城镇居民购买农村私有房屋的合同无效
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【期刊名称】
城镇居民购买农村私有房屋的合同无效
【作者】 【作者单位】
【分类】 【期刊年份】
【期号】 10【页码】 25
【摘要】 【裁判要旨】宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案当事人之间的买卖房协议书违反了我国现行土地管理法律、法规、政策之上述规定，应当认定无效。
　　案号一审：（2007）通民初字第1031号二审：（2007）二中民终字第13692号
【全文】【】 &&&& 　　【案情简介】
　　原告：马海涛。
　　被告：李玉兰。
　　马海涛原系北京市通州区宋庄镇辛店村农民，于1998转为居民，现户籍地为北京市通州区永顺镇乔庄西区某号楼。李玉兰系河北省邯郸市城市居民。双方诉争之房屋原属马海涛之父马万春所有，1993年北京市通县土地管理局向马万春核发诉争房屋所在院落之集体土地建设用地使用证，确认马万春为该宅院之土地使用权人。马万春于2000年9月去世。
　　日，马海涛与李玉兰签订买卖房协议书，将诉争房屋及院落卖给李玉兰。买卖房协议书上双方约定：“宋庄镇辛店村马海涛与李玉兰商定将正房五间、厢房三间卖给李玉兰作价4.5万元整，房屋及院落以上级下发的土地使用权证为准，房款自签字后一次性交清，双方遵守协议”。落款处除有买卖双方签字外，还有证人康文宏及代笔人郭化勤签字，北京市通州区宋庄镇辛店村民委员会在合同上加盖了印章。同日，北京市通州区宋庄镇辛店村民委员会在诉争房屋所占院落之集体土地建设用地使用证变更记事一栏中填写了“马海涛于日将上房五间、厢房三间出售给李玉兰使用”的内容。
　　双方签订该协议书后，李玉兰支付马海涛房款4.5万元，马海涛将房屋及集体土地建设用地使用证交付李玉兰。李玉兰入住后对原有房屋进行装修，并于2003年10月经北京市通州区宋庄镇辛店村民委员会批准新建西厢房三间。
　　现马海涛起诉请求法院确认双方所签房屋买卖合同无效。
　　在一审法院审理期间，马海涛同意按照房屋及添附物的现值返还购房款，并申请对诉争房屋及添附物的现值进行评估。一审法院委托鉴定机构对诉争院落内房屋及其他地上物的现值进行评估，评估结论为房屋及其他地上物在日的价值为93808元。
　　【审判情况】
　　一审法院经审理认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。李玉兰系居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。马海涛要求认定买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，应予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。马海涛应依照房产的现值对李玉兰进行补偿，房产的现值应当以评估值为准。李玉兰应当将该房产返还给马海涛。对李玉兰关于马海涛起诉超过诉讼时效的答辩意见，因合同无效属于自始无效，故其抗辩意见不予采信。综上，一审法院于2007年7月作出判决：一、李玉兰于本判决生效之日起90日内将位于北京市通州区辛店村的正房五间、西厢房六间及院落腾退给马海涛；二、马海涛给付李玉兰补偿款93808元，于本判决生效之日起15日内执行清。
　　宣判后，李玉兰不服一审判决，上诉至北京市第二中级人民法院，主张其与马海涛所签房屋买卖合同有效。
　　二审法院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之买卖房协议书的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的集体土地建设用地使用证至今未由土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，对于合同效力的认定是正确的。上诉人李玉兰关于合同有效之上诉请求，二审法院不予支持。
　　合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。基于上述合同无效之法律后果处理的一般原则，原审法院判决买受人李玉兰将其购买的房屋及院落返还出卖人马海涛，出卖人马海涛将价款返还买受人李玉兰并无不当。但买受人李玉兰在购买房屋后自行出资对房屋及院落进行了新建及装修，考虑到李玉兰对于房屋及院落的添附系附和于出卖人所有的原物上，无法识别与分离，即便能够分离，分离后添附部分的使用价值亦极大贬损，故原审法院判决买受人将原物及添附一并返还及给付出卖人，由出卖人将原房及添附部分的价值折价补偿买受人的处理结果亦无不当，法院亦予以维持。
