70城房价15个同比上涨 三四线城市去库存依然艰巨
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　　新华社上海2月26日专电 题:70城房价25个同比上涨 三四线城市去库存依然艰巨　　新华社记者郑钧天　　26日,国家统计局公布的“2016年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,2016年首月房价同比上涨的城市数量增至25个,占比超过30%。在政策组合拳的作用下,二三四线城市的去库存效果也正逐渐显现。　　数据显示,房价涨幅最高的城市仍是领涨全国房价14个月之久的深圳,与去年同期相比暴涨52.7%。上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后,广州房价的同比增幅也超过10%。　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为,从同比涨幅看,一线城市住宅价格上涨尤其明显。无论是新建商品住宅还是二手住宅,一线城市同比平均涨幅都高于20%,远高于二线城市1%左右的同比平均涨幅。　　专家认为,一线城市房地产市场之所以表现亢奋,与可售房源不足有密切关系。易居研究院数据显示,截至1月底,北上广深一线城市的住宅存销比均落至10个月以下,上海和深圳分别为7个月,北京和广州为10个月。　　截至2016年1月底,易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量环比减少0.9%,同比减少4.7%。其中有23个城市库存出现同比下跌,占比近七成。　　新年伊始,从中央到地方,楼市去库存政策继续发力,降低不限购城市房贷首付比例,将住房公积金存款利率统一上调,调降房产交易契税、营业税等。与中央政策相呼应,各地也密集推出地方性的“去库存”政策,包括降低税费,鼓励农民进城购房,回购商品房作为保障房,实施房地产供给侧改革等。　　易居智库研究总监严跃进认为,2016年以来一系列新政策将对全国,尤其是三四线城市的去库存战略提供更大的支持。但分城市看,一二三线35个城市新建商品住宅库存同比增幅分别为-12.9%、-3.9和-0.8%。“三四线城市的去库存效果远远不及一二线城市。对于一线城市来说,后续补库存的迫切程度将加大,否则将加快房价上涨的节奏。而三四线城市的去库存任务依然艰巨。”　　国家统计局数据亦显示,绝大多数三四线城市房价同比仍在下降。1月份同比跌幅最大的三个城市是广东湛江、安徽蚌埠和湖北襄阳,房价跌幅都超过3.5%。同策咨询研究部总监张宏伟分析称,三四线城市受库存去化周期过高的影响,房价难以大涨,继续下跌的可能性仍较大。　　展望后市,业内普遍认为二线城市将开始突围,成为2016去库存的主战场。　　上海一大型房企高管表示,当前一线城市房价高企,正逐渐偏离居民购买力,销量高位运行难以持续。而二线城市住宅存销比下降明显,去库存压力正在积极释放。“我们今年要主打二线城市的返乡置业需求。”　　以二线城市的安徽省会合肥为例,目前该市商品住宅处于供不应求状态,由于部分区域需求旺盛,开发商甚至将个别楼盘的房子与车位绑定销售。中国指数研究院最新发布报告显示,2016年初,合肥多个区域出现“抢房热潮”,1月份合肥住房均价首次突破9000元/平方米。来源新华社)
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　 &今年以来，在“3·30”新政和地方一系列救市举措之下，楼市也出现回暖态势。　　不过，不同区域之间的分化进一步加剧。　　楼市与区域经济　　广东省统计局发布的数据显示，1～4月，广东商品房销售面积2551.88万平方米，同比增长13.4%，增幅比一季度提高9.3个百分点；商品房销售额2352.78亿元，增长12.8%，增幅比一季度提高9.4个百分点。其中，商品住宅销售面积2307.60万平方米，增长15.5%。　　在四个一线城市中，广东坐拥广州和深圳2个，这两个城市占广东房地产市场很大比例。今年以来，一线城市的楼市率先回暖，销售明显好于其他城市。　　