擅自出售单位公房，法院判决买卖合同无效- 许斌龙律师 - 110法律咨询网
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擅自出售单位公房，法院判决买卖合同无效
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& & & & & & &&&&&&&&&&擅自出售单位公房，法院判决买卖合同无效【案件】年月，黑龙江的张先生将单位分给的一间公房（产权人&是单位）以万元的价格卖给吴先生。后来，单位要建新房，按照单位的有关规定，张先生应该先交回这一间旧房，才可以按照优惠分到三室一厅住房；&如不交旧，新房不能分到。但张先生认为，房子是单位分给自己的，自己当然&有权利出卖。年月，张先生所在单位将张先生诉至法院，请求法院确&认张先生和吴先生房屋买卖合同无效。【审判】法院审理后认为，张先生对房屋没有处分权，确认张先生和吴先生的房屋&买卖合同无效。【评析】本案涉及到两个问题，一是房屋的使用权和所有权的区别；二是无效合同&的认定。&&&&&&&&&&&&&一、房屋的使用权和所有权的区别房屋的所有权和使用权是在房屋交易中经常见到的两种权利状态。同一房&屋，在交易中交易的可能是所有权，也可能是使用权，还可能是他项权利，如典&权、抵押权、租赁权等。所谓“房屋的所有权”是指房屋的占有权、管理权、&享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥&有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。取得房屋所有权&的方式有很多，包括：①依法新建的房屋；②添附的房屋，如翻建、扩建、加层&等③通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋；④继承或受遗&赠的房屋。上述前两种方式称为公民房屋所有权原始取得方式，即直接根据法律&的规定取得的所有权；后两种方式称为公民房屋所有权继受取得，即公民通过某&种民事法律行为从原所有人那里取得房屋所有权。而“房屋的使用权”是指对&房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。年月日施行&的《黑龙江省城镇公有房产管理条例》第十四条规定：“公有房产使用权经产权&单位同意可以转让、转租。转让、转租前应当按房产主管部门的有关规定办理手&续。擅自转让、转租的，产权单位有权收回房屋，原租赁关系自动终止。已经转&让、转租的，应按前款规定办理。”第十五条规定：“公有房产使用权转让、转&租人应当向产权单位交纳一定数额的转让、转租收益，具体办法由各市人民政府&制定。”第三十四条规定：“违反本条例第十四条规定，擅自转让、转租公有房&屋使用权的，由房产主管部门没收违法所得，并对转让人处以转让金额以&下的罚款，对转租人处以月转租金额倍以下罚款。”就本案而言，张先生对其&所住的公房只具有使用权，而由于没有事先经过单位同意，所以无权出售。法院&可以据此判处张先生万元（的罚款。二、张先生和吴先生之间的房屋买卖合同是否有效房屋买卖是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋买受人，而买受人为&此支付相应价款的行为。买卖房屋必须签订房屋买卖合同，但实践中许多纠纷&涉及到买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？&归纳起来，主要有以下种：&房产、地产分别转让，合同无效。房屋是建筑在土地上的，为土地&的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占&用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不&同的当事人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买&方可以提出这种买卖合同无效。&未办理登记过户手续，合同无效。房屋买卖合同的标的物所有权的&转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合&同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果，即使房屋已实际交付&也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价&款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。