冯仑：中国房地产市场是青春期后期-中新网
冯仑：中国房地产市场是青春期后期
　　万通控股董事长、“地产名嘴”冯仑上周五在长江投资论坛上发言时，比较了中国、美国和欧洲的房地产市场的差别。他说，中国房地产市场是青春期后期，美国是成人，而欧洲已进入更年期。“投资中国房地产是投资个子、体重和规模，投资美国房地产是投资品质和内在价值、再创造价值的能力，而投资欧洲房地产则是买不良资产。”
　　同时，冯仑认为，未来5-10年，整体趋势是住宅越来越稳定，政策会微调，热钱将越来越多地转入非住宅，商业不动产将取代住宅成为地产业明星。
　　商报点评：刚被青春撞了一下腰。
【编辑:胡可璐】
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冯仑：房地产业要从香港模式转向美国模式
&&&&&在日前召开的全国工商联住宅产业商会2002年度年会暨住宅产业CEO圆桌论坛上，刚从美国、加拿大考察回来的冯仑提出一个新观点：国内的房地产公司要尽快从香港模式转到美国模式上来。&&&&冯仑指出，在网络经济时代，大家都在讲商业模式问题，但在房地产领域很少讲商业模式，而房地产行业里面有很多问题。房地产市场做了将近20年，IT、PC做了10年，PC在这10年的成长当中，培养了像联想这样世界级的企业，家电企业最大也已经做到600亿元，房地产业最大的企业才做到50亿元，规模不大数量不少，目前工商登记的房地产开发企业有28000多家。同时，房地产公司的银行信用普遍不是太好。人们对房地产的认识就是挖坑、盖房、炒作、赖账、逃跑。&&&&冯仑认为，大陆房地产是典型的香港模式。为什么会采取香港模式？这是因为我们的房地产开发是从深圳引进来的，然后经过海南炒作，再进入内陆，香港的模式主导了国内所有的房地产市场。从总体来说，美国的房地产行业是一个长期投资型的，它投资的来源与我们不同，整个行业非常专业化。既然是长期投资，就要追求股东权益的最大化。我们应该重视并研究美国的房地产模式。香港的模式产生于香港特殊的背景，就是香港政府高度垄断土地，大开发商高度垄断市场。政府不断以土地收购来维持它的财政；开发商垄断市场，于是就把房价提高，转嫁给消费者。大陆为什么不能再这样发展下去呢？因为香港、日本、新加坡和中国台湾，这些地方土地都特别有限，所以政府对土地的敏感成为财政第一重要的事情。而我们与美国、澳大利亚等大国，土地相对而言是无限供应的。但中国目前却在盲目圈地、盲目圈钱。&&&&在中国，除了少数城区地价高外，还有着广大的土地资源。在多数的郊区，土地价格从3万元到40万元都有。交通发展会带动地产开发，修一条马路基本上要在周围盖10年房，再修一条外环路最起码要盖20年房。在这个过程中，土地的价格在抬高，而且每一条马路贷款时间越来越长，在这种情况下，房地产商如果按香港模式，用所有的经费买地，这样简单的开发模式会导致企业财务危机。&&&&在资金来源方面，美国的房地产资金只有15％左右是银行资金，70％是社会大众的资金，其中35％是退休基金，35％是不动产基金，房地产基本上是私人投资。而我们的房地产投资80％都与银行有关系，如消费者的按揭贷款、施工单位的贷款、还有开发贷款。中国的房地产对银行的依赖度太大，而银行只会锦上添花，不会雪中送炭。房地产企业负债过高是房地产面临的危机之一。&&&&冯仑又谈到，目前的房地产开发周期太长。以北京来看，30万平方米的社区，做得慢一点就需要10年，也就是说你任何时候进入市场，都要经过两个经济周期。在一个经济周期高价买的地，只能在另一个经济周期高价卖出去。跨两个经济周期又要把宝押在预售上，这样企业财务是特别差的。如果哪天预售不动了，所有的链条就断了―――消费者不买了，银行就不敢按揭了，也不敢贷款了，就开始找你要钱了，广告就不敢打了，反过来广告不打消费者就不买了，形成一个恶性循环，所以过分依赖银行是非常严重的。&&&&冯仑还说，房地产开发商计划性都很弱，在操作的制度环境和法制环境还不是很健全的情况下，面对瞬息万变的市场，开发企业的财务是很难控制的。&&&&为此，冯仑呼吁现在应该重点研究怎么样使公司为股东创造更大的价值，怎么改善房地产的商业模式，进一步研究美国模式，找到一条使房地产业健康发展的新路来。
