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再谈帝都房价：十年中曾三次小幅下跌，为什么？
10:18之前以标题党的方式告诉大家过去10年帝都房价曾3次下跌的事实后，得到很多人的反馈，本文决定进一步探讨，从两个大方面回顾帝都楼市十年大涨小跌的原因。上周以标题党的方式告诉大家过去10年帝都房价曾3次下跌的事实后，得到很多人的反馈，本文决定进一步探讨，从两个大方面回顾帝都楼市十年大涨小跌的原因：一是推动上涨的原因；二是重点分析三次下跌的原因。总结历史或许能找到未来下跌的影子吧，供参考。1. 为什么上涨：严控土地导致供应不足，人口大幅流入带来旺盛需求，货币和政策是催化剂（1）土地供应不足导致北京住宅市场规模小北京住宅销售面积自2006年后就再也没突破2000万平米，土地供应量不足导致供应长期不足是根本原因。从绝对数来看，2005年是北京住宅市场规模的顶峰，当年销售面积2824万平米，竣工面积2841万平米，之前四年（）连续四年新开工超过2000万平米。但到最近三年（），销售面积均值约1200万平米，新开工约1400万平米，不足高峰期的一半。土地购置面积更加明显，2002年，开发企业在北京的土地购置面积达到2092万平米，但自2005年起再也没超过1000万平米，2015年更是仅为391万平米。国土局公布的土地出让数据表明，近五年北京住宅用地成交均在800万平米以下，对应建筑面积也很少超过1000万平米（也就是约10万套房）。土地供应不足的原因，可溯到2004年的土地“831大限”和当地政府的“饿地”政策，限于篇幅此处不再赘述。（2）外来人口导致过去多年北京住房需求庞大最近三次人口普查（，2010），北京常住人口从1990年的1081.9万人到2010年的1961.2万人，其中年增长604万人，相当于每年增加60万人（是之前10年增速的两倍以上）。外来人口持续进入是人口快速增长的主要原因，1990年北京常住人口中来自外地的仅为53.8万人，但2010年增加到704.7万人，增长650.9万人，占同时期北京常住人口增量的74%。除了人口总量以外，北京人口的特点还有中青年人口多、年龄结构轻、新出生人口持续增加、大学众多导致本地就业多等特点，这都为大量住房需求奠定了基础。补充说明，2011年来，常住人口增量连年减少，其中2014年为36.8万人，2015年更是仅为18.9万人（上海甚至出现了常住人口的下降），是2005年来的最低水平，到底是北京市政府的人口分流政策起到了效果，还是数据有偏差不得而知。（3）鼓励性的货币政策和购房政策是推动房价上涨的催化剂如前所述，2005年来，受土地供应不足影响，北京住宅供应量总体下行，而同期人口不断增加，住房需求较大，这就是过去十年北京房价总体上涨的大背景。但正如弗里德曼所言，通货膨胀归根到底是个货币现象，货币投放和鼓励性房地产政策是房价上涨的催化剂：2009年那一波北京房价几乎全面翻番（涨幅较大的区间是2009年下半年到2010年上半年），与“四万亿”和房地产方面的多种鼓励性政策密切相关（比如首付大幅降低，无论买几套房都只需20%首付，贷款七折利率优惠）；2013年，虽然房地产调控政策总体偏紧，但新一届中央政府对房地产实行差异化政策，多个地方政府逐渐停止执行限购政策；另一方面，货币政策较为平稳，新增贷款、M2增速等指标向好。在一系列政策的推动下，当年北京二手房交易量成交近20万套，是历史上第三高（仅次于2009年和2015年）。比如2015年，北京在房价企稳回升最早始于2014年四季度，也源于调控政策的放松，2014年9月二套房认定标准放松（从认房又认贷只认贷，还即算首套），随后又多次下调首付比例，货币政策又因经济低迷而放松。2. 