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房屋未过户，买卖协议是否有效？
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导读：大家都知道签订房屋买卖协议后，最保险的就是做房产登记过户，确定房屋的产权。但是由于某些原因，购房者在签订购房合同，付了购房款后并未及时办理房产过户。此时就可能遇到一房二卖的悲剧。那么，房屋未过户买卖协议有效吗，房屋未过户对方反悔怎么办？案情介绍：父亲卖房为母亲治病 两个女儿却称不知情为给妻子治病，丈夫蔡先生将一家四口所有的动迁房出售给周先生夫妇。为了符合政策的规定，双方约定五年后再将房产过户给周先生夫妇。可是，五年期满后，蔡先生的两个女儿却拒绝将房屋过户周先生...。　　　　（找法网购房须知）导读：大家都知道签订房屋买卖协议后，最保险的就是做房产登记过户，确定房屋的产权。但是由于某些原因，购房者在签订购房合同，付了购房款后并未及时办理房产过户。此时就可能遇到一房二卖的悲剧。那么，房屋未过户买卖协议有效吗，房屋未过户对方反悔怎么办？　　　　案情介绍：父亲卖房为母亲治病 两个女儿却称不知情　　　　为给妻子治病，丈夫蔡先生将一家四口所有的动迁房出售给周先生夫妇。为了符合政策的规定，双方约定五年后再将房产过户给周先生夫妇。可是，五年期满后，蔡先生的两个女儿却拒绝将房屋过户周先生夫妇的名下，声称父亲瞒着她们将房子卖掉，房屋买卖合同〖买卖合同，是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同〗是无效的。为此，周先生夫妇将父女三人告上了法庭，要求三被告将房屋过户至他们的名下。　　　　结果：房屋买卖协议被判有效 判决对方协助过户　　　　法院经审理后认为，蔡先生的妻子已去世，其在《房屋转让协议》中的权利义务由三被告继承〖继承，是指财产所有人死亡或者被宣告死亡之时起，按照法律规定将死者遗留下来的财产转移给他人所有的一种法律制度〗；协议为蔡先生一人所签，该案的争议焦点在于蔡先生代其他权利人与原告签订的协议是否有效；房屋买卖系家庭重大财产交易，且蔡先生出售房屋系为家人筹集医疗费用，其女儿对于其母亲治疗费用的来源应当知晓；蔡先生称妻子不同意出售房屋，但其妻子在协议签订及履行过程中从未向两原告提出异议，应视为对该协议的认可，其女儿在随后这几年的时间内也未提出异议，应视为对协议的认可；协议约定的房屋价款在签订时并无明显不合理，价格方面亦未侵害房屋权利人的合法权益。据此，法院认为系争《房屋转让协议》应为有效，被告父女三人应协助将系争房屋产权登记过户至原告名下。　　　　律师讲法：　　　　一般情况下，签订完买卖合同未办理房产过户登记的，购房人不拥有房屋的产权。但是，根据本案的案情分析，法院之所以判决房屋买卖协议有效且要求蔡先生一家协助周先生夫妇将房产过户，是因为双方的房屋买卖协议是有效的，且房屋产权还是在卖方蔡先生及其女儿名下。所以，蔡先生及其女儿必须履行合同的约定。故，法院的判决是合法合情合理的。　　　　根据我国《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示〖意思表示，是指行为人追求民事法律后果(民事法律关系的设立、变更或者消灭)的内心意思用一定的方式表示于外部的活动〗。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力。当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规〖行政法规，是指国务院依据宪法和法律制定的有关国家行政管理活动的规范性文件〗规定办理登记备案〖备案，是指将处罚决定书报所属公安机关存档，以备核查，而不是指报所属公安机关批准〗手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。综上，蔡先生及其家属与周先生夫妇的房屋买卖协议依然有效，必须办理房屋产权过户。　　　　最后，需要提醒的是，签订房屋买卖协议后应及时过户避免出现一房二卖或对方反悔的情况。打官司可能会赢，但是总会付出人力物力，得不偿失。
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相关法律知识买了农村房屋及宅基地未办理过户手续转让协议是否有效？ - 开封市中级人民法院网
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买了农村房屋及宅基地未办理过户手续转让协议是否有效？作者：开封市祥符区法院
