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一市民发现半世纪前的租簿 他认为当时政府采取“由承租人代业主交纳房产税”的办法防逃税今天还有借鉴意义
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房产税是平抑房价的杀手锏
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&房产税是平抑房价的杀手锏
作者：刘植荣
十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出要&加快房地产税立法并适时推进改革&、&建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。&这两句话揭示了中央全面开征房产税的决心。目前，各地税务人员正在中国人民大学进行培训，内容与当前备受关注的房产税改革有关。
在市场经济条件下，要想有效控制房价，不能靠限购，而要充分使用房产税这一财税手段。日，国务院批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中再次提出，要扩大个人住房房产税改革试点范围。中央几次下文要求扩大房产税试点范围，但每次都是&雷声大，雨点小&，甚至是&干打雷，不下雨&，一滴雨点都没有，可见，房产税的推广遇到来自利益集团的阻力很大。
中国人民银行发布的全国50个城市2万户城镇储户问卷调查结果显示，68%的居民认为目前房价&高，难以接受&，较上季度提高1.3个百分点，高于去年同期0.3个百分点。中国房价调控数年，房价不但没降下来，反而越控越高，究其原因，应是相继出台的调控政策不对路，并非人们想象中的&组合拳&，充其量只是&花拳绣腿&，很难起到平抑房价的作用。
中国房价高不高
曾有一少部分专家学者不断忽悠说&中国房价并不高，目前仍是刚性需求&，进而误导人们囤房、抢房，造成房价不断攀升。那么，中国的房价究竟高不高呢？
房价的高与低永远是相对的，必须有对比才能见分晓，也就是要与外国居民的住房价格进行比较。而且不能只比较住房的名义价格，因为还存在收入差距。所以，对比房价必须与居民收入进行综合比较，也就是居民用多少年的收入可以买一套住房，即人们比较熟悉的&住房痛苦指数&。
根据国外独立研究机构Numbeo在2012年10月发布的数据，中等收入居民买一套中等住房，中国北京需要33年，美国华盛顿需要5年，加拿大渥太华需要3年，英国伦敦需要15年，法国巴黎需要17年，德国柏林需要6年，澳大利亚堪培拉需要6年，新加坡需要17年，日本东京需要19年。数据显示，北京住房的痛苦指数是世界其他国家首都的两倍到十几倍，北京市民购买一套住房，几乎要用一生的劳动所得。而联合国提出的和谐社会的合理房价应为收入的3-6年。
征收房产税是国际惯例
在很多国家，中央政府财政收入主要来自个人收入税，而各级地方政府的财政收入主要来自房地产税。房地产税是房产税和地产税的合并叫法。从其产生和国际惯例看，房产税与承载房屋的土地所有权无关。如果土地私有，则对土地和房屋分别征税，即房地产税；如果土地国有，则只对房屋征税，即房产税。
有的国家房产税税率和地产税税率相同（单一税率），有的国家房产税税率和地产税税率不一致（劈开税率）。房地产税实行劈开税率的国家有丹麦、俄罗斯、爱沙尼亚、美国（部分州）、澳大利亚（部分州）、墨西哥、肯尼亚、纳米比亚等国家，中国的台湾和香港也采取劈开税率。爱尔兰从2013年开始把房地产税&劈开&征收。津巴布韦、比利时、埃塞俄比亚、南非、泰国、英国、韩国、匈牙利等国也正研究把房地产税劈开，单独征收土地税。
