合同约定了定金条款适用定金罚则，这是符合法律规定也是公平合理嘚。在对方违约的情况下你不是也可以没收定金么，当然定金能否弥补你的实际损失就不是目前能够判断的了。 2、应该签个补充协议约定至少要在签订了买卖合同之后再配合办理过户手续，这样就可以保证对方不能任意违约也可以让你不至于先去迁户口，先行履行賣方的过户相关义务如果可能的话，争取约定一个对方违约的违约金 3、公证完全没有必要，合同只要是双方的真实意思表示就可以除非你在合同里约定经公证生效或公证后付款，否则对方必须按约定的期限向你付款

[房产纠纷]新楼盘买期房可以先付萣金吗已经认购的车位买房必须绑定后买车位才给买房，18年4月10日当时没办法定了一个车位交了定金一万元，约定好交房后补余款当時让业务写一份购车位合同，业务员说给了余款才给我写合同只是拿了一张购房协议书上写了车位，和签字 当时也是找的开发商老总買的房和车位，车位优惠二万也是和他谈的交房时补款，可是他们没有给我写在纸上这对我很不利 8月5日现在的情况是开发商业务员催峩补齐余款，否则收回优惠二万外加没收一万定金另售车位 请问他们这么做是合理合规吗？ 我没有和她们过多的交涉我认为他们没有噵理这么做，我说过我不是不买也说过他们没权利出售我定的车位 不过她自己给我发了一份拟定协议，加上催款单给我了让我五日内茭钱否则自动放弃

过类似的,只是定金没有那么多,我是通过中介把房子转租了出去,然后

,再通过跟新房客打好关系,跟新的房客解释

清楚,或鍺直接跟房客找个借口,说有事情不租了之类的,(可以送

新房客两个月房租,或者其它的福利

)然后拿回定金后,一半也好..

根据最高人民法院关于审悝商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题

的解释第4条的规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式

向买受人收受定金作为订立商品房買卖合同担保的如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同

，应当按照法律关于定金的规定处理；

最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第一百一十五条规定当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的给付定金的一问方拒绝订立主合同的，无权要求返還定金；

如果开发商持有《商品房预（销）售许可证》无虚假答宣传、欺骗、诱导消费者等行为，你无权要求返还定金

二手房合同签订紸意事项

一、注意交易主体从事二手房交易的资格是否符合如卖方是否有房产证，产权是否清晰；还没有拿到产权证的现房不能买卖；若是买期房可以先付定金吗出售则必须由开发商作出担保等同时交易前，作为买方可要求卖方提供房屋的权属证明文件、身份证明及楿关证件，并到所属房地产交易中心查验房屋的权属登记情况只有对交易主体的资格进行审查和判断，获得确认后交易才可进行。

二、注意交易房屋的评估价是否正确真实。在这个环节中存在的风险就是对房屋评估价偏高或偏低，有些评估价含的水分很多就容易慥成评估价的不真实。有些中介试图低价收入、高价卖出是导致与房屋市场价值偏离的主因，而这必然将直接影响买卖双方的利益这裏介绍一个简单的估价办法，二手房价格应为周边区域新建商品房市价的2/3左右过高价格买入者，将存在贬值的风险反之，平价或低于此价买入者将有利可图在交易过程中，交易双方应委托信誉良好、具有市房地局颁发的房地产评估资质证书的专业评估机构估价必要時还可要求出具评估报告，作为实际售价的依据

三、二手房质量上的瑕疵。购房者应当在买房时注意检查住宅本身的质量如是否存在漏水、墙面开裂、下水道堵塞、水压电压不足等情况。相邻关系也十分重要应当询问一下邻里之间是否存有公用面积纠纷等矛盾。此外原居住人如果存有过于复杂的社会关系也可能给购房者带来意想不到的麻烦。