合富房地产经济研究院院长龙斌对《第一财经日报》分析，今年以来珠三角楼市发展比较稳定。深圳、广州、佛山、东莞都是外来人口很多的城市，人口仍在不断流入，整个珠三角城市群楼市今年的表现都不错。　　数据也显示，按区域分，1～4月，珠三角地区销售面积增长15.6%，增幅比一季度提高10.6个百分点；东翼和西翼商品房销售面积下降3.2%和2.6%。降幅分别比一季度收窄5.0个和8.6个百分点　　另一个沿海大省浙江的走势也和广东有点类似。浙江省统计局发布的数据显示，1～4月，浙江商品房销售面积1368万平方米，销售额1409亿元，分别增长29.1%和27.5%，增幅比一季度提高14.1和18个百分点，比去年同期大幅回升56.7和60.1个百分点。　　在房地产开发投资方面，各省的投资增速也大不同。数据显示，一季度，北京房地产开发投资增长23.8%，增速位居全国第一。广东以20.8%的增速位居第二，福建以20.5%的增速位居第三。此外，上海的增速位居第九，浙江位居第12，位置均比较靠前。　　房地产开发增速靠后的几个省份分别为黑龙江、青海、辽宁、陕西，主要以能源重化省份为主。今年以来，能源重化省份的经济下行尤为明显。　　吉林省政府决策咨询委员会委员、吉林大学东北亚研究院教授衣保中对本报说，目前整个东北的主要问题是经济以重化工业、大型国企为主，能源重化产业占比太大，去年以来宏观经济下行明显，东北的能源、原材料滞销，经济也随之低迷。　　陕西省政府参事、陕西省社科院研究员张宝通说，陕西的煤炭质量比较好，去年陕西的经济发展仍不错。但今年在宏观经济进一步下行的情况下，陕西的煤炭经济也受到了影响。此外，石油化工也是陕西的重要支柱产业，在全球石油价格下行的情况下，陕西也受到了比较大的影响。　　经济的下行对楼市的发展影响深远。　　辽宁省财政厅的数据显示，1～4月份，全省一般公共预算收入和税收收入分别下降27%和29.7%。1～4月份，全省四项与房地产相关的税收下降56.4%。全省各项非税收入下降19.2%。上述与房地产相关税收和各项非税收入合计减收额占一般公共预算收入总减收额的78.5%，拉低财政收入增幅21.2个百分点，成为全省财政收入持续下滑的主因。　　经济下行影响了楼市发展，而楼市低迷反过来又拖累地方经济低迷。　　中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析，在固定资产投资中，房地产开发投资占比超过20%，加之上下游产业链上的投资占比超过了40%。因此房地产发展对地方经济影响很大，楼市下行拖累了部分地区经济低迷。　　相比之下，沿海几个发达省份如浙江、广东今年的经济增速不再位列中下游，而是跻身中游和上游。例如，去年一季度浙江GDP增长仅为7%，比当时全国水平低0.4个百分点，在全国位列倒数第五，今年浙江GDP增速比全国高出1.2个百分点，位列全国第11位。　　在广东，一季度增速为7.2%，但这一增速比全国高出0.2个百分点，位居全国第17位。　　哪些城市在反弹　　不同城市之间的楼市分化更加明显。　　国家统计局18日公布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有48个，上涨的城市有18个，持平的城市有4个。环比价格变动中，最高涨幅为深圳，上涨1.8%。最低为惠州，下降0.7%。　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟说，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。4月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，最高涨幅分别为1.8%和2.4%，少数二线城市房价出现上涨，绝大部分三线城市房价仍然下降。据测算，4月份一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。　　房价　　新建商品住宅价格上涨的18个城市，绝大部分是东部沿海的一二线城市。其中深圳、北京和上海三个城市的新建商品住宅价格环比增幅最大。