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城镇居民如何合法购买农村土地使用权?
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二手房经纪人
城镇居民不准购买农村土地,否则违法!《中华人民共和国土地管理法》规定,乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡(镇)村建设可以使用农民集体所有土地。对这三类用地的范围,法律和政策都有准确界定,必须严格执行。按照《中华人民共和国乡镇企业法》规定,乡镇企业必须是农村集体经济组织或者农民投资为主,在乡镇(包括所辖村)举办的承担支援农业义务的企业。要严禁以兴办“乡镇企业”、“乡(镇...
城镇居民不准购买农村土地,否则违法!《中华人民共和国土地管理法》规定,乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡(镇)村建设可以使用农民集体所有土地。对这三类用地的范围,法律和政策都有准确界定,必须严格执行。按照《中华人民共和国乡镇企业法》规定,乡镇企业必须是农村集体经济组织或者农民投资为主,在乡镇(包括所辖村)举办的承担支援农业义务的企业。要严禁以兴办“乡镇企业”、“乡(镇)村公共设施和公益事业建设”为名,非法占用(租用)农民集体所有土地进行非农业建设。 按照《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的规定,任何建设需要将农用地和未利用地转为建设用地的,都必须依法经过批准。兴办乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设、村民建住宅需要使用本集体经济组织农民集体所有土地的,必须符合乡(镇)土地利用总体规划和镇规划、乡规划、村庄规划(以下简称乡(镇)、村规划),纳入土地利用年度计划,并依法办理规划建设许可及农用地转用和建设项目用地审批手续。农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地,兴办企业或与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业的,必须符合土地利用总体规划和乡(镇)、村规划,并纳入建设用地年度计划管理;涉及占用农用地的,必须先依法办理农用地转用审批手续,用地规模必须符合有关企业用地标准。 农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地,其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。 其他任何单位和个人进行非农业建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。不符合土地利用总体规划和乡(镇)、村规划,没有土地利用年度计划指标的,不得批准用地。任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。非法占用耕地改作他用,数量较大,造成耕地大量毁坏的,要依法追究刑事责任。
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城镇居民不能买农村土地,那不合法。
城镇居民不能买农村的土地,没有办法
城镇居民不准购买农村土地,否则违法!《中华人民共和国土地管理法》规定,乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡(镇)村建设可以使用农民集体所有土地。对这三类用地的范围,法律和政策都有准确界定,必须严格执行。按照《中华人民共和国乡镇企业法》规定,乡镇企业必须是农村集体经济组织或者农民投资为主,在乡镇(包括所辖村)举办的承担支援农业义务的企业。要严禁以兴办“乡镇企业”、“乡(镇...
城镇居民不准购买农村土地,否则违法!《中华人民共和国土地管理法》规定,乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡(镇)村建设可以使用农民集体所有土地。对这三类用地的范围,法律和政策都有准确界定,必须严格执行。按照《中华人民共和国乡镇企业法》规定,乡镇企业必须是农村集体经济组织或者农民投资为主,在乡镇(包括所辖村)举办的承担支援农业义务的企业。要严禁以兴办“乡镇企业”、“乡(镇)村公共设施和公益事业建设”为名,非法占用(租用)农民集体所有土地进行非农业建设。 按照《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的规定,任何建设需要将农用地和未利用地转为建设用地的,都必须依法经过批准。兴办乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设、村民建住宅需要使用本集体经济组织农民集体所有土地的,必须符合乡(镇)土地利用总体规划和镇规划、乡规划、村庄规划(以下简称乡(镇)、村规划),纳入土地利用年度计划,并依法办理规划建设许可及农用地转用和建设项目用地审批手续。农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地,兴办企业或与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业的,必须符合土地利用总体规划和乡(镇)、村规划,并纳入建设用地年度计划管理;涉及占用农用地的,必须先依法办理农用地转用审批手续,用地规模必须符合有关企业用地标准。 农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地,其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。 其他任何单位和个人进行非农业建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。不符合土地利用总体规划和乡(镇)、村规划,没有土地利用年度计划指标的,不得批准用地。任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地。非法占用耕地改作他用,数量较大,造成耕地大量毁坏的,要依法追究刑事责任。
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2017农村集镇上做啥小本生意好
　　在农村集镇上做小本生意只要经营得当就可以获得一本万利的效果，下面百分网小编就来告诉大家农村集镇上做啥小本生意好，希望大家喜欢。
　　农村集镇上做啥小本生意好
　　手机卡
　　师大2005级的小吴在学校做代理，负责推销手机卡，最多的时候一个月能挣600多块钱.当初做这个并不是为了勤工俭学，只是觉得新鲜好玩.
