双方签订二手房买卖合同 买方付款后卖房延迟交房起纠纷_房产律师事务所|北京盈科房产律师网
于增华律师介绍
&&&&于增华律师现为北京盈科律师事务所专职律师，中华全国律师协会会员。执业以来办理全国范围内的城市房屋拆迁、房地产与建设工程、集体土地征收、商品房买卖合同等诉讼和非诉案件。先后担任多家房企和私人的常年法律顾问，为客户提供专业、高效、全面、细致的法律服务，具有优秀的律师执业道德和出色的专业水准，在处理案件过程中，能权衡利弊，最大限度维护当事人的利益，细心、诚恳、热情、专业的法律服务得到了当事人的一致好评！
诉讼领域：处理过大量房产诉讼案件，商品房、二手房等房产纠纷方面具有丰富的诉讼经验。
职业宗旨：受人之托、忠人之事！
双方签订二手房买卖合同 买方付款后卖房延迟交房起纠纷
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案情介绍：
日，两原告作为出售方（甲方）与被告作为购买方（乙方）就系争房屋签订房屋买卖合同，约定甲方将系争房屋整体出售给乙方（房屋面积以产权证为准），房屋内可以移动的家具归甲方，其他全部归乙方所有。合同第二条约定，系争房屋整体出售价格为258万元，为甲方净收价，乙方于合同签订两日内支付甲方购房定金5万元，定金用于冲抵购房款，乙方于日前支付甲方房款75万元（用于甲方归还银行贷款），尾款于甲、乙双方办理完成房屋过户手续后，乙方一次性支付给甲方。甲、乙双方同意以183万元的总价办理过户手续，办理过户手续的一切税费由乙方负责缴纳。第三条约定，甲方确认系争房屋无权利瑕疵，甲方同意乙方在办理过户手续时可以变更购买方名称。第四条约定，本合同签订后，双方不得违约。如乙方违约，甲方定金不退，如甲方违约，双倍返还定金给乙方。同时，违约方须承担守约方由此而产生的诉讼费、律师代理费、误工费、差旅费等费用。日，双方就本次买卖达成补充条款，约定如任何一方违约，付房价总款的50%的违约金，原告带走房屋内双人床、电视一台、电视柜、冰箱、洗衣机，其余房屋内家电家具全部由被告所有，被告另外加付2万元补偿，原告于日交房给被告先行（现行）入住，2013年11月份物管费、水、电（费）由被告支付。
日，原告王大某出具收条，明确收到被告支付的购房定金1万元。在日收到定金1万元的收条空白处，原告王大某明确日收到被告支付的购房定金4万元。在日收到定金1万元的收条下端空白处标注了一笔&房子款交清后一周内搬完交房&。日，原告王大某出具收条，明确收到被告支付的购房款75万元及补偿款2万元现金。
系争房屋于日被核准登记于两原告名下，至日仍属于两原告共同共有。系争房屋于日被核准设定已购商品房抵押，该抵押他项权利人为中国光大银行xx淮海支行，债权金额为85万元，该抵押于日被登记注销。日，原、被告双方均至xx市xx新区房地产交易中心去办理过户，但因为双方之间发生争议，当日未过户成功。另查明，日12：02：44，原告秦祖某电话报警，110接警登记表显示主要案情为&房产纠纷（座机：22637）&，案发地址为&张杨路德平路口房产交易中心门口&。
认为，依法成立的合同受法律保护。就系争房屋买卖，双方先签订了房屋买卖合同，约定了系争房屋的总价、付款时间、税费负担、违约责任等，房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，与法不悖，合法有效，双方均应遵照履行。之后关于房款的支付，被告按约定时间支付了定金5万元及75万元房款，并无不当。至于尾款178万元，根据合同约定在双方办理完毕房屋过户手续后支付。
