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【转载】养老保险PK定期存款
【转】为什么不支持民营银行
民营银行作为新生事物，似乎成为改革的象征。市场化改革有高效低效之分，并非所有的民营银行都是好改革。有很多人把改革当成炒作概念的牟利机会，炒一把就走、留下一地鸡毛的不是少数。
金融业改革的关键是要筛选出诚信、有能力的经营者，给投资者提供不同的服务。就像当初一窝蜂进入房地产业、风险投资行业一样，现在企业一窝蜂要进入银行业。据《理财周报》报道，目前，明确表示要设立银行的包括苏宁云商、凯乐科技等上市公司，而新湖中宝、浙江广厦、雅戈尔、哈高科等上市公司则通过参股银行曲折介入。
笔者支持两类民间人士控股成为银行家，一类是带领地方农信社等小型金融机构走出泥潭的领头人，他们在长期的金融实践中具有本乡本土的泥土亲和力，更有基于传统人际交往的风险控制能力，对当地的小微企业与农户服务稔熟于胸，可以弥补中国缺乏社区银行服务地方经济的不足。长期的金融实践已经展现出他们的能力，考验了他们的信用，正是在这些人的手中让极少数烂泥一般的农信社、地方小金融机构重获新生。
与其让那些投机者充当所谓的银行家，还不是让这些经过考验的小型金融机构领头人成为银行家，起码他们不投机，没有指望靠金融解决本企业融资难，他们经过市场筛选已经显示出银行家的基因。目前的农信社改革远远说不上成功，乱相丛生风险居高不下，股权结构如一团乱麻，省联社与农商行控制权争夺占层出不穷。年中国农信社数量高达家，改革后到年也有家。看看典型案例，就知道风险之大。最近成立的中山农商行，一信贷员卷走客户万存款，风控形同虚设；北京农商行亿骗贷案；吴江农商行在年违规发行次级债券，风险意识淡薄，有的农商行简直就是野蛮高利贷的翻版公司。
如果让真正的农村银行家掌握了这些金融机构，以并购重组的方式将成功模式克隆到其他地区，中国的小微企业贷款与三农贷款有了保障，多如毛细血管的让人头痛的农信社到了诚信银行家的手中，改革的成本大大降低。
一方面是近家的农信社，多家城商行法人机构，多家农商行法人机构，农信社内部的管理机制、股权结构如同僵尸，另外一方面又要让民企大量成立民营银行，忘了当初大名湖边的南昌、成都、大连银行了吗？在世纪初一度极为热闹的民营银行之所以末落，原因在于普遍存在的关联交易骗局。年月完成增资扩股的成商行，年巨额违规票据曝光，仅与新入主的大股东方正集团相关联的两项票据贴现就达到了近个亿，占成商行净资产的以上。不得已，监管部门设置了一个重要的监测指标，即银行对股东企业的贷款总量不得超过其出资额的。这还不是最可怕的，资本大鳄纷纷借民营银行暗度陈仓，德隆系一度暗中控股昆明市商业银行、株洲市商业银行，直接参股南昌市商业银行、大连实德控股大连城市商业银行等。如果任由情况蔓延，资本大鳄倒台之时，就是中国金融爆发之日。
一夜之间，中国信用就就好了吗？还是说，与其让国企骗，不如让民企骗，中国需要在规制下的高效的民企，而类似于台州农商行、路桥行之尖的小型金融机构的领头人，只要获得控股权，就能够让中国民间金融、小微贷款的死棋变活棋。
笔者支持已经成功运用大数据开展互联网金融的企业成为银行，让这些企业家成为智能时代的银行家。如阿里小贷，如从事的翼龙贷，再加上腾讯、苏宁、京东等互联网企业虎视眈眈，没有任何一家有规模的互联网平台敢掉以轻心，一些互联网金融平台不仅使用大数据分析，自行信用评估，还在各地雇佣啄木鸟公司，渗透到传统的人际关系、家族关系中控制风险。这样的互联网金融平台不能成为民营新型银行，还有哪些企业能成？
把改革视为分肥的机会，是对改革的亵渎，只有让金融界的民间诚信资金，有能力的人士脱颖而出，才是中国之福。改革不必过快过急，只有扎实有效，就是好改革。&
【转】以房养老不如以房租养老
以房养老，即以年轻人购买的资产置换老年人的体面生活;从金融角度看，是进行&倒按揭&，房屋产权拥有者把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价格等因素后，每月给房主一笔固定的养老金，房主或者继续居住，或者租住其他更低廉的老年公寓。
&&&&以房养老研究实验多年，之所以难以推进，原因在于房价、老年人退休成本、人均寿命评估问题重重，风险无法评估。
房价没有真正的适合中国特色的估值模式。出资的金融机构与拥有住房者的评估天差地别。我国房地产尚未经历整体上真正的下降周期，拥有住房者对于未来房价的升值预期较高，此时由金融机构以现在的市场值对房屋进行评估，而后以不同的折扣率计算，不同地段、不同房源的折扣率大不相同，是一项非常难以计算的工作。
另一个估算是人均寿命，需要对老人的健康状况进行评估，与商业寿险不同的是，商业寿险在个人尚未进入老年时，由不同的财富拥有量主动选择不同的保障比例，健康险对于年龄、健康状况有严格的评估，以房产进行倒按揭，需要对每位老人不同的健康状况进行较为准确的评估，而不是以人均寿命做为期望值，导致评估情况十分复杂。
金融机构存在一定的风险，如果老人预期寿命延长、养老成本大幅上升，意味着进行倒按揭的金融机构成本上升;如果老人只有一套自住房，意味着从法律权力上，金融机构无权在约定的倒按揭时限收回房产，加之老人的子女继续权等等一系列的问题，倒按揭适用的范围非常小。
来看几种试点样本，大多已失败或者快要接近失败。
如上海，上海市公积金管理中心曾开展了&以房养老&方案研究和试点工作，&以房自助养老&做法是：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心交付。2007年展开试点，就没能开展下去。老人认为房价未能体现市场值，而公积金管理中心不可能拥有计算养老大风险概率的能力，一拍两散。