　　考虑到出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。但鉴于李玉兰在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。综上，依照民事诉讼法第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市通州区人民法院（2007）通民初字第1031号民事判决第一项、第二项；二、马海涛与李玉兰于日所签之买卖房协议书无效。
　　【法理评析】
　　自上世纪90年代以来，通州区宋庄镇开始实施文化造镇发展战略，至今已吸引了来自全国各地的数百名画家在此落户。经过多年发展，宋庄镇“画家村”现已具有一定规模，并成为北京市首批正式认定的文化创意产业集聚区。在早期入驻“画家村”的一些画家中，大部分系购买农民自有住宅改造为工作室及居住。随着宋庄镇地区规模经济的形成，当地土地区位价值上涨，导致不断有该镇村民以城市居民不能购买农村房屋为由，诉请主张多年前其与入村画家签订并履行的房屋买卖合同无效的案件出现。通州区法院近一年期间已经受理了近百起涉及农村私有房屋买卖案件，此案即属于其中之一。
　　此类案件的成因多缘于随着北京城市建设发展，郊区土地利用价值增加，以及因土地被征用、拆迁房屋后可获高额补偿安置费用等原因，特别是近几年中央政府多次明确强调禁止城市居民购买农村个人住宅，使得对这种合同的效力判断似乎有了更加充分的依据。但政府的文件是否能够作为判断合同效力的法律依据，实践中仍不无争论。由于此类纠纷的处理结果涉及双方当事人重大利益的调整与平衡，故此问题引起各界关注。北京市高级法院曾经多次召开研讨会，并两次形成会议纪要以统一处理此类案件的司法标准，但实践中由于对此问题的处理原则仍存在不同认识，不同法院间在掌握处理此类纠纷的原则及处理标准方面仍存有差异。通过分析北京市高级法院提出的处理原则，归纳总结审判实践中处理此类案件遇到的多种情况，笔者认为在处理此类纠纷中应当注意以下问题。
　　一、审理农村私有房屋买卖合同纠纷案件应当查明的事实要点
　　1.买卖双方当时和现在的身份状态，尤其是买方的身份。
　　2.诉争标的物的基本情况，包括宅基地的批示登记情况、房屋的建设审批手续，房屋及院落的建成年限，格局等。
　　3.买卖合同的签订情况，合同的内容与形式。
　　4.转让行为是否按规定经过审批，审批机关是否土地管理法律法规规定的有权机关。
　　5.买房人购买房屋后的使用情况，房屋有无装修、翻建、扩建等情形，有无翻扩建的合法根据（对添附部分的价值双方能否达成一致，如不能，是否申请专业鉴定机构评估）。
　　6.现房屋使用人有无其他住所，是否具备腾房条件。
　　7.土地所有权人（集体经济组织）对争议宅基地使用权归属的意见。
　　8.买受人有无再行转让的行为，再行转让后受让人的身份，再行转让后受让人使用房屋情况及装修、翻建、扩建情况。
　　处理此类案件中应向当事人释明：如合同无效，有可能导致恢复原状的法律后果，受让方是否就合同无效致其损害提出损害赔偿的反诉主张，并向其释明该项请求权的法律依据（合同法第五十八条）。
　　二、关于合同效力
　　从受理案件中涉及的农村私房买卖合同的内容看，虽然交易的标的物一般是地上建筑物，但在我国强调房地一体的法律背景下，实际上双方交易的标的物也包括了相
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农村户口分户没有房产证，可以分吗 需要符合当地分户政策，具体向当地公安派出所了解确定
1、不可以。 2、农村户口办理分户条件：
一般不能办理的
分口首先要看自己的户口是城镇或者农业。 一、农业户口分户的条件： 根据《中华人民共和国户口登记条例》的规定，分户需满足以下条件： 1、本人成年且经济独立； 2、夫妻之间、未成年子女之间与父母之间不分户； 3、不与户主居住在一处，拥有单
将来发生纠纷法律无法保障您的合法权益。
lijiajun868
你说的分户应该是分户口本吧，可以分啊，要是分房子的话可能不叫麻烦啦
不能，现在分户口必须要房产证，其他都不用，本人几天前问过
这个是按照地方的拆迁规定，没有全国统一的标准，建议咨询当地拆迁办公室
是的，分户需要房产证，这个房产证，是指你小家庭或是你本人名下房产证，要原件。 你拿着他人名义房产证，不鞥办理分户。 分户就是把你户籍落在你自己房子上。
分户就是把户口迁进房子里，要房产证原件的，也要业主本人去迁户口。 如果没有房产证，当地派出所给证明同意准迁或迁出 。带上户主和自己身份证 ,户主户口薄，去派出所分户就行了。一户多宅不能确权，哪些宅基地要小心 - 中国乡村发现网--从这里发现中国乡村
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一户多宅不能确权，哪些宅基地要小心
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一户多宅不能确权，哪些宅基地要小心
［ 作者：&&文章来源：&&点击数：&&更新时间：& 录入：王惠敏 ］
“农民有了土地证，好比吃了定心丸。宅基地有了土地证，好比人有了户口......”