关于系争房屋交付，房屋买卖合同中并未约定，在合同履行过程中，双方先行约定&房子款交清后一周内搬完交房&，之后双方于日达成补充条款，就房屋交付时间约定为日，并约定了系争房屋内家具的归属及补偿。日被告就支付了补偿款2万元给原告，原告亦出具了收条。虽然原告在庭审中辩称补充条款上只有原告王大某一个人签名，但在日原告秦祖某发信息给被告表示根据约定当日应该交房，询问被告怎么没有来。综上可见就本次买卖中系争房屋的交付时间，双方已经达成新的合意并据此履行，即最晚于日交付房屋。房屋实际于日完成交付，关于日未交付的原因，原告称系联系不到被告，被告当日未从重庆来xx。被告辩称系因为原告不按照合同履行，相反要求提前支付房款100万元，被告不同意，故未能交接。对此，被告举证当日原、被告之间中午的电话录音，证明系原告要求当日支付100万元，才同意被告提前入住。故逾期交付房屋系由于原告造成的。
关于房屋过户，虽然房屋买卖合同中并未约定具体时间，但结合系争房屋原告名下产证办理出来的时间、系争房屋上抵押注销的时间、被告购买房屋的目的及房屋买卖合同中对被告支付的75万元房款用于原告归还银行贷款的约定及房屋无权利瑕疵担保的约定，可以看出在日系争房屋上抵押被注销后，房屋过户的条件才达到。日，原、被告双方共同至房地产交易中心办理过户，可见双方对于此时过户并无异议，并都作出了相应努力，但当日并未过户成功。之后原、被告双方分别在重庆、xx向对方发送催告过户的函件，考虑到邮件的在途时间，可以认定双方几乎同时要求对方履行房屋过户义务。催告过户的函件双方均已经收到，但双方并未再次就过户的具体时间进行约定也未作出去交易中心过户的相关努力。至今房屋并未过户成功的原因在于原、被告双方。故对于原告王大某、秦祖某要求被告万某某赔偿因逾期过户违约因此产生的律师费、差旅费、误工费，缺乏事实依据，法院予以驳回。因房屋尚未办理完毕过户，房屋尾款178万元的支付条件尚未达到合同约定，故对于原告王大某、秦祖某要求被告万某某支付尾款178万元及其贷款利息的要求，不予支持。
至于反诉部分，因为反诉被告的行为造成了逾期交付房屋，已经构成违约，故反诉原告根据补充条款约定追究反诉被告违约责任，具有合同依据，与法不悖，但违约金金额，法院结合逾期交房的时间、反诉原告的损失等酌情调整为6万元。因为房屋过户需要反诉原告、反诉被告双方共同配合才能完成，至今房屋未过户系双方造成的，反诉原告应对此承担相应责任，故对于反诉原告要求反诉被告承担逾期过户给其造成的损失法院不予支持。鉴于违约金兼具惩罚性与补偿性，反诉原告已经选择依据合同条款主张反诉被告违约金，再行主张律师费、差旅费的损失部分，不予支持。
法院判决：
一、原告（反诉被告）王大某、秦祖某在判决生效之日起十日内办理xx市xx新区杨高北路XX号XX室房屋过户到被告（反诉原告）万某某名下的手续，被告（反诉原告）万某某同时支付原告（反诉被告）王大某、秦祖某房款178万元；
二、原告（反诉被告）王大某、秦祖某在判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）万某某违约金6万元；
三、驳回原告（反诉被告）王大某、秦祖某其余诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）万某某其余诉讼请求。
相关法律法规：
《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百二十条。
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2016年4月份签订的二手房买卖合同，卖方单方面解约，不配合过...
