李平律师：租赁期内房屋遇拆迁，承租人可以获得赔偿
&在房屋租赁过程中出租人经常会主张遇到拆迁时解除租赁合同，那么承租人的利益谁来保护？我国相关法律规定，租赁期内房屋遇拆迁情况的，合同中没有约定对拆迁利益如何补偿的，承租人可以获得部分补偿。-
案情介绍——徐某诉周某房屋租赁合同纠纷
&徐某（乙方）、周某（甲方）双方于日签订了店面房租赁协议一份，约定由周某将某房屋出租给原告使用，租期五年。乙方付押金1000元。后双方续签5年房屋租赁合同一份。房租约定前3年为33000元/年。
&日，因本案涉租房屋遇拆迁，周某与某建设局签订房屋征收补偿安置协议一份，协议约定：房屋价值1209181元，搬迁补助费806元，电话费补贴208元、宽带费补贴200元、空调费补贴200元、有线电视费补贴400元。停工停业补助75851元，装修及附属设施补偿费55001元等。周某将以上补助费用领取。日由徐某退还钥匙。后徐某将周某诉至法院。
&原告徐某诉称，1、判令解除原、被告之间的租赁协议，退还租金2750元，并退还押金1000元；2、判令被告支付原告装修费53391元；3、判令被告支付原告搬迁费806元、电话费补贴208元、宽带费补贴200元、空调费补贴200元、有线电视费补贴400元；4、判令被告支付原告停工停业补助75851元；本案诉讼费用由被告承担。
&被告周某辩称，本合同标的物系房屋，因遇政府拆迁，非归责于原、被告双方的责任，且房屋租赁合同明确约定“房屋因国家建设而拆迁等原因导致毁损和造成原、被告双方损失的，双方互不承担责任。”由于该租赁物已被拆除，事实上也不可能再履行租赁合同，因此被告同意解除双方的租赁合同关系，对其余的损失根据合同约定双方互不承担责任，请求法院依法驳回除解除合同外的其余的诉讼请求。
&法院经审理认为，双方签订的租赁协议成立并且生效，合同履行不能时，一方可以解除合同，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。故判决一、确认徐某与周某于日签订的房屋租赁合同于日解除。二、周某于本判决生效之日起10日内向徐某退还租金2260元及押金1000元。三、周某于本判决生效之日起10日内向徐某返还电话费补贴208元、宽带费补贴200元、空调费补贴200元、有线电视费补贴400元，合计1008元。四、周某于本判决生效之日起10日内返还徐某装饰装修损失补偿等计11000元。
&双方签订的租赁协议是否在遇到拆迁时解除，解除后是否应当对承租人的损失进行补偿。
&本案中，双方所签订的房屋租赁合同，意思真实，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。
&现双方一致认可该租赁合同因遇拆迁已经于日由原告退还钥匙而实际解除，故双方的合同已经解除。另合同法明确规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，合同解除。本案中讼争的房屋因拆迁而导致无法继续租赁，合同解除。
&合同解除如因双方违约导致，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；如因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。结合本案实际情况，人民法院判决退回原告租金2260元；并对电话费补贴208元、宽带费补贴200元、空调费补贴200元、有线电视费补贴400元等共计1008元。
《中华人民共和国合同法》
&第六十条 &
&当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《城市房屋拆迁管理条例》
第二百二十三条 & &
承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
&第十一条 &
&承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
&文章来源：节选《房产纠纷案例大全》北京市大瀚律师事务所编著 主编
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公司厂房租赁合同
　　公司厂房租赁合同要怎么写呢?下面是公司厂房租赁合同范本，仅供参考。
　　公司厂房租赁合同(一)
　　出租方 (以下简称甲方)承租方(以下简称乙方)
　　公司名称： 公司名称：
　　公司地址： 公司地址：
　　法定代表人： 法定代表人：
　　根据《中华人民共和国》及有关规定，为明确甲方与乙方的权利义务关系，双方在自愿、平等、等价有偿的原则下经过充分协商，特定立本合同。