再来看哈尔滨模式，哈尔滨首家银行推出&倒按揭&业务，抵押贷款推出一年多业务量还是零。该银行规则是，这种住房抵押贷款用途仅为养老，主要针对的是具有本市户口和住房的55岁以上老年人，贷款最长期限为10年。同时，对老年人的健康也有要求。对于所抵押房产的价值，要由银行指定的评估机构进行评估，之后按评估价的60%抵押，利率在现行贷款利率基础上再上浮30%，计算出的贷款本金和利息按所贷款的年限，以&养老金&的方式按月存入老人账户。这种方法类似于房地产抵押贷款，根本不适合养老所用，遭遇挫折在情理之中。
请问，老人预期寿命远远超过65岁怎么办，请问房价继续上升是否会给老人补偿？一切预案都不具备，我们很难想像，让无房的65岁以上老人露宿街头，这不是以房养老，这是给社会添乱。
在风险难以定价的背景下，在中国最适合的是，市场化的以房养老模式，考虑到城市户籍老人在当地多有一套甚至一套以上住房，发展合规的房租市场，由市场给予老人租金报价，不强行进行产权转让。政府维护市场秩序，严防租金等方面的欺诈行为，让一辈子积攒了两套房的老人轻松当寓公，补贴养老金不中瞳部分，租金上下随行就市，就算是大功德一件。&
[转载]保尔森与中国大妈的黄金梦很理智
中国大妈是个形象的称呼，指的是那些以黄金抵御风险的中国黄金现货投资者。中国大妈初次出镜是今年五月，抢购了数百吨黄金。今年端午节期间的6月11日，山东济南一家金店近万人抢购黄金，只因该金店在端午节三天让利，打出黄金每克299元，每人限购一件的促销活动，比市场价便宜每克50元至70元，也即打折14％20％左右，选购时间15分钟。
大妈抢金，金价下跌。今年4月以来，国际金价持续暴跌，COMEX黄金在每盎司1400美元左右徘徊，与2011年创下的1923.2美元的最高点相比，跌去近30%。从去年10月开始，除了一个月以外，所有的月份黄金都在破位下行。黄金大幅下行后，技术上有反弹要求，但弱势无疑。
高位接盘的中国大妈受到嘲笑。无独有偶，因做空次贷一战成名的美国著名对冲基金经理保尔森在黄金投资上大输特输。6月11日，保尔森致投资人信中承认，保尔森旗下主要投资黄金的基金净值5月下跌13%，这使得该基金净值今年以来的累计跌幅达到54%。
中国大妈与保尔森都不该遭到嘲笑。
中国大妈一路收购上涨的黄金，根据今年5月的数据，中国官方黄金持有量1054.1吨，占外汇储备总额的1.6%，低于国际平均水平的10%。与此相关，2012年7月的数据显示，美国为75％，德国、意大利和法国均为71％，俄罗斯为6.7%。要使中国黄金储备占比达到俄罗斯的水平，需要4041吨黄金，要达到世界平均水平，需要6032吨黄金。
官方不可能大动干戈储备黄金，民间黄金储备提供了政府所没有的安全防护垫，中国黄金协会发布的《2012中国黄金行业社会责任报告》显示，我国民间黄金储量大约6000吨，人均只有4.6克，与全球人均20克的差距很大。但是，中国民间藏金的增速不容小视，中国国内的黄金市场从2002年建立，实现黄金原料自由买卖。在截至2009年的5年内，中国黄金消费需求平均年增速为13%，2009年当年，中国已经超过南非成为世界第一黄金生产国（实现313.98吨），超过印度成为世界第一黄金消费国。2009年之后，民间储金又增加了一倍，这大概是高位接盘的标志。
中国家庭最大部分资产是纸币投资产品与房地产、股票等，黄金作为基本投资品种，占据一部分地位，很少有哪个人会把所有的资产都变成黄金，中国大妈抢黄金不过是补充以往家庭黄金配置的不足。黄金是纸币的一面镜子，当纸币信用存疑、央行疑似抢钱、信用资产的信用岌岌可危时，黄金作为基本配置的功能，不会因为央行与做空者的打压而改变。
黄金每次大牛市都与美元失去信用与全球经济危机有关。1980年元月的头两个交易日，金价达到634美元，元月21日创850美元新高，以至于美国总统卡特不得不出面表示，不惜任何代价来维护美国在世界上的地位，以打压黄金，黄金当天收盘下跌50美元。但目前纸币系统的不稳固，与经济的疲弱，决定了黄金的基础配置价值没有从根本上被动摇。
保尔森基金更是如此，这位对冲基金经理以黄金投资防范可能的信用风险，同时大手笔购入高风险标的物，这是典型的对冲，为了减少风险黄金投资是必须的，相当于为高风险投资产品购买的保险。
保尔森及公司名下的黄金基金额度3.6亿美元，相当于190亿美元总资产的2%，而且其中的绝大部分是保尔森自己的资金。在黄金基金亏损的同时，公司名下四大主要策略产品中的美元相关资产类别在5月有回报增长；最新的一组策略产品，信贷机会基金2013年以来增长16%，鲍尔森合伙人增长8.5%，高级+增长7%，复苏基金大涨28%。
作为基础配置，以及对冲手段，在黄金价格逐渐下行购入黄金是明智之举，前提是不超出15％的标准配置。黄金的周期很长，上涨周期有时延续60年，下跌周期也延续20年，此轮黄金下跌很可能是上涨过程中的漫长盘整阶段。如果经济继续低迷，纸币继续滥发，作为无信用风险的金融产品，黄金的地位不会轻易被撼动。
从货币的增值、经济的发展来说，黄金意义不大。黄金与纸币的贪婪抗衡，从这个意义上说，黄金梦是一场难以醒来的梦。
[转载]制造业生死劫
中国制造企业遭遇巨大困境，有可能产生产业空心化。与香港产业空心化依然可以成为服务业基地不同，内地制造业空心化是个巨大的灾难。内地人口多，适合高端服务、高端制造的专业劳动者少，必须靠大量中低端制造、服务企业吸纳就业人口。
全球最大的代工企业富士康今年停止招聘新员工，据《华夏时报》报道，有富士康内部人士表示，因苹果减少订单而在年初停止招工的郑州园区已于同年4月恢复招工，招工的目的是为了返工重造苹果退回的500万部iPhone。富士康为苹果代工净利润率仅为2％，苹果业绩不佳，富士康连苹果的稀粥都喝不上，而今年的大部分利润可能因为返工打了水漂。
