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二手房买卖注意事项二
二手房买卖注意事项
二手房买卖注意事项（二）
河北新新律师事务所
上次我讲到三点二手房买卖的注意事项，现住我继续再讲几点二手房买卖注意事项。
一、房款的交付问题。
支付房款是买方主要义务，一般有一次性付款或者分期付款两种方式。前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在（或可立即解除）抵押等权利限制、资信单位对交易安全提供担保等条件，后者则是常用付款方式。采用分期付款需注意以下几点：
1、签约时买方支付的定金，可约定为首期款的一部分。
2、首期款支付，一般与卖方交房同时进行或稍早。
3、若买方需要按揭贷款支付房款，则须在土房局办理二手房买卖合同及过户登记手续后与银行签署贷款协议，银行在产权证办到买方名下并办毕房屋抵押手续后始发放贷款。双方应约定卖方收取房款的账号以及无法办理按揭或按揭款项不足时的处理办法。
二、交房。
交房有利于减少卖方一房两卖的机会，买方也可以尽快使用房屋，但需要明确以下事项：
1、交房的时间和条件。交房一般与首期款支付同时或稍后进行，如无约定交钥匙视同交房。双方应明确交付房屋状况，如卖方负责清空房间，不得留有大件废弃家具等。
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4、明确违约责任:和卖方要明确严格的违约责任,是双方诚信履行二手房第 2 页共 13 页 置业---买房 二手房交易注意事项 买卖合同的保障。 实践中, 小额的定金处...二手房买卖注意事项_合同协议_表格/模板_应用文书。3、对购买二手房风险作好准备...(2)交易房屋的风险。这包括多种情况:用于交易的房屋为违章建筑或已 被列入拆迁...二手房买卖注意事项:二手房买卖陷阱 及应注意的法律问题二手房买卖注意事项:二手房买卖陷阱及应注意的法律问题 以下各事项必须注意: 一、在**区的二手房买卖 二、...最完整二手房买卖交易注意事项及流程_销售/营销_经管营销_专业资料。紧密接触二手...二、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积,产权证 上...二手房买卖注意事项? 二手房买卖注意事项 (1)房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证, 没有房产证的房屋...二手房交易流程和注意事项_财务管理_经管营销_专业资料。二手房的交易流程 选择好...2. 立契 房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的...重庆二手房买卖注意事项_合同协议_表格/模板_实用文档。重庆二手房买卖注意事项 ...才能正常办理产权过户手续; 2、8W 应该是在签定买卖合同之后再给上家的,而不是...二手房交易注意事项第二项房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此 买受人应当和全部共有人签订房屋...二手房交易注意事项第二项房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此 买受人应当和全部共有人签订房屋...购买二手房注意事项及流程_企业管理_经管营销_专业资料。个人收集的二手房注意事项...(2)签合同 卖方提供了房屋的合法证件,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是...中介被抛弃？5月份有24%的二手房是买卖双方自行成交的！
据云房数据研究中心提供的数据显示，5月份北京二手住宅共成交10801套，其中有2586套是买卖双方自行成交的，比例是23.94%。
对比4月来看一下：
4月份北京二手住宅共成交16794套，其中有2735套是买卖双方自行成交的，比例是16.29%。
从4月份到5月份，调控后的两个月，虽然总成交套数大幅减少了35.69%。但买卖双方自行成交的比例却提升了7.65%。
此外还有个数据，挺有意思，目前北京市场上共有备案中介3234家，但5月份有成交量的中介仅有375家，也就是说近9成的中介在5月份几乎零收入。
大中介的日子也不好过。从排名靠前的中介业绩来看，也都是清一色的下滑。
以前三甲为例，链家4月份共成交二手房8379套，而5月份则只有4648套；
我爱我家链家4月份共成交二手房1982套，而5月份则只有1100套；
麦田4月份共成交二手房769套，而5月份则只有574套；
三家中介成交量分别萎缩44.53%，44.50%，25.36%。
龙头中介链家的市场占有率连续降低，4月份萎缩6.06%，5月份则进一步萎缩13.75%。这也很好理解，链家市场份额最大，受影响面也是最大的，几百家门店的关闭，反映了链家当前的市场处境。
二手房市场的发酵正在加速
由于北京一直是以二手房为主，年成交中，二手房贡献了85%。现在的情况是成交量逐月减低。从3月到5月，逐月成交量分别是25886套、16794套、10801套。
成交量的下滑，业主不会太难受，因为这个市场并没有多少炒房的；
而购房者也不会太难受，以前没房子现在还没房子，手中的钱拿出去投资，也就那样。
最难受的要属于中介等居间机构。中介靠什么存活，当然是良好的行情，有行情就有收入，没有行情就等着喝西北风了。
近一两个月以来，中介经纪人的压力非常大，他们当中有相当多的人连续两个月都没有开单，收入只能靠底薪，还有的中介机构实施合伙人经纪人制度，中介经纪人还有可能是负收入。