&产权主体有问题，合同无效。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有&权人。非所有权出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有&的，必须征得共有人同意才能出卖，出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证&明书。其中，对于无权处分合同，我国《合同法》第四十八条规定：“行为人&没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经&被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告&被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被&追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”第五十&一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订&立合同后取得处分权的，该合同有效。”&侵犯优先购买权，合同无效。房屋所有人出卖共有房屋时，在同等&条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖出租房屋时，须提前个月通&知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯&共有人、承租人优先购买权时，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖&合同无效。&单位违反规定购房，合同无效。机关、团体‘、部队、企业事业单位&不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人&民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。&买卖中存在欺诈行为，显失公平，合同无效。买卖城市私有房屋双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准&议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能生效。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故反悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出&卖人在房屋质童问题上有欺诈、隐瞒行为或在生效后发现存在质量问题的，买&受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。&&&&&(7)非法转让，合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定，下列房&地产，不得转让（包括买卖）：①以出让方式取得土地使用权的，不符合转让&房地产条件的；②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限&制房地产权利的；③依法收回土地使用权的；④共有房产未经共有人书面同意&的；⑤权属有争议的；⑥未依法登记领取权属证书的；⑦法律、行政法规规定&禁止转让的其他情形。就本案而言，张先生把公房擅自出售的行为，符合以上（中的无权处&分行为，而且，由于如果没有单位的授权或着追认，所以该买卖合同是无效&的。本案法院确认该买卖合同无效是正确的。另外，至于第三人吴先生的损失&应该可以另案处理，如果吴先生是善意的，可以另案起诉张先生承担违约责&任；如果是恶意的，则只能得到所付房款。
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相关法律知识【案例】农村房屋买卖合同被认定无效后应当如何处理？
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【案例】农村房屋买卖合同被认定无效后应当如何处理？