（责任编辑：陈云）
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美国人怎么玩房地产？ | 冯仑风马牛
我是冯仑，我被晓波拉进“大头帮”，开起了公号，做起了脱口秀，但我想用“浅入深出”“似非而是”的方式，聊风马牛不相及之事，与你一起酒后听段子，行走看世界。点击阅读专栏中城联盟要和美国纽约大学办一个面向房地产高管的美国特训营，特别邀请冯叔做一回导师。特训营的课程模块，基本上都是当前中国房地产的各种热词：REITs（房地产投资基金）、长租公寓、房地产众筹、养老地产、物流地产、医疗健康地产、特色产业小镇……这些热词，在美国都有各种经典案例。导师团中有芝加哥的美国 REITs 之父、美国房地产众筹大亨、美国最大房地产项目投资人、纽约的长租公寓之王、互联网地产大拿和大牌教授……总之，就是由冯叔亲自带队，从知到行，全部捋一遍。德科地产频道的合伙人刘德科对此很感兴趣，于是拔通了冯叔的电话。▼ 什么项目？戳下图，抢鲜看！◆ 刘德科：为什么你要做这么一件吃力不讨好的事情？&◆ 冯仑：我觉得这是一个讨好又不吃力的事情。首先是讨好我们这个行业。过去十几年，去了纽约六十多次，我一直看美国这两百年来的房地产变化，我发现其实我们今天行业的变化大体上都循着这个轨迹在走。也就是说，美国现在是 6 万美金 GDP 人均，中国现在是平均将近 1 万，北京上海差不多 2 万。在每一个 GDP 成长的不同阶段，房地产演化的规律，实际上在美国已经走过一遍了，很清楚。&所以，这相当于我们是 5 岁去看 50 岁的人。我们把 50 岁的人看清楚了，那么从 5 岁到 50 岁中间每一步要做的事情，就很清楚了。&所以我觉得是讨好，对这个行业来说，或许能推动这个行业能够自觉理性的转型，该转型的转型，该发展的发展，该改变的改变。&另外一个，确实也是讨好我自己，因为我也很希望跟大家有更多的交流。然后在这个过程中，探讨新的转型机会。当然，也不算吃力，因为我每年本来就要飞美国四五次，多飞一次，跟大家一块交流一下，也挺好的。&咱们通过特训营跟大家一起来分享，我算是一个向导。如果能够对行业对同行发展有一些帮助，我觉得就很开心。&◆ 刘德科：那么你这个特训营的目标学员，是那些准备到美国去开发的中国房企呢，还是只在中国开发的房企？◆ 冯仑：跟去不去美国投资没有什么关系。我们是从 5 岁要看到 50 岁的人，是看看 50 岁的大叔是怎么回事，目的还是要把我 5 岁到 10 岁到 15 岁的日子过好。&所以这个特训营主要是面对希望在中国把房地产企业进行转型、管理、提升的这些同行，目的是为了在国内把生意做好。你比如说互联网+，你去看 Airbnb、Zillow 这些看完了，那你回来是在中国把事做好，而未必是为了去美国投资。&我们每一次出去学习，目的都是回来把自己的事情，在本土的市场做好。我一直在讲一个观念：全球观、中国心、专业能力、本土功夫。中国市场足够大，人口足够多，城市化又这么吸引你，有这么大的推力，但在转型发展当中需要找到新的增长机会和企业增长模式。&美国的成长经历是一个路标。