【小区物管】物业是否有权限制业主封阳台吗？来看法官怎么说
【小区物管】物业是否有权限制业主封阳台吗？来看法官怎么说
物业是否有权限制业主封阳台吗？来看法官怎么说我们先来看下封闭阳台有什么优势及弊端。封闭阳台的优势：1、安全：封阳台后，房屋又多了一层保护，在社会治安达不到夜不闭户水平时，多一层保护，就给犯罪分子设置了一道障碍，能够起到防范的作用。2、卫生：阳台封闭后，多了一层阻挡灰尘的窗户，有利于阻挡风沙、灰尘、雨水的侵袭，室内的卫生状况优于未封阳台的房间。3、开阔了设计思路阳台封闭后，同室内空间可以通过拆除门连窗后连为一体，有利于在设计时统筹考虑，特别是在不规则房间的设计中，应采取封阳台的形式，对不规则空间进行总体的设计！4、扩大的使用的范围，在居住条件比较紧张的情况下，封闭后的阳台可以作为写字读书、物品储存、健身锻炼的空间，也可作为居住的空间。比未封阳台时，利用的形式更为多样，增加了居室的使用面积。封闭阳台的弊端：1、阳台应是人们直接承受阳光的场所。人们在阳台上可以进行日光浴，晾晒衣物等；通过阳光照射，可以增加人体内的维生素D，有利于骨骼的正常发育和健康，防止婴幼儿患软骨病。阳光里的紫外线，能将衣物、被褥里面的各种细菌、病毒（例如流行性感冒病毒、肺炎球菌、痢疾杆菌、破伤风杆菌等）杀死。如果用窗户将阳台包封起来，将影响紫外线照入室内。据研究，一层清洁的窗玻璃，就可将60－65%的紫外线反射和吸收。包封阳台后，阳台和居室两层窗玻璃，将会阻挡大部分紫外线进入室内。此外，阳台包封的窗玻璃外边不易擦拭，沾满灰尘的窗玻璃就会遮挡住更多的阳光和紫外线，妨碍了居室的日照和灭菌消毒。所以包封阳台，实际上丧失了阳台的使用功能和设置的意义。2、阳台封闭后，会造成室内通风不畅，房间里的污浊空气（包括人呼吸产生的二氧化碳、烹调产生的油烟、吸烟产生的烟雾等），空气中的细菌、病毒以及室内的飘尘等，均不易排出，也不易进入室内，结果室内会有种种异味，长时间在这样的环境中，不仅会头昏、脑胀，还容易使人体的抵抗力下降，易患呼吸道传染病或其他疾病。3、楼房所以设阳台，是为了让居住在楼房中的人，有室外活动的场所，增加与大自然接触的机会，避免长期居住在楼房中，因寂寞而产生心理上的障碍。如果将阳台封闭起来，成为放置物品的贮藏室，阳台的使用功能也就消失了。4、很多家庭还不了解，阳台与房屋本身结构受力不同。目前大多数阳台均采用悬臂结构（外挑式），设计时未考虑其他特殊荷载的影响，承载能力有限。如果将阳台封闭后，当贮藏室或居室使用，放置重物，使负荷超过承受标准，很容易发生危险、意外。5、阳台绿化是城市立体绿化的一个重要组成部分。利用咫尺阳台，可养花、种草，美化自己和住宅区的环境，工前饭后观赏一番，赏心悦目，对于休息和心理产生有益的影响。如果封闭阳台，会使城市的立体绿化大为逊色。所以，现代城市居民要有城市环境意识，对阳台以不封闭为好。再来看看封闭阳台惹出的官司朱女士是南通天安花园小区的一名普通业主，入住之前她并没有想过要安装封闭阳台。“房檐过窄，一下雨阳台就有积水。另外，我的房子靠着马路，噪音大、灰尘多，对我的生活质量影响不小。”朱女士说，为了美观起见她特意安装了无框阳台。然而即使是无框阳台，也让她和物业的矛盾闹到了不可调和的地步。物业拿出了朱女士在领取钥匙时签订的《天安花园物业管理公约》和《补充协议》。《补充协议》第六条明确约定：“本小区统一不得封闭阳台、改变立面”。而且，在朱女士与开发商签订的购房合同上也写着：“不得擅自封闭阳台”。朱女士承认自己在合同上签过字，但是她也有想不通的地方：“房子是我买的，我在自己家阳台上安装，怎么就不行了呢？”“你作为业主对阳台有支配权，但不代表你有任意使用的权利，阳台从设计到交付，都是不封闭的，这符合国家规范和阳台的功能，能够满足业主的需要。”物业方面解释说，“阳台的主要功能是提供晾晒等，你要求阳台具有‘安全、防尘、防噪音’的功能，是对使用阳台权利的扩大。”在物业看来，白纸黑字的合同，还有朱女士的亲笔签名，这还有什么好说的？由于朱女士拒绝拆掉阳台，物业以违约为由将她告上了法院，要求将阳台恢复原状、确认《补充协议》条款的合法有效。三个要点判决物业败诉此案经过两审，法院均判决物业败诉。在三个判决要点上，法院将道理说得非常透彻。要点一：格式条款不能限制“物权”朱女士是这套房子的所有权人。阳台作为附属于房屋主体的特定部分，在构造和使用上均具有独立性，应确定为房屋的专有部分，朱女士享有专有所有权。