怎么会跌：经济形势低迷、货币投放减少、政策限制导致需求减少、之前涨的太多都可能导致房价调整过去十年，北京房价总体以涨为主，仅出现三次较为明显的调整，但调整期的跌幅远小于前期的上涨幅度，分别是2008年下半年、2011年下半年至2012年初、2014年（2010年中有一两个月的低迷期，限购政策首次出台即在这个时间，但价格下跌不明显）。以下是对三次调整背景的具体分析，以便找到北京房价下跌的共同点：（1）2008年：经济低迷+之前涨的太多2008年7月-2009年1月，北京房价连续7个月出现下跌（2008年上半年即进入盘整期），累计跌幅13.6%（按价格指数统计，下同）。其根本原因在于当时的经济环境（此前房地产调控政策总体从紧、货币政策不断收紧也不无关系）。在此之前，北京房价持续上涨，仅2007年全年即上涨超过60%，而在之前的两年已上涨约50%。从量价表现来看，价格走势约落后交易量一个季度：2007年9月，交易量达到近1万套的阶段性顶点，10月房价涨幅也达到顶点（月环比涨幅高达8%）；随后交易量持续下降，约半年后交易量跌幅达到40%，同期价格开始盘整（部分月份涨部分月份跌）；2008年7月（即交易量开始下跌三个季度后），价格进入持续下跌期，但从四季度开始交易量开始反弹（四万亿和普遍首付两成政策即始于此），约一个季度后价格止跌反弹。（2）2011年下半年-2012年初：严厉调控政策的滞后影响2010年起，中央及地方政府政策不断出台，限购政策作为抑制房价的重要举措首次出台，货币政策也从之前的全面鼓励变为大幅收缩，对需求影响明显的首付比例也不断提高。2011年下半年，首套房首付30%、二套房认房又认贷且首付不低于70%、三套房不再贷款，对市场需求带来显著影响。从市场量价变化来看，2010年政策密集出台时，仅在当年7月出现小幅价格下跌，全年房价仍以上涨为主（除当年7-8月外，其他月份交易量均在1万套以上，注意这个神奇的数字）。2011年，二季度开始交易量持续低于1万套，价格在下半年进入持续下跌期，一直到2012年1月，连续下跌7个月，累计跌幅为6.8%，明显低于年间的累计涨幅（1.1倍）。（3）2014年：需求透支后的自然调整如前所述，2013年尽管房地产政策总体仍偏紧，但货币投放量增加和非重点城市放松调控，推动北京住宅市场触底反弹，全年交易量处于历史第三高，价格也稳步上涨，但2014年4月开始，价格进入持续下跌期，至2015年1月，累计下跌10个月，累计跌幅为8.2%（此前一轮上涨约持续两年，累计涨幅为43.9%）。（4）小结：帝都房价涨多跌少是常态，但政策和经济环境都可能导致价格出现调整通过近三次持续下跌的背景可以发现，帝都房价并非持续上涨，而导致价格下跌的原因有很多种，比如经济形势低迷（2008年），比如抑制性的政策环境，特别是跟首付相关的政策（比如最近两次调整2011年和2014年的下半年），比如持续上涨之后的自然调整（比如2014年下半年，政策环境总体没有变化）。3. 从历史来看，北京房价盘整期可能会在今年底或明年初，但调整幅度可能不大（1）当前形势：这一轮帝都房价上涨总体小于前几轮，时间也不太长，但交易量与难以持续的历史高峰已十分接近自2015年2月止跌反弹以来，北京房价累计上涨约一年，累计涨幅约18.8%（之前两轮均上涨2年多点），但交易量在3月已接近3万套，近十年仅有极少数月份能突破这个水平，且2015年下半年，几乎每个月的交易量都在2万套以上，也是出2009年的历史最高水平（当时无限购政策），从这个角度讲，去年下半年以来的交易高峰恐怕难以持续。（2）未来展望：帝都房价在四季度和明年初开始盘整的可能性较大我之前写的文章（帝都楼市的三个可能走势，供焦虑者参考）提出了正常、乐观、悲观三种假设，如果说我的观点有变化的话，我估计当时提到的“正常”发展的可能性提高到60%以上，具体如下：房价将在上涨一段时间后再度低迷，但低迷期的跌幅少于涨幅。