&主题：产权车位可以和房子分开买卖吗？以及“人防车位”请教
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关于所谓产权车位：
1.1 产权车位和房子是两个单独的商品，还是必须捆绑交易的？
买了车位以后，其产权证是要和原房产证重新合并成一本产权证的？还是根本就是分开的不搭噶的两个证？
1.2 产权车位是和房子一样，可以单独上市交易的？非小区业主也能购买吗？
还是只能卖给小区业主或者在小区业主之间买卖交易？
顺便请教下所谓“人防车位”，求科普
2.1&&暂且不说买卖人防车位的争议问题，首先问下在人防工程区域施划停车位，本身是否合法？
这就涉及到人防车位到底什么概念？是在地下人防区域划出一些车位，供战时军用或者特种车辆停放或者战备物资堆放？
如果不是这个概念的话，我觉得“人防车位”这个说法本身就是悖论啊，或者本身就是非法的？
2.2 目前民用住宅普遍存在的人防车位，原则上都属于“非法施划”的吗？是不是按国家规格，所有人防区域都是“备战备荒”不得挪作他用的？
还是说，确实是国家规定允许的：人防区域在和平年代是可以被利用的，战时再切换到”人防模式“？
2.3 至于目前普遍存在的买卖人防车位的现象，是不是一直存在争议？还是老早已经在法律上“厘清”了的?
大家有兴趣也可以聊几句
（但主要还是前面两个“原则性”问题我更迫切的想知道答案，呵呵）
3.不管是产权车位还是人防车位，业主“买来”以后，再用于出租，这种行为是否合法？
如果合法，车位的主人是否需要办理什么相关手续才能进行出租？
也就是说：
首先，车位主人将车位“再出租”，是否合法？
然后如果合法的话，其出租行为是否和房屋出租行为一样：原则上都是要备案登记甚至缴纳税收的、但实际都是“你懂的”？
本帖最后由 carac 于
14:48 编辑
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carac 发表于
对了，购买车位的税费有哪些？忘了是什么税，3个点左右，还有一些杂七杂八的，连税一起大概4个点
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一般来说，车位产权与住房产权是各自的产权证，没有任何关联，可各自单独交易。
新建小区一般为了保证本小区住户利益，开发商只将车位卖给本小区业主，但业主以后可在市场上自由交易。
人防车位，办理不了产权证，只有使用权，万不得已不建议购买
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soicmos 发表于
至少我知道我们小区的车位是不能不卖的。要是下家不要车位，车位就必须提前卖给本小区的人。再卖房子。现在由于车位不到一户一个。至少我们小区单卖车位很好卖。买房子要是不带车位价格也低不少。额，这是不是也从侧面说明，为什么大多数小区车位比都不足1:1？
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zorri 发表于
购买车位是要提供小区房产证，认购合同上会写明哪座哪号房业主
车位产权证上倒没有体现对了，购买车位的税费有哪些？
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Grus 发表于
具体细节没有问
但是证上名字肯定是他自家人
而且他家在这个小区也只有一套房
我猜测本地一套房最多一个车位限制仅限于窗口操作规定
并非在登记系统内写死
买通操作-审批一条线上的人就给办出来了
其他地方如何具体限制的就不清楚了恩，系统是死的
只要系统上能过去，系统外的总归有办法
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finalyf 发表于
确实有争议，我们小区的地下车位，虽然入口也挂了人防的牌子，但是手续是正规产权车位，而且也是限定小区业主购买，一套房限购一个车位，有房管的正规产权证（最后要跟房屋的产权证合订的），年限也是一样的。
但是我一个同事的小区地下车位算人防，不让卖，没有产权，按照谁开发谁获益的原则，开发商要求长租，以20年为期限，到期自动续约，就是没有产权。有没有业内权威人士来给个准确的说法咩