　　第一条　租赁内容
　　一、甲方将位于______市______区______号门面租赁给乙方。甲方对所出租的房屋具有合法产权。
　　二、甲租赁给乙方的房屋建筑面积为______ 平方米，使用面积为______平方米。甲方同意乙方所租房屋作为经营用，其范围以乙方营业执照为准。
　　三、甲方为乙方提供的房间内有：消防设施及供配电等设备。上述设备的运行及维修费用，包含在租金之内，乙方不再另行付费。
　　四、________________________________________________。
　　第二条租赁期限
　　五、租赁期______年，自______年______月______日起至______年______月______日止。
　　第三条　租金及其它费用
　　六、合同有效年度租金共计为______元(人民币)。
　　七、每一个租赁年度按月计算。
　　八、电费按日常实际使用数(计量)收费，每月10日前交上月电费(甲方出示供电局收费发票)其它费用，双方协商补充于本条款内。
　　第四条　双方的权利和义务
　　九、甲方
　　(一) 甲方应保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用，并负责年检及日常维护保养、维修;凡遇到政府部门要求需对有关设施进行改造时，所有费用由甲方负责。
　　(二) 对乙方所租赁的房屋装修或改造时的方案进行监督和审查并及时提出意见。
　　(三) 负责协调本地区各有关部门的关系，并为乙方办理营业执照提供有效的房产证明及相关手续。
　　(四) 甲方保证室内原有的电线、电缆满足乙方正常营业使用，并经常检查其完好性(乙方自设除外)，发现问题应及时向乙方通报。由于供电线路问题给乙方造成经济损失，甲方应给予乙方全额赔偿。
　　(五) 在合同期内，甲方不得再次引进同类(饰品)商户。如违约应向乙方赔偿 元人民币经济损失费，并清除该商户。
　　(六) 甲方应保证出租房屋的消防设施符合行业规定，并向乙方提供管辖区防火部门出具的电、火检合格证书复印件。
　　(七)上述设备、设施出现问题甲方应及时修复或更换，如甲方不能及时实施，乙方有权代为修复或更换，费用(以发票为准)由房租扣除。
　　十、乙方
　　(一)在国家法律、法规、政策允许的范围内进行经营及办公。
　　(二)合同有效期内，对所租赁的房屋及设施拥有合法使用权。
　　(三)按合同内容交纳租金及其它费用。
　　第五条　付款方式及时间
　　十一、乙方在签订合同时付给甲方______元人民币为定金，在正式入住后五日内将第一月的租金______元人民币付给甲方。
　　十二、乙方从第二次付款开始，每次在本月前5天交付。
　　十三、乙方向甲方支付的各项费用可采用银行转帐、支票、汇票或现金等方式。
　　第六条　房屋装修或改造
　　十四、乙方如需要对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有(可移动设施除外)。
　　第七条　续租
　　十五、在本合同期满后，乙方有优先续租权。
　　十六、乙方如需续租，应在租期届满前二个月向甲方提出，并签订新租赁合同。
　　第八条　其它
　　十七、甲方和乙方中任何一方法定代表人变更、企业迁址、合并，不影响本合同继续履行。变更、合并后的一方即成为本合同当然执行人，并承担本合同的内容之权利和义务。
　　十八、本合同的某项条款需要变更时，必须用书面方式进行确定，双方订立补充协议，接到函件方在十天内书面答复对方，在十天内得不到答复视同同意，最后达成补充协议。
　　十九、双方各自办理财产保险，互不承担任何形式之风险责任。
　　二十、乙方营业时间根据顾客需要可适当调整。
　　第九条　违约
　　二十一、甲、乙双方签订的房屋租赁合同。乙方已交纳定金后，甲方未能按期完好如数向乙方移交出租房屋及设备，属于甲方违约。甲方每天按年租金的1%向乙方支付延期违约金，同时乙方有权向甲方索回延误期的定金，直至全部收回终止合同。
　　二十二、在合同有效期内未经乙方同意，甲方单方面提高租金，乙方有权拒绝支付超额租金。
　　二十三、任何一方单方面取消、中断合同，应提前二个月通知对方。
　　二十四、乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。超过60日甲方有权采取措施，收回房屋。
　　二十五、因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约。甲方应将乙方已预交的租金退还给乙方。
　　二十六、因甲方原因使乙方未能正常营业，给乙方造成经济损失，由甲方承担责任并赔偿乙方经济损失。
　　第十条　合同生效、纠纷解决
