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房屋装修费税前扣除：计入资产折旧还是单独摊销？
来源：林彩云&　　 |
　　一、实务案例 　　有一客户2012年花7000多万买了一栋办公楼，买之后花了2千多万开始对该办公楼进行大规模装修，然后把装修费用记入长期待摊费用分5年进行摊销，税务认为这笔装修费用不能计入长期待摊费用，应该合并计入办公楼价中计提折旧。但是企业坚持认为是可以做为大修理支出处理。 　　这个案例非常生动地给我们引出了房屋装修的税务处理问题。在实践中，企业进行房屋装修是经常发生的事情，房屋装修费用税务如何列支经常让财务人员混淆不清楚。按照会计制度规定，使用一段时间后的建筑物装修费用支出，属于固定资产的后续支出。该项后续装修费用支出，是属于与企业取得应税收入相关的成本费用，可以按规定在税前扣除，但如何在税前扣除，是计入资产折旧扣除，还是单独摊销，或是一次性作为费用扣除，税务处理上需要分别不同情况进行处理。 　　二、相关规定 　　（一）会计制度相关规定 　　房屋或者建筑物装修支出实际就是固定资产的后续支出，是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。根据《第四号&&固定资产》第六条和《企业会计准则第四号&&固定资产》应用指南的规定，固定资产的后续支出，如果满足与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业以及该固定资产的成本能可靠的计量两个条件的，则应当计入固定资产成本。如有被替换的部分，应扣除其账面价值；不满足上述规定的后续支出，应当在发生时计入当期损益。 　　从上述规定可知，在会计上，房屋或者建筑物的装修费用，如果符合资本化处理，则计入固定资产价值中或租入固定资产的长期待摊费用中，通过折旧或摊销形式税前扣除。如果符合费用化支出条件，则计入当期损益，一次性税前扣除。如营业场所的装修费用，由于装修后将会给企业带来经济利益的明显流入，应资本化处理。原来装修拆除部分，应扣除其账面价值；而办公室改善办公条件的装修费用，一般属于修理费用计入当期管理费用税前扣除。 　　（二）税法相关规定 　　当然，上述的会计处理，在一定程度上与税收处理方式是有差异的。其实，《法》及《企业所得税法实施条例》已经对房屋装修支出税务处理问题进行了明确，只是因为规定比较零散，没有进行集中梳理，故很多企业会计对该类问题如何处理感到模糊。本文对相关法条及其释义进行理解整理，结合房屋装修和固定资产修理的税务处理相关规定与大家共同探讨分析，希望能够为纳税人在进行相关房屋装修和固定资产修理的涉税处理时提供参考。 　　在企业所得税处理上，对于房产或者建筑物装修费用后续支出，分为房屋或者建筑物的改建支出、大修理支出和一般修理支出。 　　1．房屋或者建筑物改建支出的相关规定。 　　根据《企业所得税法》第十三条规定：&在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的，准予扣除：（一）已足额提取折旧的固定资产的改建支出；（二）租入固定资产的改建支出；（三）固定资产的大修理支出；（四）其他应当作为长期待摊费用的支出。& 　　《企业所得税法实施条例》第六十八条第一款：企业所得税法第十三条第（一）项和第（二）项所称固定资产的改建支出，是指改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等发生的支出。 　　《企业所得税法实施条例》第六十八条第二款：企业所得税法第十三条第（一）项规定的支出，按照固定资产预计尚可使用年限分期摊销；第（二）项规定的支出，按照合同约定的剩余租赁期限分期摊销。 　　长期待摊费用，是指企业已经支出、摊销期限在1年以上（不含1年）的各项费用。长期待摊费用尽管是一次性支出的，但与支出对应的受益期间较长，按照收入支出的配比原则，应该将该费用支出在企业的受益期间内平均摊销。 　　根据《企业所得税法》第十三条和《企业所得税实施条例》第六十八条第一款的解释，我们可以从以下几个方面进行归纳理解。 　　