现在很有可能处于上涨的末期，估计今年四季度进入盘整期，明年二三季度价格可能达到最低点，但这个低点不一定会低于当前水平（如果从现在开始再涨两个季度，估计涨幅接近10%，而历史来看调整期的跌幅很少超过10%）。（3）免责条款：预测的缘由和黑天鹅事件以上预测取决于几个方面的因素：比如前述量价走势的周期性规律，比如交易量不持续的可能性很大，比如沪深等地已出台政策预示政策环境难以持续偏好（虽然过去一年涨幅不及沪深，但我建议北京市政府应该及时出台政策引导预期了），比如已经涨幅不小的房价对首次购房和首次改善等需求，压力已经很大（虽然这一轮涨幅不及前几轮，但基数提高了，大家买房的压力都不小）。比如宏观经济企稳的可能性较大，到今年底或明年初，或许货币政策就会重归中性。当然，上述预测也有错的可能性，比如交易量下降到1-1.5万套左右，价格涨幅较小，整体呈平稳态势，比如由于新房供应越来越高端或远郊化，四环内二手房为主的态势更加明显，或许二手房交易量的正常水平1万套有低估的可能性；比如市政府东迁将在2017年正式落地，在带来一部分需求的同时也可能推动东部板块价格继续上行。（4）是否买房：搞清楚自己的需求，加强对房市的了解是第一位的知道有涨也有跌是我们对北京房价的一个最重要的判断。对于个人而言，要买房，搞清楚怎么看房价，怎么选不同的房子，是做决策的第一步。本文的分析和预测肯定有局限性（比如以总量为主，主要是看大方向和平均涨跌幅，与大家关注的某个片区或楼盘肯定存在显著差异），但写了这么多文字，还是想告诉大家，历史不会简单的重复，但总有惊人的相似。即使过去几年的大涨小跌不会简单重演，但市场总有高低起伏，希望等机会来临时，大家能勇敢的做出选择吧。来源：微信公众号――房产不是东西（ID：fangchanbushidongxi） 本文为作者授权转载，所发表言论不代表21世纪经济报道观点，也不构成投资建议。投资有风险，决策需谨慎。“抢鲜报”内容不属于《21世纪经济报道》版权授权范围。未经特别许可，请勿以任何方式使用。特此声明。
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提要：上周以标题的方式告诉大家过去10年帝都房价曾3次下跌的事实后，得到很多人的反馈，本文决定进一步探讨，从两个大方面回顾帝都楼市十年大涨小跌的原因：一是推动上涨的原因；二是重点分析三次下跌的原因。总结历史或许能找到未来下跌的影子吧，供参考。1. 为什么上涨：严控土地导致供应不足，人口大幅流入带来旺盛需求，货币和政策是催化剂（1）土地供应不足导致北京住宅市场规模小北京住宅销售面积自2006年后就再也没突破2000万平米，土地供应量不足导致供应长期不足是根本原因。从绝对数来看，2005年是北京住宅市场规模的顶峰，当年销售面积2824万平米，竣工面积2841万平米，之前四年（）连续四年新开工超过2000万平米。但到最近三年（），销售面积均值约1200万平米，新开工约1400万平米，不足高峰期的一半。土地购置面积更加明显，2002年，开发企业在北京的土地购置面积达到2092万平米，但自2005年起再也没超过1000万平米，2015年更是仅为391万平米。国土局公布的土地出让数据表明，近五年北京住宅用地成交均在800万平米以下，对应建筑面积也很少超过1000万平米（也就是约10万套房）。土地供应不足的原因，可溯到2004年的土地“831大限”和当地政府的“饿地”政策，限于篇幅此处不再赘述。（2）外来人口导致过去多年北京住房需求庞大最近三次人口普查（10），北京常住人口从1990年的1081.9万人到2010年的1961.2万人，其中年增长604万人，相当于每年增加60万人（是之前10年增速的两倍以上）。