如何分割婚前一方出资登记在另一方名下的房产------《婚姻法解释三》第十条有关房产归属解读_胡铁律师_新浪博客
如何分割婚前一方出资登记在另一方名下的房产------《婚姻法解释三》第十条有关房产归属解读
关于夫妻一方婚前个人出资签订不动产买卖合同，但登记在另一方名下，离婚时如何处理,是借名买卖,仍归出资一方所有,还是单独归登记方所有?或是应归夫妻共同共有？
《婚姻法解释三》第十条仅仅规定了夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时如协商不成的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方。但是对于登记在另一方的情况,没有详细加以说明。实际生活中，该种情况常有发生，有些人单纯的套用婚前财产之说，认为该不动产为登记一方所有。有的人单纯认为谁出资谁所有，认为是出资方所有，而忽略其他情况。
&所幸有广东高院2012年《全省民事审判工作会议纪要》广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法【2012】240号）对此作出批复，认为该种情况的不动产，在离婚时不应只归一方所有，而应归双方共同所有。
笔者认为，该解释弥补了《婚姻法解释三》第十条有关房产归属的某一种情况下不动产分割的空缺规定，值得推广。
一、案情介绍：
李某（男）与张某（女）网上相识，很快进入热恋，几个月之内到了谈婚论嫁的地步。
婚前，李某父母支付首付款近90万，在北京奥运村附近买房，此房是为了给双方准备结婚的婚房，因张某在婚前已经怀孕，李某母亲很高兴，许诺房产的名字落在张某一个人的名下。且男方李某没有北京户口，不符合北京市有关外地人购房的条件（北京有关政策规定，不是北京户口的外地人需纳税五年才能具备购房条件），李某没有购房资格。房产以女方张某和张某母亲作为银行贷款的共同还贷人申请贷款。房产证于2011年8月底（婚前）办理下来，权属登记人为张某，张某为单独所有权人。
2011年9月中旬李某和张某登记结婚。婚后李某一改婚前勤快努力的模样，竟然辞去工作，天天打网游，家庭仅靠张某一人挣钱养家。张某十分不满，从结婚开始，双方就一直争吵。婚后张某生育一女李某某，因在家养孩子，小家庭支出更加捉襟见肘，没钱养家，吵架自然成了家常便饭。男方李某父母爱儿心切，对儿子一直在家不工作打网游的行为不予劝阻，反而齐齐以带孩子名义入住此房，李某父母并劝说张某不要和自己儿子吵闹，并向张某允诺，此房的贷款由他们替儿子来负责，不用张某负担。日子磕磕绊绊就这样过去一年。
2012年11月，张某重新工作，更加忙碌，但是张某发现李某在网上和别的女子勾勾搭搭，常号称自己未婚，以便与别的女子人约会等等，因发现了丈夫的不当行为，张某十分生气，加上双方结婚以来一直磕磕绊绊，争吵两个月后，张某带孩子搬回娘家，遂提出离婚。
对于离婚房产的归属问题，双方提出截然不同的意见。
李某认为，房产是归自己个人所有，因为自始至终，首付是自己父母所付，房贷是自己父母所还，而张某为房子支付较少，也就是婚后付了两个月贷款，除此以外，没有支付任何钱财。虽然房产证名字为女方，仅是因为李某作为外地人无法购买房产，要张某代持而已。故该房产应归李某一人所有。如张某以结婚为目的占用房屋，从而赚取便宜，那就不符合婚姻法的宗旨，任何一个以婚姻来骗取另一人财产的行为均不可取，且应受到惩罚。
张某认为，房产应该归自己个人所有。因为李某父母看到张某婚前怀孕，很高兴的说过，房产就归张某了，房产登记在张某名下，房产证在婚前办理下来，属于李某父母的赠与。而李某父母婚后帮忙还贷，是因为男方李某一直没有工作过，李某在婚后没有任何收入，李某父母说过，是由他们来承担李某应该负担的家庭支出费用，只能说明李某是啃老族和啃妻族；再加上李某不但没有收入，而且在婚姻生活中有不当行为，影响夫妻感情，按照婚姻法及相关解释，男方的行为属于有过错行为，家庭财产应当少分或者不分。综合上述分析，房产应该归属张某所有，张某可以就婚后共同还贷（李某父母还贷部分算作夫妻共同还贷）及房产增值部分给与李某部分补偿。
二、律师解读及评析：
本律师认为，本案如单纯的套用《婚姻法》司法解释三第10条是不适用的。如果房产归李某所有，那么对张某是不公平的。如果房产单纯归张某所有，李某父母支付了绝大部分的房产费用，对李某来说也是不公平的。夫妻双方均是遵循自己的意愿结婚的，也不存在欺诈行为，也不存在为了得到房产假意结婚骗取房产的行为（张某的行为不属于不以结婚为目的而谋取利益的行为），根据上述情况，房产应该属于夫妻共同财产。
三、理论研讨
1、关于夫妻一方婚前个人出资购买的房屋，但登记在另一方名下，离婚时的归属问题。
根据《婚姻法解释三》第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
