资金链紧张再考地产商 民间借贷很难“解渴”
来源：浙江日报
老祖宗说&凡事预则立，不预则废&。事情一旦到了朔风正急、白雪飘飞的时候，对于唱着&寒风冻死我，明天就垒窝&的寒号鸟来说，那就是不祥之兆了。在企业经营中，资本作为所有要素中的重要一环，一旦缺失，就如同肌体失去了血供，势必危及健康乃至生命。
面对一轮又一轮密集的政策出台，国家对房地产行业的调控力度也不断升级，从提高准备金率到加息，从房产税到国八条，不少房产商紧绷的资金链面临严酷的挑战。在整个信贷收缩的情况下，对房地产商来讲，信托可以说是企业筹措资金的唯一通道。
其实，宏观政策每一轮进入紧缩期，每当此时，房地产企业的资金面就如临大考、备受考验。今年以来，市场利率不断攀升，一些银行在中长期贷款市场上拍卖信贷额度，贷款发放的利率往往较基准利率上浮20%左右;SHIBOR隔夜利率则从去年12月初的1.9%左右上升到今年1月底的7.7%左右，资金面紧张程度凸显。信贷压缩的大环境可能会给原本资金链紧张的房地产商带来较大的杀伤力。
在楼市走向平稳上升通道时，不少开发商往往寄希望于良好的市场预期，通过快速回笼的现金流来确保项目进展。可是楼市一旦出现盘整和观望情绪浓厚，销售受阻企业的现金流就倍受煎熬。融资问题，立马跻身企业第一考题。如何融资?在通常情况下，银行对企业的贷款中，一年期贷款往往占到总量的90%以上，以往的做法都是&还旧借新&，还款与新的贷款发放之间，只有很短的时间，房企可以筹措短期资金&过桥&。今年情况则不同，一旦旧贷款已还而新贷款不能获得，房产商将立即面临巨大的现金流压力，甚至有资金链断裂的风险。对于不少&霸王硬上弓&、走&擦边球&的项目来说，银行越加苛责。
还有不少房产商为了补充资金以解燃眉之急，向民间借贷求助。但即使是向来资金充沛的浙江民间借贷，在这种形势下也无法满足需求。货币政策正在通过信贷传导机制影响民间借贷利率，并在一定程度上影响民间资金供求关系。民间借贷也很难&解渴&。
还有一些从制造业出发，混搭房地产行业的企业，以往还可能通过实业借贷来的资金转供给房产项目，现在实业借贷的渠道都很难了。相比那些集资、私募或者指定账户收取高额房屋确权金的手段来说，信托似乎是企业筹措资金的唯一&正道&了。问题是如果信托收严的话，无疑是给开发商融资渠道又加了一个紧箍咒，资金问题不但考验房地产商能否在新政背景下安然过冬，同时对信托的监管也考验政府对楼市调控的决心。
如今，高负债下的运营，已经成了一部分房地产商的现状。而因资金链的断裂，不少房产商也&被&成了改弦更张后的&受伤者&和&资本傀儡&，但最终埋单的则是广大的购房者和中小投资者。
我们看到的房产商资金链断裂的最主要原因可能是：过度的扩张而缺少有效的整合，企业没有清偿到期债务的足够资金。宏观调控使得经济形势发生变化，打乱了企业的资金使用计划。在目前融资渠道单一的金融体制下，在过度的融资以及缺少有效整合的情况下，任何银行追收到期贷款都可能因为支付问题而导致企业构成对银行的交叉违约，进而演变成对所有债权银行的违约，最终导致资金链的全面断裂。
从某种意义上说，房产商不是缺少对资金链断裂的防范意识，而是缺少对之采取有效的防范措施和执行力。在银行融资占绝对地位的金融大环境中，过于相信企业的公共关系协调能力，在&企业大而不死&的侥幸观念中，房产商丧失了最佳解决问题的时机和有力的措施。
在法律容许的范围内进行各种形式的融资本无可厚非，房产商需要注意的是该如何的&未雨绸缪&，最好不要在&狼来了&的魔咒第三次念响之前黯然逝去。
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编辑：周洁
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房企资金链紧张面临生死大考 求助民间融资
时间： 8:58:32
广州珠江新城一处在建楼盘。中国房地产协会副会长顾云昌2005年曾说过：“中国房地产市场的明天，关键是土地，冷热在金融。”
　　大房产商必须为前些年疯狂的囤地行为付出代价。2007年公布的房地产上市公司资产负债率仍高达76.9%，比上年增加7.39个百分点。多家地产企业年报显示，其经营期末现金流只有负债额的10%左右。
　　「编者按」
　　国家发改委地区经济司11日发布的最新统计表明，东部沿海地区的经济增长“热度”正在下降。该部门是定期发布东、中、西和东北四个区域宏观经济状况的权威部门。
　　在国内外错综复杂的局面中，受经济周期等多种因素影响，今年以来中国经济增速有所降温。中国经济增长不断加速已经八年了。然而，今年以来，中国投资、出口的实际增幅都同比有所放缓，消费比较平稳，经济增长的“三驾马车”总体上放缓了奔跑的速度。
　　“这与国家多重宏观政策的调整有关。”中国企业家联合会研究部副主任胡迟近日接受媒体采访时表示。
　　这一现象显然已引起中央高层领导的关注。继国务院总理温家宝赴江苏、上海，国家副主席习近平赴广东，国务院副总理王岐山赴山东调研之后，7月6日-8日，国务院副总理李克强又前往浙江调研。7月中旬中央将召开会议为下半年宏观经济政策定调，此时的密集调研备受各界关注。
　　“每家银行都谈过了，一分钱贷款都拿不到。”珠海房产商马富贵感受到市场的残酷。
　　从2007年下半年以来，蔓延全国的楼市不景气波及这家珠海西区的房地产公司，售楼处门可罗雀，数百亩土地因缺乏资金迟迟不能启动开发，催缴地价款的通知接踵而至。事关公司存亡，马富贵将目光投向民间借贷，通过熟人借了月息3分的高利贷。利滚利一年下来利息高达40%.