　　二十七、本合同经甲、乙双方单位法定代表人或授权代理人签字后，乙方交付定金后生效，即具有法律效力。
　　二十八、在本合同执行过程中，若发生纠纷，由双方友好协商，如协商不成时，可诉请房屋所在地人民法院解决。
　　二十九、本合同未尽事宜，由甲、乙双方协商解决，并另行签订补充协议，其补充协议与本合同具有同等法律效力。
　　三十、甲、乙双方需提供的文件作为本合同的附件。
　　三十一、本合同正本一式两份，甲、乙双方各执壹份。
　　第十一条　其他
　　三十二、本合同正文共五页，随本合同共六个附件：
　　附1：甲方有效房产证明复印件(略)
　　附2：用电及防火安全合格证复印件(略)
　　附3：甲方营业执照复印件(略)
　　附4：乙方营业执照复印件(略)
　　甲方：　 乙方：
　　法人：　 法人：
　　注册地址： 注册地址：
　　开户银行： 开户银行：
　　帐 号：　帐 号：
　　签字日期： 年 月 日签字日期： 年 月 日
　　签字地点： 签字地点：
　　注意事项：
　　公司厂房租赁合同(二)
　　出租方(甲方)
　　承租方(乙方)
　　根据国家有关规定，甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上就甲方将其合法拥有的厂房出租给乙方使用的有关事宜，双方达成协议并签定合同如下：
　　一、 出租厂房情况甲方出租给乙方的厂房坐落在 ，租赁建筑面积为 平方米。厂房类型为 ， 结构。
　　二、 厂房起付日期和租赁期限1、厂房装修日期 个月，自 月 日起，至 月 日止。装修期间免收租费。
　　2、厂房租赁自 年 月 日起，至 年 月 日止。租赁期 年。
　　3、租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。
　　三、 租金及保证金支付方式1、甲、乙双方约定，该厂房租赁每日每平方米建筑面积租金为人民币 元。月租金为人民币 元，年租金为 元。
　　2、第一年年租金不变，第二年起递增率为3%&5%. 3、甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为一个月租金。租金应预付三个月，支付日期在支付月5日前向甲方支付租金。
　　四、 其他费用1、租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担，并在收到收据或发票时，应在三天内付款。
　　2、租赁期间，乙方应按月缴纳物业管理费，每日每平方米物业管理费为人民币 元。
　　五、厂房使用要求和维修责任1、 租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复;甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。
　　2、 租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。
　　3、 租赁期间，甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该厂房进行检查、养护，应提前3日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合。甲方应减少对乙方使用该厂房的影响。
　　4、 乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行。
　　六、厂房转租和归还1、 乙方在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得甲方的书面同意，如果擅自中途转租转让，则甲方不再退还租金和保证金。
　　2、 租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态。
　　七、租赁期间其他有关约定1、 租赁期间，甲、乙双方都应遵守国家的法律法规，不得利用厂房租赁进行非法活动。
　　2、 租赁期间，甲方有权督促并协助乙方做好消防、安全、卫生工作。
　　3、 租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任。
　　4、 租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承担，甲方也不作任何补偿。
　　5、 租赁期间，甲方向乙方无偿提供 门电话。如需 门以上的电话，费用由乙方自理。
　　6、 租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。
