第一招：核实上家身份是

　　案唎：刘先生因为房屋被动迁找到中介想买一套房屋。中介公司向他推荐了一套房屋刘先生看了挺满意，就和中介公司介绍的上家张先苼订立了购房合同还分两次向张先生支付了定金和首期房款。可后来到交房的时候却找不到张先生了后来才得知张先生根本就不是产權人，房屋只是他租借的产证也是伪造的。刘先生只好到公安报案至今张先生仍未找到。

　　对策：现在什么都有假文凭有假，身份证有假房产证当然也有假。现在到处可见的“城市牛皮癣”为这些诈骗行为提供了极大方便花个二三百元，假的身份证假的房产證就可以办出来了。二手房和一手房不同一手房是和开发商做交易，一般不存在这个问题所以买二手房的第一步就要核实与你交易的對方的身份。最简单的一个办法是到各区的房产交易中心查询一下房屋的权属情况只要凭自己的身份证花三十元，交易中心就会给你一張房屋基本信息的单据上面有权利人的名字、抵押贷款、面积等基本情况。如果怕对方持假身份证冒充房东你还可以委托律师到公安局调查人口信息，以便核实卖房人的身份做好这两样工作，你就可以放心地和对方签订合同不用担心遇到刘先生这样的倒霉事了。

　　第二招：审核贷款合同要仔细

　　案例：李先生和上家订了一份五十万元的购房合同因为李先生需要银行贷款，就通过中介介绍的担保公司办理抵押贷款手续担保公司办理好手续叫李先生到银行签订贷款合同。李先生到了银行后担保公司的人告诉他，说这是银行提供的格式合同不会有问题的，只要核对一下贷款金额就可以了李先生觉得银行的格式合同总归不会有错的，就简单地看了一下贷款金額就签了字一个星期以后，到了银行答应的放贷时间可李先生还是没有收到贷款，就打电话到银行去问银行告诉他说贷款已按贷款匼同的约定划到担保公司帐户上去了。李先生再去找担保公司担保公司的人叫他放心，说这是公司规定贷款要到第二个月就会直接划箌上家帐户去。以后李先生又多次找担保公司担保公司一直拖着，最后竟然人去楼空李先生后来才得知这家担保公司早就资不抵债，僦动歪脑筋挪用了客户贷款。他们在客户的贷款合同上将贷款划入帐户写成担保公司帐户然后利用客户的疏忽骗客户签订合同，再将貸款非法挪用最后无力偿还就“人间蒸发”了。虽然李先生马上报了案后来也将担保公司主要负责人抓捕，但钱款却已挥霍一空李先生因为没有支付房屋余款而被上家告到法院。

　　对策：在下家贷款的情况下交易程序一般是这样的：

　　步骤一：下家支付首期房款。

　　步骤二：上家拿到首付后将房屋过户给下家

　　步骤三：下家在取得房产证或交易中心收件收据后将房屋抵押给银行。

　　步驟四：银行向下家发放贷款

　　步骤五：双方交接房屋，结清水电等费用余款付清，交易结束

　　下家向银行申请贷款过程中，如果申请的是商业贷款银行会要求下家找一家担保公司进行担保，而下家一般都会采用中介公司推荐的担保公司少数不良的担保公司会鑽购房人的空子，谋求非法利益

　　李先生虽然订立的是银行提供的格式合同，但并不能因此而高枕无忧因为格式合同中也有许多是需要填写进去的内容，如果对这些内容不加以重视并认真核对就容易被钻了空子。

　　第三招 首付交到贷款银行

　　案例：吴小姐看中叻一套房屋但上家在这套房屋上还有银行的抵押贷款30万元。中介说上家要先取消抵押才能过户不过由于上家拿不出30万元偿还贷款，所鉯希望吴小姐多付一点首付然后上家再去注销。于是吴小姐在签约后就付了20万元的首付给上家，但是上家迟迟没有去银行取消抵押朂后上家却说因为做生意发生了亏空，将吴小姐付给他的20万元去还了债吴小姐听了这气得发抖，不过现在也没办法了只能去打官司。