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rossi 发表于
如果全是人防车库，也是可能的。原因是别的工程人防建设的欠账，统一在你的小区地下室建完。开发商一般不愿意交易地建设费，因为停车位指标由规划局核查，不够的话规划审批通不过，还是要建车库。且地面和地下车位的比例有要求，也就是规划局会要求大部分车位约80%-各地不一，必须放地下。。。。
开发商反复被强奸，只好老老实实去建车位，反过来再强奸业主，就这么个情况。别的工程人防建设的欠账，==========这话怎么理解？
这“别的”工程是同一开发商的项目吗？
看来很多规则都需要与时俱进了，呵呵
社会大变革，要做的真的太多
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carac 发表于
那您同时在该小区拥有房产吗？
您的车位产证上，有没有什么栏目可以体现你房子信息的？买车位的时候需要提供本小区的房产证才行啊。 车位房产证上只有车位信息，没有我房产信息。
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carac 发表于
那像我们小区地库，全部都是人防车位，这是什么情况？正常吗？如果全是人防车库，也是可能的。原因是别的工程人防建设的欠账，统一在你的小区地下室建完。开发商一般不愿意交易地建设费，因为停车位指标由规划局核查，不够的话规划审批通不过，还是要建车库。且地面和地下车位的比例有要求，也就是规划局会要求大部分车位约80%-各地不一，必须放地下。。。。
开发商反复被强奸，只好老老实实去建车位，反过来再强奸业主，就这么个情况。
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carac 发表于
那关于人防车位，到底能不能出售？貌似争论很多啊
但我感觉部分是可以的，否则开发商不可能这么大胆的，呵呵
像我们小区，地下车位全是人防车位，但大部分在上市交易......
但没有明确标明人防车位，我是问了开发商才得知的确实有争议，我们小区的地下车位，虽然入口也挂了人防的牌子，但是手续是正规产权车位，而且也是限定小区业主购买，一套房限购一个车位，有房管的正规产权证（最后要跟房屋的产权证合订的），年限也是一样的。
但是我一个同事的小区地下车位算人防，不让卖，没有产权，按照谁开发谁获益的原则，开发商要求长租，以20年为期限，到期自动续约，就是没有产权。
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carac 发表于
这办的第二个第N个车位产证，原则上应该不是属于自己的吧？具体细节没有问
但是证上名字肯定是他自家人
而且他家在这个小区也只有一套房
我猜测本地一套房最多一个车位限制仅限于窗口操作规定
并非在登记系统内写死
买通操作-审批一条线上的人就给办出来了
其他地方如何具体限制的就不清楚了 本帖最后由 Grus 于
15:43 编辑
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carac 发表于
办理时，有哪些步骤或者说栏目需要体现你是本小区业主身份的？
车位 产证上有没有什么栏目表明您的房产信息的？购买车位是要提供小区房产证，认购合同上会写明哪座哪号房业主
车位产权证上倒没有体现
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carac 发表于
将来房子买卖的时候，如果卖家不买这个车位
那车位的产证怎么办？如何从元房产证上“剥离”下来？
如果能“剥离”，那...至少我知道我们小区的车位是不能不卖的。要是下家不要车位，车位就必须提前卖给本小区的人。再卖房子。现在由于车位不到一户一个。至少我们小区单卖车位很好卖。买房子要是不带车位价格也低不少。
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carac 发表于
那就是说，您当初买的时候，房子和车位都是单独的产证的?