苹果与富士康各怀心思，同床异梦，双方都不想在对方的一颗树上吊死。6月1日，媒体报道苹果为了降低生产管理风险，已经将部分产品的代工生产订单由长期合作的鸿海集团旗下富士康转移给另一家代工企业和硕。而据《纽约时报》5月6日报道，富士康正在多元化，以机械化以自主品牌脱离代工企业身份。富士康已减少对于苹果的依赖，同时从单纯承包组装的EMS企业，向自主开发、设计大型电视等产品的ODM（原始设计制造）企业转型。同时有消息称，富士康母公司将联手美国科技公司Mozilla开发自有品牌手机，该手机将运行Mozilla公司的火狐操作系统。富士康再次试图摆脱纯代工企业身份。
富士康尚且如此，其他生产能力不如富士康的企业情况可想而知。笔者看到的情况是，资源性、周期性行业处于谷底，长三角、珠三角许多传统制造企业苦苦挣扎，&紧缩病情&向大品牌、大企业蔓延，一些公司重回房地产利益链，已有原始积累的人早就移民转移资产对冲风险，这些人手中拥有大量高息资金，最有可能一走了之。&
国际中低端制造产业链重新配置是既成事实。我国人工、资源环境成本上升、人民币汇率上升，国外大企业纷纷外迁、寻找低成本的国家，
《广州日报》报道，日本近期在缅甸与当地政府合资兴建占地2400公顷的迪拉姆工业园区，预计包括富士、夏普在内的众多日系电子制造业工厂将入驻该园区。伊藤洋华堂将把功能性内衣的产地由中国一国扩大到泰国等地，使中国所占的生产比重一年内下降了20个百分点。爱世克斯(ASICS)也计划把运动鞋生产基地由中国转移到东南亚。据日本财务省贸易统计显示，与峰值时的2007年相比，2011年从中国进口的服装产品减少了一成以上，来自东盟的服装产品进口额则连续8年持续增长。
现在是检验过去三十年中国制造业发展含金量的时候。
大部分企业禁不起考验，三十年的制造业发展，最大的成就是建立了为中低端制造业配套的完整的生产链条。如中国的汽配行业、机械工程行业、纺织机械、制药机械等行业，规模扩大的同时，产品质量在上升，这是了不起的进步。但是，这样的进步未能获得市场基本制度的保障，以至到现在对市场化还有根本质疑。三十年的时间内，虽然有幸出现了少数企业家，由于户籍、培训等制度的制约，中国制造业未能建立起一支训练有素的庞大的专业技术人员队伍，目前的大量普通工人与三十年前的祖父辈民工在形象上有了极大区别，但在专业素质上却没有本质区别。而高端服务、研发、设计所需要的宽松的创新环境，迄今尚未建立。
以中国最为开放的广州为例，难顶人民币升值压力的国内中小企业虽然也想往东南亚等地转移工厂，但鞋业只有2％转型到境外，原因是语言不通、不了解当地制度文化、背后的服务支撑体系不足、当地产业链配套不完全。广州企业尚且不能适应国际化布局，遑论内地企业？
此转产业转移，最好的结果是，中国制造业向中西部转移，东部地区成为服务、设计、研发基地。最糟的结果是，中国被排挤出下一轮产业链。互联网时代地球是快而平的，美国成为全球创新中心，通过新一代智能制造与快速反应技术，与其他制造大国实现无缝对接。德国与日本、韩国成为中高端制造大国，东南亚、南亚等地抢占低端市场，中国除了人口众多之外，连地大物博都无法夸口，才是真正的悲剧。
以改革释放制度红利怎么强调都不过份，中国经济改革牵一发而动全身，不进一步发挥市场制度的活力，转型就是无源之水。
[转载]解决小微企业贷款？不难
制造业对金融业的不满到了最大程度，制造业在生死线上挣扎，而金融机构坐收有史以来的最大厚利。
有很多资金想进入金融行业，但他们撞到玻璃门，头破血流。以此次在外滩金融峰会上吐槽的马云来说，他的阿里小贷是中国最知名的小贷公司，收益也不会比银行差。但马云不只开小贷公司，他的网络商家的命运直接决定了电商的未来，而小贷公司变身银行，比唐僧到西天取经还难。另一个吐槽者郭广昌，旗下有股权投资基金等，在资本市场游刃有余，感受到IPO暂停的压力，对于银行的高利润，对成为不了银行家颇感无奈，为什么只能民生银行、泰康人寿来做？真正困难的中小企业成为沉默的大多数，缺乏吐槽平台，天天为生存奔波。
监管部门有必要证明自己与时俱进的智慧与决心，如果中国金融抛弃互联网，未来全球经济也将抛弃中国，互联网、云计算等先进方法，与中国金融的距离会越来越遥远。中国金融会变成一个固定自封、靠政策享受厚利的僵尸市场。垄断利润不值得骄傲。
中国的金融业可以改变，关键是能否打破目前的利益格局。
地方银行与基于电子商务的小贷公司，可以为30%甚至80%的小微企业提供融资服务，台州行、泰隆行、阿里小贷等，已经提供了典范，民生银行与招商银行也在中小企业贷款领域衔枚疾进。台州行等地方银行，展示了传统的小微银行如何与土生土长的本地企业对接，而阿里小贷则展示了，在当下的互联时代，金融可以突破怎样的区域、行政、信用壁垒。
基于电子商务的小额贷款成本低、风险低、利润高，有效地解决了小微企业贷款风险不对称的难题，阿里、苏宁、京东等大型电商均已进入小贷领域，而慧聪网等已经与民生银行开始了深度服务，为企业提供增值服务。
电商小贷成就突出。2010年6月，浙江阿里小贷成立，贷款金额上限为50万元；2011年6月，重庆市阿里巴巴小额贷款有限公司成立，阿里金融负责人胡晓明曾表示：&我们单笔信贷成本在2.3元，但是银行的经营成本可能在2000元左右。&根据媒体报道，截至2012年7月20日，阿里金融已经实现单日利息收入100万元，有人测算，阿里金融的利息收入惊人。几十万家企业因此缓解融资困境。
其他网站接踵而至，拥有大数据与征信平台的电商无不虎视眈眈。。2012年11月27日，京东商城对外正式发布其首个金融服务类产品供应链金融服务系统，与中国银行北京分行签署战略协议，后者承诺将给京东一个数亿元的授信额度来为供应商提供贷款支撑。今年2月，苏宁电器集团发布公告称，出资3亿元发起设立&重庆苏宁小额贷款有限公司&，其中香港苏宁出资人民币2.25亿元，占注册资本总额的75%，苏宁电器集团出资人民币7500万元，占注册资本总额的25%。