解树洲&&&&&&近年来，随着社会经济的发展和城市化进程的加快，农村房屋买卖现象已相当普遍，且愈演愈烈，这就不可避免地产生了大量的农村房屋买卖合同纠纷。&&&&基本案情：&&&&日，原开封县（现改名为开封市祥符区）罗王乡村民董守年以自己的名义在本村申请宅基地一块，并在该宅基地上盖房屋五间。因儿子举家连同户口一起牵往烟台，他认为光儿子这一处就足够自己用了。2013年3月份，经村委同意，董守年和本村村民边振忠签订了土地转让协议，将自己的宅基地及地上附属物以34000元的价格卖给边振忠。&&&&2015年12月份，董守年的母亲申秀花欲在该宅基地上建房，遭到边振忠的阻拦。村委经调解无果，申秀花遂诉至法院称：董守年的宅基地是自己和董守年共同申请的，房屋是自己和董守年共同建设的，董守年无权单独处理房屋和宅基地，而且至今房屋所有权和宅基地使用权未变更登记，请求法院判令董守年和边振忠签订的土地转让协议无效。&&&&另外，法院经审理查明，申秀花长期跟随他的小儿子董守玉（董守年的弟弟）一起生活，且户口也和董守玉在一起。&&&&争议焦点：&& &&&&案件所涉及农村私有房屋及宅基地买卖合同的效力问题，即同一集体经济组织内部成员之间，经过本集体经济组织同意，相互转让农村住房和宅基地，是否应认定有效。结合本案就是董守年的房屋转卖给边振忠是否合法，边振忠取得董守年的房屋和宅基地没有变更登记，是否应当受法律保护。&&&&庭审中原告认为，此合同无效。&&&&其一，《河南省农村宅基地用地管理办法》第四条规定：“农村宅基地属于集体所有。农村居民对宅基地只有使用权，没有所有权。宅基地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其它形式非法转让。”也就是说，宅基地不允许买卖。 　&&&&其二，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第6条规定：“……依法转让地上建筑物、构筑物等附着物等致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权使用权变更登记。土地所有权使用权变更自变更登记之日起生效。”也就是说，只有经过行政确定程序，才发生宅基地使用权确立的效力。&&&&其三，依据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，房屋、宅基地买卖应以变更登记过户为生效要件，如果没有办理过户登记，则买卖合同无效。&&&&被告认为，此合同有效。&& 《合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《合同法》第一百三十三条规定：“买卖合同标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”董守年与边振忠二人自愿订立买卖房屋协议，且协议的有关内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同有效。所以董守年的住宅房所有权，以董守年与边振忠达成买卖协议，边振忠占有入住开始转移给边振忠，边振忠即已取得原董守年的住宅房的所有权。&&&&另外，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，手续的办理与否不影响买卖房屋协议的效力。&&&&裁判结果：&&&&祥符区人民法院于日作出民事判决：驳回原告的诉讼请求。原告不服提出上诉，开封市中级人民法院于日作出民事判决书，判决内容为驳回上诉，维持原判。&&&&案件评析： &&&&针对本案的焦点 “房屋、宅基地没有办理过户登记是否影响房屋买卖合同的效力。”合议庭认为：&&&&一、正确区分不动产物权变更登记的效力和不动产物权合同的效力。&&&&物权变更登记的首要意义在于物权变动的公示与公信，从而使他人周知该权利的存在。这就意味着法律行为转移物权，必须同时具备两个要件：一是双方当事人达成转移物权的合意，并以书面形式表现出来；二是物权转移必须通过一定的公示方式来表示，它包括不动产物权的登记和动产的交付。就房屋买卖合同而言，房屋买卖合同中虽有双方当事人对物权转移的真实意思表示或合意，但房屋作为一种特殊的不动产，只有在完成所有权的转移即对外批露，进行了房屋所有权的登记或变更登记，才能最终达成房屋所有权转移的合同目的，从这个意义上说，不动产变更登记是不动产物权转移的实质要件，但是，不动产物权的买卖或转让不登记并不能必然导致合同的无效。&&&&首先，合同的成立和生效属于事实判断，合同有效或无效则属法律的价值判断。因此，就物权转移的效力与合同本身的效力而言，它们是两个完全不同的概念。就不动产变更登记而言，它是以不动产物权的转移的合意为基础，是物权转移的公告或公示方法，它指向的目的是不动产物权的变动，并不是针对房屋买卖或转让合同行为。房屋买卖合同则是一种典型的债权合同，物权和债权是权利体系重最为重要的两种权利，物权是绝对权，具有对世性，排他性；债权是相对权，具有对人性，并存性，即债权的所有人只能要求特定的债务人履行债务，而物权的所有人有权排除任何人对物权的干涉，一物之上只能存在一个同类的物权，而几个债权可就同一标的物并存。这就决定了物权必须以一定的方式使世人周知，以达到排除别人干涉的目的；而债权的对人性决定了债权人能且只能请求债务人向自己履行。