举一个例子来看，美国的医疗健康不动产大概占到上市 REITs 的 15%，差不多是一万亿，但中国这个方面是零。&◆ 刘德科：是一万亿美元？&◆ 冯仑：一万亿美元，但中国现在是零。那我们把它看明白了，回来以后在大健康这个领域里，或许可以集中精力把医疗健康不动产做好。&再比如说，学生公寓怎么样出租，怎么管理。现在中国的学生公寓市场也慢慢起来了，美国学生公寓前三大运营商做得很好，我们把它看明白了，我们回来也可以把学生公寓做起来。&长租公寓也是这样。纽约有一个家族拥有近十万套长租公寓在出租，经营了三代人，那我们看完了，我们也得到启发，回来我们也可以做这样的运营形式。（注：Durst 家族，世贸中心一号楼的开发商，此次游学拜访对象之一）&还有仓储物流、特种物业、政府物业，这些在美国都是很发达的不动产形式，我们把它看明白。&他山之石，可以攻玉。用他们的经验方法启发我们，回来做我们自己的事业，把中国本土的企业，本土的业务，本土的产品，本土的服务做得更好。◆ 刘德科：但是，中国还是有不少房企，很有冲动去美国开发。你这个特训营对他们来说有意义吗？&◆ 冯仑：这毕竟还是少数人，但我们的中方导师团中也有万科、朗诗等在美国已经颇有开发经验的同行，他们会提供可以借鉴的案例给大家一些参考。实际上，大家聚在一起，甚至可以相互创造出一些合作机会。&◆ 刘德科：现在中国有一种普遍的说法，纽约的房价是上海北京的未来。如果这一点成立的话，那你觉得现在中国还缺什么，或者说中国的房地产行业还缺什么？&◆ 冯仑：缺的东西，首先是我们的商业模式非常简单，只是开发、卖。而且，我们不动产的服务业，也就是刚才我讲的长租公寓、医疗健康不动产、物流仓储等这些运营服务，这些住宅以外的大量不动产形式，在未来 10 年、20 年将会是中国房地产发展的重点，更有成长空间的地方。&在中国本土，这个方面的模式、团队、经验、财务能力等等目前都还不足。所以这个特训营是做一个深度的培训，精而专，专而持久的研习，希望能够带动大家提升这个方面的能力。就像我刚才讲的这些在未来都会有特别广阔的市场和发展机会。&美国的商业模式非常多样性，比如光是住宅领域，就有非常多的经营模式。现在我们基本上是做了卖掉，但未来我们可以把这些新的模式、新的方法把它引进来，在中国未来 10 年、20 年当中提升自己企业的竞争力，找到自己新的定位。我觉得都是非常有帮助的。&◆ 刘德科：现在不是很多人在痛扁房地产、讨伐房地产吗？那能不能往大里去说，随着今后商业模式的丰富，服务业比重的增加，房地产可以进一步去滋养所谓的实体经济？更加有推动社会进步的正向作用呢？&◆ 冯仑：房地产从来都是这样。举个例子来说，我们现在的 70% 以上人类活动，都在固定的人造空间里，也就是主要在房子里，当然还有移动的人造空间，就是飞机、汽车、火车等。无论你是什么经济，你都要在固定的人造空间里，从这个意义上来说，人只要在地球上，文明的发展都是靠房地产来支持的。&所以我们现在得把房地产服务业态做一个提升。比如说，仓储物流我提升了，那是不是对电子商务更支持了呢？电子商务的发达，对于制造消费品的生产厂家是不是一种支持？这是不是就带动了原材料的供应呢？这些都是对实体经济有直接的好处。如果说仓储物流这个不动产发展得不够好，刚才讲的这些产业链条都受影响。&主题公园是不是房地产呢？如果这个做得不够专业，是不是对大文化娱乐行业发展就不够好呢？你文化娱乐是不是要消费餐饮呢？餐饮是不是又导向到农业呢？未来的房地产的竟争力一定是细分市场加营运导向。&营运导向和细分市场，如果在未来的竞争当中，哪一个房地产企业这在两件事情上有一件做对，那未来就会有持久的发展空间。&◆ 刘德科：只能说现在的房地产模式太简单了。