即使是电商小贷受制于封闭的政策，难以起到更大的作用。小贷公司自有资金比例受限，经营区域窄，税收成本高。小贷公司的资金杠杆率低到只有1∶0.5，对自有资金的要求极高，而创新金融放贷需缴纳1%以上的税率，以及5.56%的营业税及附加税、25%的企业所得税，加上小微企业天然风险，以及中国信用低下，导致小贷公司或者成为高利贷掮客，或者裹足不前。电子商务所具备的大区域、大数据优势不能充分发挥，连大型电商都要政策要得很辛苦，毫无成效，可见其他金融机构的情况。与之相比，银行等金融机构有金融政策的扶持，有央行的征信系统可以查询大中企业信用，相关运营成本远远低于小贷公司。
为了抑制风险，网络金融人士成立自律组织。5月29日，上海网络信贷服务业企业联盟宣布将建立P2P同业资信服务平台一期工程，预计于2013年底完成，逾期的借款人信息可在联盟企业范围内实现共享和查询。
P2P网络信贷提供融资便利，却不能解决信用低下环境中的恶意欠款，他们没有支付系统与商务平台制约借款者，画地为牢的市场，信用数据是各家银行的绝秘生财资料，仅2012年倒闭的网贷企业就有贝尔创投、淘金贷、蚂蚁贷、众贷邦、优易网等P2P网站。业界高利贷、借贷双方的诚信，到了一触即发的地步。
网络金融业者想尽办法壮大产业，他们曾经希望建立共享的信用黑名单，却因法律问题未能推广，如今他们成立自律组织，希望从内部扼杀管理风险。
面对市场主体的努力，监管部门不能闭目塞听，更不能为了银行利益，置中国未来巨大的经济风险于不顾，使实体经济失血，使利益相关者独得厚利。中国金融行业改革过于滞后，仍然停留在传统的钱庄范畴，与信息时代的脱节越来越严重。
银行需要鲶鱼，实体经济需要地方金融，需要互联网金融。
[转载]户籍改革的中国梦
中国式户籍制诞生的原因，是经济增长赶不上人口增速。以户口把国民分等，在现代国家，独此一家。
葛剑雄教授曾经多次描述，自己坐着小船从浙江湖州到上海的情形，而到1958年，《中华人民共和国户口登记条例》颁布，国人失去了迁徙自由，而后，大饥荒接踵而至。户籍制是强权解决经济危机与就业危机，当危机深化到一定阶段，不得不把大批城市青年赶到乡村谋食，因为经济无法负担城市居民的公共福利。
此轮城镇化，启动新一轮户籍改革，变封闭为开放，变僵化为流动，打破身份禁锢，重建活力市场。没有人质疑户籍开放与打破身份籓篱的积极意义，目前的质疑来自于成本核算与操作层面。
打破户籍限制，要转变目前的财政拨付方法，均等化地减少福利，由各地公平承担成本。
户改高调谁都会唱，但没有哪个地方政府尤其是大城市政府愿意放开户籍制度，任由农民工迁入。《财经国家周刊》报道，2012年4、5月间，国家城镇化专题调研组完成了对浙江、广东、江西和贵州等8个有代表性省份的调研，该专题组在全国不同城市发现&户改几乎遭遇所有市长的反对&。
主要原因就是，目前的财政体制不健全，户籍制度直接与教育、社保、医疗等诸多福利挂钩。在现行财税体制下，地方政府预算收入由上级支付，按其户籍人口核定。因此，地方政府如果要扩大城镇福利制度覆盖的范围，只会主要考虑本地户籍农业人口。目前大城市容纳外地儿童就读，已经算是&宽宏大量&。改变目前财政拨付办法，向拥有儿童的家庭发放教育券，可以在打工地使用，减少流入地的财政负担，是较为公平的办法。
目前的体制是适应旧有户籍制度的管理体制。从2008年10月1日起，嘉兴市建立按居住地登记户口的新型户籍管理制度，取消农业户口、非农业户口分类管理模式，全市城乡居民户口统一登记为&居民户口&，但在具体执行过程中，仍然有所区分。重庆的户改实践在养老、教育等方面依然出现一系列操作难题，而杭州扩张城区面积之后，企业在招工时对户籍所在区依然有所限制。
身份统一登记为&居民户口&容易，但农民真正成为城市居民很困难。对于政府而言，是城镇化过程中农民进城前期需要支付的大笔费用;对于农民而言，是失去土地的不甘心不放心，是放弃农民优势生育权的无奈。在惰政之下，我们看到可笑的一幕，已拥有城市户籍的人仍有宅基地与承包地，甚至笔者了解到的最可笑的情况是，已经出国获得所在国身份的人，仍然拥有浙江某农村的身份证与承包地。惰政能够让资源的浪费与紧缺奇妙地融合为一体。
社科院发布的《城市蓝皮书》指出，假设到2020年，中国每年的城镇化率以0.8%到1.0%的速度推进，2002年中国城镇化率超过60%，今后20年内还将有近5亿农民需要实现市民化，人均市民化成本为10万元，至少需要40万亿至50万亿元。必须指出，这是不计入通胀只计入城市福利的保守数字，实际数字可能远超出这一数字。
以重庆农民进城为例，按当初设定的目标&未来10年将有1000万农民转户进城&，测算每个新市民平均有6.7万元的进城成本，包括农村宅基地、承包地、林地的退出及新市民的社保、住房、就业、教育等方面的进入成本。原来计划两年内转移300多万人，总资金需求高达2010亿元。进入城市后还有培训、就业等成本。虽然我国实践证明，城镇化率每增加1%，就可拉动当年国内生产总值1%-2%，但世界实践也证明，过了临界点后，城镇化并不能拉动经济增长。
地方政府面对的困难实实在在，农民进城后享受永久福利，大量未经专业培训的人口就业难。目前地方政府的负债与投资规模庞大，永远缺农民工、农民进城的另一块资金蛋糕。因此，强制式的区域户籍开放是必须的，否则城市自我封闭的僵局无法打破。
最后，必须指出福利主义者的错误，中国福利体制需要打破不公平的二元体制，而不是建立高福利国家，虚幻的民生福利论抬高了大众的胃口，却是永远无法吃到嘴里的画饼，中国将会被不断增长的公务员福利，与未来的高福利吞噬。福利方面，请向美国看齐，法德等国不是榜样。
中国的户籍改革必须推进，否则城镇化也好，经济结构调整也好，建设现代国家也好，都是无法触及经济体制深处的表面文章。同时，户籍改革必须是务实可行的，大跃进一定会造成大倒退。中国梦不是白日梦。
打破1958年的户口制度，已逢其时。
[转载]粮食放在中储粮,国家放心吗?
