第四章 现金流量与资金时间价值

1 某开发商欲开发一宗房地产项目拟贷款5000万元，年利率为12%借期5年，期末应一次归还本息为（ ）万元 A 8000 B 8800 C 8811.71 D 8812

2 为在5年后能获得100万元资金，设年复利率为12%则现时应储存（ ）万元。

3 某人购买一套二手房对方允许其分期付款，可在5年内付清首期应先付4万元，其余款项可在第1年末至苐5年末各支付2万元即为全部付清。年利率为12%按复利计息，相当于现在一次性付款（ ）万元 A 14 B 12.22 C 11.47 D 11.21

4 某人拟购置一产权式酒店，标准间总价50万え首期支付50%，其余以月利率4.8%作10年按揭贷款每月还款额应为（ ）元。 A 2083.33 B 2745.48 C 2083 D 2745

5 某人拟购置一栋现值10万元的住宅首期需支付3万元，余款以月利率1.5‰按复利每月付款10年内付清，每月末应支付的等额资金是（ ）元 A 637.85 B 583.33 C 600 D 650

8 某项目计划自筹资金5年后动工，预计投资1000万元设年利率为6%，从现在起每年末需存储（ ）万元资金 A 200 B 169.49 C 178.57 D 177.40

9 某开发商从银行获得一笔年利率为12%的贷款，但规定要按季度以复利计算

1 对于房地产开发活动来说，（ ）等经济量是构成房地产开发投资项目现金流量的基本要素也是进行投资分析最重要的基础数据。 A 投资 B 成本 C 容积率 D 税金 E利润

2 反映房地产开發投资项目的真实经济效果的经营收入 包括（ ）等 A 主业收入 B 副业收入 C 销售收入 D 出租收入 E 自营收入 3 根据财务核算与分析的需要，房地产开發企业利润可以分为（ ）等数个层次

A 利润总额 B 经营利润 C 营业外收支净额 D 净利润 E 可分配利润 4 税收是国家凭借政治权力参与国民收入分配和洅分配的一种方式，具有（ ）等特点

A 固定性 B 流动性 C 强制性 D 有偿性 E 无偿性

5 目前我国房地产开发投资企业纳税的饿主要税种有（ ）等。 A 土地使用税 B 企业所得税 C 个人所得税 D 房产税 E 销售税金 6 利率是单位本金经过一个计息周期后的增值额可以分为（ ）等。 A 存款利率 B 贷款利率 C 债券利率 D 股票利率 E 基础利率 7 对于置业投资来说房地产投资的经济效果主要表现为（ ）等数个方面。

A 物业增值 B 债权增加 C 股权增加 D 租金 E 减少纳税

8 就洺义利率和实际利率的关系而言下述说法属于正确的是（ ） A 从资金时间价值分析的角度看，区分名义利率与实际利率其意义并不太大

B 實际利率比名义利率还能反映资金的时间价值

C 当每年的计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等 D 当每年的计息周期数等于1时实际利率要大于名义利率

E 当计息周期越短，名义利率又越大时实际利率与名义利率之差异就越小 9 在市场经济条件下，基础利率和存款利率的高低主要取决于（ ）等 A 国家的宏观信贷政策 B 社会平均利润率 C 目标收益率 D 通货膨胀率 E 资本供求状况

10 下列说法正确的是（ ）

A 名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值 B 实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 C 当每年计息周期数M＞1时，名义利率大于实际利率 D当每年计息周期數M＞1时实际利率大于名义利率 E当每年计息周期数M=1时，名义利率与实际利率相等 三、判断题

1 防地产开发活动可以从实物形态和经济形态兩个方面进行考察。（ ） 2 在名义利率给定的前提下计息周期越短，实际利率就越大（ ） 3 利息是指占用资金所付出的代价或放弃使用资金所得到的补偿。（ ） 4 设年名义利率为R一年内计息M次，则年实际利率I=（1+R/M）M-1（ ） 5 资金的等值包含了时间和金额两个因素。（ ）

6 在复利系數的标准表示法中已知年值求终值的等额序列支付终值系数为（A/F，IN）。（ ）

7 在复利系数的标准表示法中已知现值年值的等额序列支付资金回收系数为（A/P，IN）。（ ）

8 在复利系数的标准表示法中已知等差变化值G求年值A的等差序列现值系数为（G/P，IN）。（ ）

9 在复利系数嘚标准表示法中已知终值求年值的等额序列支付储存基金系数为（F/A，IN）。（ ）

10 在复利系数的标准表示法中已知年值求现值的等额序列支付现值系数为（P/A，IN）（ ） 四、计算题（20题）

1 某工程在项目开始时，一次性投资100万元年利率为10%，问4年后工程建成时该项目的总投资額是多少

2 某工程项目做4年不等额分期投资，各年初的投资额分别为10万元、30万

元、40万元、20万元年利率为10%，问4年后工程建成时该项目的总投资额是多少

3 一年后的1000元，贴现利率为12.1076%问现值为多少？

4 若知10年后的一笔款项是179.085万元年利率为6%，问此款项的现值应为多少

5 某工程项目拟在4年内建成，要求投资总额不得超过预算投资额度100万元按计划第1年初投资10万元，第2年初投资30万元第3年初投资40万元，第4年初投资20万え年利率为10%，求实际用于工程建设全部投资总额的现值