&◆ 冯仑：所以我们为什么要做深度的培训，实际上就是让大家知道怎么样的营运导向，而不是建设开发导向；另外一个就是细分市场，而不是做一个大家都完全毫无差别的随大流的开发。&◆ 刘德科：那能不能这样理解，我们过去的这二十几年主要是学中国香港跟新加坡，是不是对「美国模式」关注得太少呢？&◆ 冯仑：过去应该这么说，我们的确是「香港模式」多，就是做了卖、做了卖，然后在资本市场上套利，基本上都是这样。&其实在新加坡，后来凯德这些房企，都学的是「美国模式」。所谓「美国模式」实际上就是说即使是住宅，除了卖以外，它还有非常多的丰富性，产品也细分得很厉害，有长租公寓这一类的，也有养老的，也有卖的，也有租的；至于住宅以外的，基本上美国所有住宅以外的不动产都是叫做「三分开、一统一」，就是投资商、开发商、运行商三分开，「一统一」就是由开发商在开发全程中统一组织和衔接。&◆ 刘德科：这是他们教科书上的，还是你总结的？&◆ 冯仑：我总结的，基本上都是这样。用酒店做例子比较好理解，比如管理方是万豪，这叫运营商，投资方是个基金，开发商把基金还有万豪给裹在一起了，建了万豪酒店。开发商出了点钱，但不多，但是基金出了大头，然后万豪进来管。&实际上，所有美国住宅以外的商业不动产，大概都是这个模式。你比如说做医院，医院可能也是基金，但是运营是专门的一家医院管理公司，然后开发商把这个事给攥起来。&所以未来中国住宅以外的商用不动产开发，最主要的就是靠运营能力和细分市场；如果还有第三个，就是财务成本的控制，因为这两件事情都跟财务成本有关，运营能力越强，财务成本越低，你的回报率就高了。&◆ 刘德科：美国的 REITs，就是不动产投资信托基金，我们中国的地产商都很羡慕，可是中国的法律目前为止还并不支持发行真正的 REITs。&◆ 冯仑：有一些「类 REITs」的产品已经出现了。目前我们中国最主要的一个障碍，就是税的问题，但问题是我们本身没有一个长期稳定的租赁市场，你让政府怎么开放 REITs？如果我们做了医疗健康不动产，一般租期都在 10 到 15 年，这适合做 REITs，你不仅有长期租金，而且还有税的支持。&所以，随着未来的住宅以外的不动产形式越来越多，租约越来越长，寿险包括其他社会的低成本资金的进入，才能够最终培养出 REITs 这个市场。&◆ 刘德科：那你怎么看待REITs涉及到的双重收税问题？在中国的法框架下目前还不能解决，但是在美国已经解决了。&◆ 冯仑：这个是早晚的事情，早晚会解决的。&◆ 刘德科：就是房企得在中国把这些问题解决之前，先要把美国人怎么玩的那套给弄得一清二楚？&◆ 冯仑：对，要搞清楚。你做一个房子租 1 年就换租客，你怎么做 REITs？假如我做一个房子，我能租 10 年，我再研究租金，现在要交税比较高，无非就是重复征税，那我怎么样能够提升我的收入，我在一个低税区的地方来安排，那也至少能够给 REITs 增加一些空间。这都是需要去学习的，所以我们会在特训营得课程学习当中去跟「美国 REITs 之父」Sam Zell 先生一起交流。&&◆ 刘德科：讲到美国模式，在互联网行业可能更清晰，到硅谷去看看有哪一个 APP 最流行，你到中国去拷贝一个模仿一个就行了。包括跟房地产相关的分享经济项目 Wework 和 Airbnb，都已经进入中国了，而且此前中国也有不少的模仿者。但你说的这次要去考察的 Zillow 这个房地产估值平台，为什么在中国还没出现呢？是大家不愿意学习还是中国的制度呢？&◆ 冯仑：这是制度问题，我们早期也研究过，它主要是牵扯到法律问题，就是估价的一个方法，所以还暂时没有进来。&◆ 刘德科：中国和美国有各种各样国情的不同, 那我们以后能做出中国版的 Zillow吗？