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你好：我家周围农村宅基地都在翻建二层楼房(原来是二层)，我家是平房，想请问律师我也想翻建二层可以吗？
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城镇居民购买农村房屋后翻建又遇拆迁，相关拆迁权益如何分割的典型改判案
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城镇居民购买农村房屋后翻建又遇拆迁，相关拆迁权益如何分割的典型改判案
江苏省南通市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）通中民申字第0031号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：严秀芳。
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：严海如。
再审申请人严秀芳、严海如因所有权确认纠纷一案，不服本院（2014）通中民终字第1986号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
严秀芳申请再审称，案涉被拆迁房屋的宅基地登记在严东如名下，有920××××018号农村住宅地产权证为证，我是严东如与吴兰芳唯一的女儿，对该房屋有合法继承权。我从没有将该房屋卖给严海如，严海如提供的房契上我的签名是吴锦余签的，手印不是我盖的，严海如给付的600元是粉碎机的钱不是卖房子的钱，且121平方的房子卖600元不合常理。严海如有自己的房子，案涉被拆迁房屋是在年底祭祖时借给严海如的，严海如是在房子拆迁前才住进去的。另外，二审认定严海如父亲分得两间房子没有事实依据，严海如提供的日立的分家书中没有他父亲严东亚分得两间房子的记载。综上，原一、二审判决错误。
严海如申请再审称，我不属城镇户口到农村买地建房，而是回归祖籍，继承祖产。我父亲分得祖产两间后，产权明确，只是在1992年登记宅基地使用证时因为不知道而被登记在严东如的宅基地使用证名下。严秀芳早已将房屋卖给我，其两代户口已先后迁出案涉被拆迁房屋所在的组。我购买房屋后对祖房经镇村审批后予以翻建并入住至拆迁近十年。综上，案涉被拆迁房屋的拆迁权益应该都是我的，原一、二判决不当。
本院认为，日，严海如与严秀芳签订的房屋买卖协议，有证人魏某及吴锦余在原一审中的证言以及严秀芳根据协议约定收取严海如600元的事实为证，能够确认双方签订的该协议系双方真实意思表示。严秀芳否认其将协议所涉房屋出售给严海如没有依据。严海如系城镇居民，非协议所涉房屋所在地集体经济组织成员，其向严秀芳购买农村房屋违反了国家土地管理行政法规的强制性规定，该协议应属无效。但协议签订后，严海如实际使用协议所涉房屋并进行了翻建扩大，客观上已经无法返还。原二审综合考虑本案实际情况认定案涉被拆迁房屋的拆迁安置补偿权益由严秀芳、严海如分享并确定的各自所享份额并无不当。原二审判决应予维持。
综上，严秀芳、严海如的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：
驳回严秀芳、严海如的再审申请。
审　判　长　　吴汉军
审　判　员　　张　敏
代理审判员　　周一星
二〇一五年六月三十日
书　记　员　　曹灵熠
江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通中民终字第1986号
上诉人（原审原告）严海如。
被上诉人（原审被告）严秀芳。
