谁说上海房价只涨不跌 这两个板块已经“熔断”五年！
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运行仅仅四天，熔断机制就被暂停了！虽说生得率然、死得仓促，但熔断机制在A股历史上留下了不可磨灭的烙印：正式实施的首个交易日就上演千股跌停，触发两度熔断；第四天，暴跌依旧，更是创出惊天地泣鬼神的13分钟交易！就在这天晚上，三大交易所和证监会连夜发布公告，宣布暂停A股熔断机制。本周的广大股民可谓接受了一次严刑拷打····哀鸿遍野！相信经历了本次惨烈一役，已有不少股民赶紧“出逃”，将资金投入暴涨的楼市之中。2015年，上海楼市之火爆远远超出了市场预期！新房均价更是暴涨18%！突破3万大关！不过，小编却也要提醒楼市投资客，上海整体房价的上涨并不意味着上海每一寸的土地价值都只涨不跌！支撑房价上涨的因素很多，稀缺资源、产业聚焦和人口导入是必要条件。2015年也不是所有板块，都像占据了稀缺资源的外滩、前滩那样如沐春风，也不是个个板块都能像大宁这样凭借着地王降临一路高歌猛进的。事实上，自2011年上海实施限购的6年来，全市大多数板块的二手房价增幅仅在2成左右，没有跑赢同期的GDP。而在远郊的临港、奉贤、金山，这些年来房价滞涨甚至下跌，所以说一线城市也有三、四线的区县，不是在一线城市，买房就是稳赚不赔的。而其中最刺眼的，就是已经“熔断”十年之久的这两个板块！奉贤海湾首当其冲！这个号称“世界第九湾” 的地方，口号喊了有7、8年了，一会儿吹媲美迪拜棕榈岛的白玉兰岛，一会儿喊5号线、8号线南延伸，当一切规划都成为“鬼话”之后，可怜的连争取一个BRT都没有时间表。招商、世茂、上置、佳兆业等品牌开发商纷纷在这里遭遇了“滑铁卢”。5年来，上海别的区域少说也能涨个2成吧，这里却是跌了2成有余，2015年海湾板块二手房均价再降4.5%，总价200万元一套的双拼别墅、8000元/平精装公寓在这里遍地都是，业主们只有“深套”的份，没有出手的可能，“鬼城”现状，像极了山东半岛某些县级市的海滩。这是奉贤海湾板块二手房近2年的房价走势，看看这个曲线，我们究竟是生活在同一个城市里么...临港新城紧随其后！这个城2009年以来经历了从“南汇区政府驻地”到“申港街道”，从实施“双特”政策的“国家级新区中的特区”到“自贸区管委会驻地”，再到2015年自贸区管委会迁走，回归“南汇新城镇”的大起大落。说好的“30分钟轨交直通车”没有实施，现实是3节车厢、常态化限流，72分钟只到龙阳路的16号线站站停。这样的临港，纵使有产业支撑，充其量发展成“第二个金山”，除本地消化外，是很难从70公里外的市中心导入人口的。来看看最近2年临港新城的房价走势，在浦东房价快速飙升的背景下，临港居然完全不为所动，直到2015年下半年才有微微上扬的态势，未来的临港又是否能够触底反弹呢？总之，股市有风险，楼市有学问。告别了“黄金十年”的上海楼市，再也没有稳赚不赔的买卖。总体而言，滨江带、自贸区和产业人口集聚、产城融合做得好的几个科创中心，仍是未来上海楼市的绩优板块。针对改善型置业者而言，无论自住还是基于可长期持有的投资，建议买房还是不要脱离上海主城区，也就是北至G1501郊环，西至G15沈海高速，南至S32申嘉湖高速，东至浦东机场，这一范围内的土地价值才真正是稀缺的和保值的。
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2016深圳房价只涨不跌，房子都被谁买了，惊人内幕房价走势分析！