　　最初她卖手机卡时要&扫楼&，&扫楼&就是挨个敲宿舍门问有没有想办卡的，跑得口干舌燥还要承受别人不信任的眼光.赔钱的事也做过，手机卡和钱对不上了，自己就得掏腰包.经过努力，她已经不用做这类工作，开始领导别人&扫楼&了.妈妈对她也很支持，觉得找点事做总比在家睡大觉好.
　　代理银行卡
　　天津工业大学人文与法学院的盛伟伟是通过朋友介绍开始代理银行卡的.&刚开始觉得很简单，只要找同学们要身份证复印件就好了.&真正做起来以后，他才感到其中的压力.很琐碎的事情需要在中间来回地跑.经过一个月的努力，盛伟伟办理了近300张信用卡，得到的收益也可以维持自己的.他说，做代理浪费了很多时间，虽然不耽误上课，但每天脑子里都在想着这些事.除了得到的报酬外，他在这个过程中得到了很大的锻炼，这才是最重要的.他说.
　　502租书坊
　　24日中午，又有近20本书搬进了中医药大学中院景园502宿舍，门上贴着&502租书坊&，住在里面的是2005级护理系的8名女生.
　　8个女孩是在一次夜谈时确定租书这个想法的.邵文婧觉得看完的书当作废品卖掉很可惜，可以租给别人看，她的想法得到宿舍姐妹的一致赞成.
　　说干就干.她们将自己看过的小说、杂志、漫画凑到一起，还在低价书摊购进不少书，然后将阳台腾空后装饰一新，把书分门别类摆放整齐.她们还特意买了体重计，让租书的人免费称体重.
　　租书坊于7月23日正式营业，第一周开业大酬宾，每本书每次只收2角租金.比起外面的租书场所，这里最大的优点是不收押金，主要靠同学们的相互信任，但是账记得很清楚.现在，她们不断扩充储书量，每赚够10元钱便购书.还与宿舍合作，代别人租书.她们说赚钱不是主要目的，做到资源的优化配置就很满足了.
　　全城热恋时尚饰品
　　21世纪是品牌时代，全城热恋时尚饰品以实力征服世界，它的产品永远比你的更个性、更时尚、更丰富。崭新的2012年，全城热恋坚持以&精于创新，追求卓越&的企业精神，每天都朝着更高更大的目标前进。对于总部、经销商以及信赖全城热恋的朋友而言，无疑是你赢、我赢、他赢的&多赢&形式，让每位加入全城热恋的朋友不只是获得财富和事业的成功，还带来更多的荣耀和辉煌!全城热恋愿与天下有志之士携手共进，共享巨大财富盛宴!