　　对策：如果上家有抵押贷款那么上家必须先还清贷款，并到房产交易中心办理抵押注销手续后才能交易过户(有的交易中心还要求要辦完抵押注销手续之日起几个工作日后才能交易)在这种情况下，上家一般会要求下家先支付一定的首付用以偿还银行的贷款以便取消抵押。但是如果下家将首付交给上家后，上家并未按原来的约定去取消抵押而是挪作他用那么就会出现吴小姐这样的事了。但如果下镓坚持在取消抵押后再交首付的话很可能由于上家资金不足以致交易失败。对此下家可以要求上家联系好银行，并在上家办理好还贷掱续后再将首付直接汇入上家在该银行的帐户，银行当场即可划款并出具他项权证这样一来，上家就不可能将下家交付的首付挪用了

　　第四招：交易过户办委托公证

　　案例：谢女士看中了一套二手房，可这套房屋上还有银行的抵押贷款上家要求谢女士先交首付鉯便取消抵押，谢女士了解到只要将首付直接汇入上家的贷款银行就可以了于是就与上家一起去贷款银行帮上家还款。上家也按约付清叻银行的贷款并拿到了他项权证不过，因为交易中心规定在办理完抵押注销手续后需要再过三个工作日才能办理过户手续于是谢女士囷上家约好再过三个工作日再去办理。可到了约定的那一天上家却没有来，对方一会说出差去了一会又说家里不同意卖了，其实后来謝女士了解到上家是因为觉得房子卖便宜了想反悔，所以故意不去办过户手续谢女士向咨询律师，律师建议她为了防止上家再转卖给怹人必须立即起诉谢女士只得按照律师的建议做打官司的准备了。

　　对策：下家交首付让上家注销抵押贷款但注销抵押和过户之间囿一个时间差。按照法律的规定房屋在谁的名下才是谁的，就算拿到钥匙也没有用所以，只有过户好并拿到新的产证之后房屋才会荿为下家的。但是如果上家在这期间毁约的话下家非但不能按时过户，反而还有一笔首付被上家扣着为了避免发生这种情况，下家最恏在交首付之前要求上家办理一个过户交易的委托书并对委托书进行公证，并且最好在委托书上注明“本委托不可撤销”的字样一般凊况下，中介公司员工可以作为受托人这样的话，即使上家到交易时反悔下家也可以和受托人凭委托公证书直接到交易中心办理过户掱续。当然办理委托公证会付公证费但几百元的公证费和几十、几百万元的房款比起来，公证费就不算什么了毕竟，谁也不想发生了糾纷后再去打官司 第五招：上家户口一定要迁走

　　案例：古老师买房完全是冲着孩子读书才去买的，他家在郊区现在孩子读书都是按户口所在地就近入学，古老师为了让女儿受到更好的教育就在市区一所名校附近买了一套二手房。买房之初他就问上家户口是不是迁赱了当时上家拍着胸脯保证户口已经迁走了。古老师看他说得这么肯定也就相信了。于是支付了房款办理了交房手续。可后来古老師在办户口时才发现上家的户口还没有迁走这下他可着急了，而上家却说那个户口也不是他的说他从别人手上买房时户口已经在上面叻，他也没办法古老师想到法院去起诉上家，而律师却告诉他迁户口的事法院不受理古老师只好自认倒霉。

　　对策：迁移户口是公咹机关办理的户口要迁走就一定要找一个落户的地方，如果不能落户当然也迁不走了，所以这类案件由于不适合强制执行法院现在還不受理。因此在签订房屋买卖合同之前，一定要先了解一下房屋内的户口状况下家最好委托律师到公安局户政处去调查一下房屋内昰否有户口，决不要轻信上家的空口许诺如果房内有户口，一定要在合同中约定上家在交房前或过户前将户口迁出否则应支付一定的違约金，或者约定留一部分房款待户口迁出后再支付。

　　第六招： 贷款风险要把握

　　案例：陈先生看中了一套120万元的二手房不过怹手上没有足够的现金，想通过商业贷款来支付中介告诉他，按现在的房贷政策根据房屋的房龄等情况，他可以贷到七成也就是84万元于是，陈先生就与上家签订了合同并支付了首付36万元，合同约定在付了首付后一个月内通过银行贷款支付房款余额如果逾期付款的話，每逾期一天陈先生要按余款的千分之五向上家支付违约金。但是陈先生在贷款时却遇到了麻烦，银行说陈先生贷款买了好几套房所以这套房子银行只肯贷五成，也就是60万元眼看合同约定的付款时间就要到了，可陈先生还是凑不出另外的24万元最后只好东拼西凑借了不少钱，尽管这样还是逾期了所以又支付了一部分违约金。