上诉人严海如因与被上诉人严秀芳所有权确认纠纷一案，不服如皋市人民法院（2013）皋民初字第2440号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，严秀芳与严海如系堂姐弟关系。日，双方签订房契一份，载明：“买方严海如为甲方，卖方严秀芳为乙方。经甲、乙双方商定：乙方自愿将原住老房两间及地皮（地址：新民乡理墩村1组）卖给甲方，甲方付给乙方陆百元整。自付款之日起，此契约生效，甲乙双方自愿，不得反悔。此房契一式两份，甲乙双方各执一份”。双方契约所指标的物登记户主为严东如，严秀芳系严东如之女，严东如、吴兰芳夫妇因死亡于日常住户口注销。双方订立房契后，严海如给付严秀芳契约所约定的600元并实际取得房屋。因所购房屋无法直接居住，2006年严海如对其进行了改扩建。2011年11月，因如皋市解放路东延，如皋市软件园建设指挥部下达了包括涉案房屋所在地区房屋的拆迁通知。日，如皋软件园建设指挥部作为合同甲方与乙方严海如（严东如）签订如皋市房屋拆迁补偿安置协议书一份，确认该房屋的补偿额为元。日，如皋市如城镇东片区重点工程项目建设指挥部与严海如签订安置房购房协议一份，约定由严海如选购张八里村如意新城东三区两套住房：1-304室，面积81.53平方米，车棚北13#，面积12.43平方米；2-202室，面积平方米，车棚北21#，面积13.16平方米。
因严秀芳对上述拆迁权益向有关拆迁部门主张权利形成纠纷，严海如于日诉至原审法院，要求江苏省如皋高新技术产业开发区管理委员会交付其所选购的张八里村如意新城东三区两套住房及车棚两间。审理中经法院主持调解，双方于日达成如下协议：江苏省如皋高新技术产业开发区管理委员会将本案讼争的拆迁安置补偿款元提存于如皋市人民法院，将拆迁安置房屋如皋市张八里村如意新城东三区1号楼304室、2号楼202室及车棚两间提存于如皋市人民法院，待严海如与严秀芳关于该拆迁权益的争议解决后确定其归属。协议并约定提存物由江苏省如皋高新技术产业开发区管理委员会负责保管。协议订立后，严海如于日诉至法院，请求判决确认位于如皋市张八里村如意新城东三区1号楼304室、2号楼202室及拆迁安置补偿款元归其所有，本案诉讼费由严秀芳承担。
原审审理中，严秀芳认可江苏省如皋高新技术产业开发区管理委员会将案涉房屋的拆迁权益提存于法院，并要求法院确认上述拆迁权益为其所享有。
原审认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发（2004）28号）第10条规定：“加强村镇建设用地的管理，……改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。
严秀芳与严海如订立房契，约定将房屋及宅基地进行转让，该约定因违反了国家土地管理行政法规的强制性规定，对涉及到宅基地转让的部分当属无效。而对涉及到房屋买卖部分，根据物权的区分原则，即使不否定房屋买卖合同的效力，严海如也不能实现物权变动的后果，即经过法定程序登记为该房屋的所有权人。事实上，本案严海如也未履行相关审批手续进而登记成为讼争房屋的所有权人。故严海如不能成为讼争房屋法律意义上的所有权人，进而也不能成为法律意义上的被拆迁人。然而，严秀芳作为严东如的女儿，在其父亲严东如去世后，享有法定的继承权，可以继承严东如的房屋等遗产，其将严东如的遗产本案讼争房屋卖给严海如，可视为对其继承权的处分。因讼争的宅基地属集体所有，严东如去世后，宅基地的使用权并不能发生相关继承问题，严秀芳作为严东如的女儿，其结婚后，户口也已迁出原14组，因宅基地不发生继承问题，故严秀芳也不能作为其父去世后宅基地的法定使用权人，进而主张与之相关的拆迁权益。即严秀芳也不能成为本案法律意义上的被拆迁人。基于相关行政部门已对讼争地块进行了事实上的搬迁，讼争的房契买卖的标的物已不复存在，且严海如在取得房屋的使用权后已经进行了投入，对原房屋进行了改扩建，相关行政部门及严海如、严秀芳均不否认严海如日与如皋市软件园建设指挥部签订的如皋市房屋拆迁补偿安置协议，日的购房协议、房屋搬迁补偿安置结算表所确认的补偿权益，故法院不宜从法律上对上述行为进行评价。因本案讼争房屋及宅基地已经转化为相关的拆迁权益，本着遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，同时考虑本案的实际情况，即讼争拆迁权益中包含房屋、宅基地等相关利益补偿，故宜认定本案讼争的相关拆迁权益为严海如与严秀芳共同享有，严海如所得权益应大于严秀芳所得权益。