文章来源：法信网案例正文　牟雪文诉郑善国农村房屋买卖合同纠纷案关键词：农村房屋买卖合同无效征收补偿过错责任【相关法条】《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。【案件索引】一审：浙江省宁波市江北区人民法院（2 0 1 3 )甬北慈商初字第217号(2013年7 月1 9日）二审：浙江省宁波市中级人民法院（2 0 1 3 )浙甬民二终字第594号(2013 年 10 月 15 日）【基本案情】原告牟雪文诉称：其与被告郑善国系宁波市慈城镇辖区不同村的村民，因无房居住，1996年3 月1 日，以6000元的价格向当时急需用钱的被告购买了面积141. 25平方米的农村房屋。购买时，该房屋破烂不堪、杂草丛生且无水无电。因所购房屋目前已列人征收范围，受利益驱使，被告向江北区人民法院起诉先前的房屋买卖合同无效。法院同意了原告的诉请，并判决房屋买卖合同无效，要求其腾退房屋。其同意腾退房屋，但要求被告赔偿其因此产生的经济损失，故诉至法院，请求法院判决：（1 ) 被告返还原告购房款6000元、附属设施200元及利息6200元，共计12400元；（2 ) 被告赔偿原告损失693600元，包括房屋拆迁补偿款元（4538元x 141. 25平方米），水电安装开户整网、水泥地坪、围墙、灶台、水斗以及室内装潢共2 _ 元，安置费25425元，搬家费2000元，规定期限拆迁奖励5000元，电话空调移机费250元。被告郑善国辩称：（1 ) 原告提出附属设施的主张没有依据；（2) 涉案房屋买卖合同无效的主要原因是原告的身份不符合要求，并且原告也明知这一事实，因此应承担合同无效的主要责任；（3 ) 原告主张的赔偿请求不符合规定，首先，其主张的利息金额为6200元计算有误，其次，该房屋并没有拆迁，原告主张所谓拆迁补偿款不成立，也不存在赔偿款问题，并且原告主张的693600元的金额也是根据其他村的房屋拆迁补偿方案得出的，该标准并不适用于本案，因此，对涉案房屋价格的认定没有事实依据。法院经审理查明：被告郑善国系宁波市江北区慈城镇民丰村村民，原告牟雪文系宁波市江北区慈城镇龚冯村村民。1996年3 月1 日，原告与被告订立房屋绝卖文书一份，约定被告将名下位于慈城镇民丰村141. 25平方米的房屋以6000元的价格出售于原告，并言明房屋四至，后原告在房屋绝卖文书原件上加盖了宁波市江北区慈城镇民丰村村委会公章。原告依约向被告支付了购房款6000元，被告将上述房屋集体土地建设用地使用证交于原告保管，原告实际居住该房屋至今。原告入住后，对该房屋进行了必要的装修。2011年2 月被告向本院起诉，以原告与被告非同一集体经济组织村民为由，要求判定房屋买卖合同无效，原告将房屋归还被告，本院以（2 0 1 1 )甬北慈民初字第182号民事判决书判决双方房屋买卖合同无效，原告牟雪文将北慈土集建（1995)字第2902号集体土地建设用地使用证项下的坐落于宁波市江北区慈城镇民丰村方家的房屋归还给被告郑善国，被告郑善国返还原告牟雪文购房款6000元。原告不服提出了上诉，宁波市中级人民法院终审判决驳回上诉，维持原判。目前慈城镇民丰村已经列入征收计划，根据征收实施方案的规定，目前本案涉案房屋同类地块评估价格是每平方米4538元。【裁判结果】浙江省宁波市江北区人民法院于2013年7 月19日作出（2013)甬北慈商初字第217号民事判决:一、被告郑善国赔偿原告牟雪文经济损失55万元，于本判决生效之日起3 0日内付清;二、驳回原告牟雪文其他诉讼请求。宣判后，郑善国不服一审判决向宁波市中级人民法院提起上诉。宁波市中级人民法院于2013年10月15曰作出(2013)浙甬民二终字第594号民事判决:驳回上诉，维持原判。【裁判理由】法院生效判决认为：因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还则应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。本案中，原告在购买房屋当时依循农村购买房屋的习俗，与被告签订了绝卖契约，邀请民丰村村干部作为中人，并取得该村的同意，按当时的市场价支付了相应的对价，居住使用该房屋已有16年之久，已经融入该村的生活，本可在该房屋居住终老6 现原、被告间于1996年3 月1 日签订的农村房屋实卖合同因违反法律、行政法规的强制性禁止规定而被生效判决认定无效，原告承担返还该房屋的义务，失去了该房屋的使用权，但其所取回的6000元购房款，因物价上涨等因素，已不足以购买同类房屋的2平方米的住房，更无法购买同类地段的商品房。而按目前同类地段的征收价格计算，该房屋价值为64万余元，原告因合同无效而产生了巨大的信赖利益损失，被告也因此而获得巨额利益。同时，根据诚信原则，被告也不能从其先过错行为中获得巨额的利益，因此，其^1*原告所产生的巨额信赖利益损失应承担主要责任，结合原告目前的居住情况、当地房价的实际水平等综合因素，故酌情考虑被告应赔偿原告的损失为55万元。