[转载]房产税不妨严厉一点
[一句话财经]房产税两大关键作用:一,建立地方财政来源的长久通道,逐步退出土地财政。二,建立正确激励机制,多占资源者多担责任。
扩大房产税改革试点被列入2013年改革重点，今年扩大房产税试点，势在必行。
关于是否需要推进房产税的探讨，可以告一段落。
由于探讨房产税的背景是房价大涨，社会普遍的误解是，房产税是抑制房价的短期举措，与限购没有什么本质区别;房产税是因为某些地方土地财政捉襟见肘，政府为了维持地方财力推出的与民争利之举。如果房产税建立在这样的错误认知的基础上，在推进过程中会受到各方强烈的抵制，而土地财政扩张、土地出让金大涨，会使地方政府失去推进房产税改革的动力，房产税将成为可有可无的摆设。
房产税的目标必须清晰，推进房产税并非抑制房价这样的蝇头小利，有两个远为重要的任务：一，建立地方财政来源的长久通道，逐步退出土地财政;二，建立正确的激励机制，让多购房者承担更多的社会责任，从而逐步退出行政色彩浓厚的限购限价举措。房产税是立足于长远、理顺制度的基础税收。
卖地生财从根本上摧毁了合法合理的税收体制，削弱了执政的合法性，严重增加了中国的信用风险与金融风险。不要说有的城市已经无地可卖，就是有地可卖的城市也应该逐渐减少土地财政的重要，回归税收常态。
房价上涨较快、土地储备较少的城市，政府推出房产税的积极性较高，较有可能成为房产税新的试点城市，但这并不意味着土地储备较多的城市，就可以长期维持目前的土地财政，这对中国经济的未来极端不利。只要房产税试点地区取得成功，只要在各种不同类型的区域摸索出房产税的征收办法，大面积推广的时候就会到来。
我国处于城镇化的关键时刻，在可以预见的未来几十年，现行的户籍制度将取得重大突破。以户籍制度为牢，限制本国国民在其他地区购房是野蛮而不可持久的，一旦地方户籍改革取得突破，限购政策也将成为无本之木。只有房产税，能够让多占用社会资源、多购房者承担更多的社会责任，如同美国等国一样，政府开征房产税，多购房者多缴税，中低收入阶层可以获得廉价贷款，有的地区甚至可以免缴房产税。政府何必管居民的资金是拿来买房、买地还是买车，每个人都有自由使用资金的权利，只要建立正确的税收激励机制，一切问题将迎刃而解，行政手段都可退出经济舞台。
现行的试点房产税过于温柔，导致税收作用不如行政手段，无法收到严肃的政策应有的效果。
我国业已推出房产税的两个城市，效果不彰。存量不征，对以往购房者实行豁免政策，目的在于控制新增住房与高档住宅部分。由于政府同时实行限购，学者无法量化房产税减少房地产投资的效果。从笔者了解的个案来看，限购所起的作用大过房产税，一些富裕的朋友希望在大城市购房，愿意支付目前较为温柔的房产税，却迫于严格的限购举措未能如愿。
上海地区房产税征收范围狭窄，本地户籍新购且属于家庭第二套以上;外地户籍新购住房，人均面积60平米以上部分征收，初始按交易价格70％、以后按评估价征收，高于市场均价2倍税率为0.6％，低于2倍的为0.4％。
房地产发达城市房产税数量低到可笑的程度，房产税收入与土地收入相比，几乎可以忽略不计，而房价仍然居高不下。自2011年1月27日沪渝房产税试点启动，到去年第三季度，上海认定的应征房产税住房4.8万套，2011年，上海房产税收入为22.1亿元，完成预算的110.5％;2012年，上海税务部门对20.8万套住房完成房产税征免认定，其中应税房3.7万套，占已认定住房总数的17.8％左右。当年房产税24.6亿元，完成预算的109.3％。需要强调，房产税中包含商铺、写字楼，个人住宅只占极少一部分。看看京沪土地收入，2012年土地市场交易清淡，北京土地出让金仅为647.92亿元，今年截止5月22号，北京土地出让金高达617.89亿元。上海市去年土地出让金为875.78亿元，今年截止5月22日，为432.34亿元。
温柔版的房产税起不到应有的效果，缺乏博弈中突破重点、逐步推进的精髓。更要命的是，媒体披露杭州的房产税版本，仍未有大的突破。
征收房产税如果不能达到厘清现在税费、收缩土地财政、建立正确的激励机制减少限购的目标，哪怕只实现一点，房产税未来堪忧。新的房产税版本应该更加精准，更加明确而严厉。
【转载】中概股有希望了--对等监管
几粒老鼠屎坏了一锅粥，中概股就面临这样的窘境。
自从被浑水、香橼等公司做空后，雪球中概股指数大跌，从最高的1300下跌到600点左右，市值蒸发千亿美元左右，目前被过度做空后处于从底部反弹的过程中。中国公司面临严重困境，境内IPO不畅，境外价值被低估，在境外上市的大型公司出现了一轮私有化热潮，盛大、分众等纷纷退出。
中国最高效、成长前景最好的公司在美国上市，如百度、新浪、新东方等，中国最糟糕的造假公司也在美国借壳上市，浑水等公司揪住这些造假公司不放，引发对中概股的全面恐慌。此时本应该通过严厉的审计与监管，挑出老鼠屎进行严惩，让优质诚信公司脱颖而出，却因为跨境审计难题，使投资者无法分辨优质劣质公司，最终中概股变成了一锅难以分辨质地的、坚硬的老鼠屎稀粥。
情况有了变化。
5月24日，中国证监会新闻发言人表示，中国证监会与中国财政部于5月7日与美国公众公司会计监察委员会（PCAOB）签署执法合作备忘录，正式开展中美会计审计跨境执法合作，为今后双方开展跨境协查打下基础。签署备忘录后，在美注册的会计师事务所若涉及案件需要向中方调取会计底稿，PCAOB可向证监会及财政部提出请求，中方在一定范围内，履行相关程序后，可为美方提供相应的会计底稿。美方需尊重中国的《保密法》《档案法》等相关的法律法规。
这虽然只是一小步，却是来之不易的进步。
中国审计经历了从开放到封闭再到局部开放的过程，一度境外的会计师事务所成为中国大公司审计的主角，中国的银行等相关经营情况纤毫毕现。但此后，随着对等监管意识的增强，中方逐渐加强信息管理。并且规定了国际事务所本土化的进程，《中外合作会计师事务所本土化转制方案》是审计本土化的明确信号。根据特殊的普通合伙制的相关规则，转制后的&四大&在华公司至少有60%的股份应由中国注册会计师持有，我国香港和台湾地区以及海外注册会计师的持股比例不得超过40%，而且在五年内这个比例要降至20%。另外，转制后&四大&在华公司的高级合伙人必须是中国人。&
美国国会则不断对监管机构施压，指其执行无力。美国SEC针对普华永道、德勤、毕马威和安永在中国的分支机构以及大华会计师事务所提起行政诉讼，指控这些会计师所违反了美国有关法律中对外国公共审计机构的规定。2012年5月，矛盾升级，当时SEC起诉上海德勤华永会计师事务所，后者拒绝向SEC提供审计底稿，原因是涉及到保密问题。
中美双方监管顶牛的结果是，监管机构压力巨大，中概股全部遭殃，发展下去，中国试图在境外上市的企业，全都遭受到信用折价。可见，体制不顺，最吃亏的是诚信经营却遭受无妄之灾的企业。只有详细了解中国上市公司情况的境外基金获利最多，成为真实信息受益者，资质优良的中概股被恶意做空后，又在低位买入，多空双赢。