深圳在2014年12月份成为全国首个房价上涨的城市，今年1～3月份继续上涨，扮演房价上涨的“领头羊”角色。　　其他城市中，温州上涨0.7%，广州和杭州、金华上涨0.4%，南京、武汉、石家庄上涨0.3%，厦门、宁波、哈尔滨、徐州上涨了0.2%。　　张大伟对《第一财经日报》分析，这一轮市场真正能复苏、比较有前景的城市最多也就20个左右，其他城市出现突然上涨的可能性不大。　　到底是哪些城市房价在上涨？什么样的城市会上涨？　　张大伟说，判断一个城市房价是否会坚挺，最根本的因素在于经济发展和人口流入，以及一定时期内的库存。对于意向购房者，他提醒称，人口的净流入依然是最重要的指标。　　有媒体曾对2013年中国公共财政收入最高的50个城市的人口吸引力进行排名。其中人口净流入超过100万的城市共有22个，包括北、上、广、深以及苏州、厦门、南京等沿海中心城市。基本上，目前中国房价最高的城市都出现在这22个城市。　　其中上海以953.5万的人口净流入数位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口净流入数为771.8万，人口吸引力排名第二；深圳排在第三，人口净流入数为755.59万。这三个一线城市的房价涨幅也领跑全国。　　像副省级城市杭州，人口净流入高居第13位，不过由于此前供应量过大，去年以来房价出现明显下滑，但在今年4月环比上涨了0.4%。　　与人口的流动相似，小学生数量的增减与城市的房价也颇为密切。　　比如，2013年厦门小学生相比2008年增长了37%，涨幅位居全国第一。上海增长了34%，深圳增长了24.6%，苏州增长了24%，郑州增长了23.9%，北京增长了19.5%，南京增长了12.2%，而这些城市的房价目前也都比较坚挺。　　相比之下，东北大部分中心城市都出现了人口外流现象。比如，大连小学生下降16.9%、哈尔滨减少12.1%、长春减少11.2%、沈阳减少5.2%、抚顺减少18%、锦州减少15.3%、盘锦减少了14.3%、齐齐哈尔减少了18%、牡丹江减少了27%。　　东北当地一位发改系统的人士对《第一财经日报》分析，在产业结构上，包括辽宁在内的东北地区产业结构不太合理，重工业多、轻工业少，导致东北就业不足，人口流向南方。“人口外流后，包括房地产、餐饮业等的需求都随之下降。”　　张大伟说，目前一二线城市与三四线城市的分化十分明显。由于在经济发展、公共资源、产业布局、人口流入等方面的不均衡，一二线城市和三四线城市的房地产市场已经出现了截然不同的走势，体现在政策刺激、成交、房价涨跌等方面的不均衡。　　当然，人口是判断未来楼市的一大要素，一定时期内的库存量也很重要。比如，中西部一些城市如西安、兰州等地，需求也不小，但由于供应量过大，短期内房价仍难以反弹。　　近年来在北京、上海等一线城市迅猛扩张的泰禾集团一位人士告诉记者，该公司近两年也曾到西安等二线城市考察。这些城市的经济发展十分不错，但在房地产发展方面，供过于求太严重，土地供应量太大。该公司判断这些地方未来有一定的风险，所以就没进入这些市场。　　同策咨询研究部总监张宏伟说，央行降息等政策叠加刺激之下，市场信心将进一步提升，尤其是原来在“3·30新政”等政策刺激之下，对于已经呈现出基本面复苏态势的城市，如北、上、广、深一线城市，合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市，接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事，价格有可能会逐渐坚挺，甚至对于上述城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市）来讲，未来下半年预期会涨价、买涨不买跌的现象或提前来临。　　张宏伟说，与此同时，大多数城市房价仍然没有明显上涨现象，或者仍然处于同比或环比下跌状态。这说明大多数城市仍然处于去库存阶段，没有明显复苏和好转。
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70个大中城市中价格下降城市有48个 是谁?