像2016北京、上海、深圳房价最新走势、听任高杠杆资金，听任炒房，不可是短视，并且是一种违法，对其现有的经济是一种摧毁性的冲击，对实体经济将带来免顶之灾。而在如此高度投机的商场面前，如此短时刻张狂的泡沫面前，表现出来的弱智和无能，现已莫衷一是，超出了我们的想象。再不出手，一场金融危机就即将发作，就如之前的大股灾相同，这即是高杠杆带来的无穷的损害，这即是场外配资带来的严重后果，杠杆加杠杆，即是刀锋上的游戏，悲惨剧没有谁能防止!这是一篇接近2000字的文章，却用最深入浅出的倾诉，解说了2014深圳天价房都被谁买了?正本许多时分，我们日子的圈子即是知识地点，许多人仅仅被假象忽悠罢了......01 房开商和银行的千丝万缕小彭常常看到有人说“你不知道，如今有钱人真的多，房子即是刚需，XX小区十几万一平许多人疯抢。”刚好家里有人搞借款的，有个事儿也许很多人不明白，许多楼盘的报价是怎样做起来的，那即是房开商自个买自个的房，以下说说操作流程：比方是房产商A，开盘了100套房，每套报价100万，那即是1亿的资金量，对吧?如今一开盘，我直接把报价签到200万，暂时没人买怎样办?ok，我去搞一批身份证，比方公司员工的姐姐，部门经理的老丈人，用他们的身份以200万的报价买下来，由房产公司付首付、并还房贷，一起，别的签一份合同，把房子典当给房产公司老板控股的法人单位B。然后，法人单位B拿着这些典当的房本去找银行做典当借款，取得资金，因为这些正值100万的房子是以200万采购的，那银行的评价认为它值200万，银行就能够放到最高140-160万的典当借款，这个资金再拿来还房产公司A的月供，公司就能够有许多的现金流，然后坐等房子渐渐卖......你认为银行不知道这件事吗?银行的人都知道，但为何不论?因为房贷是银行最主要和安稳的赢利来历，假如不给借款，从最底层的批阅员到分行行长，都完不成使命，拿不到奖金。中心有几年借款卡得比较严，加上其实体经济也还过得去，还有许多别的公司借钱，房产公司这么玩借不到钱了，所以就死了一批。从上一年开端，实体公司，尤其是南边几个省的制造业公司大规模关闭潮，致使银行的日子十分伤心，银行也不敢贷给这些工厂了。(之前温州最大的眼镜厂，即是因为贷不到钱，老板把家里N辆豪车贱卖，一辆宝马7系20万出手，我同学在惠州的厂，正本做外单皮包代工的，本年开工辞退了一半的人，老板现已把厂区挂牌了。)这时分，房产公司就成了银行的救命稻草，谁还敢卡它们?那不等于卡死自个吗?加上实体经济萎靡，南边几省许多正本手里还有点钱的土老板，工厂也不干了，变卖出来一些资金，干啥好呢?工厂赔钱，020高科技啥的咱又不明白，那就买房子吧，感受对比保险一点。所以两方合力，就成了如今的房产泡沫，这也是为何深圳疯涨，上海沦亡，北京售急的因素。所以你如今去深圳的一些新开楼盘，报价分外离谱，动不动十几万一平，可是很快就会售罄，并且你一看，购房合同都有，身份证也是大活人，这种房子，根本都不是“业主”自个住，房产公司A会租出去，租户的房钱也不会打给“业主”自个。高级楼盘租不出去的，就只好空着，然后通知来看房子的人，“业主”是大老板，手上许多处房产，对报价不灵敏等等。当然，偶然也有钱多的冤大头被忽悠入局的，觉得再不买还得涨，咱竭尽一切也得下手一套，这即是我们身边偶然会遇到的“我的兄弟”。多说两句，房地产最早这个玩法是从谁那儿学来的呢?师承于大名鼎鼎的***，两者的根本原理是相同的，后来两者在方法上相互学习，都有所开展，此乃后话。比方，从前臭名远扬的“资本运作”就以前干过啥事呢?假造了某国务院副总理签署的红头文件，然后买断了baidu上一切关键词的查找，并雇佣了许多枪手和水军做公关，你只需一查找关键词，出来的都是通知你，这是合法的，是大领导特批的变革试点项目，百分百安全等等诸如此类的操作方法。这个事到后来东窗事发，被媒体完全发表之前，骗了许多人，包含许多高级知识分子。02 &影子业主&无处不在前些年不限购，从前呈现过一个本地土著+穷鬼老头名下挂了成堆房产的事，那会儿身份材料还挺廉价，因为没有约束，后来因为限购，这种有购房资历但买不起房的人(许多是本地潘浚蛐砝牖槲薹康)就被炒起来了，一般一自己能够挂两套房产(假如是独身的话)。有些人问，不对啊，我刚看的二手房，也是这种天价啊，那是怎样回事呢?接下来解说下这种状况。前面说了，房产公司A卖出的1101的房，业主叫张三，可是1101的房本被典当给法人公司B然后典当给银行了，所以张三仅仅个“影子业主”，你找中介买二手房，从触摸到终究过户，张三仅仅个傀儡，实践的房东是法人公司B。我有一年想买房的时分从前触摸过一对小夫妻(其时还没限购)，本地土著，大专学历，一触摸就知道是处于社会底层那种，并且俩人都是市民，没有拆迁房的时机，并且房子也不是拆迁房。