该农村房屋买卖协议是否有效？
来源：中国法院网
作者：夏晓晖 易明安
　　　【案情】
　　日原告凤阳县小溪河镇小溪河村村民黄金玲与被告凤阳县小溪河镇北夏村村民圣家强签订了房屋买卖协议，协议写明：黄金玲将1984年建在凤阳县溪河镇小溪河村的三间瓦房作价21600元卖给圣家强。该协议签订后，黄金玲将房屋交给了圣家强，圣家强也实际给付了黄金玲21600元，并住进了该房屋。日黄金玲以圣家强不是凤阳县小溪河镇小溪河村集体组织成员，不能取得诉争房屋宅基地使用权为由，认为其与圣家强签订的房屋买卖协议违反了相关国家法律、政策，因此诉讼来院，请求法院判决黄金玲与圣家强签订的房屋买卖协议无效并相互返还房屋及购房款21600元。
　　【分歧】
　　第一种意见认为：农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，农村村民对其取得的宅基地使用权的处分权利受到一定限制。农村房屋买卖在房地一体、地随房走的格局下，黄金玲处分自有房屋的同时也处分了宅基地使用权，此类行为损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，因此双方签订的协议属于无效协议。
　　第二种意见认为：黄金玲与圣家强签订的房屋买卖协议只对诉争房屋的买卖进行了约定，并没有对该房屋坐落的宅基地使用权进行任何约定，即黄金玲没有对宅基地进行处分。且宅基地使用权是否经过户登记并不是房屋买卖协议的有效要件，未办理过户登记不影响买卖协议的效力，只要房屋买卖协议符合《合同法》规定的合同有效要件，协议即为有效。
　　【评析】
　　本案争议的焦点在于目前农村自建房屋的所有权与宅基地的所有权分属不同的权利主体。黄金玲出卖房屋给其它集体经济组织成员圣家强的行为是否违反了法律的强制性规定，是否侵犯了集体经济组织对宅基地所有权经济利益，因而造成房屋买卖协议的无效？
　　笔者同意第二种观点,理由如下：
　　一、首先该协议内容只涉及对诉争房屋的买卖，并不涉及宅基地使用权的转移，该协议约定的内容并没有超出法律规定的范围。宅基地所有权属农村集体经济组织所有，该集体组织成员按法律规定的条件和程序可以取得宅基地的使用权。取得宅基地使用权后，可以在该土地上建造住房并取得房屋的所有权。《中华人民共和国土地管理法》第62条第1款：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。第62条第4款：农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。从以上法条可以看出这是针对农村宅基地申请及建房的规定。从此条也可以看出农村集体组织成员所有的房屋是可以出卖、出租的。
　　《中华人民共和国土地管理法》第2条：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”从以上法条可知集体土地使用权可以依法转让，但决定是否转让以及转让给谁应当由该集体土地所有权人决定。因此村民无权对获得的宅基地使用权进行处分。
　　二、其次在宅基地使用权有效期内，地随房走是我国现行法的一项基本原则，村民对自有房屋的处分并不损害宅基地所有权人的经济利益。宅基地一旦划拨给村民使用，集体经济组织对其所有的土地实际上并不能行使更多的权利。当村民出售房屋时，由于村民无权对宅基地使用权进行处分，因此村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，只能获得出售房屋的利益。在没有改变宅基地所有权现状和对土地的占有和利用状况下并不存在对集体经济组织的经济利益侵犯的问题。实际上通过购房取得他人宅基地使用权的其他农村集体组织成员可以经宅基地的所有权人同意变更为本集体组织成员或交纳一定的费用等方式后取得宅基地使用权。买房人是否有资格取得房屋宅基地的使用权实际上与房屋的出卖人无关，其不能以此作为房屋买卖协议的抗辩理由。
　　三、目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以此确认房屋买卖合同的效力，对农村房屋买卖合同效力的认定应主要适用《合同法》。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（法释［1999］19号）第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”故农村房屋买卖合同并不存在法定的无效事由。《合同法》第四十四条第二款规定的合同生效必须办理的批准登记手续与宅基地使用权过户登记是两个不同性质的问题。宅基地使用权过户登记行为是物权行为，房屋买卖合同则属于债权行为，进行过户登记并不是房屋买卖合同有效的要件。本案中黄金玲与圣家强签订的房屋买卖协议体现了当事人意思自治原则，符合合同法的基本精神，应为有效协议。