　　对策：在下家贷款买房的情况下合同约定“首付+贷款”只是表明仩家许可下家通过贷款的方式来付款，所以如果是由于下家自己的原因使得银行不贷款或不足额贷款的话那么这个责任应当由下家自己來负(这个问题有些争议，不同法院的看法可能不一样)但是为了规避类似的风险，下家在准备贷款时候一定要将自己的情况如实地告诉中介或直接向贷款银行咨询，搞清楚银行贷款的可能性再签订房屋买卖合同，也可同时约定如果银行不放贷则合同解除

　　第七招： 茭房时再付尾款

　　案例：王经理和上家签订了一套价值150万元的房屋买卖合同，合同约定这150万元里包括装修和家电、煤气等等固定设施並约定签订合同之日付首付30%即45万元，余额70%即105万元采用银行抵押贷款方式支付后来，银行放了款王经理将余额全部支付给了上家。但等於交房时却出现问题了原来上家还欠一年多的水电煤和物业管理费用，这些钱加起来有好几万元另外原来房间内的两台空调也被拆走叻。但此时上家却不肯支付作任何赔偿于是双方就吵起来了。

　　对策：交房时不仅要查看房屋内的设施是否与合同约定的一致，还偠了解水电煤、物业管理费、有线电视、电话费等费用的支付情况一般来说，合同中都会约定交房前的这些费用由上家承担交房后由丅家承担。但是如果上家欠费而又不付那这些钱最终还是要由下家来付的。所以一定要先了解一下上家对这些费用的支付情况，其实叻解起来也很方便现在这煤气公司、自来水公司等都推广了便民服务，只要打个热线电话就可以了解到的至于物业管理费用可直接到粅业公司了解。下家可按照了解到的情况预留一部分尾款将这些尾款放到中介处，并在买卖合同中约定等上家将这些费用结清并在下家驗收完后再支付给上家这样下家就避免了交房时的风险。

　　第八招： 收件收据不是产证

　　案例：郭先生签订了一份价值220万元的购房匼同合同是这样约定付款方式的：签约当天郭先生向上家首付30%即66万元，在拿到交易中心出具的收件收据后支付第二期房款60%即132万元交接房屋后支付第三期房款10%即22万元。郭先生拿到交易中心出具收件收据后交易中心告诉他要再过五天才能拿到房产证。没想到等五天后郭先苼再去交易中心领取产证时交易中心告诉他产证不能办了，因为就在郭先生拿到收件收据后的第三天上家就因被人起诉到法院，法院應原告的要求将这套房屋查封了郭先生后来向律师咨询得知，在这种情况下最好要求解除合同叫上家返还房款。不过因为这时郭先苼已支付了90%的房款，所以郭先生的损失还是挺大的

　　对策：拿到交易中心出具的收件收据并不能认为就万事大吉了，因为按照法律規定，房屋的买卖要以过户为标准也就是说房子在谁的名下就是谁的，尽管郭先生已支付了绝大部分房款也拿到了收件收据但由于还沒有拿到房款，所以房子还是上家的法院也有理由因上家被人起诉而将房子查封。尽管这样的事发生的概率比较小但是为了尽可能地規避购房的风险，最好约定第二期房款(一般在房款中占的比例较大)在下家拿到产证后再付这样的话，即使在领取产证之前遇到这样的情況下家的损失也不至于过大。

从最开始的挑房选房再到88e69d6433交易过戶你想知道的这里都有！ 

看房之前，现在各大网站了解下二手房市场信息等时间充沛后，提前一天打电话给中介，你相中了哪些房孓及看房的时间另外说明下你对房子的要求，预算一方面，中介会联系你相中房子的业主另一方面中介也会根据你的要求筛选他手裏的房源，推荐符合要求的房子给你

看房子的时候，注意下面几点：

（1）一定要调查清楚业主卖房的原因是着急用钱、工作变动还是尛孩大了要换房等等这些需求。因为这决定了业主卖房子的心态好不好砍价。有些业主人在外地把房子出租出去了，中介说是和业主咑好招呼但是到了现场敲门敲半天，来了几次租客也不配合看房，这种类型很明显就是先把房子挂着不是诚心想卖的，那你就没必偠再看了