　　资金链紧张不仅困扰着马富贵这样的中小房产商，也在恒大、碧桂园等大型房地产企业身上现出端倪。自去年至今，万科等房地产上市公司也在通过多种途径融资，对现金流安全表现出前所未有的重视。2008年，地产业似乎遭遇了资金严冬，业界人士认为，地产业的未来，仍要看宏观调控的方向。
　　脆弱的资金链
　　●前年被银行求着贷款，今年身陷困境
　　和马富贵一样身陷困境的，还有不可计数的中小房地产开发商。他们的财富故事如出一辙，2006年房地产行情高涨，房价半年翻一番，房地产业炙手可热，吸引大量资金涌入。
　　“那时银行求着贷款给你！”在马富贵的回忆中，那是一段不缺钱的甜蜜时光。他利用有限的自有资金加上借来的钱从珠海西区买了数百亩土地，接着把土地抵押给银行，拿到贷款后，立即开始盖房子。荒凉的土地上，神奇地伫立起一座座崭新的楼盘。
　　只要资金到位，建设周期很短，不亚于3天一层楼的“深圳速度”。就是这样，马富贵还是天天打电话催促建筑承包商抓紧施工，因为按有关规定，多层建筑封顶、高层建筑形象施工完成2/3，才能拿到预售许可证。而只有拿到预售许可证，楼盘才可以作为商品到火热的房地产市场上买卖、流通。惟其如此，开发商才可拿到销售款，来偿还银行贷款以及拖欠的工程款。
　　●“典型的空手套白狼”式资金循环模式
　　至此，房地产开发企业才算完成一个资金循环。这被视为中国房地产业中的一条独特而普遍的资金链，自有资金不必很多，几个朋友合伙，立马就能筹措到项目总投资的35%（官方规定，达到35%才可施工），账面资金一到位，项目立即被批准上马。然后丰厚的利润便顺流而下。马富贵和无数中小房产商，都从中尝到了甜头。一个资金循环结束后，他们通常会把销售所得继续投入买地，开始一轮新的资金循环。
　　以青年经济学者刘正山的话讲，这种资金循环是“典型的空手套白狼”。刘正山是国家房地产策划师职业标准的五个终审专家之一，职务之便，得以接触大量房地产企业资料。他在2007年对一宗房地产项目分析后指出，北京的一个房地产开发商仅3600万元（占项目总投资的30%）的自有资金启动项目，便获得净利润超过1亿元。以此计算，自有资金利润率高达300%，而英美国家基本不超过30%.
