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农村宅基地房屋买卖合同是否有效
【案件概况】2003年2月左右，黄某将其名下的坐落于竖新镇大椿村10队的房屋(以下简称“系争房屋”)转让给刘某，刘某按约支付了房款人民币(以下币种均为人民币)12,500元(其中500元为押金)，黄某交付了房屋，刘某对系争房屋进行了装修。2004年4月左右刘某将系争房屋转让给了顾某，顾某支付了房款，刘某向顾某交付了系争房屋。刘某、顾某均系城镇居民，黄某、刘某间的买卖行为未得到相关组织、部门的批准同意。现黄某提起诉讼，要求：一、确认黄某与刘某之间转让宅基地房屋的买卖合同无效;二、刘某返还顾某相应的房款，黄某返还刘某房款10,000元;三、坐落于崇明县竖新镇大椿村的宅基地房屋归黄某使用。【法院裁决】根据相关规定，农村宅基地房屋不得向城市居民出售，故黄某与刘某之间的农村房屋买卖合同应属无效。但鉴于黄某、刘某均已履行了合同，系争房屋已经交付刘某多年，且刘某对该房屋进行了装修，不宜再返还房屋，现刘某已将系争房屋出卖给顾某，基于合同相对性原则，黄某无权要求刘某向顾某返还购房款，故原审法院驳回黄某要求刘某返还顾某房款的诉请并无不当。现一审法院判决，一、涉案房屋买卖合同无效;二、驳回其余诉讼请求。二审法院判决，驳回上诉，维持原判。【律师点评】市欣隆杨东律师分析认为，本案基础法律关系为农村房屋买卖合同关系。结合案情而言，本案可能存在如下争议问题：第一，黄某与刘某之间系农村房屋买卖合同是否有效?涉及农村房屋买卖合同的效力问题，按照相关法律、法规的规定，宅基地房屋买卖的双方应为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效。审批手续为经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效。因此，刘某系非农家庭户口，故黄某与刘某之间的农村房屋买卖合同属无效合同。第二，农村房屋买卖合同无效后如何处理?按照的相关规定，合同被确认为无效后，当事人因该合同取得的财产，应当返还给受损失的一方。不能返还或者没有必要返还的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自过错责任范围承担相应的损失赔偿责任。损失计算原则上应按照起诉之日宅基地房屋的评估价格折价补偿。第三，司法实践中如何认定合同效力及返还房屋问题?按照上海高院的相关指导意见规定，就此类的农村宅基地房屋买卖，应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素，对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同已实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，对合同效力暂不表态，实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。综上可见，目前司法实践中，涉及农村宅基地房屋买卖合同效力，先要看买受人身份情况，再要看是否经过审批同意，最后还要看合同是否履行交付占有使用。为此，上海房地产律师杨东提醒：对于出卖人而言，应在合同履行完毕前或者交房前提出合同无效返还房屋的诉求，这样主张获得法院支持的可能性很大。对于买受人而言，应当第一时间履行合同并接收房屋，并保留持续占有、使用等证据，这样有利于主张维持现状;当然如果法院认为合同无效应当予以返还，也可以考虑主张因出卖人的过错导致的损失赔偿，当然也包括现在市值与当初市值的差价损失。同时，也需要注意尽量举证自己无过错，来减少自己的赔偿比例。(作者：上海市欣隆律师事务所杨东律师)
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专业律师优质解答随着房价的飙升，很多购房者将目光投向了农村，去购买农村宅基地，在宅基地上建住宅，这看似一笔&划算&买卖，实则不然。家住南平市政和县的陈某早年花钱买了宅基地，但是他怎么也没想到，31年后宅基地竟然&不翼而飞&。这是神马情况？别急，请听小编慢慢道来。
<span style="color:#年前花钱买宅基地
1985年，铁山镇铁山村村民魏某因经济困难，无力建造新房，便将自有的300m&sup2;农村宅基地以1600元的价格转让给陈某，并签订了购买协议。
<span style="color:#年后产生权属争议
2015年，双方就该宅基地权属问题产生纠纷，2016年1月，魏某向政和县人民法院提起诉讼，要求确认其与陈某在1985年签订的宅基地购买合同无效。
审理与说法
买卖合同视为无效
双方在1985年订立买卖合同时，讼争宅基地是空地，未依法取得讼争宅基地的使用权证，且魏某擅自向陈某转让农村宅基地违反了我国土地管理法律、行政法规强制性规定，因此确认该宅基地转让合同无效。
《中华人民共和国物权法》宅基地使用权的相关规定：
第152条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
《土地管理法》里的相关规定：
第63条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
法官君有话说
根据以上规定得出，宅基地并不是真正意义上的财产，只是一种使用权，所有权归村集体。宅基地既不能买卖、 继承，但可以在本村集体内流转，经过土地管理部门依法批准，发放证件。即农民只有使用权，不得买卖、出租和非法转让。但现实中，总有一些人会冒险到农村购买宅基地建房，随着地价（房价）的上升，出卖方反悔的现象屡屡发生，宅基地买卖合同，一旦诉至法院，宅基地买卖协议将会被确认为无效。因此，为保护好自己的合法权益，最直接有效的方式便是遵法、守法、用法。
542人有用541人有用275人有用250人有用宅基地是农村集体建设用地的主要部分。农村土地制度改革触及宅基地，就是触及了制度的核心。但中国目前关于5月25日，石家庄市保障房中心发布消息，市区2017年第一批公共保障房申请将于5月27日开始，6月5}