《补充协议》以格式条款禁止封闭阳台，排除了对方的主要权利，根据《合同法》规定，应属无效。封闭阳台本是业主行使“物权”范围内的行为，而物业公司以位阶较低的物业管理权以未经协商的格式条款排除了业主位阶更高的“物权”，导致双方权利义务的失衡。要点二：封闭阳台没损害他人利益朱女士封闭阳台符合行使“物权”的正当性要求。她因居住安全、防尘、防噪音的需要封闭阳台，采用的方法已经顾及小区环境的整体美观，而且没有损害小区其他业主的合法权益，其目的、方式和结果正当，不属于法律法规禁止业主从事的行为。要点三：物权高于“整体美观”业主基于“物权”而享有的居住利益应得到优先保护。建筑物和小区外部美观、整体风貌的保护也属法理和通常意义上的正当利益，理应得到维护。这与将阳台封闭之间存在一定的利益冲突。然而利益衡量之下，业主因“物权”而享有的居住利益比建筑物和小区整体美观这样的表层利益等次更高，也更为重大，应得到优先保护。利益博弈让业主能装封闭阳台资深法官认为，当今社会利益主体多元化趋势日趋明显,社会主体的权利冲突也日益加剧，法官在裁判时必须考虑审判结果对于权利保护、社会效果可能带来的影响。这起案件就是双方当事人、小区和社会等各方利益的一场博弈。朱女士对阳台加以封闭，不可避免地改变了房屋部分立面外观，对建筑和小区的整体和谐造成一定影响，但如物业公司在没有合法依据情况下因此不能限制她封闭阳台。在目前法律没有明确规定的情况下，物业管理公司对建筑物区分所有权中专有部分的物业管理，主要责任是监督，是否封闭阳台是业主的权利，物业管理合同不应进行约定。所以，对未向外侧扩展、延伸的封闭阳台的使用行为，应认定是未侵犯其他业主利益的正当行为，本案约定业主不得封闭阳台的内容不合理，也没有法律依据，故法院对物业管理公司要求业主对封闭阳台的装修予以拆除的诉讼请求予以驳回是正确的。（微资讯摘编自《物业管理资讯》）
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TA的最新馆藏小区物业不让封阳台怎么办
我家正在装修，准备封闭大阳台，但物业不充许，如果我强行封了会有什么后果？令外阳台上的梭门我也拆了，准备把阳台扩到房间里来，他们也让我还原，我想不通，房间付了钱就是我的了，为什么这样那样都不行！而且我们的这面也不是临街的
09-11-09 &匿名提问
封阳台，要得到物管同意吗？　 日 　住在杭州网　　日前，住在杭州下城区某大型楼盘的王小姐遇到这样一桩麻烦事：买来的房子，现在搞装修时想把阳台封起来，但是物业公司拿出当初在交房前签订的业主临时公约中关于禁止封阳台的条款，说不能封阳台，并且说如果擅自封阳台，物业有权起诉。　　记者一了解，遇到像王小姐这种麻烦的业主还真不少。现在一些新的小区，在《临时业主公约》中往往会有禁止封阳台的条款，而《临时业主公约》是买房子时必须签订的合同。很多业主提出质疑：1、物业禁止封阳台是否有法理依据？2、物业在没有征求绝大多数业主意见的情况下是否有权在《临时业主公约》上强制规定禁止包阳台？3、物业是否有权告业主私自包阳台？　　物业说法　　不许封阳台，早就说好了　　一位不愿意透露姓名的物业公司负责人告诉记者，一般开敞式阳台在销售时是按一半面积计算，而封阳台则是算全面积，因此业主购买开敞式阳台的住宅后自行包阳台，其实获得了面积差额的利益。　　他还认为，包阳台涉及到建筑的外立面，属于公共部分，牵涉到全体业主的利益，因此现在一般物管公司都对业主私自包阳台有所限制。物业公司之所以禁止私自包阳台，也是考虑到整个小区住宅的整体规划统一。对私自封阳台的住户,物管公司一般采用劝说的方式，物业告业主的事例比较少。　　杭州下城区建设局物业管理中心副主任金志韦表示，根据中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》第二十二条：建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。　　第二十三条还提到，建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。　　“因此，如果业主购房时已签了该《临时业主公约》，则需要遵守，擅自包阳台，物业可以告业主。”金志韦提醒业主在签订购房合同前，一定要看清楚《临时业主公约》，如果有疑义及时提出来，签约后便要遵守公约相关规定。　　律师说法　　看业主公约怎么约定　　“这个问题比较复杂。”