　　央行副行长吴晓灵曾公开指出：“《中国房地产报告》中房地产企业21.17%的资金利润率远远低估了，否则房地产业怎么能够聚集这么大的财富？”
　　刘正山研究了很多房地产开发项目的可研报告，发现中国房地产业开发项目自有资金利润率多数高达200%-300%.“不是暴利才怪。”刘正山对本报记者表示。
　　他认为年，中国房地产业具有畸高的利润，也具有畸高的风险。这条资金链上任何一个环节出差错，对自有资金微薄的房产商都是致命的。
　　土地由国家控制，信贷由银行控制，这是宏观调控的两个撒手锏。中国房地产协会副会长顾云昌2005年曾说：“中国房地产市场的明天，关键是土地，冷热在金融。”
　　进入2008年，因宏观调控重手挤压楼市泡沫，马富贵等房产商的资金链开始岌岌可危。
　　民间高利贷，救命稻草
　　●马拿出数十套房子，换来500万元借款
　　2008年，马富贵感到资金链日益绷紧。第一个房地产项目成功后，马富贵立即投入新建另外两个项目，楼盘已经建得七七八八，但房地产行情却急转直下。珠海最近取消了购房入户政策，给了西区房地产市场当头一棒。因为珠海西区房地产吸引外地客的一个主要因素，就是买西区的房可得到珠海市户口。先拿到蓝印户口，住两三年后，便可换成正规的珠海市红印户口。西区的房产商，无一例外都跑到北方推销，引来大批外地买家。所以购房入户政策的取消，一下子将西区楼房销售推至冰点。“两个月没出单了。”马富贵叹道。西区房产商大都面临此种境况。
　　以前售楼处前排长队，现在门可罗雀。
　　银行一再加息，每加息一个点，就要多支付几十万、上百万元。
　　贷款到期日益临近，欠的工程款一拖再拖。马富贵不得不想尽办法应付讨债的承包商。银行的态度也九十度大转弯。“以前银行求着要贷款给你，现在反过来了。”马富贵跑遍了所有的银行，均被告知他的公司“不符合信贷条件”。资金紧迫如箭在弦，马富贵不得不另想办法。
　　幸好，马富贵手中还有值钱的东西，就是两个新建楼盘。他拿这些房子作抵押，向民间借贷。
　　经朋友介绍，马富贵认识了一个“有钱人”。双方约定，马拿出数十套房子，换来500万元借款。名义上，这叫“入股”。如果销售成功，马富贵须按借款支付不菲的利息。如果房子卖不出去，这几十套房子（市价远高于500万元）将归于对方名下。在马富贵看来，这是惟一可解燃眉之急的做法。至于合不合算，他已无暇考虑。
　　●珠海民间借贷通行的年利息高达40%
　　珠海市区另一位房产商吴广财的资金状况也不轻松。因为以前的特殊政策，还不清银行贷款，就不发预售许可证。拿不到预售许可证，销售资金便无从回款。因此，吴广财同样求助于民间借贷，许以高息，向一个人借二百万元，再跟另一个人借三百万元。
　　为何不干脆向一个人借五百万元？“不能让人知道你的资金缺口有这么大，如果人家知道了，可能担心你的还债能力。要轻描淡写地说，‘我暂时缺二百万元，借我用几个月。’这样借款比较容易。”吴广财解释说。
　　拿到借款后，吴广财立即还贷给银行，拿到预售许可证后，开始卖房，然后偿还借款。房地产景气时，这一切都不成问题，但楼市低迷的2008年，吴广财感到空前的资金压力。国家宏观调控连续提高存款准备金率，银行收缩信贷，地块位置一般的中小房产商根本贷不到款。
　　楼市低迷，可房子还不能降价，中国消费者买涨不买跌，“你一降价，更没人买了。”因此开发商都在死撑着房价。珠海的房价，看似还维持在以七八千元每平米的高位，实际上开发商通过打折，购房送装修、送家电等方式，实际房价已降至5000元左右。西区的房子，降幅更剧。
　　根本的压力还在于市场，房子卖不动，一切都无从谈起。银行贷款，民间借贷，都是要还的。
　　吴广财透露，珠海民间借贷通行的利息是月息3分，利滚利一年下来，利息高达40%.如果卖不出房子，巨额本息无论如何是还不上的。所有民间借贷的开发商都面临巨大还债压力。
　　马富贵知道有来自澳门的资金流入珠海民间借贷市场。澳门赌场中放高利贷很常见，有一套成熟的追债手法。被问及还不上高利贷会怎样，马富贵半开玩笑地说，“等他们拿刀来砍吧。”
　　“地标”成烫手山芋
　　●囤地越多的开发商，限期开工的面积便越大
　　“不仅中小开发商资金链紧张，大开发商也面临资金压力。”广东银达担保董事长李思聪在接受记者采访时表示。
　　当今的房地产市场不得不佩服万科的远见。早在2006年，万科集团执行副总裁肖莉就曾对记者表示，“资金将取代土地成为制约行业发展的主要瓶颈。”
