房屋认购协议书有怎样的法律效力?
房屋认购协议书有怎样的法律效力?
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近今年，因房屋买卖发生的纠纷很多，且很多只是签订了《房屋认购书》，《房屋认购书》具有怎样的法律效力呢？本律师简要分析如下：
双方所签订认购书，是双方当事人在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，同时亦符合《合同法》规定的合同成立要件。认购书虽未冠以“房屋买卖合同”，但如果双方对认购房屋的具体位置、楼层、面积、单价及总价款、违约责任等都有明确的约定，依据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为房屋买卖合同。”故根据该规定，认购书应当认定为房屋买卖合同。
本律师提醒：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。出卖人通过认购、预定、订购等方式向买受人收受定金作为订商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买受人。商品房认购协议因出卖人原因解除，出卖人应返还房款，并赔偿由此造成的损失，包括直接损失和间接损失。
相关法律风险提醒：
1、在开发商未取得预售许可的情况下同购房人签订认购书，并收受定金或购房款的，是为变相的预售，如开发商在诉讼前委屈的预售许可证明，则合同无效，如诉讼前取得预售许可证明的，该预售合同有效。
2、对于认购书签订后，约定后续签订正式《商品房买卖合同》期限的，对于到期未签署的违约责任，如购房人无相关证据证明其已就签约主动联系开发商，有可能会被认定为违约方。
3、商品房认购书签订后，购房人无特殊原因，却因自身原因不愿购买所认购房屋，开发商不退还定金是合法的，但对于双方不能就合同具体条款达成一致而不能成就合同的，通常不会算购房人自身原因，但为避免争议，建议有必要在认购书上约定：“认购人应在签约之日起X日内与甲方签订正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收定金应与退还。”
4、“陷阱条款”：约定在一定时间内必须签约，否则构成违约的条款，是典型的“陷阱条款”。因为即使是政府部门公布的正式的合同样本，仍有可能会有不利于购房者的选择性内容。广大购房者应引起足够重视。
希望帮助到你！
认购书是商品房买卖合同的的预约合同
认购书与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。认购书是平等主体之间为设立买卖商品房民事权利义务关系而签订的协议，根据我国合同法第二条规定，“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议”，认购书应为独立的合同。认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。
认购书不等于商品房买卖合同
认购书与商品房买卖合同之间存在许多不可预测的环节与风险，如果将认购书直接认定为商品房买卖合同，那么开发商在掌握优势信息的情况下，可能附加种种不合理条件，强行要求买方履行此“买卖合同”或承担违约责任，则会严重损害买方的利益。认购书的效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。
商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。一般认为，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。因而，具有法律效力。
Ambition_6663&回答：一、双方当事人协商一致。
二、具备法定解除合同的条件。
具备以下条件，不必经对方当事人同意，只需向对方作出解除合同的意思表示，就可以解除合同：1．当事人约定的解除合同的条件成就；2．因不可抗力不能实现合同目的的；3．在履行期限届满之前，另一方当事人明确表示或者以其行为发明不履行主要义务的；4．另一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；5．另一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；6．法律规定的其他解除情形。不具备上述条件，一方当事人不能解除合同。