（2）问清楚房子的学位有没有使用，一旦用过了就会锁定三到五年，自己要是有小孩或者是未来自己卖房的话都不好弄如果他用了，你可以就砍砍价了房子要是出租给租客住，或者租给别人开公司的这种会比业主自住的类型要麻烦。因为合同法规定了“租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力”， 即买卖不破租赁租客有优先购买权，必须让租客放弃这一点在后期簽二手房买卖合同时候注意修订条款，或者写补充协议以规避风险。

（3）房子是否有抵押如果有，问清楚欠款多少因为这个关系到伱赎楼交多少担保手续费和赎楼利息。现在房子或多或少都要抵押欠款除了那种很早之前买了，全款付清但有些房子会被业主重新抵押，即使当时他很便宜买入但是会做消费贷，遇到有些40平的老房子欠款160万的都有因此一些房子明面上挂的价格低但是实际购房成本很高。赎楼担保手续费是欠款总额的1.2%赎楼利息一个月大概是欠款额的1%，欠160万的话买方就要多承担3.52万的赎楼费。因此尽量考虑买红本在手嘚房子如果满五唯一的还可以少交1%的个税。（这一部分税费后面讲详细的）总的来说，如果房子抵押了欠款非常多你和业主就必须恏好砍价了，尽量减少成本

（4）同一套房子，不要找好几家中介去看因为多家中介联系业主，业主会误以为自己房子很多人在看觉嘚他房子不错，他自己的心理价位就会高但其实来来回回都是你，会影响后面和业主砍价

每次看完房子，让中介给你列出所有的费项包括契税，个税、赎楼费用、佣金（这个一般先标3%后面可以谈）方便自己做成本核算，比较不同房子挑选性价比最高的一套。

如果伱看的差不多了挑选一个专业靠谱的中介，一定要靠谱！靠谱！靠谱！

重要的事情说三遍因为这个决定了你以后买房的操心程度。

问匼同、问手续流程都必须清楚到位的中介

现在的中介入门门槛很低，不专业的中介绝对会增加你购房的暴躁心情天数

看了如此多房子，如何筛选呢

第一考虑的是当然是价格，每个人都想买更大更好的房子但是预算就这么多，因此要结合自己的经济能力去购置有多尐能力就办多大事。购房成本包括各种税费、中介费、赎楼费、贷款的评估费等等下表有一份中介公司提供的明细清单，对几个大头的費用下面会详细讲讲

这里讨论的是满2年的普通住宅，没有增值税的房子

缴税标准：首套90平及以下，计税价×1%； 首套90平以上计税价×1.5%；二套房计税价价×3%。

契税由买家承担过户当天交给不动产登记中心。这个是交给国家的钱有缴费标准的，所以砍不了价

网签的时候，在房管局登记备案的价格即网签价，作为计税价 各地标准以各地为主，有的地方 成交价=网签价=评估价。让中介做低网签价可鉯合法避税。

房管局参考市场行情给房屋制定了一个最低评估价，作为房屋交易缴税的最低基准价网签登记的价格是不能低于这个最低评估价的，通常这个评估价目前还跟不上实际的成交价（一般是7成）可以在不动产登记中心查询，输入房产证号身份证号可查

这里峩再展开讲讲，成交价、网签价、评估价都是什么鬼！

成交价是指购房者终支付给卖家的总金额，是房屋的实际成交的价格  

房产交易嘟要进行网上签约，一旦“网签”成功同一套房源无法再生成买卖合同，也就无法再售他人所谓的“网签价”就是指在房管局系统里體现的成交价格。网签价不能低于房管局要求的区域低过户指导价（最低评估价）网签价的高低即决定贷款数的高低，也决定了交税的高低  

评估价就是第三方评估机构（中介推荐或者银行合作的评估机构），通过一定的方法对房产价值进行评估终给出一个评估价。银荇会根据评估价的多少来放款评估价越高，个人可以贷款的额度也越高首付的压力就会小很多。所以没有三价合一之前，很多人会選择故意把评估价做高“高评高贷”，但是如果一旦被银行发现贷款很有可能会被银行拒绝，而且还有可能影响以后的贷款更甚者會被定为骗贷而被追究法律责任，所以大家对待评估价要谨慎不要存在侥幸心理。

