优先？
做低房价逃避税款的约定是卖房人不承担逾期过户责任的免责事由？
承租人可否以优先购买权受到侵害为由主张《房屋买卖合同》无效？
法院拍卖房屋前，竞拍人与房屋所有权人达成的拍卖溢价款退还协议是否有效？
民法上“胁迫”的认定——和房屋买卖密切相关
侵犯法定继承权的《房屋买卖合同》无效？
卖房人在网签前或过户前遗失房产证，是否构成根本违约？
转让在划拨土地上所建房屋的合同是否有效？
确认《房屋买卖合同》无效并返还房屋的诉讼有无时效限制？
房屋买卖合同纠纷诉讼中，当事人未要求审查合同的效力，法院是否应当依职权审查？
买房人要想解除《房地产买卖居间协议》应当起诉谁？
夫妻双方分别向同一人购买不同的房屋，可否作为共同原告一并起诉？
房屋买卖合同无效，无过错方可否主张房屋租金损失？
卖房人如何证明自己是受胁迫才签订《房屋买卖合同》的？
转让有抵押的房屋，合同有效吗？
买房人欠付房款不足总房款的三分之一，卖房人无权解除合同？
法院判决继续履行夫妻一方卖房的合同，配偶不能诉请撤销该判决？
国企违反法定程序出售房地产，合同无效？
附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定？
买房人逾期付款就构成根本违约？——分期付款背景下的买受人利益保护
计算房屋买卖中实际损失的时间点
虚假的二手房买卖如何认定？合同无效的法律依据是什么？
对“如因房屋交易政策原因造成无法交易”的理解
当善意（或恶意）购买遇到无权处分，房屋买卖合同效力如何？谁能取得所有权？
警惕！买房人限购，卖房人违约
买房人没有违约，就一定能拿到房子？
《居间协议》未约定首付款支付时间且双方不能达成一致，即可解除合同且不承担违约责任？
二手房买卖中居间方居间成功的标志是什么？
“房屋买卖合同”指哪一版？
买房人明知自己不具有购房资格而购房，合同不能履行，居间方可否主张佣金？
二手房买卖定金合同中，按份共有人无权处分相关问题
不具备购房资格者购房失败，是否需要支付中介费？
中介有违法行为，就不能主张佣金了？
“沪九条”导致首付比例提高，买房人可否解除合同且不承担违约责任？
当房屋买卖遇到民间借贷——不同的担保，不同的后果
网签时是限购对象，合同一方就一定可以解除合同？
转按揭办不了，买房人要承担违约责任？
离婚，房产如何分割？
买房人按约申请贷款，但未在约定的过户日前获银行批准，是否要承担违约责任？
房屋买卖中“阴阳合同”的效力及法律后果
以房产出资却未办理过户手续的法律后果
不履行或解除居间协议，居间补偿费如何支付？
为骗取银行贷款而签订房屋买卖合同，效力如何？法律后果如何？
买卖双方签订了房屋买卖合同就要向中介全额支付佣金？
离婚父母一方出售未成年子女房屋的合同是否有效？
买房人在房屋被查封后拒付第三期房款是否构成违约？哪方享有合同解除权？
“限购令”导致卖房人买不到房，房屋买卖合同可否解除？
警惕！房屋在网签后被查封怎么办？
“二手房”的隐蔽质量瑕疵责任谁承担？
买房人嫌20%的违约金太少怎么办？买房人如何举证自己的实际损失数额？
房产中介在二手房买卖居间中有过错，要对受害者承担何种责任？
签订房屋买卖合同后遭遇“限购令”，可解除合同且不承担违约责任？
买房人不知有限购令而签订《居间协议》，可否要求退还定金？
二手房买卖中的细节法律问题
二手房买卖中涉及的按份共有和共同共有相关问题
二手房买卖|转让未依法登记领取权属证书的房地产的协议是否有效？
房价疯涨，对居间合同中“不得绕开中介公司签约”约定的理解
房价疯涨，房屋买卖双方都应当知道何谓“法律上或者事实上不能履行”
房价疯涨，违法建筑买卖合同是否有效？可否继续履行？
二手房买卖违约金|北京上海法院的规定及解读
北京上海深圳江苏法院关于二手房买卖的规定
房屋两次过户，但前一合同无效，所有权归谁？名义产权人可否请求原所有人迁出房屋？
房价疯涨，卖房人的权利如何保护？
房价疯涨，买房人怎么样才能把房子拿到手（过户到自己名下）？
房价疯涨专题：10个相关法律问题
聚焦房价飞涨法律纠纷：《购房意向书》、前后两份合同、法律适用
房价疯涨，违约泛滥，买房人应当知道的法律常识
房价飞涨背景下的违约与救济
转让划拨土地上所建房屋的合同是否有效？
以房地作抵押（部分房屋系他人所有）的效力如何？
立遗嘱后房屋发生动迁，遗嘱是否仍有效？
购房款主要由一方父母所付，离婚时房屋产权如何认定如何分割？
房屋登记制度不完善，房屋买卖关系是否存在如何确定？
是房屋买卖还是借贷？
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