（1）已足额提取折旧的房屋或者建筑物的改建支出。 　　《企业所得税》第十三条规定的已足额提取折旧的固定资产的改建支出，这里的固定资产仅指房屋或者建筑物，而不包括其他固定资产，也不包括没有足额提取折旧的房屋和建筑物。 　　对于已足额提取折旧的房屋或者建筑物来说，账面价值仅剩了净残值。也就是说，该项资产的可利用价值已全部转移，这时候在这些资产上发生的改建支出，是不能将其计入固定资产成本的，因为此时固定资产的价值形式已经消失，后续支出也已失去了可以附着的载体。所以，应将其作为长期待摊费用，在固定资产的受益期限内平均摊销。应按照该被改建的资产预计尚可使用的年限分期摊销改建支出，而不是象一般状况下固定资产的折旧那样，有一个最低年限的限制，这样更符合实践中各种具体情况。 　　（2）租入房屋或者建筑物的改建支出。 　　根据《企业所得税》第十三条和《企业所得税法实施条例》第六十八条，《企业所得税》第十三条规定的租入固定资产的改建支出，这里的固定资产仅指以经营租赁方式租入的房屋或者建筑物，而不包括其他的固定资产，也不包括企业自有的、非租赁的房屋和建筑物。 　　以经营租赁方式租入的房屋或者建筑物，与该资产相关的风险和报酬并没有转移给承租方，因而资产的所有权仍属于出租方，承租方只在协议规定的期限内拥有对该资产的使用权，因而对以经营租赁方式租入的固定资产发生的改建支出，不能计入固定资产成本，只能计入长期待摊费用，在协议约定的租赁期内平均分摊。由于此类固定资产所有权仍然属于出租方，而不是作为承租方的改建方，所以其受益期只能局限于合同约定的剩余租赁期限内，其改建支出也只能在剩余租赁期限内摊销。 　　（3）自有的正常情形下房屋或者建筑物的改建支出的税务处理。 　　那么，非租入的、又未足额提取折旧的房屋或者建筑物，即通常理解的企业的正常的那些房屋或者建筑物的如果发生改建或者装修支出，这些支出税务又该如何处理呢。 　　《企业所得税法实施条例》第五十八条规定：&固定资产按照以下方法确定计税基础：（六）改建的固定资产，除企业所得税法第十三条第（一）项和第（二）项规定的支出外，以改建过程中发生的改建支出增加计税基础。&这里对&未足额提取折旧的、自有的&，即正常情况下的&房屋或者建筑物&的改建支出的列支渠道进行了明确。即，企业房屋或者建筑物的改建支出，除已足额提取折旧的和经营租赁租入的外，正常情况下，应以改建过程中发生的改建支出增加计税基础。这里的计税基础即指&房产原值&。融资租入的房屋或者建筑物的改建支出比照自有的房屋或者建筑物的改建支出处理。 　　《企业所得税法实施条例》第六十八条第三款规定：&改建的固定资产延长使用年限的，除企业所得税法第十三条第（一）项和第（二）项规定外，应当适当延长折旧年限。& 　　除了已足额提取折旧的固定资产和以经营租赁方式租入的固定资产外，企业所拥有的、融资租入的房屋或者建筑物的改建支出，应计入固定资产原值，按规定提取折旧后进行扣除，即，采用计提折旧的方式列支改建支出，而不是作为长期待摊费用分期摊销。改建支出如果延长固定资产使用年限的，还应当适当延长折旧年限。 　　这里注意的是上述条款并没有对改建支出数额大小进行规定。即进行改变房屋或者建筑物结构、延长使用年限等的改建支出，无论金额大小，应将改建支出增加该房屋或建筑物的计税基础，如果改建支出延长固定资产使用年限的，应适当延长折旧年限，采用计提折旧的方式进行费用列支。 　　融资租赁租入的房屋或者建筑物的改建支出比照自有的房屋或者建筑物的改建支出。因为以融资租赁方式租入的固定资产，由于出租方实质上已将与该项资产所有权有关的全部风险和报酬转移给承租方，而只保留了为了控制承租人偿还租金的风险而采取的一种形式所有权，因而承租方实质上拥有了该资产的所有权，而不仅仅是租赁期限内的使用权，因而对以融资租赁方式租入的固定资产发生的符合税法规定的改建支出，应该计入融资租入固定资产的成本，在该资产的剩余使用年限内，以计提折旧的方式税前扣除。 　　2．改建支出以外的房屋或者建筑物和固定资产后续支出的相关规定。 　　那么，如果房屋或者建筑物的后续装修支出，既没有延长使用年限，也没有改变房屋建筑物的结构，是不是就不需要资本化处理了呢？