本案中，首付款为男方李某父母双方、还贷部分基本是李某父母，按照婚姻法解释第十条的原则，如果该房产登记在李某名下，那么该房产应该归属于李某所有。但本案的房产登记在女方张某名下，对此如何解释呢？
男方李某的解释为，（1）张某系李某房产的代持人。李某系外地人，不符合北京市外地人购房条件，该房产顶多算作是由张某代持。虽然名字登记在张某名下，但张某应该是对该房产没有所有权，也无权得到房产。（2）任何人不能因婚姻而获利。按照婚姻法的公平公正内容，张某不应该得到房产的半分。（3）张某虽然在某两个月有还贷记录，事后，李某父母均给张某补钱了，张某实际没有支付房款。
女方张某的意见为：（1）婚前房产不是登记在出资方名下，而是登记在另一方名下，所以，该不动产的归属不能简单套用婚姻法解释三第十条的内容。（2）银行贷款还贷人是张某和其母亲。银行贷款的时候，女方张某（个人）本人不符合银行贷款条件，张某的母亲作为共同还贷人，给张某的贷款行为作了担保。（3）该房产系张某婚前财产，虽然出资为李某父母，但是不能视为是李某父母对其儿子的赠与，相反，应视为李某父母对张某的赠与。（4）婚后还贷大部分为李某父母支付，但是有实际原因，是因为李某有能力而不愿去工作，未承担夫妻之间的扶养义务，故婚后虽然是大部分贷款均由李某父母支付，仅是李某父母代为李某支付且李某父母也口口声声说李某养家的责任有他们来承担。所以，李某父母还贷，只能视为夫妻共同还贷。
双方为此各执一词。
广东高院2012年《全省民事审判工作会议纪要》广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》（粤高法【2012】240号）之“（三）关于夫妻一方婚前个人出资购买的房屋，但登记在另一方名下，离婚时如何处理的问题。65.以结婚为目的，夫妻一方婚前个人出资购买的房屋登记在另一方名下，如果没有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有，离婚时对该房屋一般应按夫妻共同财产处理。”此案件可以参照此司法解释内容。
由此可见，此房产虽然登记在张某名下，但是双方是以结婚为目的，且李某父母出资时，并没有书写赠与合同或者公证其赠与行为，张某没有证据证明出资方（李某父母）明确表示该房产归属于归登记一方（张某）个人所有。故该房产考虑为夫妻共同财产适宜。
2、房产婚后还贷部分的财产划分问题
此案婚后还贷部分的财产划分问题，也不能简单的套用《婚姻法》解释三第十条。正如最高人民法院民一庭庭长杜万华所述，“适用本条（即《婚姻法》司法解释（三）第十条）规定必须同时具备四个条件：其一，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同；其二，以个人财产支付首付款并在银行贷款；其三，婚后用夫妻共同财产还贷；其四，不动产登记于首付款支付方名下的。（严格的来说应该是五个条件，应当包括夫妻协议不成。）如果有任何一条件不符合，就不能适用此条规定。例如：如果条件四不具备，那么就不能将该房产归属于产权登记人，应当视为夫妻共同财产。如果条件三不具备，那么视为登记人个人财产，完全合理。若条件一不具备，那么首付款的收益应当属于夫妻共同财产，夫妻共同还贷的部分的增值也是夫妻共同财产。”
此案中，本案有三个特殊性，一个是，虽然婚后贷款主要部分是男方李某父母支付，但也有女方一两次的还贷记录，其女方母亲为共同还贷人。第二个是，男方因无工作收入来源，女方基本靠自己的工资养家，所以虽是男方父母一直还贷，但男方父母和小两口住在一起，并且允诺出男方的养家费，属于共同生活中的开支。
本律师个人意见是在这种情况下，男方父母的还贷行为不能简单地适用婚姻法解释三的第十条而看作是男方父母对自己子女的赠与，而应该根据实际情况，视为男方父母对夫妻两人的赠与。应该按照双方共同财产分割看待，视为夫妻共同还贷。其按揭贷款债务为共同债务。值得注意的是，男方在婚姻关系存续期间，所尽家庭义务较少，除了网游打游戏，就是约会其他女性，对婚姻破裂有一定的过错。虽然在司法实践中不能完全认定为有过错方，但是，男方的行为对夫妻感情破裂确实有一定的破坏性。
综上所述，个人认为男方父母的还贷视为对夫妻两人的赠与。