个别经纪人的日子可能更难过，因为他们在周边买了房，没有收入，房子可能保不住。
中介开始为购房者说话？
我们的房产中介是双边代理，既代理买房业务，也代理卖房业务。作为买卖双方的渠道商，中介在二手房市场中扮演了极为重要的角色。但因为买卖双方并不直接交易，二手房市场存在信息不透明，信息不对称的情况。
我们常说以往在二手房市场中，中介通常都向着业主说话，但这种情况从2017年开始将大为改观，业绩压力之下，很多中介开始下调中介费，也开始建议业主报出更为务实的价格，超过市场行情的报价不接受委托。
为什么越来越多的二手房绕开中介完成交易？
眼下中介仍然掌握了主要渠道，但新的变化已经产生。越来越多的二手房开始绕开中介完成交易。5月份绕开中介交易的房子占比是23.94%，相比4月份，这一比例上升了7.65%。未来这一比例还会继续上升。
融360房贷君（fangdai123）认为，这可能跟中介启用了市场监测系统有关，如果业主通过中介卖房子，那就等于丧失了定价权，因为业主的心理价位肯定比中介能接受的报价要高。在这种情况下，业主开始寻求绕开中介与购房者达成交易，而价格通常比中介给的要高。
这是一种新趋势：当规则足够苛刻的时候，强势的一方（通常是业主）为了掌握定价权，会开辟新的交易方式，绕开中介就是一种。这种趋势正在扩大，不得不说，对购房者来说，这不是一个好消息。
你启用市场监测系统，我不跟你们玩，这总可以吧。
其实这都跟2011年以来的策略有关系，当投资需求逐渐被挤走的时候，整个业主方将会变得非常刚性，他们会愿意卖房子，但他们的报价，却很难有所松动。
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长沙“5·20”新政限购加码“限新又限旧”，新房二手房全面受限。5月22日和23日两天，在长沙市不动产登记中心，二手房限购后前来咨询和办理业务的市民非常多，有些市民新政前已签买卖合同但还没办过户，担心按照限购新政无法完成二手房过户手续。为妥善解决新政实施导致的过户遇阻问题，长沙市不动产登记中心第一时间采取有效措施。5月23日，记者获悉，市不动产登记中心对新政前已签合同但尚来不及过户的这批在途客户作出特殊处理措施，允许在6月15日前按原政策办理。5月20日上午，长沙市不动产登记中心召集全体班子成员及相关业务科室召开专题会议，就新政落地相关工作进行了研究部署。同时，制定了新政实施具体细则和操作规程。5月22日，长沙市不动产登记中心各点聚满了过户遇阻群众，严重影响不动产登记工作的正常开展。考虑到市民的实际诉求，长沙市不动产登记中心安排专人，收集新政实施后二手房转移登记存在的相关问题。经调查统计，新政实施前，二手房转移登记业务已预约到6月21日，其中受新政限制不能办理转移登记但实际上已完成二手房交易尚未办理手续的客户达5000多户。存在的问题集中表现为买方已支付购房定金、首付款、全款，以及买方已支付首付款且银行贷款正在审批或已完成审批、买方已帮卖方还清按揭等多种情形。5月22日当天下午，长沙市国土资源局召集市不动产登记中心全体班子成员召开专题会议，就收集的相关问题进行了研究并制定了具体的解决方案，立即呈报市政府。5月23日，长沙市政府同意日之前已签订购房合同并已支付部分或全部购房款的客户，6月15日前按原政策办理。“政府的缓冲措施解了客户的燃眉之急，我一位客户把老家房子卖了，就是为了买一套长沙的二手房，但新政策出台时还没办完手续，他急得从外地专门赶来长沙连夜排队，并时刻向我询问情况。”长沙一家中介公司的工作人员告诉记者，他们公司还有许多像这样的在途客户，正在等待排队办理相关手续。现象“5·20”新政后长沙限签限价持续“目前长沙每个区每个月都会出台一个政府价格指导，只要超过指导价，相关楼盘就会关闭网签。”业内人士称。这也意味着，开发商的随意涨价行为，在网签环节遭到遏制，但如此一来，开发商降价销售意愿很低，很多楼盘延迟了推盘。“先扛一阵再说”成为今年一季度大部分开发商的选择。据记者了解，目前长沙房地产主管部门基本上隔几天就会对开发企业发出新通知，根据新情况对网签限制政策作相应调整。日前，长沙商品房网签负责单位长沙市住房和城乡建设信息中心对开发商发出的最新通知是：“5月23日-24日，内五区元均价每个项目暂签约3套，元均价每个项目暂签约1套，芙蓉、开福、天心暂缓10000元以上项目签约，雨花、岳麓每个项目10000元以上暂签约1套，20000元以上项目暂缓签约。”故事一天之内的转机：爸爸的房子可以过户了6月底，詹女士的孩子就要入学了，为让孩子在长沙就读，她和丈夫原本想将公公名下的一套学区房过户到他们名下。但“5·20”限购新政，让原本可以顺利过户的房子只能走赠与程序。5月23日上午，在长沙市房产交易中心，夫妻俩急了眼。“算下来要多交好几万。”詹女士担忧。詹女士的公公在雨花区有套四十多平米的房子，“孩子报到前必须证明这套学区房在我们名下。”约一个月前，詹女士夫妇来到不动产登记中心拿到了5月22日的号，正好卡在“5·20”限购新政出台后。新政对非长沙市户籍家庭做出规定：凭在长沙市连续缴纳12个月以上个人所得税或社会保险证明限购1套商品住房。夫妻二人均为非长沙户口，也没有社保，过户受到限制。5月23日，二人来到不动产登记中心。“如果是以赠与程序得到房产，会影响今后售出。”詹女士说，“此外，赠与比正常过户要多交很多钱。”还好，当天下午，二人听到了好消息，长沙市不动产登记中心决定：新政前已认购客户在6月15日前按原政策办理。詹女士说，她已撤销房屋赠与程序，打算再去不动产登记中心拿号办理房屋交易手续。记者骆一歌实习生刘奕伽
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