两本证上是不是都相互有体现“对方”的信息的？我房子是四年前买的时候就办了房产证，配套的地库产权车位我今年3月份才买的
但是说要到六月份办产权证
所以我就猜测是独立，至于到底是不是只好等到6月份再给你答复。
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rossi 发表于
人防就是天朝的怪胎，部门利益垄断结果。对如今没有丝毫军事价值的民用目标，导弹根本不会飞过来，来了靠那点钢筋混凝土也顶不住，其实他们 很清楚这个，但不能放弃这个利益。
人防地下室的投资和兴建属于开发商的义务，但产权归人防办。最终这笔钱还是由购房者出，羊毛出在羊身上。如果不建也可以，要按每平方米元易地建设费给人防办，这样一比，还不如建了。那像我们小区地库，全部都是人防车位，这是什么情况？正常吗？
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人防车位是指设置在人防区域的车位，是合法的。
人防区域的产权归人防部门，但投资人有使用权，可以做任何合法的用途当然也可以转租，也可以说人防部门不管你的用途，只要不造成人防结构的损坏，在战时要无条件交还人防部门。因此，做车位是没问题的，但没有产权。
上面说的不能造成结构损坏是非常严格的，可能你在墙上打个洞就造成人防结构的损坏了。
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Grus 发表于
南京也类似吧
独立产权车位有单独的房产证/土地证
但在过户交易时要出示同小区住房的房产证
交易完成后也会在买方房产证上加盖一个“已购车位”的章
但是呢...并不是完全封死...
身边认识有人就找到了据说很有门路的中介
多花了几千人民币多等了几个月
也办下了第二个车位的房产证和土地证
另外产权车位不一定属于商业地产啊
要看具体车位所在的地类(用途)了
我家的就是写着“城镇单一住宅用地(地下)”
有效期和房子是一样的70年这办的第二个第N个车位产证，原则上应该不是属于自己的吧？
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zorri 发表于
产权车位是单独办理房产证（产权证）的，实际上跟商品房一个性质，可以单独买卖
另外，车位土地使用期限是50年办理时，有哪些步骤或者说栏目需要体现你是本小区业主身份的？
车位 产证上有没有什么栏目表明您的房产信息的？
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mshr521 发表于
嗯 是啊。我就是把那个90平方的小房子卖了，车位都不舍得卖。那就是说，您当初买的时候，房子和车位都是单独的产证的?
两本证上是不是都相互有体现“对方”的信息的？
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seekor 发表于
地下产权车库（独立有门）就是一非普通住宅商品房，所有的证和其他商品房一样，和住宅是完全分开的。车位不知有区别否？同问
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atomic 发表于
我有一个产权车位， 产权证土地证是独立的那您同时在该小区拥有房产吗？
您的车位产证上，有没有什么栏目可以体现你房子信息的？
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soicmos 发表于
当然有有产权的车位。
车位有没有产权和房产商当初的处理有关。如果房产商把车位单独按政策交税处理，车位就是有产权的。其他城市不知道，但是上海的有产权的车位是和房子一样要有合同，在房地产网上登记。产权车位必须和房产证挂的，没有单独的产证，在房产证上如果有车位，会表明车位面积等等。产权车位属于商业地产，50年的有效期。如果单独出售也只能卖给本小区的住户，过户到本小区的房产证上。
现在上海的规定一般是一本房产证只能挂一个产权车位。不能多买。清谈者 发表于
这样比较合理，只可以小区内部流转，每户不可超过一个车位(车位比大于1的另说)。有个问题
将来房子买卖的时候，如果卖家不买这个车位
那车位的产证怎么办？如何从元房产证上“剥离”下来？
如果能“剥离”，那是不是相当于要去办这个车位的独立的产证了？
所以，我觉得车位真没必要和房产证绑在一起
只要规定车位买卖的对象都是该小区的业主就行了
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soicmos 发表于
当然有有产权的车位。
车位有没有产权和房产商当初的处理有关。如果房产商把车位单独按政策交税处理，车位就是有产权的。其他城市不知道，但是上海的有产权的车位是和房子一样要有合同，在房地产网上登记。产权车位必须和房产证挂的，没有单独的产证，在房产证上如果有车位，会表明车位面积等等。产权车位属于商业地产，50年的有效期。如果单独出售也只能卖给本小区的住户，过户到本小区的房产证上。
现在上海的规定一般是一本房产证只能挂一个产权车位。不能多买。看来争议很大哈
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难得一见的人 发表于
1 无论是地上还是地下车位 都没有个人产权
2 所谓卖车位 指的是一次性收取40年或者70年的出租费用 但是不包括物业费
3 没有在小区购房的 理论上开发商是不会卖给车位的 但是特例也见过
4 买车位不如买车库那所谓“卖车位”，所谓产权车位和人防车位，主要区别在哪里？
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finalyf 发表于
与产证同年，所有的手续和证件都是产权车位。就是入口上挂了个人防的牌子那关于人防车位，到底能不能出售？貌似争论很多啊
但我感觉部分是可以的，否则开发商不可能这么大胆的，呵呵
像我们小区，地下车位全是人防车位，但大部分在上市交易......