四、签订买卖合同的注意事项现在还有为数不少的交易鍺因对交易合同的作用不予重视或不熟悉，导致交易合同双方的权利义务约定不明而引发了争议甚至发生交易一方利用合同进行诈骗的凊况。交易者应该懂得二手房交易是一项专业性很强且颇为复杂的过程。交易双方在交易前及交易过程中如自己觉得把握不大，最好昰能得到房地产专业人士和律师的指导也可委托具有良好声誉的、具有相应资质条件的房产中介机构进行交易，从而免去诸多不必要的煩恼和奔波

五、其他的一些限定因素。例如：①房产有承租人的买房应注意到该承租人在同等条件下可优先购买该房屋的权利。②购買后准备用作营业或办公的应注意房产权证上的房屋用途限定。③在房产证上除了买房者还有其他财产共有人的应先确认买卖行为是否征得共有人的同意。④要注意二手房是否存在未缴清的公用事业费、物业管理费等其他费用

针对目前尚不规范的房地产中介市场，是洎己成交还是找有资质、信誉好的房产中介公司如果自己找客户，首先您要有闲暇的时间；其二您要有比较专业的房产及法律知识；苐三，要有较好的心态及耐性因为讨价还价的过程可能漫长而艰难。

不如找一家代理公司试一试但是找中介公司要注意：有无资质、信誉是否良好、操作是否规范，可打电话咨询一下看看报价及公司的服务态度，也可亲自上公司实地考察或问问周围已卖房人对中介公司的评价，最后您再选一家公司代理

想卖多少钱？这是业主最关心的问题如何确定房屋价格，应给自己的房产做个评估

看看您的房产所在的区域，周边环境(包括文化、体育、医院)及生活配套设施是否完善道路交通状况是否良好。

房屋建成年代、小区环境、房屋结構、朝向、楼层都是影响房价的原因。业主应了解自己房屋优劣势才可达到自己理想的预期价值。

卖房者均希望尽快将房子卖掉故洏往往找多家公司，各家公司都带客户看房其间，有各公司业务员有想甩掉中介的买房人，同时不乏别有用心的不法之徒房主是天忝陪同看房，讨价还价电话不断，精神高度紧张建议卖房人先考察一下公司的声誉，与中介公司签订好代理协议然后中介公司会派專人负责，有针对性地向客户推荐房房组织看房，尽快地寻找买方同时帮助办理过户的相关手续，省去了卖房人大量的时间和精力咹全可靠又快捷。

正常情况下房子交接完毕，房产登记过户后当日您就应该拿到全部售房款，如果您不能按时交房则根据情况，暂扣部分房款待交房时付清，付款时间在合同中有明确规定很多卖房人可能想卖房子拿到房款就完事了，其他与我无关殊不知，如果買方故意不交供暖费、物业费也不与对方签订相关合同，这时收费部门往往找原房主尤其是原产权单位，弄得不好还会影响您的声譽。如果寻找一家中介公司则会省去这些麻烦。

房产买卖合同包括以下主要内容：

也就是经济法律关系中所讲的“标的”即双方当事囚权利义务共同指向的对象。所售房屋必须是属于卖方所有倘若是与他人共有房产，必须征得他人的同意才能转移产权、出售房屋在售房条款里应包括房屋的数量和质量。在数量上应明确计量单位在质量上应明确房屋是高层建筑还是多层建筑、或是平房，以及房屋座落的地点、房屋的结构、房屋的层次、房屋的朝向、房屋的面积等等另外，对于房屋的环境、配套设施以及物业管理都必须明确清楚此条款可采用以下格式：“乙方购买甲方座落于＿＿＿市＿＿＿街＿＿＿巷号的房屋＿＿＿栋＿＿＿间，建筑面积为＿＿＿平方米”

价款是一方当事人以货币形式支付对方房屋的代价，是买受人最主要的义务它既是房产买卖合同中最重要的内容之一，也是房屋面积、房屋质量的价值表现在合同中应明确支付货币名称、单价、总价以及付款方式。例如预购房屋按暂定价先付房款40％其中10％为定金；待房屋建成一半时再付30％；房屋竣工交付使用后按实际售价结清尾款。如是现房交易可直接采用“乙方所购房产的交易价格为＿＿＿元”的匼同式即可。对于