　　结语：目前农村房屋买卖合同经常被房屋出卖人起诉要求认定无效，主要是因为农村土地增值以及新农村建设改造拆迁补偿等因素导致房屋现价或拆迁补偿价格高于房屋买卖价格，出卖人受利益驱动反悔所致。因此如果确认此类合同无效，将严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基。即使排除以上因素，考虑到房屋所有权人有权处分房屋的所有权及从买卖双方意思自治原则出发，判决买卖合同无效在城乡一体化的今天不是最好的解决办法，也不符《合同法》、《民法通则》关于合同无效的规定。笔者认为审理此类案件需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括合同是否已经履行、房屋的权属等。判决要以“有利于妥善解决纠纷、有利于规范交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果，以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。
（作者单位：安徽省凤阳县人民法院）
责任编辑：胥立鑫
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互联网新闻信息服务许可证 ()网上传播视听节目许可证 (0108276)京ICP备号&一间农房买卖后，本来相安无事，两年多后由于增值，卖方反悔，买方拒不退房，经有关部门多次调解未果后闹上了法院。
&&不在同一集体组织的成员，是否可以流转农村宅基地及房屋，流转后买受人利益如何保护？对于房屋增值部分，他们是否享有权利？以下这一案例，或许能让你吸取教训——
&&事件回放
&&村民将农房卖给外村人后反悔
&&关某强与易某容夫妇是平武县某乡农民，2007年3月，夫妻二人在本村村民刘某处购买砖木结构房屋一间。国土局于2007年9月颁发《集体土地使用权证》，土地使用权人是易某容。
&&2010年5月，易某容与外村村民谢某达成《房屋买卖契约》，将从刘某处买的房屋作价4.6万元卖给谢某。谢某购房后，对房屋进行了装修。
&&2013年1月，因为受土泗公路修建和大型企业进驻等因素影响，当地土地、房屋等价值大幅上升，关某强反悔想要回房子，于是通过各种途径与谢某协商，谢某坚决不同意。协商失败后，关某强认为该房屋买卖涉及宅基地使用权转让，转让双方不属同一集体经济组织成员，其房屋买卖行为违反法律规定。
&&经有关部门多次调解未果后，关某强于日将谢某告上平武县法院，请求确认房屋买卖行为无效，判令谢某返还涉诉房屋。
&&法院判决
&&买方退还房屋 卖方赔偿买方损失
&&平武法院受理该案后，两次公开开庭进行了审理。
&&审理过程中，经承办法官调解无效后，平武县法院一审判决驳回了原告关某强的诉讼请求。关某强不服判决，上诉到绵阳市中级法院。该案二审期间，绵阳市中级法院再次经过调查、了解当地的农房买卖实际情况后，委托平武县法院再次对本案进行调解。最终双方达成了解除协议，由谢某将涉诉房屋退还关某强；关某强将购房款返还给谢某，同时赔偿谢某包括装修费、资金利息、增值费等经济损失共计11万元。
&&日，谢某领到了11万元经济损失费，至此，这起长达1年半的农房买卖纠纷得以圆满解决。
&&法官说法
&&农村宅基地 只有本村村民有权买卖
&&“该案是当地农村普遍存在的‘卖房搭地’情况中诉诸法院的其中一起纠纷，如处理不当，不仅直接影响当地农村建设的有序推进，也给农村的社会稳定带来重大隐患。”审理本案的法官说，法院之所以认定房屋买卖协议无效，根本原因在于：购买房屋的人没有购买资格。我国有关集体土地和房屋的买卖受到限制，农村宅基地以及房屋只能在集体内部成员之间流转，只有本村村民才有权买卖本村的房屋和宅基地。谢某不是当地村民，无权购买村里的房产，签订的房屋买卖协议自然无效，应该返还房产。但是，谢某当初以4.6万元价格买下房子后进行装修，占用资金的利息，所遭受的一系列损失又该如何赔偿? 所以，在谢某返还关某强的房产之后，可以就自己的损失提起诉讼索赔，其中包括购房款、房产这几年的增值部分等。
&&此类纠纷的发生，很多都是因为村民对相关法律规定认识不足或是存在误解。当某些环境因素发生变化时，人们总会希望在法律上为自己行为的转变寻找一个理由。在本案中，由于当事人对自己的目的非常坚持，如果法官在处理此类纠纷中完全按照法律程序进行，则败诉一方必定会产生强烈的反抗心理，拒绝执行。以调解的方式解决双方的问题，让双方在互谅的基础上消除矛盾，这样才能使双方彻底解决问题。&（王为民 唐林 黄志富）