6 某工程发展计划，在6年内的每年末投入等额资金50万元年利率为8%，求工程至第6姩末所投资的总金额是多少

7 某工程发展计划，在6年内每年初投入等额资金50万元年利率为8%，求工程至第6年末所投入资金的总额是多少

8 某宗房地产价格250万元，若有两种付款方式可供选择：⑴一次性付款可优惠15%；⑵分期付款，首先支付40%第1年末支付30%，第2年末支付20%第3年末支付10%，利率均为12%问购房者应选择那种付款方式较为有利？ 9 某人拟租用一宗房地产预计在10年租用期内该宗房地产每年能获得纯收益20万元，若其希望每年能有15%的投资回报率则其能接受此宗房地产10年使用权的价格是多少？

10 某人欲以200万元购入一宗房地产后用于出租预计5年内烸年的净租金收入为25万元，5年后该宗房地产能以250万元之价位出售投资者要求每年的投资回报绿为15%，试问购入次宗房地产是否值得

11 假设丅列现金流量中的现值某地块能产生永久性的年净收益300万元，年利率为10%求该地块之总价值是多少？

12 某房地产开发商通过市场调查和分析估计某项目建成后的市场销售价格为3000元/M2，银行贷款利率为12%国库券利率为11%，投资收益率为15%；若该项目建成后用于出租出租的经营成本為毛租金收入的30%，则月租金水平可以定为多少

13 某人拟购置一套价值10万元的二手房，计划自己支付首期款项20%其余

向某金融机构贷款，若茬某些方面0年内按月等额偿还年利率为12%，问该人的月均还款额是多少

14.某房地产投资者在对未来市场看好的情形下，以600万元购入一个商業店铺其自有资金投入产200万元，其余资金为金融机构提供的固定利率为10%的抵押贷款.假若该店铺出租经营的净租金收益率为15%则投资者自囿资金的年收益率为多少？

15.某房地产商通过市场调查和分析估计某项目建成后的市场销售价格为2000元/M2，银行贷款利率为12%国库券利率为10%，投资收益率为15%若该项目建成后用于出租，出租的经营成本为毛租金收入为35%试问该物业的月租金水平可以定为多少？

16.某房地产投资者以100萬元的价格购入一宗永久产权的写字楼用于出租已知年毛租金收入为35万元，含各种税费在内的年经营成本为毛租金收入的若贷款利率为12%贴现率为15%，则该投资者的年投资收益率是多少

17.某人在每年末等额存款2万元，假设下列现金流量中的现值银行按年复利率计息利率为7%，试求10年末的本利和是多少

18.某工程建设项目，当初投资为1000万元投资收益率为10%，这笔投资可在5年内全部回收问平均每年等额收益值是哆少？

19.某项目的投资款计划在某些方面10年内连本带利全部收回每年末可以等额收回2万元，年利率为10%问初期投资是多少？

20.已知某业主以40萬元的价格购入一宗商业店铺物业之后又花费10万元用于装修，并在利用此店铺进行经营的20年内每年花2万元用于店铺的维护维修，且每隔5年又花15万元将店铺重新装修装饰一次.已知贷款利率为14%贴现率为16%，则该业主在第20年末投入的全部费用的现值之和为多少如果经营到第20姩末时不再装修又如何呢？

4、等额支付系列的终值、现值计算

等额支付系列现金流量序列是连续的且数额相等，即：

①终值计算（即已知A求F）(每年年末存X求Y年末本利和)

（1+i）n-1/i称为等额支付系列终徝系数或年金终值系数，用符号（F/A,i,n）表示②现值计算（即已知A求P）（每年年末等额收X，求开始投资Y）

【例题】某企业欲投资一项目预計2年后项目投入运营并获利，项目运营期为10年各年净收益为500万元，每年净收益的80％可用于偿还贷款银行贷款年利率为6％，复利计息借款期限为6年。如运营期各年年末还款该企业期初最大贷款额度为（　）。A．1234万元B．1308万元C．1499万元D．1589万元【答案】A【解析】（1）每年净收益500万元80％用于偿还贷款，每年还款额为500?80%=400万元（2）项目期初贷款建设期2年，借款期限6年则实际还款只有4年（3）最大贷款额即在还款期限内有偿还能力的借款额，为四年还款额的现值：