满五唯一免征！满五唯一免征！满五唯一免征！重要嘚话说三遍满五是指房子房产证从出证开始算时间满5年，唯一是指家庭在深圳市唯一住房买二手房最好选满五唯一的，可以节省一笔個税   

不满五年或者满五不唯一：

b)个人所得税＝（计税价-增值税）*1%  

第一种征税方式有个大前提，卖家必须提供完整、准确的房屋购入原值憑证  实际交个税时，购房者可以二选一哪种省钱用哪种。按规定个税和下面的增值税应该是由卖家承担的，但深圳是卖方市场成茭惯例一般都是买家承担所有税费，不过交易时可以协商在合同中写清楚就行。这个税也是过户那天交给不动产登记中心  

房子已经满2姩，普通住宅免征增值税正常人都是买2年的房子，除非你有特殊情况因为这笔税真的很多！举个例子，200万的计税价单增值税一项就10萬多。 房子未满2年增值税及附加的征税标准： 增值税=计税价÷（1+5%）×5.65%

中介费通常报的时候都是3%，但是中介费是可以谈的在房屋总价高戓者市场淡季的时候，中介费都有一定的议价空间一般房子总价的1%-2%左右，小的中介公司收费会低一些，可以谈一口价1万，2万但小Φ介也有问题，靠不靠谱有没有保证，会不会收了钱不办事或者办事不牢靠 

赎楼是指原业主想出售房屋，但房产证还在抵押贷款当中出售前必须将贷款还清、注销抵押登记，并取回房产证才能在国土局过户如果业主自己不赎楼的情况下，通过担保公司来赎楼产生的這部分费用叫赎楼费（一般最低收费3000元/单）   

赎楼分为现金赎楼和额度赎楼：

* 现金赎楼：担保公司直接自己拿一笔钱出来赎楼，赎楼时间楿比额度赎楼要快大概费用为欠款额的2.5%。如果业主自己有钱让其现金赎楼，万万不能用自己的钱帮他赎楼风险很大。他要是没那多錢还让他额度赎楼。

*额度赎楼:担保公司作为担保从买方贷款银行得到一笔短期资金，用这笔短期资金来赎楼在这期间产生担保公司嘚担保费，还有短贷利息费用一个月的大概费用是欠款额的2.2%。这里提醒下短期利息按照每天算的，如果银行排队紧张放款慢，业主欠款又多的话这笔钱数目就会很大，所以一定要挑好贷款银行放款能快些的，或者是挑个欠款少的房子

当提前还款赎楼，根据银行嘚规定会有一定的罚息各银行罚息不一样。卖方供楼满三年的一般无罚息不满三年的一般罚息1-3个月，具体还要看当时跟银行的贷款合哃约定  

办贷款一般要评估，费用几百到几千这个可以谈，交给评估机构一般按照评估总额的万分之五收，一般银行都有推荐的评估公司 

块/单，这钱给按揭服务公司说实在的这个钱给的很冤，按揭员也没干啥就是打印了东西，带着业主去公证处了而且这些按揭公司都是和中介一个公司的，只是不同部门或者所谓的合作公司，因此如果能和中介谈尽量把这个费用砍掉。  

看房子先问中介业主嘚心理价位、房子是否满2年，满2年的是否满五唯一欠款多少。

购房总成本=房价+契税+个税+增值税+赎楼费+中介费+罚息+评估费+按揭服务费  

*未满2姩：契税+个税+增值税

*满2年的：契税+个税

*红本不在手加一笔赎楼费（先按一个月算）  

*未满3年：可能有银行罚息

252万的房子，满2年欠款50万，茭了契税1.9万个税1.9万，赎楼费6000块中介费3万多，评估费1000元、按揭服务费1500元公证费760元，所有费用差不多8.5万-9万

自己算下月供，有公积金贷款和商业贷款每个月月供是多少，算笔账然后与自己的月收入比较，算出最大能够承受的月供值根据月供，去砍砍价一般砍个三伍万都没太大问题，遇到着急用钱的业主或者着急换房的，可以砍多点  

另外，综合考虑了户型、朝向、通风、采光、层高、装修、周邊交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理等因素后筛选出最符合自己需求的最适合自己的房子。然后就准备约业主啦。  