　　全城热恋集聚卓绝、创意流行，主要消费群锁定为14-28岁的潮男靓女，经营内容以女孩饰品、化妆用品、奇趣礼品、动漫玩具、学生文具、时尚用品等多种系列，除了全城热恋的自有产品外，还有众多国际一线潮流产品，而价格大都在10元左右，超低的价位、时尚的产品、鲜明的品牌标识，温馨可的卖场设计，轻松、优雅的购物环境，亲切周到的温情服务，完美的连锁服务体系。一经推出，即受到广大潮男靓女及经销商的热烈推崇，掀起了流行饰界的狂潮，同时也成为中小投资者的黄金创业项目，她的出现为越来越多的经销商掘得了人生的第一桶金，步入当地财富新贵行列。
　　新奇特玩具
　　有好的创业点子?新奇特玩具首当其冲!金融危机下人们的压力日益增大，还好有新奇的玩具伴随，让解压成了一件轻松快乐的小事。小本创业点子逗趣搞怪的大便一坨屎表情敲敲捶子发声玩偶，多种表情，闭嘴、馋、搞笑。用力一敲，可爱的捶子会发出令人捧腹的&dang~dang~&声，并能不断震动，即好玩，搞笑，有可以当做敲背，消除疲劳，非常舒服。
　　农村集镇两三万小本生意
　　农户住宅设计业
　　我们知道盖房是农民生活中的头等大事，随着社会经济的发展，农户住宅也向实用、美观、个性化等方面发展，越来越多的富裕农民在建房时更加慎重，以图百年大计，这样就需要有人专门设计、研究新型住宅建设。
　　个性纪念品店
　　市场很多卖非洲纪念品的小店都以次充好，用美院学生的仿制品假装原单货，所以先到非洲小国转一圈，自己搜罗一些既便宜又好，有民族和地域特色的小纪念品，拿回来卖。既能，又能趸回好东西来赚钱，一举两得。
　　优势：属于一石二鸟的理想创业之路，很符合现代社会潮流中的自由职业人创业之举。利用本身的便利条件，操作较为简单，亏盈虽不大，但足以换来一定的不错的收入，以及无法用金钱来衡量的精神享受。
　　劣势：供给不具备稳定性和持续性。去非洲的路费绝不可小觑，个人所带回的饰品数量亦极其有限，且国人模仿力极强，成本低廉，有又便宜又好看的东西，又非国际超级名品，谁在乎你是不是从非洲背回来的!
　　结论：属于可行性不大的一次性投资类型，成功的可能性为10%。
　　陶艺吧，情未了
　　爱玩泥本是孩子的天性，但在城市里，这些乐趣几乎被剥夺了。陶艺吧开张后，首先蜂拥而至的是孩子们，做陶艺是为了玩，捏军舰的、做雪人的五花八门，并来过再来，乐此不疲。这样的玩处既、又能启动孩子们的想像力与动手能力，所以得到孩子父母的欢迎与支持。另外一大顾客群就是情侣，节假日两个人在陶艺吧中亲亲密密地度过几个小时。儿童每次10元，情侣套票一次30元，也可买月票、季票、年票。
　　节能产品
　　负离子节能灯，不仅节能，还能有效地化解空气中的二手烟不用冲水的小便池可循环使用水的蔬菜冲洗机用水少7成的蒸汽洗车机重庆社科院企业研究所研究员王秀模表示，自2010年以来家用生活节能需求增长较快，开发群体增加，市场化产品品种大幅增加。再加上物价上涨，促使百姓理财节约意识增强，为家用节能产品的普及提供了条件。可投资节能产品超市，主卖与生活相关的产品。目前，这样的超市在北京、上海等城市很受欢迎。
　　从当前情况看，建筑节能生产、销售的小本创业项目相对较少，导致经营集中，竞争激烈。投资者今后要注意走差异化路线，不要过于扎堆。除了较多的经销项目以外，节能服务项目可以重点关注。比如，为企业节能改造项目的节能中介，投入资金很少，效益却不小。重庆一家节能服务中介，投入仅20万元，如今年盈利50万元以上。目前，北京、上海等大城市的节能服务企业也刚刚兴起。此外，针对小型节能专利的技术转化服务、融资服务也是今后热点。
　　花卉培植
　　目前国际花卉市场异常活跃，世界人均年消费额为3美元，西欧、北美人均年花卉消费额在100美元左右。盆景押金不能太高，每月更换盆景，按季节调换不同品种花卉等。在人口集中区租间20-30平方米的门面。与租花单位签订长期合同，提供租盆花和盆景服务，而花木的管理和养护仍由我的出租公司负责，出租公司每隔5-6天去调换一批盆花和盆景。开业不到3个月时，已有5万多元的收入。
　　农村利润高的小本生意
　　手工皮艺店，率真者的乐园