其时我觉得房子楼层阳光户型欠好，他俩就说，我们在这个小区还有好几套，你能够看看，我其时就有点疑惑，因为这是个新楼盘，购房合同即是不久前的事，不也许是承继，假如说是爸爸妈妈帮助，以他俩的谈吐，家庭出身应当也不会太好。公然，最终他俩拿出的房本，都是副本，并且一次只给拿出一本，还得提早约时刻。03 数据知道本相别的小彭再共享一组统计数据：为了衡量一线城市房价有多张狂，《每日经济新闻》以区域分类，求出了各地的均匀数，数据来历为同花顺iFinD数据库。2月份，北京二手房均价40532元每平方米，假如要买一套100平米的房子，总价405.32万元(不思考各种税费、中介费)。这相当于董事长、总经理均匀薪酬的8.5倍(北京董事长、总经理均匀年薪47.6万元)，即不吃不喝8.5年，这些董事长、总经理(总裁)才干在北京买一套房子。2月份，上海二手房均价40267元每平方米，假如要买一套100平米的房子，总价402.67万元(不思考各种税费、中介费)。这相当于董事长、总经理均匀薪酬的9倍(44.6万元)，即不吃不喝9年，这些董事长、总经理(总裁)才干在上海买一套房。2月份，深圳二手房均价46130元每平方米，假如要买一套100平米的房子，总价461.3万元(不思考各种税费、中介费)。这相当于董事长、总经理均匀薪酬的8倍(57万元)，即不吃不喝8年，这些董事长、总经理(总裁)才干在深圳买一套房。也即是说，这些身处一线城市顶尖的人才，要在本地买一套房，假如没有别的收入，也需要差不多10年不吃不喝。而上一年的A股商场，有40%的公司净赢利低于1500万元，也即是说，4成的上市公司，一年挣不出一套好房子的钱，可见这个经济变形现已严重到啥程度了。04 买仍是不买,天价都在那1、那么有房产的客官们又说了，如今现已有更领先的玩法，我说的这注意风险已不流行了，这个有也许，究竟那么多聪明人，变着法子炒总会有更领先的玩法，也算是金融立异吧，美国次贷不也是立异么?我们能够搜一下“我国次贷危机”的baidu百科，里边比我说得详细专业。2、很多人问我二线三线四五线的房子可不能够买，这儿统一说一下我的观念，那即是，我国一线的泡沫，是靠着吸二三四五线的血，集全国之力才撑起来的，其成果，是掏空了中小城市的资金池。一线，从一切当地吸血二线，从三四五线吸血以此类推......至于能不能够买，我就说一点，你感觉买起来压力还能接受，就买，不然，就不买，不要幻想着把这事当成出资一买变N套。下面详细说道说道，看到后台许多斧友都在说：真的有许多有钱人啊，我身边的谁刚买的，1200w一套，那帮搞金融的、土老板，你说的不对。这个论调有点类似于“高手都在民间”，你问在哪儿呢?反正在民间。提早说个观念，我从来不否定有钱人阶级的存在，因为作业因素，会常常和一些官、富二代触摸，对他们的日子状况十分之了解，包含他们一些人的财务状况，有时机独自拎出来说说。疑问是，任何定性不定量的“有钱人多的很”的判断都是耍流氓――请原谅一个严厉金融从业者的强迫症。啥叫多?像我们校园有50个考上武汉大学的，多不多?看起来挺多，可是假如我们校园有1万应届生呢?还多吗?思考这类疑问，脑子里必定得有个份额的概念。所以，你说有钱人“多”，必定得思考两点，一是这个集体手里的资金才能是不是满足消化这么巨大的楼市?二是他们这么多钱是哪儿来的?首要，我们得把王健林马云这种人摘出去，这不归于平时评论规模，这种人再有钱，数量究竟太少了，并且他们要买也是豪宅，跟楼市大盘不搭界，影响不了根本面，因为马云的产业也许是你的一百万倍，但他不也许买100万套房子跟着2015年深圳房价的迅猛飙升，东莞也是要建许多地铁通往深圳,惠州也建地铁通往深圳。致使东莞和惠州房价都越来越高。东莞也处处都是两万多一平的均价了，大亚湾和惠阳也处处是一万摆布的报价。关于迟迟没有买房一向觉得这边的报价都是虚高，一向都觉得这些楼盘都是有价无视，一向都觉得这些即是中介搞的鬼，一向觉得随时都有也许崩盘的我们是该这么一向等着他降价的那天我们再去买呢，仍是该比及他一向上涨一向上涨，涨到我们都觉得离谱的报价后来做最终的买单者呢?