广告售房也要进行逐一核算切不可轻信广告价格。

（三）履行合同的期限和方式

主要是指房屋支付的日期和交付手续房屋价款的支付日期和支付办法等等。例如房价是现钞支付还是支票支付，是在出卖人所在地支付还是在买受人所在地支付，都应規定清楚明白切忌模棱两可。此条款一般采取的格式是：“乙方应于＿年＿月＿日前向甲方付清房产款项（如是汇款其交款日期以汇款时间为准）。乙方面交给甲方现金＿＿元其余

＿＿元均由乙方按甲方提供的汇款地点、收款人汇给甲方。”

这是买卖双方在售房过程Φ的过渡桥梁也是购房最重要、必不可少的一环。如果不办理产权登记房产转移在法律上也就没有效力，日后如发生产权纠纷将对買受人产生不利，带来一系列不必要的麻烦因此，在合同中应明确产权登记时双方的职责分工、产权登记的时间以及有关费用等此条款在购房合同中的格式参见本书附录之《商品房购销合同》标准本文第19条。

根据有关法律的规定确定应负担的税费。产权过户登记费、茚花税、契税及其他应由买受人承担的费用由买方承担。采取的格式为：“甲方承担房产交易中房产权应征收甲方的交易额的＿＿％的茭易费；承担公证费、协议公证费乙方承担房产交易中房产权应征收乙方的交易额的＿＿％的交易费；承担房产交易中国家征收的一切其他税费。”

我国的《宪法》和《土地管理法》对此作了明确规定：房屋基地所有权属于国家或者集体当事人无权通过房产买卖获得房屋基地所有权，房屋所有人对其基地只有使用权同时，房屋所有人还必须服从城市建设规划的要求按规定缴纳土地使用费。此条款可茬产权登记时进行附加说明即可

即违反合同的责任，是指合同的当事人违反合同所引起的法律后果合同订立后，当事人应当按照订的條款履行自己的义务但是由于主观或者客观原因，仍不可避免地存在着不履行合同义务的情况当事人订立合同以后没有履行自己应尽嘚义务，叫做违约或违反合同在购房合同中，卖方不履行合同的主要表现有：逾期交割房屋；交割的房屋存在严重的质量问题；卖方出賣的房产在产权上存在暇疵等等。买方违约的主要表现有：不按期支付价款；无正当理由不受领卖方交付的房屋等买方或卖方因违约所要承担的民事责任有：强制履行合同，支付违约金赔偿损失等。此条款采取的形式为：“乙方必须按期向甲方付款每逾期一天，应姠甲方偿付违约部分房产款＿＿％的违约金甲方必须按期将房产交付给甲方使用，否则每逾期一天，应向乙方偿付违约部分房产款＿＿％的违约金”

主要还应包括合同主体，公证以及一些附加说明等合同的主体就是指能够参加合同定立，享有权利、承担义务的合同當事人购房合同中应对合同主体加以说明，其格式为：“甲方是＿＿、＿＿、＿＿共＿＿人委托代理人＿＿＿＿即甲方代表人。乙方昰＿＿＿（某人或某单位）代表人是＿＿＿。”对于经过公证的合同在合同中以“本合同经国家公证机关＿＿＿公证处公证”的形式加鉯说明最后合同中还应说明：“本合同一式＿＿份。甲方产权人各一份乙方一份，＿＿＿＿房产管理局、公证处各一份甲方＿＿、乙方＿＿、代表（甲方）＿＿＿＿（签名）＿＿、代表（乙方）＿＿、签名＿＿、地址＿＿、电话

＿＿＿”以及年月日等。

手续欺骗的主偠花样体现在以下几个方面：

1．甲地手续用于乙地房屋的销售有的开发商一次性取得较大规模土地，分期开发一期在甲地上办理了立項、规划设计、工程开工，以及商品房预售等手续；二期在乙地开发有关手续尚未办理，为筹措资金开发商利用甲地的手续预售乙地嘚房屋。

2．用李四的手续卖张三的房张三与李四合作建房，以张三自用、李四进行商品房开发的名义立项建设过程中或建成后，张三妀变了自用目的也想对外销售自己分得的房屋，但手续不完备于是借用李四的手续出售自己的房子。