当事人一方行使解除合同的权利，必然引起合同的权利义务的终止，为了防一方当事人因不知道对方已行使合同解除权而仍为履行的行为，从而遭受损害，当事人根据约定解除权和法定解除权主张解除合同的，应当通知对方。通知可以是口头的，也可以是书面的，合同自通知到达对方时解除。所谓通知到达，因通知形式的不同而有所不同。口头通知的，口头告知签订合同的对方当事人时即为到达；书面通知的，通知送达对方当事人或其指定的人签收即为到达。对方当事人接到解除合同的通知后，认为不符合约定的或者法律规定的解除合同的条件，不同意解除合同的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认能否解除合同。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记手续的，未办理有关手续，合同不能解除。比如，根据中外合资经营企业法规定，合营如发生严重亏损，一方不履行合同和章程规定的义务，不可抗力等，经合营各方协商同意，报审查批准机关批准，并向国家工商行政管理部门登记，可终止合同。如果没有履行法律规定的批准登记手续，中外合资经营合同不能解除。
根据我国《担保法》的规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返回定金。”所以，定金属于罚金，具有担保履约的性质。同时，定金必须以书面形式进行约定，定金的数额由双方商定，但不得超过主合同标的额的20％。
而“订金”是指消费者在打算消费时所用作预订的钱。根据我国现行法律的有关规定，“订金”、“保证金”等不具有定金的性质，以这些名目交付的款项一般应理解为只是支付预付款，它不具有担保债务履行的作用，也不能证明合同的成立。如果对订金的处理双方没作出特别的约定，无论哪一方当事人违约，致使双方不能继续履行，则收取订金的一方应将该订金返还给另一方。
订金由于没有担保作用，因此，如果收取订金一方未履行合同或支付一方决定不再履行合同的情况下，收取订金的一方如果继续占有订金就属于不当得利。因此，应当返还。
2，如果不成立，那么“定金”在哪些情况下可以要回？在哪些情况下无法要回？
解析：定金具有担保性质，合同一方未履行相应的义务，违约方就要承担定金罚则的规定。即交付定金一方违约的，丧失定金；收取定金的一方违约双倍返还定金。
因此，支付定金一方在定金罚则启动的之后只有两种可能性：一是丧失定金，二是双倍获得定金。
当然，如果合同中既规定了违约金，又规定了定金的，非违约方只能选择一种方式向违约方要求追索。如果非违约方选择了违约金就不能要求定金罚则的启动，应当返还或索要定金。
明月照大江&回答：根据《物权法》以及相关规定，房屋所有权以登记为准，房屋买卖协议是否经过公证不重要，签订的买卖协议只要是双方真实的意思表示，合法，就具有法律效力。公证只是一种形式，只是针对协议书上买卖双方的签名属实予以公证，如果买卖协议的内容违反法律规定的，即使经过公证，违法的内容一样无效。
prettygirl&回答：房屋认购协议书范本
　　甲方：
　　乙方：
　　经友好协商，兹就相关事宜达成协议如下：
　　一、甲方在位于 [国有土地使用权证号：长国用( )，见 附件]，建设开发商住综合楼，以下称“*****”，目前该*****项目已开工，相关商品房之预售许可证正在报批审核之中。
　　二、乙方决定认购*****之 ___ _栋(写字楼)_____层______号房产户型为__ _ _____，以 下称“标的房”建筑面积为__________平方米，其中套内面积________平方米， (面积最终以政府部门最后核定数为准)。
　　三、乙方购买的标的房经甲方给予优惠后，每(建筑面积)平方米实价为人民币______元，总房价款暂定为人民币 元整(￥： )。(最终总房款按政府测量的最终核定的实际面积多退少补，且同意甲方有权在双方签订正式购房合同时可作不超过总价权2%范围内的上浮)
　　四、乙方自愿在签订本协议后向甲方交付购房定金：人民币 元整(￥ )，并承诺在标的房所涉之预售许可证正式批准之日起五日内，向甲方按选定的付款方式依约及时支付全部房款(如已交付定金，则该定金计入乙方房款之中)，并及时签署正式的商品房买卖合同。
　　五、乙方选择按下列第 款约定及时支付标的房之全部房款。