此外，原告要求被告支付附属设施费用200元及利息6200元的诉讼请求，没有事实与法律依据，不予支持;原告要求被告支付安置费、搬家费、规定期限征收奖励的诉讼请求，因上述费用系征收过程中征收方支付给房屋所有人的款项，现征收行为尚未发生，且原告并非房屋所有人，因此无权要求被告支付上述费用，对该诉讼请求不予支持;原告要求被告赔偿水电安装开户整网、水泥地坪、围墙、灶台、水斗及室内装潢共20000元及电话空调移机费250元的诉讼请求，上述设施如系原告购买被告房屋后添附的，其所有权应属于原告，但原告对上述赔偿数额未提供相应依据与相关证据，不予支持，原告可待评估后另行起诉。法院评论本案是一则典型的在征收背景下发生的农村房屋买卖纠纷案，这类案件的审理目前一般采取兼顾维护禁止农村房屋买卖法律和违约方不得利基本原则进行?，不过采用这种模式审理的难点在于：（1) 征收补偿的范围因各地政策不①这种处理模式忽略买卖双方的违法性基础，从法律功利主义出发，在法律整体上进行局部突破作扩大解释，例如缔约过失包含信赖利益损失等。由于这种处理模式既符合我国传统中庸之道，又容易接轨“调解为主、调审结合” 的审判方式，因此成为当前司法实务中的一种主要处理模式。一， 标准不一，难以确定； （2 ) 因征收补偿的复杂性，导致信赖利益损失的不明确性；（3 ) 农村房屋买卖双方的具体责任的分配缺乏明晰的法律依据，造成同类案件的判决反差较大。一、关于农村房屋征收补偿的范围根据现有的征收补偿相关法律规定，农村房屋被征收后，一般有两种补偿方式：一是调产安置；二是货币补偿。每种补偿方式农村房屋所有者最后获利可能有很大差别，而且各地具体补偿标准各不相同，这种差别可能还会无限制拉大。在农村房屋征收补偿中，补偿的范围大概包括：（1 ) 房屋的补偿；（2)土地的补偿；（3 ) 住宅安置过程中的其他费用，具体如临时过渡补贴费、搬家补贴费、附属设施补偿费、房屋装饰补贴费。房屋的补偿，是指房屋重置价格，主要是根据房屋结构和成新率进行计算。土地的补偿，是指土地的区位价值，一般是根据房地产开发企业向社会销售的各级地段钢混二等普通住宅平均价格进行确定。另外，有些地方在征收农村房屋时实施扩户政策，以照顾困难家庭，减少征收过程中纠纷的出现，保障征收顺利实施。审理已经被征收或者列入征收范围内的农村房屋买纠纷案件，上述各项征收补偿数额的确定，首先是参照房屋征收部门规定的各项补偿标准。无论卖方选择调产安置或者货币补偿，征收部门对涉及的房屋重置价、住宅基本造价和商品住宅平均价格等均有详细规定，法院只需按照征收标准进行判定即可^需要提及的是房屋增值利益的计算。在货币补偿形态，卖方在取得安置补偿款后，应将其中的一部分直接赔偿给买方。在调产安置形态，可以按安置房市场价与优惠价之间的差价而不是商品房平均价扣减房屋重置价确定房屋增值利益，然后由双方合理分配。本案中，由于被告出卖的农村房屋当时仅处于一种征收计划中，并没有详细的征收实施方案，没有调产安置选择的余地，因此，房屋、土地等补偿可以直接依据法律和地方政策，通过货币形式精确表现。本案涉案房屋的面积是141. 25平方米，区位价值每平方米4538元，土地补偿总额具体为64万余元。二、关于农村房屋买卖中信赖利益的损失所谓信赖利益，是指民事主体固有利益在具有信赖关系的特定当事人间存在的特定形式。? 在农村房屋买卖合同纠纷案件中，并非是所有的征收补偿等损失都可以列人信赖利益损失范围，与买卖一方当事人人身关系密切的征收补偿或者其他利益，应单独进行处理。( 一）卖方的损失在农村房屋买卖合同中，由于合同无效给卖方造成的损失比较少，也容易确定。一般来说，卖方的损失就是买方购买居住使用期间使用费用，这巳经达成了共识。至于该损失的计算标准，主要是参照同样房屋出租的租赁费用进行确认0 当然，卖方的房屋使用损失在目前司法实践中很少得到支持，不少判例采取与买方的银行利息损失相抵进行处理。本案也是采用如此方法进行处理，因此原告请求被告支付利息6200元的诉讼请求未得到法院的支持。(二）买方的损失1. 土地的补偿。在农村房屋买卖合同中，买方因合同无效造成的损失范围如何认定，一直是一个争议较大的问题。这类纠纷初发时期，因为不涉及到征收或者说房屋的增值较小，司法实践中审理此类案件并不需要特别关注买方的损失，同时，法律上也没有对此作出相应规范。但是，最近十几年的时间地价上涨太快，不考虑买方的损失显然有失公平的原则，因此，有学者提出信赖利益的损失可包括间接损失的主张，具体到农村房屋买卖合同中，则指购买农村房屋的合同无效必然导致买受人丧失与其他人另订合同的机会，结果是买受人无法享有因房屋价格上涨而带来的增值利益。 [1]现在，这一主张基本被司法实务所肯定，本案同样也不例外，法院认为被告的违约给原告造成了巨大的信赖利益损失，该损失即该涉案房屋高额的地价征收补偿。