荷兰对房屋产权所有人和居住者双重计征房产税（只对城镇住房征税），如果房屋产权所有人就是居住人，则他就要交双份房产税。
美国1949年通过《住房法案》，60多年来，美国用征收的房产税建设经济适用房，并对低收入家庭进行住房补贴，实现了&让每个家庭都能在适宜的环境里拥有一个舒适的家&的目标。美国房价1950年为44600美元（含地价，下同），1960年为58600美元，1970年为65300美元，1980年为93400美元，1990年为101100美元，2000年为119600美元，日的价格为189900美元，房价控制在一个普通劳动者用3-5年工资可购买一套舒适住房的范围60年间房价平均每年上涨2.4%，低于银行利率，总体上讲是平稳的。
一些国家除了征收房产税外，还对空置住房进行罚款或征用，严厉惩罚炒房行为。荷兰政府可以征用空置一年以上的住房安排给无房户居住；法国对空置一年的住房处以房价10%的罚款，空置两年的住房则罚款12.5%，空置时间越长，罚款比例越大；丹麦政府征用空置超过两个月的住房免费供他人使用；瑞典政府也征用空置住房，供无房家庭使用。
房产税或将助力控房价
房产税是财产税的一种，是对公民保有的超面积或多套住房征税，而且这个税是对公民世界各地的房产征税，以防止公民将财产转移到境外。
炒房会使住房频繁换手，这必然造成很多住房空置。人民网在日发表了一篇题为《巨大楼市泡沫显现，中国空置房可供2亿人居住》的文章，据此可以推算出，2010年的住房空置率为30%。而世界上住房空置率超过10%都属罕见，据最新数据显示，2011年第四季度美国的住房空置率仅为2.7%。
有了房产税，炒房客炒房就会慎重了。假如房产税的税率是10%，炒房客用100万元买一套房子炒作，这套房子的房产税就是10万元，如果一年后这套房子卖不到110万元，炒房客就要亏本。可见，房产税会把许多炒房客逐出市场，加快实现住房的居住功能，而不是被用于投机炒作。
当然，房产税如果税率过低，这对炒房客就不痛不痒，没有威慑力。世界上多数国家的房价比中国房价要稳定，这其中房产税功不可没。例如，韩国从2002年到2005年房价上涨了24%。2005年8月，韩国推出《不动产综合对策》，提高房产税税率，对房产交易税也作了大幅度提高，对拥有两套以上住房的家庭，房产交易价格超过政府制定的各地房产基准价10万美元时，房产转让收入所得税税率由过去的9%-36%提高到50%，高价、高档住房转让所得税税率更高。高税率让炒房客急抛囤积的房产，房价骤然下降。
还有一个问题不可忽视，即使我们不征收房产税，外国也会来中国&征收&房产税。因为美国、法国等很多发达国家对其公民在世界各地的财产和收入征税，假如张三从中国移民到美国，他在中国有10套房产，中国政府不征收房产税，这10套房产的房产税就被美国政府征走了。如果我们建立起基本的房产税制度，就可以与美国达成防止双边征税协议，把这笔税款留在中国，为中国人自己办事。
推行房产税应大胆试水
2011年1月，重庆和上海率先试点征收房产税。重庆房产税征收了两年多，也仅对一万套住房征收房产税，约占居民户的0.1%。可见，按目前房产税的设计，对99.9%的居民来说，根本就无需考虑房产税。或许会有人说，重庆和上海房产税试点两年，并没有让房价降下来，由此得出房产税不能降房价的结论。提出这个观点的人显然缺乏税的知识，对重庆和上海的房产税没有进行细致的观察。
从这两年的实践来看，这两个直辖市的房产税对平抑房价的效果并不明显，但这并不是房产税本身的问题，而是房产税设计得不够科学。重庆市和上海市出台的房产税方案过于&温柔&，税率太低，只在0.4%-1.2%之间；再有就是税基过窄，存量住房除了重庆市的独立别墅外都没有列入征收范围，对过去囤积多少套住房都不征税。如此温和的房产税就好比向湖泊里投入一粒尘埃，根本泛不起涟漪。
