收了定金反悔卖房人违约受罚---深圳特区报
第B02版：法官说法
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收了定金反悔卖房人违约受罚
&&法院审理认为，卖房人在明知买房人已完全履行全部合同义务的情况下，仍拒绝继续履行合同的主要义务，其本身已构成根本违约，因此造成合同解除的主要过错在卖房人，其应承担合同约定的违约责任，双倍返还定金16万元&&本报记者 吴涛 通讯员 谭晓鹏&&【案情回放】&&收了8万定金不履约&&买房人诉请双倍返还&&■ 原告：苏某&&■ 被告：张某、王某&&■ 第三人：某房地产投资顾问有限公司&&２００７年４月１１日，原告（买方）、被告张某（卖方）、第三人（经纪方）签订了《房地产买卖合同》，约定：买卖双方同意通过第三人出售及购入位于深圳市罗湖区某住宅小区１栋某套房产；转让成交价为人民币８５．５万元；定金人民币８万元作为第一部分楼款，支付方式为合同签订当天付人民币５０００元，２天内补足人民币７５０００元；第二部分楼款人民币５０万元由买方申请按揭贷款支付，买方须于２００７年４月２０日之前申请按揭；其余楼款人民币２７．５万元买方须于２００７年４月２０日之前支付到经纪方指定的资金账号做监管；合同还约定了买卖双方及经纪方的其他权利义务。&&上述合同签订当天及次日，原告将定金共计人民币８万元交付给第三人（经纪方），由第三人代为转交给被告张某。&&涉案房屋是被告张某和王某共同所有的房屋，被告王某虽未在《房地产买卖合同》上签字，但被告张某、王某于２００７年４月１６日共同出具了一份《委托书》，委托刘某（第三人的工作人员）、原告等人代为办理赎楼等与房产转让相关的一切事宜，该《委托书》经深圳市公证处公证。诉讼过程中，被告王某始终未主张过对涉案房产的转让未知情或不同意。&&２００７年４月１９日，原告将人民币２５万元打入第三人指定的账号做资金监管。２００７年５月１１日，刘某代表两被告就涉案房产的赎楼事宜与原告签订了一份《买方帮卖方赎楼协议书》。&&２００７年５月１４日，两被告出具了一份《声明书》，声明取消２００７年４月１６日出具的《委托书》，并在深圳市公证处办理了《声明书》的公证手续。&&２００７年５月１８日，农行福田支行出具了一份《个人购房贷款承诺函》，同意贷款人民币２０万元给予原告用于购买涉案房屋，并承诺在办理了相关手续后直接将贷款支付至被告张某的账号。同日，第三人向被告张某致函，要求被告履行合同，到产权登记部门配合办理房屋转移登记手续。被告张某收到第三人的函件后向第三人复函称原告未在２００７年４月２０日前申请银行按揭手续并存入足够购房款到监管账号，已经构成根本违约，合同终止履行，其愿意配合退回２００７年５月１１日打入其账号的赎楼款４０多万元。涉案房屋的产权转移登记手续因此未能办理，《房地产买卖合同》未能继续履行。庭审中，原告及两被告对于解除《房地产买卖合同》均不持异议。后两被告将人民币４０９５９５．９５元退回刘某，刘某也将原告代付的人民币３３４５９５．９５元退回原告，原告托管在银行做资金监管的人民币２５万元也已退回给原告。原告认为两被告拒绝履行合同义务，构成违约，起诉至罗湖区人民法院要求判令：１、解除三方签订的《房地产买卖合同》。２、两被告向原告双倍返还定金人民币１６万元。&&【裁判结果】&&被告双倍&&返还定金&&一审法院依法判决如下：&&一、解除涉案《房地产买卖合同》。&&二、被告张某应于本判决书生效之日起十日内向原告苏某返还定金人民币８万元。&&三、被告张某应于本判决书生效之日起十日内向原告苏某赔偿一倍定金人民币８万元。&&四、被告王某共同承担民事责任。&&一审宣判后，被告张某不服上诉，深圳市中级人民法院经二审审理驳回上诉，维持原判。&&【裁判理由】&&合同解除错在被告&&法院经审理认为，当事人争议的焦点是被告是否存在过错以及应否适用定金罚则。涉案《房地产买卖合同》是各方当事人真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。&&诉讼中，两被告主张已于２００７年５月９日口头通知解除合同，但此抗辩主张，法院不予采纳，理由在于：第一，从证据上讲，在无其他证据佐证的情况下，仅凭两个证人的证言不足以证明两被告发出解除合同的通知；第二，从实体上讲，原告尚未构成根本违约，两被告不具备单方解除合同的法律依据；第三，从程序上讲，与两被告进行房产转让交易的是原告方，第三人仅仅是经纪方，两被告未向原告主张单方解除合同，其向第三人发出单方解除合同的通知对原告并无约束力，除非该通知已由第三人送达原告。