2 .房屋的补偿。农村房屋的征收补偿是征收方补偿给被征收方的因房屋建造导致的损失，通常有一个固定的标准。早期建造的农村房屋的造价不高，因此在征收时的补偿不多。买方虽然因交易无效丧失了房屋重建的征收补偿利益，但其并无主张权，因为这部分补偿针对的是房屋所有人。3 .住宅安置过程中的其他费用。一是有关房屋装修、改建、翻建或者扩建的费用的处理。这类费用的处理可以参照一般商品房交易中类似问题的处理单独进行，基本原则是谁出资，补偿谁。因此，本案中，法院判决房屋设施如系原告购买被告房屋后添附的，其所有权应属于原告。二是农村房屋征收过程中的政策性补偿收益。各地为保障征收顺利进行，会规定不同种类的补贴或者奖励。例如在宁波市范围内征收，对困难户专门规定了一项扩户政策。另外，在住宅安置过程中，规定了诸如搬迁费、临时过渡费和搬迁奖励费等费用。这些费用的处理也应单独进行，不应列入信赖利益损失范围。处理的基本原则是：对于基于身份产生的收益只能归身份所有者所有，如针对困难户主的扩户收益，对于基于征收政策产生的收益，又可以具体情况具体分析，如搬迁费、临时过渡费是补助给需要搬迁的人；而搬迁奖励费等费用，由于买卖双方的积极配合才能获得，因此可以均分，以平衡双方利益。本案中，因为征收的具体行为尚未发生，原告对该部分费用的诉讼请求，法院不能支持。三、关于农村房屋买卖双方过错责任的认定由于农村房屋买卖纠纷案件的违约方主要是卖方，因此一般认为卖方负主要责任，买方负次要责任?。但仅仅抽象考虑主次责任之分，而不作进一步的明确，对这类案件的审理非常不利，因为这类案件审理过程中涉及的标的均较大，一个点的偏差动辄相差十几万。在这种情况下，对买卖双方的具体责任的认定作进一步的明晰十分必要。笔者认为，在认定双方主次责任的同时，还应结合以下因素对双方的责任进行具体分配。（1 ) 时间因素。购买的时间越早，买方的责任越小；相反，最近几年购买的房屋，卖方的责任较小。（2) 身份因素。不同村的村民之间进行的房屋交易，买方的责任较小；居民与村民之间进行的房屋交易，买方的责任较大。（3 ) 购房目的。对于自住型购房，买方的责任较小；对于投资型购房，买方的责任较大。（4 ) 政策因素。符合政策需要进行的购房，买方的责任较小，相反，责任较大。在划分责任时，上述几个界定因素均可以单独考虑，但是在相互冲突时，如城镇居民购房自住，则需要综合衡量，着力考察购房时的具体原因。本案在责任的分配上，因为对购房的背景进行了详尽的考虑，因此显得特别合理：一是考虑了购房的时间，判决时刻意提到房屋交易已达16年之久;二是考虑到了交易的主体，是在不同村民之间进行。所以，法院判决被告承担了近九成的主要责任，由被告赔偿原告信赖利益损失55万元。(第一审法院独任审判员田兆余第二审法院合议庭成员俞灵波钟康树朱亚军编写人浙江省宁波市江北区人民法院黄书建责任编辑冯文生王佳利审稿人曹守晔）法律数据库 ID:Legal_data法律数据库为大家分享最新法律法规、法律资讯、常用司法数据及法律常识！
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房屋买卖合同纠纷十四个典型案例|人民法院报
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一、合同一方当事人死亡是否构成不可抗力
裁判要旨：
合同当事人的死亡是一种客观事件，如果符合不可抗力的构成要件又具备其适用的前提条件，也可构成不可抗力，双方因此造成的违约行为可部分或全部免除责任。
案情简介：
日，A公司与严甲签订商品房预售合同一份，向严甲出售上海市静安区*房屋一套。但因严甲个人原因，一直未能办理房屋交付手续。
2007年4月，A公司得知严甲已在美国死于车祸，向严甲的法定继承人杨甲、严乙催促二人办理相关手续但未果。A公司诉至法院，请求判令两继承人继续履行预售合同中约定办理房屋交付手续和产权过户手续；向原告支付房屋面积找补款、物业费及违约金。
法院裁判：
严甲之死并非其本人或原告故意所为，因此不能预见，也无法避免；且其并非我国居民，原告无从知晓其死亡及继承人通信情况，因死亡带来的通信障碍无法克服。故严甲的死亡是合同双方均无法预见、不能避免且不能克服的客观状况，属于不可抗力。
来源：人民法院报日版，作者：李彦，上海市静安法院
二、情势变更对合同长期履行僵局的适用
裁判要旨：
相互负有对等给付义务的合同双方，均既不履行自己的给付义务，又怠于催告对方履行，形成合同长期履行僵局。到起诉之时，由于情况的变化，合同不论是继续履行还是解除，都可能导致利益严重失衡。此时应当区分具体情况，慎重考虑适用情势变更规则，以在化解僵局的同时维持利益平衡。