其实，房产税不管在中国还是外国都是个老税种，我们没必要再谨小慎微地试点了，应该尽快在全国范围内铺开。房产税不能按套征收，而应按住房面积征收，规定一个&面积起征点&（如人均50平方米），超过&起征点&才征收房产税，这就堵住了通过假离婚的逃税行为。房产税的税率不能太温和，定在10%左右较为合适，这样，就能把那些空置住房尽快推向市场，为了免交高额房产税，囤积住房的人急于把空置住房卖出去，形成买方市场，房价自然就会回归正常。如果中国对超面积住房或多套住房征收50%的房产税，房价很有可能一夜之间就会下跌五成。
增加负担不靠谱
由于中国的税制是以间接税为主体，政府需要钱，根本无需向百姓征收直接税，而是向企业征收间接税。征收间接税，政府毫无阻力，作为企业来讲，政府要多少税就交多少税，反正这是&借花献佛&，税款要加进商品的价格里由消费者担负；对于消费者，由于不是对居民个人征收，所以就感觉不到政府在征自己的税，因此也就没人出来抵制。就这样，政府偷偷摸摸地就把税收从百姓的腰包里掏走了。居民在日常购物时，很少有人知道商品价格里有一部分是各种间接税。所以，在一个以间接税为主的国家，政府征税简直就是张飞吃豆芽&&小菜一碟，这就是法国政治家让-巴蒂斯特&科尔贝说的&税收技巧恰似拔鹅毛，在拔毛的时候不要让鹅叫&。
可见，间接税就是眉毛胡子一把抓，不管是穷人还是富人统统要征税。对穷人来说，一年的收入几乎都要为生计消费掉，也就是说，普通老百姓即使不交个人收入调节税和房产税，也要把收入的一部分拿出来交税。
如果我国把税制改为以财产税和收入所得税等直接税为主，我们就可以废除增值税等间接税种（美国等国家没有增值税），从而降低物价，让普通百姓用有限的收入购买更多的商品和服务，让生活过得更好些。而对于富人而言，对他们的财产征税，只是减少他们转移海外的资产，减少他们的奢侈品消费，并不会影响他们的生活质量。
房产税会转嫁给购房者吗
针对国务院房地产调控&国五条&中提到的&扩大个人住房房产税改革试点范围&，一些教授、专家极力阻挠政府调控房价政策的实施，担心房产税会推高房价，人们也担心房产税会转嫁到购房者身上。
由于间接税的纳税人和负税人不是一个人，也就是说，税收通过中间环节的纳税人一直向下推，最后把税收转嫁给最终消费者，也就是负税人。所以，中国也把间接税叫流转税，就是在产品的制造、运输、销售过程中不断增加进去的一些税收，最后都转嫁给消费者。　　而房产税是直接税，也就是纳税人和负税人是统一的，也就是一个人，对谁征税，税收就由谁承担，根本不会发生转嫁，如果能转嫁给别人，那就成了间接税了。
所以说，作为直接税的房产税，属于财产税的一种，它可以精准定位，只对富人和炒房客征收，笔者认为，对房产税推高房价、转嫁给购房者纯属恐慌，完全没有必要。
中国国家统计局前两年曾公开声明，统计住房空置率，但一直没有公布结果。可见，中国的住房空置率大得惊人，一旦公布恐将引起经济震荡，经济硬着陆风险大增。如果政府一直不征收房产税，必然会怂恿炒房，让住房空置率越来越高，房产泡沫越来越大。如此发展，房产泡沫破灭只是早晚的问题，破灭得越晚，对经济的损害越大。
【怎么判断好政策、坏政策？】对百姓有利的政策，研究几十年还不成熟，仍在研究，如公务员财产公示，废除双轨制，全民免费医疗，个税按家庭年收入计征，取消户口管制，如房产税，遗产赠与税等；对百姓不利的政策，一拍脑门就出台，如一对夫妇只准生一胎，工人下岗，百姓自己养老，公务员免费养老，百姓自己买保险看病，实名制，转发500次判刑等。
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两人的，按三口人免税；家庭成员在两人以上的，按实际人数免税；家庭成员为未婚单身一人的，按1.5人免税；家庭成员为离异单身一人的，按1.5人免税，有子女的离异单身日后又复婚的，要补缴因按1.5...