浙江国圣律师事务所律师舒宁说，一般购房者在收房时会签订《临时业主公约》。但是如果业主对《临时业主公约》条款有疑问，可以在成立业主大会之后由业主大会提出修改或重新制定新的公约。　　不过，在浙江六和律师事务所律师于建国看来，哪怕业主真的违反业主临时公约，封了阳台，物业还是无权告业主的。　　“如果业主封闭阳台没有牵涉房屋墙体的变动，可以自行封闭阳台。因为《临时业主公约》属于格式合同，合同的主体应属于全体业主，违反《临时业主公约》，就是违反全体业主的权益。物业公司作为第三者，无权告业主。并且《临时业主公约》有效期应在小区成立业主大会为止。业主委员会成立之后，有权对《临时业主公约》认为不合理的条款进行修改。业主委员会还有权利决定聘请新的物业公司，也可以制定新的公约。”　　如果业主封闭阳台要对墙体进行变动，则要具体对待。倘若房屋本身设计中的承重要求不能承受封闭阳台，业主不得自行封闭阳台，这部分业主如果自行封闭阳台，需要相关设计单位以及建设行政主管部门的相关行政审批。
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这种事情太多了，其实也不是不让封，阳台是可以封的，不过必须安装他指定的那种，因为某个装潢公司已经给他送了钱，要求要去里面必须统一都安装他们的
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celiazhou66
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物业管理处不让业主封阳台，气愤。
南山区一个十来年楼龄的小区里，阳台面朝大路的80%以上都封阳台了，面朝小区的稍少一些，但每栋单元都有人封了，我家的二手房翻新重装，也想封闭阳台，但小区的物业管理处让保安把我家装铝合金门窗的货车挡在了外面不让进，找管理处的人理论了也还是说现在就是不让封，小区这么多人封了，又不是新小区，为什么到现在就不让我封哪？物业管理处有权管业主封自己家里的阳台吗？那我要自己封了物业管理处敢对业主怎么样？我想请房网的兄弟姐妹帮我分析一下，有见闻过的，经历过的都帮我出出主意，在此先谢谢大家！
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改变外观吗？
xihuxiaoyu
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和他商量下吧无非就是几个钱的事情
celiazhou66
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就是一般普通的封阳台窗，因为家里有小调皮。
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中国国情，打点不到位吧
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给个红包吧
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按理、法，是不给封的，但你也知道中国国情，呵呵！也许你不打点，那管理处就会找城管或者扣你装修保证金
celiazhou66
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非常感谢大家的热心回复！成管小区里面的一般也不管吧？国情懂啊，关键碰上的物业不解风情，所以才疑惑。
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咋和我家情况一模一样
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想封阳台遭物业拒绝 小区景观阳台到底能不能封