又或许任大炮最初说的那样，已然你买不起一线城市的那你就回老家买嘛，又没人逼着你来买这儿的房子，深圳也的确是不缺买房的人，一次此日磬盘呈现。近来任大炮又发话了，说绝不要降价来调控楼市，即便把房子炸掉也不要廉价卖给贫民，看到这些话的你们又是怎样想的呢?的确，一线城市的房价一向是在往上涨的，大多数外来务工人员正本在老家都有房子，即便没房在外奋斗这么些年拿着急需回家仍是能建个小洋楼的，住着正本比在一线城市的农民房舒畅多了，花费也不会太高日子质量也会得到极好的改进。如今楼市就这么个状况。一大波人往一线城市挤，我们都想在这有个归于自个的窝，人多，你不买总有人会去买。人多，大房价也是天然不断的上涨。比起一线城市的贱价正本即是十分高的金额拿下来的，你叫开发商怎样去把房价往降低莫非赔本卖给你吗?并且即大多数开发商的房源都是借款来建的房子，这些都是本钱，一线城市建筑本钱也是更高一起一手房二手房建来建去卖来卖去拆来拆去最大的受益者是国家，对GDP 增加推进是十分大的，国家怎样去调控，莫非要把GDP 往下调吗?其次，我们得把收入偏低的集体，比方年收入二十万以下的家庭除掉，因为这种家庭，一线楼市怎样疯涨都和他们无关，如今很多深圳投资客都已看好了东莞惠州的楼盘开展价值，这儿我不得不敬服这些投资客的出资眼力，的确以笔者剖析，如今东莞惠州楼市如今处于平稳上涨的状况，将来会呈现继续上涨的也许，当然这完全是小彭的自己观念。【本文章不能在网上呈现大规模分散，深圳热线旗下聚集鹏城栏目所属，免贵姓彭，因为自个是某房地产杂志社资深编辑，每日微观深圳区域房价走势，国家2016年预备进率下调对深圳及周边房价的影响，本人熟读内部材料及最新政府方针，可为深圳投资客供买房投资小主张】自己手机：（姓）小彭158-助理手机：（姓）小韩180-如呈现高峰值打不通可扫描文章下方微信二维码增加我为老友】 & & & & & & & & 【添加请注明来意】 & & & & & & & & & & & & & & &责任编辑：fh
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7日年化收益率房价凭什么只涨不跌，其中有何奥秘？
最近关于中国房价泡沫大、抑制资产泡沫、热点城市推出新一轮调控等的讨论再起。那么，房价还会涨吗？房子还能买吗？
近期房价大涨，地王频出，过去几十年中国房价保持了只涨不跌的不败神话，年更是在主要经济体中涨冠全球，这是什么原因导致的？2015年中，作者曾提出&一线房价翻一倍、三四线涨不动&，被评为十大商业经典，并被验证。
最近关于中国房价泡沫大、抑制资产泡沫、热点城市推出新一轮调控等的讨论再起。那么，房价还会涨吗？房子还能买吗？
一、什么决定房价？
1、商品房供求：居住需求和投机需求，商品属性和金融属性
商品房和所有商品一样，价格由供求决定。供给过程也就是商品房的生产过程，包括土地购置、新开工、竣工、库存等。供给受需求引导，因此我们重点分析需求。
商品房需求包括居住需求和投机需求，分别对应商品属性和金融属性。居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关，它反应了商品房的商品属性。投机需求主要跟货币投放和低利率有关，它反应了商品房的金融属性。
2、商品属性的基本面：城镇化、居民收入和人口年龄结构
过去几十年中国房价持续上涨存在一定基本面支撑：经济高速增长、快速城镇化、居民收入持续增长、20-50岁购房人群不断增加和家庭小型化。
但是，年间尤其年房价涨幅远远超过了城镇化和居民收入增长等基本面数据所能够解释的范畴。城镇化和居民收入只能解释房价上涨的一部分，另一部分要靠货币超发来解释。
3、金融属性的驱动力：货币超发和低利率
美国、日本、中国等经验表明，货币金融政策经常导致住房市场大幅波动，低利率和货币超发推动房价上涨，所有房价大周期见顶以及房市泡沫崩盘都跟货币紧缩和加息有关，比如2007年的美国、1991年的日本。