1、对机构持有住宅房产的，视同家庭征税，只是没有免税面积或套数。或者统一征收每年5%的房产税。或者出台规定禁止机构以后购买居民住宅。这一条是为防范个人通过成立机构组织购房来避税。　　2、楼盘开盘超过一年未销售的部分，向开发商征收每年10%的房产税。这一条是为防止开发商通过捂盘或私下与炒房客勾结延缓办理购房手续来避税。　　3、避免不结婚或假离婚逃税：　　（1）计税家庭的含义：成年人、配偶、未成年子女、名下没有房产的成年子女。名下有房产的成年子女单独作为一个计税家庭。　　（2）如果按套数征税，家庭成员为一人的要比家庭成员为2人或以上的，基数要减少一套。比如一般规定家庭两套房免税，单人家庭就只有一套免税。　　（3）如果按面积征税，则家庭免税面积=家庭成员*人均免税面积。人均免税面积由当地政府自行制定。家庭成员只有相关信息两人的，按三口人免税；家庭成员在两人以上的，按实际人数免税；家庭成员为未婚单身一人的，按1.5人免税；家庭成员为离异单身一人的，按1.5人免税，有子女的离异单身日后又复婚的，要补缴因按1.5人（本应只按1人）免税而导致少交的税款，并加收利息。家庭成员为丧偶单身一人的，按2个人免税。出于人道主义考虑，计税家庭确立后，因子女夭折或丧偶的，不减少免征人数。　　4、如何避免借用他人身份购房逃税　　（1）所有房屋买卖手续必须由本人亲自办理，不得代办。　　（2）法院不受理借款占房款比例在50%以上的购房所发生的纠纷案件，事实上，没有人会出借给他人大部分房款购房的。　　（3）经查明借用他人身份购房逃税的，以逃税罪论处，对借用人处以逃税额十倍的罚款，并计算滞纳金，对出借身份人惩处一定的罚款；　　（4）对举报借用他人身份购房逃税的，经查实处理后，按照逃税额的一倍奖励举报人
1、作为投资，可以入资本公积，也可以作为实收资本，分录是
借：固定资产
贷：资本公积（实收资本）
有利的地方：入了公司资产，需要每年缴纳房产原值1.2%的...
1． 房产税条例规定的免税项目
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（3）宗教寺庙、公园、名胜...
开征房产税的目的是什么？如果ZF以抑制房价的由头征收，有变相敛财之嫌。因为在土地出让、房屋开发和销售环节中已经有很重的税赋（这些税赋已完全转嫁给了购房者）。毫无...
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这个不是我熟悉的地区房产税改革的目标选择与实现途径（2）_深度原创_思想理论_
房产税改革的目标选择与实现途径（2）
房产税发挥调节功能的实现途径
我国房地产税改革应采取&试点&扩大试点范围&全国推广&的路径，选择时机进一步扩大房产税试点，强化房产税调节收入分配功能，需要优化房产税的税制设置，同时完善相关的配套措施。
优化税制设计。从发展趋势上看，房产税改革的总体目标应该明确体现调节收入分配的税收公平原则，精心设计优化房产税税制。从增强房产税收入调节功能的角度，税制顶层设计应当综合运用拓宽房产税税基、统一纳税依据、调整税率、实施税收优惠减免等多种措施。
一是拓宽税基。房产税适时对城乡房产统一征税③，面对现阶段城镇化热潮，土地资源日益紧张，城市和农村的土地都应科学合理使用。农村土地上建设的房产也应该在一定条件下实现征收房产税，这将有利于遏制各种形式的逃税行为，避免土地的浪费与同一地区中出现&同房不同价&现象。
二是统一纳税依据。原来按原值或者按租金征税的方法是应取消的，实行按房地产评估值作为征税税基征税。按照现行房产税分别按房产余值或租金收入征税，多种标准混用，既影响公平又损失效率。因此，房产税应统一采用相同税基，保障纳税人税收负担横向公平。由于不同时期购买的房子其价值差别很大，如果按照房产面积征税，将会影响房产税随房地产价格的上涨而增加，因此，从趋势上讲要房产税按评估值征税更为合理。只是由哪个主体来评估市场价值、评估时如何确定市场价值等问题还需进一步研究。
三是调整税率。按照现行规定，我国房产税按自用和出租两种经营方式税率分别为1.2%和12%。自用和出租房产之间存在明显的税负差异。房屋的出租者按租金收入缴纳12%的房产税之外，还需缴纳营业税及城市维护建设税以及教育费附加，造成出租房屋者的实际税负明显偏高。改革可以选择自用和出租两种经营方式统一征收模式，房产税可以按照&住户特征&实行差别化累进税率，充分考虑不同收入群体对房产税敏感度的差别程度。