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问个农村宅基地问题
村的宅基地，转过一次给外村人，现在外村人要出售。
家里想买，不太懂，转让流程是怎样的？要注意什么？宅基地转让能做公证吗？怎样防止他一地多卖？
不能买 买了就是个大坑 人家起诉你 你败诉无疑 我这出过类似事情&
本人知识有限。我认为。宅基地你卖了之后 土地证是集体的 在村里。 在法律上来讲 其实这个地还是你的。
宅基地只能转给本村人，你和外村人签的合同法律上来说是无效的。现在宅基地交易似乎没有相关的管理办法，都是私下签的合同，也有很多人卖给外村人或者市民户籍的人，所以防止一地多卖很难，看那个人厚道不厚道了。
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宅基地只能出售给本村村民，因为宅基地属于村民集体土地。 第一次出售不合法。
我看过法院拍卖的 宅基地建筑，也 声明 尽显本村村民购买
宅基地是不能出售的，只能赠送
去公证处把宅基地公证给受赠人
至于多少钱，这一点是不受法律保护的
现在宅基地确权，发了产权证，为了以后自由流通，现在还不合法，以后可能会合法了
我那里属于城乡结合处，前几年村委把那块地开发了，对外出售，只签村里的合同，没有什么土地使用证的
这个必须村里面出面做个证明，做个中间人，否则后果闹起来没理，有村委的话，这个可以闹，不容易反悔，一地多卖了也有理扯皮
可以转让的，前提让宅基地原始主人（本村人）和现任主人（外村人）一起到村委会办理过户手续
买前请签订好配合手续书，然后一定要有村里面证明书，和转让完全合同书，
然后在向村，镇土地部门，县国土局申请不动产证或土地证
只要你拿到土地证就可以申请盖房子了
拿不到土地证或者不动产权证，那转让没用的，容易产生纠纷
建议可以花点钱让土地原来主人配合工作，不然这个很麻烦的
土农民 发表于
可以转让的，前提让宅基地原始主人（本村人）和现任主人（外村人）一起到村委会办理过户手续
买前请签订好 ...
和原来的主人配合工作，是需要如何配合的？配合手续书内容是什么？
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将农村宅基地卖给同村村民，农村房屋买卖合同是否有效
<font color=#　来源：农村土地网 时间： 10:07:26
　　将农村宅基地卖给同村村民　　位于南彩镇的某宅基地房屋属于刘某所有。1993年农村宅基地重新确认使用权时，宅基地房屋所在的宅基地使用权确认在刘某名下。2000年刘某在村里购得他人房屋一处后，房屋闲置。2001年经村委会同意，刘某与城镇居民赵某达成书面协议，刘某以一万元的价格将宅基地房屋卖给赵某。　　2007年经村委会同意，赵某与村民范某签订宅基地房屋买卖协议，约定赵某将宅基地房屋以25000元的价格卖给范某，赵某向范某交付了宅基地使用证。赵某及范某均未办理宅基地使用权变更登记手续。　　刘某于2008年提起诉讼，认为赵某系城镇居民，不能购买农村宅基地房屋，请求确认其与赵某签订的宅基地房屋买卖合同无效，判决赵某与范某腾退宅基地房屋。　　赵某辩称已将宅基地房屋转让给范某，无法返回房屋，不同意刘某的诉讼请求。　　范某辩称其为村集体经济组织成员，购买宅基地房屋未违反法律法规的规定，且系善意取得，不同意刘某的诉讼请求。　　农村房屋买卖合同是否有效　　刘某将其所有的宅基地房屋转让给赵某，系双方的真实意思表示，赵某购买宅基地房屋后即取得了宅基地房屋的所有权，其对房屋享有占有和处分的权利。赵某将诉争宅基地房屋转让给范某，因范某与刘某系同村村民，范某购买宅基地房屋并未违反法律法规的禁止性规定。村委会对此也未提出异议，赵某与范某之间的宅基地房屋买卖行为应属有效。虽然赵某系城镇居民，不属于村集体组织成员，其不能取得宅基地的使用权，但赵某将房屋转让给范某后，范某取得了诉争房屋的所有权，亦享有宅基地的使用权。本案诉争宅基地房屋最后的交易结果并未违反相关法律法规的禁止性规定，刘某要求确认合同无效，退回宅基地房屋的请求缺乏法律依据，不予支持。法院判决驳回刘某的诉讼请求。
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农村土地网 版权所有农村宅基地转让合同的有效性分析
仙居县人民法院民一庭张秋阳