　　但大房产商必须为前些年疯狂的囤地行为付出代价。2007年公布的房地产上市公司资产负债率仍高达76.9%，比上年增加7.39个百分点。多家地产企业年报显示，其经营期末现金流只有负债额的10%左右。“地标”、“地王”的缴付期日益迫近，大开发商面临的资金压力无疑大为增加。
　　国家宏观调控对房地产业屡屡施加政策压力，已招标地块逾期两年不开发便会被收回，开发商将因此损失不菲的保证金。另外，国家对闲置土地征收保证金的做法虽已施行多年，但房产商以前根本不把这条政策放在眼里。和地方政府的良好关系，使得多数房产商得以避免惩罚。但近来东莞等地大规模征收土地闲置费的做法，也引起很多企业的重视。
　　囤地越多的开发商，限期开工的面积便越大，这增加了资金链的紧张程度。地产界最大的“地主”碧桂园的财政状况也不容乐观，其总负债为192.3亿港元，总权益只有194亿港元。其年报显示，该公司去年年末的现金只有约10亿港元。花大价钱买的“地标”、“地王”，如今在不少房产商那里成了烫手的山芋。有市场人士预测，如果不能按期偿还贷款，有些房产商将不得不通过卖地、卖股权来解决资金难题。
　　●上市房企蜂拥发企业债
　　早几年上市的万科地产在股市、楼市风光多年，不应存在资金问题。但今年3月21日万科发面年报时，刻意强调自己拥有170亿元现金流。前年上市的 保利地产（行情 股吧）也突出自己握有120亿现金流，似乎借此给低迷的市场增强信心。
　　但大开发商想方设法大举融资，在一定程度上暴露出对资金紧张的担忧。保利地产发布公告，称公司将于7月11日开始发行43亿元公司债。保利地产表示，去年同期68亿的公开增发，以及此次43亿公司债的发行，为公司下一步发展提供了良好的资金保障。大约同时， 中粮地产（行情 股吧）发债12亿元、 新湖中宝（行情 股吧）网上发行的90万手08新湖债，均获证监会批准。万科也通过发行公司债募资59亿元。
　　但有关人士据此推测宏观调控态度发生转变似乎为时过早， 金地集团（行情 股吧）拟定向募集资金180亿元的申请，在被证监会驳回后，今年已缩水为不超过85亿元。而今年3月，因缺乏10亿港元市场认购额，从淡马锡、德银、美林募资4亿美元为求上市的恒大地产，被挡在股市之外。
　　上市未竟的地产商，可能面临更严峻的财务困境。一些希望上市的房地产企业，也因证监会的一纸禁令放慢了脚步。证监会近期宣布，内地IPO和再融资资金不得用于支付买地款项，给那些冀望通过上市融资缓解资金紧张的房地产企业关上了另一扇政策大门。
　　银行地产，乍寒还暖
　　●银行人士对“坏账”的担忧普遍没那么悲观
　　广东省房地产协会会长蔡穗生向本报记者表示，房地产业是一个资金密集型的产业，政策规定，至少拥有35%的项目资金，项目即可动工。根据多年数据统计，广东多数开发商的自有项目资金为30%左右，这就意味着，高达65%-70%的资金主要靠银行贷款。
　　同时，银行至今仍把房地产业的购房按揭贷款视为优质资产，银行也需要房地产市场的稳定发展。因此两者是互相依赖的关系。外界普遍认为，房地产市场与金融关系密切，地产市场不景气的话，银行坏账必然大为增多。
　　但银行人士对“坏账”的担忧普遍没那么悲观。
　　“实际上，地产是银行最愿意放款的客户，原因是其抵押物价值的稳定。外界所担心的地产资金链紧绷对银行的影响，主要集中在两块：一是炒房者按揭贷款违约导致银行坏账上升，二是成交量低迷导致前期开发贷款的回笼受到影响。”某股份制银行住房与消费信贷部人士对记者表示。
　　至于这两方面的风险，该人士表示需要区别对待。他认为，总体而言按揭贷款的风险在可控范围内，从目前的监控数据看，大部分客户并没有选择“断供”这种极端的方式。“退一步来讲即使客户”断供“，按揭贷款的特点也决定了这块资产只是违约率高，而损失率小，因为银行有权接管并处置其资产，除非出现楼市超过30%以上的价格大回调，否则从理论上讲银行并没有出现损失。”
　　而因成交量低迷导致开发贷款回笼受到影响，该人士表示担忧。“成交量直接影响到开发商的现金流，如果其现金流出现问题，那么银行的贷款很难不受到损失。”
　　然而银行亦不至于就此坐以待毙，据记者从几家银行获取的信息，其大部分在去年底即已经着手调整地产客户在其整体信贷资产中的比例。“我们做得比较谨慎，很多地方分行甚至一笔房地产开发贷款都没有，这也得益于总行去年对地产行业走势的整体预判。”深发展副行长胡跃飞曾对记者如是表示。
　　●现有额度内，银行并不完全拒绝地产企业