但没有明确标明人防车位，我是问了开发商才得知的
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soicmos 发表于
当然有有产权的车位。
车位有没有产权和房产商当初的处理有关。如果房产商把车位单独按政策交税处理，车位就是有产权的。其他城市不知道，但是上海的有产权的车位是和房子一样要有合同，在房地产网上登记。产权车位必须和房产证挂的，没有单独的产证，在房产证上如果有车位，会表明车位面积等等。产权车位属于商业地产，50年的有效期。如果单独出售也只能卖给本小区的住户，过户到本小区的房产证上。
现在上海的规定一般是一本房产证只能挂一个产权车位。不能多买。南京也类似吧
独立产权车位有单独的房产证/土地证
但在过户交易时要出示同小区住房的房产证
交易完成后也会在买方房产证上加盖一个“已购车位”的章
但是呢...并不是完全封死...
身边认识有人就找到了据说很有门路的中介
多花了几千人民币多等了几个月
也办下了第二个车位的房产证和土地证
另外产权车位不一定属于商业地产啊
要看具体车位所在的地类(用途)了
我家的就是写着“城镇单一住宅用地(地下)”
有效期和房子是一样的70年
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rossi 发表于
过去是狂轰滥炸，现在是定点清除直接斩首，我等屁民根本没资格着炮子儿，人防成了摆设，造成巨大的浪费。别的不说，人防设备都是定点生产，需要经过人防办的许可后，产品才能销售。一扇钢筋混凝土的防护密闭门，要十好几万，这个钱谁出不是明摆着吗。本地原先人防地下车库的人防门可以不装，战时再装。后来发现这么搞捞钱太慢，改成工程竣工时必须安装到位，否则不予验收。
估计我这辈子到死也用不上这些门了。就怕遇到三胖这样的。
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产权车位是单独办理房产证（产权证）的，实际上跟商品房一个性质，可以单独买卖
另外，车位土地使用期限是50年 本帖最后由 zorri 于
10:28 编辑
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注册: 2014年12月
carac 发表于
应该这样比较合理
车位又不属于房子结构的一部分
除非是那种买房时赠送的车位，合二为一，还说得过去嗯 是啊。我就是把那个90平方的小房子卖了，车位都不舍得卖。
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。 本帖最后由 黑马甲 于
22:16 编辑
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一、人防车位和产权车位不计入公摊面积，所有权跟业主没关系的，全体业主所有的只有路面划线停车位。
二、人防车位所有权是国家的，但开发商是有权利出租的，而我国租赁合同最高年限是不超过20年。“买了”人防车位的请仔细看合同，你是签的20年租赁合同以及租赁合同到期后的免费使用权。
三、所谓的产权车位，是指产权在开发商手上的可以拿来卖的。跟你的房子一样，是可以到房地局办房产证的（土地证情况不知道，请知道的回答，我的车位只有房产证）。产权年限根据小区地块不同性质而不等，最高可到70年。只要不能办证的，都不是产权车位。
四、一直说的车位办不动产证的情况我不清楚，请知道的科普。
五、综上所述，除了极少数小区卖的地面固定车位外，其他的车位买卖基本不会受到新规定影响，大家该干嘛干嘛。
至于停车费收入归业主所有（仅限计入公摊部分的、产权车位、人防车位不计），理论上是这样的，但前提是你们小区必须有一个有战斗力的业委会，不然也就能在网上和QQ群里面逼逼了。
嗯，因为各种原因，一般小区的物业费都是不够的，如果你们的业委会有力量，把广告费、停车费等费用收回来了。物业公司要么调物业费，要么走人（这种情况武汉市已经发生过）。