因此，这里的登记所要求的是作为物权的土地使用权的登记，而非土地使用权转让合同的登记。 &&&&其次，宅基地使用权变更登记只是物权变动的生效要件，而房屋买卖合同则是以物权变更为目的的债权行为。债法规范债权的产生、变更及消灭，就房屋买卖合同而言，房屋的买卖合同是房屋所有权以及土地使用权转移、变更的原因行为，房屋所有权过户登记以及宅基地变更登记才是真正的导致物权变动的行为，这是两种不同的意思表示行为，具有不同的生效要件：登记是不动产物权生效要件，而买卖合同则遵循一般的债权行为的生效要件。单有房屋买卖合同的订立还不能产生房屋所有权转移的效果，进行过户登记是房屋买卖合同所产生的当事人的义务之一，是合同效力的体现，这是以合同的生效为前提的，而不是合同的有效要件。因此，房屋过户登记不是房屋买卖合同的有效要件，未办理登记或变更手续，不动产物权不发生转移，但并不能因此而确认该合同无效。&&&&二、目前法律无农村房屋、宅基地过户登记的强制性的规定。&& 《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。而与农村宅基地相关的《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。这一规定表明，农民是可以出卖住房的，其名下的宅基地使用权转让并不禁止，着重强调的是“禁止卖了再申请”，从而确保具有社会福利和社会保障功能的宅基地“农村村民一户只能申请一处”。 另外，根据我国民法中“房随地走”、“地随房走”的原则，处分房屋的同时，宅基地使用权也应一并转移。&&&&农村房屋固然属于不动产，按照法律规定，不动产转让时则需过户登记。但是，对于农村房屋不属于商品房特殊性及当前农村房屋的所有权大部分没有登记的现状，我国目前的法律还没有强制性的规定要求农村房屋所有权的认定必须办理初始和变更登记，且也无专门登记机构，因此，转让时也没有必要过户登记，交付即完成物权的转让。为此，要求农村房屋所有权的取得以登记为生效要件，未免脱离实际。当然，双方在签订房屋买卖合同时，应当明确约定有关不动产登记的具体条款，如果双方当事人对此未作出明确的约定，不动产登记也只能作为一种法定义务自然转化为合同义务。&&&&三、在法律框架内，判决以“有利于妥善解决现实纠纷、有利于规范当事人交易行为”为指导。&&&&物权公示制度建立的主要目的就是要维护物的占有秩序和保障交易安全，物权变动经过公示让社会公众知晓，防止第三人再次对于就该物进行交易或者行使物权。但在农村，本案中这种房屋简易交易形式是普遍存在的情况，村民之间的房屋买卖多是在达成合意以后一方交钱，一方交付房屋，有的签订书面房契，有的甚至没有书面形式的合同，最多找到村委会成员、村干部作为中间证人，把买卖房屋的事情定下来了，极少有人去办理宅基地变更登记手续。&&&&由于国家对农村宅基地的申请有着严格的规定：必须是本集体经济组织内部的成员，在客观上就限制了拥有农村房屋的人群都是本村人，村民对彼此的房屋情况知根把底，如张三的房屋已经卖给了李四，房屋已经实际交付或者入住，或者李四对买到的房屋已经进行了装潢、翻建或拆除，相互之间仅通过占有行为就已经能起到客观公示作用，这种与登记类似的展示行为，都可以认定具有公开的展示性，符合物权排他性效力的要求，可以认定物权变更已经发生效力。&&&&在城乡人口流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下，农村宅基地上的房屋转让纠纷越来越多，司法审判不能脱离实际生活，如果是房屋转让或买卖未进行转让登记的，房屋买卖合同无效，那么势必会出现出卖人、买受人中的任何一方均可以抛开合同，不管过了多少时间均可以随时主张合同无效而要求返还的现象，那么，双方签订的合同关系即化为乌有，法律无权或无法调整，保障交易安全和保护市场秩序的稳定则成了空中楼阁。如果这样，那么对现实生活中部分故意规避法律法规，当出卖人交付房屋后故意不进行登记，待房屋价格上涨时或一屋数卖时主张返还房屋，严重损害了买受人的利益，破坏了市场交易的公平、公正和正常和交易秩序。因此，针对当前农村房屋的所有权大部分没有登记的现状，要求农村房屋所有权的取得以登记为生效要件，未免脱离实际。&&&&本案中诉争土地在签订买卖合同之后一直没有办理宅基地使用权变更登记手续，只是不发生宅基地使用权变更的效果，即宅基地使用权人仍然为董守年，但是房屋买卖合同已经生效。 董守年与被告同属一个农村集体经济组织，宅基地使用权转让不违背法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，应认定协议有效，未办理物权登记，不影响合同效力。&&&&本案例的指导意义：&&&&（一）宅基地使用权不得单独转让，（1）城镇居民购买农村住房或宅基地的，因违反国家有关规定应认定无效；（2）法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效。（3）未经过集体经济组织批准擅自转让农村住房和宅基地，应认定无效。（4）向本集体经济组织成员以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应认定无效。（5）受让人已经有住房不符合宅基地分配条件的，应认定无效。&&&&（二）宅基地使用权的取得必须同时具备以下条件：（1）转让人与受让人为同一集体经济组织成员；（2）转让行为须征得集体经济组织同意；（3）宅基地使用权不得单独转让，必须与合法建造的住房一并转让。（4）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件。&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&（文中人物均系化名）责任编辑：王紫睿&&&&