逃避购房者对关键手续的审查，拿不出销售许可证等关键手续再将其他对销售不利的文件隐藏起来，仅出示那些与是否允许销售房屋无关的手续如不出示立项批准攵件，仅出示建设工程规划许可证、开工证；不出示有关文件的全部只出示有关文件的一部分；不出示出让后颁发的国有土地使用证（沒有），仅出示划拨的土地使用证或用地批准文件以此达到在购房者面前蒙混过关的目的。

4．利用复印手段篡改有关文件关键内容在複印过程中，把建设单位、建设位置、开发规模、用途等随意改动以此蒙骗购房者。

5．伪造有关文件彻头彻尾的骗子或个别违法用地、违法建设者，为达到骗取钱财的目的伪造部分或全部用地、建设批准文件。

随着房地产市场的发展手续欺骗的花样也会不断翻新，泹不管花样如何巧妙细心的购房者总会在审查文件中发现破绽。

为防止手续欺骗购房者应注意以下几点：

1．要求售房者提供所有可以提供的批准文件，每份文件要从头到尾完完整整，包括文字、表格、图纸各个文件相互对照，凡含糊不清的地方、有差异的地方要由售房者说清

2．尽可能找机会到开发商办公地点查验营业执照、立项文件等重要手续的原件。

3．如果立项、规划设计、土地使用权、开工等文件中建设单位、使用者不相符或上述文件与售房单位不符，应要求售房单位明确出示有关部门涉及此方面内容的文件或有关协议

4．了解有关行政管理部门的权限、主管内容、具体名称（公章上的名称）、行文格式、行文语气，以查验售房单位提交的手续是否真实

5．必要时到有关部门咨询该项目各项手续办理情况及审批的具体内容，以求得到最准确的验证

一拨又一拨的购房热，使有的买家往往失詓理智不自觉地钻进了不法房地产商设置的各种陷阱。虚假广告、面积缩水、延期交房、拖延办证等让购房人吃亏上当的事屡屡发生從而引发大量的商品房买卖合同方面的纠纷。那么在实践中，有哪些需要购房人在买房时加以警惕的陷阱

为了卖掉房子，有的开发商往往会在售楼广告中（包括沙盘、售楼书等）对绿化、景观、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施作美好的描述但对于这种承诺不写在合同里。结果当出现绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况买房囚要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由推卸责任，或以合同约定不清搪塞消费者一般很难得到补偿。

發生争议、对簿公堂时法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直，而不完全看广告

国人买东西向来有跟风凑热闹的从众心理，一聽说哪个楼盘观者如潮那些想买房的人便跃跃欲试了。正是抓住了消费者的这种盲从心理有的开发商就给买房人设下了陷阱：

其一，鉯小利诱之在拿到预售证之前搞内部认购。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房由于内部认购的商品房价格相对較低，对那些买房人自然有吸引力在此过程中，买房人认为自己得到了便宜开发商也借此机会筹到了资金。然而内部认购的商品房昰在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其销售行为是不合法的因此，一旦出了问题购房者的合法权益往往无法受箌法律的充分保障。这样买房人的投资就充满了风险。

其二制造假象，在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章开發商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一，并且对所推出的单元进行精心搭配通常是拣最差的户型和楼层先出手，这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”另一方面还可以避免这些“丑女”到最后“待字闺中”。当然这其中也要混杂一些好房型，否则会造成目标客户的流失

在价格的制定上，则会根据前期所推单元的销售情况对其余单元的定价进行调整。一般而言刚开始销售（开盘）时，开发商往往会把价格定得低一些以所谓的“最低价”（通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间）来吸引客户，而一旦有客戶来购房那个“最低价”也就不翼而飞了。在实践中我们会看到只要销售现场布置以及广告炒作成功，价格都会节节升高

其三，大仂营造现场道具和售楼气氛为了制造一种销售兴旺的假象，开发商（售楼人员）往往会找来一些亲戚、朋友到销售现场做“托儿”在銷售业绩示意图上伪装得一片红（红色标识代表已售单元），让人觉得楼盘好卖、销售兴旺从而引发客户的购买欲望。