外来人口持续进入是人口快速增长的主要原因，1990年北京常住人口中来自外地的仅为53.8万人，但2010年增加到704.7万人，增长650.9万人，占同时期北京常住人口增量的74%。除了人口总量以外，北京人口的特点还有中青年人口多、年龄结构轻、新出生人口持续增加、大学众多导致本地就业多等特点，这都为大量住房需求奠定了基础（详见“京津冀一体化背景下控制北京人口的想法难以实现”补充说明，2011年来，常住人口增量连年减少，其中2014年为36.8万人，2015年更是仅为18.9万人（上海甚至出现了常住人口的下降），是2005年来的最低水平，到底是北京市政府的人口分流政策起到了效果，还是数据有偏差不得而知[2]。（3）鼓励性的货币政策和购房政策是推动房价上涨的催化剂如前所述，2005年来，受土地供应不足影响，北京住宅供应量总体下行，而同期人口不断增加，住房需求较大，这就是过去十年北京房价总体上涨的大背景。但正如弗里德曼所言，通货膨胀归根到底是个货币现象，货币投放和鼓励性房地产政策是房价上涨的催化剂：2009年那一波北京房价几乎全面翻番（涨幅较大的区间是2009年下半年到2010年上半年），与“四万亿”和房地产方面的多种鼓励性政策密切相关（比如首付大幅降低，无论买几套房都只需20%首付，贷款七折利率优惠）；2013年，虽然房地产调控政策总体偏紧，但新一届中央政府对房地产实行差异化政策，多个地方政府逐渐停止执行限购政策；另一方面，货币政策较为平稳，新增贷款、M2增速等指标向好。在一系列政策的推动下，当年北京二手房交易量成交近20万套，是历史上第三高（仅次于2009年和2015年）。比如2015年，北京在房价企稳回升最早始于2014年四季度，也源于调控政策的放松，2014年9月二套房认定标准放松（从认房又认贷只认贷，还即算首套），随后又多次下调首付比例，货币政策又因经济低迷而放松。2. 怎么会跌：经济形势低迷、货币投放减少、政策限制导致需求减少、之前涨的太多都可能导致房价调整过去十年，北京房价总体以涨为主，仅出现三次较为明显的调整，但调整期的跌幅远小于前期的上涨幅度，分别是2008年下半年、2011年下半年至2012年初、2014年（2010年中有一两个月的低迷期，限购政策首次出台即在这个时间，但价格下跌不明显）。以下是对三次调整背景的具体分析，以便找到北京房价下跌的共同点：（1）2008年：经济低迷+之前涨的太多2008年7月-2009年1月，北京房价连续7个月出现下跌（2008年上半年即进入盘整期），累计跌幅13.6%（按价格指数统计，下同）。其根本原因在于当时的经济环境（此前房地产调控政策总体从紧、货币政策不断收紧也不无关系）。在此之前，北京房价持续上涨，仅2007年全年即上涨超过60%，而在之前的两年已上涨约50%。从量价表现来看，价格走势约落后交易量一个季度：2007年9月，交易量达到近1万套的阶段性顶点，10月房价涨幅也达到顶点（月环比涨幅高达8%）；随后交易量持续下降，约半年后交易量跌幅达到40%，同期价格开始盘整（部分月份涨部分月份跌）；2008年7月（即交易量开始下跌三个季度后），价格进入持续下跌期，但从四季度开始交易量开始反弹（四万亿和普遍首付两成政策即始于此），约一个季度后价格止跌反弹。（2）2011年下半年-2012年初：严厉调控政策的滞后影响2010年起，中央及地方政府政策不断出台，限购政策作为抑制房价的重要举措首次出台，货币政策也从之前的全面鼓励变为大幅收缩，对需求影响明显的首付比例也不断提高。2011年下半年，首套房首付30%、二套房认房又认贷且首付不低于70%、三套房不再贷款，对市场需求带来显著影响。