用户：5ir4*** &
| 河南-郑州 |
2016年4月份签订的二手房买卖合同，卖方单方面解约，不配合过户，去法院起诉，卖方也是拒收传票了，我该怎么办？
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你好，和法院沟通好继续送达就可以了。如果觉得自己不能胜任诉讼，可以委托律师处理。祝纠纷早日解决！
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查封房产就可以了，继续履行合同。
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2011年12月底，被告人邵某某
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　　【二手房买卖合同违约】二手房买卖合同违约责任怎么约定
　　《上海市房地产买卖合同》第九条和第十条的内容如下：
　　第九条 乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第　 　款内容处理。
　　一、每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的　　%的违约金，合同继续履行。
　　二、乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的　　日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的　　日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款
　 %的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之起 　
日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。
　　第十条 甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，甲、乙双方同意按下列第 　款内容处理。
　　一、每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款　　%的违约金，合同继续履行。
　　二、甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的　　日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的
　日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起　　日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按已收款的 　
%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。
　　(以上两条，甲方是上家卖方，乙方是下家买方)
　　可以看出，第九条是针对下家逾期付款的违约责任，第十条是针对上家逾期交房的违约责任，两者违约责任的模式设计得相同，即第一项是：违约金+继续履行，第二项是：解除合同+违约金和赔偿。为了达到权利义务形式上的对等，双方要么会一起选择第一项，要么会一起选择第二项，但是这样无疑限制了守约方最大化主张权利，违约方违约成本小，给了违约方在房价上涨或下跌时从违约行为中受益的机会。
　　一个对双方都有利的解决办法是，将这两款的规定结合起来，将其作为第三款的内容：
　　第九条　乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第 三 款内容办理：
　　(一)(上同，略)
　　(二)(上同，略)
　　(三)乙方逾期未付款，每逾期一日，应向甲方支付逾期未付款 %的违约金。如逾期超过 日，则甲方有权：
　　1)要求解除合同。甲方应将书面的解除合同通知告知乙方，自收到通知之日起的
日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款
%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起
日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。
　　2)要求继续履行合同。乙方自逾期超过 日起，每逾期一日，应向甲方支付逾期未付款 %的违约金直至清偿之日止。
　　第十条　甲方未按本合同约定期限交房的，甲、乙双方同意按下列第三款内容办理：
　　(一)(上同，略)
　　(二)(上同，略)
　　(三)甲方逾期未交房，每逾期一日，应向甲方支付逾期已收款 %的违约金。如逾期超过 日，则乙方有权：
　　1)要求解除合同。乙方应将书面的解除合同通知告知甲方，自收到通知之日起的 日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起
日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按已收款的
%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。
　　2)要求继续履行合同。甲方自逾期超过 日起，每逾期一日，应向乙方支付逾期未付款 %的违约金直至实际交房之日止。
　　(以上两条，甲方是上家卖方，乙方是下家买方)
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法制晚报讯（记者&汪红）2007&年&2月，王某与钱某签订售房协议，约定王某将房屋作价80万元售与钱某，先付77万元，尾款3万元作为押金，待王某在3&年内所有户口即付该款。超过3年未全部迁出，从2010年2月起，每满一年扣除押金1万元。&&&王某与单某曾于2005年8月离婚，单某获取房屋折价款30万元后自行解决居住，但单某的户口并没有从该诉争房屋迁出。现王某与单某的户口仍在诉争房屋内未迁出。钱某想要起诉王某将其与单某户口迁出，并要求王某承担违约责任。律师点评&&&&要求卖主迁出户口&&法院不支持北京济和律师事务所赵鸿江律师指出，二手房买卖一方当事人因户口迁出问题提起诉讼，因户口迁移属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，故对买受人要求出卖方将户口迁出的诉讼请求不予支持。但买受人可以以卖方逾期迁出户口构成违约为由，要求出卖方承担违约责任，这属于民事案件受理范围。正是由于存在法律空白，如果原业主在卖房后迟迟不迁出户口，在法律上也不构成侵权，新业主如果要维权确实较难，目前常用的方法是与原业主沟通。合同明确落户事宜&&不迁走算违约赵鸿江说，法律没有强制对方户口迁走，但合同规定了违约责任，这就算违约，需要负法律责任。在合同中明确落户相关事宜，是一种不得已的保护手段。本案中，王某与钱某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依法成立的合同受法律保护，当事人应严格履行合同约定的义务。
钱某作为诉争房屋的购买方，已依约支付了购房款77万元，但王某未能按照合同约定迁出户口，其行为已构成违约。在补充协议中双方约定，房屋买卖押金3万元的返还以王某将所有户口迁移出诉争房屋为对价，王某对此应承担相应责任。违约金应以补偿性为主，兼具惩罚性。赵鸿江强调，二手房买卖合同，双方定卖方户口迁出问题，如未约定，诉讼中买方提出，法院可能以“非属民事法律关系调整范围”为由不予支持。对户口迁出的约定，应注意到该住处除出卖人以外是否存在其他近亲属或亲属的户口。文/记者&汪红济和律师事务所律师咨询热线：
本文来源：法制晚报
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