在全国各地，农村宅基地使用权确权登记颁证工作，正如火如荼进行。但是，面对好政策，很多农民对确权还是一头雾水。先来看看小编村村最近收到的一位山东村友的咨询：
当初结婚的时候，父母为我们另建了一处新房，两家分开居住。父母去世后，那处房子就被我们暂时用来做仓库，准备以后再传给儿子。最近村里正在进行宅基地使用权确权登记，我能把这两处宅基地都保留下来吗？
其实，这位村友的情况还真不在少数，也就是我们所说的“一户多宅”。谈到成因，除了像这样因为成家后建设新房、而拥有多处宅基地，还可能是：
1. 农民因生产生活需求，除建造住房居住外，还占用大量的集体土地建收割、放置农机等杂房；这样一来，建房就需要占用大量的面积的土地，从而造成超占、多占、“一户多宅”现象的存在。
2. 有的农户占地建造了新房，旧房拆除少，保留旧房面积多，有的甚至没有拆除旧房，造成了事实上的“一户多宅”。村委会没有及时到现场监督拆除旧房，形成了占新不退旧现象。
在此，村村郑重提醒：农村宅基地使用权确权登记，必须坚持“一户一宅”，农村村民一户只能拥有一处宅基地。乡亲们，咱一户人家不能同时对两处宅基地进行确权。
其中，“一户”是根据户籍管理的户口来判定的。也就是说，如果在户口本上登记的是一家人，那么该户口本所登记的家庭就属于一户，一户只能申请一处宅基地。当然，如果子女长大成人并已成家，分户后不够居住，则可以另行申请宅基地。
与此同时，村民已经有了一处宅基地的，除了因为继承导致宅基地权属发生变更以外，不得再次申请宅基地。
注意：这12类不予确权！
1.宅基地不符合《乡镇土地利用总体规划》；
2.除继承和分居立户外，农户一户超过一处以上的；
3.非本集体经济组织成员或城镇居民在农村购买和建造的住宅；
4.土地权属有争议尚未处理结束的；
5.农村村（居）民因新建住宅，应当拆除而未拆除的旧宅或旧宅纳入土地置换项目规划，未复垦的；
6.空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的；
7.因拆迁或原住宅依法被征收，已依法进行统一安置或补偿的；
8.土地违法违规行为尚未处理或正在处理的；
9.经批准后连续两年未使用的；
10.集体供养的五保户腾出的住宅；
11.因依法查封地上建筑物和其他附着物等原因限制土地权利的；
12.法律法规、政策规定的其他不予确权的情形。
对于宅基地使用权确权的问题，村村最近接到的咨询可真不少：户口“农转非”了，宅基地怎么办？非农户继承宅基地，能否确权？今天都给大家说清楚！
1.没有权属来源证明的宅基地怎么确权？应当查明土地历史使用情况和现状，由村委会出具证明并公告30天无异议，经镇人民政府审核，报县人民政府审定，属于合法使用的，确定宅基地使用权。
2.非本村村民和非农业户口的居民（含华侨）原经依法批准的宅基地怎么确权？
如果房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法确定其宅基地使用权，并在《集体土地使用证》记事栏内注记“该权利人为原经依法批准的宅基地使用者”。
3.原村民转为城镇职工保留的宅基地如何确权？
须出具转工原始证明材料并加盖村委会公章后，可依法确认其宅基地使用权，并在《集体土地使用证》记事栏内注记“该权利人为原经依法批准的宅基地使用者”。
4.已拥有一处宅基地的本农民集体经济组织成员或非本农民集体经济组织成员，因继承房屋占用农村宅基地的，怎样确定宅基地使用权？
子女继承房屋的，要提供法律凭证或相关权利人共同签署的意见，并由村委会盖章认可后，方可申请登记；
继承人若为非本村村民（含城镇居民）或虽是本村村民但在村内另有宅基地的，申请登记时应给予相应的条件限制，在土地登记审批表、土地登记簿和土地权利证书相关栏目内分别注明房屋不得翻建、改建、扩建，待处于不可居住状态时（自然坍塌或自行拆除），宅基地由村委会收回，并在《集体土地使用证》记事栏内注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。
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