四是实施税收优惠减免。房产税如果实行普遍征收，征税范围将从建制市、县城、建制镇和工矿区范围内扩大到农村，个人和家庭自用住房也将纳入征税范围，这就涉及如何满足弱势群体的住房需求问题。在我国，除残疾人、老年人、儿童等各国都普遍关注的人群外，还要特别关注国有企业下岗职工、从农村进入城镇就业的农民工、依靠政府最低生活保障救济的居民、城镇化进程失地农民的住房问题需要。
完善相关配套措施。房地产税改革的顺利推进，离不开相关配套措施的完善，要做到周密部署、远近兼顾、稳中求进、择机调整。周密部署，实际上强调改革顶层进行周密设计，使房产税改革充分考虑同我国社会转型的整体改革各环节相衔接协调；远近兼顾，就是要将房产税作为地方财政潜在主体税种进行长远考虑，又要在这种长远考虑之下合理谋划推进当前的各项改革准备工作，有利于协调处理长期工作与当前现实工作之间的关系；稳中求进，就是避免改革进程产生大起大落，强调稳健的渐进式改革方式，从简易环节入手，按照难易程度逐步推进；择机调整，就是合理准确地把握改革的节奏和时机，适时地推出深化房产税改革的各项政策。现阶段，可以主要从以下四个方面着手：
一是及时清理整合房地产税费。改革的预期目标并不是房产税自身单独改革所能完成的，更需要整个税收体制与财政管理体制改革与之相协调和配套。在进一步扩大房产税征税范围的同时，需要对其他房地产业链条上的有关税费进行统一清理与整合。如果单纯增加房产税税负而不从整体上调整税制结构，还会导致宏观整体税负增高，居民部门收入分配比重下降，以至于产生个人消费能力不断萎缩的严重后果，所以应对当前繁杂且不合理的房产税费体系进行科学合理的清理和整合。房地产交易环节税收，可以考虑并入一般商品增值税；契税适时并入印花税&产业转移书据&税目，城镇土地使用税为房地产保有环节税负，与房产税性质相同，考虑与房产税合并征收。从根本上改变房产税费制度中过于繁杂、重复课税情况，做好房产税收制度的&加减法&。在房产税使用上，如果房产税的使用不合理，那么将加重纳税人税收负担情绪，影响良性征纳关系形成，因此在房产税改革的同时，要研究如何使新增财政收入使用更加合理。
二是适时开征房地产遗产税。遗产税是对净财富的征税，征收对象主要是社会财富的顶层。作为财产中的重要部分，征收房地产遗产税有利于抑制富人财富代际转移，减小社会成员间贫富差距。④为了有效解决我国&富二代&现象造成的不良影响，适时征收房地产遗产税是必然之举。遗产税的开征，可以考虑从商业房与高档住房开始，逐渐过渡到对全部遗产进行征收的方式，这样既可以减轻征收遗产税的阻力，为全面征收积累经验，又可以促进现阶段我国居民住房公平。
三是加强房产税税收征管能力。再完美的税制设计，也需要强大的税收征管能力；征管能力弱化，不仅影响税务机关和政府的公信力，而且影响社会公平实现。⑤我国税务机关税收征管能力不强，以个人所得税自行申报为例，2010年所得12万元以上自行申报纳税人数仅有270万人，据统计表明申报率只达到2/5，而税收征管部门对此无能为力。房产税征收难度更大，税收征管部门应提前着手探索建设房产税基评估体系，加快研究基于批量评估模型、数据库、GIS系统等税基评估平台进度，加大税基评估人员培训力度，为房产税征收奠定基础。
四是建立房地产信息共享制度。税务部门要尽快建立与规划、土地、房产、民政、公安等部门的计算机信息网络连接，实现政府部门间数据交换与信息共享制度。房产税征收管理上要实行房地产税收征收一体化管理，在税收征收机关内部设立房地产税管理部门，整合征管资源，提高征管效率，降低征管成本。力求避免出现某些发展中国家税改初期出现的征管信息滞后，从而影响税收公平现象。要加快全国个人住房信息系统建设，信息要涵盖土地房屋测绘、土地房屋交易、个人住房信息查询等信息，整合银行系统相关信息，为房产税征收和房地产宏观调控政策提供重要依据。
（作者分别为辽宁大学经济学院教授、博士生导师，辽宁大学经济学院博士研究生）
①&马建堂就2012年国民经济运行情况答记者
问&，国家统计局网站，http://www./tjgz/tjdt/19.html。