【内容摘要】随着中国城市房地产价格节节攀升，农村房地产市场逐渐活跃。农民就将其宅基地上所建的房屋出租、出售。购买者有本村村民、外村村民、城市居民、也有外来建设者。因此而产生了许多类似的房屋买卖纠纷。因而对于农村宅基地上房屋买卖合同的效力确定问题就显得非常重要，关系到农民和城市居民的切身利益,本文就农村宅基地转让合同的效力问题，展开一些分析。
【关键词】
宅基地上房屋、合同效力、利益维护、合同法、土地管理法、物权法
案例1、2005年，某村民张某与同村村民李某，签订一份农村宅基地房屋买卖合同，约定将登记在张某名下的某某村的宅基地三间以30万元的价格卖与李某，李某全额支付了款项。现张某反悔，主张买卖合同无效，要求返还该处宅基地。
案例2、2006年，某村民王某与邻村民陈某，签订一份农村宅基地房屋买卖合同，约定将登记在王某名下的某某村的宅基地两间以25万元的价格卖与陈某，陈某全额支付了款项。现王某反悔，主张买卖合同无效，要求返还该处宅基地。
案例3、2007年，某村村民徐某与城镇居民郭某，签订一份农村宅基地房屋买卖合同，约定将登记在徐某名下的某某村的宅基地两间以30万元的价格卖与郭某，陈某全额支付了款项。现徐某反悔，主张买卖合同无效，要求返还该处宅基地。
以上三个案例主要是三个不同身份的购买者与农村宅基地的所有者签订的宅基地买卖合同的效力问题，就目前的司法实践中，我们认定案例一是同一经济组织成员之间的宅基地买卖合同，认定为有效；案例二是不同经济组织成员之间的宅基地买卖合同，一般认定为有效，无效认定为例外；而案例三是城镇居民与农村村民之间的宅基地买卖合同，以认定无效为主，有效为例外。但笔者认为案例三的司法实践操作有待商榷，本文就案例三的情形认定合同的效力问题，做一系列分析。
一、相关的法律规定。
1.宪法规定：任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。农村宅基地属于集体所有，使用权可以依照法律规定转让。
2.《物权法》规定：宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利；宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定；已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，
应当及时办理变更登记或者注销登记。从《物权法》这些条款看，是允许宅基地使用权转让的。
3.《土地管理法》第六十二条规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地，属于农民集体所有；农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准；农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。从这些条款看，也没有明确禁止不能转让宅
4、《合同法》第五十二条第五项的合同无效规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。
5、国务院【国发（2004）28】（以下称决定）《关于深化改革严格土地管理的决定》的规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农民购置宅基地”。
6、国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定（以下称通知）：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
一、认为城市居民作为买受人的农村宅基地买卖合同无效。
（一）、法理分析
原被告之间签订的宅基地转让合同应属无效，且认为宅基地不可买卖流转。理由如下：首先，土地管理法明确规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。因此，城镇居民受让农村宅基地的转让合同违反了法律的强制性规定，根据合同法第五十二条的规定，应属无效。其次，根据法律规定和《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234号）的通知，农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的，与集体经济组织成员的资格是联系在一起的，在一定程度上，农村宅基地具有社会福利和社会保障的功能，如允许自由转让，失地农民生活无着，易引发稳定问题，因而农村宅基地不具有可交易性。