从市场量价变化来看，2010年政策密集出台时，仅在当年7月出现小幅价格下跌，全年房价仍以上涨为主（除当年7-8月外，其他月份交易量均在1万套以上，注意这个神奇的数字）。2011年，二季度开始交易量持续低于1万套，价格在下半年进入持续下跌期，一直到2012年1月，连续下跌7个月，累计跌幅为6.8%，明显低于年间的累计涨幅（1.1倍）。（3）2014年：需求透支后的自然调整如前所述，2013年尽管房地产政策总体仍偏紧，但货币投放量增加和非重点城市放松调控，推动北京住宅市场触底反弹，全年交易量处于历史第三高，价格也稳步上涨，但2014年4月开始，价格进入持续下跌期，至2015年1月，累计下跌10个月，累计跌幅为8.2%（此前一轮上涨约持续两年，累计涨幅为43.9%）。（4）小结：帝都房价涨多跌少是常态，但政策和经济环境都可能导致价格出现调整通过近三次持续下跌的背景可以发现，帝都房价并非持续上涨，而导致价格下跌的原因有很多种，比如经济形势低迷（2008年），比如抑制性的政策环境，特别是跟首付相关的政策（比如最近两次调整2011年和2014年的下半年），比如持续上涨之后的自然调整（比如2014年下半年，政策环境总体没有变化）。3. 从历史来看，北京房价盘整期可能会在今年底或明年初，但调整幅度可能不大（1）当前形势：这一轮帝都房价上涨总体小于前几轮，时间也不太长，但交易量与难以持续的历史高峰已十分接近自2015年2月止跌反弹以来，北京房价累计上涨约一年，累计涨幅约18.8%（之前两轮均上涨2年多点），但交易量在3月已接近3万套，近十年仅有极少数月份能突破这个水平，且2015年下半年，几乎每个月的交易量都在2万套以上，也是出2009年的历史最高水平（当时无限购政策），从这个角度讲，去年下半年以来的交易高峰恐怕难以持续。（2）未来展望：帝都房价在四季度和明年初开始盘整的可能性较大房价将在上涨一段时间后再度低迷，但低迷期的跌幅少于涨幅。现在很有可能处于上涨的末期，估计今年四季度进入盘整期，明年二三季度价格可能达到最低点，但这个低点不一定会低于当前水平（如果从现在开始再涨两个季度，估计涨幅接近10%，而历史来看调整期的跌幅很少超过10%）。（3）免责条款：预测的缘由和黑天鹅事件以上预测取决于几个方面的因素：比如前述量价走势的周期性规律，比如交易量不持续的可能性很大，比如沪深等地已出台政策预示政策环境难以持续偏好（虽然过去一年涨幅不及沪深，但我建议北京市政府应该及时出台政策引导预期了），比如已经涨幅不小的房价对首次购房和首次改善等需求，压力已经很大（虽然这一轮涨幅不及前几轮，但基数提高了，大家买房的压力都不小）。比如宏观经济企稳的可能性较大，到今年底或明年初，或许货币政策就会重归中性。当然，上述预测也有错的可能性，比如交易量下降到1-1.5万套左右，价格涨幅较小，整体呈平稳态势，比如由于新房供应越来越高端或远郊化，四环内二手房为主的态势更加明显，或许二手房交易量的正常水平1万套有低估的可能性；比如市政府东迁将在2017年正式落地，在带来一部分需求的同时也可能推动东部板块价格继续上行。（4）是否买房：搞清楚自己的需求，加强对房市的了解是第一位的知道有涨也有跌是我们对北京房价的一个最重要的判断。对于个人而言，要买房，搞清楚怎么看房价，怎么选不同的房子，是做决策的第一步。本文的分析和预测肯定有局限性（比如以总量为主，主要是看大方向和平均涨跌幅，与大家关注的某个片区或楼盘肯定存在显著差异），但写了这么多文字，还是想告诉大家，历史不会简单的重复，但总有惊人的相似。即使过去几年的大涨小跌不会简单重演，但市场总有高低起伏，希望等机会来临时，大家能勇敢的做出选择吧。
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