显然不是，首先要判断其是否属于大修理支出，如果这笔后续支出属于大修理支出，同样要进行资本化处理。 　　《企业所得税法实施条例》第六十九条规定：企业所得税法第十三条第（三）项所称固定资产的大修理支出，是指同时符合下列条件的支出：（一）修理支出达到取得固定资产时的计税基础50％以上；（二）修理后固定资产的使用年限延长2年以上。企业所得税法第十三条第（三）项规定的支出，按照固定资产尚可使用年限分期摊销。 　　这里作为长期待摊费用摊销的大修理支出，既包括房屋或者建筑物不动产改建支出以外的其他后续支出，也包括其他动产固定资产如机器设备的后续修理支出。 　　新税法实施条例对大修理支出资本化的规定直接采用的定量的方式进行界定，而没有采用定性的方式，这主要是从易于判断和简便操作的角度考虑的。即：同时符合&（一）修理支出达到取得固定资产时的计税基础50％以上；（二）修理后固定资产的使用年限延长2年以上&这两个条件的，则应予资本化，作&长期待摊费用&，以分期摊销的方式列支&大修理支出&；不同时符合以上两个条件的，则应予费用化，作为收益性支出计入当期的损益进行税前列支。 　　三、处理建议 　　综上所述，房屋或者建筑物的后续装修支出的税务处理主要有以下几种： 　　（一）已足额提取折旧或者经营租赁方式租入的房屋或者建筑物的装修改建支出，作为长期待摊费用，按照规定摊销。 　　（二）自有的房屋或者建筑物的改建支出，应计入房屋或者建筑物原值，如果改建支出延长固定资产使用年限的，应适当延长折旧年限，采用计提折旧的方式进行费用列支。 　　（三）房屋或者建筑物改建支出以外的其他后续支出，符合资本化条件的，作&长期待摊费用&，以分期摊销的方式列支&大修理支出&；不符合资本化条件的，则应予费用化，作为收益性支出计入当期的损益进行税前列支。 　　上述案例中对2千万的装修费应当属于自有的房屋或者建筑物的改建支出，应计入房屋或者建筑物原值，采用计提折旧的方式进行费用列支。 　　作者单位：福州市晋安区国税局【】
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案例引入出租人张某将空闲住房一套出租给王某夫妇，作新婚房屋之用。租赁期间，承租人王某夫妇为增添结婚的喜庆气氛，在未经张某同意的情况下，自行对房屋进行装修。租赁期满后，双方结算房屋押金时，王某声称自己花费2万余元对房屋进行了装修，然而自己实际使用房屋时间较短，张某应当返还自己一定的装修费用。张某表示拒绝，由此产生诉争。
相关规定“ 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。——《合同法》第223条”“ 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。——《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条”
“ 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。——最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第13条”
法院裁判 法院经审理认为，承租人王某对房屋进行装饰装修的行为，属于未经出租人张某同意的行为，且根据出租人张某事后的一系列行为表现及相关证据，出租人张某也不同意继续使用该装修装饰物，据此法院判决王某败诉。
评议 由上可知，出租人对房屋装饰装修的同意与否，是装饰装修费用承担及法律责任问题的基础，而承租人未经同意的装饰装修行为，往往容易使自己陷入法律风险，需要承担恢复原状或赔偿损失的责任。在取得了出租人同意的情况下，才存在探讨租赁双方责任分担的空间。问题背后的原因在于，承租人对房屋的权利是个“不完整的”权利，是从出租人的权利中分割出来的一部分，因此在房屋装饰装修、处分、转租等许多问题上，承租人还真作不了主。
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