需要指出的是，严秀芳与严海如系堂姐弟关系，双方更应本着尊重历史，尊重善良风俗，互谅互让，妥善化解纷争。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十八条，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第90条之规定，判决：一、位于如皋市城南街道张八里村如意新城东三区的1号楼304室（建筑面积约81.48平方米）房屋及面积约为12.43平方米的北13#车棚，由严秀芳使用；二、位于如皋市城南街道张八里村如意新城东三区的2号楼202室（建筑面积约平方米）房屋及面积约为13.16平方米的北21#车棚，由严海如使用；三、提存于法院的案涉房屋剩余拆迁安置补偿款元归严海如所有。案件受理费5800元，由严海如负担。
宣判后，严海如不服，向本院提起上诉称，原审法院在处理本案所涉拆迁权益过程中，着重考虑的是所涉拆迁房屋翻建前购置的且已拆除房屋的相关权利。事实上，严海如向严秀芳购置的房屋及祖产危房已经在2006年翻建过程中被拆除，后由严海如单独出资新建平方米住房，因此不应再考虑此前已拆除房屋的权利。案涉房屋的拆迁评估报告及结果确认书、安置结算表、购房协议中明确权利人为严海如，政府部门在拆迁中已经查证严海如系被拆迁房屋权利人，故拆迁安置权益应当归严海如单独享受。本案不适用《中华人民共和国土地管理法》等相关规定，严海如新建房屋的合法性应由国家有关行政机关在职权范围内处理，不存在宅基地购置问题单独认定的说法。案涉房屋拆迁工作由江苏省如皋高新技术产业开发区管理委员会实施，且高新区政府与严海如达成补偿安置协议，即行政机关已确认了该房屋的合法性。房屋产权与土地使用权密不可分，不应当分离处理。严海如向严秀芳购买的两间房屋在拆除时物权消灭，严海如依法对新建房屋享有拆迁权益，严秀芳无权以此前两间房屋的宅基地使用手续要求享受拆迁权益。严秀芳要求享受拆迁权益的行为，违反诚实守信原则，对此类行为法院不应当保护。综上，请求撤销原判，依法改判支持严海如的诉讼请求。
被上诉人严秀芳答辩称，案涉被拆迁房屋是严秀芳所有，不认可原审判决。
本院经审理查明，原审查明事实基本属实，本院予以确认。
本院审理中，严海如提交一份情况反映，证明本案所涉拆迁房屋中严海如原有两间房屋，加上向严秀芳购买的两间一共四间房屋，后重新翻建。严秀芳质证认为该证据与本案无关，被拆迁房屋中没有严海如的份额，严海如未能提交产权证书原件。本院认证认为，该证据从形式看应属证人证言，但证人无正当理由未能出庭作证，故对该证人证言的真实性本院无法确认。
本院另查明，根据严东如宅基地使用权证记载，该户宅基地面积为121.7平方米，其中住房三间，建筑面积62.5平方米；厕所及畜禽舍一间，建筑面积12.3平方米。案涉房屋拆迁中确认的合法建筑面积为175平方米，房屋建安成新价元，附属设施补偿价元，合法建筑面积区位补偿元，合法土地使用面积大于合法建筑面积的空地补偿3675元，过渡费6300元，搬迁费3500元，提前交房奖元，误工补贴875元，电表140元，合计元。严海如选购的张八里村如意新城东三区两套住房：1-304室房屋（81.48平方米）购置价元，N13车棚7458元；2-202室房屋（平方米）购置价元，N21车棚7896元。该两套房屋水表费元，电表费420元，预交电费600元，保洁费765.5（0.15元／月·平方米）元，垃圾装修清运费1000元，装修押金元，太阳能热水器3100元。