　　1、一次性付款
　　乙方在交付购房定金并签订本协议书后20天内(即__ _年___月___日前)向甲方交付总 房款的100%即人民币 整(￥： )，并及时签署《房地产买卖合同》。
　　2、分期付款
　　首期款：乙方在交付认购定金并签订本协议书后20个工作日内(即___年___月____日前)向甲方支付总房款的___%即人民币￥________元(￥： )，并及时签署《房地产买卖合同(预售)》)。
　　余款：在交付首期房款后的30个日内乙方应主动办妥银行按揭手续。
　　六、按揭贷款办理
　　乙方选择按揭付款方式的，乙方已详细了解办理按揭贷款的有关规定及需由乙方提交的所有材料和所需交纳的保险费用等相关费用，乙方特做出如下承诺：
　　1、乙方应在接到银行(或湖南省直单位住房公积金管理中心或长沙住房公积金管理中心)或甲方告知的办理贷款通知后7日内，得向银行(或湖南省直单位住房公积金管理中心或长沙住房公积金管理中心)提交申请个人住房贷款所需的全部资料及相关费用,并办理完毕全部贷款手续。否则视为乙方逾期付款,承担逾期付款违约责任(按买卖合同第七条处理)。
　　2、如因乙方原因,其最终未能从银行(或湖南省直单位住房公积金管理中心或长沙住房公积金管理中心)获得足额贷款,或银行(或湖南省直单位住房公积金管理中心或长沙住房公积金管理中心)未批准其贷款申请时,乙方应在收到甲方的书面通知之日起 10 日内付清全部购房款,否则视为乙方逾期付款违约,应承担违约责任.如非乙方原因其未获得贷款或获得贷款数额不足,买卖双方应于 20 日内协商新的付款方式.否则双方解除买卖合同,互不承担违约责任。
　　3、乙方因自身原因,不履行银行(或湖南省直单位住房公积金管理中心或长沙住房公积金管理中心)贷款还款义务而导致甲方承担连带责任的,乙方应于10日内偿还甲方代为清偿之贷款及罚息等全部款项,并应向甲方支付违约金,违约金为甲方代为清偿之款项金额的20%。如超过3个月,乙方仍未向甲方支付上述贷款本金及违约金,则甲方有权解除房产买卖合同。
　　4、如因乙方不履行还款义务,而导致银行(或湖南省直单位住房公积金管理中心或长沙住房公积金管理中心)提前解除抵押贷款合同而使甲方承担连带责任,提前偿还乙方所欠全部贷款余额的,乙方应于10日内偿还甲方代为清偿之全部贷款款项及罚息,并应支付给甲方房屋总价款10%的违约金,否则甲方有权解除房产买卖合同。
　　5、如因乙方逾期偿还贷款等违约行为而导致甲方承担连带责任的,甲方行使解除房屋买卖合同权利,乙方应于甲方书面解除通知送达之日起7日内,与甲方到政府相关部门办理好销售合同相关登记注销手续,如乙方已入住的 ,须在前述期限内,腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理销售合同相关登记注销手续之日止的房屋折旧费(按房屋总价款5%的年折旧率计算),房屋如有损毁,乙方还应另行给予赔偿。该条款不影响甲方依据其他条款约定向乙方追究的其他违约责任。
　　七、房产交付
　　1、乙方须在甲方发出的书面交房通知书注明的交付日期内到甲方指定的地点办理房屋交接手续，以实际交付日或最迟不超过交房通知书注明的交接期限届满之日为该房屋的交付日期。自交付日起，该房屋的风险责任转由乙方承担，且与该房屋有关的物业管理费等费用由乙方承担。
　　2、超过通知办理交房手续时间的最后期限,乙方未办理收房手续,则交房通知书注明的办理交房手续期限截止日即为房屋交付日,视为验收合格,房屋风险自此由乙方承担,乙方也即自此开始支付物业管理费等一切费用。
　　3、由于乙方原因,未能办理完毕合同备案，或乙方未付清有关税、费、专项维修基金(即大修基金)及合同约定的违约金等,甲方有权拒绝交付房屋,且甲方不承担由此造成延期交房的违约责任。同时,延期交房期间房屋风险由乙方承担,乙方并须支付延期交房期间的物业管理费等一切费用。
　　4、甲方在交付房屋时具备了买卖合同第八条约定的房屋交付条件后,乙方不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续。
　　八、税费承担
　　1、因标的房买卖产生的有关税、费、金，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担，由乙方承担的，按现行标准在签订买卖合同时由甲方代为收取，按办件时当时相关规定进行缴纳，多退少补。