法院裁判：
原、被告于2002年口头达成系争房屋的买卖合同，本应按约履行。但原告仅支付了部分房款15万元，尚有12万元余款未支付；被告也仅交付了房屋，未配合原告办理过户手续。鉴于无证据证明双方在口头约定时明确了支付余款与办理过户的时间和先后顺序，双方均有同时履行抗辩权，无法确定系其中一方违约在先……
因此，法院认为被告有权要求对房价进行调整。
根据本案实际情况，考虑系争房屋当前的市场价、原告已付房款的比例，以及原定房价中的亲情因素，可酌情确定原告还应支付的房款余款为53万元。双方之间就系争房屋的买卖合同应在依法调整房价后继续履行。
来源：人民法院报日版，案号：（2013）虹民三（民）初字第309号，作者：高行玮、张浩，上海市虹口区人民法院
三、名为房屋买卖实为借款担保的认定
重庆五中院判决张桌玮诉怡豪公司商品房销售合同纠纷案
裁判要旨：
名为房屋买卖实为借款担保的认定，应根据房屋买卖合同约定的标的物特征、权利义务是否对等、履行方式是否有违常理等多方面综合考虑。如果实为借款担保，应认定房屋买卖合同无效，并驳回出借人要求履行房屋买卖合同的诉讼请求。
法院认为：
本案双方形式上虽签订了商品房买卖合同，但房屋已在双方签约前于日作为酒店正式开业经营。张桌玮购买的房屋第1层为临街独立门面、酒店大厅、精品店及大堂吧，第2层为酒店中餐厅和西餐厅，第3层为酒店宴会厅、会议室，怡豪公司将用于酒店经营所必需的重要功能区域房屋单独分解出售，有违常理。
此外，房屋为现房，卖方已具备交付条件，但双方在合同约定的交房期限到期后，并未有交接房屋的意思表示，卖方反而从合同签订的当月开始向买方支付逾期交房违约金，还约定由卖方负责人及关联公司对合同履行提供担保，此系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，故认定双方合同名为房屋买卖实为借款担保，判决驳回张桌玮的诉讼请求。
来源：人民法院报日版，案号：（2012）渝五法民初00012号，作者：张华荣，重庆市第五中级人民法院
四、商品房预售合同格式条款的解释
重庆五中院判决何志刚诉恒大公司商品房预售合同纠纷案
裁判要旨：
当商品房预售合同的当事人对格式条款的理解产生重大分歧时，应根据交易目的，综合运用解释方法，准确把握该条款的具体内涵。
法院裁判：
重庆市渝中区人民法院经审理认为，涉案房屋在交付前通过竣工验收，且原告也认可已通电，应视为被告履行了合同义务。故判决驳回原告的诉讼请求。原告不服一审判决，上诉至重庆市第五中级人民法院。
重庆五中院认为，被告为涉案房屋接通的是临时用电，不能满足城市生活所需，不符合交易目的，应视为违约，遂改判被告承担违约责任。
来源：人民法院报日版，（2014）渝五中法民终字第00735号，作者：黄淳、肖飞，重庆市第五中级人民法院
五、房贷政策调整导致商品房预售合同解除的认定
重庆五中院判决彭琳茹诉金科公司商品房预售合同纠纷案
裁判要旨：
政府房贷政策调整导致首付比例提高，购房者获得的银行贷款少于申请贷款数额致使原合同无法继续履行时，购房者单方提出解除合同应当予以准许。
法院认为：
解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同签订时，彭琳茹支付了两成购房款，因国家房贷政策的调整，在彭琳茹与金科公司签订合同一个月后首付比例由两成提高至三成，导致原告未获得银行贷款。
金科公司未提交首付两成已获得银行审批通过的相关证据，在本案审理结束时彭琳茹仍未获得银行按揭贷款，且也未提交应归责于彭琳茹个人导致合同无法履行的证据
来源：人民法院报日版，作者：李天全、朱红兵，重庆市荣昌区人民法院
六、已交付但未过户的房屋灭失后的合同处理
重庆五中院判决石门供销社诉夏良万房屋买卖合同纠纷案
裁判要旨：
作为标的物的房屋在实际交付买受人而未办理产权过户手续情况下灭失，房屋买受人请求出卖人协助办理过户手续的合同目的已在客观上不能实现，房屋买卖协议已无法继续履行，出卖人不再承担继续履行协助办理过户手续的合同义务，其请求终止房屋买卖协议符合法律规定，应予支持。
来源：人民法院报日版，作者：张娇东、李海霞，重庆市江津区人民法院
七、商品房买卖合同中“一户一表”的实质含义
重庆一中院判决蔡长芬等诉崇安公司商品房买卖合同纠纷案
裁判要旨：
商品房买卖合同中，“一户一表” 指供水应实行装表到户、抄表到户、计量收费，而开发商提供的总分表制的配套用水设施，使业主不能自行到自来水公司缴费，不符合国家有关规定与合同目的。
法院认为：