　　1)前期投资：30万元;2)投资形式：加盟成独资;3)店面面积：20平方米左右;4)店面租金：一般可选择元/月;5)投资选址：高尚地区中等繁华地段;6)消费群体：追求个性、自然的年轻人，以男性为主;7)投资回报期：1年以上。
　　技术经纪人，无本万利的买卖
　　我们通常所讲的技术经纪人，主要是指在技术交易过程中，往来于卖方、买方之间，进行撮合、联系、促成技术交易的中间商。经纪人如何发掘和寻找客户：1)通过报刊、杂志、电视、广播等上面可以得到许多有关客房的信息和资料;2)通过同学、朋友等关系结识新朋友，发掘潜在客户;3)通过老客户的介绍和推荐结识新客户;4)参加交易会、博览会、展览会、发布会等结识新客户;5)加入有关交流或协作组织;6)利用一定手段和形式对自己的经纪活动进行宣传。
　　昆虫，21世纪人类营养食品
　　昆虫活性蛋白被誉为21世纪人类的全新营养食品!用黄粉虫做出的食品，味道鲜、营养高，将其制作成营养保健品，可提高人体免疫力、抗疲劳、延缓衰老、降低血脂、抗癌等功效。其还可作为名贵珍禽、动物、特种养殖的鲜活饲料，而且是人工养殖的主体饲料。虫粪做饲料成分，饲喂效果甚好;虫粪做高效生物有机肥，具有良好的市场前景。黄粉虫规模化养殖及产业化项目是全国农牧渔业丰收计划重点资助项目，被列为十五计划项目。昆虫蛹菜作为新兴菜品已经走上了大众餐桌，即将跟吃海鲜一样，成为一种时尚饮食消费。黄粉虫整个生长周期为45-65天，适应能力很强，以麦麸、玉米面、农作物秸杆、青菜、秧蔓等为食，每5-7天投喂1次。它具有经济效益高、饲料来源广、饲养设施简单，好饲养、易管理、无疫病、家家户户都能养的特点。黄粉虫含蛋白质61.5%,脂肪29.3%，碳水化合物26.2%，已通过国家权威部门检测。利用农村废弃的农作物秸杆饲养黄虫粉，几乎不花什么成本，生产条件要求不高，年获利16万元以上。
　　友谊卡片，方寸之地赚大钱
　　明信片等友谊卡片的设计、制作和营销既复杂又简单，如下为最佳人选：至少爱好并从事过业余绘画的人;装潢、裱框方面的能手;具有文学家的禀赋，至少爱好文学、音乐并从事过业余创作;从事过摄影工作，至少是摄影爱好者;志趣广泛，博览群书，具有欣赏文学、绘画、摄影、音乐等艺术的能力;能够发现并领导以上条件人才的人。
　　婚礼公司，悄然走来
　　创办婚礼公司，前景非常乐观，不管是有钱人还是没钱人，如不是由于可恶的世俗之风，都愿意礼仪周全，组织有序，既省钱又不受别人议论地将婚礼办完。创办这样的婚礼公司，可谓迎合时势：选择优势地理位置，最好是政治、文化、经济极为密集区域;设计精美、豪华，服务设施俱全的结婚礼堂;设计适合中国当代年轻人都易于接受的婚礼进行程序、服务项目、经济标准;招聘、培训精明能干的礼仪先生和礼仪小姐。婚礼公司进行的各类服务大致如下：摄像拍照服务;餐饮烟酒服务;宾客住宿服务与接送服务;新郎新娘蜜月旅行服务。业务方式可采取如下步骤：进行必要的广告宣传，使这一事业深入人心，形成时尚或者潮流;与婚姻介绍所和办理结婚登记的部门建立某些合作关系，以便得到信息，发出邀请函;新郎新娘填写并签署业务申请书，作为双方合作协议;选择礼堂和婚礼仪式;拍摄结婚照，婚礼前化妆。
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2017年农村宅基地有偿转让政策：2017年农村宅基地可以买卖吗？
佚名 法律法规网 　
10:04:44 　评论(/)
原标题：2017年农村宅基地有偿转让政策：2017年农村宅基地可以买卖吗？ 众所周知，之前，由于农村土地、宅基地的所有权属于集体所有，所以农民只有宅基地的使用权，却没有宅基地的所有权，因此，农村的宅基地依法也无法出售和转让，但2015年，政府出台了《关于农村土地征收、集体经营*建&