　　据记者了解，银行与房地产企业的合作关系，被划分为数个阶段，且环环相扣。首先是土地抵押贷款，四证齐全的开发商将土地作为抵押物从银行获取后续的开发资金；其次，在标的物在建或建成之后，银行再次放贷即改变为以在建工程或者房产作为抵押，向地产商输入下一步扩建或者维持销售所需的流动资金；最后，房产销售阶段银行再度介入，以消费者购房抵押按揭贷款的形式回收前期投入的开发贷款。
　　因此在房地产市场销售价量齐跌的情况下，这一前后依存的操作链条开始断裂，银行被迫在资产结构方面做出调整，以减轻因宏调导致地产企业现金流枯竭而造成自身坏账的情况。不过银行业内人士告诉记者，虽然从政策上和业务上地产贷款总量承受了很大的压力，但在可供选择的存量上依然对地产项目保持大门开放。
　　“虽然在总量上有严格的限制，但是在现有的额度内，我们并不完全拒绝地产企业。” 招商银行（行情 股吧）某支行一位对公业务经理对记者表示。他认为地产贷款属于风险可控的优质资产，目前的情况是由于热钱的炒作带动资源不成比例的流向地产行业，并造成房价非理性的攀升，房地产开发贷款本身并没有问题。
　　出人意料的是，该人士表示目前大的地产企业仍然是银行的优质客户。“很简单，因为这部分企业本身的实力比较强，而且在目前情况下地产企业基本没有议价能力，在风险控制得当的情况下银行可以实现利润最大化。”不过该人士并未向记者进一步透露其目前的客户名单。
　　宏调路往何方？
　　●开发商资金紧张，谁之过？政策？市场？
　　广东省房地产协会会长蔡穗生对本报记者表示，当前的房地产市场已到了生死线上，如果政府不改变政策导向，舆论继续对房地产泼冷水，这个市场将不可逆转地衰落下去。因此，他呼吁政府在宏调上对房地产业网开一面，舆论鼓励消费者增强购买信心，使这一市场复苏。
　　但经济学者刘正山认为，房地产市场的低迷主要是其自身造成的，不能单纯怪罪国家宏观调控。“开发商的资金链条紧张，是因为前几年超常规的盲目扩张，负债率太高所致，即使没有宏观调控，也容易出现问题。”刘正山说。
　　学术界一般用“房价收入比”衡量房价泡沫，3-6倍属于正常范围。以北京为例，目前的情况是，四环以内的商品房售价没有低于1.5万元/平方米以下的。按照均价每平方米1.5万元计算，按照国家确定的小户型，一套房子售价135万元。按照2007年底北京的家庭收入算，一个家庭的收入是6.2万元，房价和家庭收入比是21倍。这还是比较保守的算法。而美国2006年的房价和家庭收入比为4倍左右，日本东京的房价收入比为5倍左右。房价只要存在泡沫，迟早会破。日本、美国等均有先例。尽快让房价回归理性，才会让这个市场更加健康。
　　刘正山认为中国消费者在购房时缺乏理性判断。“尽管百姓认为住房是‘新三座大山’之一，知道‘房价收入比’世界第一，但还是咬紧牙关，动用几家的力量购买，这其实大大减少了自己的幸福指数。”深圳很多投资买房者在按揭囤多几十上百套房，银行按揭每月数十万，结果房子在手里无法转手，亏得一塌糊涂。
　　●“房地产业不会硬着陆，因为泡沫尚未挤掉”
　　宏观调控接连上调存款准备金率，事实证明有效扼制了房地产泡沫继续升高。但也不能认为宏观调控是造成目前房地产业低迷的全部原因。
　　首先，不能单纯说宏观调控导致了开发商资金链条紧张，只能说是有一定的影响。实际上，房地产业有其发展周期，与其他产业一样，包括启动、发展、繁荣、衰退等。从2007年，房地产业已经步入拐点，2008年出现转折点，所以，开发商开始承担盲目快速扩张的后果。其次，对于当前的房地产业情况，政府应当采取进一步紧缩政策，挤压房地产泡沫，否则，中国可能发生金融危机和经济危机。
　　对此，刘正山认为，主张救市的人有两种，一种人是为既得利益集团说话，目的是托市，维持房价泡沫格局。而“救市”是违背市场规则的，除非出现大萧条，一般情况下，政府不能救市。这是典型的“父爱主义”，会溺爱市场，这样市场永远不会成熟。另一种人是有责任的经济学家，他们担心经济硬着陆。
　　其实早在2006年底，摩根士丹力前首席经济学家谢国忠（博客 谢国忠吧）即表示，2008年世界经济将出现衰退，中国房地产企业将遭遇资金紧张状况，届时，房地产行业硬着陆风险将加大。进入2008年，“房地产硬着陆”的担忧屡屡被人提起，甚至有人呼吁政府“救市”，或认为政府有责任纠正宏观调控力度和方向，避免房地产行业崩盘对经济造成灾难。
　　刘正山对本报记者表示，房地产业不会硬着陆，因为泡沫尚未挤掉。他跟踪研究发现，现在的房价，跌去60%，房地产商还是有一些利润可赚的。而由于房地产的垄断格局，并无急速暴跌的迹象。