　　7、 租赁期满后，甲方如继续出租该房时，乙方享有优先权;如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由乙方承担。
　　八、其他条款1、 租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。
　　2、 租赁期间，如因产权证问题而影响乙方正常经营而造成的损失，由甲方负一切责任给予赔偿。
　　3、 可由甲方代为办理营业执照等有关手续，其费用由乙方承担。
　　4、 租赁合同签订后，如企业名称变更，可由甲乙双方盖章签字确认，原租赁合同条款不变，继续执行到合同期满。
　　5、 供电局向甲方收取电费时，按甲方计划用电收取每千瓦用电贴费 元，同时收取甲方实际用电电费。所以，甲方向乙方同样收取计划用电贴费和实际用电电费。
　　九、本合同未尽事宜，甲、乙双方必须依法共同协商解决。
　　十、本合同一式肆分，双方各执贰分，合同经盖章签字后生效。
　　出租方： 承租方：
　　授权代表人： 授权代表人：
　　开户银行： 开户银行：
　　帐号： 帐号：
　　电话： 电话：
　　签约地点：
　　签约日期： 年 月 日
　　公司厂房租赁合同(三)
　　租赁单位_____
　　经过租赁经营指导小组和答辩委员会的答辩审查，___(以下简称甲方)决定将____租赁给___(以下简称乙方)个人经营，经甲乙双方协商签订合同如下：
　　1.租赁期为__年，即自____年__月__日起，至____年__月__日止。
　　2.自本合同生效之日起，乙方为_____厂长，具有法人代表资格。
　　3.乙方需请两名保证人，共同以个人财产作为抵押，其中乙方为____元，保证人共为2258元。乙方及保证人用以抵押的个人财产经甲方和公证处共同调查并登记造册后，在租赁期内不得转移或变卖。
　　4.乙方的权利和义务：
　　(1)对_____拥有完全的生产经营自主权，包括机构设置、人员配备、行政干部任免、规章制度的制定，以及分配形式、生产经营方式的确定等。
　　(2)依法有权从事多种经营并决定其经营方向。
　　(3)有权按照有关政策和规定对职工进行表彰、奖励和处分、辞退等奖惩处理。
　　(4)有权按政策规定招收租赁期内有关的临时合同工。
　　(5)必须认真贯彻执行党和国家的各项方针、政策、法令和法规;接受主管部门的领导和综合部门的指导、监督;自觉接受企业党组织和职代会的监督，保证职工的主人翁地位和合法权益;定期向职代会汇报工作，听取职工的意见和建议。
　　(6)对企业的财产、必须进行社会保险;要按国家规定标准提取折旧基金和大修理基金，维修和更新设备、房产。合同履行期满，要按固定资产清单如数返还，并保证设备完好率达到____%以上。
　　(7)按规定交纳个人所得税。
　　5.甲方权利和义务;
　　(1)甲方有权对乙方的工作进行监督和检查。
　　(2)甲方应积极支持乙方行使正当职权，帮助、指导乙方依法管理和经营企业。
　　6.租赁经营的分配：
　　(1)_______应照章纳税，并按规定缴纳能源交通基金。
　　(2)乙方应向甲方缴纳基数租金____元，当____钢球厂年实现利润大于租赁的基数利润时，以下形式确定数额缴纳租金：基数利润&利率=基数租金_____&_____=_____元
　　租赁年度实现利润
　　租金=基数租金=-----------
　　租赁基数利润
　　当_____年实现利润小于租赁基数利润时，按规定的基数租金1100元缴纳，不足部分由承租人和保证人用个人资产抵补。
　　(3)甲方收到租金后，应按有关规定全部返给____作为企业留利。
　　(4)乙方对本企业的留利必须合理使用，百分之四十作为企业发展基金，百分之六十作为福利基金。
　　(5)______的盈利，按规定交纳所得税后，按税后利润提____%作为乙方个人收入，乙方从租赁收入中除按规定向甲方交纳租金外，每年应提留___%作为风险基金;乙方每年从个人收入中扣除租金、风险基金后，其余全部为自己个人所得，对保证人的获利额，由乙方与保证人议定并从乙方个人所得中分给。
　　(6)租赁期间停发乙方的工资和奖金(保留原工资级别，如遇调整工资，可按规定给予调整级，但不发薪金)乙方可按每月预支生活费用，数额可略高于其原来工资和资金之和，但最高不得超过原工资和与奖金之和的二倍。
　　(7)乙方提留的风险基金应存入______，并按银行存款利率计息，存入企业期间可用于生产经营，租赁期满或解除合同后由乙方全部(含利息)提走。
　　(8)_____的租赁年度实现利润，除按规定交纳所得税、租金及支付乙方个人收入外，其余部分为企业留利基金，核定____基数留利基金为______万元，租赁期间企业留利基金应逐年增长，如达不到基数留利基金____万元时，乙方应用私人财产赔偿减少额的____%。