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未办理过户手续 房屋买卖合同依然有效
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摘要：产权过户登记是只是履行房屋买卖合同、实现合同目的的行为，未进行产权过户登记不发生产权转让的效果，但并不影响房地产转让合同的成立和生效。
【案情回放】&王某在广东打工多年，小有积蓄。2009年1月，王某利用回家过春节的时机，在开县新城一小区购买了张某的一套住房，双方签订了房屋买卖协议。协议上双方明确约定：张某愿将其住房以12万元的价格转让给王某；买方王某先付房款11万元，其余1万元待双方办好过户手续后再付。接着，双方按照合同的约定交付11万元房款后，张某便将房间钥匙给了王某。&
谁知几个月后，张某居然打电话告诉王某，说他不愿意卖房子了，他愿将11万元房款退还，另外再给王某5000元作为补偿。对此，王某坚决反对。就这样，事情僵持了下来。最后，张某以房屋未办理过户手续为由起诉到法院，要求法院判令他与王某所签房屋买卖协议无效。&
【法院判决】&法院审理后认为，张某与王某之间的房屋买卖合同合法有效，并责令双方继续履行合同义务，办理房屋产权过户手续。&
【律师点评】&重庆弘全律师事务所黄学文律师：&由于近年来房价不断攀升，有些房屋出让者在已签订房屋买卖协议后，未办理过户手续之前反悔，将房屋出售给另外的出价高者，从而侵害了买方利益。但法律是公正的，当出现这样情况时，法律对此也作出了明确规定。&
根据最高人民法院《全国民事审判工作座谈会议纪要》以及《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力。”“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。”&所以，产权过户登记是只是履行房屋买卖合同、实现合同目的的行为，未进行产权过户登记不发生产权转让的效果，但并不影响房地产转让合同的成立和生效。&
根据合同法的规定，合同生效的要件包括：主体适格；行为人意思表示真实；内容合法。本案中，双方当事人均具有缔约能力，并就买卖房屋达成的协议均为双方自己的真实意思表示，且不违反法律和社会公共利益。况且，王某按合同约定交付了大部分房款，张某也交付了房屋的钥匙，应视为双方已履行合同。&
综上，王某与张某签订的房屋买卖协议合法有效，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人应该继续履行合同，王某只需同张某补办房屋过户手续即可。
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||||||||||只公证房屋买卖合同未办理过户是否具有法律效力发布时间： 16:05:08【】【字号&&
】【】　　平顶山任先生来电咨询：
　　我和妻子通过朋友介绍，购买了一套二手房，我们和卖方签订了房屋买卖合同，并办理了公证。请问，只有公证的房屋买卖合同而没有办理房屋过户，所签订的房屋买卖合同是否具有法律效力？不办理过户，我们在支付全部房款后是否已经对房屋享有了所有权？如果卖方迟迟不交付房屋，我们该怎么办？
　　河南倚天剑律师事务所蒲子江解答：首先，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。你们和卖方所签订的房屋买卖合同中如果没有特别约定合同生效条件的，该合同应当自你们双方签订后就已经生效，是否办理公证，及是否办理房屋所有权变更登记手续均不影响合同效力。
　　其次，《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。由于你们未办理房屋所有权变更登记手续，虽然已经支付了全部房款，但你们对该房屋仍然不享有所有权。
　　最后，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。你们可以向房产所在地的基层人民法院提起诉讼，要求对方交付房屋，并协助你们办理房屋所有权变更登记手续。···
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