本院认为，本案双方的争议焦点为案涉房屋拆迁补偿安置权益应由谁享有。严海如与严秀芳于2005年签订了房屋买卖协议，虽严秀芳否认其将案涉被拆迁房屋出售给严海如，但根据原审中证人魏某及吴锦余的证言以及严秀芳根据协议约定收取严海如600元的事实，可以确认双方于2005年达成的房屋买卖协议系双方真实意思表示。但严海如系城镇居民，非房屋所在地集体经济组织成员，其向严秀芳购买农村房屋违反了国家土地管理行政法规的强制性规定，该协议应属无效。但因双方房屋买卖多年，严海如对案涉房屋实际管业，并在以后拆除原房屋进行翻建，并对房屋面积进行扩大，客观上已经无法返还。结合拆迁安置过程中对于合法拆迁面积的认定，不能等同于国家职能部门对于房屋合法性及权属的确认，且案涉房屋拆迁补偿安置协议中被拆迁人处列明为严海如（严东如），故该拆迁安置补偿权益应由严海如、严秀芳分享。由于房屋买卖系双方真实意思表示，协议签订后，严海如对房屋进行了翻建，并且入住直至拆迁，至今已近十年。现房屋已被拆迁，由于严东如名下宅基地面积为121.7平方米，房屋建筑面积总共为74.8平方米，而拆迁安置中确认的合法面积为175平方米，可见拆迁安置权益的取得系依据严海如翻建后房屋的面积确定合法拆迁面积及相应的权利，故房屋建安成新价及附属设施补偿应归严海如享有。基于严海如实际居住使用被拆迁房屋，故相关过渡费、搬迁费等也应由严海如享有。但严海如系城镇居民，不能因买卖房屋而取得农村宅基地使用权，故拆迁中基于宅基地使用权产生的相应补偿中应有严秀芳的份额。基于严东如宅基地使用权证中记载正房三间、附房一间，故严海如主张其中两间系其父亲分得，本院予以采信。但因其父亲也系城镇居民，同样无法办理权属证书，均登记在严东如名下，故对拆迁中宅基地的补偿，本院酌情由严秀芳适当多享有。本院确认严秀芳享有案涉房屋拆迁中因宅基地使用权而获得的区位补偿元及空地补偿3675元中的七成份额即元，同时享有张八里村如意新城东三区1-304室房屋的优惠购房指标。现严海如已经选购1-304室房屋及N13车棚，安置价共计元，其余代扣费用为（（＋420＋600＋1000＋＋3100）÷2＋0.15×81.48×24个月）元，故该套房屋的购置价及相关代扣代缴费用合计元，扣除严秀芳应得的元，严秀芳还应当给付严海如元。对于严海如预交电费600元，将来双方按每户300元同用电部门结算。对严海如经手缴纳的装修押金元，由严秀芳、严海如各半享有。如因严秀芳装修导致押金被扣，则由严海如在严秀芳所得的5000元中扣减。其余拆迁补偿款项归严海如所有。
综上，原审认定事实清楚，对合同无效后的权益返还及利益分割稍显失衡，本院予以纠正。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持如皋市人民法院（2013）皋民初字第2440号民事判决第一、二、三项；
二、严秀芳享有补偿款元；
三、严秀芳给付严海如位于如皋市城南街道张八里村如意新城东三区1号楼304室房屋及北13#车棚购房款及代扣费用元；
综合以上第二、三项，严秀芳应给付严海如差价款元，此款于本判决生效后三十日内履行。
四、严秀芳房屋装修结束后一个月内，由严海如退还严秀芳装修押金5000元。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5800元，由严海如负担2800元，严秀芳负担3000元；二审案件受理费5800元，由严海如负担2800元，由严秀芳负担3000元（二审案件受理费由严海如预交，严秀芳承担的部分由其在履行本判决时一并给付）。
本判决为终审判决。
审　判　长　　倪红晏
代理审判员　　刘彩霞
代理审判员　　曹　璐
二〇一四年十一月二十七日
书　记　员　　王邵君城镇居民购买农村房屋后翻建又遇拆迁，相关拆迁权益如何分割的典型改判案由香港商路通商务咨询有限公司提供，该企业负责城镇居民购买农村房屋后翻建又遇拆迁，相关拆迁权益如何分割的典型改判案的真实性、准确性和合法性。商务路路通对此不承担任何保证责任。您当前的位置：>>>>
北京市城镇私有房屋翻建扩建规划管理若干规定
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　　北京市城镇私有房屋翻建扩建规划管理若干规定
　　（北京市人民政府令1989年第15号，日经市人民政府批准修订）
　　第一条为加强本市城镇居民私有房屋翻建、扩建的规划管理，根据《北京市城市规划条例》和有关规定，制定本规定。