&◆ 冯仑：更多人的去考察去学习，也许回来以后会推动一下，改变一点。另外，我们还去看互联网众筹，美国也比较有意思的案例，他们是怎么做的，这些东西都可能回来借鉴。如果我们的环境条件还不具备，但如果市场已经证明这是一个有效的方法，那我们可以跟有关部门去建议能够来改变。这都是我们最后学习回来以后还要继续做的一些工作。&◆ 刘德科：就是如果条件不具备，你现在先把见识跟内功培养好，等到风吹起来的那一天。&◆ 冯仑：相当于 5 岁你不娶媳妇，但你把娶媳妇的事都搞明白了，到 25 岁你再娶都可以。&◆ 刘德科：我最后再问您一个有点小尴尬的问题，你自己这一次是亲自带队，会讲各种你在美国的见识，但是你会讲你在纽约「911」重建过程中经历的一些小尴尬吗？&◆ 冯仑：会的。我主要的时间都会跟大家在一起，给大家做一个向导，跟大家分享我看到的 5 岁到 50 岁中间成长当中的各个节点。另外，也会讲我在这六十多次去纽约在房地产方面的一些体会，包括一些遇到的困难、尴尬和矛盾，跟大家处在一起的时候会随时分享。&◆ 刘德科：好的，谢谢冯总。&▼冯叔亲自带队点击下图 马上加入队伍
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喜欢该文的人也喜欢冯仑：中国企业死亡第一大杀手是政商关系
　　著名企业家冯仑撰文指出，企业第一个死法就是政商关系问题，是企业死亡率第一大原因，政商关系越高，死亡面积越大。马云的湖畔大学就研究企业怎么走向死亡的。研究结果是，死亡率第一位就是政商关系。
　　中国大阅兵月初结束，这里和大家一起检阅30多年民营企业的商业故事，大约有五大方阵。
　　第一个方阵老企业家方阵。他们创业大约20年以上，大多垂垂老矣，快要翻篇，但也最有故事。他们除了有丰富情感外，都有一颗破碎的心，更多关心身后事。历史没糟蹋我们身子，但玩弄了我们感情。20年以上民营企业家大都家破人未亡，妻离子不散，苦大没有仇。
　　不能不相信未来，也不能不相信历史。如果做企业近30年，都是令人羡慕的商业教父。柳传志的故事最完美：赤手空拳，家庭和睦，全球领先，集团上市；朋友非常多，没有敌人，善始善终，被称为商业偶像。柳先生不让太吹嘘他，他怕被贴到墙上下不来。他确实是第一方阵企业家代表，我非常敬佩。对于所有老民营企业家说，最重的不是如何开场，而是怎么完美收场。
　　收场后做什么？转型？如何转型？转换何种人生？如何换个活法？生活如何更加丰满？等等，都是值得思考的问题。这个方阵中有很多都成了“两院院士”：一进法院，二进医院。原因除了社会的，还有很多体制上的。很多人去彼岸路上都唱三首歌。第一首，他们《其实不想走》；第二首，我们《真的好想你》；第三首，我们共同《走进新时代》。我们为他们道一声安息，同时还需要反思，要解剖他们尸体，找到牺牲的原因。
　　最重要原因就是政商关系摩擦，也就是说，首先，第一个死法就是政商关系问题，是企业死亡率第一大原因，政商关系越高，死亡面积越大。马云的湖畔大学就研究企业怎么走向死亡的。研究结果是，死亡率第一位就是政商关系。原因有三方面：
　　第一、制度性摩擦（制度关系、法律关系等）。因为很多事情在这30年都不确定，导致越是大企业，不确定几率越高。第二、民营资本与国有资本关系。国有资本是超经济特权，政治权利过度保护，在人、才、物上和民营都不对等，没法比。
　　在资本没人格化时搞混合所有制，在资本地位不平等情况下，处理不好就是对民营资本的绞杀。如要解决，就必须首先让国有资本在属性上等同或趋同于民营资本，淡化意识形态，淡化超经济特权，使其回归普通资本。这样，大家才能混合，否则，很多民营企业都死在这里。就是如此。