（二）、相关的司法实践。
从北京、辽宁、湖北等地的司法实践来看，小产权房纠纷案件的合同效力问题一般的处理原则是确认合同无效，例外确认合同有效。如《北京市高级人民法院关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会纪要》中指出，农村私有房屋买卖合同应“以认定无效为原则，以认定有效外例外，如买卖双方都是同一经济组织成员，经过了宅基地审批手续，可以认定合同有效。”认定合同有效的例外情形有，经过本村集体经济组织同意的本农村集体经济组织成员之间的小产权房买卖、未取得迁入地农村集体经济组织所在地常住户口的出嫁女、入赘男购买的小产权房在一定条件下认定有效，租种土地的外村村民在一定条件下购买小产权房可以认定为有效等。湖北省高院还认为，符合上述条件取得小产权的，不受“一户一基”原则的限制。2004年《北京市高级人民法院关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会纪要》形成的共识认为，农村房屋的买卖必然涉及到宅基地买卖，而宅基地买卖为我国法律、法规所禁止，故，农村私有房屋买爱合同应以无效为原则。其依据的是国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。以及2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》的规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农民购置宅基地”。北京市怀柔区人民法院在一则案例中认为，原告与被告于1999年4月24日订立的房屋买卖契约虽然是双方意思表示，但却违法了国家关于集体土地使用权不得出让、转让用于非农建设及农民住宅不得向城市居民出售的强制性规定，确认双方的房屋买卖合同无效。由于买卖合同订立时是在1999年，法院诉讼是在2005年12月，买受人占有使用房屋已经7年，买受人不但已经对房屋进行翻建与装修，而且房屋的市场价值已远远该哦与订立买卖合同是的价格。法院为平衡双方当事人的利益，判决房屋增值部分由双方当事人均分。“此类案件，大多数因房产涉及国际征地或拆迁，所得的补偿款少则二三十万，多则七八十万甚至上百万元。这正是出卖人反悔的原因。而法院将该合同确认为无效恰好鼓励了出卖人违反合同，出卖人通过违反诚实信用原则获得了市场利益。该类判决未能妥当的保护买受人的事实所有权，实际上助长了出卖人可以无期限的反悔的恶，严重违反诚信原则。其正当性值得反思。
二、认为城市居民作为买受人的农村宅基地买卖合同有效。
（一）、法理分析。
原被告之间签订的宅基地转让合同有效。理由如下：首先，原被告之间签订的宅基地转让合同不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的“强制性规定”。根据《最高人民法院关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释（二）》第十四条之规定，这里的强制性规定是指效力性强制性规定，即只有违反效力性强制性规定的合同，才能依据合同法第五十二条第（五）项的规定确认合同无效。具体本案而言强制性规定应该是《中华人民共和国土地管理法》中的规定。该法第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这里实际上隐含了宅基地是可以出卖的，具有一定的流通性。该法第六十三条又规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”对该条的理解，可以认为法律限制的仅仅是把集体所有的土地用于非农建设，防止在土地流转过程中丧失土地自身用途的价值，维持农业用地的数量，保障农民的生存之本和粮食供应，并未禁止买流转。其次，从法院解决矛盾的务实角度出发，也不易认定合同效。当前，法院把化解矛盾纠纷作为工作的主线，若认定该协议无效，那么被告应该承担认定合同无效之后的法律责任，即恢复原状或者赔偿损失。一方面，恢复原状的可操作性很差，且社会效果也不好，更可能引发群众的信访、上访；另一方面，认定合同无效也与民商法律所提倡的诚实信用原则相违背，法院这样判决可能会造成不好的价值引导，不利于社会稳定和公序良俗的形成。再次，物权法颁行后，对物权合同和物权变动进行了区分，该转让协议不应认定无效。