　　第二条本市城区和郊区城镇（指建制镇，下同）居民翻建、扩建私有房屋（单元式楼房除外），均须遵守本规定。
　　一、符合城镇建设规划。
　　二、以自用为目的。属于扩建住房的，全家人均现住房（包括本市的异地住房和出租房）建筑面积不超过20平方米。
　　三、不影响城市基础设施管线和其他公用设施的安全和使用。
　　四、不影响相邻居住建筑的采光、通风、排水和相邻居民的正常通行。
　　翻建、扩建私有房屋，须符合下列条件：
　　一．符合城镇建设规划。
　　二．以自有用为目的。属于扩建住房的，全家人均现住房（包括本市的异地住房和出租房）建筑面积不超过20平方米。
　　三．不影响城市基础设施管线和其他公用设施的安全的使用。
　　四．不影响相邻居住建筑的采光、通风、排水和相邻居民的正常通行。
　　第四条城镇土地为国家所有，不准擅自占用。翻建、扩建私有房屋，应在原批准的用地（包括院落，下同）范围内进行。翻建、扩建房屋占用与其他房屋所有人共用的院落，须征得其他房屋所有人书面同意，并经过公证机关公证。
　　第五条翻建、扩建私有房屋，须持下列证件，向所在地的区、县城市规划管理局申请；经区、县城市规划管理局审核批准，核发建设工程规划许可证后，方准施工。
　　一、家庭成员常住户口证明。
　　二、居所地街道办事处的证明。
　　三、房屋所有权和土地使用权证件。翻建、扩建与他人共有的房屋，须提交共有人同意的证明。
　　四、房屋平面位置图。
　　建设跨度雪过6米的平房或二层（含二层）以上楼房的，须提交有设计资格证书的设计单位的设计。
　　第六条下列地区的私有房屋，不准扩建；破旧危险房屋，经房地产管理部门确认、市城市规划管理局批准，允许翻建。
　　一、文物保护区、风景游览区、水源保护区。
　　二、规划道路和公共绿地范围内。
　　三、城市干道两侧的临街房（改建为商业、服务业用房的除外）。
　　四、市区河道两侧隔离带。
　　五、铁路干线两侧隔离带。
　　六、城镇规划范围内的其他特定区域。
　　第七条古列地区扩建私有房屋，除特殊情况，经市城市规划管理局审核符合本规定第三条条件、批准建设二层楼房的外，一般不得建设二层（含二层）以上的楼房。
　　一、规划市区。
　　二、近期开发建设区。
　　三、城镇规划范围内有特殊要求的地区。
　　在上述地区以外扩建楼房的，由区、县城市规划管理局核报市城市规划管理局批准。
　　第八条翻建、扩建私有房屋，必须按城市规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的内容施工。需要变更规定内容的，须报经核发建设工程规划许可证的机关批准。
　　第九条翻建、扩建房屋竣工后，房屋所有人须向区、县城市规划管理局申请验收。验收合格的，发给验收合格证明。房屋所有人须在验收后3个月内，持建设工程规划许可证、房屋平面位置和验收合格证明，向所在地的区、县房地产管理局申请换领新的房屋所有权证。
　　第十条违反本规定的，由城市规划行政主管部门按有关规定处理。
　　第十一条本规定具体执行中的问题，由市城市规划管理局负责解释。
　　第十二条本规定自日起施行。日经市人民政府批准修订。
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京公海网安备号农村宅基地上的房屋翻建要不要办理手续？
农业大市场
近期收到一位农民朋友的提问：家里是平房的老房子，现在条件好了，也新添了几口人，想翻建成二层楼房。是不是要去办手续？相信这个疑惑大家都有。只是翻建不是新修到底还要不要办什么手续呢？看完下面这个案例，就会知道农村房屋翻建需不需要办理手续了！【案例】2010年6月，某市近郊村民吴某未办理任何手续的情况下对其宅基地上的房屋进行翻建，在施工过程中，镇政府规划建设部门根据群众反映，来到翻建房屋施工现场进行了询问和勘查，之后责令吴某停工。理由是吴某没有依法办理宅基地翻建审批手续，并且翻建面积已超出了原批准宅基地范围。【疑惑】1、村民原宅基地上房屋翻建是否要办理审批相关手续？2、翻建房屋是否可以改变原宅基地面积？