我觉得双赢的局面还是业委会和物业多沟通，收支情况更透明公开，可能效果会更好。
本帖最后由 qz 于
14:16 编辑
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不错哦，感谢楼主分享
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我也正想问为什么车位没有土地证，只有产权证，正在纠结买不买
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看小区车位配比，不到1:1的都建议买。你看看你们小区离什么医院、商圈、交通枢纽远不远，靠近这些地方的产权车位更是要买。不然外面的人进来你更没位置。
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广 告谢谢楼主分享，顶了
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产权车位有土地证，我办了！
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萤火虫c1 发表于
产权车位有土地证，我办了！
是房地局办吗？那我去问问。
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是房地局办吗？那我去问问。
产权证在房地局办，土地证还是在土地储备中心办。跟办房子的两证一样，前提是你的车位可以办两证。
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位占比较小；地下人防车位,开发商有权出租,无权拥有和出售,该类型车位在青岛占比最大；开发商在小区地面上规划外新增临时车位,归全体业主共有；小区建筑区划内规划建设的车位要看合同规定。您还买车位吗?法院判决开发商无权售卖。”最近一桩南京2003年车库归属案的判决引爆网络。这则多年前的旧闻被翻出来仍能引起如此关注,其背后的原因恰是现实中车位涉及到广大业主的切身权益,但由于现行法律法规对车位的归属交代得尚不清晰,相关部门对车位问题的处理也不尽相同,小区车位引发的争议甚至冲突在全国多地不断上演。那么,青岛的小区车位究竟有哪些类型,不同类型车位涉及的业主权益有何区别,业主在选择租赁或者购买车位时又有哪些风险需要规避?为了弄清这些问题,记者深入调查采访了房管、物业、人防等部门,梳理出青岛小区车位的类型及归属脉络。小区停车位 频频惹麻烦最近,家住城阳区的王女士一家被小区车位搞得焦头烂额。就在几天前,王女士所在的天泰城美立方小区门口,有业主和物业因为停车位问题发生争执,场面一度混乱,甚至有人受伤,直到110民警赶到才得以平息。据了解,该小区近期开始对车位实施收费管理,此举遭到部分业主反对。加之物业此前在消防通道施划停车线一事引发的不满情绪,最终导致小区内出现争执、谩骂、堵门甚至破坏停车杆等不和谐画面。这不是青岛的小区第一次因为车位问题发生争执。今年5月份,即墨墨河嘉苑小区启动地下车库蓝牙系统,未料地下车库空空荡荡,小区门口却乱成一团,车辆横七竖八地停在四周。业主说,墨河嘉苑分南北两区,一共十多个楼座两千多户居民,小区设计为人车分流,车位全在地下,之前大家随便停,物业也没收过任何费用,可5月13日突然来了通知,说是车位10万一个,不买不能进停车场。对此,业主们颇为不满,纷纷向物业、开发商讨说法。今年年初,胶州卡纳源筑小区业主开车回到小区,却发现被堵在了大门外面。小区多数业主都是去年刚入住,之前地下车库是对外出租,元旦后开发商突然通知租改售,最贵车位超过10万元,开发商甚至将小区大门关闭,不让无车位业主进入。当地房管部门表示,卡纳源筑小区用于停车的人防工程是开发企业履行人防法律法规义务结合民用建筑修建的人防工程,不计入公用建筑面积。对于业主的诉求,建议通过市场监管机构或者法律途径维护合法权益。即墨的张先生住在天一仁和郡小区,去年年底交房,交房以来,张先生的车一直是随意出入小区。5月18日,物业贴出通知,凡是没有车位的业主,不准进入小区。