其四设置定金陷阱。我们经常会碰到这样的情况一旦客户看中某种户型、表现出一点点购房的意向，售楼人员就会告诉你说这个户型就只有一套了洳果不交付定金别人就会买走，要求客户马上交付定金如果客户说没有带够定金，售楼人员就会要求客户先交500到1000元的“小定”签订认購协议书，然后要求客户次日交齐“大定”而一旦客户把“大定”也交了，售楼人员也就完成了把客户套住的任务因为，我们看到的認购协议书经常会有这样的条款：“如果在约定的时间内未能签约所付定金不予退还”。有许多客户在签署认购协议书后经过再三考慮不想购买已经认购的房子，但为了避免定金的损失就会签署自己并不愿意签的合同，从而给自己带来更大的损失

一个合法正规的房哋产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程規划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》这也是法律对销售方的基本要求。

但在实践中有些开发商（售楼人员）为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些攵件的原件要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部售楼人员往往会先要求客户签订认购書或合同，而客户一旦交完定金或购房款再有什么问题，开发商（售楼人员）便会即刻变脸客户再也见不到售楼人员在推销房屋时那充满春意的笑脸。

客户决定购房了得与开发商签订《商品房买卖合同》。一般情况下开发商（售楼人员）会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着这时，购房者往往以为该说嘚都已注明了合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件比如，标准合同第十五条“迟延办理产权证的违约金每日按购房全款的万分之三计算”，但您一不留神开发商（售楼人员）便将此条款设计成按已付房款的万分之三承担违约责任。前不久我们从报上看到过这样的案例：迟延办证一年多只赔付96元。或者在不能按时办理好时干脆让购房人退房。还有的合同中写明嘚违约条款表面上貌似公平实际不公平。例如：约定任何一方解除购房合同都要支付总房款40％的违约金这实际上只是限制购房人，开發商自己一般不可能将卖出去的房子再收回不卖

为避免购房人吃亏上当，建议您防止陷阱的对策如下：

第一要有强烈的法律意识。对於购房人来说挑选所购房屋的位置和压低价格固然重要，但我们认为更重要的是要看到在尚不规范的房地产市场中陷阱无处不在。因此学习了解有关法律、法规，向专业人士（特别是专业律师）咨询、了解有关购房方面的法规、知识是十分必要的唯此，才有可能较恏地维护自己的合法权益

其次，要充分行使法律赋予的权利在交易过程中始终坚持平等互利、协商一致的原则。平等交易是一个法律原则目前在房地产交易过程中，开发商（售楼人员）处在强势地位与购房者之间信息极不对称，存在开发商（售楼人员）做霸王买卖嘚现象为此，消费者要摆正心态购房时要把问题搞清、搞细，对合同条款有异议、约定不明确、不满意的就坚决不签，坚决不买；該坚持的原则就一定要坚持不要图一时之快，随便妥协从而给自己带来无穷的烦恼和巨大经济损失。

再次要认真签约，保留好证据在购房过程中，不要轻信一些开发商（售楼人员）的花言巧语在签署合同时一定要认真审查每一个条款，把相关问题问清楚、搞清楚；您希望得到的一切承诺和双方业已形成的协议内容，务必以书面形式记录下来以免日后空口无凭。收楼时和入住后一旦发现问题，应保存好各种证据必要时对相关事实可以通过办理公证的方式保留证据，以证明侵权事实的存在

最后，要学会依靠专业人士、拿起法律武器维护自己的权利房屋买卖不同于一般消费，涉及工程、质量、合同、物业管理等多个领域有关法律法规比较复杂。购房人即使经多方考察一般也很难通过个人的努力搞清问题的症结所在。因此如果发生了对您不利的事情，或者您预料到风险可能到来时为囿效地维护自己的正当权益，就应及时和该领域专业人士、法律界人士、中介机构、维权组织取得联系以求得帮助。

一般的你找个对方存在的违约情形或者其他不当行为，就可以解除定金合同

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