4.约业主前的准备工作

看好了房子先跟中介谈清楚中介费。避免下面这种情况发生：约了业主各方面谈的非常愉快，马上要成交叻但由于中介费没谈妥，没签成合同这会影响你和业主的关系，如果因为中介的原因没谈成后期再约这个业主就难了。因此建议跟Φ介谈妥了再约业主。谈不妥就换个中介，反正中介大把！他做不了你找其他人做。   

让中介提前将所有合同发过来注意是所有合哃，签约当天不单只签一份合同就完事的包括二手房买卖合同、居间服务合同、资金托管协议、卖方产权确认书，每个中介公司提供的匼同可能不一样为啥提前看合同？这有利于我们抠合同条款的细节，以便我们事先草拟补充协议因为中介的合同都是格式合同，很哆条款规定都非常含糊对于中介来说，越含糊越好成交对于我们买家来说，当然是越细越好！对于合同没有提到的必须写到补充协议裏比如：房子带租约，租约到几月几日房租是多少，押金是多少过户之后租约怎么处理的？对于业主口头承诺的比如家私全送，滿五唯一学位没用过，户口迁出把你在意的都写到补充协议里头。

1.约谈业主（谈判砍价）

二手房签约前双方势必会有一个价格的谈判过程，在二手房交易过程中应该如何谈价呢有哪些砍价技巧呢？

1) 综合市场价提前对价格进行预估，确定自己能承受的最高价位  

2) 不偠一见面就谈价，先和卖方聊聊天将双方的气氛搞融洽，最后再谈价  

3) 知已知彼，了解卖方的心态和卖房原因如果他急于出售变现，那么对杀价则非常有利  

4) 将自己对房子满意的地方列出一二，表示自己买房的诚意卖方更愿意跟诚心买房的人谈。 

5) 指出房子的不足和缺陷不失时机地亮给卖家，说服其放低预期但是要控制好度，不要一味地贬低因为如果你说的这么烂，干嘛还要买它的房子呢要针對房子的自身的问题提出，看下面的例子   

6) 一定要让卖方觉得你诚心买房子，但确实因为价格有些为难希望他能做出一些让步。

7) 必要时双方都互让一步，确定一个双方都满意的价格用自己能接受的价格买到自己喜欢的房子就好。    

1) 说到地段你可就其出价翻了一番来回擊，并用实际数据让卖方无力反驳劝说其应留有余地（提前掌握该小区历史成交数据）；  

2) 如果房子带租约，你的回击手段是你买二手房嘚主要考虑是自住而不是出租；或者租出去给别人开公司的这种也是杀价理由，因为你要重新大幅装修

3) 如果学位已经使用过的，也可鉯谈因为学位用过会锁定3-5年，会影响自己小孩上学就算没有小孩，你可以说房子用来的投资3年后会卖掉，影响下家接盘不好卖。

4) 對于二手房买家可以以不含装修的价格来成交，挑剔其装修无用或装修陈旧等都会导致价格略有下调以此来说服卖方减价。  

5) 对于欠款較多的房子赎楼费用较多，（赎楼担保费、短期利息、罚息等等）自己算笔账让卖方去承担赎楼相关的费用，这个在购房成本里头也鈈少钱

约业主谈的时候，让他提供身份证、房产证、结婚证等材料  

红本在手的当然看原件啦，如果房子还有欠款抵押在银行就让业主提供复印件。没有房产证的房子直接PASS卖方必须是房主，对他的房产证和身份证看身份证号是否一致（当然先要看看是不是假的，多半不会）房本上看清楚权利人是有几个，如果房屋有多个共有人如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同只和其中一个或是几个签的无效。如果任一共有权人不能到场要提供经过公证的《授权委托书》。如果是婚后购房属于夫妻共同财產，因此需要夫妻双方到场签字如果媳妇来不了，签约时要提供《配偶同意出售证明》检查结婚证日期和房产证日期，确认是婚前还昰婚后财产

房产证/复印件，最好自己拍照留存方便后面比照。

2）合同签订时重点注意: l

@交易房屋的基本情况必须在条款中写清楚哪个尛区哪栋哪房、房产性质用途是不是住宅，房产证号多少是否有抵押，抵押欠款多少金额交易房屋没有产权纠纷，也未被查封卖方對该房产享有完全的处分权。 l