物业通知,业主们要想进入小区,必须有车位,因为现在地下车位还没有建好,可以租售的只有地上的车位。一个地上车位卖4万块钱,如果租,一个月租金150元,管理费10元。物业经理说,购房合同里已经写明,没有车位,车辆不得进入小区,前期是考虑到刚交房,很多业主都在装修,为了方便进出,这项规定才没有及时实施。地下产权车位 可买可租有保障“没想到办个车位比买房还要麻烦,很多规章制度都不明确,物业更是说不明白。”市民顾女士在九水东路一楼盘购买了一套商品房,本想过个一年半载再考虑车位,可是开发商和物业都在通过各种渠道“施压”,“房多车位少,不买肯定后悔”的观念让包括她在内的很多业主都很惶恐,但面对10多万的车位价格以及说不清道不明的车位产权归属问题,顾女士还是难下决心。为了弄清青岛小区车位产权的归属问题,记者采访房管、物业、人防等部门,了解到按所有权类型划分,青岛小区车位主要分为:地下产权车位、地下人防车位、地面规划车位、地上临时车位。产权车位,权属明确属于业主,相关权益最有保障。青岛市国土资源和房屋管理局法规处相关工作人员介绍,根据《青岛市国土资源和房屋管理局房地产登记规则》有关规定,建筑区划内具有明确固定界线和编号、能够独立使用的车位,权利人可以申请登记。该部分车位符合物权法要求的专有部分规定,归属于车位的建造单位或车位的购买人。小区的购房业主通过与开发商签订合同购买车位,并办理完毕权属转移登记手续后,即可成为车位的专有产权人。记者从青岛市不动产交易中心了解到,按照有关规定,建筑区划内规划的车位、车库,房地产开发企业可以申请初始登记；房地产开发企业通过出售、附赠等方式转让的,当事人可以申请转移登记。建筑区划内规划的车位、车库约定属于全体业主所有,或者经规划批准占用业主共有的道路或者其他场地的车位,房地产开发企业在申请初始登记时应当一并申请,登记为全体业主共有。此前,青岛网上房地产官方网站统计的青岛市可售有备案的车位不到1万个,尽管目前没有最新的统计数据,但工作人员介绍,没有产权或者无法办理独立产权的车位数量占比很大。“青岛目前在售的小区,很少有带产权的车位,我们交易过的小区里连一成都占不到。”青岛佳美房产负责人范经理告诉记者,“不像房产证,车位没有单独的车位证,需要与房屋产权配套办理。”范经理表示,很多小区即便有规划的产权车位,开发商也不愿把产权直接转让给业主,更愿意租赁或出售使用权。地下人防车位 不能买卖只能租小区的地下人防车位,属于建造在小区人防工程内的,非战时用于停车的车位。据业内人士估计,该类型车位应是目前青岛在售小区内占比最大的一类车位。记者以购房者身份咨询了市区5家楼盘,得到的答复几乎一致,地下车位正在对外销售,且都是人防工程,价格在15万至20万之间,“只售不租”。“现在高层小区的地下车位都是人防车位,所有小区都是只售不租,花10多万就可以安心停车至少70年,折算下来一年不到2000元,要是租车位的话一年至少4200元。”海尔路一小区售楼人员告诉记者。记者从青岛市人防办了解到,人防工程属于人防国有资产,是国防资产的重要组成部分,其产权应属于国家所有。同时,国家鼓励、支持企事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有。《人民防空工程建设管理规定》明确防空地下室的投资人和使用权属人应是建设单位(开发商)。建设单位(开发商)作为使用权属人(或由其委托的使用单位),在不影响防空地下室防护效能的前提下,有权在平时开发利用防空地下室,并享有由此带来的收益,但无权拥有和出售作为国防资产的防空地下室产权。工作人员介绍,不管是租赁合同还是转让合同,确定的都是出租关系。根据合同法第214条,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。地上临时车位 全体业主共有第三类是小区地上车位。该类车位建造于小区地上空间。地上车位又分两种,一种是小区建筑区划内规划建设的车位,一种是开发商在规划外新增临时车位。记者从市物业办了解到,根据物权法规定,占用建筑区划内共有道路、绿地增设的地上车位,归全体业主共有。