利率政策调整导致住房市场大幅波动：美国。上一轮美国房地产泡沫，开始于2001年美联储的低息政策刺激，在此期间过低利率刺激抵押贷款大幅增加，从而造成了房地产泡沫。随后美联储的连续加息则刺破了美国房地产泡沫。年度，美联储连续加息17次，累计加息4.25个百分点，直至2006年6月基准利率升至5.25%，而美国标准普尔/CS10个大中城市房价在2006年6月到达历史高点之后就开始了连续下跌，说明联储加息政策是刺破美国房产泡沫的主要原因。
利率政策调整导致住房市场大幅波动：日本。年度，日本银行连续5次降息，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低，日本央行维持低息政策长达两年之久。低息政策促进了房地产市场的空前繁荣，反映在土地价格的迅速上涨上。与美国相同，央行随后的加息刺破了日本房地产泡沫。连续加息对日本房地产市场造成了巨大打击，东京圈城市土地价格开始了长达15年的持续下跌。
利率政策调整导致住房市场大幅波动：中国。2008年以来，中国经历了三轮房价上涨周期，、年，都跟降息和货币供应增速加快有关。这三轮房价上涨周期，政策都试图通过放松货币金融环境刺激房地产以稳增长。
二、什么造就了过去几十年房价只涨不跌的不败神话？
1、什么造就了过去几十年房价只涨不跌的不败神话：城镇化、居民收入和货币超发
根据货币数量方程MV=PQ，货币供应增速持续超过名义GDP增速（生产活动所需要的资金融通），将推升资产价格。商品房具有很强的保值增值金融属性，是吸纳超发货币最重要的资产池。
过去几十年房价持续上涨，一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释（居住需求，商品属性），另一部分可以用货币超发解释（投机需求，金融属性），这两大因素共同造就了中国房价只涨不跌的不败神话。由于中国城镇化速度、居民收入增速和货币超发程度（M2-GDP）超过美国、日本等主要经济体，造就了中国房价涨幅冠全球。
2、年房价暴涨的根本原因是低利率和货币超发
不断降息提高了居民支付能力。自新政和1121降息以来，房价启动新一轮上涨。新政和下半年两次双降，房价启动暴涨模式。
货币超发导致房价涨幅远超GDP和居民收入。2015年M2-GDP达到6.9个百分点，货币超发程度在过去十多年仅次于2009年，也大大超过了年均2.8个百分点的历史平均水平。
事实上，近年中国房价大涨只是全球的一个缩影，美欧日等资产价格也迭创新高。自2008年国际金融危机以后，全球央行货币宽松政策层层加码，从降息、资产购买计划到货币贬值、负利率等。货币政策发挥到了极致，但经济和通胀仍然低迷，资产价格却迭创新高。2008年伯南克提出，我们找到了避免大萧条的办法。2014年斯蒂格利茨提出，我们避免了大萧条，却陷入了大萎靡。
三、房价还会涨吗？房子还能买吗？
根据前面的分析，对未来房价走势判断可以转化为对未来城镇化、居民收入和货币政策的判断。
1、基本面仍有空间
如果中国能够进一步推动改革开放转型成功，当前城镇化率56.1%，未来还有十多个百分点的空间，将新增城镇人口2亿人左右。如果中国能够实现增速换挡，居民收入也有望增速换挡。
值得注意的是，根据国务院发展研究中心的测算，当前城镇户均1套住房，趋于饱和。但区域分化明显，三四线高库存，一二线城市由于人口流入、产业高端、公共资源富集等还存在供求缺口。
2、关键在货币松紧
如果未来继续通过放货币托底经济，利率不断创新低，货币继续超发，那么房价还会不断创出新高。反之，则房价可能见顶调整。目前，货币政策再度宽松的空间正逐步打开，未来货币政策可能从主动放水转向衰退式宽松。
政治局会议提出&抑制资产泡沫&，苏州、南京等推出新的房地产调控政策。
平均而言，一轮房价上涨和需求释放周期18个月左右，2014年底启动的这一轮房价上涨周期在接近尾声。
考虑以上因素，在短期，预计未来房价从快速上涨期步入缓慢上涨期。但区域将明显分化，从中期角度，大都市圈中公共资源富集的核心区和未来受益于产业人口转移的环郊区最有吸引力。
责任编辑:廖喆闵
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