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今年以来，在“3·30”新政和地方一系列救市举措之下，楼市也出现回暖态势。
不过，不同区域之间的分化进一步加剧。
楼市与区域经济
广东省统计局发布的数据显示，1～4月，广东商品房销售面积2551.88万平方米，同比增长13.4%，增幅比一季度提高9.3个百分点；商品房销售
额2352.78亿元，增长12.8%，增幅比一季度提高9.4个百分点。其中，商品住宅销售面积2307.60万平方米，增长15.5%。
在四个一线城市中，广东坐拥广州和深圳2个，这两个城市占广东房地产市场很大比例。今年以来，一线城市的楼市率先回暖，销售明显好于其他城市。
合富房地产经济研究院院长龙斌对《第一财经日报》分析，今年以来珠三角楼市发展比较稳定。深圳、广州、佛山、东莞都是外来人口很多的城市，人口仍在不断流入，整个珠三角城市群楼市今年的表现都不错。
数据也显示，按区域分，1～4月，珠三角地区销售面积增长15.6%，增幅比一季度提高10.6个百分点；东翼和西翼商品房销售面积下降3.2%和2.6%。降幅分别比一季度收窄5.0个和8.6个百分点
另一个沿海大省浙江的走势也和广东有点类似。浙江省统计局发布的数据显示，1～4月，浙江商品房销售面积1368万平方米，销售额1409亿元，分别增
长29.1%和27.5%，增幅比一季度提高14.1和18个百分点，比去年同期大幅回升56.7和60.1个百分点。
在房地产开发投资方面，各省的投资增速也大不同。数据显示，一季度，北京房地产开发投资增长23.8%，增速位居全国第一。广东以20.8%的增速位居第二，福建以20.5%的增速位居第三。此外，上海的增速位居第九，浙江位居第12，位置均比较靠前。
房地产开发增速靠后的几个省份分别为黑龙江、青海、辽宁、陕西，主要以能源重化省份为主。今年以来，能源重化省份的经济下行尤为明显。
吉林省政府决策咨询委员会委员、吉林大学东北亚研究院教授衣保中对本报说，目前整个东北的主要问题是经济以重化工业、大型国企为主，能源重化产业占比太大，去年以来宏观经济下行明显，东北的能源、原材料滞销，经济也随之低迷。
陕西省政府参事、陕西省社科院研究员张宝通说，陕西的煤炭质量比较好，去年陕西的经济发展仍不错。但今年在宏观经济进一步下行的情况下，陕西的煤炭经济也受到了影响。此外，石油化工也是陕西的重要支柱产业，在全球石油价格下行的情况下，陕西也受到了比较大的影响。
经济的下行对楼市的发展影响深远。
辽宁省财政厅的数据显示，1～4月份，全省一般公共预算收入和税收收入分别下降27%和29.7%。1～4月份，全省四项与房地产相关的税收下降
56.4%。全省各项非税收入下降19.2%。上述与房地产相关税收和各项非税收入合计减收额占一般公共预算收入总减收额的78.5%，拉低财政收入增幅
21.2个百分点，成为全省财政收入持续下滑的主因。
经济下行影响了楼市发展，而楼市低迷反过来又拖累地方经济低迷。
中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析，在固定资产投资中，房地产开发投资占比超过20%，加之上下游产业链上的投资占比超过了40%。因此房地产发展对地方经济影响很大，楼市下行拖累了部分地区经济低迷。
相比之下，沿海几个发达省份如浙江、广东今年的经济增速不再位列中下游，而是跻身中游和上游。例如，去年一季度浙江GDP增长仅为7%，比当时全国水平低0.4个百分点，在全国位列倒数第五，今年浙江GDP增速比全国高出1.2个百分点，位列全国第11位。
在广东，一季度增速为7.2%，但这一增速比全国高出0.2个百分点，位居全国第17位。
哪些城市在反弹
不同城市之间的楼市分化更加明显。
国家统计局18日公布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有48个，上涨的城市有18个，持平的城市有4个。环比价格变动中，最高涨幅为深圳，上涨1.8%。最低为惠州，下降0.7%。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟说，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。4月份北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价