　　退一步说，即使硬着陆，也不会对整个经济大局产生破坏。因为，当前政府继续收缩货币政策，主要目的是抑制通胀。汶川地震之后的重建，奥运会建设等，以及石油、电力等能源价格上涨、铁矿石等资源价格上涨，会加快PPI和CPI的涨幅，在很大程度上继续推高通胀，抵消紧缩政策的效果。刘正山乐观地预测，2008年中国整个国民经济仍将保持9%左右的增长格局。
　　（因透露事情较为敏感，应受访者要求，文中房产商皆用化名）
责任编辑：westme
新闻来源：南方都市报 徐智慧 罗克关
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&客服电话:房产抵押贷款叫停，民间借贷撑不下去了(组图)
　　王总掌管着三间民间借贷公司。“5月17日，青岛突然叫停了抵押房产业务，而这部分业务占了8成多。原本一天近百万的现金流，现在基本为0……”王总告诉记者，这22天对于青岛的200多家借贷公司而言，犹如一场噩梦，“我有时晚上会莫名醒来，心头很痛”。　　万某 ，是一个借款人。他“神奇”地用一套价值50多万房子向多家借贷公司贷款400余万。“一房多抵”案件牵扯受害人、民间借贷公司、房地产交易中心……这是一位业内老总向记者讲述的“抵押停办”的原因之一。　　突然叫停背后有何诱因？民间借贷又有怎样的A面和B面？如何避免“一房多抵”的硬伤？民间借贷路又在何方……本报记者为此进行了深入调查。　　借贷公司业务停摆，日子撑不下去了　　几家小公司都关门了　　“这是从来没有过的挑战，再这样下去，不仅是小公司倒闭，像我们这样的大公司，可能也难逃厄运。”五色土公司负责人李继高摘下眼镜，摸了一把脸，面容憔悴，公司业务停滞的状态让他有十几天没怎么合眼了……　　6月7日下午，原本还是忙碌的时候，但在青岛借贷公司中有着“鼻祖”地位的五色土抵押贷款顾问有限公司内，却是难得的悠闲安静，工作人员坐在自己的位置上，大厅内空无一人，然而这种安逸让工作人员感到不适应，“我们这还是好的，市北区有三四家小规模的公司关门了。”　　岛城借贷公司内一切的“反常”起因就是，5月17日，房地产交易中心宣布，暂停民间借贷公司房产抵押业务，自此到目前为止已经有22天，这让依赖房产抵押的他们遭遇了从没有过的冷冻期，而他们的工作日历也就停在了5月17日这一天。　　在李继高巨大的办公桌上，申请书已经摆了厚厚的一摞，“现在的状态是没柴生火啊，看着现成的饭没法吃。”房地产交易中心不给审批，房子就没有办法抵押，而像我们正规的民间借贷公司，几乎所有的业务都依赖房产抵押，现在闸门一下关上，公司的贷款业务基本上处于停滞状态，“再这么靠下去，我们这些大的借贷公司也熬不住了。”很难相信这是一位在岛城开起第一家借贷公司，在市场摸打了近十年，经历过市场无数大风大浪的人会有的状态。　　海润投资咨询有限公司的总经理高益信说，当大家听到这个消息，谁也没觉得会这么严重，但到现在已经22天，22天没有资金进账，还要支付高昂的租金、人工费等成本，这让很多借贷公司的资金链绷得越来越紧，“处理需要时间，时间长了肯定有一定的影响 ，再高大的骆驼也挨不了这个饿法啊。”　　23个红印章和两次会议　　6月7日下午2点半，瞿塘峡路的房地产交易中心四楼，两名保安以及数位工作人员分别把守在两道门口，本次会议只邀请了五家“老大”级别的民间借贷公司，而五家公司除了负责人，其余的都被拦在门外，这个略显神秘的会议目的何在，按照主办方的意思就是，“听听借贷公司的声音，协商如何合理放开房产抵押贷款的办理，并让其健康发展下去。”　　据了解，其实房地产交易中心组织民间借贷公司召开此种讨论会，已经是第二次了，但与上次会议不同，本次参与人员挑选更加严格，会议气氛更加严肃、紧张，参会的借贷公司的负责人期待“有所进展”的心情也更加急迫。大家的态度不再是第一次开会时的低调、等消息、无所谓的心态。法规处王主任用了5分钟的时间简单说明后，民间借贷公司的负责人就迫不及待地吐起苦水，诉说委屈。而对于房地产交易中心来说，这种看似无情的举措也透露着许多的无奈，房地产交易中心市场部的一位负责人说，“我们做出这样的决定也是顶着很大的压力的，到借贷公司去转了转，不少公司下午关了门，现在这种情况我们心里也不好受，但目前的情况就是到了不得不停的时候。”　　会议持续了两个多小时，除了激烈的商讨，提出几个方案，并无实质性的结果，禁令依然要持续，但让借贷公司的负责人感到安慰的是，这次会议透露了一个好声音，如果找到好的办法，这个闸门早晚是要放开的。　　而早在这场会议前的6月2日，不少民间借贷公司就有所动作了，由五色土发起，联合岛城大部分民间借贷公司，向有关部门、团体发了一封名为“关于尽快恢复民间借贷抵押的呼吁。”