生活在这座城市，生活在社区，街坊邻里组成了一个个大的“家庭”，物业公司便是这个大家庭的“管家”。小区的起居环境、水电费收取、出入安全、车辆停放、设施维护、绿植养护等点点滴滴的“家务事”，都需要物业这个“管理”来料理。但是，就像每个家庭都会有争吵、拌嘴一样，小区物业与业主也会有矛盾、有分歧。您所在的小区管理规范吗？您对自己的“管家”是否满意呢？从今天起本报推出“小区管理那些事”系列报道，如果您在小区生活中遇到了烦心事不知如何处理，或因“家务事”与开发商、物业起争执无人做主，或因权益受到侵害投诉无门。那么不妨致电本报热线来诉说，针对您反映的问题，本报会联系相关职能部门，为您出谋划策，寻求一种妥善合理的解决方式，为您排解烦闷。最近，刚拿到新房钥匙的倪先生在房子装修上犯了难，原因是他购买的房子阳台是“半赠送”的，属于景观阳台。收房装修时倪先生以不安全为由准备封闭阳台，却遭到了物业的拒绝。为此，倪先生提出了质疑：“房子都是我的了，封个阳台为何不可？”业主反映开发商不许封闭景观阳台市民倪先生在丰禾路太奥广场购买了一套85平方米的房子，买房前销售人员向他介绍，阳台是“半赠送”，也就是说倪先生只用支付一半面积的钱，就可以得到整个阳台。一下就能省好几万元，听到如此优惠消息，倪先生乐开了花，他很快就与开发商签订了购房合同。一个星期前，倪先生终于拿到了房屋钥匙，随后他发现自家“半赠送”的阳台并不是全部封闭样式，而是由半截水泥墙及栏杆组成。考虑到这种样式的阳台，小偷容易翻进家中，存在安全隐患。于是，倪先生决定装修时用铝合金材料对阳台进行全封，然而他的这一装修方案被物业拒绝了。物业的理由是，这种样式的阳台属于“景观阳台”，按要求是不能封闭的。倪先生不答应了：“房子都是我的了，封个阳台为啥不可以？”带着倪先生的疑问，记者来到小区物业办，工作人员说，小区物业是开发商下属的一个单位，关于业主不能封闭景观阳台一事，开发商早就给物业下发了通知，明确要求物业要提醒并监督业主的装修，不准业主自封阳台，否则将承担一定后果。为此，在业主交装修押金时，物业按照开发商的要求通知了业主。至于不准业主封闭阳台是何原因，及封闭要承担何种后果一事，这名工作人员建议记者找开发商咨询。随后，记者来到小区售楼部，开发商的一位负责人解释说，从房屋规划设计上看，景观阳台只有一半面积算在产权里面，赠送面积是不属于业主的产权面积，而全封闭的阳台则是全部面积都算在产权里。在目前房屋还没有完成全部验收，产权还没有下来期间，若是业主把景观阳台全封，会造成面积的误差，产权办理就会出现麻烦，势必要承担另一半阳台面积的费用。那么，倪先生家的阳台是不是就彻底不能封了呢？这位负责人向记者透露，如今很多楼盘都有“景观阳台”，虽然有规定景观阳台不得封闭，但很多楼盘业主最终也都封了阳台，也就是说倪先生家的阳台最后是可以封闭的，但需要等房屋接受完了综合验收之后才可以。“接受完验收，等产权证顺利下来后，业主就可以悄悄封阳台，到时也就不会要求他们支付增加面积的钱，其他楼盘都是这样做的。”该负责人说。记者走访业主擅自封阳台很普遍这种由业主自行封闭景观阳台的情况是不是普遍存在呢？连日来，记者走访了不少小区，得到的回复和记者所见到情况都是，“景观阳台”可被封闭，购买房子赠送阳台的业主最后也都自行进行了封闭。在大寨路某小区记者以买房为由，咨询了售楼部的一位工作人员。工作人员介绍说，如果是看中了带有“景观阳台”的房子，那么这个阳台面积是赠送给业主的。当记者询问“景观阳台”是否可以自封时。这名工作人员回复说：“你运气好，小区已经验收完了，你想怎么封就怎么封，不会有人管的。”随后，记者在小区看到，有“景观阳台”的业主，很多已将自家阳台做封闭处理，一位业主告诉记者，景观阳台的原本用途就是一个观看风景的空间，但半封闭样式对于北方住户来说并不实用。所以很多业主便将阳台封闭，也多出一些居住空间。既然“景观阳台”在房屋建设规划时是不许封闭的，那么业主自行封闭日后会不会招来政府相关职能部门的处罚呢？浐灞新区西岸国际花园小区销售人员告诉记者，他们小区物业和开发商是一家人，所以只要带景观阳台的房子，业主是可以自行封闭，无须担心今后物业会向政府相关职能部门反映。随后，记者采访了小区一位自封阳台的业主，他告诉记者，当初房子在装修时他就将阳台改造成了一间小书房，如今他已经入住两年半了，并没有人上门找过麻烦。得知记者的担忧，这位业主直言说：“法不责众，封闭景观阳台已经成了小区业主装修必做的一个工程。不光是我们小区，很多小区都是这样。”各方观点市规划局擅自封阳台属于违建采访中，记者了解到，对于小区规划设计的“景观阳台”，开发商往往都是在房屋取得了综合验收后，以业主觉得不安全为由，默许其自封阳台。那么这种做法是否可取，相关职能部门对此应该如何处理呢？西安市规划局办公室的一名工作人员告诉记者，小区在建设规划审批时，只要阳台的设计方案是景观阳台，如果业主封闭阳台属于更改设计用途，增加建筑面积，更改容积率，根据规定是不允许的。