建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力

某物业公司是某商贸城小区的物业管理公司。2010年5月，某物业公司与某房地产开发有限公司签订前期物业服务合同。合同约定：某物业公司对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业费，每平方米建筑面积商铺为每月0.50元、住宅为每月0.40元。2010年6月10日，某物业公司和苏某签订前期物业服务协议，双方约定：苏某认可某物业公司和某房地产开发有限公司签订前期物业服务合同。合同签订后，苏某接收房屋、装修，然后入住。某物业公司为该小区提供物业管理服务，苏某欠缴2011年5月27日至2012年12月31日的物业管理费共计1975.25元。某物业公司向法院提起诉讼，要求苏某支付物业管理费1975.25元。

分歧：针对本案的处理，存在两种不同的观点：第一种观点认为：建设单位是与某物业公司签订的前期物业服务合同，苏某与某物业公司未签订物业服务合同，双方不存在物业服务合同关系，建设单位与某物业公司签订的前期物业服务合同对业主不具有约束力，所以苏某不应支付某物业公司物业管理费。第二种观点认为：建设单位与某物业公司签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，苏某应支付物业管理费。

评析：针对本案的处理，笔者同意第二种观点。某物业公司与某房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，不违反法律强制性规定，属有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。根据上述规定，某物业公司与某房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，对苏某具有约束力，苏某应交物业管理费为1975.25元。