中国要想保持自己的独立性，最好的办法是对等监管&&允许美国审计公司、美国证券监管部门监管在美上市的企业，中方也有权监管在中国上市的美国企业，现场监管同样如此，双方都保留现场监管的权利。
问题在于，中国远未设立国际板，现在赞成国际板者成为&汉奸&的代名词，多数人对国际板畏之如虎。美方监管中国在美的上市公司是有的放矢，而中方监管在中上市的美国企业却是美妙的远景，无法落到现实。即使如此，中方也有必要捍卫自己未来的权利，中国总要开放，人民币总要国际化，国际板总要兑现，此时埋下伏笔，为未来扫清障碍。
中国有必要通过对等开放捍卫自己的尊严，对于何为国家机密数据，也应有明确的边界，这样才能在开放的同时保留尊严。最怕的是，不管三七二十一把所有的数据都视作国家机密，所谓保守秘密也就成为保护失信烂公司的代名词。由审计筛选出好企业、抛弃烂企业，才是对中国利益的捍卫，中国的尊严绝不应该被烂公司玷污。
未来中美证券市场之间还有全面监管、现场检查等方面需要博弈，只要秉承对好公司有利、对等监管的原则，那么，中国的诚信公司、中国的监管体系氷可以在国际上获得尊重，那些搅乱中国信用的老鼠屎生存的空间出就越来越窄，这是好事。
[转载]停止大学扩招
美国人也崇德，一个新开盘的房子如果全部用的是德国电器，经纪人一定会再三提醒参观者，洗衣机是什么牌子，取暖器是什么牌子。德国货，很吃香。
德国制造强国的背后，是坚实的职业教育体制，既解决了就业，也奠定了德国专业、精确的制造大国的地位。
今年我国高校毕业生人数699万，成为就业最困难的一年，截至4月19日，高校毕业生签约率为28.24%，其中研究生签约率36.59%，本科生签约率26.6%，专科生签约率16.84%。大量的毕业生被挑剔的用人者以211、专业、性别等名义剔除，在货币外升内贬的现在，起薪点还在下降，《现代快报》报道，南京一所本二高校就业相关负责人表示，部分行业的起薪也有所下调，例如行政管理、文秘等专业，从原来的2200元降低到1800元，远低于技术工人的月薪。
我国从1999年开始高校扩招，进入高等教育均等化时代，毕业人数相应水涨船高，1998年，全国高校的招生人数为180万，1999年扩招比例高达47%，2003年，毕业生总数只有212万，2005年即为338万，2009年突破600万，刷新为611万。
一个国家人才数量上升是好事，对高校扩招没有必要指指点点，但高校培育人才的模式，在市场不对接的情况下，有必要进行深刻反思。
我国是制造大国，处于从低端制造向中端制造转型的关键时期，而我国大学设置的专业与制造大国的要求有很远的距离。一方面是企业找不到相应的员工，大学生进入企业还要从头开始技术培训，另一方面是大量毕业生求职若渴，嗷嗷待聘，教育与市场严重脱节。虽然我国大国专业的设置也有就业率的考核，也考虑到市场的需求，但大学里脱离现实、只想扩大本专业地盘的教师，与专业审批权在握的文批公们，不可能真正接到市场的地气，让他们进行审批，而不是让市场选择，就是一个笑话。
一些专业貌似与市场对接，如营销、管理等等，只是表面功夫，管理人才需要阅历与长期工作经验，到一定时候管理人员会进入相关学校自我培训，让20岁不到的人学管理，只能学到皮毛。营销也是如此，营销主要是实践，是实践之后进行总结再度提高的过程，不同的行业所需要的营销员、所需要应用的营销手段并不相同，饭来张口没有过职场艰辛的人学营销，真是从何谈起。
市场缺乏复合型人才，比如既懂商业又懂IT统计的人才，比如既懂金融又懂文化的人才，比如既懂商业又懂地产的人才，中国的文化、虚拟商务、商业地产等领域，常常苦于找不到相关的专业人士，只能在农业时代的小作坊式的运作中打滚。一些企业家经常感慨找不到能干而忠心的员工，能干的员工刚担大任，就被挖角挖走，下到高级电工、泥水匠，上到商业地产项目公司经理，莫不如此。
我们高校教师中，真正懂商业地产管理、懂文化金融产品的，也是凤毛麟角，商学校最好的办法是找到市场人士当兼职教师，或者其他专业教一些不着调的课目糊弄学生，可他们绝对糊弄不了市场，所以这些教师教出的学生难以找到工作。
要解决大学生的就业难题，最好的办法是停止扩招，学习德国大办职业技术学校。德国适龄青年中，只有20％的人接受普通大学教育，而其他80％的年轻人，进入职业教育渠道，从职业学校、职业大学，目标是成为训练有素、有职业道德的就业者。&
德国高度重视职业教育，立法严谨，与此同时，德国的职业技术教育非常灵活、非常接地气，由各州自行管理，地方政府是最重要的自我管理机构。
职业教育的灵活主要表现在专业的设置上，彻底市场导向;在具体教育上，除了理论教师之外，还有实践教师，实践教师大多由企业的兼职人士担任;教材则根据市场需求随时更新;职业学校与企业对接，学习70％的时间用于在企业实习，对于接纳实习生的企业，有税收优惠。企业的资金、接纳、培训中心，成为必不可少的环节。职业学校教师资质严格，精干的教师经两年试用合格后，政府终身雇用，享受公务员待遇，免交社会保险。教师与学习均有尊严，得到社会认可与尊重。
笔者小时候的邻居老伯，闲话家常时常说八级钳工、一级电工等等，对自己的高级电工身份充满了自豪，他的确有自豪的本钱，退休后凭着过硬的技术，还有企业争着聘请，与就业难的大学毕业生们形成了鲜明对照。
停止大学扩招，推广职业技术体制，是解决就业难、升级中国产业、提向人工效率的必须之举。&&
[转载]全球黄金需求飙升 现货溢价升至多年高位
[导读]黄金价格出现三十年以来的最大跌幅吸引了大量消费者抢购，使得黄金的现货溢价达到了多年未见的高水平。
北京时间5月1日凌晨消息，冶炼和交易企业瑞士MKS周二表示，从迪拜到伊斯坦布尔的需求均出现了飙升势头，出现三十年以来的最大跌幅吸引了大量消费者抢购，使得黄金的现货溢价达到了多年未见的高水平。
MKS贵金属DMCC首席执行官弗里德里克-潘尼祖迪（Frederic Panizzutti）在周二的一次访问中表示，迪拜市场的批发商和批发买家为一公斤规格的金条现货所支付的溢价相当于伦敦黄金现金价格以上的每盎司6到9美元。而在黄金价格出现暴跌之前，这个溢价还仅仅是每盎司50美分左右。
随着市场对全球经济复苏前景的判断，黄金价格在本月初跌至超过两年以来的最低水平，引发了从中国到美国的铸币商以及珠宝商的狂热购买。行业组织世界黄金协会的数据显示，2012年的时候，土耳其和中东的珠宝，金条以及金币需求占据全球总量的9.4%。
已经在贵金属行业工作超过30年的FCStone国际贵金属部门全球主管杰弗里-罗德斯（Jeffrey Rhodes）表示，&现货需求的巨大程度是我多年来未见的程度，价格的崩溃导致了现货黄金狂热，也促使溢价达到了多年以来的最高水平。黄金市场的报告显示，生意非常之好。& （孔军）
[转载]“中国首富”宗庆后
&英国《金融时报》 欧阳德&&&&&&