格环比均出现上涨，最高涨幅分别为1.8%和2.4%，少数二线城市房价出现上涨，绝大部分三线城市房价仍然下降。据测算，4月份一线城市新建商品住宅价
格环比平均上涨1%，二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.3%。
新建商品住宅价格上涨的18个城市，绝大部分是东部沿海的一二线城市。其中深圳、北京和上海三个城市的新建商品住宅价格环比增幅最大。深圳在2014年12月份成为全国首个房价上涨的城市，今年1～3月份继续上涨，扮演房价上涨的“领头羊”角色。
其他城市中，温州上涨0.7%，广州和杭州、金华上涨0.4%，南京、武汉、石家庄上涨0.3%，厦门、宁波、哈尔滨、徐州上涨了0.2%。
张大伟对《第一财经日报》分析，这一轮市场真正能复苏、比较有前景的城市最多也就20个左右，其他城市出现突然上涨的可能性不大。
到底是哪些城市房价在上涨？什么样的城市会上涨？
张大伟说，判断一个城市房价是否会坚挺，最根本的因素在于经济发展和人口流入，以及一定时期内的库存。对于意向购房者，他提醒称，人口的净流入依然是最重要的指标。
有媒体曾对2013年中国公共财政收入最高的50个城市的人口吸引力进行排名。其中人口净流入超过100万的城市共有22个，包括北、上、广、深以及苏州、厦门、南京等沿海中心城市。基本上，目前中国房价最高的城市都出现在这22个城市。
其中上海以953.5万的人口净流入数位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口净流入数为771.8万，人口吸引力排名第二；深圳排在第三，人口净流入数为755.59万。这三个一线城市的房价涨幅也领跑全国。
像副省级城市杭州，人口净流入高居第13位，不过由于此前供应量过大，去年以来房价出现明显下滑，但在今年4月环比上涨了0.4%。
与人口的流动相似，小学生数量的增减与城市的房价也颇为密切。
比如，2013年厦门小学生相比2008年增长了37%，涨幅位居全国第一。上海增长了34%，深圳增长了24.6%，苏州增长了24%，郑州增长了23.9%，北京增长了19.5%，南京增长了12.2%，而这些城市的房价目前也都比较坚挺。
相比之下，东北大部分中心城市都出现了人口外流现象。比如，大连小学生下降16.9%、哈尔滨减少12.1%、长春减少11.2%、沈阳减少5.2%、抚顺减少18%、锦州减少15.3%、盘锦减少了14.3%、齐齐哈尔减少了18%、牡丹江减少了27%。
东北当地一位发改系统的人士对《第一财经日报》分析，在产业结构上，包括辽宁在内的东北地区产业结构不太合理，重工业多、轻工业少，导致东北就业不足，人口流向南方。“人口外流后，包括房地产、餐饮业等的需求都随之下降。”
张大伟说，目前一二线城市与三四线城市的分化十分明显。由于在经济发展、公共资源、产业布局、人口流入等方面的不均衡，一二线城市和三四线城市的房地产市场已经出现了截然不同的走势，体现在政策刺激、成交、房价涨跌等方面的不均衡。
当然，人口是判断未来楼市的一大要素，一定时期内的库存量也很重要。比如，中西部一些城市如西安、兰州等地，需求也不小，但由于供应量过大，短期内房价仍难以反弹。
近年来在北京、上海等一线城市迅猛扩张的泰禾集团一位人士告诉记者，该公司近两年也曾到西安等二线城市考察。这些城市的经济发展十分不错，但在房地产发展方面，供过于求太严重，土地供应量太大。该公司判断这些地方未来有一定的风险，所以就没进入这些市场。
同策咨询研究部总监张宏伟说，央行降息等政策叠加刺激之下，市场信心将进一步提升，尤其是原来在“3·30新政”等政策刺激之下，对于已经呈现出基本面
复苏态势的城市，如北、上、广、深一线城市，合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市，接下来几个月成交量短期反弹是板上钉钉的事，价格有可能会逐渐坚挺，
甚至对于上述城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市）来讲，未来下半年预期会涨价、买涨不买跌的现象或提前来临。
张宏伟说，与此同时，大多数城市房价仍然没有明显上涨现象，或者仍然处于同比或环比下跌状态。这说明大多数城市仍然处于去库存阶段，没有明显复苏和好转。