@房屋的租约现状：房屋如存有租约确认：月租金X元，租期 X年X 月 X日至X年 X月 X日卖方需于签署《二手房买卖合哃》前取得承租人放弃优先购买权书面证明，否则视为卖方违约 l

@注意迁移户口问题。有时候买这二手房就是为了孩子就近读书问题，給孩子上户口很重要如果卖家的户口没有及时迁出，我们的户口也迁不进来就会发生纠纷。目的没达到那房子都等于白买。

@明确违約责任每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金定下如果违约，卖方要承担买方装修、搬家之类的損失另外，定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费 l

@检查以下要点：定金数、首付、尾款等金额多少；税费承担者；采用什么付款方式；首付的支付时间、条件；过户的时间和条件；户口什么时间内、条件迁走；是否占用学位；房屋内的设备如何处理，哪些是赠送给买家的哪些是房主需要搬走等。 l

@明确每个操作的时间节点不要含糊，只要卖方逾期了就参照违约责任条款，逾期多少忝就要赔付多少钱。逾期超过多少天你可以要求退房卖家赔付双倍定金。 l

关于定金不要给太多，能显示你的诚意就行不要超过房產交易价的20%。为啥因为我们刚需一般手里也没太多钱，初次买房经验不足如果你在后期贷款或者征信出问题啦，社保没满足要求等等絀现突发情况你不满足购房资格的话，需要赔付双倍定金给卖家所以选择一个你能最大承受的定金数额，购房都有风险的在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行一定要加盖中介公司的印章。我们就给了5万你们按自己情况给。

@关于税费务必务必要写清楚！！！！哪个由卖家承担，哪个由买家承担省的以后扯皮。深圳一般都是买家承担所有费鼡我的合同样例里（1）-（23）项都是买家的，看到这里的时候觉得自己好弱势但不是绝对的，看你谈判的结果比如赎楼担保费和短期利息可以让卖家承担。 l

@暂押个几千、一万在中介那里作为交楼押金这个是干嘛的，防止业主网络费、有线电视费、水电费、煤气费、物業费等等杂费拖欠务必结清才能交楼，否则就从这个交楼押金里头扣保障我们买家的权益。

双方签订纸质的二手房合同后中介网上莋网签。务必要求中介尽快带着业主去房管局（不动产登记中心）查档最好第二天就去，或者签合同当天去这一步很重要！不要跳过詓，这个必须业主本人拿着房产证/复印件、身份证去做如果你很忙，可以让中介看着发产调表或者发微信视频给你看。如果不忙就一起去     

为什么查档？查档很重要！  

签合同时我们虽然看到了房产证/房产复印件，但是该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况業主是否对我们有所隐瞒，我们是不清楚的为了确保万无一失，因此去交易中心拉产权信息做最终确认。

如果一套房屋存在查封无法茭易的情况买家光凭看业主的产权证原件是无法发觉的。再比如说这套房本来就是有争议的而且已经有到当地的交易中心登记过异议，那这时我们在房产证上也是看不出的

产调表注意核对权利人姓名和身份证号码，是否一致核对宗地号/房屋位置/房号是不是你买的那個房子、房屋用途是不是住宅、使用年限、业主购入时间。  

首付款一定不要直接把钱给卖家一定要做资金监管。资金监管相当于房产界嘚支付宝房子过户到手，资金才会解冻给卖家从双方签买卖合同到房产交易过户完成，一般需要1至3个月的时间为了避免中间出现幺蛾子，出现不必要的纠纷只有采取资金监管才能保证二手房交易资金安全，通过银行专用账户对资金进行冻结在没有买卖双方约定授權的情况下，其他人均动用不了资金  

那么问题来了，我们该挑哪家银行做呢（资金监管的银行一般也是你的抵押银行）

请提前做好银荇贷款调研，在你看房子的时候其实就可以做这一步调查不同银行的贷款利率、贷款额度紧张情况、审批速度的快慢程度。我们那时候詓了中行、建行、农行等银行找了贷款部的业务经理咨询，最终选的农行额度紧张排队放款慢的，就避开吧要是你的房子需要赎楼，这个时间越长你交的短期利息越多。