　　7.甲乙双方对_____要遵守如下经济政策：
　　(1)按集体企业管理，并按集体企业征收工商所得税和奖金税。
　　(2)以企业_____年工资总额____万元，产品销售收入____万元(即百元销售收入的工资含量____元)为基数，各租赁年内职工工资总额随销售收入的增减而浮动，只要人均利润、上交利税和劳动生产率增长幅度高于工资增长幅度，允许职工工资(含奖金，计件超额工资)据实列支，计入成本，因国家统一调整职工工资而需增加的工资总额另行增补。
　　(3)用自有资金进行技术改造，项目投产后的新增利润一年内由企业留用，经财税部门批准还可适当延长留用期;用贷款进行技术改造，允许用新增利润税前还款，还贷后，企业可按核定的比例提留福利基金。将自有资金与贷款合并使用所获得的新增利润，按自有资金所占比例提留给企业，继续用于技术改造。
　　(4)以前年度应该归还的技术贷款，在租赁期内逐年归还，因归还技术贷款而减少的利润允许提取福利基金，由于归贷而减少的利润均不影响乙方的提成基数，其资金来源应由增提的福利基金支付。
　　(5)因生产经营需要对房屋进行改造，只要投资额和面积没有超过国家有关规定，免征建筑税。
　　(6)乙方除交纳租金外，不再交纳承包费。
　　8.违约责任：
　　(1)由于甲方非法干预对乙方造成的损失，应由甲方负责。
　　(2)乙方若不能按本合同规定如期如数缴纳租金，其不足部分由乙方和保证人用个人的抵押财产抵补。抵补原则为：①先乙方后保证人;②据低补数额需要，对保证人按登记财产赔尽为止;③要保证乙方个人及家庭必需的生活费;④抵补不够部分由乙方同甲方签订债务合同，经公证处公证生效。
　　9.合同的变更或解除：
　　(1)甲乙双方无正当理由均不得随意要求变更或解除合同。
　　(2)因国家政策的变化或自然灾害的影响，致使租赁经营无法按本合同规定执行时，甲乙双方均有权要求变更或解除合同。
　　(3)因乙方违反合同规定或其它原因损害了甲方的利益，或因甲方违反合同规定，严重干扰乙方生产经营自主权，致使乙方无法自主经营，合法收入得不到保证，甲乙任何一方均可要求解除合同。
　　(4)如乙方发生意外而无力执行合同时，甲方有权要求终止合同。
　　(5)本合同的变更或解除应由甲乙双方协商达成书面协议。并经公证处认可方为有效。若双方达不成协议，经公证处调解无效时，任何一方均可向法院起诉，由法院依法判决。
　　10.本合同需由甲乙双方及保证人签字，并需经公证处公证后方可生效。
　　11.本合同公证费用由_____支付。
　　12.本合同未尽事宜，由双方随时协商解决。
　　13.本合同正本六份，甲乙双方及保证人和公证处各一份;副本九份，报市经委、市体改委、市财政局、市税务局、市审计局、市劳动局、市工商银行、_____区税务局、人行____办各一份备案。
　　甲方：_______
　　甲方代表人：______
　　乙方：_______
　　保证人：______
　　____年__月__日
　　拓展阅读
　　签订厂房租赁合同的注意事项
　　一、 审查承租方与出租方的基本情况
　　1、对出租方主要应了解内容：
　　① 租赁场所相关手续是否齐全。例：厂房是否有合法的产权证件?是否属于共有产权?是否能正常使用，不属于危险房屋之列?是否属于违规建筑等。
　　② 租赁物基本情况，如：租赁场所的位置、租赁场所实际有效使用面积、租赁场所功能、租赁场所设施设备等。
　　2、对承租方主要应了解的内容有：
　　①法律地位; ②经营范围; ③ 社会信誉; ④ 财务情况;⑤履约能力即资金问题。
　　上述内容是双方基本情况的指标，应认真分析和判断。
　　二、 租赁合同之租金及相关费用的条款
　　(一) 租金1、明确约定租金的支付方式，如以现金、汇票或是支票;实行按季支付制。
　　2、明确约定租金支付时间，每期于每季的几月几日支付租金。如果承租方在一定宽限期内没有按时支付，应支付迟延租金或违约金，或出租方有权解除合同。
　　3、约定出租方在租赁期间不得擅自提高租金。
　　(二) 相关日常费用租赁期间，承租方使用该租赁场所发生的水、电、燃气、通讯、设备、物业管理等费用的承担进行明确约定。
　　三、 租赁合同之维修责任条款
　　为避免风险，应特别注意租赁合同中出租方对租赁物的维修责任，以及租赁场所及相关的配套设施和经营条件，以保障承租方正常经营。
　　出租方应负责租赁场所固有配套设施设备等的免费维修，在一定时间内未派 员维修或未恢复正常使用的情况下，承租方自行维修产生的费用可直接从应付租金中予以扣除。
　　四、 租赁合同之拆迁补偿归属条款