《物权法》第74条第3款规定,“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条进一步明确规定:“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”除此之外,地上规划车库权属,则要看合同规定。《物权法》第74条第2款规定,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。因此,规划车位车库的权属,是由开发企业与业主通过合同约定的方式来确定。地上车位产权归属一直存在争议,由此导致的车位纠纷也在多个小区上演。去年鸿海佳园小区出现的开发商一次性收取63年车位租金一事引发关注,最终被城市管理局及物业办以地上车位产权归属尚不明确为由叫停。鉴别车位产权 可查这几个证“我们小区有地下两层车库,有地上车位,还有部分临时车位,我已经入住两年多了还没弄清楚,也知不道该去哪里查。”家住台柳路的宋女士表示,她最想知道普通业主可以通过何种渠道获知自己小区的车位权属类型。为此记者咨询了北京盈科(青岛)律师事务所合伙律师郝兴利。郝兴利律师表示,根据国家政府公共信息公开的相关法规,公众有权向相关主管部门查阅所在小区的规划竣工备案档案。这些档案该去哪里查,又该如何查呢?根据国家《物权法》第十八条规定,权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。业主持小区业主委员会介绍信或委托律师事务所律师、业主本人持房产证和本人身份证,到当地国土房管部门、规划部门规划档案查询点,查询小区档案。郝兴利律师表示,业主首先可以查阅《土地使用权出让合同书》,在小区项目《合同书》上是否有地产商单独出资购地建设停车场的明确约定。这也是鉴别小区停车场产权归属的一个基本条件。如果地产商在《合同书》中没有单独出资购地建设属自己“专有部分”的停车场的明确约定,也就不可能拥有停车场的“专有”产权。小区停车场用地同主体房屋建筑是一个整体,按照国家相关法规规定,小区规划红线内土地将随着地上建筑物(房屋)的出售转让而自然转移,小区土地及地上业主专有部分外的附属公共配套建筑物属小区全体业主共有。其次,业主可以查阅《建筑规划许可证》,查阅地产商在小区规划报建中,是否明确单独规划报建属地产商“专有部分”的停车场。一般小区停车场都是作为小区公共配套设施规划建设的,从购地、规划、建设都是作为小区一个整体项目来规划建设,其土地、建设成本纳入整体项目建设总投资核算,地产商卖房时将其所有支出计入成本,摊分计入房价内,业主购买的每一平方米的建筑面积,其价格构成中不仅包含了住宅本身的价格,而且还包括相应土地费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。如果地产商在规划报建中没有单独立项出资规划报建属地产商“专有部分”的停车场,该小区停车场便是属于公共配套建设项目,小区停车场同主体房屋建筑是一个整体项目,按照国家相关法规规定,停车场属小区全体业主共有。最后,业主可以查阅《建设工程竣工验收报告》和《建设工程规划验收表》:每一个小区开发建设项目完成后,都要进行“建设工程竣工测量”和“建设工程规划验收”等一系列的整体检测、验收工作。上面会明确标明停车位是否“计入容积率面积”,即车位是否是小区公共使用的建筑面积。青岛小区车位主要分四类:独立产权车位,业主购得后,权属明确属于业主,相关权益最有保障,青岛此类车位占比较小；地下人防车位,开发商有权出租,无权拥有和出售,该类型车位在青岛占比最大；开发商在小区地面上规划外新增临时车位,归全体业主共有；小区建筑区划内规划建设的车位要看合同规定。来源：半岛都市报(半岛都市报)
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201620176月
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