众所周知，之前，由于农村土地、宅基地的所有权属于集体所有，所以农民只有宅基地的使用权，却没有宅基地的所有权，因此，农村的宅基地依法也无法出售和转让，但2015年，政府出台了《关于农村土地征收、集体经营*建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，《意见》指出，农村宅基地可以有偿退出或转让，为农民进城买房和农村土地流转，打开了一道口子，《意见》的出台，也标志着我国农村土地制度改革将进入试点阶段。
据悉，全国农民工总量已逾2.69亿人，其中外出农民工1.66亿人，外出务工农民仍以每年600万左右递增。很多进城农民常年在城市生活甚至定居，而宅基地不能流转造成的困扰，成为许人心中挥之不去的&另类乡愁&。
农村宅基地试点有偿转让颇有些&终点又回到起点&意味。宅基地曾经有过私有并可自由买卖时期，从1949年新中国成立到1962年，农村宅基地归农民私人所有，农民拥有宅基地和房屋所有权，宅基地和房屋都属于农民私有财产，宅基地所有权与房屋所有权两权主体合一，宅基地及地上房屋可自由买卖、出租、赠与、典当及继承。但是自1962年初至1999年间，农村宅基地归集体所有和农民房屋可自由买卖政策逐步建立完善并趋于定型，而后沿袭至今。数十年来，农村宅基地归集体所有，农民个人仅享有宅基地的使用权，宅基地不准出卖和出租;宅基地上的房屋可以自由买卖，农民住房由房地合一的所有者主体转变为所有者主体相分离。一边是农民房屋永远归农民所有，并且有买卖或者租赁房屋的权利;另一边却强调宅基地一律不准出租和买卖，硬是整出&房地分离&奇迹。在国家鼓励和推进农村土地自由流转的今天，宅基地与房产所有权&两张皮&无疑成为亟需跨越的障碍。
对于表面已经建有房产的农村宅基地来说，不能出租或者出售在实际操作中本身是个悖论。农民在出租或者出售房产时候，不会加上其房产下面宅基地不出租或者不出售条款，而租房特别是买房者也不会认同房子是我的、宅基地还是原户主理念，更不会双脚离开地面悬浮于宅基地上空。换句话说，农民在出售自家房屋时，与之配套的宅基地已经形成事实上的使用权转让。即便如此，已经出售房屋的农民与宅基地还是脱不了干系，假如邻居之间发生宅基地界限扯皮纠纷，以致对簿公堂，在法律层面上还需要出卖房产的原农户出面打官司。如果说宅基地上有房屋似乎少了宅基地之忧的话，那么处理未建房宅基地问题就有些棘手：农民名下宅基地面积超标，自家建房后还有大片空地足够再建房而未建或者宅基地长期空置，都因不能出售造成资源长期闲置浪费。
宅基地可以有偿退出或者转让，能够让进城农民免去后顾之忧，让大量闲置宅基地获得&解放&，给农村新一轮发展拓展土地资源调整空间。要把好事办好，务必兼顾各方利益，尤其是要因地制宜制定合理补偿标准，保证转让宅基地农民利益不受损，实现买、卖与村集体多方共赢。 tags：
身居城市，如果宅基地被征用，主人可以获得巨大的经济利益，甚至有人因此短时间内获得上身万身价，但在农村，居民们鲜有人如此幸运，即便是遇到修路、建厂等需要拆迁，获得了赔偿也屈指可数，那么，农村宅基地的拆迁
2月9日，国土资源部部长姜大明、国土资源部副部长赵龙等出席国新办举行的新闻发布会对《全国国土规划纲要(年)》(以下简称《纲要》)进行解读，并对“耕地资源保护红线、城镇居民的宅基地不予发证、燕郊部分
现在国家鼓励农村居民向城市转移，近年来，在城里买房并定居的农村居民越来越多，很多人即使转成了城镇户口，依旧保留着在农村的房子和宅基地，现在，在国家进行确权登记的背景之下，这部分人的房子和宅基地该怎么处
在中国人传统的观念里，房子是家庭最重要的组成部分，如果没有房子，就相当于没有家，尤其是即将结婚的年轻人，其中的不堪，只有自己心里最清楚。而作为农村人，拥有房子的方法有两个：1，在宅基地上盖房；2，在城里
2017年，农村宅基地依然不允许买卖，但有些农民进城买了房，农村的房子和宅基地闲置，又不能卖掉，该怎么办呢？在部分地区，政府已经出台了鼓励农民自愿退出宅基地的补偿政策，有些地方，补偿已高达10万元/亩。补偿
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城镇居民购买农村房屋是否有效？　　　　　　　