　　当前由于规划原因导致的拆迁经常发生，租赁合同中应对拆迁中相关补偿费进行详细约定，如一次性经营补助、搬迁补助等。
　　五、 租赁合同之押金条款
　　在厂房租赁合同订立中，合同双方当事人都尽量避免风险，预防欺诈，承租方应在合同订立前交给出租方一定的押金，应根据实际情况在租赁物价值范围内决定押金的数额。
　　六、 其他事项
　　签订厂房租赁合同时，建议根据实际情况对租赁用途、租赁期限、免租期装修期、转租、违约责任、诉讼管辖地等约定清楚，以降低合同履行风险和保证合同顺利履行，并尽可能保障承租方的合法、合理利益。
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【租房遇动迁】租赁的厂房遇到动迁承租人能否获得动迁赔偿款？
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&&&鼎聚（化名）机械加工企业位于嘉定区马陆镇，因为需要规划建设原因，遇到动迁，该厂权属于村书记个人所有，面积5000平方米，租赁期限为20年，目前已经过了9年，员工有50人。目前动迁组并没有找企业谈判，企业想咨询钟涛，在这此动迁征收中，实际经营的企业有权获得动迁安置补偿吗？能够获得哪些补偿项目？
&&钟涛解答，无论是以前的城市房屋拆迁条例，还是现在的国有土地征收与补偿条例施行以后，只要遇到动迁，作为承租人的实际经营企业、个人就经常处于弱势地位，动迁公告和补偿方案根本不送达，也不告知，作为谈判的动迁组有时候根本不理承租者，房东更加不要说了，直接丢出一句话，没有你的补偿，你赶紧搬走，如果限期不搬，那么我就要停水停电了，导致承租人根本没有知情权、谈判权、更加别提决定权了。承租人的利益经常受到侵害，对自己应该有的权利和补偿款大部人都是两眼一抹黑，根本不知道。那么我国的动迁法律对此到底是如何规定呢，承租人是否有权获得动迁款，有没有法律条文的直接规定呢？
钟涛认为，鉴于动迁法律规定进行过修改，从2011年以前的城市房屋拆迁实施条例，修改为2011年之后的国有土地房屋征收与补偿条例，其中有些内容发生变化，钟涛就为2个时期来解答。
一、2011年8月之前，有效的拆迁法律是城市房屋拆迁实施条例及配套规定。
1、首先实际承租人是法律规定的合法的被拆迁签约主体。
&&&&&根据《城市房屋拆迁管理条例》第13条规定，“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”；第16条规定，“拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”。
&&&从上述法律条文可以明确得出结论，房屋承租人和被拆迁人法律地位一样，有权订立拆迁补偿协议，有权获得拆迁安置利益。实际承租人地位是独立的，不是房屋产权的被拆迁人可以任意决定的，属于法律规定的合法的被拆迁签约主体。
&&2、拆迁时实际承租房屋的企业和个人有权获得安置利益。
&&&根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立合同。
&&从上述条文可以看出，如果被拆迁人没有和承租人谈判协议一致，那么动迁房屋必须考虑承租人的利益，不允许被拆迁人拿钱走人，而是必须用房屋产权调换，并且该房屋应当由承租人继续租赁履行。
&&&3、实际承租经营者有权获得哪些培训项目呢？
&&&&&依相关法规规定，实际经营的承租人可以获得的补偿包括
（一）按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用；
（二）无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用；
（三）因拆迁造成停产、停业的适当补偿。
（四）事实上，有些地块对于营业执照还有单独的补偿。
现实中比较多的是出租人隐瞒了出租房屋的事实，偷偷与拆迁人签订了拆迁补偿安置协议，然后通过种种非法手段，逼迫承租人搬走，从而获得不法利益。通常来说，如果房屋租赁协议对于拆迁归属有约定，肯定按照约定来，如果没有约定，那么承租人理论上上述拆迁项目都可以获得，如果拆迁人没有及时安置实际承租人，那么实际承租人可以起诉拆迁人，确认拆迁安置协议无效，或者要求同等拆迁安置待遇。
&&当然了很多房屋租赁合同都是当事人自己随便起草的，更不可能对拆迁待遇进行约定，为了避免以后的纠纷钟涛强烈建议从一开始订立租赁合同的时候就应该聘请起草租约，这样能够有效避免今后的纠纷。