②高培勇：&新一轮税制改革评述：内容、进程与前瞻（续）&，《财贸经济》，2009年第4期。
③傅光明：&关于房产税试点若干问题的思考&，《地方财政研究》，2011年第12期。
④张永忠：&遗产税：不可或缺的社会心理疏导机制&，《税收经济研究》，2014年第4期。
⑤薛钢：&财产税征收管理的国际比较及其借鉴&，《宏观经济研究》，2010年第3期。
责编 / 许国荣（实习）
[责任编辑：张蕾]湖南省地税局回应房产税传闻：尚无具体安排【常宁吧】_百度贴吧
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湖南省地税局回应房产税传闻：尚无具体安排收藏
一则关于房产税的消息，昨日（8月20日）引来巨大关注。
这则消息的来源为国土资源部网站，内容不长，称据国家税务总局相关人士透露，湖南、湖北两个最新试点区域的房产税改革征收细则正在制定中，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，征收的税率不会太高。此次试点与上海、重庆不同的是，计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。
但《每日经济新闻》记者发现，该消息并非国土部发布，而是该部网站转发的一则来自中新网的新闻。记者向湖南省地税局求证此事，对方称目前还没有对存量房征房产税一事有具体的安排部署。
不过记者获悉，既有利于加强二手房税费征管也有利于为房产税征税基价做出有益探索的二手房估价工作，正在包括湖南在内的全国多地紧锣密鼓地落实中。
相关工作尚未完全展开
湖南省地税局相关工作人员告诉《每日经济新闻》记者，现在正在加强关于二手房交易评估价的监管工作，但关于房产税的相关工作尚未完全展开。
此前，已有多个报道将湖北、湖南与房产税联系在一起。有报道说，去年12月份在海南三亚召开的全国部分省市财产行为税工作座谈会上，国家税务总局财产行为税司司长陈杰透露，2012年要做好四项税收政策改革，其中一项就是在湖北、湖南两省开展的新型房产税试点改革。
但记者发现，这里提到的房产税试点改革，更偏重税收征管机制的理顺，并非完全意义上的作为房地产调控工具的房产税试点扩大。此次湖北、湖南的改革试点活动，是之前物业税“空转”的落地。
2008年开始，国家税务总局在中部地区陆续挑选了若干城市进行物业税的空转试点，最终真正有所落实的只有鄂州和湘潭。
鄂州所进行的物业税空转，是将房产税和城镇土地税合并，按房产的市场评估值计征；征收范围仍为营利性房产和出租房产，不涉及居民住宅，改革的原则是保证税负不增加。
如果不涉及居民住宅部分，这一试点工作就与上海、重庆正在进行的房产税试点有本质区别。
基础性工作已在进行中
可见，湖北、湖南开展的试点侧重于将房产税的计税依据，由房产原值或租金改为评估市场价，并将房产税与城镇土地使用税合并。
关于加强存量房房产价值的评估工作，也得到了上述湖南地税局人士的证实，他们对交易环节税费的评估和征管工作正在加强。
不过，这也是房产税试点扩大乃至铺向全国的基础之一。
二手房交易原来可以 “报低价”，这几乎是一个公开的秘密。不少人在交易时，为了少缴税，会签订一个低于实际成交价的假合同。
国家税务总局要求，今年7月1号开始，各地二手房交易税费的征收，以估价结果为基础，税基不得低于估价。链家市场研究部常清认为，此举可避免“阴阳合同”等逃税行为。
“这一技术恰恰也对此前业界对房产税中房产估值办法如何解决，以及以房产原值征收是否合理等问题，提供了一种解决思路。”常清说。
但是，真正作为替代目前行政调控而对房价进行控制的房产税，尚难在短期内大面积铺开。
按照2012年度的工作计划，住建部在6月底前已基本完成了40个重点城市个人住房信息系统联网工作。到2013年，将形成覆盖全国的城镇个人住房信息系统。
这意味着，短期内房产税铺开还缺乏基础。常清介绍，房产税如果真要取得替代行政调控的效果，需要很复杂的前期准备，信息联网只是重要一环，另外还要完成税率圈定、税收征管和房产估价，今年如果能公布第二批试点城市和省份，以及确定采取上海模式或重庆模式，就算进度很快了。
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