　　　城镇居民张某多年来一直从事商品零售生意，为了存放商品，日，在大兴区某村租用王某独门独院房屋一套。1999年，张某通过与王某协商，以二万二千元的价格购买了该处房宅，双方签订了买卖协议，并由该村村委会在卖屋买卖协议上盖章证明，协议签订当日，张先生支付了全部购房款。2004年，张先生花费十万余元将房屋翻建，装修，一直居住使用至今。2009年7月，王某托人找到张某，劝说张某退还房屋。王某认为，二人签订的房屋买卖协议无效，王某愿意原价退回房款并补偿张某6万元损失。张某认为王某的要求毫无道理，双方签订的买卖协议早已生效，买方交付了全部购房款，卖方交付了房屋，协议已经履行完毕，自己不但居住多年，而且投入巨资翻建装修，王某反悔的行为不会得到法律的支持，张某断然拒绝了王某的要求。但王某的态度也很坚决，坚持要求张某退房，否则就将张某告上法庭。张某一时也没了注意，求助律师解答。
　　　钱学志律师解读　　　近些年来，农村的房地产市场越来越活跃，农村居民尤其是城市周边的农村居民往往将自己在基地上所建的房屋出租，有的甚至将房屋及院落一起出售给城市的居民，而有些城镇居民由于城市地价、房价的不断上涨，越来越多的城镇居民把眼光投向农村，但因农村私房买卖涉及宅基地使用权问题，买卖双方往往无法及时办理房产证及土地过户登记手续，使权利长期处于不确定状态。虽然双方合同义务均已履行，多数购买方在房屋交付后进行了必要的装修并已居住使用多年，但由于时隔多年，土地增值地价猛涨，或由于房屋即将面临拆迁，拆迁补偿价格往往高过原买卖价格数十倍，卖方反悔要求确认买卖协议无效欲收回房屋的情况也越来越多。法院现在处理类似案件时往往会认定买卖协议无效。具体理由主要是：
　　　1、房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。
　　　2、宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。
　　　3、目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。
　　　4、认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。
　　　法院在认定合同无效的同时也会考虑合同无效后对双方当事人利益影响，会综合考虑各方过错责任的大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再是返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间。
　　　本案中张先生与王先生的买卖协议应属无效协议，但王先生在收回房屋的同时应给与张先生合理的补偿。（本文发表于北京晚报，非经作者同意不得转载）
　　　法律链接　　1、《中华人民共和国物权法》第153条：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。&&
&2、《中华人民共和国物权法》第155条：已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。&&
3、《中华人民共和国土地管理法》第62条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。&&&
4、《中华人民共和国土地管理法》第63条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
　　　5、国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”&
6、国务院办公厅1999年颁布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定，"农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。
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