&&两被告的委托代理人与原告于２００７年５月１１日签订了《买方帮卖方赎楼协议书》，对《房地产买卖合同》约定的付款、赎楼等手续的办理进行了进一步的明确细化约定，协议书构成《房地产买卖合同》的补充约定。原告完全按照协议书的约定履行了全部义务，并无违约。由于代表两被告签订协议书的刘某已经得到两被告的明确授权，因此，两被告以对协议书并不知情来否认协议书的抗辩理由并不成立，法院不予采纳。退一步讲，即使协议书并不成立，按照《房地产买卖合同》的约定，原告也未构成根本违约。原告已经在２００７年４月２０日之前将人民币２５万元打入指定的银行账号做资金监管，这一数额仅仅与合同约定的数额相差２．５万元，况且，原告在２００７年５月１１日又额外支付了人民币３３４５９５．９５元。相对于合同总价及原告其后多付的房款而言，原告在２００７年４月２０日前少付的房款数额甚少，不构成根本违约。至于银行贷款承诺书，按照《房地产买卖合同》的约定，２００７年４月２０日之前仅仅是履行向银行申请贷款的义务，并非在２００７年４月２０日之前取得银行贷款承诺书。&&综上，原告对于《房地产买卖合同》的履行并无违约，更无根本违约，两被告以原告构成根本违约主张终止履行合同的抗辩理由并不成立，法院不予采纳。&&两被告在明知原告已经完全履行全部合同义务的情况下，以原告构成根本违约为由拒绝继续履行合同的主要义务，其本身已经构成根本违约，并导致原告的合同目的无法实现。因此，原告要求解除《房地产买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，且两被告也不持异议，法院予以支持。造成合同解除的主要过错责任在于两被告，被告应当承担合同约定的违约责任。原告交付的定金已经由第三人转交给被告，至于被告又将定金托管于第三人处，则属于其与第三人之间的另一法律关系，不影响原、被告之间的收取定金的法律关系。&&【法官手记】&&诚信交易否则承担违约后果&&在签订认购书或正式房屋买卖合同时，一般都书面约定定金条款。但因合同履行的各类情形，双方因定金问题产生纠纷并起诉至法院的不在少数。&&定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或订立后履行前，预先给付对方当事人的金钱。定金的主要目的是担保合同的履行，其主要效力体现在定金罚则。定金罚则，是指除法定免责外，给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。&&定金成立必须具备两个条件：一是必须有书面定金合同，这时定金成立的形式要件；二是定金成立必须实际交付定金。实践中，法院要确定定金合同的成立，还必须审查以下两个问题：一是审查主合同或债是否有效成立；二是审查当事人交付的定金数额是否符合法律规定，因《担保法》第９１条规定，定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的２０％，超过法定限额，不受法律保护。&&按现行法律规定，当事人可以通过定金合同约定定金性质，定金合同对其性质没有约定或者约定不明的，按照违约定金来处理，即违约方承担定金责任后，不能免除其继续履行合同的义务，也不必然导致合同的解除。&&当然，如果双方先签订房屋认购书，后因不可归责于双方当事人的原因，比如当事人就认购书中未约定的内容不能协商一致，或因政府行政决定导致开发项目被取消等，导致双方未能签订正式的房屋买卖合同，则收受定金的一方应将收取的定金返还支付定金的一方，此种情况就不能适用定金罚则。&&因此，买卖房屋时需注意：一是搞清楚“定金”的法律含义以及“定金罚则”的适用条件，对因自己违约产生的“成本”代价做到心中有数。二是明确约定定金的法律性质，尤其注意区别“订金”与“定金”，二者的法律性质相差甚远：违反订金约定的，不能适用定金罚则。如当事人在合同中只约定了订金（或保证金和押金等）条款，但没有约定“交付订金方违约时没收而收取订金方违约时双倍返还的”，也就是说没有将订金约定成定金性质的，不能按照法律规定的定金罚则处理，而应按合同约定处理；如合同虽然写的是订金（或保证金或押金等），但合同条款又将其约定为定金性质的，则可以认定为定金条款，适用定金罚则。三是仔细斟酌约定定金的数额，同时兼顾考虑可能产生的违约成本。（李春华）我是销售代理机构
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签了合同，付了订金， 卖房人想毁约拒收房款怎么办？
来源：新浪房产 &&发布时间：
签订了，约定好期限，但房主却以种种理由拒绝购房人支付余款，这样的奇葩房主您见过吗？近日，市民周先生就遇到了这样一桩“付款无门”的烦心事。