依据物权法第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十三条规定：“动产物的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可知我国的物权变动模式为债权形式主义，即一项完整的物权变动必须具备两个要件：物权合同+交付（动产）或登记（不动产）。物权合同只产生债权请求权的法律效果，若物权合同不得到履行，当事人之间仅产生违约责任，而不是认定物权合同无效，未交付或者未办理登记不影响合同的效力，只是物权变动不发生法律效力，即物权变动未成功。当事人以宅基地转让未依法办理土地登记手续为由要求确认合同无效有违新物权法精神。据此，本案的协议不应认定无效。原案的一审和二审判决均采用此种观点。笔者赞成后一种观点，即维护合同效力的严肃性。首先准确贯彻《最高人民法院关于适用&中华人民共和国合同法&若干问题的解释（二）》第十四条的指导意见，最大限度地保护当事人的意思自治；其次，在理解土地管理法第六十三条时采用目的解释方法，该条立法目的旨在维持农业用地的数量，保证农业的根本即粮食产量，而农村宅基地本身并不参与农业生产，本质上属于建设用地，其主体的变更不会导致农业用地的减少。同时结合土地管理法第六十二条第三款，可以反向推定农村宅基地使用权并非不可转让，只是转让之后当事人不能够再申请。
（三）、相关的司法实践。
在“马某某诉陈某某房屋买卖合同纠纷案中，北京市中级人民法官认为，国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和《关于深化改革严格土地管理的决定》这两个文件，不属于法律或行政性法规，不能作为合同无效的法律依据，该案中，买受人占有使用房屋近20年，且买受人已经将户口迁入诉争房屋，并取得房产证。因而，合同有效。在”孙某某诉赵某某房屋买卖合同纠纷案中，北京市石景山区法院认为，国务院的两个通知不能作为合同无效的依据，该案中，被告系城市居民，但被告购买房屋且占有使用房屋有20年，如果：房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，又因房屋增值、拆迁补偿等原因主张合同无效无疑是违反了诚实信用原则，其直接后果是违反诚实信用原则的买房者获益。笔者认为，这两则案例的判决方向是正确的，司法实践应坚持“禁止以违反诚实信用原则的方式获益”这一原则，其二，应严格《合同法》第52条第5项的适用，不得以法律、行政法规以外的规定做为合同无效的判断依据。徐子良法官认为，农村私有房屋的交易中，买受人支付房款并实际入住，但未办理过户登记，数年后当地房价和地价升值，出卖人起诉请求确认合同无效，要求返还房屋，退还房款，法院不予支持。且判决双方补办过户登记。此类案件中，买受人取得房屋所有权的时间为付清房款，实际入住之时。买受人的权利应按事实所有权来予以保护。在“肖作喜诉彭才娣房屋买卖合同纠纷案中，武汉市中级人民法院认为，诉争私有房屋买卖行为是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行完毕，买卖关系有效，出卖人在出卖诉争房屋近五年后提出反悔，有违公平、诚信原则。在四川省的一则案例中，三台县人民法院认为，买受人虽未办理宅基地使用证，但已经按合同约定付清房款，并实际管理使用房屋，已实际行使了所有权。从而判决房屋买卖协议有效，并将诉争的房屋确权给买受人所有。河南省最近一则案例亦认为，农村房屋买卖经村委会同意即获认可。且买受人未办理产权登记即可获得所有权。还有的案例则依据交易习惯中的房契来认定所有权，在”谭朝会等与周登华房屋买卖合同纠纷上诉案中，法院依据石柱上土家族自治县人民政府颁发的房屋契证确认了买受人的所有权。法院认为，在农村地区，房屋契证的性质等同于《房屋所有权证》是购买者拥有房屋所有权的有效凭证。
三、宅基地上房屋买卖合同应当认定有效。
（一）、从立法者的角度看
1、从《宪法》规定的“中华人民共和国公民在法律面前一律平等”的原则来看，城市居民、农村村民，本村人、外地人，都是中华人民共和国的公民，享有法律赋予的同等的权利，履行法律设定的同等的义务和承担同等的法律责任，《合同法》和《民法通则》等法律不会因为买卖双方是城市居民、农村村民、本村人、外地人而区别对待。
2、从《土地管理法》的立法本意来说，并没有规定禁止农民房屋向外出售。《土地管理法》规定，农民将自己宅基地上的房屋出售后，不得再申请宅基地。在因转让房屋所有权或者实现抵押权而使宅基地发生转移的，原权利人不得再申请宅基地使用权。《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作的请示的通知》中规定：“对现有住宅有出租、出卖或改为经营场所的，除不再批准新的宅基用地外，还应按其实际占用土地面积，从经营之日起，核收土地使用费。”立法的精神隐含着农民可以出售自己的房屋，特别是未禁止出售房屋。