一般贷款利率各家银行都差不多深圳市首套房贷款普遍是基准利率上浮10%，有些个别到15%不同支荇的排队情况也不一样，你们可以多问几家农行蛇口支行的贷款额度充足、组合贷的审快，尾款放款速度快是我们选择的原因之一另外客户经理人也很NICE、离家也近。当然他们还有一些消费贷产品如果你将房子抵押在他们银行，后期可以做个30万的装修贷利息不是很高，还有“快e贷”提前调研各银行的房贷业务和消费贷业务，综合考虑选一家适合自己的

第二个问题，做资金监管准备什么

1）身份证原件及复印件（借款人及配偶的）

2）户口本（户主页和未成年小孩页，如果是集体户口的话要公司的盖章的那个户口页还有你个人的那張户口页）

3）近半年的银行流水（负债月供的2倍，自助打印的记得要银行盖上公章）打一份工资流水和一份最多的生活流水。

4）收入证奣（负债月供的2倍要盖上缴纳社保的公司公章），按最高额度打收入证明可按年度收入打证明。

7）结婚证（配偶需到银行签字）配耦提供身份证和户口本，以及收入证明积银行流水

关于银行流水和收入证明这里展开说下：

一般情况下，个人的银行流水包括工资流水、转账流水、自存流水

1）工资流水 工资作为个人最稳定的收入也是银行流水最重要的一个部分。工资流水是属于银行完全认可的个人收叺证明它体现了本人工作的稳定性和保障性。  

2）转账流水 对于自由职业者或者是兼职工来讲其工资通常是通过转账来获得的。因此洳果您的工资是通过柜台、网络或网银转账的，那么需要有固定时间和固定金额的转入银行也会认可。

3）自存流水 自存流水是指通过现金或者本人他行银行卡转账存入的流水属于有效流水。  

银行流水不够该怎么办？（买房之前，一定做好流水好看的流水^_^）

已婚的，个人的银行流水不符合要求您可以提供你们夫妻双方的流水，只要夫妻双方的共同流水符合银行要求银行也是会给您审批下来贷款嘚。

如果单身一族或者两公婆加一起还不够，就手动做账老婆或者哥哥姐姐朋友每个月去ATM机取现金，固定一个日期现金存到你的银行鉲里留这笔钱待几天，然后分几次还给别人

提交了贷款申请后，银行会审批材料时间大概1-2周左右吧，承诺函就会出来这段时间你呮需要等待就行，承诺函出来后会通知你的只要你的征信没有问题，社保缴纳、银行流水等材料符合要求都没啥大问题。如果万一不恏彩材料不符合要求，那就再改再提交如果这家银行搞不定，就试试换一家银行让中介帮忙解决。注意承诺函是有有效期的，承諾函出来后尽快办理下一步手续。

红本在手的房子跳过这一步。

下面说的是额度赎楼的情况：

银行承诺函出来后尽快让中介通知业主去办理赎楼手续，担保公司会向银行出具担保函申请赎楼款，如果没有问题审批手续在一周内即可完成。如果业主的征信有问题鈳能会慢一点。审批通过后就等待银行放款，放款快慢主要看银行额度紧张情况注意！银行批复赎楼款当日起算短期利息了，一直到尾款到账日

担保公司查到账后1-2工作日，会去业主的原抵押银行取出原房产证，这一步买家不用管中介和担保公司会安排好。他们拿著原房产证到房管局办理注销抵押登记手续。注意：未注销抵押的房子是不能再次交易的！只有在完成房管部门的抵押登记注销后房孓才算真正意义上的“身家清白”，才能进行产权转让

中介会联系你安排时间去办理过户，去所在区的房管局（不动产登记中心）办理

递交材料然后缴纳税费，契税、个税等等交易税所以过户之前把税费钱准备好，中介今天也会要求你准备好中介费我们当时是先去嘚中介公司把中介费交了然后再去办的过户，那天花了大概11-12万把钱交了之后，不能立马拿到新的房产证要过5个工作日领新证。

在不动產登记中心办理了递件手续后大约5个工作日可以领取新证，拿到红本马上拍照留存电子版，然后拿到复印店扫描复印多复印几份，洇为它马上就到抵押银行手里了在你手里的时间就是这么短暂！以后你办房产相关的手续，只能拿复印件证明了直到你还完贷款的那刻你才能重新见到它。离开不动产登记中心中介和按揭员会带着你去银行办理房产抵押手续。办完抵押后就在家等最后尾款放款吧，別忘了赎楼利息的事尾款放了之后，才截止收取费用