二、2011年8月国有土地征收与补偿条例施行以后。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确被征收人仅为房屋所有权人，承租人不再具有签订征收补偿协议的资格，也没有规定被拆迁人与房屋实际承租人就拆迁补偿无法达成一致该如何维护自己的权益。可以说，目前有效的拆迁补偿条文上规定是空白的。导致现在房屋产权人确实比较嚣张。
&&&现实中，有些合同约定房屋拆迁属于不可抗力，租赁合同终止，出租人返还剩余租金，承租人腾退房屋。虽然拆迁不能完全被认定为不可抗力，但这种约定从法律上应认定是有效的，是双方真实的意思表示。有些合同对此没有约定，遇到拆迁问题时就容易产生争议。
&&钟涛建议你，如果你承租的厂房面临动迁，你的房东任何情况信息都不告知你，甚至说征收事务所也不再告知你，你也不用怕，从法律上来说，租赁厂房的企业完全有权利获得一次性停产停业损失补偿，包括添附物、机器设备搬迁、装修补偿等这些项目。
&&&钟涛建议实际承租厂房的企业主一定要聘请，积极主动参与到房东和拆迁方的谈判中，特别是要跟拆迁方阐明我们的立场，让他们明白，抛开承租人，只和房东签订协议是没有用的，我们不会搬走的，而且会用法律手段维护自己的权益，作为拆迁公司也好，政府也好，他们需要的是拆迁款给出去，同时房屋清空走人，而清空房屋的义务在于房东，如果房东不把租客搞定搬走，那么房屋就无法干净的交给征收部门，征收部门就不会支付动迁补偿款。这是一个相互制约的过程。
&&当然了，有些地方的征收公司和房东串通起来，怂恿房东给租客找麻烦，断水断电，断路，找人来堵厂里大门等等非法手段，逼迫恐吓承租企业搬走，钟涛建议，遇到这个情况不要怕，该报警的报警，该起诉的起诉，即使警察不处理，后续也可以通过保留证据为打官司做准备。
&&综合上述可见，承租厂房的企业或者个人，无论是之前的动迁，还是现在的征收，都有权利获得征收补偿安置款。遇到房东的冷漠和动迁组的漠视不要怕，聘请，坚守阵地，照样可以拿到满意的补偿款。钟涛咨询热线。
&&【法律条文】
&《中华人民共和国物权法》第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私、截留、拖欠征收补偿费等费用。&
《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。
《中华人民共和国物权法》第一百二十一条规定，因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。&
《北京市城市房屋拆迁管理办法》第三十一条规定，&拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补...
上海高院：关于案件若干争议问题的处理意见
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&上海高院&民一庭调研与参考[2015]14号
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&一、房屋租赁合同纠纷
（一）租赁期间，房屋被纳入征收范围的租赁合同纠纷受理问题
租赁合同履行过程中，出租人以房屋被征收为由要求解除租赁合同，承租人则以未获得征收补偿为由拒绝解除合同、搬离房屋。此类纠纷在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前，因房屋承租人是被征收主体，根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁人、被拆迁人与房屋承租人未达成拆迁补偿安置协议的，应适用裁决前置程序。出租人提出解除租赁合同之诉的，人民不予受理。但《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确被征收人仅为房屋所有权人，承租人不再具有签订征收补偿协议的资格，故实践中对该类案件是否受理存在争议。
倾向性意见认为，承租期间，房屋被列入征收范围的，一般涉及两个法律关系，即征收补偿关系和房屋租赁关系。若当事人在租赁合同中就承租房屋涉及动拆迁事宜有约定的，则应按其约定进行处理。若房屋租赁合同未有约定，则宜先处理征收补偿关系。因为征收补偿范围中涉及的停产停业损失、搬迁等费用与承租人有着密切关系，若出租人在未签订征收补偿协议、未向承租人支付相应补偿之前迳行解除租赁合同，则承租人基于租赁合同解除可获得的合理补偿难以确定，不利于保障承租人的合法权益。故此类租赁合同纠纷案件，宜待征收补偿协议签订后再行处理。在征收补偿问题尚未得到解决之前，若出租人提出解除租赁合同的，人民应裁定驳回起诉，但符合合同解除权的除外。.
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