身为中国最知名的商人之一，宗庆后仍然会使用一些粗俗的比喻。这是青年时期的宗庆后在文化大革命期间下乡耕田的经历在他身上留下的印记。
他的娃哈哈(Wahaha)帝国价值数十亿美元。在讨论接班计划时，他提到31岁的女儿宗馥莉已经接手企业的部分职责，随后补充道：&如果她出了问题，我会去帮她擦屁股。&
不过，无论用不用这类粗俗的中文表达，讨论接班计划对这位67岁的饮料大亨还为时尚早。在胡润百富榜(Hurun Rich List)上，宗庆后以130亿美元的财富位居中国首富，而他还无意在短期内放手自己创立的公司。他以粗嘎的嗓音大笑着说道，工作之余，喝茶和抽烟是他仅有的爱好。
但过去六个月，宗庆后过得并不轻松。去年11月，他开始实施业务的战略转型，进军零售业务，在位于上海附近的家乡杭州开设了精品商城&&娃欧商场(WAOW Plaza)。他计划在未来5年开设100家商场，销售西班牙Groc、意大利Gregory等知名度较低的欧洲品牌，旨在为中国中产阶级提供&买得起的奢侈品&。
但娃欧商场开局不佳。寓意为&娃哈哈欧洲&的商场名称遭到外界嘲笑，生意门可罗雀，分析人士则质疑：在网络购物蓬勃发展的背景下，进军实体店零售是否明智？
即便宗庆后担心，他也没有将担心流露出来。&这不是问题，&他笑道，&打造品牌需要时间。我喜欢这种过程。毕竟，我靠卖冰激凌发家，通过努力销售产品打出了品牌。&
熬过毛泽东文化大革命的苦难后，他开始了从商生涯。1966年，宗庆后就读的高中关门停课，他同其他数百万学生一样被下放农村，与农民一起劳动。
当他15年后回到杭州时，这座城市正在经历一场截然不同的剧变：上世纪80年代，中国开始削减国家权力，杭州成为私营企业的温床。1987年，他获准在学校售卖零食，开始做生意。宗庆后卖冰激凌和软饮料，将近10年后，他开始主打矿泉水产品&&当时很多中国家庭还享受不到自来水。
从勉强糊口到中国首富的经历，或许能解释宗庆后为何具有超人的自信。这段经历也丰富了他的世界观。
宗庆后连续11年以代表身份出席中国一年一度的全国人大会议。在允许的言论自由范围内，他十分珍惜发言的机会。今年3月中旬左右为期两周的人大会议期间，他在足有自己办公室两倍大的酒店套房内，边抽烟边说道：&为了减轻老百姓的负担，一定要减税。政府拿走了太多钱，老百姓得到的太少。&
尽管身为亿万富翁，宗庆后却尽力保持低调。过去，他一直佩戴着一块价值4.8万美元的江诗丹顿(Vacheron Constantin)手表，但与我见面时他并未将表戴在手腕上。之前接连有政府官员因为戴高价手表被揭出腐败丑闻，于是不戴手表突然成了中国官场的规矩。
他下榻的酒店舒适但不豪华。他穿着朴素的拉链夹克，不停地抽着大卫杜夫(Davidoff)的香烟&&这在中国属于中端品牌。
他一边赞扬着国家对商业的作用，一边不以为然地摇摇手指。&欧洲社会福利高、税收高，所以没人工作。这导致了你们的经济问题，&他说，&在中国我们需要维持机会平等，让人们通过辛勤的劳动挣钱。&
娃哈哈名字的寓意是&笑哈哈的孩童&。在1996年与法国达能(Danone)组成合资企业后，娃哈哈确立了中国头号饮料公司的地位。2007年，双方合作关系恶化：达能指责宗庆后同时经营平行企业，使用相同的商标与合资企业（达能持有51%股份）直接展开竞争。宗庆后否认了达能的所有指控，并表示娃哈哈的成功得益于他对市场的了解。
在纠纷中，宗庆后及支持者的言论令人想起文革时他在茶园和稻田的成长经历。在致达能的一封公开信中，员工自称为&宗总的子弟兵&，将法方董事称为&无赖&，将与法方合作的中国人称为&汉奸&。
2009年仲裁机构发布了有利于达能的&部分判决&，双方达成和解。根据和解条款，宗庆后支付3亿欧元（当时合4.4亿美元）收购达能在合资企业中的股份。
与达能的纠纷似乎对宗庆后本来无与伦比的自信造成了持久的伤害。娃哈哈现金充足&&公司去年净利润为80亿元人民币（13亿美元），宗庆后亦表示已请顾问推荐海外收购目标。但他似乎不愿将产品销往国外。
&我让他们帮我寻找其产品中国无法生产的公司，&他说，&我要收购这些公司，再将产品引进中国。不然的话，我买的就会是些还在本国市场竞争的公司，它们迟早会被别人追上。&
娃哈哈今年确实做出了进军海外的努力，在英国进行了一笔投资。今年1月，它与曼联(Manchester United)足球俱乐部签署三年赞助合同，根据交易，娃哈哈出资赞助，换取在中国的软饮料广告中使用曼联名称和肖像的权利。在娃哈哈现在的广告中，韦恩&鲁尼(Wayne Rooney)的形象出现在功能饮料启力的一侧。宗庆后说：&中国人热爱足球，但中国足球本身水平很低，因此这笔交易是有意义的。&
对中国的富豪而言，获得政府撑腰是不断取得成功的关键因素。学术研究发现，跻身中国富豪榜的人比普通企业家更容易遭到调查和逮捕，因为他们&树大招风&。但宗庆后却完全没有惹上这样的麻烦。
他在中国权力走廊的牢固地位，在人大会议中得到了印证：在会议间歇，娃哈哈的牛奶饮品和矿泉水等饮料向代表们免费发放。
宗庆后还懂得如何讨好当权者，这是另一项基本生存技能。因此，他对中国新任领导人习近平和李克强的盛赞并不出人意料。但宗庆后的措辞很有他的特点&&他将时光拉回习李艰苦的学生时代，二人也曾像宗庆后一样被下放农村干活。
他说：&他们是上过山下过乡的人。他们也吃过苦。&
董慧(Emma Dong)补充报道
[拍客]山东17地市方言大集锦！开挂秀方言，摊上事儿了摊上大事儿了！
[转载]房地产重大结构调整期来临
房地产重大结构调整的窗口期已经到来，随着决定性的不动产信息联网、房产税等政策出台预期明确，大规模的结构调整已经到来。&
最直接的变化是，敏感资金逐渐离开房地产市场，刚需接棒房地产市场。投资性需求退潮，必然倒逼房地产价格定价机制从投资品转向消费品。
一季度房地产数据有可能给人虚假的印象，以为爆发式增长可以持续。全国商品房销售额13992亿元，增长61.3%。根据中国指数研究院的数据，百城均价连续10个月上涨至近万元，环比涨幅突破1%，同比连续4个月上涨且涨幅持续扩大。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价自2012年6月首次止跌后连续10个月环比上涨。而央行的数据显示，房贷爆发式增长高达7103亿元，占同期各项新增贷款的27%，较去年新增2436亿元，增幅是去年同期的3倍。
销售的结构已经发生巨大变化，据CRIC统计数据，中档及中低档产品表现抢眼，成为市场的一大亮点。与去年一季度相比，其成交金额市场占有率分别由29%、21%，上提升至36%和25%，成交面积市场占有率则从去年同期的35%、28%，上升至43%及34%。投资需求被限制，房企主动调整，以及城镇化过程中新进城市人口的需求，成为市场中最亮眼的因素。只有北京等极少数城市，高端住宅仍然受到追捧，富裕人群一次到位的购买力，集中在这些核心城市。