如今这封呼吁书还停留在借贷公司负责人的手中，他们也有自己的顾虑，由于没有监管部门，没有任何组织做依靠，这些负责人在谈判上总觉得没有底气。　　记者也拿到了这一份呼吁书，共6页纸，措辞中不失严肃，而最后两页空白纸上，盖上了包括五色土、诚信德、润邦、今融、百众惠、中投等23家公司的公章，火红的颜色或许最能代表他们焦急如火的心情。　　房地产中心也有难处　　一家借贷公司的负责人向记者抱怨，“突然就接到通知，说从今天开始不能办理贷款了，很多公司都一头雾水，有的甚至没弄明白什么事，甚至是怀疑的态度，直到去交易中心办理抵押登记手续遭到拒绝后，才知道确实出事了，而且连续这么多天。”　　就在不久，一例一房多贷的犯罪案件浮出水面，据知情人士透露，有人非法取得他人房屋证件，并且拿着价值50多万房子的房产证，分别向岛城几家借贷公司贷款400余万，原本房产证进行过一次抵押之后，就会备有记录，但他买通相关部门的内部人员，用一张房产证进行了五六次抵押，直到“东窗事发”才被发现，因为借用的资金迟迟未还，一家借贷公司将他告上法庭，而在准备将抵押物进行拍卖时，才发现，这套房子抵押所贷出的钱，已经远远超出了它本身的价值，而其中并不知情的几位借款人和借贷公司都蒙受了巨大的损失。　　千里之提毁于蚁穴，“就是一房多贷、多次抵押之类的违法违规现象频繁发生，让我们考虑暂停办理抵押业务，这样起码可以避免对金融安全产生更大的影响，等大家找到一个好的应对方法规范市场，才可以放开这个闸门。”一位房地产交易中心的负责人说。　　A 借贷公司与房地产交易中心的AB面　　造成这样的结果，借贷公司和房地产交易中心各执一词。　　一家民间借贷公司的负责人说，不得不承认，由于近两年借贷公司激增，新成立的公司，广告很多，但管理不规范，部分工作人员的专业素质也不是很高，容易造成一些潜在的金融风险。而另一方面，目前相关部门和借贷公司对于协助审查上，还是有很大的漏洞，这样也容易让违法分子钻空子。记者了解到，就算正规的借贷公司，抵押贷款的流程也非常简单，只要持有房产证、身份证，户口本上家人到场证明，离婚的人出具离婚证，单身出示单身证明，然后到交易中心登个记就可以了，期间，如果伪造了房产证或身份证等证件，很难会发现，而且多年之前，房屋经过一次抵押之后，房屋交易中心就会将房产证收回，但抵押期过后，才会归还给抵押人，而现在除了在房地产交易中心留下记录，没有任何约束，自由度很高，但是信息又极其不透明，借贷公司很难掌握房屋抵押登记的信息，所以，房屋所有人再次拿房产证做抵押，不刻意查很难查到。　　“最大的问题就是出在一房多贷上，但是不能因为老虎咬人，就一棒子把老虎打死，对于目前的状况，不能全部怪在民间借贷公司的头上，房产证我们合法取得，房屋抵押的价值不超出本身价值，而房地产交易中心等相关部门需要做的就是做好审查工作，青岛的金融市场还是健康的，我们认为应该各司其职，做好自己的本职工作就没有问题。”一家民间借贷公司的负责人说。　　B 禁办政策等于关死他们的大门　　如果用地震级别12级来形容目前民间借贷境况，不少负责人都认为已经达到11级，房地产交易中心禁止民间借贷公司房产抵押贷款的规定一出，对于民间借贷机构来说，造成的结果无疑是毁灭性的。“在我们公司，每天最少有十笔业务，而整个青岛的民间借贷市场，每天都有数千万元的资金在流动，这22天下来就是几亿元，按照民间借贷公司每笔2%的服务费用，其中的损失就一目了然了。”一家借贷公司的负责人向记者透露。　　在青岛民间借贷的业务属于相对活跃的，据了解，单单在工商局注册的公司就有200家左右 ，加上一些小的借贷公司共有300家之多 ，目前岛城民间借贷每年的交易资金达上百亿元，通过民间借贷融资的方式借来的钱，占了企业融资总量的25% 左右 ，其中80%以上的交易靠房产抵押来控制风险，特别是一些正规的大的民间借贷公司，为了保证资金安全性，几乎只做房产抵押贷款，“而禁办政策的推出，等于我们的大门关上。”　　“现在正是民间借贷发挥其补充作用的关键点，同时每年的五六月份正是市场旺季，是一年中企业生产经营的关键时刻，也是民间借贷需求最旺盛的时候 ，这个期间企业资金如果出现缺口或融资供应不上，由此造成的伤害将会是毁灭性的！据行业联盟单位反映，许多一直依靠民间融资的企业，因这次民间抵押被停办 ，融资受阻，不得不停产或推掉新订单，甚至不得不通过高利贷来饮鸩止渴，对企业的正常经营造成了致命的影响。”一家公司的负责人说。　　