有人认为本案中的还贷部分，是不是应该适用上海市高级人民法院《适用最高人民法院婚姻法司法解释(二)婚姻若干问题的解答（一）》“六、夫妻一方婚前以个人财产按揭购买房屋，婚后夫妻共同清偿贷款，在离婚诉讼中如何处理？……若配偶方同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，则虽然该房产登记在一方名下，仍宜认定为夫妻共同财产，分割时应按共同财产的分割原则进行处理。同样，其按揭贷款债务为共同债务，但在分割共同所有的房产时，对于存在当事人出资数额比例悬殊，且婚后确未共同生活，或婚姻关系存续期间较短等情形的，也应一并考虑，可参考当时的出资比例，对房产进行分割，而不宜各半分割。”。所以男方提出，既然是共同房产，分割时候按照各自还贷的部分（出资比例）进行分割。那么按照这种说法，女方从自己工资卡上支出的还贷次数仅仅两次，数额较少。那么婚后还贷部分分割，女方只能得到很少数部分。但是，本律师的意见是，基于上文中提到的婚后还贷部分存有三个特殊性，所以应该按照共同还贷，共同债务，各半分割，而不是按照出资比例进行分割。
最后法院采纳了本律师的部分观点，在法院的调解下，男方和女方达成协议，女方拥有房产产权，剩余贷款归女方归还，女方按照房产共有各半的分割原则，给男方一定的经济补偿。
四、经验总结
当然，从此案件我们可以得出，张某和李某的想法都有极端。但是最终能够和平解决，得益于法院充分调查取证和吸取了地方高级法院的对财产分割的适时解释。
需提醒的是，关于婚前按揭购房离婚分割时，一方没有证据表明房产不是另一方的赠与，那么一方出钱，登记在另一方名下，其也是基于结婚为目的，财产为共同共有为目的，这样一方出资登记在另一方名下的不动产应认定为夫妻共同共有。此思路观点，司法审判实践中人民法院未给予应有重视，往往将《婚姻法》司法解释三第10条绝对化应用，或单纯适用婚前财产，以登记制为准的原则，或单纯地考虑谁出资，以出资为准的原则。这两种原则如果绝对化了，那么世界上的婚姻财产就很好分匹配但确实是一刀切情况，不符合婚姻家庭的复杂性特点。所谓清官难断家务事，自古都是如此。关于上述财产分配原则，这需要据理力争，婚姻家庭案件有其特殊身份关系因素掺杂其中，不能简单适用财产法。
婚姻法解释三的出台，导致很多人对有些问题绝对化。就像本文中提到的这种案列，现实中很多很多。比如，前不久，一朋友求救于我，他结婚一年的妻子要求把他把他婚前房产（无贷款）加上妻子的名字，基于对妻子的爱，也基于共同生活的目的，朋友同意妻子加名。但是在妻子加名后三个月，妻子提出离婚，要求房产按照加名后的产权登记情况（共同共有）进行分割，这个朋友焦急万分，觉得他妻子就是为了骗取他房产而要求在房产上加名的。本律师很赞成最高法的吴晓芳法官的观点，任何人不能以婚姻为名义，来实现自己的敛财之梦。婚姻关系本身涉及人身关系，如果有人为了钻法律的空当，而得到钱财的话，这种梦想还是让他梦断的好。所以对于朋友的案子，我很乐观的告诉他，你的妻子在加名后三个月内（加名时间短，结婚时间短）提出了离婚，让你看到了她的真实目的。你应该根据事实据理力争。这个加名，不是以共同生活为目的，而仅仅是为了骗取或者得到利益而已。
上述司法解释，分别出现了“若配偶方同时有证据证明，其婚前是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的”、“以结婚为目的”。前一种表述为非常明确的共同共有约定，后一种表述在我国目前实行婚后共同财产制下，结婚即意味着同财共居，可以说与前者有异曲同工之处。现实生活中，往往有人为了得到利益，不是以结婚共同生活为目的，而是以结婚为幌子，骗得一方出钱买房，房产却登记在另一方名下，另一方在双方结婚不久就申请离婚，简单的套用婚前房产财产分割归婚前登记一方所有的原则，要求独吞房产，让出钱一方片甲不留，既无婚姻，也无房产。这种缺德的行径是应该遭受谴责的。这种情况也不能简单的适用婚姻法解释三第十条的规定，只能视情况而定，如果房产在婚前就登记在另一方名下的，确实是以结婚为目的的，应该按照夫妻共同财产分割；如果一方确实就是骗婚，想得到财产的，司法实践中，就有法院就根据实际情况判令房产归实际出资方所有，这种判例，才是根据事实和情况出具的判决，家事无小事，家庭和谐社会才能和谐。
以结婚为目的，一方出资，房产登记在另一方名下，共同按揭贷款房屋的产权认定为夫妻双方共同财产，既考虑到我国的国情，也符合共同共有可以基于约定而产生的法理。而且符合婚姻的伦理性。现实生活中，很多夫妻往往基于共同生活的目的，没有斤斤计较谁的名字在房产证上，谁来负担贷款等这些问题，这才是基于共同生活为目的，互相信任而存在的真实的婚姻。婚姻一旦加上功利主义，加上人为的防范，那么这个婚姻肯定从一开始就磕磕绊绊。妥善处理婚姻家庭案件，依法保护婚姻当事人的合法权益，维护家庭关系的和睦与稳定，对于维护整个社会的公平与正义、和谐稳定具有重要意义。
让我们爱情少些防备，让我们的婚姻少些算计，也许，爱情会更加甜蜜，婚姻会更加宽容、和谐！
&（本文在北京市朝阳区律协举办的“北京市朝阳区律师优秀新型民事业务类案件评析型论文征稿活动”中获得论文二等奖）
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