如果刚性需求夯实房地产基础，中国房地产可以实现软着陆，民间中低收入阶层能够动用的购房资金成为衡量未来房价的基础，有可能购房热情与能力超出我们的想像。要强调的是，今年一季度尤其是三月份的数据，受到国五条个税政策的扭曲，反映了市场的恐慌性情绪，不能做为正常数据衡量，今年二季度之后的数据能够反应正常的市场走势。
继续大规模进军房地产市场尤其是住宅地产的投资者，将成为最后所有打压政策的接盘者。
一二三线城市出现明显分化。
虽然房地产市场库存量在下降，但城市分化明显，资源集聚城市房地产受刚性支撑，人口与资金逃离的城市，如果房地产过于激进、民间金融杠杆过长，房地产市场已经崩溃，或者存在很大的崩溃风险。
库存量看房地产市场向好。据上海易居房地产研究院4月7日发布的《3月份新建商品住宅库存报告》，截至3月底，20个城市新建商品住宅库存总量为7224万平方米，同比减少6.4%，环比减少1.5%。目前库存量创17个月新低。
值得注意的是，不同的城市房地产市场已经出现分化，截至3月底，一、二、三线20个城市新建商品住宅库存总量分别为2640、2576和2008万平方米，同比增长分别为-12.2%、-9.0%和6.9%，环比增长分别为-3.3%、-1.6%和1.1%。一二线城市库存下滑的趋势明显，出现了不同程度的同环比下滑态势。20个城市中，下滑最快的4个城市全部为一二线城市。而三线城市的库存上升力度较2月份略有增加。自2011年12月份以来，三线城市库存呈现了缓慢上升的趋势。
房地产市场热点城市，以往集聚于北上广深等一线城市、杭州温州等市场经济、财富集聚的热土，现在加上了各城市群中的核心城市，如武汉、成都等地。以为中国的城镇化将让地级、县级市出现一轮上涨周期的开发商，将为中国的小城镇支付开发成本，而赢利情况不佳。
从英国的工业化进程看，除了伦敦以外，以贸易带动的沿海城市与重要工业城市，是发展的核心城市，而巴黎与东京则是法国、日本高铁行业的受惠城市。中国同样如此，没有具有全国影响力的支柱产业，没有便捷的轨道交通的小城市，不可能成为城镇化过程中的受惠城市。
房地产企业继续并购整合，有项目的8万家左右项目公司不能说明问题，背后的实体大企业才是重点。
大者愈大、强者愈强的过程在延续。今年2013年一季度全国TOP10企业市场份额达14.88%，较2012年同期上升了0.6个百分点，而TOP20企业相较去年同期，更有1.03个百分点的上升，龙头房企从市场回暖中获益更大。
另据清科的数据，2013年第一季度中国并购市场共涉及交易金额316.37亿美元，同比大幅提高88.4%，环比涨幅更是高达177.0%，创下中国并购市场单季并购总额的最高记录。在完成的204起并购交易中，房地产以25起案例，总体占比12.3%的成绩再度登顶。虽然并购金额不算最高，但并购数量近两年一直处于市场热点。
房地产市场的结构变化如同温水煮青蛙，在锅里的青蛙不急着往外跳，锅外的青蛙羡慕锅里的温度，只有掌握火候的人才知道，总有一些青蛙会成为锅里美餐。
[转载]不购房进班房说明泡沫崩溃
温州有了首个案例，因为购房者违约被司法拘留。通常购房者违约，以支付违约金终结，此案开创了不履约就坐班房的先河。这说明，温州房地产泡沫已经崩溃。
购房者不履约的动机很明显，温州商品房价格已经下跌到违约金以下，购房者继续履约只会造成更大的损失，直接造成购房者资产负债表的恶化：资产在此处指商品房价格跌跌不休，购房者所借的购房款也即负债价值没有下跌，如果购房者使用的是自有资金，每年自有资金的理财收益起码可以达到4％以上，如果购房不赚反赔，因此违约。
购房者已经承担了违约费用。比如在温州此案中，原告永嘉中厦房地产开发公司，要求购房者履行购房合同（购买铂晶嘉园）。而购房合同明文写道，购房者不按时按揭或者分期付款则支出首付款的20%作为违约金，而现在购房者愿意损失违约金，开发商不愿意索要违约金，看来交易双方都认定，铂晶嘉园下跌幅度必然在首付款的20％以上，也就是整体购房款的6％以上。
永嘉县法院的判决有偏袒开发商之嫌。
按照我国《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。违约金的数额允许合同双方当事人通过协商的方式事先约定，合同的不履行、不适当履行、迟延履行等，都可以导致违约金的支付。而按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：&当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额&。此时开发商应该提出证据，要求提高违约金，而不是让不愿意购房者坐班房。
即使让人坐班房，也缓解不了退房潮，除非温州政府有本事让房地产市场真正回暖，让房价从低位上升。鄂尔多斯政府没有办法强迫民众购房，温州政府也没有。
据《中国经营报》报道，铂晶嘉园退房潮并非个案。温州多家楼盘价格均被腰斩，温州房价与2009年、2010年和2011年时的高位相比，回调了大约30%~50%。
就人口规模论，温州是三线城市，但当地市场化程度发达、富裕居民投资意识强，从房价来看是中国的一线城市。到2010年时，温州市区房价在3万元/平方米之上，超过北京、上海等一线城市中心相同区位房价。当温州的实体经济下行银行坏帐率上升，温州人纷纷外出淘金，高利贷链条开始崩断，房地产洗牌在所难免。浙江省温州市物价局近期监测数据显示，2012年温州市住宅交易价格明显下降，新建商品住宅销售价格同比下降14.3%，全年新建商品住宅成交均价25886元/平方米，同比下降24%。
温州房地产市场面临着巨大的去库存压力，2013年温州市区市场供应可能达到160万平方米，该供应量是2012年市区新建商品住宅销售量的2.4倍，是近几年楼市销售最高峰2009年销售量的1.5倍，预计需要约29个月去库存。房地产市场下行往往与实体经济结构调整并行，加剧了转型的痛苦程度，这也不难理解，为什么不买房就要坐班房了。
所有房地产泡沫崩溃的城市，都有着相同的症状，实体经济转型找不到北，房价前期上涨过快吸引不了足够的资金与人口进入，当地地下金融、高利贷市场非常发达，房地产背后往往是几十倍的金融杠杆。
从长期来看，实体经济上升富裕人群增加，是夯实当地房地产市场的基础;从救急举措看，吸引移民与外来资金进入，是填补房地产洼地的办法，如北美多伦多、美国加州等移民进入地，房地产价格大幅上升。如果实体经济下行，人口与资金撤出，市场万难上升。永嘉县法院此举，正印证了一句话，病急乱投医。
其他新城规模庞大，地方债务高企，吸引不了人口与资金的三线城市，面临与温州一样的结果，只是来得迟些罢了。
与其让人坐班房，温州市政府不如想想办法，赶紧吸引人口与资金回归吧。否则，中国市场经济圣地，会成为继海南、鄂尔多斯之后的第三个房地产泡沫崩溃之地。
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