【解答】我国的宅基地使用权是一项特殊的土地权利，其土地使用权人具有严格的范围限制，仅限于农民集体内部符合规定的成员，而且宅基地的面积标准也有严格的限制，取得宅基地使用权后必须按照法律法规的标准和条件使用。实践中，农村宅基地上房屋的翻建，需要满足两个条件。一是要符合城乡规划。《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定，在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。2009年北京市人大常委会通过的《北京市城乡规划条例》第四十一条，在规划农村地区，村民使用原有宅基地进行村民住宅建设，可以实行规划许可管理，规划许可管理应当依据村庄规划进行。
朝阳群众。朝阳区一直是明星大腕在北京的热门聚居地。“朝阳群众”的身影随处可见，他们可能是商场超市里身穿制服的保安...
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9月3日，出席二十国集团（G20）杭州峰会的加拿大总理特鲁多抵达杭州。新华社记者殷刚摄9月3日，联合国代表团抵达杭州。
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图为湖北卫视9月1日晚播出的《湖北新闻联播》视频截图。据湖北卫视9月1日晚播出的《湖北新闻联播》报道，1日上午...
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9月3日，是每个中国人都该铭记的日子。8年浴血奋战，3500多万同胞伤亡，71年前的这一天，终于迎来民族的胜利。
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近日，茂名化州一名女士差点就丢了16万多元。事情大概是这样的。这名女士接到了一个陌生人的电话称自己的银行卡在进行网上交易...
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小二，上一盆喵
见者有份，快端走
你那么肥，明明已经挤不下了嘛
居然装的下这么多
这姿势看着怪难受的...
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二十国集团工商峰会(B20)将于今天下午3时在杭州开幕，峰会新闻中心的志愿者们笑迎各方宾客。
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建设部办公厅关于城市规划区内原有房屋的拆建翻建办理规划审批问题的复函 【实施时间】【发布单位】建办规字第36号 建设部办公厅关于城市规划区内原有房屋的拆建翻建办理规划审批问题的复函 （１９９２年
建设部办公厅关于城市规划区内原有房屋的拆建翻建办理规划审批问题的复函 【实施时间】【发布单位】建办规字第36号 建设部办公厅关于城市规划区内原有房屋的拆建翻建办理规划审批问题的复函 （１９９２年３月９日建设部办公厅建办规字第３６号文发） 浙江省
建设部办公厅关于区内原有房屋的拆建翻建办理规划审批问题的复函【实施时间】【发布单位】建办规字第36号建设部办公厅关于城市规划区内原有房屋的拆建翻建办理规划审批问题的复函（１９９２年３月９日建设部办公厅建办规字第３６号文发）省厅：　　你厅浙建规（１９９１）２９８号《关于城市规划区内原有房屋的拆建翻建是否应当办理规划审批问题的请求》收悉。经研究函复如下：　　根据《城市规划法》第二十九条和第三十二条规定，在城市规划区内各项建设活动，不论新建、扩建、改建都必须取得城市规划行政主管部门核发的规划许可证后方可建设。房屋的折建、翻建属于改建活动。因此，城市规划区内房屋的拆建、翻建，除不改变房屋外形和使用性质，只涉及内部结构加固、改造和内部装饰的修缮工程外，都应当办理规划审批手续。这与《城市房屋修缮管理规定》的规定是不矛盾的。
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