　　第三、企业家与政治家关系。这种关系很复杂，反腐都跟这些事有关。到底怎么处？《论语》说“唯女子与小人难养也”，重点是后面：“近之则不逊，远之则怨”。近了远了都不行，相互都一样，权力寻租获不当利益。这么多年来，也没什么特别好的办法，只有一个办法，精神恋爱，不洞房，互相吹捧吹捧，表扬表扬即可。如何保全，关键看自己个人操守，政治家和企业家都要守住底线。当然，治理结构非常重要。
　　如果治理结构非常合理，上市公司股权结构、信息透明、法律规范等，那么死于政商关系的就会大大减少，万科就这样。万科1500亿市值，管理团队股份早时期不到1%，所以，他们不会为1%利益触动底线，让99%利益获得者享受他们所承担风险后的成果，因此，治理结构非常重要。
　　其次，第二个死法就是乱集资（中型企业）。国有经济占有大量信贷资源，民营企业没有融资来路，就通过其他方式获得，比如，用权力杠杆直接配置资源，行为方式诡异、低调、贪婪。这类企业家都非常低调，平时看不到他们，也绝不会来这里给大家分享商业心得。这些人配置资源效率高，能量大，只看到钱袋子越来越鼓，没看到企业。
　　还有一类，用市场要素配置资源，企业家都中调或者高调，因为企业要公告，要发布新品，等等。他们多犯的错误是操纵市场、关联交易等，但死亡原因不在集资上。
　　第三种是正常死法。前两种是中国特色企业死亡法。第三种则是商业竞争死亡。这是大量微小企业死亡方式。5年以上企业只有不到7%成功，10年以上的不到2%。我这么多年办的或者投的企业也有死亡的，只不过有的儿子特别有出息。
　　因为政商关系，越大的企业死亡率越高。中型企业死亡率高的是乱集资。微小企业高死亡率是市场竞争。第一方阵企业家有三种类型：纯草根企业家、红顶商人企业家、彻底市场化企业家。
　　第二个方阵是现在非常牛逼的小鲜肉企业家创业。这个方阵一则以喜，一则以忧。喜的是，有更多人去创业，说明很多人相信政府、相信市场、相信自己、相信未来；忧的是，财富故事和以前不一样，很多人表演创业、豪华创业、被创业和假创业。创业是苦逼的事情，而现在创业环境与以前有很大不同。我们那一批创业者，都从底层一点一滴做起。我也被生活蹂躏得说话非常接地气。从底层看人生，才可获得实在的力量。现在创业环境太好，创业“高大上”、“假大空”太多。
　　和大家分享对两件事的判断。第一件，市场格局。比如，互联网领域，从地域上说，北京占60%，深圳占30%，杭州和上海合占10%；以企业来说，就是BAT+红杉、经纬、华兴，6家企业把持。不是阿里系，就是腾讯系，滴滴快递背后就是华兴资本。现在要做互联网，如果不和这6家企业有点关系，都没法长大。再比如文创，电影公司一共5家（光线，华谊，阿里，万达、博纳），如果不和这5个大哥有联系，想出来很难。
　　第二件，地域格局。从地域上看，6个地方有机会：北京、上海、广州、深圳、杭州和成都。原因是人才，这些地方人才扎堆，机会就在这几个地方。以创新驱动创业，人、才、物的资源配置完全不一样。比如炸煎饼果子，天津做不到1千万，但北京就有两家营业额过亿的；一对博士夫妇用3D打印机做煎饼果子，一个学3D技术，一个学文化传播。现在创业人更加有知识，集中度更高，和以前粗放经营完全不一样。
　　第三个方阵：民营企业公益和慈善的事。第一代企业家做慈善的非常多。中国慈善65%来自于民营，中国近4000家公益机构有3000家是民办。
　　爱佑华夏是关爱幼儿心脏病领域全球最大机构。第一、第二代企业家做NGO都做到极致，比如老牛基金、壹基金等。全球最大民间救灾机构是台湾慈济会，有两千万人。由500位企业家成立的阿拉善公益基金，占中国环保公益的一半份额。在中国做公益，最有效率的都是民营机构。美国环保公益一年有60亿美金，从业人员23万；中国不到2亿人民币，从业不到5000人。