（二）、从当事人的利益角度看。
1、从维护各方利益出发应当允许宅基地上的房屋自由买卖。若不允许其自由买卖，农民所有的房屋就不能能够流通农民所有的最大的财产，基本上就是宅基地上的房屋。中国农民倾其所有建造住宅已经当然的成为农民追求的最高的人生目标，在这种情况下，我们可以说：中国农民的最大的财产就是宅基地上的房屋，无论中国南北东西均是如此。那么如果规定农民所有的房屋城镇居民不能购买，则会导致中国最大的房屋（房地产）不能进入市场流通。中国八九亿农民所拥有的房地产，远远超过了中国目前城市房地产的数量，那么随着中国城市化进程的加快，城市的房子将出现明显的供不应求，进而导致城市房地产价格节节攀升，严重威胁城市购房者的利益。同时，农民的房屋无法进入流通领域，无法使其价值最大化，也间接的损害了农民的利益。若考虑到社会福利问题，就更应该允许其自由买卖根据有关精神，“农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。如果非本村村民获得该房屋，应主体资格的变动，就会改变宅基地使用权的性质，因而不具有可交
易性。”但恰恰从这一点出发，若真正为了农村社会保障和社会福利，就更应该允许其自由买卖。自由买卖宅基地上的房屋可以使农民房屋利益最大化。
2、从有利竞争的角度出发，也应允许其自由买卖。现今城市房地产供不应求，导致城市房地产的价格只能是节节攀升。若不允许广大农村的房屋自由买卖与之竞争，只能导致城市房地产的需求在这一制度的刺激下越来越旺盛，不利于维护城市购房者的利益，同时也会大大浪费农村资源。
（三）对农村宅基地上房屋买卖合同效力的解决途径。
1、从现在看，政府也可以通过对农村房屋征收一部分土地出让金的方式将宅基地性质变为国有土地，买受人取得城市房屋所有权和国家土地使用权。当然不能适用于全部农村房屋，毕竟宅基地有社会福利性质，要保障一部分低收入人群。该项措施可以选择性使用，用以适用立法未完善前的过度阶段。
2、从长远看，应当尽快完善尽快完善立法，修改《土地管理法》规定农村房屋可以自由买卖。当然，关于宅基地的收益不该归农民个人所有，可以参照城市房改房上市的有关做法，由集体土地所有权人收取一定的土地收益，这样村民并不能通过出售房屋而从中获得宅基地的收益，只能获得出售建筑物的利益。而宅基地的收益部分可以作为村集体集体所有财产，用于村集体社会保障和社会福利性质的基金。
最高人民法院民事审判第一庭编：《最高人民法院民事案件解析——房屋买卖、租赁纠纷》，法律出版社2010年版，第541页。辽宁省的处理原则亦与此相同，参见《辽宁省高院民事审判工作座谈会会议纪要》，2009年。
参见王婷：《湖北省高院人民法院关于湖北省“小产权房”纠纷案件审理情况的调研报告》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》（总第41集），法律出版社2010年版，第33-34页。
“于清林、于宏程诉张言成房屋买卖合同纠纷案”，参见耿荣强：《农村房屋买卖合同被确认无效后的处理原则》，参见北京市高级人民法院民一庭编：《北京民事审判疑难案例与问题解析》（第二卷），法律出版社2007年版，第131-133页。
同上书，第第134页。
参见李晓龙：《农村私有房屋买卖合同效力认定的例外》，北京市高级人民法院编：《审判前沿》（总第27集），法律出版社2010年版，第98页。
参见张英周、杨小花：《农村私有房屋买卖合同效力问题研究》，北京市高级人民法院编：《审判前沿》（总第32集），法律出版社2010年版，第41-44页。
参见徐子良：《论不动产登记的法律效力及当前之司法运用》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》（第22集），法律出版社2005年版，第164-165页。
同上书，第164-165页。
前引[35]，王婷文，第30-31页。
“唐玉梅诉左仲祥等房屋买卖合同案”，三台县人民法院（1994）三法民初字第30号民事判决书。该初审判决被二审撤销，后再审维持初审判决。参见《人民法院案例与评注》（民事六卷），中国法制出版社2006年版，第1-65页。
“白恒兰等与白存忠等房屋买卖合同及所有权确认纠纷上诉案”，河南焦作市中级人民法院（2010）焦民二终字第196号民事判决书。
重庆市第四中级人民法院（2010）渝四中法民终字第00564号民事判决书。}