“最近我们还发现，青岛民间资本流向外地市的现象开始发生，如果这种事态任其继续发展下去，对本市民间金融的发展、民间资本的开发利用将会带来不可预料、难以弥补的后果……”　　C 每年解决中小企业数十亿的融资　　8年前，李继高还是从事律师工作 ，有机会接触到了各种各样的人，有投资头脑的他就发现了商机，那时候金融市场还比较单一，市面上除了银行，也没有其他的融资渠道，很多人都反映这种苦恼，一方面缺钱用，特别是小额度的贷款，去求银行不容易，另一方面也有一部分人有闲置资金，不知道该投资什么产品，而把钱存到银行，一万元一年的利息才158.4元，再扣除20%的利息税，几乎没什么赚头，而且理财产品非常单一，股票市场也在低迷状态，这种需求就促使我们思考一个问题，能不能对两方面进行“撮合”。　　“后期做了很多调研工作 ，想确保民间借贷形式的合法性，去了很多地方，不停地设计方案，也找了很多部们赐教，一路下来特别不容易。”后来在调查中发现，银行的不良贷款率最低的就是房产抵押贷款，我们就确认了采用将房屋抵押的形式，另一方面，我们又学习了房产中介，将房屋进行租赁买卖的形式，对资金也进行买卖，后来思路越来越清晰，变成了现在的路子。　　那时候年息还很低，大约是6% ，服务费1%～2%，青岛市场上做民间借贷的也不多 ，两年之内三五家，从2005年开始出现了井喷，达到现在的三四百家，青岛的借贷公司在全国也越来越有名气，虽然目前暂停了房屋抵押贷款，但是因为他是最安全的，所以我们还是支持这种形式。　　李继高介绍说，民间借贷是指公民之间、公民与法人之间、公民与其他组织之间借贷。只要双方当事人意见表示真实即可认定有效，因借贷产生的抵押相应有效。而“青岛模式”的民间抵押借贷新兴于2003年，现已8年时间。该业务模式既不吸纳资金也不对外直接放贷，而是通过搭建民间借贷信息服务平台，帮助急需资金者寻求合法的资金来源，为民间闲置资本推荐安全可靠的投资渠道。属于一种新型的现代服务业。其对民间金融的贡献在于，让民间金融浮出水面，走出灰色地带，第一次让民间借贷规范化、合法化和阳光化地运作。　　据统计，仅仅在岛城，每年就可为数以千计的中小企业解决数十亿的融资，大大缓解了民营中小企业面临的融资困局，使大量中小企业有了一条除银行、典当外的融资新渠道。　　“青岛模式”的突出特点是融资成本低、速度快，其融资成本高于银行低于典当，远远低于民间私下操作的借贷或高利贷，同时还具有手续简单、方便快捷的优势，曾被全国同行效仿。　　D“青岛模式”成为不可或缺的融资渠道　　有专家称，融资成本过高是困绕我国民营中小企业发展的一个不可忽视的原因。相比较全国和全省的情况看，青岛民间融资的成本是最低的，作为山东省经济和金融中心的青岛，民间融资成本低的原因就在于青岛民间资本市场的活跃和发展，归结于“青岛模式”的存在和发展。近几年来许多周边地市的中小企业也谋划来青岛民间融资，青岛民间借贷利率开始成为许多地区民间融资成本的参照物。　　在倡导低利率的同时，“青岛模式”的方便快捷也深受中小企业青睐 ，首先其门槛非常低，对抵押房产在面积和年限上没有过高要求，其次在贷款额度上也没有限制，小到几万元，大到上千万元都可以，另外，放款速度也很快，只要手续齐全，一上午时间就可以办完签订借贷合同、办理抵押登记等手续，借款人当天就能拿到借款。勿庸置疑，“青岛模式”已成为中小企业不可或缺的融资渠道。　　“借贷公司目前的位置非常尴尬，”律师出身的李继高对于民间借贷的“身份”问题格外敏感。哪种金融机构会像我们一样处在游离状态，典当行、担保公司都有金融办管理，“民间借贷公司却没有主管部门，在立法上也没有定位，出了问题，走法律程序都不知道参照什么条文，这让我们感到很尴尬，尽管在全国的金融工作会议上，几次肯定和支持了民间借贷公司，但是现实情况都是中央喊得多，下面做得少，民间借贷公司仍然没有扶正，这让民间借贷人对于未来的发展感到十分茫然。”　　不难发现，民间借贷一片繁荣的背后，也暗含着鱼龙混杂，良莠不齐的现象。那么，民间借贷机构该如何调整？未来的路在何方呢？一位业内人士说只有越简单越透明，越公开，才能越公正，才能健康发展下去，目前来说最好的办法就是把“民间借贷”拿到阳光下来，将其透明化、公开化，相关部门也应尽快制定完善的法律法规。另一方面提高民间借贷的准入门槛 ，避免不正规的小公司扰乱市场秩序，加大金融风险。　　文/图 记者 丁辉(责任编辑：Newshoo)
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