　　2、房屋交付后，因乙方占用、使用、出租、处置所购房屋而发生的税费，由乙方按有关规定自行承担。
　　九、特别约定
　　1、虽然在签署本合同时，甲方出售的商品房还不具备法定出售条件，但是甲方按乙方要求出售商品房给乙方的承诺是不可撤销的。一旦该商品房符合法定出售条件，表示甲方自动按本合同约定的条件将商品房出售给乙方，即现在项目不具备出售条件，甲方不得借此撤销其在本合同中的承诺。
　　2、虽然在签署本合同时，甲方出售的商品房还不具备法定出售条件，但是乙方要求甲方定向为其出售商品房的承诺是不可撤销的。一旦该商品房符合法定出售条件，表示乙方自动按本合同约定的条件购买甲方的商品房，即现在项目不具备出售条件，乙方不得借此撤消销其在本合同中的承诺。
　　3、甲方销售代表已向乙方出示甲方与乙方将签署的正式房地产买卖合同的文本及购房须知和补充协议，及相关《临时业主公约》，乙方已看清并充分理解上述文本、须知和协议的内容和含义，且无异议。
　　4、乙方已交甲方的购房定金作为购楼款的一部分，乙方必须按约定的付款方式交付余款，若乙方未按期支付首期款/余款，甲方有权要求乙方每延期一天按应付额的每日万分之五支付延期付款的利息;
　　若延期付款超过二十天，则甲方有权而无需事先通知单方面解除本协议书，将上述房产收回另行出售，乙方已付甲方的购房定金不再退回。乙方须按选择的付款方式依期如数支付房款，乙方如未按选择的付款方式依期如数支付房款或未履行本协议书任何条款，所付定金恕不退还，并不再书面通知乙方，该物业将另行出售。
　　5、乙方应在依约付清首期款/全款之日起的十个工作日内，主动与甲方签订正式房地产买卖合同，若乙方逾期未与甲方签订正式房地产买卖合同，则甲方有权单方面解除本协议书，无需事先通知乙方，将上述房产收回另行出售，乙方已付甲方的购房定金不再退回。
　　6、在甲方与乙方签署正式房地产买卖合同前，如遇不可抗力之意外，甲方有权撤销本协议书，此时，甲方除将乙方已付购房定金及房款本金退回给 乙方外，不再负有其他任何责任。
　　7、本协议书生效后，甲方不再接受乙方任何理由的退房申请，协议书中记录的楼宇位置及乙方姓名等原始情况，双方签字盖章确认，不得更改。
　　十、送达事宜
　　1、因本协议书及买卖合同及补充协议等履行所发出的包括但不限于通知等文件均应采用传真、 或挂号邮件、或EMS等方式。上述书面文件送达至乙方以下之预留的通讯地址(或代收人处)即视为送达。
　　甲方：*****
　　地址：
　　电话： 传真： 邮编：
　　乙方_______________________ ____________
　　姓名(或公司、机构名)：______________________________
　　身份证(护照或营业执照)号码：_____________________________
　　通讯地址：______________________________邮编：__________________
　　联系电话：_____________________传真：___________________________
　　(公司或机构)法定代理人：_________________身份证/护照___________
　　乙方委托代理人：_____________________________________________
　　姓名：__________________身份证/护照号码：_______________________
　　通讯地址：______________________________邮编：__________________
　　联系电话：__________________________传真：______________________
　　2、买卖任何一方的地址、电话、传真如有变化，应在10日内以书面形式通知另一方。
　　3、任何用电传或传真发出的每一通知或书信，发出当日为送达日(用传真发出时，发出的传真 机 自动显示收件人的电传号码及接收代号时视为已送达);如用信件发出时，以人手交递寄出后的第七天(从寄出当日的第二天开始计算)视为送达日。
　　十一、其他约定
　　1、关于该物业的建筑图、物业面积及使用年限最终以政府有关部门的图则和文件为准。
　　2、本协议约定的房号为暂时编号，最终编号以当地派出所编排的门牌号为准。
　　3、乙方不能改变所购商品房的建筑外观,不得侵占公共区域,不得破坏小区环境,不得以任何形式封闭开放式阳台.
