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??上海专业婚姻房产律师——傅明霞律师上海资深离婚律师。傅明霞律师自2003年起执业至今，现为北京盈科(上海)律师事务所高级合伙人，婚姻家事部主任，国家二级心理咨询师，上海广播电台《东方大律师》节目特约嘉宾。擅长领域：执业特长婚姻家事、私人财富法律管理与传承、公司法务、房地产法务、拆迁安置等。从事专职律师十余年，具备扎实深厚的法学理论基础和丰富的实践经验，法律技巧娴熟，以高度负责的尽职敬业精神成功办理案件数百件，担任过数十家公司的常年法律顾问，傅明霞律师办案以思维严谨、专业细致、责任心强和效率高而著称，能多角度、全方位、灵活地为客户提供解决问题的方案和各种法律救济的途径。

???离婚时房产分割的原则和方法

??1、婚前购买的商品房，此处商品房指已经在婚前付清购房款，该房屋属于婚前购买房屋的一方所有;

??2、对父母出资为子女购房的处理：

??①父母出资购买的房屋在婚前子女名下的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

??②当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。

??3、使用权性质的房屋由一方在婚前承租的、婚后用夫妻共同财产购买的属于夫妻共同财产，不论房屋权属证书登记在夫妻哪方名下的，都是夫妻共同财产。

??4、婚前以一方名义购买的按揭商品房，婚后用夫妻共同财产归还贷款的，在离婚时已经取得房屋完全产权的:

??①婚前签订的商品房买卖买卖合同的那方是合同的当事人，合同的权利义务由该方承担;

??②婚前由一方名义支付的首期属于支付方个人财产;

??③该房屋在夫妻关系存续期间的增值部分属于夫妻双方共同共有;

??离婚房产分割的认定

??根据《婚姻法》及相关法律法规规定，夫妻财产制可分三类，即夫妻法定共有财产制度、法定个人财产制和约定财产制。在日常总众多的离婚财产纠纷中，较复杂的认定有以下几种：

???1、父母出资购房赠与一方

??作为父母在赠与前要把握《婚姻法解释(二)》第二十二条的两点内涵：一是如果子女已婚，父母为自己子女小辈夫妻双方购置房屋出资的，应认定为是对小辈夫妻双方的赠与，除非父母明确表示是赠与自己子女一方;二是对父母的“明确表示赠与”，须在办产权证之前作出且有证据证明，*形式是办理公证。如果父母在办产权证之后或在小辈夫妻面临离婚时才签订的赠与合同，这实际上是侵犯了非自己子女一方的合法权利。本案中女方的主张是符合法律规定的，该房产中的三分之一产权应当认定为小夫妻俩共同财产。

???2、婚前公房婚后买下产权

??如果“婚前承租”的公房是基于单位福利政策分配取得的，婚后用夫妻共同财产购买为产权房的，离婚时，该房屋作为夫妻共同财产;如果“婚前承租”的公房是一方婚前以个人财产单独购买的，婚后用夫妻共同财产购买为产权房的，离婚时分割该产权房时，应当将婚前以个人财产购买的使用权部分确定为当时承租人个人所有，剩余部分按共同财产分割。

　　结婚前以单方的名义购买的房屋在婚后办理房屋产权登记，有的是登记在夫妻双方的名下，也有的会登记在个人名下作为一方的个人财产，那么，婚前购买的房屋怎么认定是个人财产还是夫妻共同财产？下面就由法律快车小编在下文为您详细介绍婚前购房的房产权属是如何认定的。

　　1、婚前个人全款买房，结婚后才领取房产证

　　这种婚前个人买房，婚后领取房产证的行为是由个人在婚前独立购买该房产的，视为是婚前的个人财产，属于个人所有，但如果是在婚姻关系存续期间，对与房屋进行修缮、扩建的，扩建的部分属于夫妻共同财产，离婚时，取得所有权的一方需要对另一方进行补偿。

　　2、婚前夫妻双方购买的房屋，房产证上只有一方的名字

　　婚前夫妻双方共同支付房款，完成购房手续的，属于夫妻共同财产，即便房产证上只登记了一方的名字的，也是属于夫妻共同财产，另一方可以在房产证上追加名字，也可在离婚时房子归属于登记的一方所有，另一方可获得对应房款一半的补偿。