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对于投资客而言，地王频出意味着调控到来的可能性变得更大，广州楼市上方悬着的“达摩克利斯之剑”随时都有可能掉下来。楼市去库存，都有哪些途径？
楼市去库存，都有哪些途径？
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中国楼市现在有多少库存？
蜡笔小新：截止到10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，创历史新高。2013年9月末的时候全国商品房待售面积44636万平方米，也就是说两年以来，全国待售面积增加了23996万平方米，上涨了54%，按照单套60平米计算，增加了400万套住房。“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”的提出可谓正当其时。
蜡笔小新：截止到10月底，全国商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米，创历史新高。
楼市库存高有哪些风险？
小居：2013年，全国房地产开发投资基本保持在20%左右的上涨速度，而2015年，增速呈陡崖状下滑，1-9月甚至降至2.6%，创历史新低。由增加供应到化解库存，如果再不采取挽救措施，很可能将出现负增长。库存再度走高提示整个行业的系统性风险加大，如果这样的现象长期持续，房贷违约、房企资金链等风险都会上升。“化解房地产库存”也是未雨绸缪之举。
欢笑123：实际上，楼市低迷给我国中西部多个省会城市、地级市、县级市的地方财政带来沉重打击。受房地产税收显著下降拖累，多地税收出现负增长态势，不少地方的土地出让收入甚至不足往年一成，严重影响地方财力。
小居：2013年，全国房地产开发投资基本保持在20%左右的上涨速度，而2015年，增速呈陡崖状下滑，1-9月甚至降至2.6%，创历史新低。
欢笑123：实际上，楼市低迷给我国中西部多个省会城市、地级市、县级市的地方财政带来沉重打击。
若想去库存，都有哪些途径？
凌虚铺子：首先，信贷政策的继续宽松仍然显得必要。其二，直接购房减免税费和增加购房补贴。其三，降低房企融资难度。其四，棚户区改造为去库存提供了新的需求端。其五，伴随全面二孩政策实行后加快户籍改革。
管清友：房地产“去库存”要两手抓：一方面激发合理需求，房地产信贷和利率政策有望进一步松动；另一方面市场作用应进一步强化，保障房或加快从增量建设转向存量购买，从而加快“去库存”。
管清友：房地产“去库存”要两手抓：一方面激发合理需求，房地产信贷和利率政策有望进一步松动；另一方面市场作用应进一步强化。
去库存需花多长时间？
绯闲：近日发布《中国50城住宅库存报告》显示：去库存化周期较长的10个城市分别为北海（30）、烟台（26）、呼和浩特（25）、荆门（24）、三亚（23）、茂名（23）、淮南（21）、沈阳（20）、济宁（19）、海口（19）。而去库存化周期较短的10个城市分别为合肥（6）、珠海（7）、深圳（7）、南京（7）、苏州（7）、郑州（7）、南昌（8）、济南（8）、武汉（9）、厦门（10）。其中，括号内数据的单位为“月”。
绯闲：近日发布《中国50城住宅库存报告》显示：去库存化周期较长的10个城市分别为北海（30）、烟台（26）、呼和浩特（25）、荆门（24）、三亚（23）、茂名（23）、淮南（21）、沈阳（20）、济宁（19）、海口（19）。
楼市是否会因此发生转向？
王健林：市场会受益于这几次政策的调整，但不可能会有大的变化，受到影响最大的最多就是6-8个城市，北上广深，再加上成都、武汉等，其他都不会有什么变化。
任志强：7月份公布的70个大中城市房价数据显示，环比已经有36个城市上涨，但同比上涨的只有4个城市，现在还没有完全进入上涨。因为目前还有6亿多的库存，消化库存目前还在第一位，所以价格不会飞涨。
王健林：市场会受益于这几次政策的调整，但不可能会有大的变化，受到影响最大的最多就是6-8个城市，北上广深，再加上成都、武汉等，其他都不会有什么变化。
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