　　4、甲方承诺于房屋交付使用日期前燃气管道预埋到位，通气条件按燃气公司相关规定执行，相关开户费、使用费等由乙方承担。
　　5、标的房及项目的宣传资料、模型、样板房、广告仅供参考，均得以政府最终批准的文件及或买卖合同(含附件)的规定内容为准。
　　6、乙方已阅读《前期物业管理服务合同》，并收到相关《业主临时公约》，已细读并明白合同及公约内容，同意遵守所列内容，并愿意承担所述之责任、义务及一切因违反而导致之后果。
　　7、乙方同意在入住前签署《物业管理协议》及相关物业管理文件,承诺遵守小区物业管理规定,并按期交纳物业管理等费用(用于所购房屋,所在小区及楼宇保洁,保安,环境,楼宇外观维护及公共设施设备的运行维修和保养)。
　　十二、本协议书一式二份，甲方、乙方各执一份，凭此签订正式商品房买卖合同，未尽事宜，另行协商解决。协商不成，可依法向人民法院起诉。
　　甲方：*****(盖章)
　　签署日期： _年__月__日
　　乙方签署(手印)：
　　签署日期： _年__月__日
ABCDEFG_0589&回答：：从性质上说是预约合同，但是如果具有了房屋买卖合同的实质内容的，根据具体情况有可能被认定为房屋买卖合同。要求换号售楼处属违约，可以要求他们承担相应的责任。在开发商办理出预售证后，跟开发商签订的商品房认购协议书是具有法律效力的！ 如果开发商还没有办理出预售证的话，你们之间的协议是不受国家法律保护的！ 希望有帮助！
L_&回答：甲方（卖方）：
乙方（买方）：
甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同条款：
一、甲方自愿将坐落在济南市
室（建筑面积
平方米，储藏室
平方米，产权证号
）房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关的土地使用权同时出卖给乙方（附房产证复印件及该房产位置图）。
二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写
；即人民币小写
三、乙方在签订本合同时，支付定金
四、乙方支付定金之日起
个月内，向甲方支付首付款（定金从中扣除），首付款之外的款项通过银行住房按揭方式交付（有关期限和程序按照所在按揭银行规定办理）。
五、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权（已交纳土地出让金）。
六、办理房产证手续所产生的有关税费由
七、乙方支付首付款后，甲方即积极配合乙方办理有关房产过户手续，待房产过户到乙方名下之时，乙方应向甲方付清全部房款余额。
八、甲方应在
前将该房产交付乙方；届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。
九、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付
元的违约金；一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元罚金，逾期30日视为毁约；如因政府及银行规定，本合同涉及房产手续客观上不能办理过户或银行不能办理按揭导致合同解除，不适用本条款。
十、交付该房产，甲方不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及不适移动的物件，并将抽风机一台（型号：
），空调两台（型号：
），热水器（型号：
），浴霸（型号：
），饮水机（型号：
），音响两台（型号：
），凉衣架，房内灯具，前后门窗窗帘、电脑桌一张，橱卫设施，
等让与乙方（含在房屋价值内）。
十一、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。
甲方（卖方）：
身份证号：
乙方（买方）：
（印）身份证号：
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历史上的今天
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blogTitle:'房屋租赁合同和补充协议哪个更具有法律效力?',
blogAbstract:'&
1.房屋租赁合同和补充协议应当具体同等效力;
2.互相矛盾的以后协议为准。
我是房东，我和租户在日签定的合同合同内容如下：房屋租赁合同;***，***双方经平等协商，本着互惠互利的原则，自愿达成如下房屋租赁协议。
1，***为甲方(房东)***为乙方。
2甲方将自有的门市240平方米租赁给乙方做商业经营用。
3，租赁期限为2010年7月到2015年12月止。
4，合同期间房屋总租金为100万。
5，因甲方急需用钱，乙方必须在签定合同之日向甲方一次交清100万。
6，甲方保证无论任何理由，在合同期间内不准提高房屋租租金，允',
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503 Service Temporarily Unavailable房屋租赁合同具有法律效益吗_百度知道
房屋租赁合同具有法律效益吗
我的房租是在到期，本是与房东续签的，但是因为房东不在本地，无法将房租费直接交到他手上，房东提出让我汇款给他，但是我不放心，怕他到时候赖账，表明等他回来再交，而后因为我公司免费提供住宿，所以原先租的房子就不需要了 ，在3月1号与房东联系...
房屋租赁合同经双方当事人在合同上签字或者盖章后，即具有法律效力。根据法律规定，房屋租赁期限在六个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，法律上视为不定期租赁。双方都可以随时解除租赁合同。合同法　第二百一十五条　租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
法院工作人员
房屋租赁合同当然有法律效力，如果你原来的租房合同在2月17日已经到期，或是2月17日之前的房费水电费都以交清。你后来住的半个月因房东的原因你们之间没有约定，只要你最后应该交半个月房租和水电费不超过你一个月的房租押金，房东的东西没有损坏丢失，我想房东也就是吓吓你罢了。
本回答被提问者采纳
你可以让他去告你，不知道那合同上有没有什么对自己不利得条款，合同是肯定存在法律效益的。
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