工作人员说，房屋的规划设计有其严肃性，房屋验收交房后，即使有部分业主提出希望封闭阳台的要求，规划部门也不会同意擅自更改房屋外貌。如果业主自行封闭阳台，这个封闭的空间就属于违规建筑。各区规划部门一旦接到投诉，将责令其恢复原貌。市建委日后使用存在安全隐患“开发商设计景观阳台，最后再允许业主自封阳台，是一种精明的营销手段。表面看上去业主没掏钱或者少掏钱就得到了一个阳台，但这样改造的阳台并不符合建筑规范，日后的使用存在很大的危险。”西安市城乡建设委员会工作人员告诉记者，从房屋建设上来说，景观阳台与全封闭阳台不单是样式不同，最大的不同就是其建筑用料结构的不同。一般根据房屋设计，景观阳台所用建筑材料往往比全封闭阳台要少些，所以它所承重量要少于全封闭阳台的承重量。工作人员说，如果一家业主封闭了景观阳台侥幸或许不会发生意外危害，但要是整个楼层的业主都封闭了景观阳台，这无疑就是加重了阳台的负重量，加重了整个高层楼房的负重量，那么日后将存在极大的安全隐患。工作人员说，如果业主觉得“景观阳台”不安全，真要封闭阳台的话。那么，应该由开发商牵头，将楼体的改造设计图纸递交给规划设计院，由规划设计院根据原先的楼体设计图纸严格进行计算，看在原先楼体设计的基础上封闭阳台是否可行，是否还要再加固楼体才能实现阳台封闭。“房屋建设及用料很严格，不是业主想怎么做就怎么做，建议广大业主不要私自封闭阳台，以免日后出现危险。”工作人员说。律师观点封阳台造成危害 业主要担责陕西仁和万国律师事务所余伟安律师说，开发商送阳台只是一个广告用语，并不代表赠送给业主的这个阳台可以随意处置。业主如果要将赠送的景观阳台封闭，那么必须符合法律规定，还要符合设计规划。如果业主在不符合政府规划部门规定的情况下，擅自封闭阳台，日后这个封闭的阳台要是对楼体造成危害，及对他人造成了伤害，业主要承担法律责任。下期话题楼体外墙广告扰您休息咋办？北郊的李女士最近遇见了一件烦心事，她所住小区很多住户将房子出租办公，一些公司为了便于客户寻找及宣传，直接在楼体外墙上悬挂了LED灯箱广告，每到晚上灯箱发出的灯光就会照射到她的卧室，她必须拉上窗帘才能入睡。这种情况冬天还好，可是到了炎热的夏天，晚上想开窗透气都不行。如今很多业主出于投资的目的而买房，这些高层楼房一旦租给了公司用于办公，大大小小的宣传广告就会悬挂在窗户边或者外墙上。相信此类事情，在很多新建小区中或多或少都存在，尤其是在一些街边小区则更为集中。如果您遇到了像李女士一样的困惑，在所住小区外墙上悬挂广告，妨碍到了您的生活。您可致电热线向本报诉说，下期本报的“小区管理那些事”报道中，将着手为您解决高层楼房外墙LED广告灯带来的烦恼。
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2016201612月
(城北5800元/平方米)
(城东5300元/平方米)
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(城东5300元/平方米)
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(周边11000元/平方米)
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(城北7200元/平方米)
(城北7800元/平方米)
(长安8000元/平方米)
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(城西7500元/平方米)
(城北12500元/平方米)
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(浐灞6500元/平方米)
(城东5500元/平方米)
(高新9000元/平方米)
(城东6500元/平方米)
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(曲江7600元/平方米)
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(浐灞7100元/平方米)
(高新7800元/平方米)
(城东4800元/平方米)
(周边6500元/平方米)
(城西5500元/平方米)
(曲江6000元/平方米)
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