“本以为合同签好了，订金也付了，房子就算到手了，没想到房主还有拒收余款这一招。”周先生说。今年年初，他与一房主签订了一份总价为２００万元的购房合同，合同约定首付２０万元，５月２８日前再付１００万元，剩余的８０万元待２０天内结清。
眼看５月２８日将近，凑齐了１００万元房款的周先生依约找到房主支付房款。让他想不到的是，钱是准备好了，但对方却迟迟不肯接收。周先生说：“对方也不 给出什么拒收的理由，几次被拒绝后，我才意识到对方可能是反悔了，不想卖房了。”但按照合同约定，周先生如未按期付款，将承担１５万元的，万般无奈 之下，他想到了通过公证来解决自己的困境。
５月２８日，市公证处为周先生办理了提存公证，看到自己的履约诚意得到法律的认可，周先生这才松了一口气。
据了解，提存是清偿债务的一种特殊方式，是指由于债权人或法定的其他原因而无法给付合同标的物时，债务人将该标的物交给法定的提存机构（即公证处），通 过该机构转交债权人，从而清偿债务的制度。在办理提存公证之日起，债务人就已履行了给付义务，提存物及风险责任转归债权人。
周先生遇到的情况正符合提存条件，在他的提存公证文书中约定，从提存之日起，周先生所欠对方的１００万元房款已经履行。公证处办理提存公证后，将会按照《合同法》规定将提存情况及时通知房主，如果房主仍然坚持撕毁合同，周先生可以起诉到法院要求继续履行合同。
奉化市公证处提醒市民，如遇到类似情况，可使用公证来维护自己的合法权益。
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案例分析：付了定金与首付款 房主反悔怎么办
问：今年2月，龚女士通过房产中介仁和房产公司看中了李某的一套两房两厅两卫一厨的二手房，双方正式签了合同后先付了5000元定金，并且给了7．5万元的首期款。双方约定几天后办过户，可几天后，房主又反悔，不愿意卖房了，像这种现象，消费者如何通过法律维护自己的合法权益？
答：房主已经跟你签下合同，并且你已开始履行自己的义务。在这种情况下，房主反悔的行为已经构成违约。
为此，仁和公司协助龚女士将房主告上西湖区人民法院，法院经过审理作出房主双倍赔偿龚女士购房定金1万元的裁决。
《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本报记者熊朋
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&江西日报社版权所有，未经允许不得复制或镜像买二手房交了定金,如今卖房人想反悔却不愿赔偿违约金咋办?
　　“我在一家房屋中介门市相中了一套二手房，并与卖房方（甲方）签了合同，交了1万元定金，可卖房方如今反悔不卖了，却又不愿承担违约责任，我该怎么办？”昨日，达城市民李先生向本报民生热线2382258来电求助，希望记者帮他向专业律师咨询一下。
　　市民：卖房人签了合同又反悔
　　据李先生介绍，十天前，他通过达城达巴路口一房屋中介门市相中了通川区北外片区的一套二手房，该房近130平方米，总房款为35万元，他和卖房人（甲方）在中介签了二手房买卖合同。同时，他交了1万元定金，钱放在中介工作人员手中，收据是卖方人（甲方）出具的。
　　李先生称，该合同为一式三份，其中约定，因乙方买房人无法按时交款，除扣1万元定金外还赔偿1万元违约金；因甲方卖房人手续原因不能及时交房，归还1万元定金外，还赔偿1万元违约金。而房屋中介费由过错方承担。
　　“原来在看房子时甲方卖房人称急需现金要急卖，现在却要反悔！”李先生说，昨日，他接到甲方卖房人的电话，称房子不能卖了，原因系房子之前划给未成年的儿子继承，是不能出售的。甲方表示，只愿退还1万元定金，不肯赔偿1万元违约金。
　　对于甲方的说法，李先生不能接受。他表示，一是既然房子不能出售，为何还要挂在房屋中介？二是房屋中介有无审查责任？甲方反悔究竟该不该承担相应的违约金？他可否要求卖房人继续履行合同？
　　律师：依法成立的合同受法律保护
　　随后，记者联系了达城专业律师郑传富，郑律师解释称，根据我国合同法等相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　　因此，如果李先生与卖房人签订的房屋买卖合同合法有效，卖房人就无权擅自解除合同，李先生可以要求卖房人继续履行合同，按照合同约定交付房屋给李先生。若卖房人不按照合同履行，李先生可以向人民法院起诉。（原标题：签了二手房买卖合同，交了1万元定金 如今卖房人想反悔却不愿赔偿违约金咋办？）
　　责任编辑：
　　记者 罗丁山
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