本案当事人订立合同的目的之一是保证购房人能够顺利地向供水企业交费。而涉案小区现有的总分表制使购房人在供水企业处未建立独立的水表户头无法自行交费，该模式不符合合同目的。本案争议的“一户一表”条款出现在合同附件部分，并非参照示范文本订立，一审法院认定属于格式条款，并无不当。经查，涉案小区能够改造成购房人与供水企业直接建立供用水关系的“一户一表”，崇安公司关于履行不能的上诉理由不能成立。
来源：人民法院报日版，案号：（2011）渝一中法民终字第06021号，作者：朱华惠，重庆市第一中级人民法院
八、持有合同与备案合同不一致时作准文本的认定
重庆一中院判决谢海林诉金浩公司商品房预售合同纠纷案
裁判要旨：
商品房预售合同备案登记，不是物权的设立、变更、转让，不产生物权公示的效力。房地产公司为登记需要，在办理商品房预售合同备案登记时单方更改合同条款中关于违约金标准的内容，并不产生合同变更效力，故违约金标准仍需遵照最初双方当事人协商一致的合同。
来源：人民法院报日版，案号：（2013）渝一中法民终字第01205号，作者：张春侠、龙玉梅，重庆市合川区人民法院
九、明显加重购房人付款义务的格式条款无效
江苏淮安中院判决刘岩诉淮安恒大房产公司商品房买卖合同案
裁判要旨：
购房人以首付与银行按揭相结合方式付款，房产公司以格式条款的方式约定，一旦贷款申请未获批准则购房人应于短期内付清购房余款。该约定违反了格式条款提供方公平拟约的义务，明显加重了购房人的责任，应认定无效。
法院裁判：
在银行以刘岩为在校学生无还款能力为由未予发放按揭贷款的情况下，继续履行合同已无实际可能，故对刘岩要求解除合同的请求予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。因此，淮安恒大房产公司应退还刘岩首付款。
来源：人民法院报日版，案号：（2013）淮中民终字第0475号，作者：孙坚，江苏淮安市中级法院
十、划拨土地上房屋买卖合同效力的认定
江苏南通中院判决曹平等诉崔利斌等房屋买卖纠纷案
裁判要旨：
土地的划拨性质并不影响合同的履行，仅是在办理过户前需要将划拨土地转为出让土地，合同当事人缴纳相应的争议土地出让金后即可办理过户手续。当事人据此主张合同无效应不予支持。
法院裁判：
划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让。且曹平、季花在订立合同时明知案涉土地为划拨土地，此后也未积极办理相应土地出让手续，故法院对曹平、季花该主张不予支持。崔利斌、徐善琴在原审审理中明确表示愿意继续履行合同，应视为徐善琴对案涉合同予以追认，故法院对曹平、季花该主张亦不予支持。
来源：人民法院报日版，案号：（2013）通中民终字第0897号，作者：张建平、金永南，江苏省南通市通州区人民法院
十一、开发商违反预售合同的行为性质及赔偿范围
江苏无锡中院判决陈荣根诉江阴兰星公司房屋买卖合同纠纷案
裁判要旨：
开发商在未取得房屋预售许可证前与购房人签订的具备主要条款的房屋认购书的性质仍为预约合同。开发商违反预约合同将房屋售予他人应向购房人赔偿机会损失，机会损失的范围应与开发商因违约行为而获得的利益相对应。
来源：人民法院报日版，案号：（2012）锡民终字第0024号，作者：曹海英、陈教智，江苏省江阴市人民法院
十二、预查封期间合同约定解除权行使及法律后果
江苏宜兴法院裁定江南公司执行异议案
裁判要旨：
预查封不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权。该合同被裁判解除后，法院应当中止对预查封房屋的执行，但有权执行被执行人到期债权。
来源：人民法院报日版，案号：（2013）宜执异字第0021号，作者：江苏省无锡市中级人民法院 范 莉、马云，宜兴市人民法院许乐群
十三、没有房产证的单位内部开发房买卖合同效力的认定
裁判要旨：
单位内部开发的房屋，虽限定购买人为本单位职工，并尚未取得房产证，但只要不违反法律、行政法规的强制性规定，双方意思表示真实一致，不具有购买条件的人与该单位职工达成房屋买卖合同，应认定合法有效。
来源：人民法院报日版，案号：（2011）郑民三终字第725号，作者：崔霞、孔凡松、申阳，河南郑州中原区人民法院
十四、买卖双方约定土地出让金缴纳方式不违反国家强制性规定
河南洛阳中院判决郭某诉李某经济适用房转让合同纠纷案
裁判要旨：
经济适用房符合条件上市交易的，需补缴土地出让金。根据交易习惯，土地出让金一般由出卖人承担。如果交易双方约定了土地出让金缴纳方式，且已实际履行，则一方不得以该约定违反国家规定和交易习惯为由撤销该履行。
来源：人民法院报日，案号：（2015）洛民终字第1906号，作者：申文娟、樊蕾，河南省洛阳市老城区人民法院
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