　　第四个方阵就是，上述这些企业平时怎么活动。最活跃的是两个系统+七大组织。两大系统就是工商联系统和商学院系统。工商联系统有各种条条块块的商会组织，人数最多的是美容美发商会。很多草根企业家都在不同商会里活动，所谓抱团取暖。商学院系统也如此，特别是一流的商学院，被联系、被洗脑、爱与被爱，故事特别多，反正是不在商学院，就是在去商学院路上。
　　这两大体系基本上囊括绝大部分民营企业家。除此之外，还有一些企业家组织，最有影响的、最持久的有七个：
　　第一、亚布力论坛。20年历史，影响力越来越大，比达沃斯影响力都大，成为民营企业思想发布场所。论坛成功要素有三个：思想超市、社交舞台、休闲度假；亚布力论坛正好符合,特别是表达商业思想。
　　第二、中国企业家俱乐部。10年历史，品牌活动是绿公司年会，门槛越来越高，还是非常吸引人，都是各地省政府竞标举办。 第三、华夏同学会。由中欧和长江CEO班组成，15年历史，商界大佬深入交流商业智慧，同时做慈善，是学习型组织。
　　第四、阿拉善生态机构。凝聚企业家精神维护碧水蓝天。第五、壹基金。人人公益，主张全民参与，小额捐款。第六、欧美同学会。海归企业家10年历程，王石是2015年主席。第七、泰山会。人比较少，20年历史，深度交往的组织，所有事情都自己办。柳传志说，这是个“不装”的组织。听说还有90后创业老板的新组织。
　　这些组织都有如下共同点：一、定位非常简单清晰，一句话说清楚。二、老男人要玩（放松型），小男人要思考（学习型）。三、核心创办人持续无私付出。四、制度创新，有秩序更换一把手，遵守游戏规则。阿拉善换主席最简单，但选项目、做项目最难。五、懂经营。想办法把收费降到最低，有的成立基金，赚钱足够付会费，还有分红，只交一次会费即可。
　　第五个方阵：房地产方阵，我的本业，和大家生活息息相关。房地产这20多年，青春期已经结束，长个子时候已经过去。有四个标志：1、住宅产品销售逐年下降。2、中国人均GDP已达8000美金。按国际惯例，过8000美金，基本住宅消费都趋于饱和。3、中国城市化已过50%。4、城镇人均住房已达35平米，趋势显示供多于求。现在人口是倒金字塔，越往后房子会越多。两个人上面有6个老人3套房子。
　　现在只有北上广深等城市还有需求。人类80%活动都在固定人造空间完成，20%在移动人造空间。房地产会转型，从价值链底端的地产开发模型，逐步转到资产经营模型，再到金融服务模型，再到互联网模型。
　　中国人均GDP从8000美金到5万美金，除了房地产开发以外，其他都是房地产快速发展时期。新的模式刚开始，中国只是刚结束一个商业模式而已。将来，房地产最大所有者是保险公司和银行，而房地产商不是有钱人，而是手艺人。地产商会越来越介入和依附金融机构。我们房地产的手艺就是给保险公司干，逐步变成由开发商，变为收费开发商，再往上就变成互联网模式，比如房多多。从估值上来说，开发类5-7倍，资产管理类15-20倍，金融类20-30倍，互联网类30倍起算，上线200倍。
　　这个方阵主打就是转型，分3种：1、微转型。转到细分类市场，增加服务租赁等（“蔡康永”式）。2、小转型。由开发住宅转移到价值链上端（“刘晓庆”式）。3、大转型。去房地产化，必须要痛一下（“金星”式转法）。房地产转型要有耐心，是个长期过程。这个方阵现在比较纠结。
　　民营企业30年依然有很多值得思考和期待，同时提醒自己不要成为“两院院士”，要从死去先烈身上借鉴再生、重生、乃至永生的智慧。
　　注：作者冯仑，万通控股董事长，知名企业家。
（责任编辑：HN016）
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