　　3、婚前个人按揭贷款，婚后共同还贷

　　婚前一方按揭贷款购买房屋且完全支付好首付的，房产证上登记的为贷款方的名字，即使是婚后夫妻共同还款的，也是属于个人财产，离婚时，该房屋的产权属于登记权人，但另一方在离婚时可以要求对方支付应得的己方已偿还过的贷款的数额，剩下未完成的贷款的数额，有取得产权的一方继续支付。

　　4、婚前一方或双方父母出资购买赠与的房产

　　对于婚前，父母出资购买的房产，谁获得房屋的所有权，取决于一方父母是否都产权登记在该方父母子女的名下，若登记在一方名下的，视为对一方的赠与，属于个人财产。如果是夫妻双方父母共同出资的，当然属于夫妻共同财产。

　　综上所述，可以得知，婚前由个人取得产权的财产一般情况下视为个人财产，夫妻双方支付的房屋属于夫妻共同财产，婚后一起还贷及婚后对房屋进行修缮扩建的，离婚时，取得房屋产权的一方需要对另一方进行补偿。

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婚前赠送房产经过公证就一定能取得权属吗?

　　为表忠心，张先生在与未婚妻梁女士所做的婚前财产约定中慷慨解囊，将一套两居室住房送与女方。没想到，历经5年，张先生不但未与对方结成婚，反倒被告上了法庭，女方要求张先生给付曾在约定中承诺的住房。由于这是法院受理的首例因婚前财产约定引发的赠与纠纷，所以此案从一立案，即引起了多家媒体的关注。后法院对这起特殊的赠与纠纷进行了公开宣判，依法驳回了原告梁女士的诉讼请求。就把这则案例再拿出来分析一下。

　　梁女士：“男方承诺赠与又翻悔，我打官司为维权”

　　今年54岁的梁女士称，她与张先生是朋友关系。座落在某小区的一套两居室系张先生名下私产。1998年1月，她与张先生签订了一份赠与协议，约定后者将上述房产赠与她，并在公证处进行了公证。然而张先生至今未向她交付赠与物，也未办理该房的产权过户手续。为此她特起诉到法院要求张先生履行自己的诺言，并承担案件受理费。

　　张先生：“女方维权是假，利用婚姻骗财是真!”

　　54岁的张先生退休后在自家开了一个饮用水站。接到法院的传票后,他感到十分震惊和意外。11月21日，他来到了法院，在众多的媒体面前他字斟句酌地辩称，自己与梁女士是1996年11月通过北京爱心相识服务中心介绍认识的，之后两人发展为恋人关系，还在一起共同生活了5年。这期间张先生曾多次提出结婚，但梁女士总是以各种借口搪塞。1997年底，为了表示自己的忠心，由梁女士的好友为两人办理了这份引发纠纷的婚前财产公证协议。事隔不久，张先生就被梁女士轰出了家门。此后，梁女士利用张先生丢失的龙卡私自取走了10.5万存款。但因为张先生没有证据，起诉请求被法院驳回。

　　法院判决: 该婚前财产约定无效

　　法院审理后认为，该公证协议是以协议双方办理登记结婚手续作为公证实质要件存在的。其真实意思并非单纯赠与行为，而是以双方婚姻作为实质附加条件的含有赠与行为的婚前财产约定。由于双方当事人至今尚未履行登记结婚手续，致使该协议无法生效并实际履行。故梁女士的要求没有法律依据。据此，法院判决驳回了梁女士的诉讼请求。

　　解析：婚前财产约定带来的法律问题

　　婚前财产公证是近年来未婚夫妇为防止双方将来在离婚时因婚前财产问题发生纠纷而在双方结婚登记前提前对婚前财产对的约定。这种公证形式特别是在再婚群体中，占了相当大的比重。这到底是社会的进步还是无奈之举，暂且不说。但它毕竟在一定程度上避免了一些离婚财产纠纷。但因此而引发婚前财产诉讼的，恐怕称的上是首例。究其原因还是由于双方未明确婚前财产约定与赠与的关系，导致这份及其不规范的公证发生一系列的漏洞。

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